В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажей

Глядя на то, какими темпами Москва растет ввысь и как застраивается любой свободный клочок земли в городе, любому неравнодушному жителю города становится страшно. Только за последние 5-7 лет количество небоскребов в Первопрестольной увеличилось втрое. Растет нагрузка на социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники, и конечно, нагрузка на дороги и транспорт.

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейСейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Мир Квартир

Как решать эту проблему в условиях, когда в столицу устремилась практически вся страна, по крайней мере самая активная ее часть? Когда из-за высокого спроса строительный бизнес столь прибылен, что участники рынка закрывают глаза на возможные последствия их деятельности? Даже государство не спешит отрегулировать отношения девелоперского бизнеса и горожан, ведь оно тоже получает свою долю в виде немалых налоговых отчислений от строительных компаний.

В феврале промелькнуло сообщение, что в проект стратегии развития стройотрасли до 2035 года внесен пункт об ограничении плотности застройки в Москве. Но пока документ не принят.

Да и изменится ли что-то, даже если нормативы и будут вписаны туда? В 2012 году городские власти уже вводили ограничение на высоту зданий выше 75 метров.

Но застройщики продолжают согласовывать с городом все новые проекты, один высотнее другого. 

Расселение за город не состоится

Слабая надежда, что столица если не перестанет расти, то хотя бы начнет расширяться экстенсивным способом – на территорию Подмосковья, появилась в прошлом году, когда с началом пандемии многие жители мегаполиса, перейдя на удаленную работу, устремились за город. Специалисты заговорили о дезурбанизации.

Но увы… «Хотя после снятия ограничений многие жители столицы остались в области и продолжили трудиться дистанционно, нельзя назвать это явление тенденцией, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

– Основная причина, по которой москвичи не могут массово переехать в Подмосковье, заключается в недостаточном развитии местной инфраструктуры. Коме того, не все локации Московской области отличаются высокой транспортной доступностью.

Наконец, далеко не всем подходит загородный формат жизни».

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейЖить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. hollivizor.ru

Дезурбанизация осталась временным явлением, и еще долго не станет трендом в России. Население готово переезжать за город, но не для постоянного проживания. Напротив, гиперурбанизация будет продолжать набирать обороты, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика.

Более того, не только загород, но даже и крупные города-миллионники уже не могут удерживать отток населения в Москву.

«Миллионникам в ближайшее время предстоит довольно жесткая конкурентная борьба, в результате которой они либо станут мегаполисами, либо втянутся в орбиту более успешных крупных городов (читай: Москвы), – прогнозирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Эксклюзивное положение Москвы как островка благополучия и неустроенность регионов вот уже много лет приводят к неиссякающей миграции потоков провинциалов, готовых вкладываться именно в столичную недвижимость, несмотря на ее высокую стоимость. В результате строительная сфера процветает, занимая под свои проекты все новые участки земли в черте города. Совладать со стихией рынка невозможно, поэтому жизнь в столице продолжит уплотняться».

Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса

Москвичи, как т. н. «коренные», родившиеся тут, так и поселившиеся в городе давно, конечно, не в восторге от растущих с каждым годом каменных джунглей.

Многие из тех, кто живет в кварталах высотной застройки, жалуются, что не то что горизонта, но и самого неба из их окон с каждым годом видно все меньше.

Садики и школы переполнены, как и вагоны метро по утрам, а ездить на личном транспорте стало невозможно из-за пробок, да и где парковать тот автомобиль?!

Казалось бы, чрезмерная застройка несет проблемы и для самой власти: чем больше людей живет в локации, тем сложнее ею управлять. А поскольку жители этих гетто испытывают нехватку инфраструктуры, муниципалитету приходится решать эти проблемы, выделять немалые средства из бюджета.

Небо видно только с верхних этажей. Мир Квартир

Но «слуги народа», которые могли бы изменить ситуацию – депутаты и чиновники, прославившиеся своей любовью к запретам в других сферах – что-то пока не очень стремятся ограничить строительство в Москве.

Более того, государственные инициативы только помогают застраивать город все плотнее. Такие масштабные направления градостроительной политики Москвы, как реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон, позволяют создать новые стройплощадки внутри МКАД.

«Наращивание объемов жилищного строительства будет идти за счет увеличения высоты объектов. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома, высота которых составит в среднем 24 этажа.

И в течение ближайшего десятилетия, вероятно, удастся обновить жилой фонд и перестроить промзоны примерно наполовину», – говорит Мария Литинецкая.

