В России падает спрос на новостройки

Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.

Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.

Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.

В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.

В России падает спрос на новостройки

«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

В России падает спрос на новостройки

По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он. 

Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.

Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.

«Ценам расти некуда»

Более серьезным фактором он считает рост цен на квартиры в строящихся домах и отток покупателей на вторичный рынок. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорит Денис Заседателев.

«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтверждает тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин. Впрочем, в «Ленстройтресте» рассчитывают на то, что через пару месяцев дисбаланс на рынке выровняется.

Генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин считает, что уровень цен будет поддерживать дефицит предложения. «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего.

Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает он.

Ценам расти уже некуда

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и вторичным рынком, говорят, в свою очередь, что текущий уровень цен на квартиры завышен. Эксперты отмечают, что цены реальных сделок сейчас уже не растут, иллюзию роста цен создают новые объекты с завышенной ценой.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей «морально устала» от роста цен. «Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за 9 млн руб., хотя год назад такую можно было приобрести за 5 млн руб., это вызывает вопросы», — отметил он.

Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. «Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов. Люди, которые планировали улучшать свои жилищные условия в будущем, решились на покупку раньше, испугавших роста цен», — подчеркивает он.

Заместитель генерального директора АН «ИТАКА» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на площадках — это 177 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке и 170 тыс. кв. м. на вторничном.

Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим у себя по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены — иллюзия, которая живет на рекламных площадках, в реальности сделки проходят по гораздо меньшей стоимости», — констатирует он.

Эксперт прогнозирует уменьшение количества продаж на первичном рынке после отмены программы льготной ипотеки и называет «вторичку» оплотом для рынка.

Повтор публикации от 27.05.2021

Новостройки растеряли спрос

Постепенное снижение покупательского спроса и увеличение объема предложения лишило девелоперов возможности продолжать повышать цены. Средняя стоимость первичной недвижимости стагнирует, а колебания в регионах объясняются изменением структуры предложения. Дальнейшего роста цен на новостройки аналитики не ждут, прогнозируя переход застройщиков к политике предоставления скидок.

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городов России в сейчас составляет 95,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 0,2% выше показателя апреля и на 21% — мая прошлого года. Такие данные приводят в ЦИАН, констатируя, что рост цен немного замедлился: в марте—апреле месячная динамика была выше, достигая 1,6–1,7%. Рост цен, по мнению аналитиков, замедлился.

Похожие расчеты и у других консультантов: по данным компании «Этажи», в мае средняя стоимость первичной недвижимости в России в целом составила 78,7 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно апреля значение выросло на 0,56%. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость новостроек в российских городах-миллионниках оценивают в 116,8 тыс. руб. за 1 кв.

 м, отмечая, что за год значение выросло на 34%.

Наиболее заметным рост цен на новостройки за минувший месяц оказался в Краснодаре, где относительно апреля показатель вырос на 6%, до 78 тыс. руб. за 1 кв. м.

На втором месте — Новосибирск, увеличение составило 5%, до 88,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Но в целом по рынку динамика оказалась неоднородной.

Так, например, в Челябинске средняя стоимость первичной недвижимости за месяц упала сразу на 7%, до 50,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, по данным «Этажей», новостройки сейчас стоят в среднем 117,85 тыс. руб. за 1 кв.

 м, за месяц это значение выросло на 0,58%. В Севастополе месячная динамика составила 0,24%, до 111,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным ЦИАН, средняя стоимость новостроек в мае составляет 255 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1% выше показателя апреля и на 24% превышает значение за аналогичный период прошлого года.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков отмечает более выраженную динамику в границах «старой» Москвы, где жилье, по его оценкам, за минувший месяц подорожало на 3,7%, до 295 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 31,5% выше показателя мая прошлого года и рекордный прирост цены за пять лет. Господин Дарусенков связывает продолжающийся рост цен с вымыванием наиболее бюджетного предложения.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов поясняет, что в сегменте новостроек средние цены действительно очень зависят от изменений структуры предложения и даже в Москве вывод двух-трех новых комплексов может заметно скорректировать среднее значение.

В целом объем активного предложения в мае перестал сокращаться. Эксперт связывает это с большим числом новых корпусов и длинными майскими выходными, когда активность покупателей была низкой.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев констатирует, что в некоторых городах дисбаланс спроса и предложения постепенно стабилизируется.

Например, в Нижнем Новгороде за неделю 3–9 мая число объявлений в новостройках выросло на 6%, в Санкт-Петербурге — на 30%, в Ростове-на-Дону — на 46%, в Екатеринбурге — более чем в два раза.

Одновременно по наблюдениям господина Попова снижается и спрос: по итогам апреля число заключенных договоров долевого участия в Москве и Подмосковье выросло только на 6% относительно марта, в агломерации Санкт-Петербурга — на 1%.

«Возможное завершение программы льготной ипотеки, рост ключевой ставки ЦБ пока не привели к новой волне ажиотажного спроса»,— констатирует эксперт.

Дмитрий Алексеев считает, что в дальнейшем активность покупателей в сегменте новостроек будет снижаться, вместе с увеличением объема предложения это может сдерживать рост цен. Но падения средних значений эксперт не ждет: за счет роста цен на строительные материалы и перехода на проектное финансирование себестоимость строительства увеличивается.

«Однако интерес потенциальных покупателей все же будет поддерживаться за счет скидок от застройщиков»,— предполагает господин Алексеев.

Хотя руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев уверен, что ценовая динамика зависит от ипотечных ставок: при существующих условиях рост цен в новых проектах должен снизиться до 5–10% в год, в уже строящихся — оказаться еще ниже.

Александра Мерцалова

открыть таблицу в новом окне

Источник: даные аналитического центра ЦИАН

Чем хуже, тем лучше. Почему доходы россиян падают, а цены на недвижимость растут?

О нестандартной ситуации на российском рынке недвижимости в 2020 году каналу «Девелопмент Недвижимости» рассказывает Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Руслан Сухий

Руслан Сухий

– Руслан, обрисуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке жилой недвижимости и в чем ее особенности на нынешнем этапе развития?

– Сегодня формируется парадоксальная, противоречащая законам рынка ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения, цены на недвижимость растут.

Карикатура Сергея Елкина

Карикатура Сергея Елкина

То есть в стране на фоне общемировых, связанных в первую очередь с пандемией, и внутренних процессов ухудшаются экономические условия. По данным Росстата, ВВП России снизился на 3,6% к аналогичному периоду прошлого года. Таким образом, экономика замедляется, соответственно, падают и будут продолжать падать доходы населения.

Читайте также:  Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Уже сейчас почти 40% россиян не могут получить ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков. Если не случится перелома на макроэкономическом уровне, во что в настоящий момент верится с трудом, глядя на стагнацию рынков ведущих стран мира, то дальше ситуация будет ухудшаться.

Кроме того, в России из-за пандемии большое количество людей, имеющих жилищные займы, уже потеряли в доходах – многим сократили зарплаты, а кто-то вовсе лишился работы или потерял бизнес.

Яндекс

Яндекс

Также в нашей стране фиксируются рекордные темпы падания численности населения. По данным Росстата, за первое полугодие 2020 родилось 681 тысяч детей, что на 38,7 тысячи (5,2%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Смертность же увеличилась на 28 тысяч человек до 946 тысяч.

Таким образом, убыль населения составила 265 тысяч человек, на треть превысив данный показатель прошлого года и став рекордным за 11 последних лет. Даже с учетом прироста мигрантов, численность населения России падает.

Получается, что количество платежеспособного населения падает, число жителей во многих городах сокращается, а цены на новостройки растут.

– Чем это можно объяснить?

– Причины парадокса на поверхности. Главная – новая программа льготного ипотечного кредитования. Она вызвала колоссальный скачок спроса на ипотеку. Только в июле текущего года было выдано более 120 тысяч ипотечных займов на общую сумму в 362 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю.

Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru

Россияне начали массово забирать деньги из банков. nospress.ru

Второй фактор – традиционное стремление россиян сохранять сбережения в квадратных метрах. На фоне нестабильности рубля и коронакризиса люди снова хаотично бегут скупать недвижимость. Стимулирует данный эффект снижение ключевой ставки, которое сильно обесценило банковские вклады. Огромное количество людей забирают накопления, чтобы перенаправить средства на покупку недвижимости.

Третий фактор – отложенный спрос. Люди были на самоизоляции, потом ждали обвала цен и, когда сейчас увидели, что на ажиотаже цены идут вверх, то сами начали присоединяться к этой гонке за объекты недвижимости.

uliyanovsk.bezformata

uliyanovsk.bezformata

Четвертый фактор – возврат капиталов из-за рубежа. На нашу страну с каждым днем оказывается все больше и больше давление и многие инвесторы, опасаясь новых санкций и нелояльного отношения к своим активам за рубежом, продают их и возвращают деньги на родину. Известны случаи, когда такие инвесторы скупают по 20-30 квартир сразу в одной новостройке.

Пятый фактор – рост курса доллара. Как мы знаем, при строительстве используются импортные составляющие, начиная от запасных частей на строительную технику и заканчивая отделочными материалами. Вследствие подорожания материалов дорожает строительство.

ptoday.ru

ptoday.ru

Сочетание всех этих факторов, подогреваемое еще и информационным нагнетанием со стороны застройщиков, которые, как говорится «из всех утюгов» заявляют, что цены на квартиры в новостройках будут расти и ожидать их снижения не стоит, серьезно стимулирует спрос.

И это толкают цены вверх.

На фоне новостроек сегмент вторичного жилья в России развивается в более объективных рыночных условиях. Цены в первую очередь зависят от спроса, скачки наблюдаются при объективных факторах.

Например, открытие станции метро в локации приводит к удорожанию жилья на 10-12%.

По недавним оценкам аналитиков, сегодня на рынке вторичной недвижимости Москвы 65% предложения выставляется по рыночным ценам, то есть по тем, которые покупатели готовы платить. Хотя еще четыре-пять лет назад почти 80% квартир на столичном рынке экспонировалось по завышенным ценам. То есть рынок движется к балансу.

Сегодня именно сегмент вторичной недвижимости выглядит более перспективным. Тем, кто хочет улучшить жилищные условия, я бы советовал присмотреться к нему.

– Как повлиял период самоизоляции и пандемия в целом на предпочтения покупателей жилья? Что сегодня пользуется спросом, а от чего напротив потенциальные клиенты отказываются?

– Огромными плюсами на фоне пандемии стали – наличие в квартире балкона и возможности организовать изолированную рабочую зону. Кроме того, востребованы не сами квартиры, а дома с огороженными территориями для прогулок.

two-room.ru

two-room.ru

Теперь, когда в любой момент могут запретить выходить на улицу без необходимости, стало ценным пространство для нахождения на свежем воздухе. Если не двор для прогулок, то хотя бы балкон.

Покупатели квартир для собственного проживания стали более тщательно изучать квартирографию жилых комплексов.

eday.pro

eday.pro

Стараются покупать квартиры с правильными планировками, где прямые стены без скосов и бесполезных углов. Никто не готов переплачивать за лишние, бесполезные метры.

Становятся популярны жилые комплексы, где застройщики закладывают развитую инфраструктуру. Теперь помимо классических продуктовых магазинов и салонов красоты на первом этаже ЖК покупателям квартир нужны коворкинги и кладовки для хранения вещей.

Коворкинг в жилых домах в спальных районах становится с каждым днем более востребованным пространством для работы.

industriousoffice.com

industriousoffice.com

Во-первых, во время очередного режима самоизоляции – это возможность выйти из квартиры и спуститься в офис, который есть в жилом комплексе.

Во-вторых, многие переходят на удаленный режим работы и коворкинг в доме – это отличное решение для организации рабочего пространства.

В-третьих, многие крупные компании уже сейчас организовывают офисное пространство и работу таким образом, чтобы люди как можно меньше тратили времени на дорогу до рабочего места. Они сокращают площади головного офиса в центре города и создают небольшие офисные пространства в спальных районах. При этом оптимизируют свои расходы на аренду.

– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы роста (падения) цен на первичное жилье. В каких регионах он будет наиболее ощутим, а в каких нет?

– Думаю, что цены на недвижимость в ближайшее время будут зависеть от ряда факторов.

Если в ноябре продлят программу льготной ипотеки, то, вероятнее всего, это поддержит цены на текущем высоком уровне, в некоторых случаях стимулирует их рост. Хотя мы понимаем, что поддержка не может длиться бесконечно, поскольку федеральный бюджет не безграничен.

Фото sm-news.ru

Фото sm-news.ru

Большое влияние на рост цен на недвижимость будет оказывать монитарная политика ЦБ и курс национальной валюты. Если курс рубля будет снижаться по отношению к доллару, а это, скорее всего, и будет происходить, то застройщики начнут поднимать цены, а инвесторы спасать рублевые накопления, вкладывая их в бетон.

Не стоит исключать обострения мирового финансового кризиса, который еще не пройден, и введения новых санкций против России.

Как только начнется очередной виток обострения на мировых финансовых рынках, то зарубежные инвесторы начнут активно выводить деньги с рискованных рынков, а Россия для них – это рискованный рынок, и это сразу негативно скажется на курсе рубля.

Однако есть факторы, которые могут в ближайшее время стимулировать снижение цен на недвижимость.

Во-первых, не стоит забывать про общее ухудшение экономической ситуации в стране и падение доходов населения. Через некоторое время просто уже не останется качественных ипотечных заемщиков, которых банки будут готовы кредитовать.

Во-вторых, некоторые покупатели уже сейчас переходят в разряд «ждунов» и не готовы покупать по текущим ценам.

В-третьих, как я уже говорил, часть заемщиков, не справившись с ипотечными платежами из-за падения доходов на основной работе или снижению арендного дохода от сдачи недвижимости, вынуждены будут выставлять свою недвижимость с дисконтом на рынок, чтобы рассчитаться с банком.

То есть у банков начнет появляться большая масса залоговых квартир от проблемных заемщиков, которая также пойдет на рынок с дисконтом.

Если вы решили приобрести жилье для собственного проживания, то сейчас хорошее время подобрать себе качественный объект с хорошей локацией, поскольку застройщики уже сейчас начинают экономить на отделочных материалах и благоустройстве территорий.

sm-news.ru

sm-news.ru

Я ожидаю, что в начале года мы увидим «отрезвление» людей и рынок перейдет в стадию стагнации. Сократится количество сделок по сравнению с сегодняшним днем.

Если сейчас квартира в среднем экспонируется 3-4 недели, то в следующем году этот срок увеличиться в два раза.

Плюс некоторые предпочтут арендовать недвижимость по сниженным арендным ставкам, чем покупать ее в ипотеку, поскольку это будет выгодней.

И самое важное, если смотреть в перспективе пяти лет, то на рынке будет большой ввод нового жилья, а вот такого спроса уже не будет, что приведет к корректировке цен.

При этом я бы не стал говорить, что не стоит инвестировать в недвижимость. В Москве и Санкт-Петербурге есть объекты недвижимости, которые сейчас пользуются спросом, цена на них растет и будет расти.

Как я говорил, что в жилой недвижимости важна локация, правильная концепция и хорошая реализация.

Рекомендую для инвестиций выбирать города, где идет прирост населения, хорошая экономика и нормальные доходы у населения. Для инвестиций в жилую недвижимость обратите внимание на Москву, Санкт-Петербург и некоторые города Крыма.

Подготовил Виталий Простаков.

Благодарим Вас за лайки. Подписывайтесь на наш канал «Девелопмент недвижимости», чтобы всегда оставаться в курсе ситуации на рынке жилья. Сайт канала depat.info.

Спрос на жилье упал в половине регионов, предложенных для продления льготной ипотеки

МОСКВА, 13 марта. /ТАСС/. Сокращение спроса на первичное жилье отмечено по итогам 2020 года в 12 из 24-х регионов, предложенных Центробанком для продления льготной ипотеки на новостройки по ставке не более 6,5% после 1 июля. Об этом сообщили ТАСС в Аналитическом центре ЦИАН.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина в интервью газете «Известия» предложила продлить программу льготной ипотеки под 6,5% в 24-х регионах РФ, это республики Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, а также Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.

По данным ЦИАН, сильнее всего спрос на первичном рынке недвижимости из предложенных регионов, несмотря на действие льготной ипотеки, сократился в Чечне и Ингушетии — число сделок в этих республиках в 2020 году сократилось на 69% по сравнению с 2019 годом (до 148 и 37 договоров долевого участия соответственно). Кроме того, существенное падение спроса произошло в Мордовии (на 53%, до 604 сделок), Псковской области (на 44%, до 1,3 тыс. сделок) и Дагестане (на 43%, до 678 сделок).

В семи регионах сокращение числа заключенных сделок на первичном рынке варьируется от 4% до 26%, это Республика Алтай (26%), Ивановская область (16%), Омская область (9%), Башкирия, Оренбургская область и Ставропольский край (в среднем по 7%), а также Ярославская область (4%). Еще три региона показали небольшой прирост спроса (до 10%), среди них — Тверская (1%), Новосибирская (4%) и Ростовская (9%) области.

Сильнее всего, согласно подсчетам ЦИАН, среди указанных субъектов продажи на первичном рынке выросли в Томской области, где в 2020 году было заключен 461 договор долевого участия, что на 186% больше, чем годом ранее. Кроме того, в Саратовской области произошел рост спроса на 72% (до 6,9 тыс. сделок), а в Курганской области — на 66% (до 980 сделок).

В оставшихся регионах-претендентах на продление льготной ипотеки зафиксировано увеличение продаж в новостройках в пределах 16-32%.

Тем не менее ни один из выбранных Центробанком регионов в 2020 году не показал хороших результатов продаж на первичном рынке, считает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.

Даже в тех субъектах, где рост сделок превысил 10% за год, общее число заключенных ДДУ в среднем составило 400 в месяц, пояснила она. В целом спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок).

Дискуссия о продлении льготной ипотеки

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин ранее сообщил, что правительство работает в тесном сотрудничестве с Центробанком и готово совместно рассматривать все предложения по дальнейшему продлению льготных ипотечных программ. Однако регионы, предложенные главой Банка России, на площадке правительства не рассматривались, заявил Хуснуллин.

Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 года.

Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса.

Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах. Изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, но в дальнейшем правительство РФ продлило ее до 1 июля 2021 года.

Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек

 Мир квартирМир квартир

Введение программы льготной ипотеки

Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.

По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.

Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.

«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.

Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.

За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит

ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».

Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье

Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.

Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.

Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.

«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.

– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».

70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование

В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.

Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.

По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.

«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».

40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет

Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.

«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).

В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».

30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.

Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.

Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.

«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.

Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.

– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».

Обсуждение запрета на строительство апартаментов

В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.

«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.

В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».

«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.

– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».

Когда прекратится рост стоимости квартир? — Офлайн на vc.ru

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются.

На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *