23:06, 9 декабря 2020
Цены на готовые квартиры выросли в Петербурге с начала года на 20%, на новостройки — на 25%. И это рекорд.
Причина — программа льготной ипотеки под 6,5%. Она разогрела рынок, из-за чего вырос спрос, объемы строительства и цены, причем во всех сегментах недвижимости.
В Центробанке уже заговорили о рисках: тут и рост долговой нагрузки россиян, и дисбаланс спроса и предложения. В Минстрое, к слову, опасений не разделяют. Там сегодня подвели итоги года и констатировали: программу льготной ипотеки нужно продлевать и после 1 июля 2021 года.
Как бы там ни было, очень интересно, что делать сейчас тем, кто хочет, например, купить новую квартиру? Телеканал «Санкт-Петербург» выяснил это у экспертов.
«Поскольку приобретение жилья есть инвестиция и для инвестиции есть наиболее выгодные условия, я бы попытался вписаться в программу льготной ипотеки, выбирая дом в максимальной степени готовности, желательно чуть ли не на грани ввода, и приобретал бы у застройщика, который вправе предложить вам льготную ипотеку».
Эксперты отмечают, что даже с учетом роста цен на жилье, программа ипотеки с господдержкой позволяет заемщикам экономить около 8-10% совокупных расходов по ипотеке.
И добавляют, что, в условиях неопределенной социально-экономической ситуации, не стоит брать ипотеку без первоначального взноса.
Что же касается тех, кто хочет инвестировать накопленные средства в недвижимость, здесь есть важные нюансы.
«Важно обратить внимание, первое — это застройщик, на его опыт, репутацию, что он построил, где. Второе — это, конечно же, локация, то есть важно понимать, где мы строим, если это не еще какая-то не супер развитая локация, то нужно обязательно посмотреть на ее перспективу, возможно, там в ближайшие на 5-7 лет откроется метро. Если мы говорим о доходности с точки зрения спекуляции, то есть перепродаже купить на старте — перепродать потом, то в год можно ожидать в среднем порядка 10% удорожания на проект».
Добавим, программу субсидирования ипотеки могут распространить не только на новое, но и на вторичное жилье. С таким предложением выступила сегодня спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
Подписывайтесь на нас:
- «Яндекс.Новости»
- «ВКонтакте»
- Telegram
pixabay.com Видео: телеканал «Санкт-Петербург»
«Ипотечный пузырь может лопнуть»: что будет дальше с ценами на квартиры в Петербурге
Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Цели программы
К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Плюсы и минусы
Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.
«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.
Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.
«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.
Последствия кредитов
Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.
Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.
По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.
Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.
«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.
На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.
«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.
Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.
метров», — заявил Марат Хуснуллин.
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
Почему цены поднялись на самом деле
Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.
«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.
К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.
«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.
Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.
«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.
С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.
Что сейчас на рынке недвижимости
С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.
«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.
Прогнозы
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.
Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.
Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.
«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.
Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.
«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.
Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».
Качество жилья
В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.
Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки
В Северной столице вопреки пандемии цены на новостройки выросли в среднем на 30 процентов, стоимость жилья теперь может доходить до 120 тысяч рублей за кв. м. Причем до 55 процентов покупающих составляют приезжие.
По итогам 2020 года Петербург вышел в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за прошлый год средняя цена за «квадрат» в Северной столице выросла до 111 тысяч рублей. В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел. Никогда еще в истории петербургского рынка жилья «квадрат» так быстро не дорожал.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют — падение курса рубля, запуск льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Так, прошедший 2020-й год не был простым для застройщиков.
Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы стал стремительно восстанавливаться. А обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться.
Всплеск активности произошел в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. Застройщики отмечают: на конец года доля ипотеки в проектах компаний доходила до 75 процентов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15-20 процентов. Увеличилась и средняя площадь проданных квартир.
Коммерческий директор строительного холдинга Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. «Если продажи в ипотеку выросли, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились.
Квартиры в ипотеку покупали даже те, кто мог позволить купить их за наличку. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55 процентов. Это исторический максимум за весь период продаж объектов», — заявил он.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост, эксперты называют сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона кв. м.
нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллиона кв. м. в новостройках, что говорит о том, что застройщики продавали и свои «запасы» непроданных квартир.
Впрочем, эксперты уверены, что в 2021-м рынок постепенно «нагонит» отставание и девелоперы пополнят свои активы.
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость квадрата зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов.
Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляло 35 процентов. И это число постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
И их ценовая политика будет меняться. В КЦ «Петербургская недвижимость» подтверждают: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности.
По словам руководителя Консалтингового центра Ольги Трошевой, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья.
А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел
Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости «квадрата» в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет.
Как нет причин и для снижения покупательского спроса — его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов.
А покупка квартиры — это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители Мурманской и Архангельской области. Также в топе регионов по сделкам лидирует Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край.
Иногородних покупателей недвижимости в Петербурге можно разделить на три группы. Первая — молодежь (18-25) — абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу.
Вторая — люди среднего возраста (35-45) — по большей части инвесторы в жилье. Третья группа — люди старшего поколения (55-65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми.
Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.
За год цены на готовое жильё в Ленобласти выросли на 20,7%
Причина быстрого роста средней стоимости жилья – активное строительство и увеличение доли «новой вторички».
Для сравнения: в Петербурге цены на вторичном рынке за год увеличились на 7,5%.
В июле цены на областные квартиры выросли на 0,6% процента. Это меньше, чем в городе (плюс 1%), но больше, чем в пригородах (0,1%). Текущий средний уровень – 82 232 рубля за квадратный метр (табл. 1).
Как и в прошлом году, в динамике областных цен наблюдается сезонность: летом – ровно, в остальное время – опережающий рост. Довольно неожиданно цены подскочили в мае: плюс 3,1%. (При этом предложение сократилось на 13,3%, что естественно для праздничного месяца.)
На ценовую картину оказывает влияние увеличение в листингах вариантов из категории «новой вторички» – дорогих квартир в дорогих локациях. Кроме того, сказался рост числа студий (с высокой ценой «квадрата»).
За год подъём средних цен составил 20,7%. Отставание от городских ценников уменьшилось с 43 до 36%, от пригородных – с 24 до 14% (рис. 1).
Наиболее заметно цены поднялись в и без того дорогих районах, к тому же дающих основной объём предложения: Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском. Подешевело жильё в удалённых районах – Киришском, Волховском, Подпорожском и Сланцевском.
Из популярных и расположенных недалеко от города локаций более других прибавили за год Бугры и посёлок Тельмана; подешевели Фёдоровское, Шлиссельбург, Янино, посёлок имени Свердлова, Никольское и Тосно.
В ценовом рейтинге с большим отрывом лидирует Всеволожский район: 96 488 рублей за «квадрат». На втором месте – Ломоносовский: 78 775, на третьем – Гатчинский: 71 451.
На первом месте в рейтинге локальных зон располагаются Мурино, Кудрово и Бугры. Стоимость «квадрата» в этих зонах превышает 100 000 рублей. В посёлке Тельмана, Новоселье, Гатчине, Девяткино, Янино, Сертолово и Новогорелово цены в диапазоне 80 000–90 000 рублей.
Закономерно отстают удалённые от города районы, особенно – Сланцевский и Бокситогорский.
Стоимость жилья также зависит от типа дома. Средняя цена «квадрата» в современных кирпичных и монолитных домах приближается к отметке 90 000 рублей. Внизу рейтинга, естественно, деревянные многоквартирные дома (30 688 руб. за кв.м), панельные пятиэтажки и «сталинки» (менее 50 000, табл. 5).
Еженедельный объём предложения за 12 месяцев вырос почти в два раза.
Больше половины предлагаемых квартир (60%) находятся во Всеволожском районе, год назад этот показатель составлял 50%. Доля Ломоносовского подросла с 5 до 16%.
Большая часть продаваемых квартир расположена в домах современной постройки: 70% – в кирпичных и монолитных, 20% – в панельных (табл. 8). Здесь год назад пропорция была несколько иная – 58 и 22% соответственно.
43% квартир – студии и однокомнатные, при этом доля студий выросла с 11 до 15%.