С другого фланга ударила льготная ипотека, давшая мощный новый толчок к строительству в столице. Она дала возможность покупателям, в том числе иногородним, рвущимся в Нерезиновую, приобретать жилье по невиданно низкой доселе ставке 6,5%. И тем самым обеспечила бешеный спрос на квартиры, который не смог остановить даже рост цен более 20% за год.

Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», признает: «Застройщики получили хороший приток инвестиций за счет ажиотажного спроса со стороны ипотечных покупателей. Эти средства послужат основой для реализации новых проектов. В Москве сейчас строят порядка 18 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд.

Очевидно, город будет «расти» ввысь: 46% строящихся домов – от 18 этажей и выше».

«Ограничите высоту – повысим цены»

Рассчитано, что для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. Но сегодня в некоторых районах столицы такая норма уже превышена почти вдвое.

Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий.

За последние 5-7 лет количество небоскребов (от 40 этажей) в Москве увеличилось втрое, а около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей.

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейРеновация быстро увеличивает высотность застройки. Мир Квартир

Строительный бизнес упрекать сложно – его главная задача всегда извлечение максимальной прибыли. И строительство небоскреба во много раз выгоднее, чем возведение малоэтажных домов, более комфортных для жителей. А посему девелопмент можно ограничить только законодательно.

Так будут ли меры приняты? В прошлом у властей уже имеется успешный опыт по ограничению застройщиков в других аспектах. Так, нормативы по строительству социальной инфраструктуры и созданию парковочных мест при новостройках позволили избежать коллапса в этой сфере. Теперь назрела необходимость регламентации и по высотности и плотности жилья – по крайней мере, в Москве.

Неизвестно, введут ли их московские власти, но застройщики, как всегда в таких случаях, уже грозятся повышением цен на квартиры: «Любые запреты или директивные решения не дадут результатов и приведут только к усилению роста себестоимости строительства», – заявляет, например, Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина».

И оговаривает: «Но девелоперское сообщество всегда готово к обсуждению вопросов общественной важности, в том числе и по вопросам плотности застройки. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Городу нужна комплексная градостроительная концепция, где будут учтены интересы всех участников процесса».

А мы добавим: важнее всего здесь учесть интересы жителей, которые фактически почти не имеют голоса и представительства в таких обсуждениях.

Будет расти, пока не упрется в облака

Что же до градостроительной концепции, то она, похоже, уже есть. Курс взят на модель развития Москвы по типу мировых мегаполисов.

Согласно ему, нужно создавать высокую плотность застройки во внутренних (за исключением исторического центра) районах города и понижать ее к периферии, чтобы не возник транспортный коллапс.

А в пригородах развивать застройку частными домами, таунхаусами, коттеджами.

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейКонцепции концепциями, а на деле московская «периферия» уже выглядит вот так. Мир Квартир

Это подтвердил архитектор Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK и член Архитектурного совета города Москвы: «Исторический центр Москвы останется в тех высотных параметрах, в которых он существует.

В границах между Садовым кольцом и Третьим (и Четвертым) транспортным кольцом, где максимальная стоимость земли, естественно, будет расти высота зданий.

За МКАД нужно снижать высотную отметку, развивать малоэтажное строительство».

Участники рынка говорят, что возможно найти некий оптимум или баланс, поддержание которого выгодно для всех сторон. «По нашему мнению, комфортным будет увеличение плотности застройки до 30-35 тыс. кв. м/кв.

км, однако нужно учитывать размер территории или участка, по которому считается плотность.

Помимо плотности, нужно учитывать архитектурную выразительность, разновысотность зданий с наличием доминант, то есть аспекты эстетики и комфорта», – говорит Мария Литинецкая.

Одним словом, в профессиональном сообществе принят консенсус, что рост жилых кварталов вверх, по которому пошли многие мегаполисы, считается разумным путем развития. По которому семимильными шагами идет и наша столица.

«Город будет расти еще долго, пока не упрется в природные ограничители, потому что технологических ограничений становится все меньше, – подтверждает Юлий Борисов.

Читайте также:  Не менее миллиона россиян воспользуются ипотекой за год

– Москва будет уплотняться, потому что люди предпочитают селиться именно здесь, чтобы получать все услуги по месту жительства: шопинг, культуру, досуг, спорт, разнообразный общепит и пр.».

Но что же это за природные ограничения, на которые только и остается уповать москвичам? Архитектор отвечает: «Наверное, все замечали, что осенью и зимой у небоскребов верхняя часть часто закрыта облачностью.

Это, разумеется, создает существенный недостаток для жилья, из которого не видно ничего, кроме «молока». Поэтому я думаю, рано или поздно эта отметка станет естественным ограничителем для строительства в Москве».

  • Что ж, на власти надежды мало, остается надеяться на облака.
  • «Коли доктор сыт, так и больному легче». Застройщики просят не ограничивать льготную ипотеку
  • «Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году
  • Рустам Арсланов: «К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса на недвижимость»
  • «Был москвич, да весь вышел». Как мой друг взял ипотеку, но из-за пандемии не смог ее выплатить
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Задуть "свечку". Эксперты считают ограничение высотного строительства в Саратове спорным

увеличить шрифт

Попали в тренд

Ревизия законодательных норм в жилищном строительстве региона проходит на всех уровнях и в большой спешке.

В Саратовской областной думе при обсуждении проекта о поправках в региональный закон «О регулировании градостроительной деятельности» депутат Александр Анидалов обратил внимание на «скорость, с которой его понадобилось продавливать».

Может поэтому законопроект (авторы — первый зампред облдумы Алексей Антонов и депутат Леонид Писной) на этапе обсуждений критиковали и называли сырым.

И в Саратовской городской думе проект, утверждающий новые нормативы градостроительного проектирования с обязательным созданием инфраструктуры силами застройщика и ограничением этажности, не обошелся без замечаний.

Депутат Максим Самсонов указал, что авторы документа не просчитали экономические последствия для застройщиков. То ли из-за того, что торопились, то ли просто не захотели затрагивать неудобные вопросы.

Замминистра строительства и ЖКХ — главный архитектор области Марина Лобанова в своем выступлении на думской комиссии заметила, что нормы обновляются и во всех муниципалитетах. «До конца года практически все, кто этой работой занимается, доведут ее до конца», — пообещала чиновница.

Приняты в области и соответствующие административные решения. Вице-губернатор Александр Стрелюхин больше месяца назад подписал постановление, которое вносит соответствующие поправки в градостроительные нормативы, принятые в конце 2017 года.

Надо сказать, что регион со своей «проектно-планировочной революцией» оказался в общем российском тренде. Недавно федеральный Минстрой вместе с госкорпорацией «ДОМ.РФ» разработал методический документ — стандарт комплексного развития территорий.

Он предлагает перейти к квартальной застройке средней этажности (до девяти этажей) «с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности».

Нормативную базу для применения этого стандарта в стране планируется завершить к середине 2021 года.

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейФото СарБК

«Неприятный момент»

А в Саратовской области, еще раз подчеркнем, этажность новых жилых домов уже ограничена (поправки в закон о градостроительной деятельности, постановление правительства Саратовской области от 22 июня 2020 года N526-П).

И до этих изменений областные градостроительные нормативы ограничивали этажность зданий в городах области, но в некоторых случаях позволяли от требований отходить (если речь шла о развитии застроенных территорий или реализации прав обманутых дольщиков).

Теперь любые отклонения от правил исключены.

Если продолжать об ограничениях высоты зданий, то надо сказать про исторический центр Саратова. В Правилах землепользования и застройки города определены регламентные зоны И-1 (где высота зданий не должна превышать 12 м), И-2 (18 м) и И-3 (30 м).

Примеры тех исключений, которые были сделаны для строительства высоток в центральной части города, теперь всем «мозолят глаза».

Эксперты вспоминают, что часть инородных возвышений появились еще до введения запрета, а другие были согласованы в период отсрочки введения ограничений (застройщики попросили тогда два «переходных» года) и строились уже при действующем запрете.

Ограничения этажности зданий на остальных территориях называют по меньшей мере дискуссионными (и об этом, действительно, много спорили и продолжают спорить). Но самые аргументированные дебаты звучат в профессиональном сообществе архитекторов. Ведь запрет на высотки способен не только создать комфорт в новых микрорайонах, но и повлиять на общий облик города.

Архитектор Сергей Дядченко считает, что любые ограничения абсолютного характера наносят вред. Они лишают возможности выстраивать архитектурную политику и ограничивают арсенал средств при создании того, что «было бы крайне интересно, выгодно, выразительно, эффективно».

«Многочисленные конкурсы, которое провели консалтинговое бюро «Стрелка» и госкорпорациия «ДОМ.РФ», по поиску новых возможностей жилищной застройки, показал, что сейчас вводится понятие пульсирующей застройки, то есть, разнообразной по высоте.

Вероятнее всего, мы не можем говорить о том, что передовой должна быть именно сверхвысокая застройка, но необходим некий диапазон для того, чтобы получить активный силуэт, пластику, узнаваемость, разнообразие жилых групп.

Условно говоря, хотя бы от пяти до 15 этажей».

По мнению архитектора, Саратов не входит в список городов, где столетиями контролировалась высота построек, поэтому нынешние ограничения не смогут вдруг привести территорию «к общему знаменателю».

При этом Сергей Дядченко утверждает, что высотное строительство ведет к серьезному технологическому прорыву.

Оно требует использования высоких технологий во всех смыслах этого слова, отказ они них отбросит сферу строительства назад в своем развитии.

К тому же запрет на высотные здания может лишить регион крупных инвестиционных проектов. Например, придется отказываться от строительства какой-нибудь гостиницы международного уровня высотой больше десяти этажей.

«Мы лишаем себя возможности создавать разнообразную среду и настраиваемся на однообразную и, на мой взгляд, убогую застройку. Для того, чтобы представить себе всего десять этажей, достаточно проехать в Солнечный-1. Она тяжелая, она ничего хорошего из себя не представляет.

На мой взгляд, должны быть более деликатные, более тонкие инструменты регулирования этажности. И здесь в большей степени вопрос относится к профессионалам, нежели к попыткам регулирования на уровне муниципальной или законодательной власти.

Мне кажется, здесь происходит некий неприятный момент, когда профессиональные вопросы решаются на неких эмоциях».

Собеседник «СарБК» считает, что нормативная база региона и города в градостроительстве является достаточно мощной. А в поиске новых норм и форматов жилищного строительства стоит ориентироваться на стандарты комплексного развития территорий, разработанные федеральным Минстроем и «ДОМ.РФ».

«Там все деликатно и профессионально прописано. Скорее надо на них ориентироваться. Понимать, что где-то мы будем допускать возможность строительства более высоких объектов. При том, что средняя высота может быть, и не должна быть выше 10 этажей.

С точки зрения психологии восприятия более комфортной является 5-8-этажная застройка. Поскольку она позволяет создать нормальные дворовые пространства, обеспечить хороший ритейл, систему обслуживания шаговой доступности.

Это доказано архитектурной практикой и к этому надо идти. По сути, 15-20% площади здания — все первые этажи должны быть заняты магазинами, пунктами обслуживания, питания. Нужна школа, детский сад, поликлиника. Но это не простой вопрос.

Здесь надо, чтобы сошлись интересы всех участников процесса или все попытались понять друг друга».

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейФото СарБК

Высотки будут страшнее, чем хрущевки

Почетный архитектор РФ Виталий Кудрявцев относит себя к группе профессионалов, которые считают вполне возможным жить и работать под запретом строительства высотных зданий. «Дело в том, что весь исторический Саратов развивался по определенным правилам.

Как бы мы сейчас сказали, по определенным регламентам. В результате сложилась достаточно стройная система исторического города, которая нам всем нравится. И потом это нашло юридическое подтверждение в выведении регламентных зон — И-1, И-2. И-3, где ограничивается этажность.

Такие прецеденты у нас уже были, а теперь сделан следующий шаг».

К тому же, отказ от высотного строительства является современной тенденцией. «Другой вопрос заключается в том, как это будет выглядеть, — рассуждает дальше Виталий Кудрявцев.

— Если это будут страшные трущобы-хрущобы, конечно, этого никто не хочет. Это ужасно, и мы это уже проходили.

Но если это будет такая архитектура, как в итальянских городах или в Париже (центр Парижа — это те самые современные 9 этажей), или как в Скандинавских странах, то мы будем двумя руками «за»».

При этом архитектор абсолютно согласен со своим коллегой в том, что городу необходимы некие акценты. «Помимо общего подхода должны быть регламенты для территорий, где этажность должна быть не ниже средней.

Там, где нужны высотные акценты, высотные доминанты, которые являются важным местом для города, отмечают его градостроительные узлы, работают на силуэт и панораму.

Поэтому сочетание требований города в целом по его структуре построения и каркаса, высотных акцентов и городской ткани, которую предлагается сделать среднеэтажной, мне кажется вполне рациональным».

Вместе с тем, эксперт вовсе не считает высотные дома спутником прогресса. «У многих складывается впечатление, что если здание высотное, значит оно современное. Но многие высотные здания через 20 лет, когда они начинают ветшать, выглядят просто чудовищно. Они страшнее, чем пятиэтажки хрущевского периода. И кроме того, имеют еще массу проблем».

Читайте также:  Аренда однокомнатной квартиры в Петербурге стоит в среднем 20 500 рублей

Виталий Кудрявцев ответил и тем, кто считает запрет на высотные жилые дома угрозой рентабельности проектов: «При нормальном подходе, небольшая этажность, но повышенная плотность застройки, позволяет выжать с территорий гораздо больше, чем высотные объекты, между которыми надо соблюдать соответствующие градостроительные разрывы. То есть, на комплексе застройки при таких условиях можно добиться очень хороших экономических показателей».

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажейФото СарБК

Могут вырасти цены на жилье

Вполне ожидаемо, что застройщики не испытывают никакого оптимизма в связи с вводом запрета на высотные жилые дома и обязательствами по строительству социальных объектов. Впрочем, и публичных высказываний участников рынка на эту околополитическую тему почти нет.

«СарБК» ответил председатель Совета директоров группы компаний «Лепта», заслуженный строитель РФ Яков Стрельцин. Он считает ограничение высотности новостроек более чем спорным. Застройщик уверен, что возводить дома выше 10 этажей в жилых массивах в Ленинском и частично Заводском районах Саратова вполне возможно при соблюдении всех нормативов плотности застройки.

Введение ограничений, по мнению эксперта, приведет к снижению предложений на рынке недвижимости уже в следующем году.

«Практически, ввод нового жилья может сократится почти вдвое. Это может нам стоить 100-150 тысяч квадратных метров в год. Это очень плохо потому, что переселение из ветшающего фонда идет только в новостройки. У нас около 10 миллионов квадратных метров жилья, что называется, низкого качества.

Это не только двухэтажные постройки в домах, которые построены 50-60 лет назад, к этому порогу подходят и пятиэтажные дома. Они ведь не будут стоять вечно. Но о реновации так таковой, которая идет в Москве и запланирована в 30 городах России, после введения ограничений в Саратове можно забыть.

Потому что реновация, как правило, связана со строительством домов от 14 этажей и выше», — говорит девелопер.

Еще одну новую норму — обязанность застройщика создавать инфраструктурные социальные объекты в рамках комплексной застройки, Яков Стрельцин назвал важной и своевременной: «Если городская или областная власть будет приравнивать цену продаж к нулю, то сэкономленные средства на приобретение прав на земельные участки можно будет направить на строительство инфраструктуры. Но здесь требуется серьезный расчет — сколько нужно построить жилья, чтобы не нарушая экономику, можно было бы построить не только детский сад, но и достаточно дорогостоящий объект — школу. Потому что на детский сад потребуется 150-250 миллионов рублей, а на школу — от 700 до миллиарда рублей. Если речь будет идти об объеме общей площадью 100 тысяч квадратных метров, то там арифметика безусловно позволит построить и поликлинику, и детский сад. А со школой вопрос, на мой взгляд, сложный. Потому что в этом случае, а особенно в условиях сложившихся в Ленинском районе цен, застройщику не удастся выйти на рентабельность. С этой целью необходимо пересмотреть отношения частно-государственного партнерства и соединить на одной площадке средства как бюджетные, так и частные. Ведь каждый проект такого рода индивидуален и должен иметь технико-экономическое обоснование, которого при принятии областного закона не учли».

Застройщик убежден, что проблема жилой застройки без инфраструктуры могла быть решена «чисто административным путем, а не таким жестким законом, который приняла областная дума». «Решение принималось в короткие сроки, по не совсем понятным, по крайней мере мне, причинам.

Поэтому никаких экспертов не привлекалось. Меня привлекают в качестве эксперта и московские, и федеральные различные организации. И я не считаю зазорным говорить, что тоже в этом вопросе немножко разбираюсь.

Но ни меня, ни моих коллег к обсуждению этого вопроса не привлекали», — сказал застройщик.

Между тем, по мнению эксперта, новые нормативы в градостроительстве приведут к повышению цен на жилье. «Если мы берем на себя обязательства строительства инфраструктуры и снижаем этажность, цена земли сразу возрастает в относительном значении. Возрасти она может на два, три, а в отдельных случаях и до пяти тысяч рублей за квадратный метр.

То есть, достаточно существенно. Это повлечет за собой в какой-то мере спад спроса, потому что потолок спроса у нас упирается в первую очередь в доходы жителей города. Тогда у подрядчика, у строителя будет только один вариант — снижение предложения. То есть, новых объектов будет вводиться меньше.

Низкая рентабельность не позволит вводить большие объекты».

Яков Стрельцин предположил, что с введением новых норм в Саратове может обостриться проблема дефицита свободных участков для строительства. «Раньше вопрос сноса ветхого и аварийного жилья решался только застройщиками, сейчас город освобождает земельные участки за счет бюджета. Это более 200 участков.

Но они пойдут под озеленение, парковки, под учреждения соцсферы. То есть, это не даст дополнительных участков для строительства. Аукционов у нас как не было, так и нет. Отсутствие новых участков в городе оставляет застройщику только один выход — готовить эти участки самостоятельно.

Но у нас есть еще одна норма — одно машино-место на одну квартиру. В этом случае при малой этажности застройщику надо использовать не только все подземное пространство под будущим строительством, но и выкупать соседние участки для того, чтобы количество квартир сравнялось с количеством машино-мест.

Или другой вариант, о котором я уже неоднократно говорил на различных совещаниях. Вести проектирование от обратного. Посчитав число возможных машино-мест в подземной части для парковки, проектировать такое же количество квартир.

И тогда 10-этажный дом превратится в пяти- или шестиэтажный, а в отдельных случаях и трехэтажный. И все это приведет к тому, что у нас будет падение объемов строительства».

Что касается современного тренда и лучших европейских примеров жилой среднеэтажной застройки, эксперт сказал: «Это идеальный вариант. Но давайте сделаем так, чтобы у нас были европейские цены на недвижимость. И безусловно, саратовские строители с радостью, подчеркиваю, с радостью будут строить 5-6-этажные дома по разумной рентабельности».

Подмосковные власти запретили строительство жилья выше девяти этажей

В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажей

А.Махонин

Власти Московской области продолжают вводить новые правила игры для застройщиков.

Вслед за ревизией инвестконтрактов, стартовавшей модернизацией панельного строительства и разработкой нормативов плотности многоэтажной застройки чиновники ограничили высотность будущих подмосковных домов девятью этажами.

Соответствующие градостроительные нормы сегодня были одобрены региональным правительством, передает «Интерфакс» со ссылкой на начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Владислава Гордиенко.

В зависимости от численности населения и исторически сложившейся застройки для каждого населенного пункта власти прописали свои высотные максимумы — в десять, семь, пять или даже три этажа.

Однако, как пояснили в региональном правительстве, для городов с численностью населения свыше 100 000 человек и сложившейся многоэтажной застройкой высотных ограничений прописано не будет. К таким городам можно отнести почти все города-спутники Москвы: Химки, Балашиху, Красногорск, Мытищи, Королев и т. д.

Всего в этом списке 15 крупных городов-исключений. Не коснутся они и тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство.

Также власти обещают, что индивидуальные нормативы пропишут для исторически значимых городов региона: Коломны, Сергиева Посада, Зарайска, Павловского Посада, Звенигорода, Дмитрова, Серпухова, Подольска, Истры и т. д. (всего таких городов 22). В них будет учитываться и месторасположение планируемой стройки относительно памятников истории и архитектуры.

Наконец, власти предусмотрели возможность отклоняться от высотных нормативов при строительстве жилья для переселенцев из ветхого и аварийного фонда, обманутых дольщиков, жертв стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций, при строительстве объектов религиозного значения.

Разговоры о необходимости ограничения высотности застройки девятью этажами подмосковные чиновники ведут не первый год.

В прошлом году заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин делился подобными планами и обещал принять соответствующий документ летом прошлого года. Однако сроки его подготовки растянулись. В 2013 г. формулировки чиновников были жестче.

В частности, согласовывать стройки выше девяти этажей чиновники планировали только в случае уникальности проекта, которую должен был установить региональный Градостроительный совет.

Сейчас средняя этажность застройки в Московской области — 14-17 этажей, рассказывала ранее «Ведомостям» гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. В среднем в регионе себестоимость строительства составляет 45 000 руб. за 1 кв. м (с учетом подключения к инфраструктуре), цена реализации — порядка 75 000 кв. м.

Ограничение высотности девятью этажами, по ее мнению, может снизить доходность застройщиков примерно на 40%. В «МСМ-5» говорили, что для сохранения доходности застройщикам выгодно будет заниматься лишь крупными проектами — общей площадью 300 000-400 000 кв. м, т. к. в регионе стоимость подключения к сетям слишком высока для точечной застройки.

Читайте также:  Олимпийским чемпионам предложат льготную ипотеку в Подмосковье

В «СУ-155» не боятся ограничений. «Наши новые проекты, как те, что уже согласованы, так и те, которые еще не выносились на Градсовет, уже учитывают новые требования по этажности зданий.

Мы почти завершили переоборудование своих производств и перешли на новые технологии железобетонного строительства, которые позволяют гибко проектировать новые микрорайны», — говорит представитель компании Роман Черниговцев. В свое время о модернизации производств заявлял и другой крупный застройщик региона — ГК ПИК.

«Мортон», еще один крупный подмосковный застройщик, также готов к изменениям: линии нового ДСК «Мортона» приспособлены к выпуску продукции для домов средней этажности. «Эти планы были озвучены еще в прошлом году. С одной стороны, они объективы и позволят улучшить качество городской среды в регионе, снизить плотность застройки.

С другой, власти сохранили для девелоперов возможности по увеличению высотности новостроек в районах, где исторически средняя этажность застройки составляет 19-25 этажей», — говорит представитель «Мортона» Игорь Ладычук. По его словам, ограничения высотности застройки заставили «Мортон» пойти на изменения проектов.

Например, высотность ЖК «Рождественский» в Мытищах была снижена с 20 этажей до зданий разной этажности (6-16). При этом компания перевела проект из сегмента эконом-класса в бизнес-класс и рассчитывает окупить затраты за счет более высокой стоимости кв. м.

Сейчас Подмосковье — крупнейший рынок новостроек в России. По данным Росстата, в 2013 г. в регионе было введено 6,897 млн кв. м жилья, что составляет 9,9% от общероссийского объема.

По данным «Домус финанс» наибольшая доля рынка первичного жилья Московской области приходится на такие города, как Балашиха, Подольск, Красногорск, Химки, Железнодорожный, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Королев, Долгопрудный, Реутов, Пушкино. По данным Blackwood, за I квартал 2014 г.

средний уровень цен в новостройках Подмосковья в рублевом эквиваленте вырос на 3% и составил 77 320 руб. за кв. м. Однако цены в городах-спутниках Москвы превышают 100 000 руб. за кв. м.

Подмосковье требует референдум о запрете многоэтажной застройки

Объединившиеся в инициативную группу жители нескольких городов Подмосковья выдвинули предложение провести референдум о запрете на высотную застройку на региональном уровне. 

Инициаторами стали жители Кратово, которые столкнулись с планами строительства в их дачном посёлке двух 9-этажных домов под расселение пяти аварийных домов.

В Кратово нет домов выше четырёх этажей, а в случае возведения девятиэтажек население дачного посёлка вырастет на 900 человек.

При этом изначально было запланировано строительство 17-этажных домов, но жители протестами добились отмены такого проекта. 

Как сообщает «Москва.ру», на прошедшей 26 сентября встрече представители различных муниципалитетов Подмосковья объединились в инициативную группу. В неё вошли жители Люберец, Одинцово, Жуковского, Красково, Томилино, Кратово и ряда других городов и поселений.

Группа займётся подачей документов для вынесения на референдум вопроса о моратории на высотную застройку по Московской области.

Инициаторы идеи настаивают, что в Подмосковье не должны строить дома выше пяти этажей.

Они указывают, что во всех поселениях люди протестуют против «человейников», но механизм публичных слушаний не позволяет блокировать такое строительство. Именно поэтому решено объявить референдум. 

Член общественного совета Кратово Марина МОЗЖЕРОВА

То, что сейчас происходит с высотной застройкой в области — это катастрофа и экологическая, и демографическая. Раздувание безумного строительного пузыря приносит выгоду только инвесторам.

Для жителей сокращается количество зон отдыха, уничтожаются лесопарки, идёт уплотнительная застройка с чудовищной плотностью населения, при этом не строятся социальные объекты, рабочих мест нет, люди ездят на работу в Москву.

Для жителей Московской области инициатива о референдуме должна стать способом вывести проблему с муниципального на региональный уровень. 

Однако чтобы референдум состоялся, документы должны пройти проверку в областном избиркоме. А затем определением целесообразности займётся Московская областная дума. 

  • Одинцово входит в число городов России с самыми высокими домами. 
  • В Подмосковье запретили строить дома выше 9 этажей
  • 27-этажный корпус №4 в 8-м микрорайоне

Жители городов Подмосковья уже много лет требуют от властей ввести мораторий на многоэтажное строительство, которое стало одной из главных проблем региона. Но чиновники во главе с губернатором Воробьёвым остаются глухи к этим словам.

Более того, темпы появления «человейников» растут. «Стройка — это жизнь», — заявляет губернатор. И его подчинённые активно раздают разрешения на новые многоэтажные ЖК без социальной инфраструктуры. 

Вы поддерживаете запрет на строительство домов выше пяти этажей в Подмосковье?

88.214.236.20

В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Появилась просто отличная новость о том, что Минстрой подготовил стандарт, который запрещает строительство домов выше 9ти этажей.

«Высота застройки не должна превышать ширину улиц, а дворы по ширине должны быть больше или равны высоте окружающих домов», — пояснила директор проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева.

Также стандарт ограничивает ширину дворов – не более 60м.

То есть начали задумываться о комфорте жизни российских граждан.

Я очень рад подобной новости, наконец-то появляется возможность изменить облик города в лучшую сторону. Просто на себе прочувствовал все прелести жизни в разных домах и видел, как меняется город в худшую сторону с появлением новостроек большой этажности.

  • Я до 11 класса прожил в военном городке, где дома не превышали 5 этажей, где было много пространства возле домов, во многих были футбольные коробки и детские площадки.
  • После переехал в Подмосковье и жил в девятиэтажке, но район наш был большей частью застроен пятиэтажками и в каждом дворе были футбольные коробки, детские площадки, аллеи, проблем с парковкой машин никогда не было.
  • Уютный район города, где я жил до начала строительства своего дома:

Мой двор до переезда за город.В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Мой двор до переезда за город.

Здесь видна разница с соседней новостройкой рядом с нашим двором:

Гетто. И это ещё день, когда все уехали на своих машинах. Кто не помещается — ставят вокруг во всех дворах и на любых свободных участках земли.

Гетто. И это ещё день, когда все уехали на своих машинах. Кто не помещается — ставят вокруг во всех дворах и на любых свободных участках земли.

А потом что-то начало меняться в городе и начали его застраивать человейниками, стало больше машин, пешеходу передвигаться стало менее комфортно, во дворах этих человейников не пройти – кругом машины, много машин, стоят, едут. И это я знаю тоже на своём опыте, так как пока я строил дом, то пришлось год прожить в новостройке.

Вот двор, где я жил в новостройке:

Здесь я жил пока строил дом. Снова день и всех машин нет, но уверяю вас — вечером совсем другая история.В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Здесь я жил пока строил дом. Снова день и всех машин нет, но уверяю вас — вечером совсем другая история.

Весной ездил в Великий Новгород и прям получал удовольствие от прогулок по городу, в котором в основном преобладают дома не выше 5 этажей, даже новостройки, и это областной центр.

Вот такие дворики:

Дворы Великого Новгорода. Тихо и зелено.В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Дворы Великого Новгорода. Тихо и зелено.

А вот такие строят новые дома:

Новые дома Великого Новгорода.В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Новые дома Великого Новгорода.

Машин во дворах концентрация гораздо меньше, чем в таком же дворе, но с домом в 24 этажа.

Но считаю, что важно не только этажность понижать, но и квартирность. А то в последнее время модно делать крохотные квартиры-студии, из-за чего из любого дома можно получить густонаселённый.

Кто не понимает и не видит в чём проблема человейников, то советую посмотреть видео или почитать статьи Ильи Варламова.

Вот часть его снимков человейников:

Фото новостроек от Ильи Варламова.В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Фото новостроек от Ильи Варламова.

В вот Европейский опыт:

Как строят в Европе фото Ильи Варламова.

В россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажамиВ россии могут ограничить высоту новостроек 9 этажами

Как строят в Европе фото Ильи Варламова.

Очень хорошо пишет, много фото и видео на эту тему, особенно интересно про то, как стоят в других странах, у которых нам есть чему поучиться.

Вот пример его видео:

Надеюсь, что наши чиновники примут правильный закон и в наших городах будет комфортная городская среда.

Всем добра. Поддержите лайком мой канал ????????

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *