Обмен старой квартиры на новую жилплощадь по схеме трейд-ин — хороший вариант в ситуации, когда вам нужно быстро купить жилье в новостройке. Но по сравнению с автомобильным рынком трейд-ин в недвижимости не так популярен. Почему? Есть несколько причин.
Кого-то не устраивает сама схема, кто-то еще не разобрался в процессе обмена, а кто-то просто не знает, что есть такой способ улучшения жилищных условий. Рассказываем, что такое трейд-ин, как он работает, какие имеет плюсы и минусы, как еще можно купить квартиру в новостройке.
Многие хотели бы обменять старую квартиру на новую, но не знают, как это сделать на практике. realty.rbc.ru
Что такое трейд-ин
Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».
В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».
Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.
Трейд-ин в недвижимости
Сейчас трейд-ин стали предлагать и девелоперы. Этой сделкой также занимается риэлторское агентство, и отличие только в том, что оно является партнером строительной компании.
Вы не можете сдать старую квартиру застройщику и сразу заселиться в новые апартаменты. Схема работает следующим образом. Застройщик предлагает услуги «своего» риэлтора, который продает ваше жилье. Только после продажи деньги идут на покупку новых «квадратов» от этого застройщика. Весь процесс проходит через «одно окно», то есть через строительную компанию.
Таким образом, процедура включает две параллельные сделки — продажу «вторички» и покупку новостройки. Соответственно, составляется два договора купли-продажи: договор на реализацию старой квартиры и договор купли-продажи (бронирования) квартиры в новостройке.
Стоит напомнить, что такой трейд-ин квартир работает только для новостроек.
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья может быть совершена и своими силами. Но тогда вам придется самостоятельно искать покупателя, проверять документы, бронировать новостройку и выполнять другие действия. Часто у покупателя на это просто нет времени.
В трейд-ин от застройщика участвует аффилированный риэлтор. nedvio.com
Процедура покупки квартиры по трейд-ин
Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.
Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.
Шаг №2. Риэлтор, который сотрудничает с застройщиком, осматривает вашу квартиру и оценивает ее. Юрист компании проверяет документы на недвижимость.
Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).
Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.
Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.
Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.
Шаг №6. После всех расчетов с покупателем и застройщиком необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете это сделать самостоятельно, с помощью юристов вашей строительной компании или в любой нотариальной конторе.
Требования к квартире для продажи
Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.
Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:
- по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
- охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
- «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
- старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
- желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
- износ дома не превышает 40%;
- все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
- идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.
Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.
Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. nedvio.com
На что нужно обратить внимание
Вы должны понимать, что, скорее всего, ваша старая квартира будет продаваться по цене ниже рыночной. Разница обычно составляет 15%, но она может вырасти, если ваша жилплощадь не пользуется спросом.
Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов. В свою очередь, вам нужно будет снизить стоимость жилья. Есть еще вариант — сменить застройщика, вернув стоимость бронирования или сумму первого взноса.
Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.
Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин
Возможность быстро продать и сразу купить квартиру в новостройке — основная выгода схемы трейд-ин. Вы экономите время и, не тратя особых усилий, получаете благоустроенное жилье.
Какие еще преимущества есть у трейд-ин?
- Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
- По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».
- Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
- Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.
- Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.
Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. birminghamwelcomehome.com
Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно
Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.
Какие еще недостатки есть у трейд-ин?
- Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, то вам придется снимать жилье на это время или проситься на постой к родственникам.
- Выбор квартир ограничен, так как по данной схеме работают не все застройщики и участвуют в ней не все новостройки. Более того, порой даже не каждая квартира в выбранном доме.
- Ваша старая квартира может быть «отбракована» оценщиками застройщика. Как уже говорилось, жилье для обмена по трейд-ин должно отвечать требованиям строительной компании.
- Существует риск того, что ваша новостройка окажется в числе долгостроя. Или вы уже продите свою старую квартиру, а застройщик в это время обанкротится.
Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры
Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.
1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья
В этом случае вы берете на себя все хлопоты, связанные с продажей старой квартиры. Если новостройка стоит дороже и нужно добавить, то выбирайте застройщика, который предлагает покупку в рассрочку.
https://www.youtube.com/watch?v=eV-nz-B3Ys4
По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.
2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки
Этот вариант можно отнести к трейд-ин с одной оговоркой: после продажи своей старой квартиры вы остаетесь в ней жить до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию.
Сделка сопровождается тремя договорами
- Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
- Договор купли-продажи «вторички».
В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.
- Договор аренды старой квартиры.
Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.
3. Жилье в ипотеку с залогом
В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.
В результате вы сможете жить в залоговой квартире, но распорядиться (продать, завещать, подарить и т.д.) жильем получится только после полного погашения долга.
Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
- Махнем не глядя, или Как продать квартиру по трейд-ин
- Как обиженная супруга претендовала на долю в квартире, купленную бывшим мужем в новом браке
- Битва за наследство: как два племянника хотели получить квартиру престарелой тетки и что из этого получилось
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению
Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».
Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.
К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.
По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».
Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?
Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.
Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.
Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?
Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).
Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.
Цитата
«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –
Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.
Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?
Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).
Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.
По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.
Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.
Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?
Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.
Цитата
«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –
Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция
- Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru;
- Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе;
- Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП;
- Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости;
- Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП;
- Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП;
- Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи;
- Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств;
- Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки;
- Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН;
- Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП.
Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».
Строительство жилья в Москве
Вторичное или первичное жилье?
Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.
Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.
Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
- договор долевого участия у юридического лица;
- переуступка прав в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
- договор купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки – «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.
Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
В России собираются перейти на новую схему покупки строящегося жилья – проектное финансирование сменит долевое строительство…
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в чем различия между использованием новой схемы и продажами по договорам долевого участия (ДДУ).
Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря 2017 года план поэтапного замещения долевого строительства кредитованием от банков и другими источниками финансирования. Планируется, что переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, сводящую риски покупателей до минимума, состоится за три года.
Это значит, что после такого перехода застройщики не смогут привлекать средства граждан для строительства домов. Практика финансирования строительства жилья за счет банков, а не дольщиков, популярна в ряде зарубежных стран.
Нововведения призваны решить проблему обманутых участников долевого строительства.
Как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, граждане будут покупать уже готовое жилье и сразу оформлять его в собственность, поэтому им не придется рисковать своими деньгами.
При этом, по словам главы Минстроя, важно сохранить цену на квадратный метр доступной и сделать щадящими проценты по банковским кредитам.
Разберемся, каких рисков удастся избежать покупателям новостроек благодаря новой схеме и как она повлияет на российский рынок жилья.
Альтернатива долевому строительству
Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.
На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний.
Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков.
Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%).
По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.
Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно.
На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка.
Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.
Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру.
Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов).
К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.
Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.
Как будут переходить к новой схеме
Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков.
Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства.
Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.
На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.
По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей.
В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования.
Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.
Долевое строительство в России на сегодняшний день
В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.
Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.
В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.
В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: дольщик вносит 10% от стоимости жилья на этапе получения разрешения на строительство, еще часть – когда объект вышел из земли, а оставшуюся сумму – после ввода дома в эксплуатацию. То есть расчет привязан к строительной готовности проекта.
Власти разработали новую схему продажи квартир в новостройках
Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) придумали, как отказаться от использования средств граждан при строительстве жилья и заменить их банковским кредитованием.
Президент России Владимир Путин поручил правительству, ЦБ и АИЖК подготовить план к 15 декабря. Документ будет внесен в правительство в срок, рассказали два человека, близких к разработчикам документа.
«Ведомостям» удалось ознакомиться с планом.
План не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства. Вместо этого с 1 июля 2019 г. застройщикам предлагается запретить принимать деньги граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.
Предполагается, что система будет работать так. Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре.
Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет, объясняет один из собеседников «Ведомостей».
И будут храниться на счете до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.
Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет – за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта.
На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб., говорит один из собеседников «Ведомостей».
Представитель ЦБ в целом подтверждает эту схему. Пока максимальная сумма страховки по вкладам составляет 1,4 млн руб., указывает он. Но сейчас прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита по договорам участия в долевом строительстве в размере до 10 млн руб., добавил представитель ЦБ.
Эскроу-счета могут открывать 19 банков, говорит представитель ЦБ. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль, отмечает он. Этот список может быть расширен. Общий размер кредитов строительным компаниям на 1 ноября составил около 1,6 трлн руб., добавляет представитель ЦБ.
Механизм эскроу-счетов обсуждался с отраслевым сообществом с 2013 г., это один из рабочих механизмов финансирования строительной отрасли в мире, комментирует гендиректор компании «Инград» Павел Поселёнов.
Он эффективнее прямого проектного финансирования, вопрос лишь в процентной ставке, продолжает он. Благодаря использованию эскроу-счетов стоимость финансирования для строителей может снизиться до 6%, следует из плана Минстроя, ЦБ и АИЖК.
Ведь деньги покупателей для банков будут бесплатными.
- Какие банки имеют право открывать эскроу-счета для покупки жилья
- Россия, Газпромбанк, Банк «Санкт-Петербург»
- Совкомбанк, ВТБ, Альфа-банк, РНКБ
- Связь-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Пересвет
- Росбанк, Российский капитал, Новикомбанк, БМ-банк
- Фондсервисбанк, Росевробанк, ВБРР, Россельхозбанк
Новая схема может увеличить себестоимость строительства, но не более чем на 2%, уверен человек, близкий к разработчикам документа.
Эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3–6%, подсчитала партнер отдела консультаций по недвижимости EY Ольга Архангельская.
Такой уровень, по ее мнению, не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья, в то же время обеспечивая гарантии получения квартир.
Гендиректор РАСК Николай Алексеенко не уверен, что у банков хватит денег для замещения средств дольщиков. По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья на 1,8 трлн руб. Денег хватит, сообщила пресс-служба ВТБ. Доля строительной отрасли в кредитном портфеле банка составляет около 11%.
Строители без энтузиазма принимают новый механизм. На деньги дольщика в банке проценты не начисляются, соответственно, после завершения строительства застройщик получает ту сумму, которая резервировалась вначале. Получается, потери придется закладывать в цену жилья, считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
Такая схема может сохранить доходность застройщика, в случае если деньги дольщика незамедлительно пойдут на погашение кредитных средств, считает гендиректор «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин.
Гендиректор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич хотел бы, чтобы застройщик получал деньги дольщиков постепенно – по мере строительства, а не по его завершении.
Возможно, строители не будут продавать жилье по низкой цене на начальном этапе строительства, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
По его мнению, необходимо несколько условий, чтобы механизм заработал: обеспечить проектное финансирование в полном объеме; предусмотреть возможность заплатить проценты за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании.
Ведь в период строительства застройщику неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита, говорит он. В противном случае рост цен может составить 20–30%.
Эскроу-счета используются во всем мире, но не при кредитовании высокорискованной строительной отрасли, говорит руководитель Москомстройинвеста (осуществляет в Москве контроль за долевым строительством) Константин Тимофеев. Получается, при открытии эскроу-счета появится еще один посредник.
Из-за этого подорожает строительство, да и вырастут риски для самого банка, продолжает он. Опасается Тимофеев и нормы, когда гарантийное покрытие предусматривается в размере лишь до 10 млн руб. По его словам, в Москве в этот лимит вписывается менее половины квартир в новостройках.
«Нам кажется, что механизм с эскроу-счетами должен быть одной из альтернатив», – считает Тимофеев.
Другое мнение у властей Подмосковья. «Мы приветствуем любые инициативы, направленные на снижение рисков и повышение гарантий обеспечения законных прав дольщиков, – говорит зампред правительства Московской области Максим Фомин. – Эскроу-счета смогут защитить граждан от банкротства застройщика».
С конца октября работает компенсационный фонд защиты дольщиков – застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора. По данным АИЖК, на номинальный счет фонда переведено 117,1 млн руб. Можно ожидать, что в какой-то момент увеличат размер взносов, полагает Архангельская.
Представители Сбербанка, Альфа-банка, Россельхозбанка, ГПБ на запрос «Ведомостей» не ответили. Схема с эскроу-счетами рассматривается, подтвердил их коллега из Минстроя, представитель АИЖК не стал это комментировать.
Бэла ЛЯУВ
Глава 2
2.1. Определение понятия «рынок недвижимости»
- Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
- Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
- · колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
- · достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
- · достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
- · высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
- · большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
- Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
- · эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
- · отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
- · свободное формирование цен на объекты и услуги;
- · перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
- · перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
- Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
- · локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
- · значительно меньшее число сделок купли-продажи;
- · владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
- · сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
- · рынок недвижимости несовершенен.
- Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
- · покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
- · продукт на рынке должен быть однородным;
- · на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
- · продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
- · спрос и предложение эластичны по цене;
- · издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.
Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка.
Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней.
Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны.
Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком.
Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др.
Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке.
Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем.
Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению.
Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки.
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.
Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка.
В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества.
Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.
2.2. Рынок недвижимости в ряду других рынков
На рынке недвижимости реализуется одно из важных управленческих правомочий собственника — правомочие рас поряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недви жимости.
Причем особая двойственная природа недвижимости, как объекта-вещи и как объекта права раздвигает границы и содержание традиционных рыночных операций купли-продажи вещей, включая сюда более широкий спектр операций с частичным изменением правового статуса объектов недвижимости, например, как сдача в аренду.
Рынок недвижимости — одна из разновидностей товарных рынков. Поэтому для общего понимания, структуризации и анализа основных характеристик рынка недвижимости первоначально полезно обра титься к некоторым, более общим определениям рынка.
Международные стандарты оценки с общим понятием рынка связывают «возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без (излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношени ем спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о срав нительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний»5. Одно из более компактных определений рынка звучит следующим образом: «Рынок — это некоторая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен».
В обществах с развитой рыночной экономикой функционирует множество типов рынков: рынки труда, финансового капитала, ценных бумаг, различных товаров и услуг и др.
Структура каждого из рынков, как правило, носит сложный территориально-распределенный, иерархический и многосекторный характер.
Так, например, рынки товаров и услуг имеют весьма детальную сегментацию, разветвленную структуру и многомерные характеристики, соответствуя многообразию предла гаемых товаров и услуг, в том числе по различным отраслевым, видо вым и иным классификационным признакам.
Различные рынки в определенном смысле могут быть связаны между собой: общим географическим пространством, многими об щими социально-экономическими, технологическими и иными при знаками. Так, существуют рынки азиатского региона и рынки евро пейского экономического сообщества, рынки развивающихся стран и стран с переходной экономикой.
Соответственно формируют и используют унифицированные региональные и мировые структури зации рынков, согласованные классификации предметов рыночных операций и, что едва ли не самое главное, сопоставимые статистики рыночных цен для их аналитической обработки, выявления тенден ций и прогнозных оценок ожидаемых изменений.
Существенно, что недвижимость как вещь, как товар также формирует собственный тип товарного рынка.
При этом можно ожидать, что рынки недвижимости:
· с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойства ми (такими как: сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т.д.),
· с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только не движимости сегментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализированными при знаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплением, другими отличительными свойствами.
В общем случае рыночный обмен любого товара сопровождается сменой его правового статуса — меняется собственник проданного то вара. Однако, для недвижимости спектр возможных изменений право вых отношений шире. То есть, в результате рыночных сделок объект недвижимости может и не менять собственника, но в известной мере менять только свой правовой статус.
Так, права аренды на земельные участки под застройку в престиж ных районах пригорода столицы или известной курортной зоны могут иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колебания цен. Аналогично существуют и весьма распространены во всем деловом мире региональные рынки аренды офисных помещений, торговых и производственных объектов и др.
Арендный бизнес имеет свою доходность, капитализированную оценку, — это, в конечном счете, рынок купли-продажи прав аренды.
Для такого рынка характерны свои отличительные организационно-процедурные механизмы, специфические условия передачи прав с возможными изменениями во времени и в зависимости от внешних условий.
В частности, это могут быть условия регулярного пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.
Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рынки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь создаваемыми объектами недвижимости.
Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости (housing — в англоязычной терминологии).
На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании.
Одним из специфических свойств рынка недвижимости являются значительные задержки во времени при реакции предложения на воз растание спроса и цен на недвижимость.
Особенно это характерно для первичного рынка недвижимости, то есть, рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, жилой или офисной недвижимости.
Низ кая эластичность предложения объясняется значительными затратами времени на строительство новых объектов, исчисляемого месяцами, а для крупномасштабных объектов недвижимости — годами.
Для лучшего понимания особенностей рынка недвижимости и общности с другими типами рынков полезно также обратиться к меж дународным стандартам определения рыночной стоимости объекта недвижимости: «Рыночная стоимость (Маrket Value) — это предполагае мая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупате лю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей информа цией, действовала бы расчетливо и без принуждения». Это определение, с одной стороны, констатирует традиционность рыночного харак тера сделок с недвижимостью. В этом, общепринятом у специалистов по недвижимости, определении видно, что рыночная стоимость недви жимости трактуется как стоимость товара на совершенном, открытом и конкурентном без ограничений рынке.
- С другой стороны, определение рыночной стоимости недвижимости помогает выявить следующие особенности рынков недвижимости:
- · сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем требу ют существенной подготовки для каждого из них,