С падением ключевой ставки стали снижаться и проценты по кредитам, в течение пяти последних лет брать займы в банках становится все выгоднее. Однако это не касается тех, кто оформлял договор до 2015 – 2016 годов, когда условия по картам и кредитным продуктам были менее интересными и ставки достигали 20-30, а иногда и 50% годовых. Хорошим решением для таких заемщиков стало рефинансирование. Сравнительно новая форма банковского кредитования уже обросла массой мифов и заблуждений, разберемся, какие из них реальны.
Миф #1. Банк может отказать и не отпустит клиента
При рефинансировании клиент досрочно погашает действующий заем за счет средств нового кредита. Для банка не имеет значения, откуда взяты деньги, поэтому отказать он не может. Однако в части досрочного погашения могут быть свои условия, например, оплата в конкретную дату месяца либо подача заявления не менее чем за 30 дней до планируемого перечисления.
Миф #2. Рефинансировать можно только ипотеку
На практике заемщики чаще перекредитовывают именно долгосрочные ипотечные кредиты, но фактически рефинансировать можно любой заем – карту, потребительский или автокредит. Более того, банки готовы объединить даже несколько кредитов. Например, в Сбербанке можно рефинансировать до 5 кредитных договоров со сторонними банками и платить по одному, новому.
Миф #3. Могут быть скрытые комиссии
Банки не начисляют комиссии ни при выдаче кредита, ни при его погашении. Это продиктовано поправками, внесенными в Гражданский Кодекс РФ в ст. 809 и 810 от 19.10.2011г. Условия досрочного расторжения договора могут быть разными и иметь определенные требования, но они не связаны с дополнительными денежными сборами.
Миф #4. Перекредитование испортит кредитную историю
Рефинансирование – досрочное погашение задолженности, которое доступно лишь благонадежным заемщикам. Выдавая средства для погашения текущего займа, банки привлекают ответственных и платежеспособных частных лиц в число своих клиентов. Поэтому перекредитование не портит кредитную историю, в отличие от реструктуризации, с которой ее часто путают.
Рефинансирование от 5,5% в Промсвязьбанке
В определенной степени рефинансирование даже улучшает кредитный рейтинг, ведь в досье заемщика появляется запись о своевременном и полном закрытии задолженности, без просрочек.
Миф #5. Это не выгодно и придется дважды платить проценты
Рефинансирование, действительно, не всегда выгодно. Если при оформлении нового договора заемщик значительно увеличивает общий срок выплаты, объем переплаты возрастет, но снизится сумма ежемесячного платежа. Также не рекомендуют перекредитовываться, если до окончания займа осталось менее полугода. При аннуитетной схеме к этому моменту все начисляемые проценты уже выплачены, и клиент погашает только основной долг. Брать эту сумму в кредит вновь – значит повторно платить проценты.
А вот в ряде случаев рефинансирование позволяет существенно сэкономить, если погасить:
- Долг по кредитной карте – проценты по ним выше, чем по потребительским ссудам, кроме того приходится оплачивать страховку, услугу СМС-информирования, ежегодное обслуживание, а иногда и возможность пользоваться мобильным приложением. Совокупная переплата по кредиткам или овердрафту в разы выше, чем текущие ставки рефинансирования.
- Ипотеку, взятую более 5 лет назад по высокой ставке. Экономия в будущем может достигать десятков или сотен тысяч рублей.
- Единовременно несколько мелких займов и платить за один. Такой шаг упрощает управление банковскими продуктами, экономит деньги на дополнительных комиссиях, которые несколько раз приходится оплачивать при совершении трех-четырех платежей в месяц.
- Валютную ссуду, которая ежемесячно дорожает из-за падения курса рубля.
Миф #6. При рефинансировании приходится платить проценты дважды
Двойная оплата процентов возникает из-за схемы выплаты задолженности: в первые месяцы бόльшая доля ежемесячного платежа – это проценты, а к концу наоборот, основной долг.
Поэтому перед рефинансированием стоит произвести предварительные расчеты и выяснить, в каком случае общая переплат станет меньше.
При отсутствии полного понимания, как формируется ежемесячный платеж, стоит отдельно изучить этот вопрос.
Однако у заемщика есть право вернуть сумму излишне оплаченных процентов, если кредит был выплачен ранее. Например, ставка по договору составляет 15%, заем оформлен на 10 лет и изначально объем процентом рассчитывается, исходя из этого срока.
Клиент пользуется деньгами банка год, затем полностью закрывает его. Соответственно, он должен кредитору не более 15% от общей сумму, а если фактически за год процентов выплачено больше – банк обязан вернуть часть.
Данный вопрос редко освещается при оформлении кредитного договора и иногда требует вмешательства суда, но закон будет на стороне заемщика.
Миф #7. Перекредитоваться можно только один раз, может стоит подождать, пока ставки снизятся еще?
Кредит, выданный для рефинансирования, можно перекредитовать, если он соответствует требованиям. Некоторые банки готовы перекредитовать даже собственные займы, если их объединить минимум с одним, взятом в другом банке. Поэтому ждать более низких ставок нет смысла.
Более того, вероятность, что ключевая ставка станет еще ниже, очень мала. В 2020 году она зафиксирована практически на уровне официальной инфляции – 4,25%.
