Строители земли
«Покупайте землю: ведь ее уже больше никто не производит» — с афоризмом Марка Твена трудно не согласиться. Но есть градостроители, готовые его опровергнуть: они буквально делают сушу вместо воды, создавая площадки для районов в больших городах.
Намыв земли — технология не новая, она используется во всем мире. Она основана на принципе, хорошо известном каждому ребенку: если в воду насыпать много песка, получится участок суши. Именно так и образуют намывные территории: суша наращивается песком, который взят в водоеме на достаточном отдалении от берега, чтобы образовавшееся углубление спустя время не нарушило целостность намыва.
В маркетплейсе недвижимости «М2Маркет» рассказывают, что таким образом мегаполисы обычно решают две проблемы. Первая — перенаселенность: намывные территории снижают плотность и способствуют развитию района. Вторая — создание уникальной локации.
Яркая иллюстрация — знаменитые Пальмовые острова в Дубае — искусственно созданный архипелаг из трех островов, повторяющих форму пальм.
На них расположены отели, виллы, коммерческая инфраструктура. Неудивительно, что архипелаг сразу превратился в визитную карточку города.
Другой пример создания намыва — остров Пеберхольм в Дании. Это место, где мост, соединяющий Данию и Швецию, переходит в подземный тоннель. Но на самом искусственном острове было решено сделать заповедную экозону — позволить природе его освоить. Остров имеют право посещать только биологи не чаще раза в год.
Морской фасад
Васильевский остров, место обитания интеллигенции и романтиков, расти в сторону залива начал в советские годы. Правда, технология намыва тогда была несовершенна, и часть песка уплывала обратно в залив.
В 2006 году начался масштабный проект намыва Васильевского острова в сторону Невской губы — «Морской фасад». Именно он дал старт нескольким этапам намыва. Интересно, что, запуская этот проект, реализация которого продолжается по сей день, градостроители решали сразу обе проблемы — и перенаселения острова, и создания новой локации.
«На Васильевском острове не хватает земель, которые были бы коммерчески перспективными, — рассказывает управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Андрей Кугий. — Еще одна причина — тогдашняя городская администрация в лице Валентины Матвиенко стремилась создать морской фасад города».
На сегодняшний день намыто около половины территории, открыт Морской порт, построены жилые кварталы комфорт-класса и возводится несколько жилых комплексов, в том числе бизнес-класса.
Проекты на намыве
Сегодня на намывных территориях работают девелоперы Группа ЛСР, Seven Suns Development, Glorax Development и «Лидер Групп». Первопроходцем был застройщик Seven Suns Development с проектом «Светлый мир “Я — Романтик”» — квартал сдан и заселен.
ЖК «Светлый мир “Я – Романтик”»
На намыве девелоперам пришлось столкнуться с непредвиденными сложностями: город, который изначально должен был подводить коммуникации, предложил выполнить эту работу самим застройщикам.
Остальные проекты пока в стадии строительства. К ним относится масштабный ЖК бизнес-класса «Морская набережная. SeaView» ЛСР: часть домов расположена на первой линии, у воды, — почти все квартиры в них видовые.
ЖК «Морская набережная. SeaView»
Еще один ЖК комфорт-класса — «Светлый мир “Тихая гавань”» от Seven Suns — продолжение уже построенного проекта. Кроме того, возводится «Гавань Капитанов» от «Лидер Групп», объединяющая несколько ЖК комфорт-класса («Магеллан», «Колумб», «Нахимов»). И амбициозный проект бизнес-класса от Glorax Development ЖК Golden City, совместивший необычную локацию и интересную архитектуру.
ЖК Golden City
Блеск и нищета Васильевского
Казалось бы, Васильевский остров, залив, редкие виды и близость исторических кварталов — жилье здесь должно стоить недешево — по крайней мере, не ниже средней цены на рынке. Но это не так.
Намывные территории пока не развиты, а люди, которые здесь уже живут, не очень довольны: они жалуются на отсутствие элементарной социальной инфраструктуры, транспортные проблемы и близость ЗСД.
Поэтому пока стоимость метра жилья в проектах у магистрали невысока: это комфорт-класс. Другое дело — проекты у воды.
«Если сравнивать Россию с Голландией или другими развитыми европейскими странами, где осуществляются такие проекты, то у нас ценник на жилье, построенное на намывных территориях, в три-четыре раза ниже, чем там. Но такое жилье ценится. Люди во всем мире хотят иметь в своей квартире хорошие видовые характеристики, смотреть не в окно соседу, а на какую-то меняющуюся картину, перспективу. И люди готовы за это платить».
Андрей Кугий,управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Сегодня построенные на намыве кварталы похожи на участки отдаленных «спальников» вокруг города, где выезд из района становится настоящим испытанием, а до ближайшей аптеки нужно ехать на автобусе. Но шансов стать развитым районом в короткие сроки у намыва гораздо больше, чем у окраин, считают эксперты.
«Инфраструктура на намыве недостаточно развита, — признает Андрей Кугий. — В первую очередь это касается улично-дорожной сети, которую должен создавать город, а не застройщики. Недостаточно там и объектов социальной инфраструктуры. Но постепенно в течение двух-трех лет эта сфера будет развиваться».
ЖК «Магеллан»
В «М2Маркет» приводят пример: в 9-м квартале проекта Golden City от Glorax Development, где вот-вот начнется строительство, запланирован встроенный детский сад. Также проект предусматривает возведение школы.
Соседи-застройщики тоже запланировали объекты инфраструктуры. Так, в квартале ЛСР «Морская набережная» появятся четыре детсада и три школы.
«В ближайшие три-четыре года этот район будет обеспечен всеми необходимыми объектами инфраструктуры — это абсолютно точно», — утверждает Андрей Кугий.
В каком-то смысле гарантом развития территории выступают и проекты у воды: «Морская набережная. SeaView» и Golden City. Это важные для имиджа застройщиков проекты, которые вряд ли останутся без инфраструктуры и благоустройства.
Останется ли первая линия первой?
Критиков намыва до сих пор беспокоит проблема первой линии. Сформулировать ее можно так: где гарантия, что, купив жилье с видом на залив, ты через 10 лет не окажешься в центре квартала, на второй, а то и третьей линии?
Ведь еще несколько лет назад видом на залив наслаждались гости отеля «Park Inn Прибалтийская», который стоял у самой воды.
Сегодня перед ним выросли несколько ЖК, перед теми строится еще несколько кварталов, а дальше, за парком, возводится «Морская набережная».
Планы города тоже меняются быстро: сначала на намыве собирались возводить небоскребы, затем отдали земли под жилье, сократив транспортную составляющую, а коммуникации предложили провести самим застройщикам. Где гарантии, что вскоре намыв не продолжится?
«Насколько мне известно, намывать территории внутри дамбы уже нельзя — в противном случае будет нарушена система водоизмещения залива, — говорит Андрей Кугий, — а что будет через 30–50 лет, никто не знает. Но в ближайших планах продолжения намыва нет».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Структура сделки «Группы ЛСР» с «Терра Нова» не раскрывается. Год назад Сбербанк (фактический владелец «Терра Нова») объявил торги по продаже по сути всего проекта намыва.
За 4,5 млрд рублей были выставлены уступка прав (требований) банка к АО «Терра Нова» и акции DISERION LTD (единственный акционер «Терра Нова»). Обеспечением по ним был назван 51 земельный участок под жилую и коммерческую застройку общей площадью 237,7 га.
Новый собственник должен был получить и права на дебиторскую задолженность в размере 5,6 млрд рублей от компаний, которые ранее приобрели права на застройку и еще не рассчитались по договорам.
Аукцион заявили на ноябрь, к лоту присматривались все крупнейшие застройщики Петербурга и федеральные девелоперы («Группа ЛСР», ПИК, Setl Group, «Эталон», ФСК и др.), однако накануне подведения итогов его отменили. О причинах такого решения представители банка публично не сообщали.
Стройки на песке
Проект создания жилого квартала на намывных территориях площадью 476 га в акватории Невской губы стартовал в 2006 году, когда город продал права на его реализацию ЗАО «Терра Нова». Итоговая цена составила $5,355 млн при начальной $5,1 млн.
По курсу на тот момент (26 рублей) это менее 140 млн рублей.
Компания–победитель АО «Терра Нова» была связана с бывшим депутатом Госдумы миллиардером Виталием Южилиным (№ 71 в Рейтинге миллиардеров «ДП»), которому сегодня принадлежит доля в крупнейшем контейнерном портовом операторе России Global Ports.
В 2018 году в рамках погашения задолженности «Терра Нова» перешла под контроль Сбербанка, кредитовавшего деятельность девелопера. После отмены торгов осенью прошлого года участники рынка предполагали, что банк может попробовать застроить намыв самостоятельно.
Деловой намыв
Но в итоге Сбербанк, как следует из сделки с ЛСР, решил оставить за собой лишь часть земель.
Как стало известно в начале этого года, он планирует построить себе штаб–квартиру в деловой части намыва, где соберёт все городские офисы, работающие сейчас на разных площадках.
Проект недавно обсуждался на встрече Александра Беглова с председателем Северо–Западного банка Сбербанка Виктором Вентимилла Алонсо. По итогам встречи было объявлено, что на разработку концепции объявят международный конкурс.
Намыв на Васильевском острове также называют в числе потенциальных площадок для строительства офисов различных структур ПАО «Газпром», но официальных заявлений на этот счет газовый монополист никогда не делал.
Напомним, что в 2018 году ходили разговоры о возможном строительстве на создаваемой суше кампуса СПбГУ, однако из–за ограниченной площади от этой идеи отказались.
Также обсуждались варианты создания делового квартала — аналога «Москва–Сити», но этот проект потребовал бы серьёзных инвестиций, в том числе из городского бюджета. В итоге пока что застройка этой территории ограничивается жилыми кварталами.
Помимо «Группы ЛСР» на намыве уже работают Seven Suns Development, «Лидер групп» и Glorax Development, которая, правда, планировала кроме жилья построить здесь офисные площади.
Комфорт и высокий
Сейчас на намывных территориях Васильевского острова реализуется три жилых комплекса, позиционирующихся в сегментах комфорт и высокий комфорт, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». На протяжении последних 3 лет доля локации в городском спросе оценивается в 3%.
Спрос со стороны покупателей к объектам на намыве стабилен. Средняя цена предложения на начало сентября составляла 139,4 тыс. руб. / м2, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте комфорт. Минимальные бюджеты: студии от 3,27 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 4,61 млн.
За 2019–2020 годы прирост цены в локации составил +36%.
