Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.
Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры
Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).
Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).
Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).
Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).
Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.
Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).
Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.
Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).
Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.
Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.
Налоговый вычет по ипотечной квартире
По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).
Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.
Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.
Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).
Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.
Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.
Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).
Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.
Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1).
Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади.
Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.
К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).
Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.
На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.
Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.
Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.
Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.
Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.
Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога.
Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7.
Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.
Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.
Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать.
Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.
В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9% и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?
Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).
Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.
Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).
Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход.
К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб.
допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.
Предположим, что заемщик состоит в браке, супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.
Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).
Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.
Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.
Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.
Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной).
Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами.
Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.
Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом
Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.
Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?
Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.
Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.
И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.
Рынок готовят к неплатежам по ипотечным кредитам
23.05.2021 20:28:00
Цены на недвижимость достигли максимума и могут пойти вниз
В ведомстве Эльвиры Набиуллиной обдумывают новые механизмы снижения ипотечного бума. Фото фонда «Росконгресс»
Ситуация на российском рынке жилья внушает все больше опасений. Льготная ставка ипотеки от правительства ранее подстегнула заметный рост цен на жилье.
Несмотря на то что строительство жилья выступает важным компонентом поддержки экономики, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации на рынке.
Так, экономисты Центра макроэкономического анализа и макроэкономического прогнозирования (ЦМАКП) видят риск перегрева рынка: цены продолжают рост, тогда как спрос на недвижимость замедляется. Эксперты прогнозируют рост неплатежей по ипотечным кредитам.
В прошлом году поддержка строительства стала важнейшим (наряду с борьбой с бедностью и расходами на медицинский комплекс) инструментом поддержки экономики. «Эффект отсутствия спада в 2020 году – не менее +0,6–0,7 процентных пунктов ВВП, – отмечают эксперты ЦМАКП.
– Благодаря мультипликативному эффекту рост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в смежных сферах экономики на 0,88 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов в размере 0,41 руб.
», – следует из их обзора, посвященного теме жилищного строительства и нацпроекту «Доступное жилье».
Несмотря на некоторый положительный эффект, экономисты отмечают и появление неблагоприятных признаков на рынке. Они, в частности, говорят о наличии признаков перегрева на рынке жилья: цены растут, а количество сделок снижается.
«На рынке жилья в первом квартале ситуация развернулась самым неблагоприятным образом.
Если ранее полгода подряд рост рынка сопровождался очень умеренным повышением цен, то теперь интенсивный рост цен на жилье сопровождается снижением числа сделок», – сообщают в ЦМАКП.
На московском рынке недвижимости такие тенденции прослеживаются. Как сообщают аналитики ЦИАНа, по итогам первого квартала в Москве и Московской области было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем, что на четверть меньше, чем кварталом ранее.
«Продажи новостроек в Москве просели к предыдущему кварталу на 28%, в Подмосковье – на 24%», – отмечают аналитики, подчеркивая, что самый провал спроса пришелся на январь. «–47% к декабрю 2020-го.
Это падение компенсировалось февральским ростом на 50%, в марте динамика была гораздо скромнее: +3% к предыдущему периоду», – сообщают в ЦИАНе.
По их мнению, рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно, несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).
Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019-м – 6%. В 2020 году – всего 1% из-за пандемии и режима самоизоляции.
«Рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет», – подчеркивают аналитики.
В свою очередь, в годовом выражении рост спроса бьет рекорды. К примеру, как сообщают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам апреля на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов – на 138% больше, чем в апреле 2020-го.
В апреле застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 года. В Подмосковье за апрель 2021 года было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно на 25 и на 27% больше, чем в апреле прошлого года.
Растет и ввод нового жилья в стране. Так, по данным Росстата, в марте 2021 года ввод жилья увеличился на 21,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.
По мнению экспертов ЦМАКП, важную роль в положительной динамике этого показателя сыграли принятые в прошлом году меры господдержки отрасли.
Кроме того, высоким остается спрос на новостройки: в первом квартале 2021 года зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
 |
| Рублевые цены новостроек в центральной России продолжают рост. Средний уровень цен руб./кв. м. Источник: www.irn.ru |
Однако в целом объем предложения на рынке жилья сократился, а цены выросли. Собственно росту цен способствовало несколько факторов.