Миф #8. Рефинансированную ипотеку нельзя погасить материнским капиталом
Можно. При перекредитовании ипотеки нужно правильно составить договор, в нем необходимо прописать, что кредит выдается на погашение ипотечного (жилищного) кредита. Без этого пункта погасить рефинансированную ипотеку материнским капиталом действительно нельзя, субсидия не может быть потрачена на оплату иных форм кредитования.
Рефинансирование кредита в банке Открытие
Правило работает, даже если первичная ипотека была перекредитована несколько раз, что не запрещено политикой некоторых банковских учреждений.
Заключение
Рефинансирование – способ изменить условия кредитования (срок, размер ежемесячного платежа, ставку), освободить созаемщиков от финансовой ответственности, а также грамотно администрировать выплаты, объединив несколько займов в один. Банковский продукт не имеет подводных камней, однако наделен рядом специфических особенностей, о которых необходимо знать до подписания договора.
В 2020 году значение ключевой ставки было низкое, а за 4 месяца 2021 года показатель уже вырос с 4,25 % до 5% и падений пока ждать не стоит. Поэтому рефинансирование станет правильным решением, которое поможет сэкономить деньги и получить удобные для себя условия. К минусам перекредитования относится один фактор – в большинстве случаев придется менять банк.
Выгодно ли рефинансирование ипотеки: риски, плюсы, минусы и нюансы | Ипотека в 2021 году
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ привело к тому, что банки начали уменьшать переплату по ипотеке. Однако рассчитывать на снижение процентной ставки могут только лица, оформившие договор после корректировки показателя.
На ранее заключенные сделки по ипотечному кредиту выгодные изменения не распространяются.
Однако лица, которые хотят скорректировать условия использования ранее полученного кредита, могут воспользоваться выгодным рефинансированием ипотеки.
В чем суть рефинансирования ипотеки в другом банке?
Рефинансирование ипотеки – оформление нового займа для закрытия действующего кредита с целью обрести более выгодные условия по выплате ипотеки. Иногда услугу называют перекредитованием.
Однако ситуация не имеет ничего общего со случаем, когда заемщик прибегает к оформлению нового кредита для закрытия обязательств, по которым возникли просрочки.
Подобные действия чаще всего приводят к попаданию в долговую яму.
Процедура рефинансирования ипотеки абсолютно прозрачна. Обычно действие выполняют для снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика. Лицо подбирает более выгодные условия получения денежных средств.
С помощью выгодного рефинансирования можно скорректировать сумму ежемесячных платежей, изменить процентную ставку или срок погашения задолженности. Причём допустима как пролонгация срока, так и его сокращение. По сути человек получает новый более выгодный кредит.
Если используются специализированные ипотечные предложения, недвижимость продолжает оставаться в обременении, однако залогодержатель изменится.
Выгода рефинансирования ипотеки в другом банке
Если человек решил провести рефинансирование жилищного кредита, он должен быть готов к тому, что процедура связана с рядом выгодных преимуществ и недостатков. К плюсам программы относят:
- корректировка процентной ставки;
- изменение сроков закрытия обязательств;
- возможность объединения сразу нескольких кредитов;
- корректировка валюты займа;
- получение дополнительных денежных средств на личные нужды.
Однако принимать решение об использовании рефинансирования ипотеки нужно, руководствуясь персональными особенностями ситуации.
Снижение процентной ставки и платежа.
Рефинансирование ипотеки для снижения процентной ставки выгодно, если разница между показателями превышает 2%, и до закрытия обязательств осталось больше полугода. В иной ситуации реальная отдача от использования услуги будет отсутствовать. Выгода от использования услуги не перекроет потребность в оплате страховки, платежей за открытие счёта и прочих комиссий.
Для снижения размера ежемесячных выплат необходимо пролонгировать кредит. Так, вместо 7 лет, можно заключить новый договор на 10 лет. Если одновременно осуществляется снижение процентной ставки, платёж можно снизить практически в 2 раза.
Уменьшение или увеличение срока кредита.
Возможность объединения нескольких кредитов.
Статистика показывает, что у граждан РФ присутствует минимум 2 непогашенных кредита. Производить погашение сразу по нескольким задолженностям неудобно. Нередко из-за невнимательности возникают просрочки. Рефинансирование позволяет объединить все в один кредит.
Банки предлагают открыть до 5 – 6 имеющихся займов. Если основным обязательством выступает ипотечный кредит, недвижимость потребуется передать в залог. При этом условия предложения рефинансирования будут очень выгодными. Средняя процентная ставка по рефинансированию ипотеки составляет около 10% годовых.
Это значительно ниже, чем по потребительским кредитам.
Конвертация валютного займа в рублевый.
Для корректировки валютного ипотечного займа обычно используется реструктуризация. Однако применение рефинансирования также допустимо. Эксперты советуют переоформить валютную ипотеку в рублевую, чтобы получить выгоду и избежать очередных скачков курса.
Получение дополнительной суммы на личные нужды.
Предоставляя рефинансирование ипотеки, ряд банков предлагает не только закрыть имеющиеся кредиты, но и выдать средства на любые нужды. Размер суммы, которую имеет право получить заемщик, доходит до 1,5 млн руб. Причём займ в отдельный кредит не выделяют. Его погашение будет происходить в рамках общего расчета по обязательствам.
Минусы рефинансирования ипотечного кредита
Однако не всё так просто. Используя услугу, заемщик столкнется с рядом недостатков. Банки стремятся извлечь из процедуры максимальную выгоду для себя, поэтому подводные камни предложения рефинансирования ипотеки на первый план не выносят. Эксперты советуют внимательно подходить к принятию решения. Важно заранее ознакомиться со всеми подводными камнями.
Так, заемщик должен быть готов к тому, что ему придется повторно собрать весь пакет документации. Дополнительно нужно посетить финансовую организацию, выдавшую первоначальный кредит, и получить выписку о состоянии долга и отсутствии задолженности по платежам. Затем предстоит выполнить процедуру переоформления обременения на нового залогодержателя.
В результате лицо потратит много времени и денежных средств.
Несоответствие требованиям и ожиданиям.
Знакомясь с предложением, гражданин в первую очередь видит рекламные ставки. Однако на практике рассчитывать на выгодную переплату после рефинансирования ипотеки не приходится. Узнать точные условия сотрудничества удастся лишь после подачи запроса. Обычно банки соглашаются на минимальное снижение ставки по ипотеке. Это не особенно выгодно.
Большая переплата.
Закрытие обязательств по ипотеке нередко выполняется равными частями. При этом вначале выплачиваются проценты. Получив новый кредит, клиент вернется в исходную точку.
В результате размер ежемесячного платежа после рефинансирования ипотеки снизится, но общий объем переплаты существенно возрастет. Нередко снижение суммы происходит за счёт пролонгации срока. Для этого не требуется рефинансирование.
Чтобы изменить срок кредитования, необходимо обратиться в банк, выдавший займ, и подать заявку на реструктуризацию.
Дополнительные услуги и затраты.
Оформление нового кредита связано с дополнительными невыгодными затратами. При рефинансировании ипотеки гражданину придется оплатить:
- страховку;
- услуги оценщика;
- госпошлину и оформление доверенности;
- услуги нотариуса за заверение договора;
- затраты на переводы между банками.
В результате выгода от предложения существенно снизится.
Как посчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки?
Чтобы принять решение о рефинансировании ипотеки, необходимо оценить её выгодность. Для этого потребуется произвести ряд расчетов:
- Ознакомиться с количество процентов, которое осталось выплатить. Для этого потребуется взять график платежей, выданный в момент заключения договора. Сведения можно уточнить в интернет-банке. Дополнительно заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию и получить справку.
- Проанализировать размер процентов, которые потребуются выплатить по новому кредиту. Для этого необходимо ознакомиться с условиями по будущей ипотеке. Нужно изучить срок погашения обязательств и процентную ставку. Не стоит принимать во внимание рекламные ставки. Узнать достоверную информацию удастся непосредственно после одобрения заявки на рефинансирование.
- Определить размер экономии. Для этого нужно из текущих процентов вычесть возможную переплату в случае рефинансирования. Дополнительно потребуется учесть все расходы на оформление кредита.
- Выяснив результат, нужно оценить, стоит ли получившаяся экономия усилий, которые придется приложить для перекредитования.
Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит в своем банке?
Ситуации, когда в рефинансировании ипотеки есть смысл.
Специалисты выделили ряд случаев, в которых рефинансирование ипотеки принесет пользу:
- Жилищный кредит получен давно, но до закрытия обязательств осталось свыше 10 лет, и условия по ипотекам существенно изменились в пользу заемщика.
- Кредит оформлен в валюте. После краха курса в 2014-2015 годах, граждане стремятся брать ипотеку только в рублях. ЦБ РФ поддерживает подобную позицию. Если жилищный займ оформлен в валюте, отличающейся от той, в которой выплачивается заработная плата, использование рефинансирования позволит существенно сэкономить.
- Необходимо объединить несколько потребительских кредитов с ипотекой.
- Человек может воспользоваться предложением на льготных условиях. Обычно финансовая организация предоставляет специальные предложения корпоративным и зарплатным клиентам.
Решив осуществить рефинансирование ипотеки в своем банке, учитывайте подводные камни, с которыми можно столкнуться:
- Финансовая организация будет внимательно изучать платежеспособность заемщика. Если финансовое положение ухудшилось, заявку могут отклонить.
- За рассмотрение заявки может взиматься дополнительная плата.
- Условия перекредитования существенно отличаются от информации, представленной в рекламных предложениях.
- Если возникли просрочки по кредиту, получить деньги в долг не удастся. Услугу рефинансирования ипотеки могут использовать только граждане, которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства.
В каком банке рефинансирование выгоднее, в своем или другом?
Выбирая финансовую организацию для выгодного рефинансирования кредита, нужно учитывать не место получения первоначального займа, а условия предоставления услуги. Фактически разница между своим и чужим банком отсутствует. Выбирая компанию, обратите внимание на следующие советы:
- В первую очередь необходимо ознакомиться с предложением банка, в котором заемщик является зарплатным или корпоративным клиентом. Обычно такие финансовые организации готовы предоставить персональные условия по рефинансированию.
- Обращайте внимания на цель кредитования. Если займ нецелевой, получить имущественный налоговый вычет не удастся.
- Ознакомьтесь с требованиями, которые финансовая организация предъявляет к залоговой недвижимости.
- Рассчитывайте выгоду рефинансирования ипотеки. Экономия складывается из разницы в процентах. Дополнительно во внимание нужно принимать комиссии и иные взносы. Если их объем больше сэкономленной суммы, осуществлять рефинансирование невыгодно.
- Учитывайте персональные особенности ситуации. Если заёмщику нужны денежные средства, лучше обращаться в компании, которые готовы объединить кредиты и выдать деньги на любые нужды.
Нюансы налогового вычета
Имущественный налоговый вычет можно получить в соответствии с положениями статьи 220 НК РФ. Его размер составляет 13% от суммы потраченных денежных средств, но не более 260000 руб.
Помимо основного вычета с покупки недвижимости, предоставляется так называемый ипотечный возврат. Сумма предоставляется с уплаченных процентов. Размер доступного лимита выше.
Максимальная сумма составляет 390000 руб.
Если гражданин рефинансировал ипотеку, право на налоговый вычет не теряется. Получить возврат можно 1 раз в жизни.
Деньги, потраченные на закрытие кредита, могут быть учтены при расчете суммы к возврату.
Однако правило действует, если выполнено целевое финансирование – деньги в долг получены именно на перекредитование ипотеки. Если займ нецелевой, воспользоваться имущественным вычетом не удастся.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?
Перекредитование ипотеки – право, а не обязанность финансовой организации. Это значит, что компания имеет право отклонить заявку. Подобные решения обычно принимают в следующих ситуациях:
- по первоначальному кредитору возникли просрочки;
- финансовое положение заемщика не позволяет погашать кредит на условиях, на которые он претендует;
- лицо не соответствует требованиям финансовой организации;
- предоставлен неполный пакет документации;
- у гражданина присутствует плохая кредитная история.
Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки
Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:
- Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
- Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
- Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.
Сроки
Процедура перекредитования займёт около 2 недель. За это время потребуется подготовить документы, провести оценку, переоформить обременение. Срок, на который выдается новый займ, варьируется от 1 года до 30 лет. Точный период зависит от пожеланий заёмщика, размера долга, финансового положения клиента и тарифов, действующих в организации.
Советы тем, кто хочет рефинансировать ипотеку
Эксперты советуют сравнивать предложения разных банков. Лучше подать заявку сразу в несколько организаций, в которых действует подобная услуга. Когда станет известна реальная ставка, необходимо принять итоговое решение.
Ряд специалистов советует получить одобрение в одной компании, затем взять договор и посетить другую организацию. Увидев предложение конкурентов, банк может предоставить более лояльные и выгодные условия рефинансирования ипотеки.
Рассчитывать переплату важно с учетом комиссии, страховок и иных платежей. Все они отражаются на итоговой стоимости предложения. Нередко дополнительные платежи перекрывают выгоду от рефинансирования. Оценку нужно проводить заранее.
Если присутствует возможность, необходимо вносить досрочные платежи. Действия позволят быстрее рассчитаться с задолженностью и снизить размер переплаты.
Нюансы
Рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз. Однако заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Сотрудничество ведется с лицами, имеющими российское гражданство, хорошую кредитную историю, официальное место трудоустройства. Особое внимание уделяется возрасту клиента. Человек не должен быть старше 65 лет на момент погашения обязательств.
Выгодно рефинансировать можно любую ипотеку. Услуга распространяется даже на специализированные займы. Однако компания устанавливает определенные требования к кредитам.
Чтобы воспользоваться рефинансированием, заемщик должен выплатить минимум 20-50% от основного долга. Наличие просрочек недопустимо. Если с момента получения кредита прошло менее 6 месяцев, или до закрытия обязательств осталось меньше 3-х месяцев, заявку отклонят.
На недвижимость не должно быть наложено дополнительных обременений кроме залога по первичному займу.
- Об авторе
- Недавние публикации
Автор статьи: Наталья ЛарионоваВысшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на larionova@v-ipoteke.ruАвтор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)
Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?
По мере снижения ставок заемщики, оформившие ипотеку под 14% и более, чувствуют себя все менее комфортно. Воспользовавшись рефинансированием, можно уменьшить ставку по текущему кредиту…
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, какие трудности могут при этом возникнуть.
Что такое рефинансирование ипотеки и как его получить?
Рефинансирование ипотеки – это изменение договора или заключение нового договора, чтобы улучшить условия кредитования для заемщика. Люди могут рефинансировать ипотеку с разными целями: для изменения срока кредитования, уменьшения суммы ежемесячного платежа или снижения процентной ставки.
Поскольку банки активно снижают процентные ставки вслед за ключевой, многие заемщики хотят рефинансировать жилищный кредит, а банки запускают новые программы рефинансирования.
Ипотечный портфель, который сегодня находится на балансах банков, составляет порядка 5 триллионов рублей и был сформирован под среднюю ставку в 12,5%.
В середине текущего года ставки по ипотеке существенно снизились, и сегодня банки выдают жилищные кредиты под 10% и менее. Именно это стало причиной большой популярности рефинансирования.
Должен ли банк рефинансировать своего заемщика, если улучшил условия ипотечных программ для новых клиентов?
Нет, не должен. Можно сказать даже больше: банки не хотят рефинансировать кредиты действующих клиентов. Причина в том, что рефинансирование предполагает существенное изменение договорных условий.
Нормативные документы трактуют это как ухудшение платежеспособности заемщика, а это ведет к ухудшению категории качества кредита.
Поэтому при рефинансировании кредита банку нужно создавать под него дополнительные резервы, из-за чего увеличивается нагрузка на банк.
Но ввиду сложности рефинансирования кредита для заемщиков на рынке сохраняется определенный порядок. Для снижения ставки по текущему кредиту заемщик может воспользоваться услугами и своего, и другого банка.
Если кредит рефинансирует тот же банк, что его выдал, это оформляется как изменение условий по действующему договору, которое не требует дополнительной оценки залогового имущества. Но если банк отказывает в рефинансировании, заемщику есть смысл обратиться в другой банк.
При какой разнице в ставках рефинансирование действительно выгодно?
В 2015 году ипотеку выдавали под 13,16-14,73% годовых. Таким образом, при рефинансировании кредита, оформленного в первом квартале 2015 года, клиент в среднем понизит ставку на 2,2-3,8 процентных пункта (п.п.).
Эксперты утверждают, что заемщику становится выгодно прибегать к программам рефинансирования, если при этом ставка снижается на 1,5 п.п., однако некоторые заемщики заключают договоры и при снижении на 0,5 п.п.
У выгоды заемщика есть две составляющих.
Во-первых, вслед за снижением платежной нагрузки уменьшается и размер ежемесячного платежа.
Например, для кредита в 4 миллиона рублей (при сроке кредитования в 15 лет и снижении ставки с 13 до 9,25%) эта сумма снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей.
Для кредита в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки размер ежемесячного платежа снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. Таким образом, в течение полугода затраты на рефинансирование удастся компенсировать.
Во-вторых, снизится общая сумма, которую заемщик переплачивает по кредиту. Она зависит от срока, оставшегося до погашения ипотеки. Как показывают расчеты, если рефинансировать средний кредит в 1,7 миллиона рублей в течение двух лет после выдачи, выгода может составить до 100 тысяч рублей.
Может ли банк-кредитор не позволить заемщику воспользоваться программой рефинансирования другого банка?
На практике такие случаи встречаются. К примеру, иногда банки долго рассматривают заявление, не давая ответа, а поскольку они вправе так делать, заемщик не может ускорить этот процесс.
Кроме того, чтобы удержать своих клиентов, банки пользуются статьей 43 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», которая разрешает последующее оформление ипотеки, если это не запрещено условиями действующего ипотечного договора, предметом которого является имущество, выступающее залогом при получении следующего кредита. Банки оговаривают в ипотечном договоре положение этой статьи, чтобы препятствовать заемщику в рефинансировании. Также это усложняет процедуру и для нового банка, поскольку он не сможет получить залоговое имущество, а значит, и предоставить новый кредит.
Если кредитный договор не запрещает последующую ипотеку, заемщик может сэкономить время и, не ожидая согласия своего банка, сразу подавать заявку на рефинансирование другому кредитору, который предлагает более выгодные условия.
Это также достаточно длительный процесс, поскольку при рефинансировании расторгается ипотечный договор со старым банком и заключается новый с новым банком, для которого заемщику требуется собрать такой же пакет документов, как и для обычного кредита, а банку – проверить платежеспособности заемщика и предложить ему заключение договора страхования.
Но существуют некоторые способы маневра. Новый банк может погасить ипотеку, а после снятия обременений с залогового жилья переоформить его на себя. В этой схеме есть один нюанс: в период переоформления залога для заемщика будет действовать более высокая ставка – как правило, выше примерно на 2 п.п.
Таким образом, пока банк не оформит на себя залоговое имущество, ставка составит не 9,5%, а 11,5%. Но даже в этот период условия для заемщика будут выгоднее, чем по кредиту, оформленному по ставке от 12%. Обычно снятие обременения с жилья и оформление закладной в новом банке занимают максимум два месяца.
Однако если залог переносится с отсрочкой, стоит учесть, что банк будет предъявлять более высокие требования к платежеспособности заемщика.
Потребует ли рефинансирование доплаты?
Это зависит от условий. Если вам удастся договориться о рефинансировании в своем банке, скорее всего, платить не придется, поскольку снижение ставки для своего же заемщика – не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (изменение договорных условий). Поэтому если банк согласен рефинансировать ипотеку, заемщику будет комфортнее пройти процедуру у него.
При рефинансировании в другом банке, заемщику нужно быть готовым к дополнительным расходам. На подготовку документов нужно потратить около 10-15 тысяч рублей.
Сумма включает плату оценщику недвижимости (порядка 5 тысяч рублей) и плату за регистрацию новой ипотеки (госпошлина составляет 1 тысячу рублей).
Кроме того, чтобы получить справки, где указана информация о характере погашения, остатке задолженности и реквизиты, придется заплатить действующему кредитору еще около 1 тысячи рублей. Хотя некоторые банки не берут платы за такие документы.
Также, вероятно, заемщику придется оплатить нотариальный сбор (от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей) и переоформить страховку (в этом случае нельзя точно назвать стоимость, поскольку она зависит от множества факторов).
Обязательно ли оформлять новую страховку?
Дать однозначного ответа нельзя, поскольку здесь многое зависит от договорных условий, политики банка и страховой компании.
https://www.youtube.com/watch?v=03wwd6Vp3Jc
В среднем за страховку придется заплатить от 0,3% до 1,5% от стоимости залогового жилья. На стоимость влияет ряд факторов: залоговая недвижимость, возраст и род деятельности заемщика. Конструкция договора страхования включает страхователя, выгодоприобретателя, предмет залога и привязку к кредитному договору. Если изменится страховая компания, поменяется и вся конструкция.
Согласно указанию Центробанка от 20.11.2015 № 3854-У, страховщик обязан предусмотреть вариант возврата страхователю уплаченной страховой премии, если последний откажется от договора в течение 5 рабочих дней со дня его заключения вне зависимости от времени уплаты страховой премии, при отсутствии события, которые имеют признаки страхового случая.
Но на практике страховщики возвращают лишь малую сумму от неиспользованной части премии.
Иногда таких расходов можно избежать. Если страховщик аккредитован в новом банке и возможность сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая предусмотрена договором, переоформлять страховку не нужно.
Также, чтобы не переплачивать, можно в течение пяти дней после получения выгодной ставки подать заявление об отказе от договора добровольного страхования – это обязывает банк вернуть сумму, уплаченную за страховку. Но нужно иметь в виду, что банк снизит лояльность к клиенту, который прибегнет к такому способу, а это может отразиться на дальнейших отношениях.
По каким причинам банк может отказать заемщику в рефинансировании ипотеки?
В целом причины те же, что и при выдаче крупных кредитов. Банк проверяет клиента, который подает заявку на рефинансирование. В частности, речь идет о платежеспособности заемщика.
Причина в том, что, во-первых, за время действия кредита (который должен составлять как минимум один год) уровень доходов, материальное и семейное положение человека могут измениться. Во-вторых, у банков могут быть разные способы оценки заемщиков.
Поэтому кредитор проводит оценку, и если заемщик не соответствует этим требованиям, ему могут отказать.
Ключевое условия для одобрения заявки – выполнение клиентом всех обязательств, а именно своевременное внесение ежемесячных платежей по кредиту. Заемщику выдадут кредит на лучших условиях, если у него хорошая кредитная история.
Кроме того, банк изучает документы на недвижимость, поскольку залоговый объект должен отвечать его требованиям (по этажности, площади, сроку эксплуатации, используемым при строительстве конструкциям и так далее). Например, сегодня московский банк откажет в рефинансировании кредита, взятого на покупку «хрущевки».
Если на момент приобретения недвижимости заемщик состоял в браке, необходимо получить согласие супруга, иначе могут возникнуть трудности с рефинансированием.
В каких российских банках существуют такие программы?
Рефинансирование проводят банки, являющиеся лидерами по объему выдачи ипотеки.
Эксперты сообщают, что в первой половине текущего года наибольший объем ипотеки, выданной другими банками, рефинансировали: Райффайзенбанк – 14,657 миллиарда рублей, то есть 46,87% от объема продаж, ВТБ24 – 5,879 миллиарда (3,79%), Сбербанк – 2,618 миллиарда (программа стартовала только 18 апреля), Газпромбанк – 2,6 миллиарда рублей (10,71%), банк «ДельтаКредит» — 1,62 миллиарда рублей (7,25%). Также рефинансирование проводит и Агентство ипотечного жилищного кредитования.
При выборе банка для рефинансирования жилищного кредита заемщику необходимо учитывать, что, к примеру, кредитор охотнее одобрит заявку от сотрудника клиента-партнера или зарплатного клиента, поскольку лучше и достовернее понимает платежную дисциплину и финансовое положение такого человека. Зарплатным клиентам может предоставляться скидка по ипотечным продуктам, включая продукты рефинансирования. Она может достигать 0,25-0,75 п.п.
Семь способов грамотно рефинансировать кредиты
Что лучше — сменить валюту, увеличив ставку, или надеяться на стабильность рубля? Ипотека и потребкредит или один большой «потреб»? Разбираемся, как привести долги в порядок. Расчеты прилагаются.
Рефинансирование — это оформление нового займа для закрытия действующего на более выгодных условиях. Программы рефинансирования пользуются популярностью не только в кризисные времена.
Зачастую оформивший ссуду клиент через некоторое время выясняет, что на рынке появились более выгодные предложения, с помощью которых можно не только улучшить обслуживание долга, но и расширить его — например, включить в кредит дополнительную сумму и увеличить срок его выплаты.
Выгодно перекредитоваться можно даже внутри своего банка
При этом за рефинансированием не обязательно обращаться в другой банк. Выгодно перекредитоваться можно даже внутри своего банка, особенно если клиент уже зарекомендовал себя как добросовестный заемщик с положительной и постоянной кредитной историей. Банки работают не только на привлечение, но и на удержание действующих клиентов.
Разумеется, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, и банк может как отказать, так и самостоятельно предложить клиенту рефинансирование.
Давайте рассмотрим, какие задачи помогает решить рефинансирование.
Снизить процентную ставку и уменьшить переплату по кредиту
В этом и заключается основной принцип рефинансирования: разница между текущей и вновь предлагаемой ставкой должна быть не менее 3 процентных пунктов.
При этом для ощутимой экономии срок нового кредита должен сократиться хотя бы вдвое.
Большая часть кредитных программ предполагают погашение долга и процентов равными ежемесячными платежами (аннуитет), а значит, большую часть процентов вы заплатите в первую половину срока.
Пример. У вас есть кредит в банке А по ставке 16,9% годовых, осталось выплатить 700 000 рублей за три года. Переплата по кредиту — 197 196 рублей. Банк Б предлагает рефинансировать долг по ставке 11,5% годовых на тот же срок. Ежемесячный платеж по новому кредиту составит 23 084 рубля, что на 1 839 рублей меньше старого. Переплата по кредиту уменьшится на 66 200 рублей.
Снизить долговую нагрузку, то есть размер ежемесячных платежей
Этот эффект достигается за счет увеличения срока кредитования. Предлагаемая ставка при этом может быть выше рефинансируемой. Растет также переплата по кредиту.
Пример. Вы взяли кредит в банке А по ставке 11,5% годовых, осталось выплатить 700 тыс. рублей за два года. Каждый месяц вы платите банку 32 789 рублей. Банк Б предлагает рефинансировать кредит по ставке 13% годовых и увеличить срок до трех лет.
Ежемесячный платеж снизится на 9 202 рубля, но общая переплата по кредиту увеличится на 62 170 рублей. А вот в банке В предложение более выгодное: по ставке 8,9% годовых.
Тогда ежемесячный платеж после рефинансирования составит 22 227 рублей (на 10 561 рубль меньше) и переплата с учетом увеличения срока кредита вырастет всего на 13 264 рубля.
Досрочно погасить кредит без ограничений по суммам и срокам
На рынке все еще встречаются кредитные предложения, ограничивающие возможность гасить кредит досрочно. Например, банк требует, чтобы сумма досрочного платежа была не ниже определенного минимума или чтобы клиент предупреждал о намерении внести досрочный платеж не позднее чем за 30 дней до совершения операции.
Если у заемщика, обслуживающего такой кредит, появилась возможность быстрее закрывать долг, рефинансирование будет отличным выходом и поможет продолжить беспрепятственно обслуживать долг в другом банке на более удобных и выгодных условиях, снижая общую переплату или долговую нагрузку.
Объединить несколько кредитов в один
Рефинансировать при этом можно не только потребительские кредиты, но и ипотеку, кредитные карты, автокредиты — оформленные в одном или в разных банках.
Иногда банк заранее формирует такое предложение для клиента, исходя из его текущей кредитной истории. Но за услугой можно обратиться и самостоятельно. Для этого нужно направить запрос в банк, указав, сколько ссуд и в каких банках вы хотели бы переоформить.
Если банк одобрил запрос, есть два варианта развития событий в зависимости от условий досрочного погашения старых кредитов:
- банк сам перечислит денежные средства в счет погашения рефинансируемого кредита по представленным вами реквизитам. С этого момента обслуживать все кредиты вы будете в одном банке;
- банк выдаст вам деньги, и вы самостоятельно погасите долги в других банках, после чего будете обязаны в течение времени, предусмотренного кредитным договором, предоставить новому кредитору справки о полном погашении и закрытии старых займов.
Как показывает практика, банк либо изначально устанавливает для заемщика ставку выше оговоренной, но сразу после погашения предыдущих задолженностей и предоставления подтверждающих документов снижает ее до соответствующих договору значений, либо увеличивает ее, если вы не подтверждаете вовремя погашение старых кредитов.
Пример. У вас есть три кредита:
- ипотека в банке А по ставке 10% годовых (остаток долга — 400 тыс. рублей, срок — три года, платеж — 12 907 рублей, переплата — 6 648 рублей);
- потребительский кредит в банке Б по ставке 12,5% годовых (остаток долга — 250 тыс. рублей, срок — два года, платеж — 12 280 рублей);
- кредитная карта в банке Б по ставке 28,5% годовых (остаток долга — 100 тыс. рублей, минимальный платеж — 8 000 рублей).
Итого вы тратите на обслуживание долга 33 187 рублей в месяц.
Банк Б предлагает рефинансировать все три кредита и объединить их в один по ставке 9,5% годовых, включая личное страхование 50 000 рублей на три года. Считаем: сумма платежа в месяц уменьшается на 9 162 рубля, общая переплата составит 164 688 рублей (с учетом страхования), при этом:
- вы заберете закладную на ипотеку и станете полноправным собственником своей недвижимости,
- весь долг у вас находится в одном банке.
Изменить валюту кредита
Если вы получаете основной доход в рублях, брать на долгий срок валютный кредит — рискованная затея. Да, ставка намного ниже, но если доллар подорожает, то возвращать банку в рублевом эквиваленте придется гораздо большую сумму, чем брали.
Некоторые банки предлагают своим клиентам возможность перевести действующий кредит в рублевую валюту. При этом важно учитывать все побочные эффекты от такой операции:
- валютный курс при пересчете устанавливается банком;
- заметно вырастет ставка;
- скорее всего, банк потребует от клиента обеспечение в виде поручительства или залога.
Такой вариант стоит рассматривать, только если заемщик уверен в удорожании доллара или евро по отношению к рублю в ближайшей перспективе. Важно просчитать риски и возможную выгоду максимально точно, чтобы в итоге не оказаться в проигрыше.
Пример. Вы взяли в кредит 7 442 доллара на три года по ставке 8% годовых, сумма платежа составит 233 доллара США (10 019 рублей по курсу 43 рубля за доллар). Через полгода случился кризис, курс доллара вырос до 80 рублей.
Вы по-прежнему платите по кредиту 233 доллара в месяц, но конвертируете уже не 10 019 рублей, а 18 640. Это на 86% больше докризисного ежемесячного платежа. Переплата при таком курсе составит 252 000 рублей.
Долг выплачивать еще целых 2,5 года, и вероятность того, что рубль «откатится» назад, невысока, зато обвалиться еще больше он вполне может.
Если вы рефинансируете кредит, хотя бы по не совсем привлекательной ставке, например 18% годовых, на три года, то платеж составит 17 480 рублей, общая переплата по кредиту снизится на 106 537 рублей. Так что вы сможете не только уберечь себя от непредвиденных переплат, но и, возможно, сэкономить на рефинансировании.
Снять обременение с залогового имущества
Эта возможность актуальна при рефинансировании ипотеки или кредита под залог имущества. Переоформив кредит, заемщик сможет забрать закладную на имущество и распоряжаться им без каких-либо ограничений, например сдавать в аренду или даже продать. Оформлять залог заново в новом банке не потребуется.
Воспользоваться дополнительными услугами в рамках нового кредита
В их числе бесплатная отсрочка платежа. Раньше такая услуга не пользовалась особой популярностью и чаще предоставлялась на платной основе. Но в период пандемии банкам пришлось приспосабливать программы под новый сегмент заемщиков и расширять возможности кредитной линейки.
Что еще?
При оформлении рефинансирования изучайте договор. Некоторые банки предлагают с новым кредитом оформить страховку. С учетом страхового взноса выгода от перекредитования может снизиться до нуля или вовсе уйти в минус.
Раньше банк навязывал страховку, а теперь — деньги. ЦБ обратил внимание на хитрую схему рефинансирования
Рефинансирование ипотеки — не обязанность банка, а право. Хочешь ниже процентную ставку? Попроси у банка, но он может отказать или поставить дополнительные условия. Финансовые организации этим успешно пользуются.
ЦБ обратил внимание на схему, которую применяют банки при рефинансировании ипотеки. Они снижают процентную ставку, но при этом увеличивают сумму кредита.
Многие клиенты и на это согласны, но давайте посчитаем, насколько это выгодно.
Центробанк отмечает, что в третьем квартале 2020 года средний размер ипотеки после рефинансирования вырос на 5,6% по сравнению с первоначальной задолженностью, хотя в первом квартале разница была всего 3,8%.
Получается, что банки стали давать в нагрузку к рефинансируемой ипотеке больше денег, чем раньше.
Так посмотришь — выгодно
Схема выглядит так. У клиента банка остаток долга по ипотеке — 2 000 000 рублей. Процентная ставка — 10% годовых. Клиент пишет заявление на рефинансирование, банк соглашается, но ставит условие — взять дополнительные средства. Минимум — 200 000 рублей.
В итоге долг станет 2 200 000, но процентная ставка — 7%. Дополнительные деньги можно тратить на своё усмотрение: ремонт, покупку машины, текущие траты, погашение других долгов.
Предположим, что срок ипотеки — 15 лет. Ежемесячный платёж до рефинансирования — 21 492 рублей.
После рефинансирования — 19 774 рублей. Переплата уменьшится почти на 500 000 рублей.
Смысл в рефинансировании всё равно есть. К тому же 200 000 рублей никогда лишними не бывают, и заёмщик всегда найдёт, куда их пристроить. Закрыть надоевшие кредитки или съездить в отпуск, где не был уже 5 лет, — заманчивое предложение.
Так посмотришь — не выгодно
Но посмотрим на ситуацию с другой стороны. Без дополнительной нагрузки ежемесячный платёж составит 17 976 рублей. Каждый месяц за навязанные 200 000 рублей придётся платить 1 797 рублей. Переплата за 15 лет составит 123 577 рублей. Есть ли смысл закрывать карту или потребительский кредит на таких условиях? Тем более — покупать бытовую технику или мебель.
К тому же ипотека сопровождается обязательным страхованием. Стоимость полиса зависит от размера долга. Это сделает заёмные 200 000 рублей ещё дороже.
Что делать?
Повторимся, что банк не обязан рефинансировать кредиты.
Он вполне может поставить заёмщика перед выбором: или бери деньги, или оставайся со старой процентной ставкой. Третьего не дано.
Можно уйти в другой банк. Но и он вправе поставить дополнительные условия. К тому же заёмщик столкнётся с проблемой переоформления страхового полиса и прочими операционными сложностями. Бюрократия многих останавливает, заставляя оставаться в своём банке.
Как вариант — взять предложенные деньги и пустить их на частично досрочное погашение этой же ипотеки.
Жаловаться в ЦБ бесполезно. Регулятор заявляет, что финансовые организации вправе устанавливать свои условия рефинансирования — это относится к «операционной деятельности банков».