У воды, но без дорог
К сильным сторонам территории застройщики традиционно относят расположение на Васильевском острове у самой воды, к слабым — отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры. Изначально обязательства по ним были возложены на городские власти, но чиновники изменили условия.
Несколько лет назад Смольный грозился даже расторгнуть договор на создание намыва, вынуждая застройщиков активнее участвовать в строительстве дорог, садиков и школ. Однако угрозу в жизнь не воплотили. Вопрос с социальной инфраструктурой сейчас постепенно решается, но неспешно. В марте этого года на ул.
Вадима Шефнера открылся первый детский сад. К 2021 году появятся ещё два, в этом году начнётся строительство первой школы. В долгосрочной перспективе здесь должна появиться станция метро «Морской фасад».
В Отраслевой схеме развития метрополитена сроки её запуска обозначены как «после 2030 года», но в прошлом году главный архитектор «Ленгипрометротранса» Дмитрий Бойцов заявил, что ожидать её стоит не раньше 2045 года.
Ресурсы «Группы ЛСР» и планы по строительству штаб–квартиры Сбербанка могут сдвинуть вопрос с развитием инфраструктуры, включая строительство подземки, с мёртвой точки, уверены эксперты.
«Группа ЛСР» много лет вела переговоры по покупке прав на намыв, всё шло к этой сделке. По северной части было много нюансов по договорённости с городом касательно инфраструктуры.
Можно предположить, что договорённости с городом, комфортные для девелопера, достигнуты, иначе проект оказался бы для покупателя экономически непривлекательным. Ведь покупают не готовые участки, а право намыва.
Требуются колоссальные затраты на то, чтобы эту землю создать, обеспечить необходимой инфраструктурой, прежде чем можно будет начать строить. Благо у ЛСР есть южная часть намыва, которую предстоит застраивать ещё много лет, запараллелив работы в северной и южной частях.
Реализация проекта займёт длительное время, и мощности можно будет переводить с одного участка строительства на другой. Компания обеспечит себя большим объёмом работы, выручки и загрузки мощностей на все эти годы.
Хотелось бы, чтобы здесь был создан качественный проект, поскольку речь идет о жемчужине намывных территорий: здесь самые привлекательные виды на арену, на «Лахта Центр», зелень островов и пр. К моменту начала строительства северной части южная будет преимущественно заселена и обеспечена всей необходимой инфраструктурой, что изменит имидж района — с нового квартала многоэтажной застройки на комфортное место для проживания на берегу залива, рядом с центром.
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International Санкт–Петербург
Застройка северной части Васильевского острова Санкт–Петербурга — знаковый проект не только для «Группы ЛСР», но и для всего города.
Ведь это, пожалуй, последняя возможность построить в Питере квартиры с такими потрясающими, уникальными видовыми характеристиками.
Гордимся тем, что именно наша компания будет способствовать развитию в Санкт–Петербурге мировых трендов, передовых намывных технологий.
Андрей Молчанов
генеральный директор ПАО «Группа ЛСР»
Чем больше территория у одного застройщика, тем лучше, потому что в таком случае можно реализовать проект комплексной застройки.
«Группа ЛСР» — одна из самых профессиональных девелоперских компаний Петербурга, и то, что она получила эту значительную территорию, — хорошая новость.
На мой взгляд, было бы желательно провести архитектурный конкурс на разработку концепции по будущему проекту. Но никаких обязательств у застройщика на этот предмет согласно действующему законодательству нет.
Святослав Гайкович
руководитель АБ «Студия–17»
В контексте
Вторая серия создания намыва на Васильевском острове — это повторение всех тех рисков, и угроз, и переживаний, которые были в первой серии. Неудобства для местных жителей, рост нагрузки на транспортную инфраструктуру, неблагоприятные экологические последствия.
Это — специфика всех строек, ведущихся в плотной городской застройке, усугублённая в данном случае намывными работами. Однако есть уникальная особенность. Если ЛСР не будет продавать участки, а застроит всё сама, это будет крупнейший по размеру территории проект одного застройщика в знаковом для города месте. И дело здесь не в рекордах и не в амбициях представителей отрасли.
Самое дорогое, ценное и уникальное, что есть в архитектуре Петербурга, — не отдельно взятые домики, по большей части вторичные по отношению к настоящим европейским, а его ансамбли.
Уникальная гармония, которая возникает только тогда, когда всё пространство создается по единому замыслу, не считающемуся ни с ценой, ни с прагматической целесообразностью, но лишь исключительно с эстетическими представлениями автора и немного — с идеологией, которая в эту территорию закладывается.
Из условий следует, что такие ансамбли может создавать только государство на государственной же земле.
Имперский и советский период сформировали тот облик города, которым мы так гордимся и к которому в свободной рыночной экономике не можем добавить ничего, сопоставимого по ценности.
Поскольку каждый собственник участка стремится выжать из него максимум дохода, ограничиваясь лишь градостроительными регламентами. И руководствуясь представлениями о том, что должно понравиться покупателям, заставляя жадных архитекторов проектировать разные «купеческие» домики.
Вместе с тем примеры по крайней мере попыток ансамблевой коммерческой застройки были — Новый Петербург начала прошлого века Ивана Фомина на пустырях острова Голодай. И хотя он почти не реализовался — но вошёл во все учебники.
Таким образом, у ЛСР появляется шанс создать ансамбль в знаковом месте, который сформирует морской фасад Петербурга.