Обзор затрагивает жильё среднего качества, без серьёзного ремонта. Приведённые данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.
Падения цен не будет даже после отмены льготной ипотеки. Так считают эксперты — Рынок жилья
13.04.2021 | 08:00 3650
Эксперты подвели итоги первого квартала на рынке новостроек Петербурга, а также объяснили, почему квадратный метр на первичке обречен дорожать весь 2021 год.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 6,64%, или 9774 руб. за кв. м. И к началу апреля составила 157 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
- Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир к началу апреля 2021 года
- студии и однокомнатные – 5,8 млн руб. (+5,98% за квартал)
- двухкомнатные – 10,2 млн руб. (+7,17%)
- трехкомнатные – 13,9 млн руб. (+11,94%)
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
- Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже
Цена по классу жилья, руб. за кв. м
| Класс жилья | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение за квартал, руб. за кв. м | Изменение за квартал, % |
| Элит | 315 738 | 334 130 | 18 392 | 5,83 |
| Бизнес | 193 186 | 210 124 | 16 938 | 8,77 |
| Комфорт | 147 211 | 156 176 | 8 965 | 6,09 |
| Эконом | 121 964 | 125 432 | 3 468 | 2,84 |
- Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
- Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
- – Несмотря на влияние различных факторов, в последние десять лет спрос на рынке оставался в пределах средних значений, а стандартные годы сменялись периодами пиков, но не снижения.
После отмены льготной ипотеки сохранятся стандартные и довольно выгодные ипотечные программы (но, конечно, многое будет зависеть от дальнейших решений ЦБ по ключевой ставке).
Вспомним похожие периоды – например, 2016 или 2017 годы. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла тогда 11,3% и 10,5% соответственно. При этом спрос и в 2016-м, и в 2017 году достиг значения 4,1 млн кв.
м – это хороший показатель стандартного периода развития рынка.
Мы прогнозируем, что в 2021 году рост цен продолжится. Да, средние цены могут колебаться от месяца к месяцу (как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен) в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и др. Но в целом тенденция увеличения стоимости квадрата сохранится.
На цены воздействует множество факторов, и один из них – продолжающийся переход на эскроу-счета. У застройщиков теперь есть обязательства перед банками, закрепленные в договорах, то есть определенный план продаж и плановые цены.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Недвижимость действительно дорожает, у нас она выросла на 5–10% в зависимости от объекта. Эта цифра выше наших ожиданий, но таковы реалии.
На рост цен повлияли три основных фактора: повышенный спрос на фоне недостатка предложений, льготная ипотека и введение эскроу-счетов.
Снижение предложения началось еще в прошлом году. Сейчас застройщики, в том числе и мы, выводят новые объекты, но спрос всё еще превышает предложение.
Эскроу-счета повлияли косвенно. На первых порах строительства, а это около полугода, колоссальных вложений в стройку не требуется, серьезные материальные затраты необходимы на следующих этапах.
Застройщики, работающие с эскроу, не заинтересованы в том, чтобы продавать квартиры на начальном этапе: куда проще взять заем в банке под разумный процент, а квартиры продавать на этапе большей готовности дома и, соответственно, более высокой стоимости.
Что касается отмены льготной ипотеки – скорее всего, мы повторим судьбу августа-сентября прошлого года, когда люди поняли, что через два месяца смогут купить квартиру только по ставке 8%, а не 6%, как ранее, поэтому решили использовать «последний шанс». В мае-июне этого года спрос повысится, поэтому не стоит ждать остановки роста цен.
Не предвидится снижения цен и после отмены льготной ипотеки. Да, в течение нескольких месяцев спрос сильно упадет, но рано или поздно покупатели, заинтересованные в приобретении квартир, будут вынуждены воспользоваться ипотекой в 8,0–8,5% за неимением альтернатив.
При этом ожидать каких-то акций и скидок на хороших объектах не приходится: пара месяцев простоя никак не отразится на застройщиках, все они подготовили свою подушку безопасности и легко переживут до полугода без каких-либо продаж.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– За первый квартал 2021 года цены на квартиры в жилых комплексах компании «Л1» выросли в среднем на 8,5%.
В первую очередь рост цен связан с высокой готовностью домов: все наши проекты или находятся на завершающей стадии строительства, или уже введены в эксплуатацию.
Кроме того, наши объекты расположены в обжитых городских локациях с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, а именно такие новостройки пользуются высоким спросом у покупателей.
На цены на недвижимость влияет множество факторов.
Помимо повышенного на волне льготной ипотеки спроса, среди них переход на проектное финансирование, рост цен на материалы, услуги подрядных организаций, логистику, топливо для автотранспорта и многое другое.
Поэтому, даже когда программа льготной ипотеки завершит свое действие, а все объекты будут строиться исключительно по эскроу-счетам, цены всё равно будут расти, хотя и не так быстро.
Отмена льготной ипотеки в Москве и Петербурге вполне вероятна. Сейчас эта тема активно обсуждается в правительстве. При этом спрос на жилье в мегаполисах всё равно останется: он был значительным и до введения программы.
Кроме того, уже сейчас наблюдается дефицит предложения: за последний год с рынка были вымыты наиболее ликвидные и интересные варианты, а количество новых проектов существенно сократилось. Поэтому все новинки, уже запущенные или только планируемые, вызывают интерес у покупателей.
Например, на проекты, которые компания «Л1» планирует построить на юге города и вывести на рынок в конце года, уже формируется и каждый день пополняется лист ожидания.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Квартиры в наших объектах подорожали с начала года. В ЖК «Любоград» в Стрельне средняя стоимость квартир выросла на 13%. В квартале «Имение» в ЖК «Новое Сертолово» – на 17%. Такой сильный рост средней цены частично объясняется тем, что в объектах класса масс-маркет самые бюджетные варианты раскупаются в первую очередь.
Я полагаю, что цены будут расти до тех пор, пока спрос на жилье в Петербурге и Ленобласти будет оставаться высоким. Сейчас мы наблюдаем очередную волну ажиотажа, связанную с тем, что льготную ипотеку в этих регионах планируют отменить 1 июля.
После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдет спад. Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7–8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев.
Если ставка составит 8–9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время. В таком случае застройщики, возможно, будут запускать партнерские программы с банками или какие-то стимулирующие акции.
Однако стоимость жилья точно не упадет: это невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– В первом квартале основной скачок спроса пришелся на март на фоне информации об увеличении ключевой ставки. Рост интереса со стороны покупателей мы чувствуем по количеству обращений и броней.
В целом за первый квартал 2021 года продажи компании «Главстрой Санкт-Петербург» выросли на 16% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квартир увеличилась в рыночных значениях – в пределах 7%.
Полагаю, что рост стоимости продолжится до момента окончания льготной программы субсидирования ипотеки.
Интерес к приобретению жилья по льготной ставке остается высоким. Количество ипотечных сделок в нашей компании по итогам первых месяцев составило порядка 80%. Решение о покупке сегодня принимается быстрее, чем в начале года. Наиболее ликвидные лоты забирают сразу.
Цена напрямую зависит от спроса в конкретной локации. Естественно, переход к проектному финансированию повлиял на стоимость стройки для девелоперов и на сроки вывода объектов. Но к стоимости для покупателей этот показатель имеет очень опосредованное отношение.
Вероятность, что льготная ипотечная программа будет завершена, высокая. После отмены петербургские застройщики будут развивать партнерские программы с банками. Размер ипотечной ставки будет зависеть от дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– По итогам первого квартала цены в наших проектах выросли на 5–6%. Спрос на первичном рынке остается достаточно активным. Пока рост стоимости продолжается, но идет не такими активными темпами, как во второй половине прошлого года.
В целом наш прогноз на год – в ситуации дефицита предложения, когда новых проектов на рынке появляется крайне мало, и роста себестоимости строительства цена квадратного метра будет увеличиваться. До конца года мы прогнозируем поступательный рост цен в пределах 1,0–1,5% в месяц. За год цены могут вырасти на 15–17%.
