СИМФЕРОПОЛЬ, 18 июн – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Эксперты фиксируют увеличение числа запросов на приобретение земельных участков в Крыму. При этом качественные пожелания покупателей сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. О том, какая недвижимость сегодня кажется наиболее привлекательной и почему – в материале РИА Новости Крым.
Жилплощадь из воздуха: гаражные «шанхаи» в Крыму >>
Cараи по цене дворца
Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью.
Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения.
Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.
В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.
«Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-«человейником» без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей», – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.
Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне.
Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего.
А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.
«Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, — констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей».
Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.
Спрос упадет, но цены не снизятся: прогноз рынка недвижимости в Крыму >>
От пяти до ста миллионов
Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.
«Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина.
– Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, «забывая» учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей.
Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое».
По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все «за» и «против», скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.
Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.
Дом по цене квартиры?
Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.
«Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут «для себя», — говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле».
К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.
«Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью».
Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.
«На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти».
По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка.
Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов.
Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.
Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший «неликвид», который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.
Недвижимость в Крыму: цены растут, спрос падает | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
С момента присоединения Крыма к России цены на недвижимость на полуострове выросли в 2-3 раза. Местные аналитики делают разные прогнозы. Одни считают, что спустя пару лет стоимость снизится до среднематериковой. Другие, что после постройки моста туда хлынет поток туристов и инвесторов, в результате чего цены достигнут, а то и превысят московские и сочинские.
Некоторые специалисты заявляют, что ажиотаж вокруг крымской недвижимости постепенно спадает. Вначале 2015 года цены в Армянске, Евпатории, Ялте и других городах упали на 15 процентов. Причина – низкий спрос, а точнее – его полное отсутствие.
Приобрести жилье, стоимостью минимум 40 тысяч долларов, с зарплатой в 10-15 тысяч рублей местным жителям не по карману. Почему произошел резкий скачек цен? На время переходного периода в Крым отправлялись в командировку специалисты, для которых либо снимали и покупали квартиры по установленным расценкам, либо частично компенсировали стоимость.
Что касается самих крымчан, им пришлось искать более дешевые варианты, возвращаться домой в села или снимать жилье по 2-3 семьи.«Рынок первичной и вторичной недвижимости, особенно загородной, начал приходить в упадок. Дома в селах и поселках перестали пользоваться спросом.
Обеспеченных покупателей также не интересуют объекты, расположенные в курортных зонах, где полностью отсутствует инфраструктура. При этом удивляет завышенные цены и ожидания продавцов.
Если сравнивать жилье Краснодарского края и Крыма, в первом случае оно более привлекательно, так как стоимость на недвижимость при равных зарплатах отличается минимум в два-три раза. Что уже говорить о Сочи, где цены только растут и будут расти» – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.Новая эпоха цен в Крыму
Летом 2014 года цены на недвижимость увеличились на 45 % и не прекращали расти до начала 2015 года. Однако феврале текущего мы наблюдали резкое падение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляла чуть более 1300 долларов. Для сравнений, в 2013 году в Симферополе 1 м. кв. стоил в пределах 850-950 долларов.
Следует отметить, что количество продаваемых объектов также не изменилось и держится в районе 5 тысяч. По существующей информации, во втором квартале 2015 года в Симферополе цены на однокомнатные квартиры составляли 1363 доллара за квадратный метр, двухкомнатные – 1348, трехкомнатные – 952. Дома оценивались в 1250 доллара/ кв. м.
Есть совершенно другие, менее оптимистичные данные. Наталья Массальская, директор агентства «Мультидом», утверждает, что не все так радужно и снижение цен наблюдается только на первичном рынке. Что касается вторичного, то владельцы недвижимости до сих пор пытаются продать как можно дороже свое жилье.
Кстати, некоторые квартиры подолгу простаивают пустыми, так как ни снять, ни купить за такую цену никто не стремится. Пока в Крыму будет привязка к доллару, говорить о снижении стоимости нельзя. Можно даже утверждать, что скачек курса привел к повышению.
Так, в некоторых крупных городах, в том числе и в Симферополе, Севастополе, средняя стоимость незначительно увеличилась. Исключением является Керчь и Феодосия, где наблюдалось незначительное колебание (плюс-минус один процент). Инвестировать в крымскую недвижимость, особенно в столь нестабильное для мировой экономики время, никто не спешит.
Кроме необоснованно высоких цен и плохо развитой инфраструктуры, потенциальных покупателей отпугивает и плохое состояние коммуникаций, отсутствие связи с материком.
Цены росли, спрос падал
Резкий скачек наблюдался летом 2014 года, в некоторых городах – весной, сразу же после проведения референдума. Как только Крым вошел в состав России, появился интерес со стороны россиян. Еще бы, недвижимость стоила копейки, особенно если сравнивать с Сочи и другими дорогими курортными городами.
Воспользовавшись случаем, владельцы стали поднимать цены, ориентируясь не на достаток местных жителей, а просто желая заработать как можно больше. Пик пришелся на август. Летом однокомнатная квартира, стоившая до этого 40 тысяч, продавалась минимум за 56 тысяч.
Немного лучше ситуация была на рынке первичной недвижимости, летом 2014 года стоимость квадратного метра выросла всего на 10-15 %. Вопреки ожиданию владельцев крымского жилья, сразу после скачка цен инвесторы престали рассматривать недвижимость полуострова.
Немаловажную роль сыграло и отсутствие возможности регистрации сделки, так как существующий украинский реестр прав был заблокирован. Крымчанам пришлось заниматься переоформлением документов, а на это потребовалось немало времени и усилий. Если говорить о местных жителях, только единицы могут себе позволить приобрести квартиры.
При этом и они предпочитают переждать, пока построят мост и спадет стоимость. Взять кредит или ипотеку жителям полуострова банально нет возможности, поэтому внутренний спрос сразу же упал. Средняя заработная плата по Крыму составляет 10-15 тысяч рублей. Продукты и товары также подорожали в среднем на 17 %, так как возникли трудности с доставкой.
Строительные компании Крыма
Первичная недвижимость на данный момент переживает не самые лучшие времена. Строительные компании полуострова затрудняются предсказать, что их ожидает. Крупные застройщики не замораживают объекты, но и не спешат разрабатывать новые.
Ранее здесь работали группа «Консоль», ООО «Интерстрой», группа «Парангон», «Карбон», «Севастопольстрой» и другие. Трудности возникают и с денежными операциями. Некоторые из строительных компаний уже перешли на рубли, другие не спешат отказываться от валюты (около 20 %).
Расходы девелоперов, а, соответственно, и стоимость квадратных метров, увеличились из-за роста цен на строительные материалы. Это вызвано тем же – затрудненной доставкой с материковой части. Плюс, цены в России гораздо выше, чем это было при Украине.
Что может ожидать строительные компании в будущем? До постройки моста ситуация кардинально не изменится, возможно, некоторые из застройщиков уйдут из рынка Крымской недвижимости. Пока не возникнет спрос, не имеет смысла усиленно работать над проектами.
Кто пострадает и чего следует ждать
Если на рынке первички и городской вторички все плохо, то о загородной недвижимости даже упоминать не стоит. Как утверждают консультанты, во время переходного периода вообще не было сделок, из-за чего многим агентам пришлось искать дополнительные источники доходов. Половина риелторов ушла в другие сферы деятельности.
Сделки срывались, потенциальные клиенты, осмотрев дом, могли просто развернуться и уйти. Так как заявленная стоимость не соответствовала тому, что они видели на деле. Плюс, покупать недвижимость, которую нельзя было зарегистрировать, никто не рисковал. Но даже сейчас, когда ситуация с регистрацией изменилась, спроса практически нет.
Никто не пытается делать оптимистичных прогнозов, наоборот, все ожидают еще большего снижения спроса. Как уже говорилось раньше, в Крыму в основном сделка купли-продажи совершается в валюте. И даже если владельцы жилья снизили на 15 % цены, по факту стоимость осталась такой же или стала выше.
Грубо говоря, когда квартира стоила 40 тысяч при курсе 40 рублей за доллар, в рублевом эквиваленте это составляло 1,6 млн. Сейчас, при курсе около 65, даже при снижении на 15 процентов (т.е. 36 тысяч долларов), в рублях такая квартира выйдет 2,2 млн. В период, когда доллар дошел до 80 рублей, звонков от потенциальных покупателей никто не ожидал.
Несмотря на низкий спрос, количество предложений резко увеличилось. Скачек наблюдается на Западном берегу Крыма. Большинство продавцов – люди, живущие на Украине или переехавшие туда после 18 марта 2014 года. Финансовый кризис наблюдается по всей России, во многих городах материка цены падают как на элитную недвижимость, так и недвижимость эконом-класса.
При всем этом, на полуострове на прибрежной линии вряд ли можно найти достойное предложение ниже 120-140 тысяч долларов. Иногда стоимость доходит до 700-800 тысяч. Пансионаты и мини-базы отдыха обходятся дороже. Половина из объектов переоценена, после падения рубля лишь малая часть продавцов снизила цены, чтобы при перерасчете сумма оставалась прежней.
Правда, можно торговаться и сбросить до 20 %. Но не стоит думать, что дорожать все стало только в 2014 году. Высокие цены наблюдались и ранее, один из скачков произошел на 2009 год. Тогда девелоперы начали активно застраивать полуостров, а инвесторы – скупали все подряд даже со стопроцентной наценкой.
Все объекты, начатые еще при Украине, постепенно достраиваются, так как большая часть квартир реализована еще на стадии проектирования. Но в период референдума была паника, так как оставалось под вопросом, закончится ли стройка. Некоторые объекты замораживались. Как только ситуация стабилизировалась, начались работы.
Но новые компании не желают заходить на полуостров, так как ситуация не стабильна до сих пор. Следует быть осторожным, ведь некоторые компании-однодневки уже начали предлагать новые проекты под видом известных российских девелоперов. Ранее полагалось, что уже с 2016 года сюда могут зайти реальные крупные застройщики. Однако это невозможно технически.
