Арендодателей хотят обязать получать идентификаторы

Государство всегда раздражали люди, зарабатывающие на сдаче жилья в аренду и не делящиеся с ним доходами. Теперь решено это пресечь и взять рынок аренды квартир и домов под контроль. Для этого разрабатываются механизмы, выявляющие всех арендодателей и собирающие их в единую систему. Там же будут регистрировать все договоры найма и взимать налоги.

Арендодателей хотят обязать получать идентификаторыПронести доходы мимо государственного носа станет сложнее. m.fishki.net

Каждый крутится как может

Наши власти и раньше предпринимали попытки взять под контроль рынок аренды и вывести его из тени. Дабы увеличить прозрачность рынка и денег в бюджет подсобрать.

Те арендодатели, кто уже попался на крючок налоговой, или боится попасться, перешли в категорию самозанятых, что дает им возможность уплачивать налог по ставке 4% – это значительно меньше, чем при уплате налога в качестве физического лица (по ставке 13%), да и оформлять документы значительно проще.

Среди собственников дорогой недвижимости (но не только) распространена практика покупки патента на сдачу в аренду и уплата налога по ставке 6% как ИП. Те владельцы жилья (физлица), которые сдают квартиры юридическим лицам для проживания сотрудников компаний, платят не сами – за них это делает юридическое лицо, и сумма налога в 13% уже заложена в стоимость аренды.

Тем не менее, подавляющее большинство владельцев квартир сдает их неофициально и налогов не платит по-прежнему, пользуясь тем, что у Большого Брата пока недостаточно инструментов, чтобы выявить их всех. Но теперь власти намерены решить эту проблему кардинально.

Законопроект: суть новшеств 

Законопроект о формировании рынка частного наемного жилья готовит Минстрой. До конца нынешнего года ведомство должно внести документ в Госдуму.

Будут созданы цифровая платформа и единая система учёта договоров найма, а также сервисы для тех, кто сдает и арендует жилье.

Платформу интегрируют с системами Федеральной налоговой службы, что позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов.

Всех владельцев жилья, сдающих его в аренду, обяжут внести сведения о себе и своих «квадратах» в специально созданный реестр наймодателей. Для «уклонистов» от подачи такой информации и от налогов будут предусмотрены ощутимые штрафные санкции.

Договора аренды станут типовыми. Также собираются создать некие компании-агрегаторы, которые будут контролировать отношения между сторонами сделки и обеспечивать своевременную оплату съемного жилья.

Пока одни вопросы

Таким образом, государство намерено взять под контроль как правовые отношения арендодателей и арендаторов квартир, так и их расчеты и доходы. Однако на данном этапе не ясно практически ничего. Как будут контролировать людей, сдающих жилье? Запретят ли им подавать объявления на существующих интернет-ресурсах?

Арендодателей хотят обязать получать идентификаторыКто не сдастся сам, того отловят и накажут. srb62.ru

«Непонятно, как власти заставят вносить в систему договоры, как будут узнавать, что сделка прошла. Самое главное, какие будут регуляторы всего этого. Ну а изменения на рынке аренды станут видны только со временем», – говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Чтобы понять, будет ли эффективно работать новая платформа, необходимы разъяснения, как это планируется запускать и контролировать, откуда и как будет поступать в эту систему информация, и каким будет механизм контроля и штрафы, полагает Мария Жукова, управляющий директор МИЭЛЬ.

Пока что законодатели говорят о добровольной передаче арендодателями данных о себе, а всех остальных ждут санкции, буде они попадутся в сети, расставленные чиновниками.

Один из способов расставить такие сети – выявить через Росреестр владельцев нескольких квартир и посмотреть, как используются лишние площади.

Возможно, подключат и миграционный учет: будут выяснять, где зарегистрированы мигранты и кто им сдает жилье.