Рост цен в первую очередь спровоцирован сокращением предложения на рынке из-за перехода отрасли на проектное финансирование. Когда есть дефицит, а спрос превышает предложение, то стоимость автоматически возрастает. Таким образом, о снижении цен можно говорить в случае, если на рынок выйдет достаточное количество новых объектов и мы снова придем к балансу по показателю спрос/предложение.
Каков шанс, что государство отменит льготную ипотеку в Москве и Петербурге? Программа льготной ипотеки изначально была внедрена как временная мера, чтобы поддержать строительный рынок в трудное время. Сегодня ситуация в мире и на рынке выровнялась, а программа выполнила свою функцию.
Я разделяю подход властей, которые говорят, что отменять программу нужно выборочно: продлить ее действие в регионах, где она пока необходима, и отменить в тех, где потребности в программе больше нет. Тем не менее мы можем говорить, что вне зависимости от того, работает программа или нет, ставки по ипотеке остаются одними из самых низких.
Это объясняется в первую очередь низкой ключевой ставкой, на которую ориентируются банки, выставляя проценты по кредитам. С июля прошлого года ее значение не менялось. Ставка была равна 4,25%. Это самый низкий показатель за всю историю рынка. На последнем заседании 19 марта Центробанк поднял ставку до 4,5%.
Тем не менее при таком уровне ключевой ставки проценты по кредитам не могут быть высокими.
Если отметят льготную ипотеку и спрос просядет, то невиданных акций от девелоперов всё равно быть не может, потому что рост цен обусловлен был также возросшей себестоимостью строительства.
Ведь рост курса валют, ускорение инфляции влияет не только на увеличение цен на сахар и подсолнечное масло, но и на строительные, отделочные материалы, комплектующие, оборудование.
Можно на сегодня говорить только о замедлении ценовой динамики.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Помимо перехода на эскроу и льготной ипотеки, существуют и другие причины роста цен. Это дефицит ликвидного предложения жилой недвижимости и подорожание товаров и услуг, применяемых в строительстве. При сохранении устойчивого спроса застройщики будут поднимать цены, чтобы компенсировать свои издержки.
Сейчас спрос формируют только платежеспособные покупатели с высокими требованиями к дорожающей недвижимости.
Потребители вариантов «эконом», которых на рынке представлено достаточно много, откладывают покупку жилья из-за недостатка средств.
Качественных проектов с продуманными планировками и развитой жилой средой недостаточно для эффективной конкурентной борьбы. Монополизация рынка ведет к жесткой ценовой политике.
Рост цен прекратится, как только будет исчерпан платежеспособный спрос. И это в текущих условиях экономического кризиса и падения реальных доходов населения, к сожалению, неизбежно.
В Санкт-Петербурге при росте цен на 25–40% за 2020 год никакой реальной выгоды от льготной ипотеки уже нет. Отмена государственной программы в городах рекордного подорожания недвижимости – это закономерное событие.
Из-за недостатка предложения качественных новых проектов спрос на них сохранится и после отмены льготной ипотеки.
Для поддержания интереса платежеспособных покупателей к менее ликвидным объектам застройщики будут вести активную маркетинговую политику: инициировать акции, предлагать подарки и скидки, которые в текущих условиях могут быть значительно привлекательнее нивелированной ростом цен льготной ипотеки.
Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу и рекламе компании Legenda:
– За первый квартал 2021 года средняя цена предложения в проектах Legenda выросла на 6%, что сопоставимо с динамикой рыночных цен. Исключение – наш новый проект в высоком ценовом сегменте «Малоохтинский, 68», в котором стоимость квартир в среднем увеличилась на 30% из-за высокого спроса на старте продаж.
В целом на рост цен на рынке строящейся недвижимости продолжает оказывать влияние совокупность факторов: превышение спроса над предложением, вымывание наиболее бюджетного жилья, рост себестоимости строительства и дополнительные издержки застройщика, связанные с работой по эскроу и значительной социальной нагрузкой.
Что касается программы господдержки ипотеки, то пока срок ее действия ограничивается 30 июня. О продлении речи не идет, по крайней мере для таких крупных городов, как Санкт-Петербург и Москва. Возможно, льготы будут направлены точечно в те регионы, которые сейчас действительно нуждаются в повышении доступности ипотеки.
Как бы то ни было, с господдержкой кредитования или без, рост цен в Петербурге продолжится. Помимо перечисленных выше причин, также стоит добавить рост доли качественных проектов, реализуемых в рамках редевелопмента в локациях серого пояса, поскольку ценовой уровень этих объектов изначально довольно высокий.
И не стоит забывать, что стоимость по-прежнему увеличивается в зависимости от стадии готовности проекта.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– Рост цен в первом квартале продолжился. В бизнес- и элит-классе за первые три месяца 2021 года он составил около 11%. Средняя цена квадратного метра в бизнес-классе сегодня приближается уже к 280 тыс. руб., по элите – к 350 тыс. руб. Причем это не только чистый рост, но и следствие выхода на рынок ряда новых проектов с амбициозными ценами.
В комфорт-классе увеличение цен составило порядка 7%, средняя цена квадратного метра на конец первого квартала приблизилась к 180 тыс. руб.
Что касается проектов нашей компании – ценовая динамика в первом квартале у нас в целом соответствует рынку.
Драйвером роста, особенно в массовом сегменте, продолжает оставаться льготная ипотека. Доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. В нашем проекте Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением ипотеки.
Впрочем, абсолютное количество выданных ипотечных кредитов к февралю начало снижаться: если до этого в течение полугода выдавалось порядка 3600 кредитов каждый месяц в среднем, то в феврале – только 2900. Это может быть свидетельством того, что спрос идет на спад.
Что не удивляет с учетом затяжного роста цен в последние месяцы.
8 650 428 ₽
Комендантский пр.
Квартиры в петербургских и областных новостройках выросли в цене
ГК «Ленстройтрест» повысила стоимость недвижимости в трех девелоперских проектах – голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина». Квадратный метр подорожал от 1 до 3,6% в зависимости от проекта и типа квартир.
Плановое повышение цен в квартах застройщика связано с растущей строительной готовностью объектов и высокой покупательский активностью. «По итогам 5 месяцев цены на первичном рынке жилья увеличиваются.
Основные причины – поддержка спроса со стороны различных ипотечных программ, растущая себестоимость строительства из-за существенного удорожания материалов и сохраняющийся дефицит предложения.
В нашей компании за первые 5 месяцев 2021 года рост составил порядка 11%», – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в голландском квартале «Янила» в Янино составляет 135 000 рублей, в финском городке «Юттери» – – 140 000 рублей, в шведском квартале «IQ Гатчина» – 115 000 рублей.
Помимо льготной ипотеки, покупателям недвижимости в объектах ГК «Ленстройтрест», могут быть предложены программы рассрочек с разным сроком действия, максимальный – 8 лет.
Также действуют совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5-6%.
Есть предложения со ставкой 0,1% на первый год или от 3,9% на весь срок кредитования.
«Спрос на качественные новостройки в удачных локациях, расположенные в городской черте и ближайшей Ленобласти, обеспеченные необходимой инфраструктурой, сохранится даже на фоне растущей стоимости «квадрата» и отмены льготной ипотеки. Когда госпрограмма перестанет действовать, на рынке останутся спецпредложения по субсидированию ставки от застройщиков.
Размер ставки 4,5-6% является комфортным для большинства клиентов, это позволит поддержать покупательскую активность на хорошем уровне, – считает Ян Фельдман. – Пока еще на рынке наблюдается дисбаланс спроса и предложения, а значит цену продолжат расти.
По нашей оценке, если темпы вывода новых проектов будут на уровне показателей первого квартала, когда предложение увеличилось на 9%, к равновесному состоянию мы придем к концу года».
Голландский квартал «Янила», малоэтажный городок «Юттери» и шведский квартал «IQ Гатчина» возводятся по проектам иностранных архитекторов с учетом лучших трендов в девелопменте, урбанистике и архитектуре.
Каждый из проектов – это самодостаточный, уютный квартал с продуманной транспортной и пешеходной логистикой, комфортными общественными пространствами, социальными объектами в шаговой доступности, развитой коммерческой инфраструктурой во встроенных помещениях.