Такое рвение граждан обзавестись желанными квадратными метрами объясняется еще и желанием сэкономить. В некоторых случаях затраты сокращаются до 25-30 %, в настоящее время процент заметно ниже.
Однако кроме выгоды, данный способ покупки жилья связан с высокими рисками. Так, стоит ли покупать квартиру на стадии котлована или лучше воздержаться, поднакопить денег и приобрести готовое жилье? Взвесим все «за» и «против».
Особенности покупки квартир на ранних стадиях
Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.
Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.
Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.
Аргументы «За»
Экономия
Главный плюс в таком жилье заключается в возможности сэкономить. Стоит, правда, заметить, что квартиры ранних стадий уже не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент экономии достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли дотягивает до 25.
Покупателей волнует, насколько дорожает квартира от котлована до сдачи. По мнению аналитиков, рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию составляет 12-15 %. Это не очень много. Поэтому торопиться с покупкой квартиры нужно в недооцененных комплексах и в проектах, где планируется активный рост цен.
В жилых комплексах, где ожидается активное развитие (типа строительства новой ветки метро) или квартиры изначально выставляются с существенным дисконтом на рынке недвижимости, прирост в процентах может быть выше. Например, в одном из московских ЖК годовой рост цены составил 48 %, а за весь период строительства (2 года) вырос до 72 %.
Большой выбор
В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.
В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.
Разнообразный ассортимент
На первых этапах строительства выбор квартир гораздо шире, чем на более поздних стадиях. Первыми уходят самые доступные квартиры — небольшие по площади, типа, студий. Вслед за ними, с небольшим отставанием, следуют лоты с улучшенными параметрами. К концу продаж остаются малоликвидные или неликвидные жилые помещения.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Поэтому покупая квартиру на котловане, нужно быть готовым к тому, что переехать в новостройку получится не раньше, чем через 3 года.
Затраты на съемное жилье
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Покупатель сможет сэкономить 1 миллион рублей на аренде, но потратит на 1,2 миллиона рублей больше за все время действия ипотечного займа.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Процедура покупки квартиры на стадии котлована
В числе застройщиков попадаются мошенники, аферисты и просто неудачники. На первых этапах они красиво рекламируют свою стройку, а при реализации квартир используют схемы двойных продаж. Владельцами одного жилья могут стать сразу несколько человек.
Важно не терять голову от красивых фраз, а знать все юридические тонкости и формальности заключения договора долевого строительства.
Где найти информацию о застройщике
Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.
Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.
Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.
Необходимо проанализировать и цены на квартиры. Не рассчитывайте, что вам очень повезло, если вы обнаружили жилье по очень низкой стоимости. Успешная компания никогда не будет продавать квартиры ниже, чем они реально стоят.
Самым актуальным источником информации продолжают оставаться форумы дольщиков и их отзывы. На этих сервисах обычно вскрывается вся правда о застройщиках, особенно если были проблемы в процессе строительства: затягивание сроков, увеличение стоимости, дополнительные расходы. Там же можно найти сведения, как застройщик находил решения в конфликтных ситуациях.
Какие документы должны быть у застройщика
Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.
Необходимо будет удостовериться, что с документами в этой конторе все в порядке. Иначе, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после возведения МКД могут начаться большие проблемы.
Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:
- устав;
- свидетельство о присвоении ИНН;
- свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.
Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома.
Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома.
Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.
Должна быть у застройщика и вся проектная документация и государственная экспертиза.
С условиями договора нужно знакомиться не впопыхах, а в спокойной обстановке. Идеально, если вы покажете документ юристу.
Стройка жилых домов, в соответствии с законодательством, должна быть застрахована. Лучше, если в качестве страховщика будет известная компания.
Договор с застройщиком
Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.
Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.
К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.
Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.
Заключение
Выгодно ли купить квартиру на ранней стадии или нет — станет известно только в конце строительства. На сегодняшний день такое приобретение связано с большими рисками, поэтому лучше не спешить с такой серьезной покупкой.
Приобретать квартиру на стадии котлована можно в том случае, если проект ЖК перспективный, а квартиры в нем раскупаются со скоростью ветра.
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении о том, что лучше все же не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы в середине строительства.
Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?
Две истории
Ивановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора.
За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру. Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. А теперь проверим это утверждение расчетами.
Варианты в цифрах
Первый вариант расположен в ЖК «Томилино». Двухкомнатная квартира 57 кв. м, с кухней в 14 кв. м и жилой площадью 27,9 кв. м. Ключи придется подождать до 3 квартала 2021 года. Сейчас она стоит 4,2 млн руб. За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.
Сравним с аналогичным, но готовым жильем.
В соседних Люберцах расположенная в 17-этажке двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м (жилая – 31 кв. м, кухня – 13 кв. м) с отделкой и мебелью стоит 5,5 млн руб.
Еще в одном соседнем населенном пункте – поселке Октябрьском – есть масса предложений и по аренде. Максимально похожий вариант: двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м (кухня 10 кв. м, жилая площадь – 30 кв. м) с ремонтом в 19-этажной новостройке обойдется в 30 тыс. руб. в месяц.
Все три варианта очень похожи по инфраструктуре и расположению. До ближайшего метро «Котельники» в зависимости от пробок ехать примерно 10 минут.
Таким образом, купив готовую квартиру, можно за 2 года аренды (именно столько пришлось бы ждать ключи при покупке на этапе котлована) заработать 690 тыс. руб. (месяц мы заложили на поиски арендатора).
Из этой суммы мы вычтем затраты на коммунальные счета. При среднем значении в 5 тыс. руб. в месяц выходит, что за 2 года придется выплатить еще 120 тыс. руб. Итоговая сумма дохода от аренды – 570 тыс. руб.
Запомним эту цифру, она нам еще пригодится в нашем сравнительном анализе.
Как мы помним, разница между изначальной стоимостью квартир составляет 1,3 млн руб. С учетом оплаты ЖКУ и прибыли от аренды получаем конечный итог: новостройка все равно выходит дешевле на 730 тыс. руб.
Ипотечные переплаты
Отдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку. За основу взяли те же квартиры – в ЖК «Томилино» и в Люберцах.
Квартира, которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб. Предположим, что кредит берется на 5 лет, первоначальный взнос – 15%, а ежемесячный платеж – 76,7 тыс. руб.
Уже готовая квартира стоит 5,5 млн руб. При таком же первом взносе в 15% и той же ставке 10,5% сумма кредита составит 4,67 млн руб.
Строящееся жилье в плане ипотечных переплат выйдет на 325 тыс. руб. дешевле.
Но 5 лет и столь значительные ежемесячные выплаты – это, пожалуй, слишком оптимистично. Куда ближе к реальности – 7 лет и более скромные ежемесячные взносы.
Посчитаем.
В этом случае строящееся жилье обойдется дешевле на 460 тыс. руб.
И, наконец, давайте рассмотрим ситуацию с 15-летним ипотечным сроком, когда ежемесячные платежи будут еще более приемлемы.
В случае с 15-летним кредитом разница между покупкой строящегося и готового жилья составит 1,09 млн руб. в пользу стройки.
Динамика стоимости
«Каждый месяц цена поднимается на 1,5-2%, и это связано со стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше и цена. Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6%. Спустя полгода после ввода в эксплуатацию появляется возможность оформить квартиру в собственность, тогда цена прибавит ещё 3-4%».
Кроме того, существуют и определенные трамплины для роста. Самый яркий пример – метро: если станция только строится, это одна цена, но как только станция открывается, стоимость на расположенную рядом недвижимость резко вырастает до 10%.
Итог
Итак, вернемся к Ивановым и Петровым. Первые купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 24% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать с момента заключения договора до окончания строительства. А Петровы все это время сдавали свою квартиру и, как мы помним, им удалось заработать 570 тыс. руб.
Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. Но с учетом первоначальной разницы между покупкой – 1,3 млн руб., переплат по кредиту и даже с учетом сдачи в аренду покупка готового жилья значительно уступает покупке квартиры на этапе котлована.
В итоге, новостройка выгоднее готовой квартиры на 1,8 млн руб. – это цена еще одной комнаты. Кстати, почему бы не рассмотреть тогда покупку трехкомнатной квартиры?
еще о новостройках
Копить или купить?
На стадии котлована или готовую? Когда на самом деле выгодно покупать жильё
Вложить деньги и подождать, пока построится дом, или накопить и купить уже готовую квартиру? Это один из самых распространённых вопросов у тех, кто собирается приобрести квартиру в новостройке.
Разумеется, большинство ориентируется на цену. Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована.
Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки.
Так, по наблюдениям экспертов, чаще всего выигрывает покупка жилья на стадии котлована.
Как отмечает аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов, на ранней стадии строительства цены за метр жилья в среднем на 15–20% ниже, чем на стадии сдачи объекта.
В некоторых особо удачных проектах эта разница иногда доходит до 60%. Например, в домах, которые оказались в пешей доступности от новых станций метро и МЦК.
— Заранее узнать размер дисконта зачастую невозможно, поскольку продажная цена на “котлован” установлена на глаз самим застройщиком, а финальная цена в день сдачи проекта — это уже рыночный ценник, который зависит от стоимости соседних проектов, спроса на квартиры, размера ипотечной ставки в стране и множества других факторов. Она может оказаться не сильно выше или даже ниже, чем была на “котловане”, — рассказывает Валерий Емельянов.
Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что помимо низкой цены немаловажную роль при покупке ещё строящегося жилья играет широкий ассортимент лотов.
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Однако минусы у покупки строящегося жилья также имеются. Основой из них — риск, что проект не будет сдан вовремя. Валерий Емельянов говорит, что больше половины новостроек не укладываются в обещанный дедлайн и сдаются на три-шесть месяцев позже заявленной даты.
— Выходит, что покупателю может быть безопаснее придержать деньги на счёте в банке до самой сдачи проекта (в среднем дома строятся по два-три года), и за это время сумма на вкладе вырастет на те же 15–20%, на которые подорожала бы строящаяся квартира.
Эта стратегия уместна, если у покупателя изначально есть вся сумма и он не собирается покупать жильё в ипотеку, — говорит аналитик ИК «Фридом Финанс». — В случае с ипотекой сэкономить можно не только на цене, но и на процентах. Покупатель может зафиксировать ставку, пока она в России низкая, на много лет вперёд и не ждать завершения строительства.
В случае если в семье покупателя рождается второй ребёнок, ему вдвойне выгоднее так сделать, ведь льготная ставка будет от 5 до 6%.
В пользу готового жилья Дмитрий Таганов отметил возможность увидеть выбранный лот в реальности, а также в готовую квартиру можно достаточно быстро переехать, особенно если она с отделкой. Из минусов оказался рост стоимости жилья как минимум на 10%.
Можно ли сегодня заработать на инвестициях в квартиру на котловане? — Финансы на vc.ru
Инвестиции в покупку квартиры на котловане для перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию становятся опасными для инвесторов. Если раньше они приносили доход почти на каждом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь маленькая часть ЖК. Почему так происходит? Какие ЖК и квартиры для инвестиций выбирать, чтобы заработать, сегодня? Ответы в материале
Своим опытом делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, девелопер, руководитель проекта о доходной недвижимости «РЕНТАВЕД»
Действительно, сегодня прибыльными остается небольшое количество жилых проектов, сочетающих в себе ряд параметров таких, как интересная локация, правильная концепция, высокое качество строительства, а главное – небольшое количество квартир в доме.
Основная причина, вопреки большому количеству мнению, которые можно встретить в интернете и СМИ, – это не переход отрасли жилого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета. Это, несомненно, оказало влияние, однако не настолько фундаментальное.
Во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, «запаслись» проектами, которые по-прежнему можно реализовывать по старой аккредитивной схеме.
Во-вторых, они все еще заинтересованы в относительно равномерных продажах в ходе всего этапа строительства, так как это позволяет получить более выгодные условия по финансированию от банка и понизить процентную ставку.
К главным факторам, снижающим вероятность получения дохода от инвестиций в покупку квартиры на нулевой стадии строительства, инвестор относит:
- Большой объем нереализованных квартир в портфелях застройщиков.
- Высокий уровень «котлованных» цен
Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его квартиру неконкурентоспособной по стоимости.
К примеру, в 2018 году инвесторы приобрели в одном московском ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за квадратный метр.
До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса.
Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим.
Так квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр.
Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.
Схожая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге. Рост средней цены на новостройки в Северной столице за год составил всего 6% – 116,5 тысяч за «квадрат» в I квартале 2020 года против 110 тысяч за тот же период 2019. С точки зрения доходности покупка на котловане принесла бы не больше, чем банковский депозит, который является гораздо менее рисковым инструментом капитализации инвестиций.
Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно, не стоит инвестировать в проекты массовой застройки!
Чем больше возводится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500.
Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+».
Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка.
Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых.
Ярким примером среди недавно реализованных кейсов, когда инвесторы, войдя в жилой проект на стадии котлована, хорошо заработали, является проект «Дом Серебряный бор» в Москве.
На нулевой стадии строительства квадратный метр в ЖК стоил порядка 200 тысяч рублей, а в момент ввода дома в эксплуатацию рыночная цена выросла до 450 тысяч.
Котлован теряет популярность: больше половины московских покупателей выбирают готовые новостройки
Спрос на рынке новостроек Москвы и Московской области активно смещается в сторону готовых жилых комплексов. Дело в том, что в связи с переходом отрасли на проектное финансирование, разница в стоимости жилья на котловане и готовых ЖК существенно сократилась. По данным «Инком-Недвижимость», сейчас она составляет всего 10%.
Предложение
За прошедший год доля проектов на начальной стадии строительства выросла в «старой» Москве на 24 п.п., до 44% предложения. При этом на присоединенных территориях она снизилась на 16 п.п., до 8%, а в Подмосковье – на 5 п.п., до 12%.
«Значительное увеличение в Москве доли проектов на уровне котлована во многом связано со стартом продаж новых очередей существующих ЖК, – комментирует заместитель директора Департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. – Уменьшение их числа в ТиНАО и области объясняется придерживанием новых проектов с целью создания дефицита и стимулирования спроса».
Доля объектов на этапе монтажа этажей за год выросла во всех локациях столичного региона. Максимальный подъем был зафиксирован в Новой Москве – с 31% до 55% предложения. В прежних границах столицы процент ЖК в средней стадии готовности увеличился на 11 п.п., до 36%, в Московской области – на 10 п.п., до 33%.
«Рост доли проектов на этапе строительства является следствием выхода новых ЖК в 2019 году и слабых темпов их реализации на уровне котлована, – объясняет Валерий Кочетков.
– Эти объекты появились на рынке уже после введения эскроу-счетов и проектного финансирования, т.е. по новой бизнес-модели, без «бесплатных» денег дольщиков.
Стоимость жилья в таких ЖК на этапе котлована была не столь привлекательной, как к тому привыкли покупатели, что и привело к сниженным показателям продаж».
Процент проектов на стадии отделки либо уже введенных в эксплуатацию в регионе серьезно сократился, в первую очередь – в «старой» Москве (с 55% до 20% предложения). В Подмосковье уменьшение оказалось не столь ощутимым (с 60% до 55%), а на присоединенных территориях оно составило лишь 8 п.п. (с 45% до 37%).
«Введенные в эксплуатацию ЖК начали активнее продаваться после выхода проектов с эскроу-счетами, т.к. разница в цене между готовым жильем и новостройкой на уровне котловане стала терять свой вес, – говорит Валерий Кочетков.
– Примечательно, что в прошлом году мы наблюдали обратный процесс, когда доля проектов на стадии отделки заметно росла: тогда застройщики торопились довести свои дома до 30%-ной готовности, позволяющей им работать без перехода на эскроу».
Спрос
Востребованность проектов на стадии котлована за прошедший год демонстрировала разнонаправленную динамику в зависимости от локации. В прежних границах Москвы она сократилась на 2 п.п., до 16% продаж, в ТиНАО осталась прежней (20%), в области выросла на 6 п.п., до 10%.
По словам экспертов компании, такие изменения отражают колебания настроений потенциальных покупателей: с одной стороны, приобретение через эскроу дает им больше уверенности, а с другой, после реформы долевого строительства в зоне риска находятся до 30% игроков рынка недвижимости.
Популярность объектов на этапе монтажа этажей за год уменьшилась во всех локациях столичного региона. В «старой» Москве она снизилась на 14 п.п., до 20% сделок, на присоединенных территориях – на 15 п.п., до 25%, в Подмосковье – на 2 п.п., до 12%. В то же время спрос на готовые московские ЖК увеличился на 16 п.п.: теперь их выбирают 64% покупателей вместо 48%.
В Новой Москве введенные в эксплуатацию проекты стали популярнее на 15 п.п., сегодня на них приходится 55% сделок. Лишь областные готовые ЖК потеряли 4 п.п. спроса, но и это не помешало им остаться уверенными лидерами: продажи в таких комплексах составляют 78% сделок на «первичке» в Подмосковье.
«Предпочтения покупателей почти повсеместно смещаются в сторону готового жилья, – подытоживает Валерий Кочетков.
После реформы долевого строительства разница в стоимости квартир в ЖК на стадии котлована и в построенном доме сократилась примерно в два раза, до 10%.
Думаю, что со временем доля клиентов, выбирающих жилье в готовых проектах, может еще возрасти.
Хотя, конечно, ключевую роль в трендах на рынке в ближайшее время будет играть социально-экономическая повестка, которая пока очень противоречива».
- Чем слабее рубль, тем сильнее ажиотаж на рынке новостроек – взгляд застройщика
- «Причин для снижения цен на новостройки практически нет»
- эксперты «Инком-Недвижимость» специально для Новострой-М
Дата публикации 22 марта 2020
Рост цен на новостройки загоняет покупателей в котлован
По данным «Метриум», этим летом четверть всех ДДУ было заключено на покупку жилья на стадии котлована. Для сравнения прошлым летом этот показатель составлял — 23%, а в первом квартале 2019 года – всего 16%.Таким образом, по мере приближения к «экватору» 2019 года (переходу на новые правила) спрос на квартиры на котловане увеличился, отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.Аналогичные данные называют и в агентстве недвижимости «БОН ТОН». По итогам второго квартала, на этапе нулевого цикла приобретается большая часть квартир — 24,3% от совокупного спроса. На втором месте — предложение в стадии фасадно-монтажных работ (21,8%), на третьем – в процессе монтажа первых этажей 16,7%. Причем, доля квартир на этапе котлована является наибольшей в бизнес-и премиум-классах – по 38% и 45% соответственно, отмечает гендиректор компании Наталия Кузнецова.
Увеличение доли сделок на ранних этапах строительства в Московском регионе связано с подорожанием квартир в новостройках. «Последние 12 месяцев на рынке устойчиво растут цены и покупатели стремятся найти для себя наиболее доступные варианты. Причем аналогичная тенденция наблюдается и в большинстве крупных региональных центров», — отмечает Алексей Попов.
По данным ЦИАН, если в 2018 году новые корпуса в «старой» Москве выходили в среднем по 185 тыс рублей за кв м, то в этом году уже по 192 тыс рублей.
В Новой Москве и области прирост цен нового предложения на котловане еще заметнее: со 109 до 129 тыс рублей за кв м в Новой Москве и с 76 до 86 тыс рублей за кв м в Подмосковье. По разным оценкам, за год квартиры в новостройках подорожали на 7-10%.
Причем новые жилые проекты с использованием эскроу-счетов выходили на рынок дороже, чем новостройки, где действовала старая схема. Разница, по подсчетам «Метриум», могла достигать 14%.
В Новой Москве доля «котлованных» сделок ожидаемо снижается, так как в этой части агломерации в последние кварталы выходит все меньше нового предложения. Новые разрешения на проекты в ближней части Новомосковского округа в последнее время выдаются неохотно, поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН.
Также увеличению сделок на этапе котлована способствовал инвестиционный интерес, добавляет управляющий партнер компании «Метриум». «Инвесторы проявляли особенную активность ввиду вступления в силу поправок в 214-ФЗ, планируя заработать не только по мере роста стадии готовности объекта, но и за счет общего увеличения цен из-за перехода на новую схему финансирования», — поясняет она.
При этом, по оценкам «Метриум», больше всего сделок приходится на квартиры на этапе монтажных работ — это 46% продаж. Это в своем роде «золотая середина» с точки зрения цены и качества.
Стоимость кв м еще не достигла максимума, при этом до ввода в эксплуатацию остается примерно год.
Это особенно актуально для тех, кто выплачивает ипотеку и одновременно арендует жилье, отмечает Мария Литинецкая.
В ГК ФСК (входит в число крупнейших застройщиков), напротив, говорят, что большая доля сделок приходится на квартиры на начальных стадиях – достигая 50-70% в зависимости от проекта.
«По сравнению с прошлым летом и началом года разительной динамики в расслоении спроса не зафиксировано, доля сделок на нулевом этапе остается стабильно высокой. Основная причина проста – это более доступная стоимость на старте», — поясняет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Главный плюс покупки жилья на стадии котлована – низкие цены. Предлагая такую стоимость, девелопер «платит» дольщику за риски.
Пока основная часть застройщиков работает по старым правилам, покупатель может и дальше экономить, так как издержки на проектное финансирование не приходится закладывать в стоимость жилья.
Согласно данным московских властей, застройщики только 25% новостроек перешли на эскроу-счета. По оценкам ДОМ.РФ, в целом по стране с использованием эскроу строится порядка 12% жилья. К концу года показатель должен вырасти до 25%.
Пока эксперты не отмечают существенного сокращения ценовой разницы между квартирой на этапе котлована и готовым жильем. Текущая дельта варьируется в пределах 15-20%, в зависимости от класса проекта, говорит Ольга Тумайкина.
Тотального снижения не произошло, она немного скорректировалось в сторону уменьшения до 10-15% по ряду проектов.
Тем не менее, все зависит от проектов: в наиболее ликвидных и хорошо узнаваемых она снизилась, в остальных – осталась на уровне прошлого года.
По оценкам «Бон Тон», сейчас разница в цене между котлованом и завершающими стадиями в комфорт-классе составляет 10%. Средняя цена квадратного метра на нулевом цикле равна 156 тыс рублей, на стадии ввода – 172 тыс рублей.
Таким образом, квартира в 40 квадратов на нулевой стадии обойдется 6,2 млн рублей, в финале – 6,8 млн рублей, экономия – 600 тыс рублей. Плюс к этому добавить рост цен на новостройки в целом – выгода будет еще существеннее. В бизнес-классе эта разница составляет в среднем 15%.
Стоимость предложения на нулевом цикле — 217 тыс рублей за кв м, на стадии ввода – 256 тыс рублей за кв м. В данном случае экономия – в районе 1,5 млн рублей.
При этом, вполне ожидаемо, что с переходом на новую модель эта разница постепенно будет сокращаться. Для застройщика закрывается доступ к средствам дольщиков – деньги остаются на эскроу-счетах до полной готовности объекта. Девелоперам приходится строить проекты на собственные или заемные средства. Поэтому риски покупки на котловане сведены к нулю.
«Соответственно, возникает логичный вопрос: продолжат ли сами застройщики выводить объекты на начальной стадии? Есть вероятность того, что инвесторы будут выходить с новостройками, как минимум в средней стадии строительной готовности, чтобы продать их дороже, так как приходится компенсировать расходы на привлечение проектного финансирования», — полагает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.
Финансовая модель реализации по эскроу-счетам не предполагает скачкообразного роста, что касается как цены, так и объемов реализации. В среднем данный механизм настроен на постоянный приток покупателей с учетом более высокого ценового уровня.
По мнению Наталии Кузнецовой, при новой финансовой модели старт продаж на стадии котлована не будет сопровождаться ажиотажным спросом в силу увеличения ценовой базы. В режиме продаж по эскроу-счетам потребителю не выгодно заходить в проекты на нулевом цикле, поскольку разница в цене не будет компенсировать риски недостроя.
Прогнозируемо разница постепенно будет сокращаться, соглашается коммерческий директор ГК ФСК. При этом, надо учитывать и другой немаловажный фактор – фактор покупательской способности, отмечает она. Согласно данным Росстата, доходы россиян уже несколько лет продолжают сокращаться.
Пока что заметных изменений на рынке не произошло. В среднем цены в готовых домах «от застройщика» на 30% дороже, чем в аналогах на котловане, год назад разброс был похожим, говорит Алексей Попов.
«Московский рынок новостроек достаточно консервативен, для ухода с рынка «премии за стадию» должно пройти несколько лет, чтобы покупатели адаптировались к новой схеме реализации квартир», — считает он.
Сейчас многие покупатели совершают сделки, в том числе под влиянием информационного фона («покупайте сейчас, пока не стало дороже»).
По этой причине в среднесрочной перспективе сохранится и активность покупателей сегменте новостроек на ранних стадиях строительства: там лоты дешевле, что является одним из ключевых факторов принятия решений, и разброс цен внутри строительного цикла новостройки.