«Повышение доступности ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которое отразилось в увеличении покупательского спроса с привлечением заемных средств.
И снижение ставок по депозитам, вследствие которого возрос инвестиционный спрос на недвижимость», – перечисляют в ЦМАКП.
Экспертов центра серьезно волнует проблема перегрева на российском рынке недвижимости. В частности, многих экспертов рынка беспокоит рост задолженности по ипотеке, они также не исключают, что в будущем можно ожидать увеличения числа россиян, более не желающих обслуживать свои задолженности. Определенные признаки для этого уже наблюдаются.
В первом квартале этого года россияне сократили объем досрочного погашения ипотеки почти на четверть – до 512,5 млрд руб. по сравнению с кварталом ранее, пишет РИА Новости со ссылкой на данные Центробанка. Причем основным источником средств для погашения ипотечных кредитов в январе–марте текущего года по-прежнему оставались собственные средства заемщиков.
Из своих карманов россияне вернули в банки 455,5 млрд руб., что меньше показателя за четвертый квартал на 21,2%. Кроме того, по данным ЦБ, вдвое упал объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки – до 25,9 млрд руб.
Помимо этого, россияне также стали менее активно перекредитовываться: за январь–март объем досрочно возвращенных ипотечных долгов за счет рефинансирования уменьшился на 22,2% – до 19,2 млрд руб.
Увеличивается также и просрочка по уже выданным ипотечным кредитам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе–марте 2021 года вырос на 4% – до 7,2 млрд руб.
Доля проблемных кредитов под залог ДДУ по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла почти 9%, увеличившись за три месяца на 0,5 п.п. против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, – признает Денис Аксенов, гендиректор агентства «Долговой консультант».
– Таким образом, сегодня каждый 10-й просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
Отметим, ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ заняли 23%, и по сравнению с аналогичной датой прошлого года их доля выросла на 3 п.п.
На рынок по-прежнему давит госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которую власти запустили год назад. В настоящий момент программа действует до 1 июля. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной неоднократно высказывались за сворачивание программы и переориентации ее на регионы.
В ЦМАКП также полагают, что в настоящий момент спрос на жилье все больше смещается в регионы, где нет денег для развития соответствующей инфраструктуры. Они указывают также на риски «территориальных дисбалансов» рынка жилья.
В Центробанке, помимо критики программы льготной ипотеки, предлагают и другие инструменты для охлаждения ипотечного бума. Так, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом.
Как отмечается, доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%. На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10–15% стоимости жилья.
При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.
Средний размер ипотеки, по подсчетам ЦИАНа, за год вырос на 19% – до 3,68 млн руб. и теперь составляет рекордные 7 годовых зарплат.
По мнению экспертов «НГ», пока ситуация на рынке жилья беспокойства не вызывает. «Доля просроченных ипотечных кредитов в общем объеме выданных банками кредитов физлицам по итогам первого квартала 2021 года не превышала 9%», – напоминает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова.
При этом эксперт не исключает появления уже в среднесрочной перспективе рисков и для ипотечного рынка, и для рынка недвижимости. «Эффект реструктуризации банками кредитов физлицам на период пандемии уже исчерпался. Процентные ставки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ уже растут и будут расти.
Есть вероятность полной отмены льготной ипотеки либо ее ограничения отдельными социальными группами. Реальные доходы населения продолжают падать. Значит, все это может привести и к обвалу цен на жилье.
Риски роста просрочек по ипотеке, если льготная ипотека будет отменена, тоже возрастут», – рассуждает она.
Однако пока, по мнению экономиста, рисков падения цен на новое жилье гораздо больше, чем рисков роста доли просроченных кредитов по ипотеке в кредитных портфелях банков.
«Рост ипотеки в прошлом году был достаточно бурный, при этом мы видели падение доходов населения.
Соответственно долговая нагрузка выросла, и это в конечном счете может привести к росту неплатежей», – соглашается аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер.
Обременительное соседство. Как банки продают квартиры вместе с собственниками | Телеканал 360°
В Москве появились объявления о продаже квартир с обременением. Недвижимость продается на 20-30% дешевле рыночной цены, но идет в комплекте с прописанными там жильцами, отмечают эксперты. Проблемную жилплощадь выставляют банки, которые не могут вернуть долги по ранее выданному ипотечному кредиту. Как вовремя распознать «нечистую» квартиру, рассказывает «360».
Сейчас доля квартир с обременением составляет порядка 2% от общего числа реализуемого жилья, свидетельствуют данные исследования международной сети агентств «CENTURY 21 Россия». В пресс-релизе компании, с которым ознакомился «360», отмечается, что уже к 2021 году количество продаваемых квартир с собственниками в комплекте возрастет до 10%.
Подобную тенденцию агентство объясняет продолжающимся ипотечным бумом в столице.
По данным Росреестра Москвы, только в феврале было выдано более семи тысяч ссуд на покупку квартиры, что на 40% превышает показатель за аналогичный период прошлого года.
При этом за 2018-й финансовые организации выдали заемщикам три триллиона рублей на ипотеку. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений ЦБ за отраслью.
Одновременно растет и задолженность россиян по кредитам. Так, по данным Центробанка, на начало текущего года объем ипотечной закредитованности граждан оценивался в 6,4 триллиона рублей. При этом около 3% от всех выданных кредитов не погашаются россиянами в срок.
Банки пытаются заработать на желании россиян приобрести свое жилье и активно выдают ипотечные займы, не всегда тщательно проверяя клиента, отмечают в «CENTURY 21 Россия». «Банкиры активно пользуются данной схемой для увеличения собственной прибыли. При этом доля просроченных ипотечных кредитов также растет.
Банк выселяет людей по причине задолженности и забирает недвижимость», — пояснил «360» коммерческий директор агентства Игорь Бабкин. Причем в последнее время число квартир, которые продаются вместе с собственниками, постепенно увеличивается. Если раньше банки старались доводить дело до логического завершения и шли на уступки клиентам, то сейчас ситуации изменилась.
«Банк выселяет людей по причине задолженности и забирает недвижимость», — отмечает Бабкин.
Затем финансовая организация пытается реализовать квартиру и вернуть выданную ссуду. Для нормальной реализации имущество должно быть юридически и физически свободно от третьих лиц, объяснил «360» юрист «CENTURY 21 Россия» Дамир Хакимов.
По его словам, должник и члены его семьи должны быть выдворены и выписаны из квартиры. Однако в целях экономии времени и средств кредитор осуществляет реализацию недвижимости, не решив вопрос освобождения.
«В итоге бремя перекладывается на покупателя за счет существенной уценки квартиры», — поясняет юрист.
Неоправданный риск
Источник фото: РИА «Новости»
Чтобы быстрее реализовать проблемную недвижимость, банкиры зачастую продают жилье по цене существенно ниже рыночной. Так, по оценкам «CENTURY 21 Россия», дисконт по сделке может доходить до 30% от реальной стоимости жилья. «Дисконт зависит от сложности каждого отдельного случая. Мы сталкивались с 30%, но средний показатель по рынку составляет 10-20%», — отмечают в агентстве.
При этом покупать такую квартиру рискованно, поскольку существует вариант того, что жить в ней все равно не получится, предупреждают эксперты.
По словам младшего директора по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Вячеслава Путиловского, чаще всего подобные квартиры у банков выкупают коллекторы, которые потом выселяют собственников своими методами и продают уже свободную жилплощадь.
«В случае, если семья покупает такую квартиру для постоянного проживания, могут возникнуть проблемы с заселением. Новых собственников может ожидать как минимум длительное судебное разбирательство, по результатам которого решение может оказаться не в пользу владельцев.
К примеру, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить их из жилплощади будет весьма проблематично», — отмечает собеседник «360».
Между тем банки, желая быстрее вернуть свои деньги, продают квартиры и вовсе за половину их рыночной стоимости, но покупать их точно не стоит, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Дисконт может в отдельных случаях доходить до 70%.
Банки не хотят сами выселять должников из квартиры, так как огласка в тех же самых СМИ по этому делу может нанести им серьезный репутационный ущерб. В результате они отдают жилье фактически по той цене, которая покрывала бы долг и проценты по нему.
Но ввязываться в такие сделки ради экономии не стоит, так как есть риск потратить деньги и не получить заветные квадратные метры», — утверждает собеседница «360».
