Команда Путина пытается тоже решить этот вопрос. В том числе, и значительным снижением ставки по ипотеке. Вот только заем на квартиру взять можно при весомой и, главное, официальной зарплате. А большинство предприятий как платило деньги сотрудникам в конверте, так и платит. Получается замкнутый круг.
И выход из этого круга только один: аренда. Но и здесь куча проблем. Цена аренды «кусачая». При средней бюджете семьи, например, в Москве 120 тыс. рублей, за наем однушки надо отдать 35 тыс. + коммуналка 5 тыс = 1/3 часть от общей суммы семьи.
В районном городке Костромской области зарплаты поскромнее (в среднем 30 тыс. на двоих), аренда однушки 7 тыс. в месяц плюс коммуналка 3 тыс. Получаем ту же 1/3 часть от бюджета.
Жилье в аренду с последующим выкупом
Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом». Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное.
Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны. И сразу два вопроса:
Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?
Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид.
Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина.
Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.
На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.
Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.
Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..
Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.
В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.
Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.
В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.
Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.
Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.
Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.
И так все 15 лет.
Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.
И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?
Для какого покупателя это будет актуально?
В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.
Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.
Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.
Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.
В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.
Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.
Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку». 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная.
Алгоритм действий прост:
- Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
- Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
- Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).
Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.
Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:
- высокую процентную ставку;
- срок выплаты долга не более 15 лет.;
- первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
- в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
- квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
- нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
- район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
- объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.
Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность.
Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку. И, естественно, коммунальные платежи.
Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.
Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.
Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов.
При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.
Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»
Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн. руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.
Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб.
Из них:
- 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
- 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).
Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб. Почти в три раза больше от ее цены.
Еще пример ↓
Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс. руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс. руб., из которых:
- 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;
- 21 тыс. руб плата за рассрочку.
Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб.
Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Аижк купит у «интеко» апартаменты в москве под арендное жилье за 2 млрд рублей
АИЖК приобретет в московском проекте «Интеко» 295 апартаментов
Между тем сегодня в рамках ПМЭФ-2016 вице-премьер России Игорь Шувалов заявил, что портфель арендного жилья у АИЖК должен составить 200-300 домов. «Одним домом здесь не отделаешься, чтобы показать определенный стандарт развития, вам придется заниматься этим по всей стороне от Калининграда до Владивостока», — сказал он, обращаясь к Александру Плутнику (цитата по «РИА Новости»).
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и группа компаний «Интеко» подписали меморандум о сотрудничестве, согласно которому АИЖК приобретет в московском проекте «Интеко» — МФК «Лайнер» на Ходынском поле — 295 апартаментов под создание арендного жилья. Сумма сделки составит порядка 2 млрд руб., говорится в сообщении «Интеко».
«По соглашению АИЖК намерено приобрести у ГК «Интеко» 295 апартаментов в секции В корпуса «Лайнер-Восток», а также 50 машино-мест. Корпус планируется ввести в эксплуатацию в конце 2016 г.», — говорится в сообщении.
По словам генерального директора АО «АИЖК» Александра Плутника, агентство намерено «развивать рынок арендного жилья с помощью механизма коллективных инвестиций». «Объем вложений в этот рынок может составить порядка 30 млрд руб. до конца этого года. Мы видим спрос на такие квартиры во всех сегментах жилья», — сказал Плутник, слова которого приводятся в сообщении.
Апартаменты, вошедшие в сделку АИЖК и «Интеко», будут полностью готовыми к заселению: с чистовой отделкой, меблировкой, установленной сантехникой и бытовой техникой (холодильник, стиральная машина, кондиционер). По условиям меморандума, договоры долевого участия на апартаменты и машино-места начнут заключаться в III квартале 2016 г.
Шувалов также добавил, что АИЖК должно инвестировать в первую очередь в квартиры площадью до 40 кв. м, а потом менять свой портфель и вкладываться в квартиры площадью до 100 кв. м.
В настоящее время ГК «Интеко» по заказу АИЖК занимается разработкой архитектурной концепции многоквартирного жилого дома для реализации собственных проектов агентства по строительству арендного жилья. Это будет дом башенного типа высотой до 23 этажей с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью от 30 до 45 кв. м и подземным паркингом.
