Для ответа на вопрос: какую квартиру дают при сносе дома, необходимо, прежде всего, учитывать то, на каком основании жильцы занимают квартиру в доме под снос – на праве собственности или по договору найма, социального найма.
Если Вам необходимо узнать, какую квартиру дают при сносе дома, и на что Вы можете рассчитывать при переселении из пятиэтажки, обращайтесь к нам по телефонам: (495) 790-54-47
При переселении из пятиэтажек собственников квартир с ними заключается договор мены, предусматривающий обмен ранее занимаемой квартиры на новую.
С собственником также может быть заключен договор о предоставлении ему компенсации (возмещения) за изымаемую квартиру. Согласно законодательству города Москвы возмещение в денежной форме возможно только с согласия собственника квартиры.
При отсутствии такого согласия собственник вправе получить возмещение в натуральной форме (то есть квартиру).
Собственники, которых волнует вопрос – какую квартиру дают при сносе дома, могут быть уверены, что при переселении из пятиэтажек им будет предоставлено в собственность иное жилое помещение с тем же количеством комнат и с общей площадью, которая не может быть менее общей площади изымаемого жилого помещения.
Волнуясь по поводу того, какую квартиру дают при сносе дома, москвичи более всего опасаются быть переселенными в удаленные районы с плохой транспортной доступностью и малоразвитой инфраструктурой.
Закон города Москвы № 21 от 31.05.2006 года гарантирует гражданам при выселении из сносимых домов сохранение района проживания.
Районом проживания в указанных случаях является район, в котором расположен сносимый дом и примыкающие к нему районы (в пределах одного административного округа).
Исключение сделано для жителей домов, расположенных в Центральном, Зеленоградском, Новомосковском и Троицком административных округах. Там переселение из пятиэтажек влечет предоставление жильцам квартир в пределах всего административного округа.
Насколько же законны такие утверждения чиновников и насколько обоснованны претензии граждан, не согласных с тем, какую квартиру дают при сносе дома?
По этому поводу мнение юриста таково.Закон гарантирует гражданам при переселении из пятиэтажек получение равнозначного жилого помещения. При этом равнозначным, согласно вышеуказанному Закону, является помещение, имеющее то же количество комнат и общую площадь не менее, чем была в квартире, занимаемой ранее.
Согласно этой норме, действительно, получается, что власти Москвы предоставляют гражданам вполне законные варианты.
Однако при определении «равнозначности» предоставляемого жилого помещения не учитывать место расположения обеих квартир – занимаемой и предоставляемой – является грубым нарушением законных интересов собственников квартир.
Если Вы считаете, что предоставленное Вам жилье нарушает Ваши права и законные интересы, Вы можете обратиться за консультацией к нашим специалистам по вопросам переселения из пятиэтажек и иных домов, подлежащих сносу. МЫ ответим на Ваши вопросы. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47
Расположение жилого дома, его близость к объектам инфраструктуры, удобство транспортного сообщения являются важнейшими потребительскими свойствами квартиры. И не учитывать эти факторы при определении «равнозначности» квартир при переселении из пятиэтажек означает явное нарушение прав собственников жилья.
Защита права собственности гарантирована нормами законодательства, включая конституционные нормы. Право на жилище находится под особой защитой.
Следовательно, при переселении из пятиэтажек принудительная смена собственником места проживания с ухудшением условий проживания (на которые влияют транспортная доступность, уровень развития социальной инфраструктуры, удаленность от станций метро) незаконны и недопустимы.
Таким образом, собственники жилья, справедливо недовольные тем, какую квартиру дают при сносе дома, которые вопреки своему желанию вынуждены переселяться из обжитых и развитых районов в строящиеся районы с неудобной транспортной доступностью или удаленные от станций метро, имеют полное право бороться за защиту своих законных интересов при переселении из пятиэтажек.
Юристами и адвокатами МОО «Правовая защита» за более чем 15-летнюю деятельность накоплен большой опыт работы по защите прав граждан при переселении из пятиэтажек и иных домов, подлежащих сносу. Целью нашего взаимодействия с жильцами домов, подлежащих сносу, является недопущение нарушений законодательства и получение гражданами жилья, которое соответствует их законным интересам.
Если Вы недовольны тем, какую квартиру дают при сносе дома, и Вам необходима защита Ваших законных интересов при переселении из пятиэтажек, обращайтесь к нам по телефонам:(495) 790-54-47. Мы приложим весь имеющийся у нас опыт и профессиональные знания для защиты Ваших прав.
Ольга Синельникова@Правовая защита
Предоставление жилья при сносе: помощь адвоката
Предоставление жилья при сносе муниципального жилья и давно приватизированного – вопрос не из простых на сегодня.
Кто-то долгие годы добивается того, чтобы его жилье признали ветхим и мечтает по этому определению улучшить условия проживания, а кто-то, наоборот, всеми силами доказывает, что его дом еще пригоден для жизни, потому что боится переселения в худшие условия.
Эти страхи возникают потому, что люди реально не представляют, чего ждать при предоставлении жилья при сносе ветхого жилья собственникам и нанимателям.
ВНИМАНИЕ: наш юрист по жилищным вопросам сноса жилья встанет на Вашу защиту.
Порядок предоставления жилья при сносе
В первую очередь будет создана социальная комиссия, которая подтвердить аварийное состояние. Объект поставят на очередь в органах местного самоуправления.
Необходимо иметь в виду, что законом не регламентированы сроки расселения. Это может тянуться долго и рассматриваться в судебном разбирательстве. Не всегда достаточно признать помещение ветхим, нужно доказать, что оно в аварийном состоянии.
Если сносится частный дом, то семья рассчитывает обычно на то, что получит взамен новый. Такая мечта – область фантазии и грез. Что следует учитывать в первую очередь – так это то, что предоставление жилья при сносе дома регулируется жилищным кодексом. В нем прописаны два важных пунктах: взамен дается жилье равнозначное по площади, то есть расширить границы не получится.
Кстати, если у Вас есть изменения, то согласование перепланировки нежилого помещения или квартиры должны предшествовать требованию определенной площади.
В противном случае власти при предоставлении будут руководствоваться площадью по документам.
Предоставленное взамен помещение должно быть благоустроенным, отвечать нормативным критериям для проживания, находиться в черте данного населенного пункта, но лучшие социальные условия в нем не гарантируются.
Если осуществляется снос ветхого жилья предоставление квартиры возможно. Это может быть квартира в новостройке или вторичном фонде, но только при оговорке, что условия совпадают с вашими предыдущими, ее площадь не больше.
Нормы предоставления жилья при сносе
Если по предлагаемым объектам договориться не получится, то в этом случае возможно предоставление при сносе дома выкупной стоимости за помещение. Собственник доплачивает личные деньги и приобретает тот вид жилья, который хочет.
ВНИМАНИЕ: очень важно, нуждаетесь ли вы в жилье на момент распределения при сносе, если Ваша очередь на жилье малоимущим уже подошла, то вопрос выгодно решить комплексно, получив соответствующую нормам жилую площадь.
Программа сноса аварийного жилья
По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е.
в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Образец искового заявления на получение жилья
- В Федеральный суд Железнодорожного района
- г. Екатеринбурга
- ИСТЕЦ: К.
- ОТВЕТЧИК:
- Администрация города Екатеринбурга.
г. Екатеринбург, ул. Ленина, 24а.
Исковое заявление
о предоставлении жилья взамен ветхого
Мы проживаем в двухкомнатной квартире, общей площадью 59,1 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников. Данная квартира была получена по ордеру. На основании решения исполкома Железнодорожного совета.
Дом по ул. Стрелочников, в котором находится указанная квартира, подлежит сносу.
В соответствии со ст. 86 ЖК РФ: «если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма».
Согласно ст.
89 ЖК РФ: «предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта».
Исходя из положений перечисленных норм, на ответчиках лежит обязанность предоставить нам квартиру. Наша семья состоит из четырех человек, и у нас двое разнополых детей.
В соответствии со ст. 58 ЖК РФ: «при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия».
ПОЛЕЗНО: смотрите видео и узнаете, почему любой образец иска, жалобы или претензии лучше корректировать с нашим адвокатом, пишите вопрос в х ролика
То есть ЖК РФ не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58).
Это означает, что при предоставлении нам квартиры не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц.
Следовательно, ответчики обязаны предоставить нам квартиру, состоящую не менее чем из трех комнат, одна комната для родителей и по комнате на каждого ребенка, так как дети разнополые.
До настоящего времени ответчики своей обязанности по предоставлению нам трехкомнатной квартиры не выполнили. Нам предлагалась двухкомнатная квартира общей площадью 57, 6 м. кв., находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ульяновская.
Но предоставление нам подобной квартиры противоречит действующему законодательству, так как площадь данной квартиры меньше площади квартиры, в которой мы проживаем, а законодатель предусматривает условие о равнозначности предоставляемого жилья с имеющимся.
Также предоставляемая квартира состоит из двух комнат, но на ответчиках лежит обязанность по предоставлению нам квартиры состоящей не менее чем из трех комнат, так как наша семья состоит из четырех человек – родители, которым полагается комната и двое разнополых детей, у которых так же в соответствии со ст. 58 ЖК должна быть отдельная комната.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 58, 86, 89 ЖК РФ
ПРОШУ:
- обязать ответчиков предоставить нам благоустроенную применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначную по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающую установленным требованиям и находящуюся в черте г. Екатеринбурга, квартиру, состоящую не менее чем из трех комнат.
Дата, подпись
Адвокат по сносу жилья в Екатеринбурге
Предоставление жилья при сносе приватизированной квартиры должно соблюдать права жильцов. Порядок расселения при процедуре изъятие жилого помещения у собственника не должен быть нарушен. Если жилье признано не пригодным для жизни, то стоит знать, что есть определенный порядок предоставления жилья при сносе дома.
Следует учитывать, что в каждом конкретном случае есть нюансы, которые надо рассматривать юридически в частном порядке. В связи с чем рекомендуем записаться к нам на консультацию для получения более полной информации. Мы решим ваш жилищный вопрос.
Отзыв о работе нашего жилищного юриста
Читайте о работе нашего юриста по жилищным вопросам:
Наш жилищный юрист Онлайн поможет
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас
Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста
Каков порядок предоставления жилых помещений при сносе аварийных многоквартирных домов ?! – Правовед Плюс
07.12.2020
В России существует огромное количество аварийного жилья фактически не пригодного к жизни. И в соответствии с нормами законодательства нашего государства жильцы таких квартир либо домов могут получить новое жилье вместо старого. Но при этом жилье должны признать аварийным и тогда вместо него собственники получают новое помещение для проживания.
В чем заключается процедура ?!
В первую очередь для государства расселение представляет собой достаточно сложную с правовой точки зрения процедуру. Огромное количество россиян проживают в многоквартирных домах, общежитиях, барках, выстроенных еще в далекие 50-60 годы.
И эти здания уже давно исчерпали все свои технические характеристики. Пребывание в них может угрожать жизни и здоровью человека.
Очереди на расселение огромные и не каждое жилье признают аварийным, ведь оно бывает пока еще пригодным для проживания и ветхим.
Что такое ветхое и аварийное жилье
Аварийное жилье – это многоквартирные дома степень изношенности, которых составляет 70 и более процентов. Все инженерные конструкции помещений имеют такие деформации, что они могут привести в будущем к угрозе обрушения здания. Соответственно от этого могут пострадать и люди, живущие в таких домах.
Ветхое жилье в отличие от аварийного менее изношено. Степень его износа должна составлять меньше 70 процентов и тогда оно может быть признано таковым. Инженерные и конструктивные элементы подобных многоквартирных домов более прочные и угрозы преждевременного обрушения зданий не возникает.
Почему гражданам приходится так долго ждать заселения ?!
Даже если специальная комиссия признает жилье аварийным, то ждать нового придется возможно несколько лет. Процесс расселения в нашей стране крайне медленный и на это есть определенные причины. В первую очередь жилой фонд населенного пункта не может предоставить квартиры, если их не хватает на всех.
Сложно переселить жильцов из коммунальных квартир, так как по закону предоставляемое помещение должно быть равноценным и в современных условиях таких объектов жилой недвижимости становится все меньше. При этом сама процедура расселения очень длительная из-за разнообразных бюрократических проволочек.
Кто имеет право на расселение из аварийного жилье ?!
Есть в законодательстве нашего государства определенные категории лиц, которые имеют право сменить непригодное жилье на новое. В частности, это наниматели жилых помещений по договору социального найма если они оформили договор с органом местного самоуправления и позже здание, в котором они проживают было признано официально аварийным.
Также правом на расселение обладают граждане, приватизировавшие жилье в частных домах или муниципальных домах находящееся на муниципальных участках земли. Дополнительно на расселение рассчитывать могут владельцы комнат в коммуналках либо в общежитиях.
Отметить надо то, что действующие нормы жилищного законодательства регламентируют процедуру признания зданий аварийными и непригодными для проживания.
Есть важнейшие условия для переселения граждан в новые благоустроенные помещения:
- Определение сроков в которые выполняется нос жилого дома, признанного непригодным для проживания;
- Была проведена реконструкция старого дома в результате которой изменилась полезная площадь жилья;
- Жилье было официально признано комиссией непригодным для проживания и за принятием такого решения администрация должна предоставить в определенные сроки людям другую пригодную для проживания жилплощадь.
Кстати отметить надо то, что в 2020 году намечается внесение определенных поправок в жилищное законодательство Российской Федерации в соответствии с которыми признание объектов недвижимости аварийными будет совершаться в случае экстренных ситуаций.
Порядок расселения граждан из аварийного жилья
Решение о признании помещения аварийным принимается на основании заявления жильцов и после проведения осмотра квартиры либо дома специальной сформированной межведомственной комиссией. В ее состав входить могут инженеры, представители муниципалитета, ТСЖ, Роспотребнадзора, архитекторы.
Сам порядок расселения жильцов из аварийного жилья выглядит следующим образом:
- Обращение граждан в муниципальный орган государственной власти с заявлением о признании жилья аварийным;
- Проведение обследования помещения жилищной комиссией;
- Вынесение заключения экспертов о том, что дом может быть признан непригодным для дальнейшего проживания;
- Обращение в комиссию о переселении из ветхого и аварийного жилья.
Заявление жильцов рассматривается после принятия в течение одного календарного месяца. После этого тщательно обследуется жилье, и межведомственная комиссия принимает решение о расселении. Быстрого предоставления жилья ждать не стоит и этот процесс может растянуться на долгие года.
Какими правами обладают жильцы при расселении из аварийного жилья ?!
Жилищное законодательство нашей страны предусматривает порядок и сроки расселения людей из аварийного жилья. При этом граждане обладают следующими правами:
- Предоставление денежной компенсации вместо объекта. Такое право может появляться у собственников домов либо квартиры, которые признаны аварийными. При этом размер выкупной стоимости устанавливается на основании предварительного проведенного расчета независимой оценочной компании;
- Право на получение равноценного жилья, имеющего схожие параметры с аварийным жильем. Например, если вас расселяют из квартиры площадью 52 квадратных метра, то столько же вы и получите. Помещение с большей либо меньшей площадью вам предоставить не имеют законного права;
- Получение жилой площади в том же районе, где происходит непосредственное расселение жилья, признанного аварийного. Дополнительно надо сказать о том, что граждане имеют помимо прочего право на своевременное уведомление о том, что помещение было признано непригодным для проживания.
Имеются в законодательства и установленные правила на основании которых руководствуется муниципалитет для признания аварийности жилого помещения.
В первую очередь жильцы должны подготовить заявление и документы в которые входит:
- Технический паспорт дома либо квартиры;
- План помещения;
- Поэтажный план дома;
- Претензии от жильцов направленные в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор;
- Акт обследования жилого помещения.
После этого следует обратиться с заявление и пакетом собранной предварительно документации в администрацию муниципального образования и дождаться формирования для признания жилья аварийным.
В завершении надо добавить, что основным вопросов во время расселения у жильцов выступает сколько квадратов дадут взамен старого помещения.
Лицам, переселяемым из аварийного жилья предоставляется в соответствии с законодательными нормами равнозначное по метражу жилое помещение, соответствующее предъявляемым требованиям комфортности и благоустроенности. Оно не может быть меньше площади старого жилья в расселяемом доме (18 либо более квадратных метров на каждого члена семьи).
Нужна консультация юриста по жилищным вопросам в Москве, Московской области или Регионах РФ ?! она тут.
Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете
Источник: Определение ВС по делу №81-КГ17-2 от 11.04.17
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.
А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.
В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади. Это главный аргумент для Верховного суда.
Решение суда первой инстанции
Апелляционное определение
п. 37 пост. Пленума ВС от 02.07.09
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:
- жилая площадь не меньше;
- количество комнат такое же;
- общая площадь больше;
- находится в том же районе города;
- отвечает городским стандартам благоустройства.
Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.
Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.
- Если нанимателей будут выселять из аварийного дома на общих основаниях, то могут вместо трешки дать двушку и меньше по жилой площади. А еще могут переселить в другой район. Если жильцы не согласятся переехать, их выселят принудительно. Это законно.
- Если будут выселять по программе реновации, то вместо трешки дадут трешку, а жилая площадь не уменьшится. Но так будет, только если дом войдет в программу. Если не войдет, но когда-то его снесут, допгарантий может не быть.
В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа.
Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.
Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.
О равнозначности жилья, предоставляемого в порядке переселения
В случае, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. (ст. 86 ЖК РФ)
Частями 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ предусмотрено предоставление гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.
86 — 88 названного кодекса, другого жилого помещения по договору социального найма, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст.
86 — 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст.
58 ЖК РФ ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.
При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ ).
Из содержания приведенных законоположений следует, что предоставление гражданам в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, дома — подлежащим сносу другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ N 59-АПГ18-6 от 15.08.2018 года
Верховный суд разъяснил, какая квартира является равнозначной при переселении граждан государством
Верховный суд недавно вынес определение, которое может прояснить интересующий сейчас многих москвичей вопрос, какую квартиру они могут получить по программе реновации взамен своей прежней. В частности, ВС поясняет, что подразумевается под равнозначной по площади квартирой. На это дело обратил внимание портал «Право.ру».
Согласно материалам суда, семья из четырех человек (муж с женой, их дочь и внук) жила по социальному найму в многоквартирном доме в Кемеровской области. Дом был признан непригодным, поэтому местная администрация предоставила им новую благоустроенную квартиру. Сначала семья согласилась переехать в нее, заключила новый договор соцнайма, а все члены семьи зарегистрировались в новом жилье.
Однако в дальнейшем наниматели передумали и отказались выезжать из своего непригодного жилья. Они сослались на то, что жили в трехкомнатной квартире (54 кв. м, в том числе жилой 34 кв.
м), а переселиться им предложили в двухкомнатную (56 кв. м, в том числе жилой 25 кв. м).
Тогда администрация города обратилась в суд с иском о расторжении договора социального найма в аварийном доме и выселении из него.
Все суды региона посчитали, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома носит компенсационный характер и должно гарантировать условия проживания не хуже прежних. По мнению региональных судей, новые квартиры должны быть не меньше сносимых по количеству комнат, размеру общей и жилой площади. Не согласившись с этим решением, администрация города обратилась в Верховный суд.
Высшая судебная инстанция напомнила, что согласно ст. 89 Жилищного кодекса предоставляемое взамен аварийного жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в черте населенного пункта.
То есть критерием равнозначности является соответствие общей площади жилья, а не жилой площади и не количества комнат. Это значит, что никаких нарушений в этом деле не допущено.
Кроме того, наниматель сам ранее согласился с предложенным вариантом и добровольно заключил договор соцнайма, который не расторгнут и никем не оспорен. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Юристы, опрошенные порталом «Право.ру», сошлись во мнении, что на решение ВС повлияло согласие нанимателя на переезд — он добровольно заключил новый договор соцнайма, тем самым дав понять, что не возражает против предоставления двухкомнатной квартиры. А позже повел себя недобросовестно.
При этом специалисты обратили внимание на то, что ранее ВС придерживался иной позиции — он отмечал, что предоставляемое жилье должно иметь то же количество комнат, ведь проживание семьи из четырех человек в «двушке», даже и большей по площади, не равнозначно проживанию в «трешке». Таким образом, по мнению экспертов, эта ситуация заслуживает внимания Конституционного суда, иначе в дальнейшем она может быть негативно использована по отношению к жителям Москвы при реновации.
Напомним, в середине мая столичный мэр Сергей Собянин подписал городской закон «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», 4-я статья которого закрепляет представление равнозначных жилых помещений в том же районе. Под равнозначным в ней понимается жилье, площадь и число комнат в котором не меньше, чем в прежнем жилье. Однако противники программы все равно опасаются, что в результате вынужденного переезда жилищные условия граждан могут ухудшиться и их конституционные права будут нарушены.
Переселение из ветхого жилья по договору социального найма ответственного квартиросъемщика: основания и порядок выселения
Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.
А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.
https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru
В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади. Это главный аргумент для Верховного суда.
Решение суда первой инстанции
Апелляционное определение
п. 37 пост. Пленума ВС от 02.07.09
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.
Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.
В каких случаях происходит переселение из ветхого строения по договору социального найма? В соответствии с ухудшением общего технического состояния многих построек, возведенных достаточно давно, разработаны специальные государственные программы. Они позволяют признавать дома, в которых опасно или некомфортно жить, в связи с их устареванием, ветхими. Из таких зданий жильцов переселяют в другие.
При переселении из помещения выселяемым лицам предоставляется иное благоустроенное место проживания на прежних условиях.
Какими нормативными актами регламентируется процесс?
Процесс переселения контролируется и реализовывается, прежде всего, в соответствии с Жилищным Кодексом РФ.
Предлагаем ознакомиться: Просто или сложно выписать человека из квартиры
На основании ФЗ от 21.07.2007 № 185 создаются и разрабатываются региональные программы, определяется очередность перемещения граждан и т.д.
Кроме указанных нормативных актов, проблемы подобного плане регулируются локальными актами субъектов РФ. Они устанавливают порядок, особенности осуществления данного процесса в конкретном регионе.
О том, как заключить договор социального найма, вы можете узнать из нашей статьи.
По желанию нанимателя это может произойти в нескольких случаях:
- переезд в другое место жительства;
- личное волеизъявление в сторону расторжения соглашения, выраженное в письменной форме и подтвержденное согласием членов его семьи.
По данному основанию (если выписался сам) процесс происходит добровольно и без применения судебного процесса. Квартиросъемщик волен заявить о своем решении в любое время и беспрепятственно.
- Однако он вправе затребовать выселения бывших членов семьи, если они перестали фактически проживать совместно.
- Например, если жена при разводе (перестала быть членом семьи) переехала в другое место, наниматель имеет право требовать выселения жены в суде.
- О понятии договора коммерческого найма жилого помещения, а также о том, чем отличается этот тип соглашения от договора найма специализированного жилого помещения, вы можете узнать из статей на нашем сайте.
Какие необходимы документы?
Чтобы добиться переселения из ветхого жилища, необходимо обратиться в органы, которые занимаются данными вопросами в рамках конкретного населенного пункта. Для начала процесса, необходимо представить документы:
- заявление на переселение;
- заключение экспертов о непригодности для проживания объекта недвижимости;
- заключение, составленное ответственными органами, подтверждающее несоответствие несущих конструкций;
- документы, признающие права заявителя;
- иные документы.
Узнайте на нашем сайте о том, по каким правилам предоставляется жильё по договору социального найма.
Размер предоставляемого жилья
Согласно ст. 89 Жилищного Кодекса РФ вновь предоставленная жилплощадь должна быть:
- равноценна по размеру;
- благоустроенна и пригодна по всем параметрам для постоянного проживания;
- расположена в рамках территории соответствующего города или иного типа населенного пункта. Иное возможно с письменного согласия жильца;
- если предоставляется место в «коммуналке», то количество комнат должно быть равнозначным.
Таким образом, при любом течении процесса, предоставляемый вариант должен быть равноценен по площади заменяемому.
О том, на каких основаниях возможен обмен квартирами, полученными по договору социального найма, вы можете узнать из нашей статьи.
Варианты замены
- Предоставляемые варианты отличаются разнообразием.
- Главное, чтобы каждый предложенный, был соответствующим требованиям законов и нормам, установленным ЖК РФ.
- Это может быть как отдельная квартира, так и часть в составе коммуналки, и место жительства временного типа.
- В каком случае вмешивается суд?
- Если наниматель категорически не согласен на предоставленный ему вариант, несмотря на все возможные последствия такого решения, собственник правомочен подать в суд прошение о принудительном его осуществлении.
Узнайте, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду, на нашем сайте.
Капремонт и реконструкция
Рассмотрим особенности при переселении на период капитального ремонта или масштабной реконструкции и порядок переселения из аварийного дома. Если дом должен подвергнуться ремонту или масштабной реконструкции, которая не оставляет возможным проживание людей, их переселяют. Расселение происходит на определенных условиях:
- предоставление таким лицам варианта для проживания без разрыва соглашения соцнайма;
- если проживающие не дают своего согласия, наймодатель правомочен добиваться поставленной задачи через суд;
- если стороны договорятся о предоставлении лицам реконструируемого дома иного места постоянного проживания по соглашению о социальном найме, прежний документ расторгается;
- если по окончанию проведения капитального ремонта жилплощадь уменьшится в размерах, слишком сильно увеличится или исчезнет вовсе, то проживающим в ней обязаны предоставить вариант на прежних условиях еще до начала ремонта;
- если уменьшение площади для проживания не является проблемой для нанимателя, он имеет право вернуться обратно.
О том, кто является ответственным квартиросъемщиком в муниципальной квартире, и как его сменить, вы можете узнать, прочитав нашу статью.
Основания выселения
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
- Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа.
- Кроме переселения, в некоторых ситуациях, предусмотренных законом, применимо окончательное выселение без предоставления какой-либо замены.
- Главными, причисленными ЖК России причинами для «выдворения» без предоставления вариантов проживания, считаются:
- использование не по непосредственному предназначению;
- неприемлемое обращение;
- регулярное нарушение и ущемление прав лиц, проживающих по соседству.
При возникновении перечисленных нарушений наблюдается разрушение и уничтожение строения, а по предупреждению наймодателя никаких улучшений и устранения нарушений не наблюдается, он имеет право «выгнать» жильцов в порядке судебного разбирательства.
Более того, данная мера применима к родителям, которые лишены всяческих прав на детей, если их проживание совместно крайне нежелательно, небезопасно для ребенка или невозможно.
Кто и как именно может выселяться из муниципальной квартиры? Это может произойти, как с нанимателем, так и со всеми членами его семьи, однако, исключительно при определенных условиях в порядке:
- согласия сторон;
- истечения периода действия соглашения о проживании;
- по желанию наймодателя в порядке вынесения судебного решения.
Согласие сторон означает добровольный порядок решения проблемы. Так как соглашение найма муниципальной квартиры заключается на неопределенный срок, такой выход возможен в случае наступления возможности смены места проживания.
Узнайте, как правильно сдать комнату в коммунальной квартире, из нашей статьи.
Предлагаем ознакомиться: Оформление доли в квартире по наследству документы
Кто не может быть выселен?
Вопреки некоторому мнению, бытующему среди обывателей о том, что из жилища, полученного по соглашению соцнайма, могут беспардонно «выставить» в любой момент, это далеко не так.
Никто не вправе сделать этого без наличия на то достаточных оснований.
Кроме того, закон дает право мирно урегулировать проблемы и не доводить дело до крайних мер.
Даже бывшие челны семьи нанимателя имеют право оставаться жильцами, независимо от прекращения родственных отношений.
О порядке и основаниях расторжения договора социального найма читайте на нашем сайте.