До сих пор остается неразбериха с участками, поэтому приобрести землю под застройку не так просто, как в самой России. В связи со всем вышесказанным, можно сделать вывод, что еще не скоро возникнет реальный спрос на Крымскую недвижимость. Если говорить о курортных зонах, больший интерес вызывает Краснодарский край. Что в свою очередь привело к росту цен на квадратные метры в Геленджике, Анапе, Сочи.
Мошенничество с недвижимостью в Крыму
Неразберихой сразу же поспешили воспользоваться и мошенники, которые действуют по установленной схеме: узнают, какая квартира пустует и где находятся хозяева. Если они в Украине, подделываются документы и недвижимость выставляется на продажу. Совершается сделка, после чего новые владельцы заселяются. Спустя некоторое время их ожидает неприятный сюрприз, когда старые владельцы приезжают проверить жилье. Именно поэтому очень важно проверять документы на право собственность, особенно если квартира предлагается по заманчивой цене.
Как изменились цены в Крыму на примере Севастополя
Для проведения исследований касательно того, как изменились цены в Севастополе, за основу были взяты однокомнатные квартиры на вторичном рынке в десяти самых популярных районах города. Для выявления средней цены рассмотрено около тысячи объектов по Севастополю. По данным аналитической корпоративной группы, в феврале 2014 года средняя цена квадратного метра составляла чуть более 1 тыс. долларов (в 5-м микрорайоне – 931, в центре – 1254). В июле того же года стоимость выросла до 1,5 (1323 и 2005 соответственно), январе 2015 – 1,6 тыс. долларов (1298 и 1964 соответственно). Изучив представленный данные, аналитики пришли к выводу, что за год в Севастополе цены выросли ровно на 53 процента в целом: в 5-й микрорайоне – на 38,1 процентов, Балаклаве – 71,1, Северной – 53,5, Казачьей – 53,8, Камышовой – 44,3, Корабельной – 58,2, Летчиков – 55,8, Острякова – 57,8, Стрелецкой – 50,7, Центре – 54,5. За один квадратный метр на данный момент в Севастополе в рублях просят почти 100 тысяч. Самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,3 млн, самую дорогую – за 7, 5. В среднем, тем, кто хочет обзавестись недвижимостью в городе-герое, следует приготовить около 4 млн рублей. Пик роста цен наблюдался с марта по июнь, затем стоимость практически не изменялась, а в декабре 2014 года произошло незначительное падение – на 1,6 %. Около 55 процентов – квартиры улучшенной планировки, 14 % – сталинки, 13 % – брежневки, 8,3 % – элитные, 7,3 % – хрущевки. Сколько стоили квартиры в Севастополе в 2013 году, до перехода полуострова в Россию? За один квадратный метр просили 745 евро. Самыми дорогими городами считались Ялта – 1188 евро за кв. м, Алушта – 1114 евро за кв. м, Алупка – 803 евро за кв. м, Феодосия – 749 евро за кв. м. Перспективы для развития Постройка и введение в эксплуатацию Керченского моста планируется правительством на декабрь 2018 года. В проект также заложена новая четырехполосная магистраль, которая соединит два города-героя: Керчь и Севастополь. Многие владельцы недвижимости поэтому и не стремятся скидывать цену на жилье, так как в будущем, когда связь с материковой Россией наладится, сюда снова хлынет поток обеспеченных россиян. Поэтому говорить о снижении цен в крупных городах полуострова не просто рано, а вообще не имеет смысла. Если проанализировать нынешнее состояние недвижимости в Крыму, то большая часть – квартиры в старых домах, которые достались нынешнему поколению в наследство. Даже в крупных городах, не говоря уже о пгт, поселках и селах, не везде есть нормальное водо- и газоснабжение. По правде говоря, цена таких объектов не должна превышать несколько десятков тысяч долларов. На данный момент такие квартиры вообще не ликвидны, россияне даже не рассматривают их для инвестиций. Меньшую часть представляют многоэтажные комплексы, построенные в период 2000-2013 годов. Апартаменты возводились у прибрежной зоны курортных городов (Ялты, Севастополя), их приобретали только для сезонного отдыха.
До 2014 года особым спросом пользовались виллы и коттеджи, расположенные даже в отдаленных уголках полуострова. В том же Черноморском, Межводном, Евпатории предпочитали отдыхать те, кто насытился шумными и грязными городами. Но большинство элитных предложений все же принадлежит Ялте. Здесь можно найти дома и за 10-20 миллионов долларов.
Что происходит с ценами на жилье в Ялте
С вхождением Крыма в состав России подход к покупке жилья в Ялте не изменился: его продолжают покупать в основном для отдыха. Только теперь это делают преимущественно не граждане Украины, а жители материковой России.
С видом на море
Мягкий климат, теплое море, горы и уникальный воздух всегда привлекали в Ялту отдыхающих. Люди с достатком старались обзавестись недвижимостью именно здесь. О популярности Ялты говорят объемы строительства.
По данным департамента экономического развития администрации Ялты, в 2012 году в строй было введено более 98,7 тыс кв м жилья, в 2013 году – почти 150,9 тыс кв м жилья, в 2014 году – 175,4 тыс кв м.
При этом численность постоянного населения Ялты за это время принципиально не изменилась – с 2009 года по 2016 год в городе постоянно проживает около 78 тыс человек.
Интеграция Крыма в российское правовое поле повлекло введение временных ограничений на выделение земли и строительство. Объемы вводимого в эксплуатацию жилья сократились до 60,8 тыс кв м в 2015 году и 61,8 тыс кв м в 2016 году. Но это явление временное. Уже сейчас в Ялте приступили к реализации крупных проектов, которые значительно увеличат объемы вводимого жилья.
В администрации Ялты заявили, что одобрены инвестиционные соглашения по строительству четырехсекционного жилого дома по ул. Красноармейская, реконструкция объекта капитального строительства по ул. Партизанская, 5, строительство многоквартирного жилого дома по ул. Горького, 23. Объем инвестиций по этим объектам превышает 1 млрд рублей.
Всего власти Ялты уже подготовили более 70 заключений о возможной целесообразности реализации инвестиционных проектов на территории муниципального образования. В основном это проекты, касающиеся реконструкции предприятий санаторно-курортной отрасли, строительства жилья.
Ценовой бум
Стоимость недвижимости в Ялте «кусалась» и во времена Украины (в 2013 году средняя стоимость кв м составляла около 1,2 тыс евро). Вхождение Крыма в состав России еще больше «взвинтило» цены на жилье в курортном городе.
«После референдума цены подскочили на фоне ажиотажного спроса примерно на 30%», — говорит эксперт рынка недвижимости Елена Филимонова. Однако продолжалось это не долго. «С 2015 года цены постепенно снижались и постепенно пришли к уровню цен времен Украины до референдума», — добавила эксперт.
Сегодня средняя стоимость кв м в новостройках Ялты составляет 94 тыс рублей, но продавцы готовы делать скидки на 5-7%.
Это ниже, чем в главном курорте Краснодарского края – городе Сочи (средняя цена около 106,5 тыс рублей за кв м), но значительно выше чем в любом другом городе Крыма (средняя стоимость кв м в Севастополе – 67 тыс рублей, в Симферополе – 64 тыс рублей).
Поуехали тут
Основные продавцы на вторичном рынке недвижимости Ялты — граждане Украины, которые покупали квартиры и дома для отпусков. «Сегодня примерно 70% квартир продают жители материковой Украины. Остальные — жители Большой Ялты, которые продают свои квартиры с целью улучшения жилищных условий», — отмечает Филимонова.
Украинцы продают квартиры в основном из-за проблем, связанных с прохождением границы, некоторые из-за российского статуса Крыма. «Взамен жители Украины покупают квартиры и дома в курортных регионах своей страны», — рассказала эксперт рынка недвижимости Наталья Масальсская.
Квартиры украинцев в основном выкупают жители материковой России. «Сегодня большинство покупателей — около 80% — жители Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Челябинска, Екатеринбурга и северных регионов. Им квартиры нужны в качестве «дачного варианта», — подчеркивает Филимонова.
В отличие от Сочи, Севастополя и Симферополя, где средние цены на вторичном рынке на 10-15% выше новостроек, в Ялте разница не такая большая – около 5,5%. Причина — россияне предъявляют к квартирам и домам более высокие требования. «Их интересуют новые дома с хорошей планировкой, хорошей инфраструктурой. Хрущевки мало кто рассматривает», — рассказал эксперт рынка недвижимости Илья Пичуев.
Кроме того, сегодня предложение значительно превышает спрос на жилье в Ялте. Все это «тянет» цены на старые дома вниз.
Стать ялтинцем можно даже менее, чем за миллион рублей. «За 07,-1,2 млн рублей можно купить жилье в поселках Большой Ялты.
Это комнаты в бывших служебных общежитиях, в старом дореволюционном жилом фонде с деревянными перекрытиями и с общими удобствами, в квартирах коммунального заселения. Также сюда можно отнести студии с очень маленькой площадью — до 20 кв м.
Кроме того, это новостройки — полноценные квартиры, но без отделки и де-факто еще не существующие, с сомнительными застройщиками в процессе строительства», — поясняет Филимонова.
Уровнем выше «хрущевки» дома «палубного типа», старый жилой фонд небольшой площади (25-35 кв м). Цены – от 1,2 до 2,5 млн рублей. К этой же ценовой категории относятся незавершенные новостройки, а также квартиры в цокольных этажах.
Недвижимость уровня «стандарт» площадью 35-55 кв м стоит от 2,5 до 4,5 млн рублей. «Это советские высотки от 9-ти этажей и выше, «грузинки» и новострои на этапе строительства с хорошими прозрачными документами», — подчеркивает эксперт.
От 4 млн рублей стартуют цены на дома «бизнес-класса» площадью от 40 кв м. «Это свежие дома, не старше 6-7 лет. Новостройки, введенные в эксплуатацию, с отделкой и без, расположенные в охраняемых жилых комплексах с уже оформленной собственностью», — говорит Филимонова.
Цены на квартиры класса «элит» – от 7 млн рублей. Это могут быть небольшие студии площадью 30 кв м, и большие полноценные квартиры. Речь идет о новых домах с хорошим внешним видом, расположенных в престижном центре Ялты, рядом с морем и набережной, со своей охраной и администрацией.
Рискованные сделки
Филимонова подчеркивает, что к покупке недвижимости в Ялте следует подходить особенно скрупулезно. «Во времена Украины очень много домов в Ялте строилось с нарушением строительного и земельного законодательства. Самые массовые нарушения – строительство многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство — ред.)», — рассказывает Филимонова.
В начале марта этого года глава Республики Крым Сергей Аксенов назвал ситуацию с незаконной застройкой Южного берега полуострова катастрофической и призвал начальника Службы государственного строительного надзора Республики Крым Наримана Исаева расчистить эти «авгиевы конюшни».
При покупке новостройки в Ялте эксперты призывают обращать внимание на статус и назначение земли, на котором строится или уже построен дом, чтобы, например, участок не попадал в категорию рекреационного назначения.
Изучать проектную документацию, разрешение на строительство, тип договора покупки/продажи, статус помещений (жилое/нежилое). Интересоваться репутацией застройщика. На вторичном рынке также немало «подводных камней».
«В Ялте особенно популярны незаконные перепланировки квартир, захваты придомовых территорий, пристройки. Во времена Украины для подобных действий достаточно было собрать подписи соседей, а потом узаконить за небольшую сумму. Но делали так не все. В России таких вольностей нет», — говорит Филимонова.
Кроме того, существует риск покупки квартиры, которая может находиться в залоге у украинских банков или под арестом украинских судов. «Эти сведения не содержатся в Российском реестре прав на недвижимое имущество», — отмечает эксперт.
Также стоит внимательно подходить к сделкам по доверенностям. «Запуганные пропагандой жители Украины часто боятся приезжать в Крым. Поэтому они выдают на территории Украины доверенности, действие которых не так просто проверить, поскольку нужны сведения из украинских источников», — подчеркивает Филимонова.
Все эксперты рекомендуют при покупке квартир в Ялте прибегать к помощи агентов недвижимости. Но в этом есть свои «минусы» — дополнительные расходы. Кроме того, можно «нарваться» на непорядочных посредников, которые продадут проблемное жилье.
По мнению экспертов, интерес к недвижимости в Ялте снова возрастет с запуском моста через Керченский пролив. Прямое сообщение с материковой России устранит дискомфорт, связанный с паромной переправой, что пока может останавливать потенциальных покупателей.
«Кроме того, к этому времени, вероятно, страна еще больше выйдет из кризиса. Надеемся, что ослабнет «хватка» международных санкций.
Также к этому моменту будут отремонтированы многие набережные, установлено более активное сообщение круизных лайнеров, паромное сообщение с Турцией, улучшится социальная инфраструктура полуострова в целом и проявится так называемый «синдром отложенного спроса», — отмечает Филимонова. Другая сторона «медали» – это повлечет за собой рост цен на ялтинское жилье.
В крыму дешевеет недвижимость
В настоящее время недвижимость в Крыму стала пользоваться меньшим спросом у россиян. Почему? Существует несколько причин.
Покупатели не готовы выкладывать большие деньги за один вид из окна. Инфраструктура Крыма, находящаяся не в лучшем состоянии, отбивает охоту приобретать здесь жилье.
На рынке недвижимости полуострова еще недавно шла довольно оживленная торговля. Наблюдался стабильный рост цен, и стоимость была выше, чем, в среднем, по России. Но кризис добрался и до недвижимости Крыма.
На сегодняшний день наблюдается преобладание предложения над спросом. Причем не только на первичном рынке, но и на вторичном. Однако эксперты ожидали нечто подобное. Приостановление роста цен на недвижимость началось в минувшем году, что объясняется вполне логично.
По мнению специалистов, мониторящих ситуацию на российском рынке недвижимости, Крым испытывает в настоящее время такие же финансовые трудности, что и другие регионы страны.
Кроме того, желающих вкладывать деньги в недвижимость полуострова с неопределенным политическим статусом сейчас меньше, чем хотелось бы крымчанам. К тому же, усложненная процедура оформления собственности никак не способствует решению проблемы. Весьма в невыгодном состоянии пребывает инфраструктура Крыма.
А, по мнению экспертов, для покупателя — это один из решающих факторов в опросе приобретения жилья. На активность рынка косвенно повлияло и снижение доллара относительно рубля. Известно, что многие продавцы, как новостроек, так и вторичного жилья, ориентируются именно на курсы валют.
Согласно статистике, на данный момент наиболее высокие цены назначены за особняки в Гурзуфе. Оценивается элитное жилье здесь примерно в 17 миллионов рублей. Порядка 16,6 миллионов рублей можно выручить за особняк в Ялте. В 15,4 миллиона рублей встанет роскошное жилье в Гаспре.