Шувалов также отметил, что «Интеко» готово предоставить свои лучшие земельные участки, «чтобы возводить такое небольшое жилье по этим проектам».
«Посмотрим, как это жилье будет сдаваться в аренду в Москве и в других крупных городах», — сказал Шувалов (цитата по «Интерфаксу»).
По его словам, после положительного опыта АИЖК следующим этапом проекта могут стать частные инвестиции «уже без гарантий АИЖК».
По проекту с «Интеко» АИЖК также может получить налоговые льготы уже в 2016 г., сказал вице-премьер. «Мы сможем предоставить определенные налоговые льготы, вычеты, мы это будем делать. Мы ожидаем от министерства строительства совместно с министерством финансов внесения соответствующих предложений по законодательству», — сказал Шувалов, слова которого приводит «Интерфакс».
Между тем президент ГК «Интеко» Олег Солощанский заявил, что новый для нашего рынка формат арендных домов имеет особенности в стандарте строительства. По его словам, такие дома должны включать современные планировочные решения, требования к функционалу и отделке общественных зон.
«В последних можно предусмотреть общие прачечные, колясочные, велосипедные комнаты и даже зоны для приема гостей арендаторов.
Это поможет освободить полезную площадь арендных квартир, которые в силу разных классов объектов могут быть и малогабаритными», — рассказал Солощанский, слова которого приводятся в сообщении «Интеко».
Сделка АИЖК с «Интеко» — не первая на рынке арендного бизнеса. В мае текущего года АИЖК сообщила о подписании соглашения с ВТБ о покупке в комплексе бизнес-класса Match Point жилых апартаментов с отделкой общей площадью 46 000 кв. м (около 800 апартаментов) и 800 машино-мест. Сообщалось, что стоимость сделки составит 11 млрд руб.
Арендное жилье АИЖК будет конкурентоспособным при цене ниже среднерыночной на 10-15%
КАЗАНЬ, 21 октября. /ТАСС/. Квартиры от Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по программе развития арендного жилья в России будут конкурентоспособными на московском рынке, если их цена будет ниже среднерыночной на 10-15%, считает заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в октябре 2016 года варьируется от 26 тыс. руб. до 34 тыс. руб. в зависимости от района, что ниже показателей АИЖК», — сказала она в интервью ТАСС.
По предварительным оценкам АИЖК, средняя арендная ставка на квартиру площадью 22 кв. м в рамках пилотного проекта по развитию арендного жилья составит 36 тыс. руб. в месяц. Такая ставка будет установлена для квартир в жилом комплексе «Лайнер» на севере Москвы, строительство которого завершится в 2017 году.
На эту тему
В то же время Полякова отметила, что в настоящее время квартиры эконом и комфорт классов с такой стоимостью найма нельзя назвать конкурентоспособными.
«Сегодня решающим обстоятельством для нанимателя является соотношение цены и качества. Поэтому фактором, обеспечивающим конкурентное преимущество объектов от АИЖК, могло бы стать снижение средних арендных ставок на 10-15%», — считает она.
Однако управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова высказала мнение, что проводить сравнение ставки аренды с квартирами частного фонда, разнородного по своим качественным характеристикам и без защиты прав, которую арендатор получит в домах АИЖК, не совсем верно.
«Абсолютно верно, что стоимость аренды квартиры определяется соотношением цена/качество. Для наших квартир оно оптимально. За эти деньги арендатор получит как площадь для проживания, так и комфортную жилую среду, которая определяется набором предоставляемых услуг, в число которых входит и охрана», — сказала она ТАСС.
Балкарова напомнила, что АИЖК выводит на рынок новый продукт — доходный дом. Два пилотных проекта агентства — «Лайнер» и «Матч поинт» — находятся на Тверской улице и Кутузовском проспекте в Москве и рассчитаны на «белых воротничков»,
АИЖК реализует в России программу развития арендного жилья в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» по заказу Минстроя России. Проект курирует первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов.
Как ранее сообщал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, на пилотные проекты по развитию арендного жилья предусмотрено финансирование порядка 18 млрд рублей к 2018 году, около 20 млрд руб. — до 2020 года.
В целом, согласно документам Минстроя, власти РФ планируют привлечь до 2021 года около 100 млрд руб.
частных инвестиций через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости на реализацию пилотных проектов по строительству арендного жилья.
Кроме того, для реализации пилотной программы также предусмотрены законодательные изменения по стимулированию рынка арендного жилья для вовлечения профильных инвесторов и управляющих компаний.
Снимать жилье у государства
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», — заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам.
За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности — в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса — работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды.
Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт — паи такого фонда.
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю.
Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным.
Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли.
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности.
«Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс.
рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Анна Семенец
Аижк назвало цены на арендное жилье в москве
- Аренда квартиры площадью 22 квадратных метра в рамках пилотного проекта по развитию рынка арендного жилья, реализуемого Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет стоить 36 тысяч рублей в месяц.
- Такая ставка установлена для минимального формата жилья в строящемся в
Москве многофункциональном комплексе «Лайнер», сообщил глава направления блока
структурирования сделок подразделения «Коллективные инвестиции» АИЖК Андрей
Милютин. - По его словам, средняя ставка аренды квартиры площадью 36 квадратных метров
составит 52 тысячи рублей в месяц, передает
«Интерфакс».
В стоимость будут включены коммунальные услуги, не считая света и воды,
также всем арендаторам будет предоставляться дополнительный сервис. При желании
арендатор сможет выкупить квартиру на рыночных условиях.
Для реализации первых проектов по развитию рынка арендного жилья в России
АИЖК выкупило у ВТБ и «Интеко» в общей сложности около 56 тысяч квадратных
метров площадей в московских комплексах Match Point и «Лайнер».
По данным портала «Мир квартир», средняя ставка аренды однокомнатной
квартиры в Москве по итогам девяти месяцев 2016 года составила 34,9 тысячи
рублей в месяц. Цена найма двухкомнатной квартиры – 49,6 тысячи рублей в месяц,
трехкомнатной – 85 тысяч рублей в месяц.
Ранее министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сообщал, что на базе
АИЖК планируется реализовать несколько пилотных проектов в крупных городах либо
в регионах, где начинается строительство крупных производственных мощностей,
для которых потребуются рабочие руки. Как отмечалось, первое арендное
социальное жилье может появиться в Москве, Казани и Томске.
По словам главы Минстроя, АИЖК подписало меморандумы о сотрудничестве,
согласно которым Агентство выкупит в общей сложности 60 тысяч квадратных метров
жилой площади. Это позволит создать арендный фонд квартир малой площади с
элементами современной инфраструктуры для создания комфортной среды для
арендаторов.
Арендные дома будут строить инвесторы, а государство затем будет выкупать
их. Арендная плата за квартиры в таких домах будет несколько ниже, чем в
среднем по рынку. Люди, у которых нет возможности купить собственное жилье,
смогут заключить договор с государством на длительный срок.
Премьер-министр России Дмитрий Медведев
сообщал в августе, что более 30% российских семей готовы рассматривать
такой вариант решения жилищной проблемы, как переезд в арендное жилье.
Ипотека осталась без господдержки. А мы – без жилья?
Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок. Кому и где можно будет снимать квартиру у государства?
Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок?
Правительство объявило, что не будет продлевать программу субсидирования ипотеки.
Однако, как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, скорее всего, будет разработан новый механизм поддержки жилищного кредитования. Новая программа может заработать уже к концу года.
Льготная же ипотека с субсидированием 12%, по словам министра, просто теряет смысл, поскольку рыночные ставки уже приближаются к этой отметке.
Льготная ипотека, которую мы потеряли
В конце 2014-го Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, и ипотечные ставки тут же взлетели под 20%. Жилье просто перестали покупать, после чего в марте 2015 года правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, что позволило снизить процентную ставку до 12% годовых.
Часть денег по такой ипотеке составляла финансовая помощь от государства, часть — кредит от банка, как и в случае с обычной ипотекой. Субсидия, которую можно было использовать на первоначальный взнос, выдавалась только на жилье на первичном рынке.
Первостепенно льготная ипотека предоставлялась очередникам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий и долго стоявших в очереди на него.
