Финансовый кризис последних лет привёл к тому, что застройщики нередко задерживают сроки сдачи объектов…
Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, как действовать в такой ситуации и какими правами обладают дольщики.
Вооружитесь информацией
Прежде всего, нужно выяснить, продолжается ли строительство дома. Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта, он должен уведомить об этом дольщиков.
Свяжитесь с другими будущими владельцами квартир и спросите, получали ли они такие уведомления. Например, это можно сделать на форуме дольщиков Вашего дома.
Некоторые застройщики информируют о статусе строительства в социальных сетях, их также можно использовать для коммуникации с другими дольщиками.
Дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).
В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.
Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.
Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.
Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.
Расторжение договора
При расторжении ДДУ дольщик вправе требовать возврата денег и претендовать на неустойку, возмещение убытков и компенсацию за моральный ущерб. В этом случае убытком считается даже арендная плата за квартиру в течение времени, на которое застройщик задержал дом.
Для взыскания суммы нужно предоставить договоры аренды квартиры и расписки ее собственника о том, что он получал оплату.
При расторжении договора строительная компания должна выплатить человеку не только ранее полученные от него денежные средства, но проценты за их использование.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья.
Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта.
Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.
Договор ДДУ сдача не в срок
Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.
Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.
Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.
Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.
Сдача дома затянулась, что делать?
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.
В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.
Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.
Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
- за причинение морального ущерба;
- штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
- возмещение судебных расходов.
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.
Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.
2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).
https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru
Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.
Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию.
Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии.
Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.
Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств.
Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки.
Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии.
Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.
Предлагаем ознакомиться: Идти в армию или нет
Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?
Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.
В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.
Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить.
Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.
Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.
Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.
Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.
Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?
Как определить срок просрочки передачи жилья
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
Срок передачи жилья – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.
Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.
- В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
- Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
- Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.
В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».
Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.
Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.
Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Как получить компенсацию за задержку сдачи дома от застройщика
Треть жилых комплексов сдается позже срока, указанного в ДДУ. По закону дольщикам полагается компенсация за каждый день просрочки. Разберемся, когда и как ее можно получить.
Когда начинает капать пеня
В ДДУ застройщик указывает, когда он обязуется сдать дом (например, II квартал 2018 года) и какой срок пройдет с этого момента до передачи ключей дольщикам (например, полгода). Второй параметр важнее. Даже если застройщик сдал дом раньше обещанного срока, а передавать ключи начал через десять месяцев вместо шести – это повод просить компенсацию.
Рассмотрим пример. Предположим, застройщик «Иллизиум» прописал в договоре, что введет ЖК «Мечта» в эксплуатацию в первом квартале 2019 года. То есть срок X – 31 марта. Передать ключи дольщикам застройщик должен за шесть месяцев, то есть до 31 сентября. С этого дня можно считать просрочку.
Как написать претензию застройщику
Пишите претензию на руководителя компании. Укажите ФИО и должность адресата, ваши ФИО и адрес и подробно изложите суть конфликта.Пропишите, когда, между кем и кем был заключен ДДУ.
Процитируйте часть договора, в которой прописаны сроки сдачи дома и приемки квартиры.
Заявите, что в указанные даты никто вам ключи не отдал, и снова процитируйте пункт договора про выплату застройщиком неустойки.
Сошлитесь на документ, который свидетельствует – вы заплатили за квартиру полную стоимость. Оставьте подпись и дату. Распечатайте претензию в двух экземплярах – застройщику и себе. На вашем образце застройщик должен поставить печать о том, что претензию принял. С этого момента у компании есть 10 дней на ответ.
Как посчитать сумму компенсации
Для этого есть формула:
Ставка рефинансирования = ключевая ставка, смотрим на сайте ЦБ РФ
Например. Олег купил квартиру за 3 млн. Застройщик задержал передачу ключей на 120 дней. Ключевая ставка 11%.
1/150 * 11 *3 000 000 000 / 100 * 120 = 264 000 рублей неустойки
Ориентируйтесь на эту формулу, если дело дойдет до суда. Но скорее всего застройщик позовет вас в офис и будет торговаться. Если удастся договориться, заключите соглашение о досудебном урегулировании спора.
В нем пропишите, что застройщик получил вашу претензию, укажите сумму неустойки и сроки ее выплаты. А также счет, на который необходимо перевести деньги, и другие условности.
Если договариваться застройщик не захочет, идите в суд. По суду на компанию наложат еще и штраф в размере 50% от неустойки. Эти деньги тоже получите вы.
Что делать если обманул застройщик и вы не можете въехать в квартиру ?! – Правовед Плюс
18.02.2019
Сейчас существует огромное количество недорогого жилья от застройщиков. Казалось бы, неплохое предложение, на фоне более дорогих вторичек. Но высок и риск.
Ведь застройщик может просто разориться или же заморозить стройку и тогда дольщику предстоит долгий путь хождения по судебным инстанциям и государственным органам.
Если вы хотите купить квартиру у застройщика, то в первую очередь поинтересуйтесь его документами, условиями получения квартиры, оплатой, плюс обязательно покажите договор ДДУ опытному юристу, который может проанализировать его непосредственно перед подписанием.
Вы, как дольщик имеете право знать все о ходе строительства многоквартирного дома на всех этапах строительных работ.
Если вам отказывают или не выполняют обязательства, то тогда можно обратиться в Ассоциацию обманутых дольщиков, прокуратуру и в судебные органы с исковым заявлением о защите своих гражданских прав.
На рынке недвижимости есть недобросовестные застройщики и случаи обмана дольщиков случаются довольно часто.
Каким образом застройщики обманывают дольщиков ?! В первую очередь надо отметить то, что видов мошенничества на строительном рынке бывает великое множество. Рассмотрим самые распространенные из них:
- Продолжительное строительство многоквартирного дома, когда застройщик не сдает квартиры в эксплуатацию в положенные по договорам сроки;
- Низкое качество работы, выполненное застройщиком;
- Несогласование работ с нормами пожарной безопасности;
- Не работают системы жизнеобеспечения, такие как свет, отопление, канализация, лифт, водопровод;
- Квартиры предлагаются без обязательной регистрации в органах Государственного реестра;
- Осуществляется покупка в жилом доме, который находится в положении долгосрочной аренды.
Что рекомендуется делать, если вы наблюдаете некачественное выполнение строительных работ ?!
В первую очередь можно найти экспертов и вместе с ними выехать на объект строительства для того, чтобы провести предварительную оценку. Естественно то, что при явном обмане застройщик хочет вернуть свои деньги, расторгнув договор ДДУ. Но надо отметить то, что расторгнуть договор ДДУ можно только в судебном порядке.
На практике судебные иск с застройщиками обычно носят коллективный, а не индивидуальный характер. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу для детального рассмотрения ситуации. Также надо отметить что одним из самых популярных вариантов обмана дольщиков считается подписание предварительного договора купли-продажи.
Этот документ отличается от договора ДДУ, и он не может гарантировать то, что вы получите объект недвижимого имущества в указанные сроки.
Недобросовестные застройщики могут предложить вам подписать договор купли-продажи. В его положениях указывается то, что вы несете обязанность внести установленную денежную сумму, но сами деньги после подписания договора не передаются застройщику.
Что выясняется в итоге ?!
После подписания договора в установленные сроки гражданин вносит деньги. И по окончанию строительного процесса может выясниться самое интересное. Например, ваша квартира может быть продана и оформлена на третьих лиц. И сделать что-то будет сложно даже в судебном порядке. Поэтому будьте осторожные при заключении договора.
Это должен быть договор долевого участия и никакой иной документ. Еще одним моментом, на котором строит заострить внимание можно назвать выдачу векселя на стопроцентную стоимость жилого помещения. Вы передаете деньги генеральному подрядчику, но собственником вы не станете.
Происходит серая схема перепродажи квартиры нескольким дольщикам и в итоге широкий круг лиц остается обманутыми.
Когда потенциальный клиент обращается в отдел продаж генерального подрядчика либо в агентство по продаже недвижимости с целью покупки собственной квартиры новостройке, то тогда ему предлагают посмотреть расположение будущей жилплощади.
Это гипотетически возможно при условии, что здание уже построено и есть возможность пройти на строительную площадку. План объекта вам также предоставят.
Если в результате окажется, что генеральный подрядчик неправильно указал расположение жилища, то не подписывайте акт приема — передачи квартиры от строительной компании.
Также строительные компании частенько корректируют проект квартир в процессе возведения многоквартирного дома. Поэтому при приобретении квартиры внимательно проводите осмотр помещения, включая все коммуникации.
Помимо этого, дольщик имеет право потребовать уменьшить цену квартиры на сумму затрат по переустройству собственными силами, либо потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение изъянов.
Вообще при выявлении работ, выполненных ненадлежащим образом, расхождениях в площади, произведенной оплате и всех прочих проблемах необходимо составить, вместе с представителем генподрядчика, акт выявленных недостатков.
В этом документе дольщик отражает все имеющиеся у него претензии к строительной организации. Если генеральный подрядчик не удовлетворяет требования дольщиков, имеющие законный характер, то тогда гражданин может подать на недобросовестного застройщика в судебный орган исковое заявление.
Как защищаются права дольщиков ?!
Защищают права дольщиков нормы градостроительного, жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации. Также основным правоустанавливающим документом дольщика является подписанный между ним и генеральным подрядчиком договор долевого участия в возведении многоквартирного дома.
Договор ДДУ должен в обязательном порядке подвергаться государственной регистрации. Только проведения государственной регистрации дольщик имеет полное законное право на приобретенную в долевом строительстве квартиру.
Если же заключен договор купли-продажи, то в таком случае недобросовестный генеральный подрядчик вправе ее перепродавать огромное количество раз. Важно добавить и то, что начиная с 1 января 2017 года, дольщиков защищает не обычная страховая компания, а специальный фонд.
Он будет формироваться за счет перечислений компаний-строителей. Размер этих сумм будет составлять не менее одного процента от запланированной стоимости строительства.
От системы страхования ДДУ было принято решение отказаться, поскольку за пару лет функционирования этого механизма было обнаружено то, что он действует крайне неэффективным образом.
Куда обращаться, если вас обманул застройщик ?!
Если вы подозреваете, что застройщик вас обманывает, то тогда в первую очередь с правоустанавливающими документами следует обратиться к опытным юристам. Специалист изучит ваши документы и при нарушении прав составит претензию застройщику.
Если объект вам так и не был передан, можно потребовать у строительной компании выполнения гарантий по передаче объекта, то тогда требуйте залоговые обязательства на землю.
Нормы Федерального законодательства гласят о том, что залог на участок земли, расположенный под многоквартирным домом, имеется у всех дольщиков.
Чтобы направить взыскание на указанное имущество, необходимо обратиться с иском в судебные органы. Но нужно учесть, что всю стоимость вашей квартиры размер залога не покроет, ведь на заложенное имущество могут претендовать и иные дольщики.
Также застройщик при неисполнении своих обязательств может в течение трех месяцев признать себя банкротом и выполнить обязательства перед дольщиками. Изменить или расторгнуть договор ДДУ можно только в суде.
Поэтому после уведомления застройщика обязательно обращайтесь в суд с исковым заявлением.
Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику? | Двитекс
Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.
Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.
Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?
Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.
В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:
- «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»
или кварталом:
- «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»
Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:
- “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”
В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).
Застройщик не сдает дом в срок
В статье поговорим о том, как вести себя дольщику, если застройщик не сдает в срок многоквартирный дом. Разберемся, что такое соглашение о продлении сроков сдачи.
Покупка собственного жилья в многоквартирном доме по договору долевого участия событие, конечно, радостное для каждого их нас.
Однако есть ряд обстоятельств, которые могут омрачить его и внести свои коррективы сроки получения долгожданных ключей от собственного жилья. Ситуации, когда застройщик не сдает дом в срок, на сегодняшний день не являются редкостью.
От такого развития событий не застрахован никто, поэтому знания о том, как себя вести в подобной проблеме помогут не совершить ошибок.
Как определяется срок сдачи дома
Срок сдачи жилого дома жильцам является одним из основных пунктов договора долевого участия (ДДУ), который обязателен для исполнения. Если застройщик просрочил сдачу дома, то данный пункт считается нарушенным и строительная компания будет нести всю ответственность согласно ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.
Срок сдачи жилья определяется компанией-застройщиком и указывается он в проектной документации и в договоре ДУ. Обозначаться срок может несколькими способами:
- Точной датой;
- Указанием годового квартала;
- После ввода в эксплуатацию. После этой даты застройщик обязан в течение 30 дней передать квартиры собственникам.
Не редко в договорах застройщик прописывает так называемый «ориентировочный» или «планируемый» срок сдачи дома, как бы оставляя за собой право переносить эту дату как ему захочется. С юридической точки зрения такое обозначение не является законным, так как переносить срок сдачи в одностороннем порядке строительная компания не может.
В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору
В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию.
Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.
Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании.
Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома.
Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.
Обязан ли дольщик подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома
Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома заключается между дольщиком и застройщиком. Содержание документа включает наименование обеих сторон, ФИО, адреса, реквизиты ДДУ с указанием даты и номера договора, регистрацией в Росреестве. Текст соглашения должен отображать причины задержки и предлагать новые сроки, когда собственник получит свое жилье.
Важно помнить, что продление сроков сдачи дома по допсоглашению является всего лишь предложением от застройщика и подразумевает добровольное соглашение о переносе сроков. Иными словами, участник ДДУ лично решает для себя, соглашаться ему на это или нет. Отказ в это случае будет абсолютно законный и ни к чему не обязывающий.
Что делать, если дольщик не хочет подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома
Получив на руки извести о том, что дом сдан в срок не будет и предложение о переносе срока, каждый участник договора долевого участия либо соглашается еще подождать, либо принимает другие меры. Здесь важно знать, чего лишается собственник, если все же допсоглашение будет подписано.
- Во-первых, в случае, если задержка будет длительной, дольщик не сможет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Иными словами придется ждать пока застройщик не нарушить сроки сдачи дома, затянув его более, чем на 2 месяца, уже от даты заключения нового соглашения.
- Во-вторых, требовать от застройщика выплату неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Получить материальную компенсацию можно будет лишь в том случае, если компания опять задержит сдачу и просрочит дату уже согласно подписанного соглашения.
Если застройщик просрочил сдачу квартиры, то дольщик как равноправная сторона договора долевого участия имеет право на односторонне расторжение договора. При этом никаких негативных юридических последствий для собственника не будет. А вот строительная компания, у которой не получилось договориться со своими клиентами, могут возникнуть неприятности, несущие за собой финансовые потери.
Если дополнительные соглашения о сроке переноса сдачи дома не подписаны участниками ДДУ, а сдать объект все же не получилось вовремя, то собственники могут потребовать от застройщика выплату неустойки. Размер неустойки составляет 1/300 для юрлица и 1-150 для физлица часть ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на текущий момент времени от цены квартиры согласно ДДУ за каждый день просрочки.
Также от застройщика можно потребовать выплату в качестве компенсации за моральный вред и возмещение убытков, связанных с расходами на съем жилья, проценты по ипотеке и пр.
Юридическая помощь по взысканию убытков и неустойки за просрочку сдачи дома
В юридических компаниях, ситуации, когда застройщик перенес срок сдачи дома, не редки. Поэтому помощь по данному вопросу оказывается на высоком уровне, а государство в свою очередь всегда становится на сторону дольщиков.
Итак, 2 месяца с момента указанного в договоре ДУ срока уже прошли, а застройщик все еще не сдал дом, пришло время требовать законной выплаты неустойки.
Первое, что требуется сделать — составить досудебную претензию на имя строительной компании, в которой изложить требования о выплате неустойки по факту нарушения сроков сдачи дома.
Претензия составляется в 2 экземплярах и передается застройщику либо при личном посещении офиса, при этом на экземпляре собственника должны стоять роспись и печать компании. Либо претензию можно отправить по почте в виде заказного письма с уведомлением и описью.
После этого ждем решение застройщика на протяжении 30 дней. Если компания соглашается на добровольную выплату пени, то дольщик передает ей свои реквизиты для перевода денег.
Если ответа от застройщика нет, то составляется исковое заявление для обращения в суд. К исковому заявлению потребуется также приложить:
- договор долевого участия;
- расчет неустойки;
- претензия, ранее отправленная на имя компании;
- квитанцию об уплате госпошлиины.
Судебная инстанция выбирается по месту регистрации компании-застройщика.По результатам решения суда будет выдан исполнительный лист и открыто исполнительное производство по взысканию неустойки. Для того, чтобы грамотно оформить все требуемые для возмещения денежных средств и обращения в суд документы, целесообразно обратиться за юридической помощью к профессионалам.
С уважением к Вам и вашему бизнесу,
юридическая компания «Деловой подход»
Новые многоэтажки: стоит ли переживать, если новостройку сдают раньше срока
Еще 5 лет назад возведение новостройки занимало 3-4 года. Сегодня дома возводятся за год, а иногда и раньше. Как строятся современные многоэтажки, какие технологии позволяют застройщикам возводить дома так быстро, и что это значит для дольщиков?
В 2020 году федеральная компания Страна Девелопмент в ЖК «Квартал на Московском» ввела в эксплуатацию на 9 месяцев раньше срока 2 дома, в ЖК «Европейский берег» один из домов был построен на полгода раньше, остальные 2 дома — на 9 месяцев. Это позволило семьям переехать в свой новый дом быстрее и сохранить средства сэкономленные, например, на аренде.
Что помогает застройщику держать темпы строительства и не терять в качестве?
Быстрый старт. На строительной площадке работают сразу 2-3 сваебойных экипажа, чтобы максимально быстро выполнить подземную часть здания.
Совмещение процессов. В работе используется поточно-параллельный метод строительства. Это когда параллельно строятся сразу все секции, а при появлении фронта работ процессы запускаются друг за другом без задержек.
Например, когда на нижних этажах уже установлены окна, одна бригада продолжает их установку на верхних этажах, а другая уже прокладывает инженерные сети, а когда на верхних этажах приступают к инженерным сетям — на нижних уже идет процесс отделки помещений.
Современные машины и механизмы. При строительстве используются современные краны с высокой скоростью подъема и поворотов, большей грузоподъемностью. Стрелы у кранов длиннее, что позволяет подавать их в любое место строительной площадки быстро и без дополнительных перемещений.
Современные технологии. Компания первая в Тюмени стала использовать бетонораспределительную стрелу при строительстве жилых комплексов. Стрела работает в тандеме с бетононасосом — это позволяет проводить работы по бетонированию на любой высоте быстро и экономично.
Такая технология — успешный опыт строителей Дубая. Страна Девелопмент адаптировала ее и успешно сократила сроки возведения домов в своих проектах на 25 — 30%. Для проведения трубопроводов используется технология бестраншейной прокладки коммуникаций — метод горизонтально-наклонного бурения.
Это улучшает качество и ускоряет процесс.
Обучение кадров. Недавно Страна Девелопмент запустила Школу каменщиков. Курсы длятся два месяца.
Готовят специалистов преподаватели из Тюменского техникума строительной индустрии и городского хозяйства, а практическую часть контролируют опытные каменщики, которые уже работают на проектах Страны.
После курсов выпускники получат удостоверение каменщика государственного образца и смогут самостоятельно выполнять работы по «черновой» каменной кладке.
Трудоустройство квалифицированных кадров. После завершения обучения в Школе каменщиков выпускники трудоустраиваются в проекты компании в Москве, Санкт-Петербурге и Тюмени. Это помогает исключить вероятность простоя из-за нехватки кадров на рынке, а следовательно и сократить сроки строительства.
Внедрение новых технологий, использование современных машин при строительстве жилых комплексов и налаженная система работы специалистов не только сокращают сроки возведения дома, но и улучшают его качество. Это позволяет строить дома, в которые хочется возвращаться.
Узнать больше о строящихся жилых проектах компании Страна Девелопмент можно на сайте: strana.com или по телефону: +7 (345) 257-97-14