Рейтинг городов полуострова с дорогостоящей недвижимостью вошла Алупка, где дом оценивается в 14 миллионов рублей. За 13, 7 миллионов можно приобрести особняк в Судаке. Чуть дешевле просят в Симеизе и Массандре. Жилье в последних обойдется в 11 миллионов рублей. В самом Севастополе дом у моря можно приобрести за 10 миллионов рублей и за столько же в Алуште.
Но не везде в Крыму такая дорогая жилплощадь. Весьма приемлемые предложения можно встретить в Керчи, где за дом просят порядка пяти миллионов рублей. Чуть меньше в Бахчисарае.
Серьезную конкуренцию на рынке недвижимости Крыму составляет Краснодарский край.
На сегодняшний день в этом южном регионе развернулась масштабная стройка жилья, сопровождающаяся интенсивным обновлением инфраструктуры. В этом плане Кубань можно назвать лидером, поскольку налицо преимущества не только перед Крымом, но и перед множеством других регионов страны.
Статистика по новостройкам свидетельствует, что падение стоимости за квадратный метр в Крыму незначительное. По мнению экспертов, снижение на 2,6 процента не катастрофическое, так что возрождение рынка может наступить быстро.
Стоимость квадратного метра вторичного жилья составляет порядка 75000 рублей, а общая цена объекта — в районе 4 миллионов. Тройку наиболее бюджетных предложений возглавил Бахчисарай, где за квартиру просят порядка полутора миллионов рублей. За квартиру в Керчи придется выложить 74 миллиона, а в Саки — 3 миллиона рублей.
Разочарование от Крыма: россияне теряют интерес к покупке жилья на полуострове — МК
Специалисты сделали ценовой обзор основных черноморских курортов на пике сезона и сравнили, как изменились цены на квартиры.
Самым дорогим в Крыму, по данным федерального портала «Мир квартир», оказался квадратный метр в Форосе. На рынке новостроек он стоит 169 тысяч рублей, а среднее предложение эксперты оценивают в 10,9 млн руб.
— на уровне московского эконом-класса. На втором месте по цене ожидаемо оказалась Ялта: квадратный метр — 156 тысяч рублей, средняя цена жилья — 13,8 млн.
Не намного отстает Гурзуф: 146 тысяч и 13,2 млн рублей соответственно.
В тройку недорогих населенных пунктов в сегменте новостроек входят три города. В Керчи квартиру можно купить по цене чуть больше 60 тысяч рублей за квадратный метр, ее средняя стоимость составляет 3,3 млн рублей.
В Феодосии «квадрат» также немного превышает 60 тысяч рублей, но за счет больших метражей жилье обойдется дороже: в 4,2 млн. Новостройки в Саках оцениваются еще немного дороже: 65 тысяч руб./кв.
м и 4,8 млн рублей — средняя стоимость квартиры.
На первичном рынке Краснодарского края лидирует, что неудивительно, Сочи: 82 тысячи рублей за квадратный метр и 5,3 млн рублей за квартиру. В Красной Поляне ценник на новостройки чуть ниже: 70 тысяч за квадратный метр, 4,5 млн рублей за квартиру. Самым дешевым оказался город Туапсе: 51 тысяча рублей за «квадрат», 1,8 млн за квартиру.
На вторичном рынке Черноморского побережья России, как и на первичном, лидирует Форос. Квадратный метр здесь стоит 193 тысячи, средняя цена предложения составляет 15,1 млн руб. Отстает от Фороса даже Ялта с ее элитной недвижимостью: 158 тысяч руб./кв.м, 13,9 млн рублей за жилье.
«В Форосе, самой южной точке Крыма, квартиры недешевы. Например, одно из самых дорогих предложений Крыма — пентхаус в бухте Ласпи с панорамным видом на море за 134,7 млн рублей.
В Ялте есть предложения и дороже, но там средняя цена уравновешивается совсем дешевыми объектами, которых в Форосе нет», — комментирует генеральный директор портала Павел Луценко.
Самое дешевое жилье от собственников в Крыму — в местечках Джанкой (39 тысяч руб./кв.м и 1,5 млн в среднем за квартиру), Щелкино и Бахчисарай (в обоих пунктах — 53 тыс. руб. за квадратный метр и 2,7 млн руб. — в целом).
В Краснодарском крае Красная Поляна намного опередила Сочи: метр вторичных квартир стоит 105 тысяч рублей, а средний лот — 8,2 млн. В Сочи — 84 тысячи руб./кв.м и 5,3 млн — квартира. В недорогом Туапсе квартиру на вторичном рынке можно приобрести из расчета 55 тысяч рублей за квадратный метр, заплатив в среднем 2,9 млн.
Впрочем, подорожали к лету квартиры далеко не во всех городах побережья. Причем разные методики расчетов дают не всегда совпадающие результаты. Так, по оценке «Мира квартир», в сегменте новостроек больше всего поднялся в цене Южный берег Крыма. В Ялте квадратный метр вырос на 25%, в Алуште — на 15,8%, в Гурзуфе — на 7,8%, в Форосе — на 5,3%. Есть и те, что подешевели.
Например, Евпатория и Алупка потеряли в цене метра по 4,3%, а Коктебель — 4%. «Это значит, на рынок вышли новые объекты с более низкой ценой на начальном этапе, что и снизило средний показатель.
Но не нужно сбрасывать со счетов и то, что покупатель голосует рублем: там, где плохо с благоустройством пляжей, чистотой, инфраструктурой и сервисом, квартиры покупают неохотно, и цены не растут», — говорит Павел Луценко.
В Краснодарском крае, согласно тем же расчетам, на первичном рынке цены подняли Геленджик (+13,4%), Сочи (+7,2%) и Туапсе (+1,7%). Подешевели Анапа (-7,8%) и Красная Поляна (-5,8%). Последний курорт хоть и позиционируется как круглогодичный, но воспринимается больше как зимний, горнолыжный, поэтому здесь и сезонность обратная: летом цены падают, зимой — растут.
— Мы проводили расчеты с исключением дублирующих объявлений на дорогие квартиры — такие дубли приводят к искажению статистики цен в большую сторону, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
— Согласно нашим расчетам, в городах Крыма отмечено снижение стоимости жилья — ни в одном из них за год не произошло существенных улучшений, которые могли бы вызвать рост цен. Наоборот, спад «волны оптимизма» привел к снижению цен после бурного роста в предыдущие годы.
Аналогичный эффект (резкий рост после оптимистичных новостей и событий с последующим спадом) наблюдался и в Новой Москве, и в постолимпийском Сочи.
Ялта в Крыму остается самым дорогим крупным населенным пунктом, но цены и там снизились — на 3,5% за год и остаются ниже 100 тысяч рублей за кв. м. Возобновление роста цен на жилье в Крыму возможно не ранее ввода в строй моста через Керченский пролив.
На фоне охлаждения интереса к Крыму и спада туристического потока в Крым вновь стали расти цены в городах на Черноморском побережье Краснодарского края — интерес к ним возрос. Максимальный рост в Сочи — 7%.
На фоне экономического спада в стране это очень хороший показатель. В целом по стране жилье в приморских городах продолжает дешеветь — и только на Черноморском побережье Краснодарского края за год цены выросли.
— Рост цен в большинстве городов Краснодарского края объясняется высоким спросом и желанием состоятельных людей, с одной стороны, купить себе квартиру для летнего отдыха, чтобы не снимать жилье.
Второй момент — это инвестиции в недвижимость на выгодном направлении, потому что из-за роста евро и доллара российские курорты будут привлекать все больше людей, и спрос на квадратные метры здесь может расти, даже несмотря на кризис.
Этим объясняется и рост спроса на жилье в Ялте, в которой исторически отдыхает много богатых людей, — поясняет первый вице-президент ОПОРЫ России Павел Сигал. — В цене прибавили наиболее раскрученные города, которые вкладывают значительные средства в свое продвижение.
Сочи растет в цене за счет того, что его осваивают ведущие российские компании в сфере недвижимости и они ведут активный пиар этого направления, то есть поддержка идет из корпоративного сегмента.
— В последнее время требования российских туристов сильно выросли, поскольку очень многие были на зарубежных курортах и стали более требовательны к инфраструктуре. Именно это является главным фактором, определяющим динамику цен на жилье в курортах региона, — считает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов.
— Там, где есть хорошее соотношение стоимости и уровня развития инфраструктуры, происходит активизация спроса и, как следствие, рост цен. Если же рынок очень сильно перегрет, идет снижение покупательской активности. В этом году потенциал роста цен уже исчерпан, и ближе к осени рынок начнет «проседать».
К октябрю-ноябрю цены стабилизируются, и это лучшее время, чтобы подобрать какие-либо объекты по привлекательной стоимости.
Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин считает, что не стоит придавать особого значения динамике цен в разрезе по регионам.
«На фоне ослабления рубля (а значит, изменения туристических потоков и спроса на жилье на побережье) и некоторых других факторов наблюдается тренд по строительству недвижимости комфорт-класса в некоторых районах Черноморского побережья.
Таким образом, может наблюдаться и рост средних цен на первичке, — поясняет аналитик. — При этом цены на жилье одного и того же класса в целом по рынку показывают околонулевую динамику (0,1%). С одной стороны, давление оказывают высокие ставки по ипотеке.
С другой — не спешат покупать и «инвесторы» для последующей сдачи, поскольку на фоне снижения реальных доходов населения арендные ставки находятся под давлением. На горизонте года жду умеренного роста цен на первичку в пределах 2–5% на фоне снижения ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ипотечных ставок.
— При покупке приморской недвижимости важно спрогнозировать, как ее использовать в долгосрочной перспективе и как до нее добираться, с учетом роста транспортных расходов, будь то авиаперелеты или путешествие на автомобиле (в том числе по платным дорогам).
Поэтому для отдыха одну неделю в году разумней арендовать курортную недвижимость, — рекомендует Александр Пыпин.
— В Крыму как нигде важна юридическая составляющая: до сих пор многие процессы и документы, связанные со сделками с недвижимостью, не приведены в порядок, что повышает риск расторжения сделок.
Квартира у моря: что происходит с недвижимостью в Крыму
В аннексированном Крыму дешевеет жилье, сообщили 26 июня в агентстве недвижимости Mirkvartir. Эксперты портала изучили 15 крупных населенных пунктов полуострова и обнаружили, что средняя цена квартиры в новостройках снизилась почти на 3,5%, а на вторичном рынке – чуть менее чем на 3%.
Самая дорогая недвижимость традиционно находится на Южном берегу Крыма. Лидером по ценам на жилье остается Ялта, а самые дешевые квартиры – в Бахчисарае. Эксперты севастопольского агентства недвижимости в прошлом году сообщали, что жилье на полуострове в основном приобретают жители соседней России.
Что на самом деле происходит на рынке недвижимости полуострова, ведущий Александр Янковский в эфире Радио Крым.
Реалии обсуждает с директором крымского агентства «Парад недвижимости» Дмитрием Майоровым, руководителем севастопольского агентства недвижимости «ГеоКрым» Александром Белоусовым и директором крымского агентства недвижимости «Мультидом» Натальей Массальской.
– Заметили ли вы изменения на крымском рынке недвижимости, Дмитрий?
Майоров: Если мы говорим о падении цен, то подтвердить это я не могу. Возможно, речь о том, что стабилизация курса рубля по отношению к доллару повлияла на номинальные цены на квартиры.
То есть некоторое удешевление могло произойти только в рублевом эквиваленте, как раз на эти несколько процентов. На самом деле мы не ощущаем ни повышения, ни понижения цен.
Равно как и увеличения или уменьшения количества самих сделок.
– Кто покупает жилье в Крыму? В основном россияне?
Среди наших клиентов стало немного больше украинцев – они и продают, и покупают. Россияне, как правило, выбирают южный берег, а жилье Симферополя циркулирует на внутреннем крымском рынке
Майоров: В последнее время среди наших клиентов стало немного больше украинцев – они и продают, и покупают. Россияне, как правило, выбирают южный берег, а жилье Симферополя циркулирует на внутреннем крымском рынке.
Ипотеку берут неохотно, зато используют сбережения, накопленные еще при Украине. Причем вторичный рынок ориентируется по ценам на первичный, хотя раньше было наоборот. Людям явно хочется жить в более качественных квартирах, старые покупать не хочется.
Спросом пользуются в основном «однушки» и «двушки» – застройщики в последнее время только их и предлагают.
– Почему на квартиры в Крыму такой оживленный спрос, учитывая сложности в экономике?
Майоров: Когда начинаются проблемы у бизнеса, у банков, то людям некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость. Простое правило для экономического кризиса.
– Спасибо, Дмитрий. Заметили ли вы снижение цен на недвижимость в Севастополе, Александр?
Когда начинаются проблемы у бизнеса, у банков, то людям некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость. Простое правило для экономического кризиса
Белоусов: Если говорить о первичном рынке, то снижение, действительно, пошло. Наше агентство также работает с земельными участками, и они подешевели незначительно. Люди все еще надеются продать их подороже.
– Есть ли покупатели с материковой Украины?
Белоусов: Есть, их около трети от общего числа. Они точно так же покупают земельные участки в Севастополе, отдыхают на море и так далее. Россияне тоже любят брать землю поближе к морю.
Для кого 30-40 километров –не расстояние, предпочитают Байдарскую долину.
В Краснодарском крае (соседней России – КР) сегодня земля намного дешевле, но люди все равно едут в Крым и покупают по той цене, которую называет хозяин.
– Что больше пользуется спросом?
Белоусов: Участки по 15 тысяч долларов – такие можно найти в километре, в полукилометре от моря, если очень постараться. Причем землю покупают охотнее, чем дачные дома – очевидно, людям хочется построить что-то свое, а не переделывать чужое. У моих коллег, которые больше занимаются квартирами, покупают больше квартир.
– Спасибо, Александр. Заметили ли вы изменения на крымском рынке недвижимости, Наталья?
В Симферополе покупают в основном местные, на ЮБК – приезжие, в Севастополе – и местные, и приезжие
Массальская: Согласно доступной мне аналитике, цены на квартиры снизились незначительно, в пределах 1%: по первичке – минус 0,7%, по вторичке – минус 0,2%.
Это при том, что в начале 2017 года жилье подорожало на 2%. Количество сделок за последний год практически не изменилось, разве что незначительно выросло.
В Симферополе покупают в основном местные, на ЮБК – приезжие, в Севастополе – и местные, и приезжие.
– Каков ваш прогноз на ближайшие годы?
Массальская: Вообще, наша недвижимость явно переоценена. Думаю, что до 2020 года мы будем наблюдать постепенное снижение цен, поскольку снижаться будет и покупательная способность населения. Не думаю, что Крымский мост решит проблемы в экономике полуострова.
(Над текстовой версией материала работал Владислав Ленцев)