Стать участниками программы могли работники бюджетных организаций, молодые и многодетные семьи, лица, получившие материнский капитал, действовали специальные программы льготной ипотеки для молодых учителей и ученых.
К каждой группе заемщиков выдвигались определенные требования – возраст, стаж работы, в зависимости от количества детей предусматривались разные вычеты из процентной ставки и пр.
Остальные условия были сходны с условиями любого ипотечного кредита: долг должен был быть полностью погашен до выхода заемщика на пенсию, сумма займа зависела от совокупного дохода созаемщиков, каждый из них должен был работать на нынешнем месте работы не меньше шести месяцев и пр. Для многих льготная ипотека стала единственным вариантом улучшить жилищные условия. По статистике, в 2015 году каждая третья квартира в новостройке покупалась через программу льготной ипотеки. А в организациях, занимающихся продажами недвижимости, отмечали, что в отдельных регионах доля сделок по льготной ипотеке доходила до 97-98% от общего количества ипотечных договоров.
Что теперь будет со ставками по ипотеке
Летом 2016 года ипотека резко подешевела.
Если по льготной ипотеке ставки составляли около 11%, то для стандартных ипотечников впервые с начала кризиса на рынке появились предложения с рекордно низкими процентными ставками — до 6-7 % годовых (правда только на первый год или два, после чего начинались обычные, в среднем в районе 13%).Прогнозы на будущее пока что неоднородны. Большинство аналитиков считают, что ставки все же будут падать. Но происходить это будет достаточно медленно.
Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. И хотя Греф Герман предсказал, что уже в 2017 году ставки по ипотеке в России упадут ниже 11%, многие его оптимизма не разделяют, отмечая, что это произойдет, но не раньше, чем через 3-4 года.
А отмена льготной ипотеки, хоть и на короткий промежуток времени, но все равно может вызвать их рост, особенно когда в отношении первичного жилья. Эксперты отмечают, что отмена «дешевой» ипотеки приведет к падению спроса на жилье – и банкам придется пересмотреть условия кредитования в пользу заемщиков.
Однако это может произойти не за счет снижения процентной ставки, а, например, за счет более лояльных условий рассрочки.
«Ипотека и арендное жилье»: что это и кому это поможет
Новый проект «Ипотека и арендное жилье» уже утвержден правительством, на его финансирование потратят около 114 миллиардов рублей и, отчасти, он должен прийти на смену отмененной программе льготной ипотеки.
Однако суть меняется: те, кому ипотека недоступна из-за дороговизны первого взноса, смогут снимать жилье у государства, а деньги за аренду квартир пойдут в муниципальные бюджеты. По сути, это будет нечто вроде доходных домов, существовавших в дореволюционной России.
Как рассказал Михаил Мень, сейчас Минстрой вместе с Агентством ипотечного жилищного кредитования готовит пилотные проекты арендного жилья в Москве и в некоторых регионах, где необходимо привлечение новых рабочих рук.
Если все пойдет нормально – арендное жилье вскоре может появиться в Петербурге и в других крупных российских городах.
Также, как заявил Мень, одним из новых вариантов, который может удешевить ипотеку с отменой льготной, может стать господдержка строительства инфраструктуры – это позволит застройщикам строить более дешевое жилье.
Летом 2016 года также появилась информация, что появился еще один новый проект, который может стартовать с новой Москвы — финансовая субсидиарная поддержка при ипотеке для малоимущих граждан.
Однако пока что о его судьбе ничего не известно.
Петрова Ирина
Государство объявило, за сколько у него можно будет снять арендное жилье: квартиру на 22 кв. м в Москве — за 36 тысяч рублей
время публикации: 20 октября 2016 г., 13:17 | последнее обновление: 21 октября 2016 г., 10:54
Аренда квартиры площадью 22 квадратных метра в рамках пилотного проекта по развитию арендного жилья в Москве, реализуемого Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), будет стоить 36 тысяч рублей в месяц. Об этом рассказал журналистам на форуме «Среда для жизни: новые стандарты» в Казани глава направления Блока структурирования сделок подразделения «Коллективные инвестиции» АИЖК Андрей Милютин.
Он отметил, что такая ставка установлена для минимального формата жилья в строящемся в Москве многофункциональном комплексе «Лайнер» на Ходынском поле.
Средняя стоимость аренды квартиры площадью 36 квадратных метров составит 52 тысячи рублей в месяц. Милютин добавил, что в эту стоимость будут включены коммунальные услуги, не считая света и воды, передает «Интерфакс».
Представитель АИЖК уточнил, что строительство арендного жилья в МФК «Лайнер» завершится в 2017 году. Госагентство обещает, что при желании арендатор сможет выкупить квартиру на рыночных условиях.
Ранее в этом году сообщалось, что для реализации первых проектов арендного жилья АИЖК выкупило у ВТБ и «Интеко» в общей сложности около 56 тысяч квадратных метров площадей в строящихся московских комплексах Match Point и «Лайнер».
Так, в конце апреля АИЖК объявило о выкупе у ВТБ 800 апартаментов общей площадью 46 тысяч квадратных метров в комплексе Match Point, строящемся в районе Кутузовского проспекта.
В июне агентство подписало меморандум о сотрудничестве с ГК «Интеко» по созданию арендного жилья на базе МФК «Лайнер», где АИЖК выкупило 295 апартаментов примерно за два миллиарда рублей.
Купленные апартаменты в ближайшее время планируется внести в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) «Кутузовский», с помощью которого АИЖК будет развивать направление коллективных инвестиций в арендное жилье.
Напомним, программа строительства в России государственного арендного жилья (так называемых доходных домов) рассматривается сегодня правительством в качестве второго основного направления решения «квартирного вопроса» в стране наряду с развитием рынка ипотеки.
В начале августа 2006 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что из 23 миллионов российских семей более 30% готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды.
При этом согласно недавнему опросу более 70% россиян ни при каких условиях не хотят жить в съемном жилье.
Когда программа арендного жилья запускалась, власти заявляли, что квартиры по ней можно будет снять в два-три раза дешевле рыночной стоимости: например, за «однушку» в Москве надо будет платить всего 10 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные расходы, говорили в Госдуме.
Добавим, что по данным риелторов, в III квартале 2016 года рыночная аренда однокомнатной квартиры в Москве стоила в среднем 30 тысяч рублей.
«Создание рынка арендного жилья возможно только при условии его субсидирования из бюджета»
В мае этого года АИЖК подписала соглашение с банком ВТБ, по которому приобрела апартаменты общей площадью 46 000 кв. метров (около 800 апартаментов) в комплексе Match Point. Стоимость сделки оценивалась в 11 млрд рублей.
Через месяц АИЖК подтвердило покупку апартаментов в Москве под арендное жилье за 2 млрд рублей у «Интеко». Генеральный директор АО «АИЖК» Александр Плутник заявляет, что агентство намерено «развивать рынок арендного жилья с помощью механизма коллективных инвестиций».
Куратор строительной отрасли в правительстве Игорь Шувалов оценивает перспективы портфеля апартаментов у АИЖК в 200-300 домов в самые ближайшие сроки. Столичные и региональные власти также активно работают в этом направлении: в Москве и Петербурге запущены пилотные программы по созданию сети арендных домов.
Портал Novostroy-M.ru обсудил эти перспективы с руководителем департамента аналитики компании E3 Investment Константином Сергеевым.
Сколько человек по вашим оценкам снимает жилье в Москве?
Привести точную статистику по рынку арендного жилья весьма затруднительно, потому что этот сектор остается преимущественно в тени, договоры найма или аренды заключаются не всегда, а если заключаются, владельцы квартир и арендаторы сохраняют информацию конфиденциальной и неучтенной для статистики.
По экспертным оценкам E3 Investment, в Москве и ближайших пригородах арендуют жилье не менее 2 млн человек, объем рынка жилой аренды Москвы может превышать 220 млрд рублей в год. Это колоссальный объем, и немалая его часть в тени: стороны заключают договор между собой только на случай форс-мажора или споров, и проводят выплаты вне финансового контроля.
Дороговизна московских квартир и постоянный миграционный приток приводят к росту арендных ставок и делают аренду малодоступной. Например, средней заработной платы москвича с трудом хватит на аренду жилья (средняя з/п – 60 тыс. рублей, аренда скромной 1 к. квартиры – 33 тыс. рублей, т.е. больше половины доходов условного москвича уйдет на аренду жилья).
И это один из худших показателей доступности аренды в Европе.
Как вы относитесь к идее наемных домов? На ваш взгляд, будет ли такое жилье востребовано?
Наемные дома – широко распространенная практика, например, в США. Там около 35% граждан снимают жилье, в ЕС – около 30% граждан живут в арендуемом жилье. В масштабах России, по данным статистики, речь идет о 15% жителей.
Стоит отметить, что по всему миру реализация проектов такого формата возможна только при условии их субсидирования из бюджета. Застройщикам выгоднее построить жилье и продать его конечным покупателям, чем сдавать в аренду.
Рыночная логика диктует эти условия, в секторе жилья рентабельность стройки выше рентабельности от долгосрочной аренды. Со стороны покупателей программа строительства арендных домов с выгодными ставкам была бы востребованной, но со стороны строительного сектора вступить в подобную программу найдется мало желающих.
Причина проста: заемный капитал в России для строительного бизнеса обходится не менее чем в 12-15% годовых, а доходность от рентных платежей по текущим ставкам не превышает эти самые 12-15%.
Соответственно, для бизнеса участие в подобной программе станет убыточным, ситуацию может изменить лишь субсидирование со стороны государства (или беспроцентный кредит на строительство, или же софинансирование государством арендных платежей после завершения строительства). Есть ли необходимый объем средств в дефицитном бюджете на выполнение подобной программы?
Власти надеются, что со временем наемные дома будут создавать и застройщики. Идея такая: город предоставляет льготы на земельный участок, застройщик возводит дом, производит внутреннюю отделку всех помещений. А затем не продает квартиры, а сдает их на длительный срок внаем по тарифам, утвержденным чиновниками. Как Вы считаете, откликнутся ли застройщики на такой призыв?
Для оценки потенциала подобной программы необходимо оценить доходность от сдачи жилья в аренду с точки зрения инвестора, т.е. владельца помещений. По данным E3 Investment, сдача квартиры в аренду в Москве сегодня приносит доход около 4-7% годовых от её стоимости.
Например, 1-комнатная квартира у метро с готовым ремонтом под аренду стоит около 6 млн руб. Арендные платежи по текущим ставкам даже в самом лучшем случае не превысят 33 тыс. рублей в месяц или 400 тысяч рублей в год. Сравнив цену квартиры и доход от сдачи в аренду – видим, что в лучшем случае рентабельность составит 6,5% годовых.
Такой уровень дохода не способен покрыть даже уровень инфляции.
Текущая рентабельность от сдачи жилья в аренду в 5-7% годовых – минимальна. Дальнейшее снижение арендных ставок без падения цен на жилую недвижимость по рыночным законам практически исключено, это противоречит рыночной логике. Поэтому застройщики вступят в подобную программу лишь при условии каких-либо субсидий и льгот в том или ином виде.
По планам Шувалова, финансировать строительство арендного жилья целесообразно с помощью механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Цель ясна — сократить привлечение бюджетных средств и заменить их средствами инвесторов, но привлечь подобные инвестиции будет проблемно по причине низкого потенциала доходности подобного фонда.
То есть планку арендной платы за жилье на рынке вряд ли удастся снизить?
При текущей конъюнктуре, а именно по соотношению рентных доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду к её цене на уровне всего 4-7% годовых (данные по крупным городам России, E3 Investment) это выглядит нереалистично.
Ставки аренды могут опуститься или вслед за падением цен на жилье, или в случае реализации масштабной и затратной государственной программы. Но на ресурсы и без того дефицитного бюджета рассчитывать не приходится.
Программа могла бы стать эффективной при сочетании следующих условий: предоставление земли на льготных условиях и предоставление льготного кредитного финансирования строительства. Кредитоваться у банков на общих условиях под 12% и более процентов при ориентировочной рентабельности в 6% по доброй воле не станет ни один застройщик.
Радует то, что государство стремится внедрить новые инструменты, направленные на повышение качества жилищных условий граждан, но лучшим способом стал бы рост доходов россиян, основанный на росте производительности труда, что невозможно без масштабных реформ всей экономики.
Дата публикации 02 августа 2016