При этом цены на московское жилье продолжают расти. По данным аналитиков из компании «Бест-Новострой», за февраль 2019 года цены на новостройки экономкласса в Москве выросли на 8% — до 122 тысяч рублей за квадратный метр. В комфорт-классе средняя стоимость первичного метра в последний месяц зимы составила 165,5 тысячи рублей, что на 2% больше по сравнению с январем 2019-го.
«За копейки отобрали квартиру»: как ипотека разрушает жизни
Рекордные объемы ипотечных кредитов, которыми гордятся чиновники, маскируют неприглядную правду: при снижающихся пять лет подряд доходах не все россияне могут потянуть взятые на себя долги за жилье.
И в моменты кризиса человек, еще недавно радовавшийся приобретению своей квартиры, может в одночасье лишиться ее и оказаться на улице. «Газета.Ru» собрала истории людей, которые столкнулись с безысходной кабалой ипотеки.
Прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки. По данным Банка России, в 2018 году россияне взяли кредитов на жилье на более чем 3 трлн рублей, что почти вполовину выше результата 2017-го.
В этом году рынок ипотеки, скорее всего, продолжит рост, хотя темпы его снизятся до 10%, прогнозирует руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко.
Сегодня на Москву приходится 12,7% выданных ипотечных кредитов, на Московскую область — 8,37%, рассказал «Газете.Ru» эксперт. Остальной объем распределен по регионам.
Гордейко также добавил, что размер кредита в регионах отличается почти в три раза. Если в Москве средняя сумма составляет 4,34 млн руб., то в регионах речь может идти о 1,5 млн руб.
или еще меньшей сумме, как например, в Кемеровской, Кировской, Курганской областях, Алтайском крае.
Однако долги за жилье не всем по плечу. Обладатели ипотечных кредитов рассказали «Газете.Ru» о трудностях, с которыми столкнулись при выплате долга.
Вся надежда — избавиться от квартиры
В январе Центробанк анонсировал планы узаконить для россиян возможность ипотечных каникул. При определенных условиях они смогут получить право на отсрочку по одному кредиту в общей сложности на год.
Такая опция у многих банков есть и сейчас, но действует она весьма своеобразно.
Антон стал ипотечным заемщиком в апреле 2014 года. Тогда кредит ему одобрили под 13% годовых на 15 лет. «Я продал свою квартиру в регионе и купил жилье в Московской области», — рассказал молодой человек.
По его словам, при оформлении ипотеки банк запросил дополнительно 62 тысячи рублей за выдачу кредита и 12 тысяч рублей за перевод между счетами.
Под новый год у него начались проблемы со здоровьем, потребовалась операция. Плюс ко всему на фоне кризиса он попал под сокращение. Антону пришлось продать машину и повысить лимит по кредитной карте, чтобы хоть как-то справляться с выплатами по ипотеке.
«Я пришел в банк, написал заявление, чтобы мне дали каникулы на полгода. Потом мне перезванивали, выясняли, может ли кто-то быть поручителем. Я отвечал, что нет и что нахожусь без работы.
В итоге банк дал каникулы на четыре месяца, но увеличил выплаты в дальнейшем на 2 тысячи в месяц — с 55 до 57 тысяч рублей.
Я должен был заплатить еще 15 тысяч рублей за то, что они пошли мне на уступку», — сказал собеседник «Газеты.Ru».
В кризис оказалось не так легко найти высокооплачиваемую работу.
В результате весь заработок Антон нес в банк на покрытие платежей по кредиту. К тому же у него умер отец, нужно было содержать маму.
«Я пошел в банк за очередными каникулами. Мне одобрили два месяца отсрочки. Платеж снова увеличился — на 1000 рублей до 57 900 рублей. Плюс снова заплатил за это 15 тысяч рублей», — добавил мужчина.
В 2017 году знакомые начали подавать заявки на снижение процентной ставки, но банк отказал Антону. «Я пробовал подавать заявку на снижение ставки каждые три месяца, но мне не одобряли без объяснения причин», — продолжил он.
Ставку не уменьшили и сейчас. Банк заморозил ее снижение. И хотя постепенно с платежами ситуация наладилась, большая часть зарплаты по-прежнему уходит на кредит.
При этом Антон пробовал запустить процедуру банкротства.
«Я просто не знал, куда мне деться», — сказал он.
Возможность процедуры банкротства физлиц, которая действует с 1 октября 2015 года, не решает полностью проблем ипотечных заемщиков, комментирует руководитель проекта «Долгам.Нет» Дмитрий Донсков. Долги по ипотеке, а также коммунальным платежам, потребительским кредитам и налогам будут закрыты, но квартиру продадут с молотка. А значит, снова встанет вопрос жилья.
Вся надежда Антона на продажу ипотечной квартиры.
«Собираюсь ее продать. Моя первоначальная работа позволяла спокойно платить ипотеку, но сейчас это накладно. В 2014 году я был один, а теперь на первый план выходит семья», — объяснил собеседник «Газеты.Ru».
«Ипотеку никому не посоветую»
На фоне снижения ставок по ипотеке в 2017-2018 годах многие россияне стремились провести реструктуризацию ипотечного долга. Однако удалось это сделать далеко не всем.
Влад взял ипотеку в 2012 году по льготной тогда ставке в 9,5 % (средняя ставка в то время была на уровне больше 12%).
«В 2012 году я получил льготу потому, что мы стояли в очереди на расселение (три семьи и восемь человек в одной квартире). По закону, если не хватает нормы по квадратным метрам на человека и доходы не позволяют улучшить жилищное условие, то можно встать в очередь. Государство предлагает либо социальное жилье, либо другие варианты, например льготную ипотеку», — рассказал Влад.
В процессе оформления документов у него возникли претензии по поводу посредников.
«Непонятные организации часто навязываются вам в договор без права отказаться, особенно если человек льготник. Иными словами, за ипотекой ты можешь пойти только туда, куда направят чиновники», — сказал он.
При этом банки отказываются понижать ставку, если кредит и так был взят по льготной ставке.
Напомним, что средняя ставка по ипотеке в течение 2018 года снижалась до 9,41%, но затем последовала коррекция.
По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала 2018 года, составила 9,56%. При этом в декабре прошлого года речь шла о 9,66%. В январе 2019-го основные игроки ипотечного рынка подняли ставки примерно до 10%.
По словам Влада, выплаты по кредиту отнимали у него 40-50% зарплаты.
«После того, как расплачусь, больше никогда не возьму ипотеку. Вообще никому не посоветую ввязываться в ипотечные кредиты», — советует он.
«Инструмент рабочий и полезный, но не в России, где за 10 лет ты покупаешь вторую квартиру банку, а за 20 лет покупаешь ему две…
Копить, покупать сначала что-то поменьше, продавать, добавлять деньги и снова покупать в разы эффективнее», — резюмировал Влад.
Обвал рубля и золотая ипотека
В худшей ситуации оказались те, кто взял до кризиса валютную ипотеку. После событий «черного вторника» 16 декабря 2014 года, когда Банк России повысил ключевую ставку до 17,5%, а курс доллара взлетел до 80 рублей, сумма кредитов всех заемщиков выросла в несколько раз.
Люди оказались в ситуации, когда ежемесячный платеж и сумма долга по кредиту в рублях выросли, а доходы остались в лучшем случае на прежнем уровне. Цены из-за упавшего спроса снизилась, и человек, даже с учетом внесенного первоначального взноса за квартиру и нескольких лет регулярных платежей по ипотеке, оказался должен сумму, существенно превышающую рыночную стоимость жилья.
«Если же ипотечный заемщик переставал платить, банк обращался в суд и требовал выплаты долга и реализации предмета ипотеки — заложенного жилья.
Зачастую максимум, чего удавалось добиться юристам в суде по подобным спорам, — это снижение начисленной неустойки и установление более высокой начальной цены продажи, по которой квартира должна уйти с молотка», — вспоминает Донсков.
Марина купила квартиру в ипотеку в Подмосковье в 2007 году. На тот момент она получала зарплату в долларах и ипотечный кредит тоже оформила в иностранной валюте.
После «черного вторника» женщина не обращалась в суд, как поступили многие валютные ипотечные заемщики, и пошла по пути банкротства. По ее словам, сначала банк выставлял «шокирующе невыгодные суммы» при переводе на рубли, а когда курс стабилизировался на высоком уровне и было понятно, что вниз уже не пойдет, в банке и вовсе «не дали ничего сделать».
«В суд я не подавала. С ними (банком — ред.) бесполезно судиться. Я читала, что у людей, у которых оставалось по долгу выплатить совсем какие-то копейки, отбирали квартиру, даже если это было единственным жильем», — отметила Марина.
Выселить из квартиры, купленной в ипотеку, даже если это единственное жилье, можно, подтвердил юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.
Стоимость квартиры Марины при покупке составила 183 тысячи долларов (курс в 2007 году составлял порядка 35,9 рублей за доллар, то есть в рублях речь шла о 6,5 млн рублей). «Я уже заплатила банку 100 тысяч долларов. Надо было заплатить еще 12 млн руб., которые мне выставили при рефинансировании…
Вы же понимаете, ипотека тогда золотая», — поделилась Марина.
Еще одна валютная должница Оксана рассказала «Газете.Ru», что сумма платежа по валютной ипотеке остается весомой и по сей день. Задолженность составляла 20 млн рублей за квартиру, стоящую 6,5 млн рублей.
Ей пришлось пойти на условия банка и пересчитать кредит по программе «прощения долга», по которой было списано 10 млн рублей. Женщина смогла воспользоваться программой помощи, поскольку растит ребенка-инвалида.
В рамках реализации правительственной программы помощи валютным заемщикам за период с 1 сентября 2017 по 31 декабря 2018 года компенсация с использованием госсредств части убытков при проведении реструктуризации была одобрена по 3043 ипотечным кредитам, сообщили в Центробанке «Газете.Ru».
- Остальные 6657 заявок были направлены на рассмотрение межведомственной комиссии.
- При этом она одобрила 2761 заявок, по 3390 заявкам было отказано из-за несоответствия целям программы помощи, 342 заявки возвращены кредиторам для доработки, чтобы платежная нагрузка была посильной для заемщиков после проведения реструктуризации кредита.
- «Кредиторами было проведено 2577 сделок по реструктуризации с использованием государственных средств, предоставленных в рамках программы помощи», — привели цифры в ЦБ.
Банки не любят детей
Еще один собеседник «Газеты.Ru» Антон, на счету которого уже вторая ипотека, рассказал о неожиданных сложностях. Его первая ипотека была в валюте.
«Конечно, после обвала доллара пришлось очень туго: фактически сокращались любые расходы, так как платеж рос на глазах — в два раза. Мы напряглись, урезали все расходы и выплатили сразу весь остаток», — рассказал он.
Он вспомнил, как просрочил самый первый платеж. «Еще не привык тогда. Позвонили из банка, поинтересовались, все ли у меня хорошо. На первый раз штрафовать не стали», — сказал он.
По словам собеседника, когда приходишь в банк за вторым ипотечным кредитом, вопросов к сотруднику банка уже немного: ставка, размер платежа, возможность досрочного погашения — всей суммы или частями и без штрафных санкций. Естественно, банки не в восторге от досрочных погашений кредитов. Но как оказалось, не только от них, рассказал Антон.
Банки не любят детей. Особенно маленьких.
Ребенка в ипотечную квартиру прописать можно, но трудно — без одобрения банка это нельзя сделать.
Возможное нежелание банков давать согласие на прописку детей может быть связано с опасениями при изъятии квартиры в случае неплатежей, объясняет юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.
«Банки опасаются, что процесс по изъятию ипотечной квартиры у должников может затянуться. Ведь если речь идет о детях, то в судебных разбирательствах всегда участвуют органы опеки и прокуратура. В случае если речь идет об изъятии у семьи единственной квартиры, то они могут поддержать позицию должников об отсрочке исполнения решения суда о выселении», — пояснил Мстоян.
Несмотря на все казусы, Антон после завершения второй ипотеки планирует обратиться за следующей. «Появилась привычка думать о будущем. Например, я мог бы напрячься и купить машину или отправиться в путешествие, но сразу начинаешь считать — это еще часть ипотеки, можно внести сразу и пересчитать либо срок, либо размер платежа», — поделился планами собеседник издания.
Правда, он не скрывает, что хочет заранее выплатить кредит, потому что не уверен, «в какой стране завтра будет жить».
Евгения ПЕТРОВА