Самый же очевидный способ – отлавливать арендодателей через интернет-ресурсы, где указаны адреса квартир под сдачу. Однако тут непонятно, работники какого именно ведомства должны этим заниматься. Впрочем, это задача для властей вполне решаемая, придумают что-нибудь.

Несомненно, помогут и сами граждане: бдительные соседи, а также недовольные арендаторы, для которых донос «куда надо» станет рычагом давления на хозяина жилья.

Роман Бабичев предполагает, что арендодателям, возможно, запретят быть самозанятыми и налог составит для всех 13%. Кроме того, есть сомнения, что государство предоставит какой-то правовой сервис для улаживания конфликтов, скорее всего, этим, как и сейчас, будут заниматься сами наниматели и наймодатели, отмечает эксперт.

Съем квартир станет дороже?

Одни специалисты уверены, что ставки аренды не изменятся, так как их регулирует рынок, а не законодательные инициативы.

«За годы моей практики правила на рынке аренды неоднократно пытались ужесточать, например, вводили регистрацию договоров аренды, пытались контролировать сделки на уровне миграционного учёта, но все это не прижилось, – вспоминает Александр Харыбин, владелец «Квартирного бюро».

– Если новая попытка властей и окажется удачной, на рынок это, по большому счёту, не повлияет». Эксперт объясняет: ставки растут, когда есть повышенный спрос, и падают, когда спроса нет – что можно видеть на примере нынешней ситуации с пандемией.

Арендодателей хотят обязать получать идентификаторы«Банкет» прозрачности и законопослушания, как всегда, оплатит арендатор. Fotolia.com

Однако другие считают, что с усилением налогового бремени аренда все же подорожает. Мария Жукова полагает, что нанимателям квартир следует готовиться к росту цен: «Очевидно, что любые меры, направленные на сбор налогов, вызовут повышение арендной стоимости на величину этого налога».

С ней согласен и Роман Бабичев: «Арендаторы, скорее всего, станут больше платить за жилье. На них лягут дополнительные расходы. В итоге одни станут беднее, другие при своих, государство – в плюсе».

Александр Харыбин поддерживает прогноз о росте ставок, но говорит, что это произойдет по другим причинам: «Сейчас квартиры в продаже резко подорожали.

Если ставка ЦБ опять вырастет и покупать жилье будет неудобно и невыгодно, то, конечно, большинство пойдет в аренду, и ставки благодаря этому могут вырасти. Но никак не из-за того, что граждан заставят платить налоги.

Тем более что арендодатели в категории самозанятых сейчас платят налог всего лишь 4% (например, всего 2 000 рублей, сдавая квартиру за 50 000 рублей)».

В любом случае, закон решено принять до конца этого года. Остается надеяться, что новый контролируемый механизм сдачи в аренду не только обогатит государство и сделает рынок прозрачным, но и поможет избавиться от наводнивших его мошенников и разного рода недобросовестных посредников. Правда, каким образом – опять-таки, пока непонятно.

  • «Мой арендатор настучал в налоговую». Что бывает, когда арендодатель не платит налог
  • За прошлый год в большинстве миллионников подешевела аренда квартир
  • В каком регионе выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду
  • Как выселить арендатора, который не платит?
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Арендодателей хотят обязать получать идентификаторыСегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить – когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Читайте также:  Правительство утвердило повышение тарифов ЖКХ дважды за 2021 год

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением – истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

  • В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.
  • Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.
  • Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.
  • Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.
  • Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Арендодателей хотят обязать получать идентификаторы

Законы

Из-за эпидемии в Москве ввели режим повышенной готовности. По всей стране неделя с 30 марта официально нерабочая. Закрылись торговые центры, кинотеатры и рестораны.

Малому бизнесу такие меры без объявления официального карантина обходятся дорого — как минимум нужно сохранить сотрудникам зарплаты и оплатить аренду.

Проконсультировались с юристом, на что можно ссылаться, если нечем платить аренду, а форс-мажором ситуацию пока не признали.

Форс-мажор — это обстоятельство непреодолимой силы, ситуация, которую никто не мог предвидеть. Но даже если эпидемию коронавируса в России признают форс-мажором, это не значит, что можно будет просто никому не платить. Можно будет лишь избежать ответственности за неуплату — это освободит предпринимателей от штрафов и пеней за просрочку арендной платы.

Но в законе есть нормы, на которые в переговорах с арендодателями можно ссылаться уже сейчас.

Некоторые торговые центры, закрывшись, сами объявляют арендные каникулы. Если у вас такого не произошло, есть несколько способов договориться, как не платить за аренду сейчас. Ни один из них не работает на сто процентов, но это лучше, чем ничего не делать.

Списать обеспечительный платёж. В большинстве договоров аренды есть обеспечительный платёж — залог, который вы внесли, когда заключали договор. Как только вы не заплатите за аренду, этот платёж спишется автоматически. Если этого платежа достаточно, чтобы пережить сложный период, сможете работать дальше.

Попросить арендодателя об отсрочке. Арендодатель может отказать вам в отсрочке платы за аренду, но попробовать стоит. В уведомлении ссылайтесь на то, что ваша прибыль зависит от потока клиентов, который заметно сократился из-за эпидемии.

Скачать шаблон заявления на отсрочку платы за аренду из телеграм-канала адвоката Калоя Ахильгова

Заявить об отказе от оплаты. Помещение нужно предпринимателю, чтобы клиентам было куда прийти: купить кофе, пообедать или выбрать обувь. Если торговый центр закрыт и посетители не могут в него попасть, значит, обстоятельства существенно изменились с того момента, как вы подписали договор. И это — основание, чтобы не платить за аренду.

Сергей Коваль, адвокат:

Вы не обязаны платить, если вам не предоставили помещение по не зависящим от вас обстоятельствам. Наоборот, если вы будете платить за аренду, когда не можете воспользоваться помещением, это будет означать неосновательное обогащение за ваш счёт, что неприемлемо.

Получается, что арендатор может заявить об отказе от оплаты. Ссылаться при этом нужно на статьи 451 и 612 Гражданского кодекса. Они регулируют ситуацию непредоставления помещения для использования.

Если арендодатель не согласится с вами, можно попробовать отстоять свою позицию в суде. Для этого нужно доказать наличие четырёх обстоятельств:

  1. Когда вы заключали договор, вы не предполагали, что в стране начнётся эпидемия коронавируса и торговый центр закроют.
  2. Что бы вы ни делали, это не повлияет на работу торгового центра.
  3. Арендодатель получает выгоду — платёж за аренду, а вы — убытки, то есть нарушается соотношение имущественных интересов сторон договора.
  4. В договоре не написано, что вы несёте риски из-за значительного изменения ситуации.

Если доказать, что все четыре условия соблюдены, суд может встать на сторону предпринимателя.

Если нет денег на аренду, можно не ждать, когда эпидемию объявят форс-мажором.

Если торговый или бизнес-центр, где вы арендуете место, закрыт, можно:

  • списать обеспечительный платёж;
  • попросить об отсрочке;
  • заявить об отказе от оплаты.

Ни один из этих способов не даст стопроцентной гарантии. Если не получится договориться с арендодателем, можно обратиться в суд. Заявления, которые вы написали, помогут аргументировать позицию в суде.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

Опубликовали 28 марта 2020 года

«Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%»: как бизнес решает арендный вопрос | Rusbase

Павел Шинкаренко, основатель сервиса для автоматизации документооборота Solar Staff:

У нас офисы в нескольких странах, и везде пришлось сокращать расходы. Мы уменьшили арендуемые офисные площади в Москве и на Кипре. Это позволило мягче проводить переговоры и договориться с арендодателями об изменении контрактов. 

В Москве мы отказались от аренды одного из трех помещений у одного арендодателя. На Кипре мы в процессе переговоров, там мы отказываемся от половины одного из помещений. Офис в Нидерландах решили перенести из Амстердама в пригород, чтобы снизить стоимость аренды.  

Читайте также:  Проект закона об изъятии жилья у должников вынесен на обсуждение

Роман Хорошев, CEO краудлендинговой платформы JetLend:

Еще в марте мы готовились к расширению в «Москва-Сити». Но в середине месяца стало ясно, что расширение в таких экономических условиях — безумие. Нужно было срочно снижать издержки. 

Мы договорились о снижении арендной ставки на 50% с нашим арендодателем в башне «Империя». Еще была предварительная договоренность о снижении на 75% в случае введения жесткого карантина. Но в условиях кризиса даже такое снижение мы посчитали недостаточным и решили съехать в офис более низкого класса. Расходы на аренду удалось снизить на 75%.

Максим Морозов, СЕО AI-стартапа Intelligence Retail:

Наш стартап занимается распознаванием товаров на полке. Мы — резиденты «Сколково». Технопарк идет навстречу своим резидентам. Они понимают, что не у всех сейчас есть возможность вовремя платить за аренду.

Поэтому по запросу разрешили вносить оплату без соблюдения сроков, предусмотренных договорами субаренды помещений. Скорее всего, мы воспользуемся этой возможностью. Самое важное для нас — сохранить команду.

  • СЕО Intelligence Retail Максим Морозов
  • Виктория Пантелеева, основатель интернет-агентства Digital Generation:

Для своего интернет-агентства я арендую офис в гостинице. Сейчас в этом здании нет никого, кроме администрации и охранников. Но когда объявили о карантине, я сразу же связалась с арендодателем. 

Оказалось, что в российских реалиях нужно сражаться за то, чтобы не оплачивать неоказанные услуги. Нам отказывались вернуть оплату за апрель или перенести ее на июль. Мы решили отказаться от офиса, если нам не снизят ставку. Упрашивали арендодателя пойти на уступки: писали письма, звонили. После долгих переговоров мы добились только скидки в размере 25%. 

Ожидали большего, но рады и этому. Менять офис после отмена режима самоизоляции пока не собираемся. Заранее забрали из офиса принтер, печати, документы и сейчас работаем удаленно.

Никита Цаплин, управляющий партнер IT-компании RUVDS:

Мы уже месяц работаем удаленно. Наша компания арендует офис у частной организации. Поэтому разговоры о каникулах, про которые говорит правительство, к нам не имеют отношения. Сейчас это относится только к тем, кто арендует площади у города. Но нам сделали небольшую скидку и дали рассрочку платежей.

В целом арендодатели не делают больших скидок. Многие компании закрываются, доход собственников зданий уменьшается. Логично, что они будут стараться взять оплату с тех, кто продолжает работать — пусть и удаленно. 

Дмитрий Чебанов, генеральный директор кадрового агентства для IT-отрасли Spice IT:

У нас классный большой офис на 300 кв. м. в центре Москвы, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Арендная плата за него — 600 тысяч рублей в месяц. Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%.

Считаю, что размер скидки мог бы быть и больше. Хотя могу понять и арендодателя, у которого тоже есть свои расходы. 

Еще было предложение от арендодателя на случай, если у нас совсем нет денег — заплатить за апрель из обеспечительного залогового платежа. Он у нас соответствует двум месяцам аренды. Но я не вижу в этом особого смысла: залог все равно придется вносить обратно. 

  1. CEO Spice IT Дмитрий Чебанов
  2. Елизавета Осокина, основатель брендингового агентства Osoka Project:

Наш офис в Санкт-Петербурге пустует с середины марта. Мы написали письмо в администрацию бизнес-центра, что находимся в сложной ситуации и хотели бы получить какое-то антикризисное предложение. Предложили по бартеру услуги по брендингу или рекламной коммуникации.

В администрации пообещали проработать этот вариант. Думаю, что после «нерабочих дней», в которые весь наш коллектив работает на удаленке, мы вернемся в наш бизнес-центр. 

Наталия Пекшева, генеральный директор компании «Цвет диванов»: 

По требованию властей нам пришлось полностью остановить работу розницы. Вслед за Москвой и Московской областью мы получили под копирку написанные постановления по каждой из областей нашего присутствия. И закрыли 200 салонов. 

Руководитель компании «Цвет диванов» Наталия Пекшева

Еще за неделю до массового закрытия торговых центров трафик стал резко падать, и мы начали договариваться с арендодателями о льготных условиях. Уже тогда мы столкнулись с крайне нелояльным отношением владельцев и управляющих компаний.

В 40 магазинах нам категорически отказали в скидках. В большинстве ТЦ предложили лишь небольшое сезонное снижение ставок — в районе 10%. Когда я читала ответы арендодателей на наши запросы, я была поражена неадекватной оценкой реальной ситуации и нежеланием идти к партнерству. 

Сейчас правительство официально урегулировало ситуацию: арендодателям придется принять условия простоя. Но проблема в том, что представители ТЦ залегли на дно. До многих мы не можем ни достучаться, ни дозвониться, не можем дать официальный ход нашим запросам. 

Видимо, разборки с арендой перенесутся на «после карантина», и нас ждет очень турбулентный период. Мы уже решили закрыть 16 магазинов. Это либо очень низкорентабельные площадки, либо точки в нелояльных торговых центрах, где мы идем на принцип.

У «Цвета диванов» были периоды, когда приходилось волевым решением резко сокращать количество площадок. Потом мы опять наращивали масштаб. Пройти таким путем еще раз нам легче, чем «кормить» пустующие торговые центры.

Мнение арендодателей

Мария Бокова, управляющий партнер сети коворкингов Cabinet Lounge: 

Довольно скоро после введения ограничений в стране мы начали получать запросы от арендаторов на предоставление льгот. К сожалению, некоторые арендаторы съехали. 

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды — Эльба

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям ????

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. 

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года. 

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года. 

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита. 

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки. 

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

Образец акта возврата помещения

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Читайте также:  Депутат госдумы за год зарабатывает на студию в москве

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ. 

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ. 

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

  • Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
  • — акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
  • — плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
  • — назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу. 

Статья актуальна на 08.02.2021

Собственникам арендного жилья присвоят идентификаторы | Телеканал 360°

Сдающих в краткосрочную аренду недвижимость (до 30 дней) собственников обяжут получать идентификаторы. Это позволит вывести рынок из теневого сектора экономики и понять, какой объем жилья в нем задействован.

Соответствующие поправки в закон о туристической деятельности подготовило Минэкономразвития. Об этом сообщил «Коммерсант» со ссылкой на источники в ведомстве.

Пока не известно, кто именно будет получать идентификаторы — собственник или каждое помещение отдельно. Какой орган это будет регулировать, пока также не понятно.

Однако точно известно, что после вступления закона в силу идентификатор нужно будет указывать во всех объявлениях о краткосрочной сдаче недвижимости. Если присвоенного идентификатора не будет, то собственника и площадку, где размещена информация, оштрафуют.

Главная цель нововведения — помощь налоговым службам выявлять неплательщиков. Кроме того, это позволит оценить объем рынка.

По мнению генерального директора сервиса «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, проблемы прежде всего коснутся только небольших участников рынка. Владельцы большого количества недвижимости зарегистрируют только один объект, а остальные будут предлагать потенциальным съемщикам при личной встрече.

Неприятности начнутся и у жителей Крыма, которые сдают жилье приезжим туристам. Сервис там Airbnb не представлен, а Booking.com работает с ограничениями.

«Принятие такого закона в ближайшие несколько месяцев убьет внутренний туризм в России. Чтобы приучить арендодателей платить налоги, нужно минимум три года», — пояснил он.

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки.

Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования.

Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях. 

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.

Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.

Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.

То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать). 

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.

Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.

При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон. 

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).

Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых,

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *