«Предложение на рынке жилья не успевает за спросом»
— Олег Владимирович, какова ситуация на рынке новостроек Крыма?
— Спрос на жилье в Крыму устойчиво растет, и в обозримом будущем эта тенденция будет сохраняться. По сравнению с другими регионами России — например с тем же Краснодарским краем — у нас не так много строящихся объектов.
Во многом это связано с дефицитом земли и трудностями при выдаче разрешений на строительство. Число желающих жить в Крыму и Севастополе постоянно увеличивается, а предложение на рынке не успевает за спросом.
Это приводит к тому, что половина квартир продается уже едва ли не в день, когда стартуют продажи объекта.
Такой дисбаланс и вызывает устойчивый рост цен на крымскую недвижимость. На повышение цен повлияло также и внедрение системы проектного финансирования, которая уменьшила риски дольщиков, но вызвала рост издержек у застройщиков.
ЖК «Доброгород» (Севастополь)
— Расскажите, как ваша компания пережила прошлый год, период пандемии?
— Прошлый год, особенно его первая половина, был непростым для строительной отрасли в целом. Не обошли трудности стороной и нашу компанию.
Какое-то время из-за режима самоизоляции работы практически стояли, начались проблемы с поставками стройматериалов и оборудования, во взаимодействии с государственными органами. К счастью, на обязательствах перед клиентами это не сказалось.
Все объекты мы сдали по графику в соответствии с договорами, а некоторые даже раньше срока. Режим самоизоляции оказался стимулом, который позволил оперативно внедрить новый сервис — онлайн-оформление сделок.
Серьезным подспорьем стало введение государственной программы льготной ипотеки под 6,5%. Это помогло быстро восстановить спрос на строящееся жилье.
«Семейный микрорайон — комфортная и безопасная среда для жителей»
— Сколько сейчас проектов в портфеле компании?
— В настоящее время мы ведем строительство 10 новых жилых комплексов в крупных городах Крыма. Всего же с момента основания компании «ИнтерСтрой» в 2004 году в эксплуатацию сдано более 60 объектов общей площадью более 800 тыс. кв. м. В этом году появятся и новые проекты, прежде всего в Севастополе и Ялте.
Например, очередные этапы ЖК «Доброгород», которые продолжат концепцию семейного микрорайона на улице Токарева в Севастополе. Проект включает возведение 8-этажных жилых домов и особую организацию внутреннего пространства: «двор без машин», умные технологии, качественное озеленение.
Это один из немногих объектов, где предусмотрены студии различной площади.
ЖК «Вишневый сад» (Ялта)
В центре Ялты запланировано возведение долгожданного объекта — ЖК «Вишневый сад» — четыре 16-этажных дома с отдельным подземным паркингом.
Тут мы тоже предлагаем покупателям студии и, кроме того, наиболее популярные планировки — одно- и двухкомнатные просторные квартиры.
Главная особенность этого жилого комплекса — шаговая доступность от знаковых достопримечательностей Ялты: набережной имени Ленина, Ливадийского парка, океанариума, дачи Чехова и других.
— Вы строите курортные кварталы клубной концепции. Это апартаменты или квартиры? Чем отличается жилье в этих проектах?
— Такие объекты отличаются особой внутренней средой. Над их концепцией работает целая команда проектировщиков, архитекторов, дизайнеров. Керамогранитные вентилируемые фасады не только придают индивидуальность внешнему облику домов, но и поддерживают комфортную температуру внутри зданий на протяжении всего года.
В этих объектах закрытая территория, охраняемый или подземный паркинг, видеонаблюдение. В квартирах панорамные окна и просторные кухни. Детские и спортивные площадки, зоны озеленения и прогулочные дорожки отвечают современным стандартам обустройства жилых комплексов комфорт-класса. В этих объектах всё — вплоть до адресных табличек и формы скамеек — продумывается до мелочей.
ЖК «Континенталь» (Севастополь)
Сейчас мы реализуем курортную недвижимость в двух подобных объектах, которые находятся в Севастополе. Это клубный дом «Континенталь» в районе парка Победы и комплекс апартаментов «Адмиральская лагуна», расположенный рядом с Солдатским пляжем.
— У компании есть опыт реконструкции бывшей промзоны и создания ЖК «Доброгород». Что самое сложное при работе над подобными проектами?
— ЖК «Доброгород» — знаковый объект компании «ИнтерСтрой» за последние годы. Это первый случай реновации промышленной территории в Севастополе. На месте автотранспортного предприятия, которое было перемещено на окраину города, по трехстороннему соглашению с правительством города началась застройка территории современными жилыми комплексами.
ЖК «Доброгород» (Севастополь)
Перед началом строительства проводилась масштабная работа по расчистке территории, демонтажу зданий и конструкций. Так как ранее эта зона была нежилой, нам пришлось с нуля прокладывать все коммуникации, организовывать подъездные пути.
Сейчас это крупнейший в Севастополе семейный микрорайон, его отличительная особенность — комфортная и безопасная среда для жителей.
Здесь впервые внедряются умные технологии: видеонаблюдение, видеодомофоны, контроль доступа в дома, умное освещение и т. д.
Парковки вынесены за пределы дворов, установлены современные детские площадки, организованы велодорожки и проведено качественное озеленение.
«Цены на жилье у моря традиционно выше»
— «ИнтерСтрой» работает в семи городах. Насколько различаются рынки недвижимости в этих городах, где жестче конкуренция, где выше цены на жилье?
— Конкуренция на территории Крымского полуострова пока не очень развита, крупных компаний единицы. Традиционно выше цены на жилье у моря — прежде всего в Севастополе и Ялте.
В то же время в других приморских городах — Евпатории, Алуште, Феодосии, активность в которых наблюдается в основном в летний сезон, ценник ниже. Допустим, в Севастополе цены на квартиры в наших объектах стартуют от 85 тыс. рублей за 1 кв. м, а ближе к морю — от 92,5 тыс.
рублей за «квадрат». А в видовом ЖК «Семейный» в Алуште квартира обойдется существенно дешевле — от 72 тыс. рублей за 1 кв. м.
Большим спросом пользуется жилье в столице Крыма — Симферополе, стоимость квартир сопоставима с севастопольскими.
ЖК «Симфония» (Симферополь)
Например, у нас есть большой выбор квартир в двух объектах в тихом центре города, на улице 51-й Армии, — ЖК «Симфония» и ЖК «Ботаника». Стоимость 1 кв. м составляет около 80 тыс. рублей.
— Как вы выбираете площадки для строительства?
— Географическое расположение не имеет большого значения. Покупатели есть и на жилье у моря, и на объекты в спальных районах, и в центре городов. Обязательно требуется хорошая транспортная доступность, наличие социальных и коммерческих объектов. В любом случае это должно быть место с уже развитой инфраструктурой или перспективами для ее создания.
Мы обязательно вносим свой вклад в развитие инфраструктуры. Так, в районе ЖК «Доброгород» построили собственную котельную, которая обеспечит теплоснабжением несколько жилых домов. На улице Токарева будут возведены школа и детский сад. Уже ведется строительство детского сада на улице Хрусталева.
Ранее компания «ИнтерСтрой» сдала в эксплуатацию здание современной музыкальной школы, где юные жители Севастополя будут получать образование по творческим направлениям.
— Какие квартиры наиболее востребованы? Есть ли в ваших проектах студии? Какой они площади?
— Всегда популярно малогабаритное жилье — однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Они продаются быстрее остальных благодаря более доступной цене. Также существует высокий спрос на студии, особенно среди молодежи. Часто они становятся первым собственным жильем и для молодых семей.
ЖК «ЯлтаПарк» (Ялта)
Студии представлены в таких наших севастопольских объектах, как ЖК «Ореховый» на улице Горпищенко и уже упомянутом ЖК «Доброгород». В Крыму это ялтинские объекты ЖК «ЯлтаПарк» и «Вишневый сад», а также ЖК «ЦентрПарк» в Евпатории.
«Треть покупателей в Крыму — жители с “материка”»
— Какую долю среди ваших клиентов занимают иногородние покупатели? Откуда приезжают люди в Крым?
— Примерно треть покупателей — жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири.
— Какие требования предъявляют покупатели к квартирам в Крыму? Насколько важны видовые характеристики, расположение (максимально близко к береговой линии), наличие в квартире балкона или террасы?
— Покупатели бывают разные. Кому-то важно расположение дома — ближе к морю или центру. Для семей имеют значение расположенные поблизости школы, детсады и медицинские учреждения. Многие берут жилье для последующей сдачи в аренду и пытаются сэкономить при покупке, выбирая наиболее бюджетные варианты.
ЖК «ЦентрПарк» (Евпатория)
— Какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в одном из ваших проектов?
— Мы сотрудничаем со всеми крупнейшими банками, которые работают в Крыму и Севастополе, — «Российским национальным коммерческим банком», банком «Россия», Генбанком. По некоторым объектам банки предоставляют специальные условия со сниженной процентной ставкой. Это лучше выяснить индивидуально, проконсультировавшись у менеджеров отдела продаж.
— Вы занимаетесь управлением своих объектов?
— Обязательно. После сдачи объектов мы не бросаем своих клиентов и передаем дома на обслуживание в нашу управляющую компанию «ИнтерУют».
Это позволяет оперативно реагировать на возникающие вопросы, связанные с коммунальным хозяйством. При необходимости жильцы могут обращаться не только в УК, но и в центральный офис застройщика.
Благодаря такому взаимодействию мы получаем обратную связь и о качестве строительства, и о качестве обслуживания домов.
Бум на рынке недвижимости Крыма
Ипотека на полуострове бьет все рекорды, говорят риелторы. Растут цены на новостройки, «вторичку» и земельные участки, от которых, согласно указу президента, избавляются иностранцы
andriano_cz/ru.depositphotos.com
Крым переживает ипотечный бум. За январь и февраль объем выданных займов на полуострове достиг почти 4 млрд рублей — это больше 1300 кредитов.
По данным агентства недвижимости Deluxe Estate, с начала года спрос на жилье в ипотеку вырос почти на 40%, причем как на квартиры, так и на частные дома.
Как пишут местные СМИ, в Севастополе вырос интерес даже на гаражи. Особый интерес у покупателей к земельным участкам.
Вот что сообщила риелтор из Севастополя Оксана, сотрудники Business FM позвонили ей под видом потенциального покупателя:
— Строительство и обслуживание жилого дома (ИЖС), участок в три-четыре сотки — 1 млн 650 тысяч рублей. Если это для вас дорого, тогда вам надо смотреть до миллиона. А до миллиона — это будет СНТ, садоводство.
— А если ИЖС, то коммуникации проведены?
— Нет. Электричество — столбы, безусловно, приближенно есть, вода — в основном там идет скважина, газа нет.
— А если побольше участок, соток восемь-десять?
— Но у нас практически это невозможно, это очень большие размеры. В Севастополе очень дорогая земля. Участки, если и были в десять соток, уже давно порезали и разделили. Такие большие размеры — восемь-десять соток — могут быть, только если это новая нарезка в поле, от 1 млн 200 тысяч рублей. Кстати, в Любимовке есть за 1 млн 500 тысяч рублей участок в десять соток.
Любимовка — это побережье Черного моря, в 120 километрах от Симферополя.
В Крыму цены не снизил даже вступивший 20 марта в силу президентский указ о запрете для иностранцев на владение землей на полуострове.
По данным Росреестра, от земли уже отказались около 500 граждан других стран. Хотя пока это довольно малая часть — всего иностранным гражданам в Крыму принадлежит 11,5 тысячи земельных участков.
Рассматривая любую недвижимость на полуострове, следует помнить о проблемах с водоснабжением — из разряда тех, которые в обозримом будущем не решатся, отмечает главный представитель общественности Фороса Елена Терновская:
Елена Терновская главный представитель общественности Фороса
Средний ценник по южному побережью Крыма варьируется от 4 млн рублей до 5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Больше всего в Крыму подорожала вторичка: в Алуште — на 31%, в Ялте — на 25%. Она по стоимости квадратного метра уже опередила Санкт-Петербург и подбирается к московским ценам. О причинах этого феномена рассуждает крымский журналист и блогер Александр Горный:
Александр Горный крымский журналист и блогер
Как отмечают опрошенные Business FM риелторы, чаще всего квартиры в Крыму берут в новостройках на этапе котлована. При этом они ожидают дальнейшего роста спроса на жилье и повышения цен на него — с началом весны жилищный рынок Крыма только раскачивается, а больше всего сделок заключается традиционно с августа по декабрь.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Недвижимость в Крыму: цены растут, спрос падает | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
С момента присоединения Крыма к России цены на недвижимость на полуострове выросли в 2-3 раза. Местные аналитики делают разные прогнозы. Одни считают, что спустя пару лет стоимость снизится до среднематериковой. Другие, что после постройки моста туда хлынет поток туристов и инвесторов, в результате чего цены достигнут, а то и превысят московские и сочинские.
Некоторые специалисты заявляют, что ажиотаж вокруг крымской недвижимости постепенно спадает. Вначале 2015 года цены в Армянске, Евпатории, Ялте и других городах упали на 15 процентов. Причина – низкий спрос, а точнее – его полное отсутствие.
Приобрести жилье, стоимостью минимум 40 тысяч долларов, с зарплатой в 10-15 тысяч рублей местным жителям не по карману. Почему произошел резкий скачек цен? На время переходного периода в Крым отправлялись в командировку специалисты, для которых либо снимали и покупали квартиры по установленным расценкам, либо частично компенсировали стоимость.
Что касается самих крымчан, им пришлось искать более дешевые варианты, возвращаться домой в села или снимать жилье по 2-3 семьи.«Рынок первичной и вторичной недвижимости, особенно загородной, начал приходить в упадок. Дома в селах и поселках перестали пользоваться спросом.
Обеспеченных покупателей также не интересуют объекты, расположенные в курортных зонах, где полностью отсутствует инфраструктура. При этом удивляет завышенные цены и ожидания продавцов.
Если сравнивать жилье Краснодарского края и Крыма, в первом случае оно более привлекательно, так как стоимость на недвижимость при равных зарплатах отличается минимум в два-три раза. Что уже говорить о Сочи, где цены только растут и будут расти» – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.Новая эпоха цен в Крыму
Летом 2014 года цены на недвижимость увеличились на 45 % и не прекращали расти до начала 2015 года. Однако феврале текущего мы наблюдали резкое падение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляла чуть более 1300 долларов. Для сравнений, в 2013 году в Симферополе 1 м. кв. стоил в пределах 850-950 долларов.
Следует отметить, что количество продаваемых объектов также не изменилось и держится в районе 5 тысяч. По существующей информации, во втором квартале 2015 года в Симферополе цены на однокомнатные квартиры составляли 1363 доллара за квадратный метр, двухкомнатные – 1348, трехкомнатные – 952. Дома оценивались в 1250 доллара/ кв. м.
Есть совершенно другие, менее оптимистичные данные. Наталья Массальская, директор агентства «Мультидом», утверждает, что не все так радужно и снижение цен наблюдается только на первичном рынке. Что касается вторичного, то владельцы недвижимости до сих пор пытаются продать как можно дороже свое жилье.
Кстати, некоторые квартиры подолгу простаивают пустыми, так как ни снять, ни купить за такую цену никто не стремится. Пока в Крыму будет привязка к доллару, говорить о снижении стоимости нельзя. Можно даже утверждать, что скачек курса привел к повышению.
Так, в некоторых крупных городах, в том числе и в Симферополе, Севастополе, средняя стоимость незначительно увеличилась. Исключением является Керчь и Феодосия, где наблюдалось незначительное колебание (плюс-минус один процент). Инвестировать в крымскую недвижимость, особенно в столь нестабильное для мировой экономики время, никто не спешит.
Кроме необоснованно высоких цен и плохо развитой инфраструктуры, потенциальных покупателей отпугивает и плохое состояние коммуникаций, отсутствие связи с материком.
Цены росли, спрос падал
Резкий скачек наблюдался летом 2014 года, в некоторых городах – весной, сразу же после проведения референдума. Как только Крым вошел в состав России, появился интерес со стороны россиян. Еще бы, недвижимость стоила копейки, особенно если сравнивать с Сочи и другими дорогими курортными городами.
Воспользовавшись случаем, владельцы стали поднимать цены, ориентируясь не на достаток местных жителей, а просто желая заработать как можно больше. Пик пришелся на август. Летом однокомнатная квартира, стоившая до этого 40 тысяч, продавалась минимум за 56 тысяч.
Немного лучше ситуация была на рынке первичной недвижимости, летом 2014 года стоимость квадратного метра выросла всего на 10-15 %. Вопреки ожиданию владельцев крымского жилья, сразу после скачка цен инвесторы престали рассматривать недвижимость полуострова.
Немаловажную роль сыграло и отсутствие возможности регистрации сделки, так как существующий украинский реестр прав был заблокирован. Крымчанам пришлось заниматься переоформлением документов, а на это потребовалось немало времени и усилий. Если говорить о местных жителях, только единицы могут себе позволить приобрести квартиры.
При этом и они предпочитают переждать, пока построят мост и спадет стоимость. Взять кредит или ипотеку жителям полуострова банально нет возможности, поэтому внутренний спрос сразу же упал. Средняя заработная плата по Крыму составляет 10-15 тысяч рублей. Продукты и товары также подорожали в среднем на 17 %, так как возникли трудности с доставкой.
Строительные компании Крыма
Первичная недвижимость на данный момент переживает не самые лучшие времена. Строительные компании полуострова затрудняются предсказать, что их ожидает. Крупные застройщики не замораживают объекты, но и не спешат разрабатывать новые.
Ранее здесь работали группа «Консоль», ООО «Интерстрой», группа «Парангон», «Карбон», «Севастопольстрой» и другие. Трудности возникают и с денежными операциями. Некоторые из строительных компаний уже перешли на рубли, другие не спешат отказываться от валюты (около 20 %).
Расходы девелоперов, а, соответственно, и стоимость квадратных метров, увеличились из-за роста цен на строительные материалы. Это вызвано тем же – затрудненной доставкой с материковой части. Плюс, цены в России гораздо выше, чем это было при Украине.
Что может ожидать строительные компании в будущем? До постройки моста ситуация кардинально не изменится, возможно, некоторые из застройщиков уйдут из рынка Крымской недвижимости. Пока не возникнет спрос, не имеет смысла усиленно работать над проектами.
Кто пострадает и чего следует ждать
Если на рынке первички и городской вторички все плохо, то о загородной недвижимости даже упоминать не стоит. Как утверждают консультанты, во время переходного периода вообще не было сделок, из-за чего многим агентам пришлось искать дополнительные источники доходов. Половина риелторов ушла в другие сферы деятельности.
Сделки срывались, потенциальные клиенты, осмотрев дом, могли просто развернуться и уйти. Так как заявленная стоимость не соответствовала тому, что они видели на деле. Плюс, покупать недвижимость, которую нельзя было зарегистрировать, никто не рисковал. Но даже сейчас, когда ситуация с регистрацией изменилась, спроса практически нет.
Никто не пытается делать оптимистичных прогнозов, наоборот, все ожидают еще большего снижения спроса. Как уже говорилось раньше, в Крыму в основном сделка купли-продажи совершается в валюте. И даже если владельцы жилья снизили на 15 % цены, по факту стоимость осталась такой же или стала выше.
Грубо говоря, когда квартира стоила 40 тысяч при курсе 40 рублей за доллар, в рублевом эквиваленте это составляло 1,6 млн. Сейчас, при курсе около 65, даже при снижении на 15 процентов (т.е. 36 тысяч долларов), в рублях такая квартира выйдет 2,2 млн. В период, когда доллар дошел до 80 рублей, звонков от потенциальных покупателей никто не ожидал.
Несмотря на низкий спрос, количество предложений резко увеличилось. Скачек наблюдается на Западном берегу Крыма. Большинство продавцов – люди, живущие на Украине или переехавшие туда после 18 марта 2014 года. Финансовый кризис наблюдается по всей России, во многих городах материка цены падают как на элитную недвижимость, так и недвижимость эконом-класса.
При всем этом, на полуострове на прибрежной линии вряд ли можно найти достойное предложение ниже 120-140 тысяч долларов. Иногда стоимость доходит до 700-800 тысяч. Пансионаты и мини-базы отдыха обходятся дороже. Половина из объектов переоценена, после падения рубля лишь малая часть продавцов снизила цены, чтобы при перерасчете сумма оставалась прежней.
Правда, можно торговаться и сбросить до 20 %. Но не стоит думать, что дорожать все стало только в 2014 году. Высокие цены наблюдались и ранее, один из скачков произошел на 2009 год. Тогда девелоперы начали активно застраивать полуостров, а инвесторы – скупали все подряд даже со стопроцентной наценкой.
Все объекты, начатые еще при Украине, постепенно достраиваются, так как большая часть квартир реализована еще на стадии проектирования. Но в период референдума была паника, так как оставалось под вопросом, закончится ли стройка. Некоторые объекты замораживались. Как только ситуация стабилизировалась, начались работы.
Но новые компании не желают заходить на полуостров, так как ситуация не стабильна до сих пор. Следует быть осторожным, ведь некоторые компании-однодневки уже начали предлагать новые проекты под видом известных российских девелоперов. Ранее полагалось, что уже с 2016 года сюда могут зайти реальные крупные застройщики. Однако это невозможно технически.
До сих пор остается неразбериха с участками, поэтому приобрести землю под застройку не так просто, как в самой России. В связи со всем вышесказанным, можно сделать вывод, что еще не скоро возникнет реальный спрос на Крымскую недвижимость. Если говорить о курортных зонах, больший интерес вызывает Краснодарский край. Что в свою очередь привело к росту цен на квадратные метры в Геленджике, Анапе, Сочи.
Мошенничество с недвижимостью в Крыму
Неразберихой сразу же поспешили воспользоваться и мошенники, которые действуют по установленной схеме: узнают, какая квартира пустует и где находятся хозяева. Если они в Украине, подделываются документы и недвижимость выставляется на продажу. Совершается сделка, после чего новые владельцы заселяются. Спустя некоторое время их ожидает неприятный сюрприз, когда старые владельцы приезжают проверить жилье. Именно поэтому очень важно проверять документы на право собственность, особенно если квартира предлагается по заманчивой цене.
Как изменились цены в Крыму на примере Севастополя
Для проведения исследований касательно того, как изменились цены в Севастополе, за основу были взяты однокомнатные квартиры на вторичном рынке в десяти самых популярных районах города. Для выявления средней цены рассмотрено около тысячи объектов по Севастополю. По данным аналитической корпоративной группы, в феврале 2014 года средняя цена квадратного метра составляла чуть более 1 тыс. долларов (в 5-м микрорайоне – 931, в центре – 1254). В июле того же года стоимость выросла до 1,5 (1323 и 2005 соответственно), январе 2015 – 1,6 тыс. долларов (1298 и 1964 соответственно). Изучив представленный данные, аналитики пришли к выводу, что за год в Севастополе цены выросли ровно на 53 процента в целом: в 5-й микрорайоне – на 38,1 процентов, Балаклаве – 71,1, Северной – 53,5, Казачьей – 53,8, Камышовой – 44,3, Корабельной – 58,2, Летчиков – 55,8, Острякова – 57,8, Стрелецкой – 50,7, Центре – 54,5. За один квадратный метр на данный момент в Севастополе в рублях просят почти 100 тысяч. Самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,3 млн, самую дорогую – за 7, 5. В среднем, тем, кто хочет обзавестись недвижимостью в городе-герое, следует приготовить около 4 млн рублей. Пик роста цен наблюдался с марта по июнь, затем стоимость практически не изменялась, а в декабре 2014 года произошло незначительное падение – на 1,6 %. Около 55 процентов – квартиры улучшенной планировки, 14 % – сталинки, 13 % – брежневки, 8,3 % – элитные, 7,3 % – хрущевки. Сколько стоили квартиры в Севастополе в 2013 году, до перехода полуострова в Россию? За один квадратный метр просили 745 евро. Самыми дорогими городами считались Ялта – 1188 евро за кв. м, Алушта – 1114 евро за кв. м, Алупка – 803 евро за кв. м, Феодосия – 749 евро за кв. м. Перспективы для развития Постройка и введение в эксплуатацию Керченского моста планируется правительством на декабрь 2018 года. В проект также заложена новая четырехполосная магистраль, которая соединит два города-героя: Керчь и Севастополь. Многие владельцы недвижимости поэтому и не стремятся скидывать цену на жилье, так как в будущем, когда связь с материковой Россией наладится, сюда снова хлынет поток обеспеченных россиян. Поэтому говорить о снижении цен в крупных городах полуострова не просто рано, а вообще не имеет смысла. Если проанализировать нынешнее состояние недвижимости в Крыму, то большая часть – квартиры в старых домах, которые достались нынешнему поколению в наследство. Даже в крупных городах, не говоря уже о пгт, поселках и селах, не везде есть нормальное водо- и газоснабжение. По правде говоря, цена таких объектов не должна превышать несколько десятков тысяч долларов. На данный момент такие квартиры вообще не ликвидны, россияне даже не рассматривают их для инвестиций. Меньшую часть представляют многоэтажные комплексы, построенные в период 2000-2013 годов. Апартаменты возводились у прибрежной зоны курортных городов (Ялты, Севастополя), их приобретали только для сезонного отдыха.
До 2014 года особым спросом пользовались виллы и коттеджи, расположенные даже в отдаленных уголках полуострова. В том же Черноморском, Межводном, Евпатории предпочитали отдыхать те, кто насытился шумными и грязными городами. Но большинство элитных предложений все же принадлежит Ялте. Здесь можно найти дома и за 10-20 миллионов долларов.
Эксперты рассказали, стоит ли ожидать роста цен на недвижимость в Крыму в 2021 году
В Крыму квартиры на вторичном рынке за год подорожали на 10,5 процента, на первичном — на 8 — 11 процентов. Эксперты отмечают ажиотажный спрос на недвижимость.
Этому, в частности, способствовала пандемия: многие россияне провели период весенней самоизоляции на полуострове и решили купить здесь жилье.
Также свое влияние оказала новая госпрограмма субсидирования, снизившая ипотечную ставку до 6,5 процента годовых.
Больше всего вторичная недвижимость подорожала в Севастополе (плюс 17 процентов за год), здесь же зафиксирована и самая высокая цена квадратного метра среди городов полуострова — 100 000 рублей, притом что средняя в Республике Крым — 79 600 рублей. Особенно выросла стоимость двухкомнатных квартир (плюс 14,1 процента) и объектов со свободной планировкой (плюс 14,2 процента), рассказали в «Авито Недвижимость».
Управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев отмечает, что снижения цен в связи с пандемией на рынке недвижимости зафиксировано не было. Напротив, конец лета и начало осени ознаменовались их ростом.
— Валютные колебания и низкие ставки по депозитам наряду с действующей льготной ипотекой и расширением программы материнского капитала стимулировали спрос на жилье, что, в свою очередь, повлияло на рост цен, — поясняет руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев.
При этом, по словам экспертов, в категории новостроек наблюдается дефицит предложения. Объекты раскупаются уже на этапе котлована.
— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла за 2020 год на 8 процентов. Это связано и с инфляцией, и с другими показателями. Да, строительство многоквартирного жилья в Крыму в 2018 году, например, увеличилось на 61 процент. При этом показатели обеспеченности жильем в Крыму ниже общероссийских.
В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» республике предстоит за 10 лет ввести в эксплуатацию более 11 миллионов квадратных метров. Необходимость наращивать темпы строительства продиктована тем, что сейчас на одного крымчанина приходится всего 18,9 квадратного метра жилой площади.
Отрасль должна обеспечить к 2030 году 24,8 квадратного метра на человека, — отмечает руководитель PR-службы группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая.
65 процентов покупателей квартир в новостройках — это крымчане, 30 процентов — жители материковой части России, еще около 5 процентов — иностранцы. Почти половина сделок с жилой недвижимостью происходит с использованием ипотеки.
— Действительно, спрос на недвижимость в Крыму за последние полгода существенно вырос. Это связано с рядом факторов.
Во-первых, на фоне пандемии и фактического отсутствия возможности приобрести квартиру с апреля 2020 года ощутимо выросли продажи в июне-июле. Мы имели дело с эффектом так называемого отложенного спроса.
Во-вторых, оказала влияние ипотека с господдержкой, — говорит руководитель PR-службы группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая.
Большой интерес к ипотечным программам подтверждают и в крупнейшем крымском банке (РНКБ). С начала года было выдано более 8000 кредитов на покупку жилья в Крыму на общую сумму свыше 20 миллиардов рублей, это в два раза больше, чем в 2019 году. Причем 40 процентов от этой суммы составляют кредиты в рамках государственных льготных ипотечных программ.
Дарья Осадчая отмечает изменение структуры покупательского спроса. Оно связано со снижением покупательной способности населения. Выросла доля продаж однокомнатных квартир, примерно на прежнем уровне остались продажи «двушек» и упали продажи традиционно более дорогих трехкомнатных квартир.
В следующем году эксперты прогнозируют снижение потребительского спроса и стабилизацию цен.
— В первом полугодии 2021 года мы ожидаем спад ажиотажных покупок жилья, поскольку большинство желающих, скорее всего, уже успели вложить свои сбережения в недвижимость.
Это приведет к замедлению темпов роста цен в пределах семи процентов в сегменте новостроек и на уровне инфляции — на вторичные объекты. Также есть основания полагать, что в будущем году все это повысит количество предложений на рынке.
В свою очередь, привлекательность курортной недвижимости на фоне закрытых границ продолжит расти, — считает Дмитрий Алексеев.
— Мы не прогнозируем существенного изменения цен на недвижимость, хотя любые колебания будут в сторону увеличения. У строительной отрасли нашего региона есть серьезные перспективы, — говорит Дарья Осадчая.
- Илья Пичуев уверен, что при отсутствии вывода на рынок новых жилых комплексов и уменьшении количества предложений объектов на стадии котлована цены будут расти как на первичном рынке, так и на вторичном.
- Юлия Суконкина (Симферополь )
- Российская газета — Экономика Крыма № 2(8353)
Эксперты пояснили взлёты и падения цен на жилье в Крыму | Город24: Крым
В Крыму продолжается плавный рост цен на недвижимость, который начался в середине 2018 года — после того, как в регионе наблюдалось понижение стоимости жилья.
Хотя после воссоединения полуострова с Россией и объявления о строительства моста через Керченский пролив эксперты дважды фиксировали пиковое увеличение цен на недвижимость.
Об этом сообщила пресс-служба онлайн-сервиса «Домофонд», специалисты которого проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму в 2014-2018 годах.
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое — высокий интерес россиян к дешёвой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это ещё больше «подогрело» цены. Второе событие — начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», — уточнила руководитель «Домофонда» Ирина Филатова.
Квартиры вторичного рынка
Весной-летом 2014 года из-за неопределённого политического и экономического статуса полуострова цены на недвижимость резко падали: если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56653 рублей, то в июле – 50095 рублей за квадратный метр.
Однако уже в августе 2014-го цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98692 рублей за квадратный метр. С февраля по июль 2015-го «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20000 рублей.
Следующее событие — объявление о точных сроках строительства Крымского моста, а также о выделении денег на него — вызвали новую волну: в феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108386 рублей за квадратный метр.
Ажиотаж вскоре спал, на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. А постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредиты на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017-го средние цены опустились до 72435 рублей за квадратный метр, после чего целый год ситуация оставалась стабильной. В конце 2018 года рост ключевой ставки Центрального банка РФ спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь.
В январе 2019-го средняя цена квадратного метра городского жилья в Крыму составила 74963 рубля.
Загородное жильё
Рост цен на загородное жильё в 2014 году начался в августе и не был резким. Если в августе 2014-го частные дома в Крыму продавались по 38178 рублей за квадратный метр, то в марте 2015-го — за 55605 рублей за квадратный метр.
На этом рост замедлился. В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62067 рублей за квадратный метр. Спад цен также был не резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года квадратный метр загородной недвижимости продавался за 48068 рублей.
Долгосрочная аренда жилья
Первое повышение арендных ставок произошло в августе-декабре 2014 года — до 19734 рублей в месяц за наём однокомнатной квартиры — и новый ценник стал соответствовать российским реалиям.
Второй пик был зафиксирован в курортный сезон 2016-го: если в марте аренда однокомнатной квартиры стоила 17422 рублей в месяц, то в июле — 24089 рублей в месяц. К августу ценник опустился сразу на 4000 рублей.
- В следующие годы летние повышения цен были уже более умеренными.
- В январе 2019 года средняя стоимость аренды однокомнатных квартир равнялась 16512 рублям.
- Данные Domofond.ru
Крымницца — Жильё в Крыму подорожало за пять лет в 10 раз
Нынешний Крым легко описать одним словом – дорого! Магазинные цены уж несколько лет как сравнялись со столичными, приучив местных жителей отовариваться на рынках. Но даже не это самое страшное – кратно подорожала недвижимость, и не только у моря. А огромный торговый молл в центре Симферополя, где нет моря, торгует шикарными яхтами – их раскупают как горячие пирожки.
Зарплаты в Крыму чуть выше, чем в среднем по России. Кассир в супермаркете, работая посменно и особо не перетруждая себя, зарабатывает «чистыми» до 40 тыс. рублей в месяц. В магазине средней руки – 30–35 тысяч. Молодёжь ищет работу от полусотни тысяч в месяц и часто находит.
А весь Южный берег в сезон обслуживает приезжих и за лето «поднимает» до полумиллиона рублей в одни руки. Если ещё и угол сдавать в частном секторе, то даже больше выходит.
В итоге полуостров до отказа забит легковыми автомобилями: с 2014 года их количество выросло впятеро! Но вот о том, чтобы купить квартиру, теперь можно только мечтать, тогда как в украинские времена в нотариальные конторы выстраивались длиннющие очереди регистрировать сделки купли-продажи недвижимости. Теперь и нотариальных контор стало вчетверо меньше, а те, что ещё работают, чаще закрыты: клиентуры всё равно нет.
Советская дача по ценам Рублёвки
Лет 10 назад «двушка» средней руки в старой части Симферополя – той, что стали застраивать ещё при Екатерине Великой, сейчас это самый центр – стоила порядка 20 тыс. долларов. Можно было купить и дешевле – предложения были. Теперь такой «двушке» цены не сложат – от 8 до 15 млн рублей, и не меньше.
Крохотная кухня, смежные комнаты, потолки чуть выше, чем в стандартной «хрущёвке». 10 миллионов! В новостройках квартиры, конечно, дешевле, но симферопольские новостройки, они на окраинах.
Причём в самых диких местах: в микрорайонах «Живые и мёртвые» – у городского кладбища Абдал, «Унесённые ветром» – на горе, на выезде из города по пути в Николаевку и «Приказано выжить» – на плато в районе завода «Пневматика».
Троллейбусной линии, чтобы доехать до центра города, там нет, как и пресной воды, – её дают по часам и тончайшей струйкой. Но «однушку» миллиона так за три-четыре купить там, пожалуй, можно. Раньше было дешевле – тысяч за шесть-семь долларов могли уступить.
На курортах, понятно, разгул цен того пуще. Автор этих строк лет 10 назад долго присматривался к эллингу под Алуштой, в сторону, противоположную от ЮБК – там чуть больше места на пляжах в сезон. За нишу в эллинге просили порядка 10 тыс. долларов. Казалось дороговато.
При том, что с оформлением эллингов нередко возникают юридические нестыковки – строят-то их как стоянку для лодок, а используют как жилую недвижимость. Но тот алуштинский эллинг, видимо, оформили по всем правилам – сегодня ячейка в нём стоит (не падайте!) 15 млн рублей.
Для сравнения: небольшая дачка в противоположной стороне, в Рабочем уголке (меньше типового одноэтажного домишки советских времён), на горе обойдётся не меньше 25 миллионов. А дача приличных размеров и в два этажа (но тоже советской застройки) – порядка 40 миллионов.
И покупают!
Нет, не крымчане – приезжие с Украины, из Казахстана, Узбекистана, Грузии и Армении. Россияне Рабочий уголок, как и в целом Алушту, не жалуют. Им, как правило, интереснее Коктебель, Голубой залив с Симеизом или Большая Ялта – от Гурзуфа до Байдарских ворот. Цены там вообще астрономические.
В Гурзуфе в прежние времена компактно селились военные отставники – Минобороны предоставляло кому квартиру, а кому и домик (чаще – домик на две или четыре семьи, в один или два этажа). Дети и внуки этих военных после «русской весны» в одночасье озолотились.
А везунчики, у кого бабушки с дедушками жили, скажем, в Никите – рядом со знаменитым Ботаническим садом или даже на его территории (там было немало домов для сотрудников), теперь могут запросто переселиться на Рублёвку, а на разницу в стоимости жилья прикупить себе «Бентли».
И это не шутка – стоимость типового двухэтажного домика профессуры в Никитском саду (в одном таком жил лауреат Госпремии СССР энтомолог с мировым именем Иссахар Лившиц) сегодня стартует от 100 млн рублей!
Посторонним вход запрещён
При таких умопомрачительных ценах было бы странно, если бы крымские власти обошли вниманием заповедные зоны, где застройка при Украине была категорически запрещена. Это и мыс Айя, и мыс Фиолент, и Симеиз.
Два года назад власти Севастополя передали живописнейшие мыс Сарыч и урочище Ласпи – особо охраняемые законом природные территории – в ведение федерального центра.
«В рамках комитетов Госдумы и Совета Федерации наши коллеги ездят, принимают участие, высказывают предложения», – расплывчато пояснила суть перемен спикер Заксобрания Севастополя Екатерина Алтабаева. И верно, городу от этих живописных мест ничего, кроме головной боли. Застройка ведётся, а кем – поди знай. Остановить принудительно? Пробовали.
Не удалось. Строительство на мысе Айя огородили забором, да так, что с 2015 года даже депутаты Госдумы в рамках своих проверок не могут туда просочиться. Строительство якобы числится за питерским ООО «Шанс», конечным собственником которого выступает, как сообщают СМИ, банк «Россия» братьев Ковальчук.
В общем, проще сбросить с себя ответственность, решили севастопольские депутаты, чем настаивать на соблюдении законности. Но если бы дело было в одной даче! В заповедные места потянулись и другие застройщики: раз одним можно, почему нельзя другим? Между тем уже озвучены цены на двухэтажные коттеджи на Фиоленте, которые даже пока не построили, – 80 млн рублей. Объясняют: построят – будет вдвое дороже.
В этом году местные власти Бахчисарая, Ялты, Феодосии и Судака собираются выдавать разрешения на застройку в заповедных местах – буквально на территории действующих заповедников.
Мотивируют так: денег на то, чтобы как следует обслуживать заповедники, у них не хватает, и якобы застройщики, уплатив деньги в городскую казну, возьмут часть проблем на себя.
Озвучена примерная цена лицензии на строительство – 30 млн рублей. Эксклюзив, как-никак! За немалые деньги.
Кстати
Место для лодки с подвесным мотором на лодочной станции под Севастополем, в бухте Казачьей, стоит нынче 200–300 тыс. рублей. Плюс помесячная оплата от 9 до 15 тыс. за лодку. За яхту ещё дороже. А Казачка, в общем-то, дикое место. И там к тому же бывает довольно волнительно – в смысле огромные волны.
Как, впрочем, повсюду на западном побережье. Дюралевую моторку даже если чутка притопит, так не беда, если загодя снять подвесной мотор. А вот яхтам и катерам со стационарными движками – тоска-печаль. То ли дело Балаклава: бухта там полноценная, морских волн никогда не бывает – тишь да гладь.
Только там свободных мест нет. Хотя желающих – валом. Поговаривают, что цены за место стартуют от 10 млн рублей – цена неплохой московской квартиры. В Гурзуфе немногим дешевле. Но если купил плавсредство в Крыму, платить придётся постоянно. Час стоянки на рейде в Балаклаве – 7 тыс. рублей.
В живописной, но почти безлюдной бухте Айя, чуть севернее – столько же. Местные, у кого с советских времён имелись моторки, в море практически не выходят – удовольствие не по карману. Кинул якорь не в том месте – обдерут как липку. Говорят, при Украине такого не было. Точно, не было.
И за постой на рейде у какой-нибудь бухты денег тоже не драли. Не додумались.