Правда, для этого нужно чуть–чуть больше, чем провести открытый архитектурный конкурс среди членов Градсовета и пары приглашённых для приличия иностранных звезд, поставив им в задачу вписать домики в высотный регламент и максимально разрешённую коэффициентом использования территории площадь. Результаты такого конкурса всё равно приведут к формированию муринских кварталов, только с чуть более дорогой отделкой.
Нужна смелость пожертвовать деньгами и будущими квадратными метрами ради пространства. Но это задача очень сложная. Почти на грани фантастики.
Антон Мухин
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Что не так с намывными территориями и почему жители против?
Панорамные виды на залив и полное отсутствие дорог, больниц и школ. Peterburg2 разбирался, почему вокруг намывных территорий столько шума, чего хотят жители и какая позиция у застройщиков.
(Г.Поляков/Интерпресс)
Предыстория
Намывные работы в Петербурге ведутся практически с первых дней основания города. Первоначальные причины – борьба с заболоченной местностью, затем – с наводнениями, затем – укрепление берегов.
Затем намывные территории стали рассматривать как возможность для жилого строительства. Улицы за метро «Приморская», Новосмоленская набережная с высотными зданиями по обеим сторонам реки, парк 300-летия тоже стоят на намывных землях.
Представитель «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова в х изданию «Петербургский дневник» отметила, что современные технологии делают строительство на намывных территориях совершенно безопасным: «Главное, чтобы вновь образованные грунты консолидировались, обрели стабильность, уплотнились и имели предсказуемую и надежную несущую способность».
Освоение территории в западной части Васильевского острова получило свое развитие относительно недавно – в 2006 году.
Первые ЖК на Василеостровском намыве сдали в эксплуатацию в 2016 году: это первая очередь ЖК «Светлый Мир „Я-Романтик“» (Seven Suns Development), ЖК «Капитан Немо» («Лидер Групп»).
Продолжается строительство ЖК Golden City (Glorax Development) и «Морская набережная» («ЛСР»).
Была ещё идея сделать намыв в районе Сестрорецка, но она так и не реализовалась: Смольный не захотел вкладываться в подготовку инженерной инфраструктуры, и проект в итоге оказался крайне невыгодным.
Что случилось сейчас
Группа ЛСР в 2020 году за 3 млрд рублей приобрела право на создание намыва на Васильевском острове и последующую его застройку, выкупив проект у компании «Терра Нова».
В конце февраля стартовало общественное обсуждение возведения северной части намыва. К 2026 году здесь появится почти 163 га, для чего потребуется 9,5 млн кубометра насыпи.
К 2034 году территорию застроят жильем, деловыми и социальными объектами, общественными зонами.
Намыв является одной из перспективных локаций: престижный Василеостровский район, двадцать минут до исторического центра, рядом находится выезд на ЗСД, панорамные виды. За 2020 год квартиры на намыве подорожали на 35%. На рынке новостроек самый бюджетный здесь вариант обойдется в 4,5 млн рублей за студию.
Территория намыва привлекает не только жилых застройщиков, но и представителей крупных бизнес-компаний. Так, о создании здесь делового кластера в 2020 году объявил Сбербанк, который до мая 2021 проводит международный конкурс концепций здания банка.
Управляющий партнер института территориального планирования «Урбаника» Федор Коньков в х изданию «Санкт-Петербургские ведомости» признал, что развитием намывных территорий девелоперы решают свои задачи, а город свои, создавая условия для привлечения инвесторов. Однако предостерегает: «Если отдать все на откуп застройщикам, получим каменные джунгли с видом на море, а если зарегулировать их деятельность, они просто уйдут. Важно найти золотую середину».
Почему люди против?
Почти 3 тысячи жителей Петербурга выступили против строительства очередного намыва на Васильевском острове. Активисты объединяются, пишут коллективные письма, высказываются в социальных сетях. Ниже самые больные точки существующего противостояния.
Инфраструктура
Жители намыва Васильевского острова неоднократно жаловались на неразвитую инфраструктуру района. Проблема заключается в том, что Смольный сначала пообещал обеспечить намыв инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, а позже переложил всю ответственность на застройщиков, потому что «в бюджете средства на это не заложены».
Как утверждают местные активисты, на территории намыва сейчас проживает порядка 20 тысяч человек. При этом поликлиник и даже кабинета врача общей практики там нет.
Из-за этого нагрузка на поликлинику №53 и детское поликлиническое отделение №4 Василеостровского района за последнее время увеличилось на 25%.
Именно поэтому василеостровцы требуют ввести мораторий на строительство любых объектов в районе, кроме социально необходимых.
Против идеи моратория на уплотнительную застройку высказался в интервью изданию ЗАКС.Ру депутат от КПРФ Александр Рассудов: «Иначе как своеобразная градостроительная шайковщина, мне назвать это трудно. То есть люди не считаются ни с интересами собственников, ни с интересами города в целом — им так хочется, они этого требуют».
Что касается транспортной доступности. Ближайшая станция метро Приморская находится примерно в 3 км пешей доступности от намывных ЖК. Местным жителям приходится довольствоваться маршрутками.
Ситуация с самими дорогами тоже плачевная. Там их в принципе нет: сплошной песок и внутридворовые территории. Кроме того, мало мест для парковки автомобилей: поэтому жители стихийно размещают свои автомобили на территории по принципу «кто успел – того и место».
Сегодняшнюю ситуацию с загруженностью дорог комментирует пользователь Денис Исаев: «Васька в час пик начинает вставать. Местные вперемешку с транзитом начинают забивать все линии, проспекты и улицы. А что нас ждёт дальше?»
При этом в начале марта 2021 стало известно, что полторы сотни га намыва в западной части Васильевского острова подключат к Западному скоростному диаметру.
Но жители по-прежнему недоумевают, как это поможет им в решение транспортных проблем.
Пользователь Андрей Потехин иронизирует: «То есть все эти толпы людей из новых квартир, будут выезжать исключительно по платной дороге. Вот радость то какая».
Экология
Защитники-василеостровцы отмечают, что создание намывных территорий провоцирует серьезное загрязнение воды в Финском заливе. Споры вокруг этой темы не утихают до сих пор. Наиболее популярно мнение, что с появлением намыва изменится роза ветров, ухудшится течение Невы, что угрожает популяциям рыб, в том числе корюшке.
Комментирует пользователь Алексей Павлов: «В бытность мою научным сотрудником АН СССР наша лаборатория работала по теме экологического прогноза последствий строительства дамбы. Невская губа — это вроде гигантского аэротенка, она мелкая, с хорошим ветровым перемешиванием.
При сокращении площади Невской губы может повыситься выход органики и других загрязнителей в Финский залив. Из-за этого там очень может стать хуже, чем сейчас».
Аналогичного мнения придерживается и к.б.н. эколог-гидробиолог Вадим Хайтов. В х Балтийскому фонду природы он отметил, что формирование новой береговой линии повлияет на характер течений и форму конуса выноса взвеси из устья Малой Невы и Малой Невки. «Куда пойдут потоки материала, выносимого этими реками, где и как они будут аккумулироваться в новых условиях — вопрос открытый».
Квартиры
И ещё один момент. Многие дольщики приобретают здесь квартиры именно из-за панорамных видов из окна. Однако теперь стало понятно, что в будущем и залива не будет видно: всё застроят. Те дома, которые сейчас находятся на первой линии, могут оказаться далеко-далеко от акватории после проведения насыпных работ и возведения новых высоток.
(https://vk.com/vasilyevskiyostrov)
Что говорят жители
Лес высоток. Намывной оазис на Васильевском острове не оправдал ожиданий
Виктор Юшковский
Успехи голландцев, наладивших на отвоеванных у моря участках комфортную жизнь, выглядят вдохновляюще. Вот и Петербург взялся в свое время сотворить намывной оазис на Васильевском острове. Что из этого вышло? Густой лес высоток с крайне отстающей социальной инфраструктурой. А между тем подходят к концу общественные обсуждения по поводу проекта инженерной подготовки (точнее, его экологической составляющей) соседнего намывного участка. Первый этап этих работ, в результате которых насыпь «шагнет» в Невскую губу еще на 162,8 га, планируется начать в 2022 году. Но стоит ли спешить, получив негативный опыт? Специалисты, которых мы попросили высказаться на эту тему, считают, что лучше взять паузу, чтобы осмыслить сделанное и совершить работу над ошибками.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
Федор КОНЬКОВ, управляющий партнер института территориального планирования «Урбаника»:
– Свободных участков в историческом центре Петербурга почти не осталось, земля дорогая, а инженерные коммуникации старые. Значительная часть города остается для девелоперов недоступной. Им приходится осуществлять такие проекты на территории, прилегающей к «парадным» районам, или «наступать» на Финский залив, что и происходит в северной части Васильевского острова.
Намывные участки тоже дорогие. Поэтому делать их в других местах, менее престижных, нецелесообразно. В то же время рукотворные площадки позволяют решать яркие градостроительные задачи. И василеостровский намыв в этом смысле поначалу обнадежил: думали, уж тут-то удастся создать новый морской фасад города, жилые кварталы, не похожие на другие, интересные архитектурные доминанты.
А получили унылую застройку. Стандартный «спальный» район, каких много на периферии города, с отдельными доминантами спорного достоинства: имеется в виду здание в жилом квартале Golden City на намыве, увенчанное 52-метровым шпилем. Оно выглядит чужеродно, и вообще видно, что девелоперы строят на своих участках кто во что горазд, не формируя целостного гармоничного ансамбля.
Дивные эскизы, которые в начале нулевых выносились на общественное обсуждение, остались на бумаге.
В ту пору я работал в одном из проектных институтов, которые компания «Морской фасад», стратегический партнер Смольного, привлекла для оценки технико-экономического обоснования проекта.
Помню, как его инициаторы собирались возвести в Невской губе «маленький Дубай», размахнувшись на 11 млн кв. метров «намывного» жилья, а мы убеждали в три-четыре раза снизить объемы…
Понятно, девелоперы решают свои задачи, а город свои, создавая условия для привлечения инвесторов, ведь мегаполис растет. Результатом их соглашения должен стать компромисс. Если отдать все на откуп застройщикам, получим каменные джунгли с видом на море, а если зарегулировать их деятельность, они просто уйдут. Важно найти золотую середину.
Увы, такое впечатление, что для намыва городская власть внятной стратегии не сформировала. Или не сумела реализовать. Хотя девелоперы действуют в рамках закона: строят, как им было дозволено.
Конечно, работы на этой площадке еще идут, что-то может измениться. Но едва ли кардинально.
А пока мы видим здесь удручающую картину: бездорожье, отсутствие парковок, парковых зон и масштабного озеленения.
Между тем в самом начале существующий намыв рассматривался как его первая очередь. И скоро мы увидим, как он начнет расширяться в северо-западном направлении, хотя из-за проблемных грунтов сделать это будет сложнее.
На старте проекта вариант многоэтажной застройки там не обсуждался. Правда, это было давно, с той поры могли появиться новые технологии, а свежие исследования – показать, что жилые высотки возводить можно и на новом намыве.
Но хотелось бы подчеркнуть другое.
Думаю, Смольному стоит проанализировать полученный опыт, чтобы не повторять ошибок при освоении таких территорий, и голос профессионального сообщества тут должен звучать громче. Может, на новом месте лучше построить квартал на воде, оставив каналы для яхт-клуба. Или провести международный конкурс и, отобрав лучшие проекты, воплотить их в этой части намыва.
В любом случае, вместо того чтобы гнаться за «квадратами» (к чему дело идет), там уместнее сформировать новую городскую среду, притягательную для всех петербуржцев. С красивой парковой зоной, новым общественным пространством, блестящими архитектурными решениями…
Регина ДАШКО, профессор кафедры инженерной геологии Горного университета:
– Участки на северо-западе Васильевского острова стали застраивать относительно недавно. На картах полувековой давности мы видим, что вместо Морской набережной, улицы Кораблестроителей и некоторых других магистралей, примыкающих к трассе ЗСД, за которой выросли «намывные» высотки, – заболоченная местность.
Прежде чем осваивать эту территорию, нужно было ее осушить и отсыпать. В 1980-е годы такие работы начались.
Использовали для этого и намывной песок, причем мощность песчаного слоя на побережье, ближе к воде, превышала четыре метра.
Почему? Комплекса защитных сооружений (дамбы) тогда не было, и хотели защитить новостройки от сильных наводнений. Кроме того, стояла задача обеспечить «плацдарм» для активной застройки.
Курировал эти работы Политехнический институт, кафедра фундаментов и подземных сооружений. Ее сотрудники изучали пробы грунтов на осваиваемых участках Васильевского острова и давали свое заключение. После отсыпки требовалось подождать.
Но прошло два-три года или даже больше, а консолидации грунтов не происходило, техника проехать не могла, вязли колеса. И тогда приняли соломоново решение: укрепили грунт, отсыпав строительный мусор.
Пришлось пересмотреть также некоторые проектные величины: этажность, типы фундаментов…
Дома там построили, но со временем некоторые из них стали давать большие, по сравнению с нормативами, осадки. Знаю об этом, поскольку сама жила в доме на участке, тяготеющем к этой части острова.
А когда застраивали территорию на другом берегу Смоленки, на острове Декабристов (работала там архитектурная мастерская Сергея Евдокимова), меня привлекали как эксперта.
Проект был интересный: предполагали, что здания там будут подниматься к небу лесенкой – от привычных многоэтажек до высоток более чем 30 этажей. Но и от этой затеи пришлось отказаться….
Словом, предыстория у намыва на Васильевском непростая, и хочется верить, что застройщики приступят к новым работам, взвесив все риски.
Естественные грунты в прибрежной зоне, где намыв, достаточно слабые: это морские донные отложения, насыщенные органикой.
Коренные породы, на которые может опереться свайный фундамент, находятся здесь глубоко, и требуется большая мощность намыва. Насколько можно судить, ее постарались обеспечить. Но возникает другой вопрос: качество материала.
Дело в том, что хорошие средне- и мелкозернистые пески, не содержащие пыли, глинистых фракций и органики, из морских месторождений Финского залива практически израсходованы. А если создавать грунт на намыве, применяя менее качественные пылеватые, с органикой пески, он будет консолидироваться сложнее и дольше.
Теперь о дамбе. Конечно, это гидротехническое сооружение не раз спасало Петербург от наводнений, но есть тут и другая сторона медали. До строительства дамбы Нева, текущая по легко размываемым породам, несла в залив громадное количество взвесей. И эта масса оседала, большей частью – у Сестрорецка, где появились песчаные дюны и пляжи.
Но гидрологический режим в Невской губе изменился. Значительную часть песка теперь выносит к внешней стороне защитного комплекса, и дно там постепенно поднимается.
Качественных, пригодных для строительства песков ни по ту, ни по другую сторону защитного комплекса в заливе, судя по всему, не осталось, а это существенный фактор.
Никакие супертехнологии не помогут, если качество материала не будет отвечать нужным требованиям.
Долгое время топкие, заболоченные участки земли в нашем городе отсыпали, используя хорошие карьерные пески речного происхождения. Но эти карьеры, располагавшиеся в пригороде, почти все разработаны. И если песок там остался, его применяют, скорее всего, лишь для строительства дорожного полотна.
Конечно, из всего этого не следует, что надежность намывных территорий вызывает сомнения. Наверняка девелоперы привлекали грамотных специалистов, а проектная документация подверглась экспертной оценке.
Но такие решения должны быть максимально прозрачны, ведь они затрагивают интересы многих людей, покупающих жилье на намыве. Подобные проекты требуют к тому же серьезного научного сопровождения, кропотливых исследований.
Спешить тут вряд ли уместно.
Нэлли ВАВИЛИНА, глава муниципального округа Гавань:
– Многие василеостровцы, живущие на Морской набережной, помнят время, когда из их окон открывался чудесный вид на Финский залив, где проплывали белоснежные яхты. И, когда стало известно, что в этой части города начнется масштабный проект по намыву территории, это их не порадовало.
Но против выступали не только они. На публичных слушаниях, проходивших перед началом этих работ, раздавалось немало скептических мнений. Хотя проектанты убеждали: все будет хорошо. Залив «потеснится», зато эти места скоро преобразятся.
Увы, тревожные ожидания оправдались.
С 2006 года здесь вырос микрорайон с плотной застройкой, где отсутствует улично-дорожная сеть и ощущается острейший дефицит социальных учреждений, парковочных мест, зеленых насаждений.
Жителям постоянно твердят: потерпите, это временные трудности. Но многоэтажные дома продолжают расти как грибы, нагрузка на инфраструктуру увеличивается, и это ведет к дискомфорту и социальной напряженности.
Что потерял город, понятно: своеобразный морской фасад, который создавали ленинградские архитекторы. А что приобрел? Искусственно созданную территорию, где живут уже около 10 тыс.
человек, продолжающие атаковать чиновничьи кабинеты своими жалобами и запросами. Это не кляузники, а нормальные люди, в большинстве – молодые семьи с детьми.
Которые хотят, чтобы власть взялась за решение социальных и транспортных проблем, накалившихся до предела, не перекладывая ответственность на застройщиков и управляющие компании.
Одни петербуржцы покупали там жилье экономкласса для себя. Другие – чтобы сдавать в аренду. Переселились туда и обитатели старых василеостровских коммуналок. Со временем новоселы потянулись в ближние поликлиники, стали отправлять своих детей в школы и записывать в детсады, построенные в нашем муниципальном округе, к которому относится часть намыва, и соседнем Морском округе.
Нагрузка на три взрослые поликлиники, действующие недалеко от намыва, резко выросла, учеников в местных школах прибавилось, а старожилы винят в этом «понаехавших». В прошлом году на намыве, во дворе одного из домов жилого комплекса «Я – Романтик», ввели первый детсад на 140 мест. Но этот крохотный объект всех проблем не решил, недовольство осталось.
Долгое время «намывчане» добивались, чтобы появилась перемычка, которая бы обеспечила им выезд с этой обособленной территории.
После двух «круглых столов», проведенных в Смольном, и выездного совещания дорога, проложенная над ЗСД от Морской набережной к площади Европы на средства одного из девелоперов, там появилась.
Но ситуация с транспортной инфраструктурой на намыве остается катастрофичной: одного узкого дорожного «мостика» не хватает.
Существующие там проезды город не взял на баланс, поэтому организовать движение на этой территории, установив знаки и обозначив зебры, невозможно. Ни пожарные, ни машины скорой помощи проехать туда не могут, а местные жители вынуждены парковаться на въезде или пустырях внутри микрорайона, оставленных для строительства новых домов.
Среди жильцов этих ЖК много энергичных людей, которые любят свой район и хотят изменить его к лучшему. Они устраивают субботники, благоустраивают эту территорию и пытаются ее озеленить, покупая на свои деньги саженцы. Но городские структуры такие насаждения на баланс не берут…
Понятно, что уставшие ждать перемен жильцы отнеслись негативно к известию о планируемом расширении намывной территории. Прежде чем двигаться дальше, увеличивая ее население, нужно распутать клубок проблем, мешающих жить там сегодня.
МЕЖДУ ТЕМ
«На намывной территории ведут жилищное строительство компании «Терра Нова», «Вымпел», «Северная Двина», «Морская строительная компания», «ЛСР.
Недвижимость-СЗ», а также «НТВО», входящая в состав Glorax Development», – говорится в справке, которую представил на запрос нашей газеты городской комитет по градостроительству и архитектуре.
«В соответствии с утвержденной документацией проектов планировки и межевания, – читаем дальше, – там планируется разместить 20 детсадов, десять школ, две поликлиники, одно больничное учреждение, три кабинета врача общей практики, семь объектов охраны общественного порядка, один объект ГО и ЧС, а также предусмотрено создание парковых зон… Информация о сроках, объемах инвестиций, синхронизации сроков строительства социальных объектов – вне компетенции КГА. За уточнениями следует обратиться в комитет по инвестициям, комитет имущественных отношений и комитет по строительству».
#Васильевский остров #намыв #строительство
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 50 (6888) от 24.03.2021 под заголовком «Джунгли с видом на море».
Группа «ЛСР» намоет жилье, а от дорог воздержится
В компании заверяют: полностью проект будет воплощен в жизнь к 2028 году. Это произойдет даже в том случае, если Смольный пойдет на дальнейшую эскалацию тлеющего конфликта с оператором «Терра Нова». Последнего чиновники обвинили в «нарезке» намыва и распродаже участков.
Стабилизация намыва
Как сообщил первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Евгений Яцышин, до 2028 года застройщику предстоит намыть 3,4 млн кубических метров территорий песчаной насыпи.
Всего компания должна освоить площадку в 86,7 га, из них 35 га пойдет под жилье, остальное займут дороги, проезды, социальные объекты, большая рекреационная зона.
Кроме того, группа «ЛСР» за свой счет построит большую пешеходную набережную, которая сформирует фронт-линию проекта с воды. Общий объем инвестиций с учетом покупки участка составит 40 млрд рублей.
По словам топ-менеджера, компания за свой счет стабилизирует территорию и обеспечит инженерную подготовку земли. В мероприятие по стабилизации намыва планируется вложить 3-4 млрд рублей, в инженерные сети — 2 млрд рублей.
В настоящее время с «Водоканалом», «Теплосетью» и Ленэнерго уже заключены соответствующие контракты. А вот остальные инфраструктурные расходы компания брать на себя пока не собирается. При этом сейчас в ППТ предусмотрено строительство 2 школ и 2 детских садов.
Однако если в Glorax Development сразу заявили о готовности строить необходимые объекты за свой счет, то в «Группе ЛСР» утверждают, что сейчас по социалке идет «диалог со Смольным». Не хочет пока компания строить и магистрали.
По словам Евгения Яцышина, внутриквартальные дороги они обязаны проложить за свой счет, а вот подъездные будет строить город.
«Так на нас можно и ЗСД повесить, но бизнес же должен как-то зарабатывать. Поэтому я не думаю, что это случится», — заявил он и добавил, что строительство первой очереди жилья начнется в 2019 году, здесь возведут 170 тысяч кв. метров жилья. Всего проект рассчитан на 500 тысяч «квадратов» жилой недвижимости.
Трудное время
Отметим, что Группа ЛСР выходит на намыв в очень непростое для новообразованной территории (да, пожалуй, и для всех застройщиков) время. Напомним, в конце июня Комитет по строительству публично заявил о том, что ЗАО «Терра Нова» не имеет законных оснований для строительства на прибрежной территории западной части Васильевского острова.
Информация об интересе холдинга Андрея Молчанова к намыву появилась еще в середине 2016 года. Официально ее не комментировали, но первый замгендиректора ЛСР Александр Вахмистров изящно уклонялся от ответа: «Опять вы про намыв? Послушайте, лично я там ничего покупать не собираюсь». В итоге лично он и не купил
В частности, компания обязалась до июня 2019 года намыть территорию с абсолютной отметкой плюс 2,9 метра в балтийской системе высот. Однако, как говорили в комитете, на данный момент большую часть кадастрового плана земельного участка занимает… акватория Финского залива. Площадка не намыта: земля (ниже отметок) появилась лишь на 34% от планируемого объема.
Смольный обвинил «Терра Нова» в том, что вместо централизованного жилищного строительства оператор «нарезал» намыв на участки и распродал под отдельные проекты ГК Seven Suns Development, ГК «Лидер Групп», ЗАО «Ренессанс Констракшн» и банку «Санкт-Петербург» (Glorax Development).
Позже вице-губернатор Игорь Албин заявил «Общественному контролю», что инвестсоглашение с «Терра Нова» вполне может быть расторгнуто, но дольщики от этого не пострадают. Тем не менее подпись контрагента «Терра Нова» в купчей с Группой ЛСР вызывает вопросы.
В ответ на существующие разногласия между оператором и чиновниками председатель совета директоров «Терра Новы» Лев Пушканский напомнил, что по инвестиционному соглашению территория должна быть намыта до середины 2019 года.
«Сейчас у нас что? Вроде 2017 — й. При желании можно все это намыть за полгода. Другое дело, что это экономически не выгодно и мы так делать не будем, но тем не менее. В нашем контракте нет промежуточных никаких сроков, поэтому мы спокойно работаем. И то, что это заявляет Смольный, не значит, что это правда», — подчеркнул он.
Как заверил первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Евгений Яцышин, на данный момент компания являемся полноценным правообладателем земельного участка и работает как на любом другом пятне. «Мы намываем и готовим градостроительную документацию», — отметил он.
Потенциальный драйвер развития
По словам руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольги Романовой, приход «Группы ЛСР» на намывные территории можно расценивать как позитивное событие.
ПАО «Группа ЛСР» купила права на реализацию проекта по строительству жилья на 34 га в южной части намыва ВО в июле 2017 года. Землю продали ООО «Десна Капитал» (дочка турецкой Renaissance Construction) и АО «Терра Нова» (оператор намыва). По оценкам экспертов, земля могла обойтись холдингу в 8-10 млрд рублей
«Этот проект давно нуждался в солидном застройщике, у которого есть связи и деньги. До сих пор намыв, требующий самого серьезного подхода, развивался хаотично и без единой концепции. Надеюсь, что с приходом ЛСР ситуация в корне изменится в лучшую сторону», — считает эксперт.
С ней согласен руководитель проекта Lifedeluxe.ru. Сергей Бобашев. По его мнению, проект намывных территорий нуждается в структуризации. «То, что мы видим там сейчас, представляет собой душераздирающее зрелище. Коробки жилых домов торчат прямо из песка, никакой нормальной инфраструктуры там нет и, думаю, не предвидится без нового застройщика — драйвера развития», — уверен он.
Как подчеркивает господин Бобашев, многое будет зависеть от того, какие конкретно объекты планирует возводить ЛСР.
«Сейчас известно о планах компании Glorax Group по возведению на намыве ЖK “Golden Сity”. Любопытно, как эти два проекта будут коррелироваться.
Место здесь очень интересное, еще практически пустое, и здесь вполне по силам реализовать интересный для города проект», — подчеркивает Бобашев.
В свою очередь компания Glorax Development получила разрешение на строительство 450 тысяч кв. метров жилья и коммерческих объектов на намыве в марте этого года.
Отметим, что ранее здесь предполагалось построить многофункциональный комплекс, поскольку часть надела находится в «общественно-деловой зоне». Однако затем топ-менеджеры в личной беседе признались, что в проекте будет именно жилье. В разрешении Госстройнадзора значится: «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой».