По данным департамента аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам марта 2019 года составил 2528 тыс. кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с февралем 2019г. зафиксировано снижение объемов предложения на уровне -3,2%.
«Несмотря на пополнение объемов предложения за счет выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых объектах, на фоне стабильного спроса со стороны покупателей произошло вымывание объемов, – рассказывает о ситуации на московском рынке Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Так, по итогам марта зафиксировано снижение предложения на 1,7% до 39,5 тыс. квартир, и на 3,2% снизилась общая площадь продаваемых лотов».
Общая структура предложения в старых границах Москвы в марте изменилась незначительно. Тем не менее, мы наблюдаем непрерывный рост доли объектов комфорт-класса.
Так, в марте более половины всех квартир относились к сегменту комфорт, проекты бизнес-класса продолжают терять свою долю рынка. Структура предложения по классам жилья в марте 2019г.
выглядела следующим образом, доля предложения в сегменте бизнес-класса потеряла 0,9% и составила 43,9%. Доля комфорт-класса при этом выросла на 1,8 п.п. (до 51,2%). Доля экономкласса снизилась на 0,9% и составила 4,9%.
В структуре предложения по количеству комнат в марте наблюдались незначительные колебания. Доля однокомнатных квартир и студий несколько снизилась и составила 33,3% (-0,4%), доля 2-комн. лотов подросла на 1,3%, в марте она составила 39,6%. Доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась на 0,5% до 22,4%, доля квартир с 4 и более комнатами потеряла 0,4% до 4,7%.
На фоне произошедших изменений в структуре предложения средняя площадь выставленных на продажу квартир снизилась на 1,5% и составила по итогам месяца 64,1 кв. м.
По итогам марта средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы составила 206,4 тыс. руб. По сравнению с февралем 2019 г. средневзвешенная цена снизилась на 0,4%. По сравнению с показателями марта 2018 г. средневзвешенная цена выросла на 2,1%.
В экономклассе цены выросли (+3,5%) по сравнению с показателями февраля и составили 135,9 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе цена за месяц снизилась на 0,6% и составила 167,9 тыс. руб., в бизнес-классе по итогам марта также зафиксировано небольшое снижение средней стоимости на 0,2% до 246,5 тыс. руб.
В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЮВАО (+3,5%), а наибольшее снижение — на САО (-3,4%).
Тройка наиболее дорогих округов по итогам Марта осталась прежней. На первом месте неизменно находится ЦАО (575,1 тыс. руб./ кв. м). Второе место занимает ЗАО (252,9 тыс. руб./кв. м.), САО на третьем месте (238,8 тыс. р./кв. м,). Наиболее доступными округами в марте 2019г. остались ЗелАО (124,5 тыс. руб./ кв. м) и ЮВАО (160,1 тыс. руб./ кв. м).
Рынок новостроек «старой» Москвы продолжает пополняться новыми проектами.
Так в марте на рынок вышли 3 новых проекта (ЖК «Событие», ЖК «Театральный квартал», ЖК «Сказочный лес») и 13 новых корпусов, общий объем предложения при этом сократился по сравнению с февральскими показателями на 1,7% по количеству экспонируемых лотов и на 3,2% по площади.
«В марте сегмент комфорт-класса закрепил лидерство на рынке новостроек в старых границах Москвы, – отмечает Наталья Шаталина. – Впервые более половины всего предложения (51,2%) пришлось именно на квартиры и апартаменты комфорт-класса».
В старых границах Москвы цены снизились на 0,4%. Лидером по росту цен в марте в старых границах Москвы были новостройки экономкласса (+3,5%).
Квартиры комфорт-класса за год подорожали на 16%
По итогам 12 месяцев 2020-го средняя стоимость жилья в сегменте «комфорт» превысила 11 млн рублей. Половина предложения в комплексах на начальной стадии строительства.
22 января 2021
В комфорт-классе больше всего подорожали двухкомнатные квартиры
За год «комфортное жилье» в Москве подорожало на 16%. Объем снизился на 21% по количеству лотов и на 25% по площади. Больше всего квартир в продаже находится на территории ЮВАО. К этим и другим выводам пришли в аналитическом отделе компании «Бон Тон».
Средняя цена квадрата площади в комфорт-классе по итогам декабря 203,9 тысячи рублей. Прирост составил 2,7% за месяц и 16,2% за год. Средняя стоимость квартиры 11,3 млн, это на 1,1% больше, чем в ноябре. За год жилье подорожало на 8,3%.
Самый большой прирост цен в сегменте «комфорт» у двушек — плюс 16,8%. За 12 месяцев стоимость поднялась с 8 до 9,4 млн рублей. Трехкомнатные прибавили 15,7%. В начале 2020-го средняя цена трешки составляла 11,3 млн, в декабре — 13 млн рублей. Однокомнатные лоты за год подорожали на 14%.
Данные предоставлены департаментом аналитики АН «БОН ТОН»
В декабре девелоперы вывели на рынок шесть проектов класса «стандарт» и три новостройки в сегменте «комфорт». Несмотря на активизацию застройщиков в конце года, за 12 месяцев объем предложения снизился на 25% по количеству кв. м. Больше всего квартир продают в следующих округах:
- ЮВАО — 36,2%;
- СВАО — 15,7%;
- ЗАО — 12,8%.
Вымывание свободных лотов с рынка наиболее затронуло ЮЗАО и ЗелАО, где за год объем экспозиций сократился на 49% и 40%. В САО за счет новых проектов объем вырос на 20%.
50% жилья комфорт-класса находится на этапе котлована или первых этажей — за год объем таких предложений не изменился. 36,5% новостроек на финишной стадии — минус 17% за 12 месяцев. В сравнении с ноябрем в декабре объем предложения в комплексах на нулевой стадии готовности сократился на 21%. В новостройках на этапе монтажа первых этажей объем за месяц вырос в три раза.
С отделкой продают 66,7% всех лотов комфорт-класса. Доля квартир без отделки 24,6%, с предчистовой — 8,7%.
Апартаменты комфорт-класса Москвы показали рост
Пресс-релизы 11 июля 2016
Во II квартале апартаменты комфорт-класса Москвы показали рост почти по всем критериям!
По данным геоинформационной системы BN Map, во втором квартале 2016 года сегмент апартаментов комфорт-класса показал позитивные изменения практически по всем критериям. А вот в сегменте квартир массового спроса – тенденции разнонаправленные.
Так, за истекший квартал число проектов с апартаментами выросло на 8,7%, число корпусов – на 10,5%.
Наиболее заметные изменения произошли со студиями: количество лотов данного формата увеличилось по итогам 2-го квартала сразу на 53,8%! Кроме того, выросли цены на лоты всех типов (см. таблицу). Также средняя цена 1 кв.
метра апартаментов комфорт-класса за прошедший квартал выросла на 6,8% до 147,8 тыс. руб., а средний бюджет покупки увеличился на 5,4% до 6,2 млн руб.
В сегменте квартир эконом- и комфорт-класса количество студий на экспозиции за тот же период, напротив, сократилось на 9,2%. Уменьшилось и в целом количество проектов – на 3,9%, однако объем экспозиции увеличился – на рынок вышло несколько новых проектов и увеличилось предложение в ранее вышедших проектах на рынке. Например, количество 1-комнатных квартир на продажу увеличилось на 24%!
При этом ценовая коррекция по итогам 2-го квартала оказалась минимальной: 1 кв. метр квартир эконом- и комфорт-класса подешевел несущественно – на 0,8%, а средний бюджет покупки сократился на 3,7%.
«Во втором квартале на рынок первичной жилой недвижимости массового сегмента вышло 5 новых проектов комфорт-класса и 5 новых проектов апартаментов, – комментирует Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».
| Жилье Массовый сегмент (эконом + комфорт) |
- Апартаменты Массовый сегмент
- (комфорт)
- 1 кв. 2016
- 2 кв. 2016
- Изменение, %
- 1 кв. 2016
- 2 кв. 2016
- Изменение, %
- Число проектов
- 51
- 49
- -3,9%
- 23
- 25
- 8,7%
- Число корпусов
- 122
- 145
- 18,9%
- 38
- 42
- 10,5%
- Объем экспозиции, кв. м
- 835 319
- 905 726
- 8,4%
- 119 267
- 137 568
- 15,3%
- Объем экспозиции, шт.
- 14 428
- 15 964
- 10,6%
- 2 827
- 3 253
- 15,1%
- Студии, шт.
- 758
- 688
- -9,2%
- 612
- 941
- 53,8%
- 1-комнатные, шт.
- 5 409
- 6 708
- 24,0%
- 1 293
- 1 351
- 4,5%
- 2-комнатные, шт.
- 5 915
- 6 272
- 6,0%
- 768
- 811
- 5,6%
- 3-комнатные, шт.
- 2 110
- 2 066
- -2,1%
- 139
- 135
- -2,9%
- 4-комнатные, шт.
- 236
- 230
- -2,5%
- 15
- 15
- 0,0%
Средневзвешенная стоимость, руб. за кв. м
- 144 608р.
- 143 384р.
- -0,8%
- 138 503р.
- 147 886р.
- 6,8%
Средневзвешенная стоимость, Студии, руб. за кв. м
- 158 431р.
- 149 972р.
- -5,3%
- 143 529р.
- 152 881р.
- 6,5%
Средневзвешенная стоимость, 1-комнатные, руб. за кв. м
- 151 556р.
- 147 465р.
- -2,7%
- 135 180р.
- 145 342р.
- 7,5%
Средневзвешенная стоимость, 2-комнатные, руб. за кв. м
- 142 425р.
- 143 249р.
- 0,6%
- 136 689р.
- 147 649р.
- 8,0%
Средневзвешенная стоимость, 3-комнатные, руб. за кв. м
- 138 156р.
- 137 672р.
- -0,3%
- 150 114р.
- 153 468р.
- 2,2%
Средневзвешенная стоимость, 4-комнатные, руб. за кв. м
- 148 006р.
- 157 455р.
- 6,4%
- 160 056р.
- 163 901р.
- 2,4%
- Средний бюджет покупки
- 8 534 388р.
- 8 221 797р.
- -3,7%
- 5 972 233р.
- 6 292 114р.
- 5,4%
- Автор/источник: http://best-novostroy.ru/
Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /var/www/u0991793/data/www/alldoma.ru/components/com_content/models/articles.php on line 587
Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /var/www/u0991793/data/www/alldoma.ru/modules/mod_articles_latest/helper.php on line 125
Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /var/www/u0991793/data/www/alldoma.ru/templates/shaper_helix3/html/mod_articles_latest/default.php on line 13
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
администратор проекта — (916)531-5960
Принимайте участие в проекте — опубликуем статьи, точки зрения и пресс-релизы. Вы можете заказать статью, пресс-релиз, фоторепортаж.
ВСЕ РАЗДЕЛЫ САЙТА
«Эконом» и немного «комфорта»
В Коммунарке от коронавируса скончался следователь по делу ЮКОСаЖурналисты показали, как будет выглядеть новая WindowsРоналду стал лучшим бомбардиром за всю историю чемпионата ЕвропыКриштиану Роналду обрушил акции Coca-Cola, выбрав обычную водуНаш проект: Хирургия или лазер? Как лечат болезни глаз в ПетербургеВ Петербурге из-за Евро-2020 ограничили полёты квадрокоптеровБумажные полисы ОМС отменяют, но их всё равно придётся носить с собойНеудачный разворот автомобиля на Садовой в Петербурге попал на видеоКвартиру у Смольного в Петербурге потушили. Медики осматривают жильцаВ Петербурге пожарные тушат сталинку рядом со СмольнымВ Петербург приедет до 3 тысяч финских болельщиковЦена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииПредыдущие новостиАрхив материалов
До 90 процентов строящихся в Петербурге домов продается в сегменте эконом- или комфорт-класса. Аналитики отмечают смещение спроса в сторону «комфорта», при том что объяснить разницу трудно.
Юрий Мартьянов/КоммерсантъПоделиться
Понятие комфорт-класса на строительном рынке весьма размыто. Под него одинаково попадают проекты и стандартного класса, и бизнес-комплексы.
Есть версия, что термин «комфорт-класс» ввели, чтобы отгородиться от позиционирования объектов откровенно бюджетными, отделить от слова «эконом».
При этом расслоение в разных проектах сильное – все зависит от фантазии застройщика и выбранного позиционирования.
«Сравнив цену квадратного метра жилья в объектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, мы получим разницу в 20 – 25 процентов, – пояснил маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – Причём такие же показатели будут наблюдаться как в городской черте, так и за пределами КАД.
Разница средних цен квадратного метра между новостройками сегмента масс-маркет в городе и области тоже составит порядка 20 – 25 процентов. В то же время в абсолютных цифрах бюджет покупки самого дешёвого жилья в Петербурге сопоставим с ценой предложения комфорт-класса в Ленобласти.
Однако не стоит забывать о влиянии на цену конкретного предложения множества переменных: срока сдачи, объёма предложения в данной локации, способа оплаты и других».
«Смещение спроса в сторону более дорогого жилья имеет прямую зависимость от роста средней цены «квадрата», – поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
– Жилье в целом подорожало, поэтому диапазон цены квадратного метра, в котором представлены наиболее популярные квартиры, изменился. Но люди продолжают его покупать уже по новым ценам.
Среди факторов роста цены, а соответственно и смещения в сторону комфорта: доступность ипотеки, законодательные изменения, развитие редевелопмента в популярных и статусных локациях».
Имеются в виду обжитые районы, неподалеку от набережных, близко к метро, возле статусных учебных заведений, в кварталах «старой» добротной застройки с жильем, популярным на вторичном рынке, в окружении парков, скверов.
Здесь преобладают объекты повышенного комфорта (комфорт+), как правило, с ценой выше на 15 – 20%.
Еще одна причина смещения спроса, по мнению Трошевой, заключается в том, что в предложении ощутимо снизилась доля дешевого жилья, так как большинство таких объектов продавали компании, которые сейчас либо банкроты, либо их объекты достраивают другие.
Объекты с минимальной средней ценой располагались в пригородной зоне ЛО. Поскольку запретили регистрацию ДДУ для объектов с задержкой сроки сдачи, сегодня большинство из них ушли с рынка, ведь минимальная цена здесь соседствовала с проблемами в виде срыва сроков например. То есть купить такое жилье сегодня даже при желании невозможно, подчеркивает Ольга Трошева.
По данным «Петербургской недвижимости», по результатам первого квартала 2019 г. доля подсегмента «комфорт+» составила 12%, годом ранее 8%, а в 2017 г. – всего 6%. Одной из первых компаний в городе, кто вывел на рынок объекты в новом подсегменте «комфорт+», была SetlGroup. Сейчас холдинг реализует 9 таких объектов.
Также в первом квартале отмечается планомерное увеличение средней цены сделки: уже 30% спроса приходится на сделки с ценой свыше 105 тыс. руб./кв. м. Годом ранее их доля составляла 19%, а в 2017-м – 12%.
Спрос по-прежнему находится на высоком уровне, так как люди хотят успеть купить жилье до 1 июля 2019 года, когда для застройщиков поменяются правила работы на рынке, что отразится на стоимости.
Из-за значительного снижения объема предложения доля спроса на объекты с минимальной средней ценой менее 65 тыс. руб. мизерна — 5%. Она снизилась на 6% по сравнению с 2018 годом и на 15% по сравнению с 2017 годом. По данным «ПН», гораздо больше покупателей привлекает жилье со средней ценой 95 – 105 тыс. руб./кв. м.
Таких сделок порядка 22%. Что касается эконома, в пригородной зоне области нижний порог начинается от 48 – 50 тыс. руб. за кв. м, в Петербурге встречаются единичные предложения с ценой ниже 70 тыс., но чаще цена начинается от 70 – 75 тыс. и может доходить до 110 – 120 тыс. руб.
В «комфорте» же стоимость стартует с 85 – 90 тысяч, если речь идет о зонах КОТ (комплексного освоения территории). В объектах редевелопмента ниже 100 – 110 тыс. руб. за кв. м квартиру комфорт-класса не купить, а если посягать на комфорт+ или сданные дома, то цена от 150 тыс. руб. за кв. м и выше.
В Ленобласти – в основном предложение в диапазоне 75 – 85 тыс. руб. за кв. м, в сданных домах – свыше 100 тыс. руб.
И все-таки как отличить «эконом» от «комфорта»
«Строительным законодательством не регулируется разделение жилья на классы «эконом» и «комфорт», – говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». – Сравнительно большая доля сделок год назад заключалась в сегменте «эконом», со стоимостью до 70 000 руб./кв. м.
Следует иметь в виду, что за прошедший год на рынок выводились предложения преимущественно комфорт-класса, жилые комплексы эконом-класса постепенно достраивались и распродавались, а цены на рынке за год выросли. Однако все эти данные подтверждают гипотезу о смещении спроса в сегмент более качественного жилья.
Верхнюю границу комфорт-класса условно можно провести до 130 000 руб./кв. м, но это именно условно. Вообще все очень сильно зависит от наличия/отсутствия тех или иных опций (технологические, архитектурные решения и т. д.) и главное – от степени готовности дома.
Квартира в почти готовом доме стоит дороже, чем на старте продаж, но изменение стоимости с повышением готовности не говорит о смене класса жилья. Также цены меняются из-за инфляции и увеличения себестоимости строительства».
По словам эксперта, комфортное жилье подразумевает безбарьерную среду, просторные светлые холлы и МОПы, большую площадь озеленения с крупномерными деревьями на территории, травмобезопасными игровыми площадками, а также закрытые дворы, интересные решения для фасадов, наличие систем безопасности и контроля доступа.
Квартирография комфорт-класса может предполагать на этаже не более восьми квартир, с потолками от 2,7 метра и не более 20% студий в доме.
Но для соответствия комфорт-классу не обязательно наличие всех этих опций, их можно лишь взять за ориентир.
Со временем перечень характеристик может дополниться, например, системами «умного дома», которые еще недавно можно было встретить только в жилых комплексах бизнес-класса.
Директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьева считает, что квартиру в сегменте комфорт-класса отличают более просторные планировки, с помещениями под гардероб или кладовую, просторные балконы, ширина комнат не меньше 3 метров, высота потолков – 2,7 метра. Также среди отличий, например, современные технологии, монолитное строительство по индивидуальным архитектурным проектам.
«Понимание комфорта в таком доме выходит за пределы квадратных метров, – говорит эксперт. – Например, на этаже должно быть не больше 5–6 квартир, причем ни одна из них не должна граничить с лифтовой шахтой.
Входные группы создаются с качественной отделкой, предусматриваются помещения для консьержей, есть колясочные на первых этажах. В домах комфорт-класса более вместительные паркинги.
А благоустройство придомовой территории включает в себя озеленение двора, создание детских или спортивных площадок».
Как пояснил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, официального разделения жилья на классы в России пока не существует.
Категории «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита» фигурируют в классификациях Российской гильдии риелторов и Российской гильдии управляющих и девелоперов, но они носят рекомендательный характер.
В начале прошлого года был издан закон, заменяющий формулировку «эконом-класс» на «стандартное жилье», но новое название пока не так распространено, и каждый девелопер воспринимает классификацию в соответствии с собственными корпоративными стандартами.
По словам Фельдмана, аналитики вообще часто объединяют классы «эконом» и «комфорт» в «масс-маркет», то есть жилье массового спроса. Более 70% сделок на первичном рынке Петербурга и Ленобласти приходится именно на этот сегмент.
Но разница между экономом и комфорт-классом заключается в «начинке», функциональности планировочных решений, выразительности фасадов, степени благоустроенности территории. В одной локации могут строиться проекты разного качества.
Различия в качестве как раз и отражаются на стоимости квадратного метра, хотя большой разницы между ценами в одной локации достичь не получится – как правило, это 15 – 20%.
«Рост спроса на проекты комфорт-класса прежде всего связан с тем, что девелоперы практически перестали строить жилье эконом-класса, – говорит эксперт. – Конкуренция на рынке высокая, покупатель рассматривает квартиру как комплекс преимуществ, которые можно получить за свой бюджет. Поэтому девелоперы предпочитают строить жилье с улучшенными характеристиками по более высоким ценам».
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов рассказал, что в данный момент соотношение объектов и комфорт- и эконом-класса на территории Санкт-Петербургской агломерации примерно 60/40. Если брать только город, то доля «комфорта» по отношению к «эконому» будет 80/20. В ряде случаев разница в цене эконома и комфорт-класса может практически отсутствовать.
Например, когда застройщик реализует проект в сложившейся локации эконом-класса, но, чтобы отстроиться от конкурентов, предлагает жилье повышенной комфортности, насыщая комплекс различными опциями. В такой ситуации локация не позволит удерживать значительную разницу в цене между проектом «комфорт» и жильем эконом-класса.
Однако повышение класса объекта положительно скажется на темпах продаж.
Часто строительство жилья класса «комфорт» диктуется локацией. Если поблизости есть школы, детские сады, магазины, в наличии хорошая транспортная доступность, то новый ЖК автоматически будет относиться к классу «комфорт» и автоматически будет дороже аналогов в менее развитых локациях.
«Аналитики иногда используют в своей статистике те районы, которые к Санкт-Петербургу не относятся юридически, но прилегают к КАД, например Кудрово, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость BecarAssetManagement Катерина Соболева. – Там стали покупать меньше. Не могу сказать, что у людей появилось больше денег.
Возможно, повлияло то, что процент по ипотеке в какой-то момент снизился, появилось много программ для многодетных семей, малообеспеченных граждан».
Другие эксперты отмечают, что статистика по городу и пригородной зоне области все же ведется разная, и снижение объема предложения в том же Кудрово напрямую повлияло на то, что покупать стали меньше.
В целом границы всех классов жилья сейчас смазаны, и комфорт+ также близок с бизнес-классом. Например, точечная застройка в некоторых зонах в Красносельском районе с закрытой дворовой территорией по цене 110 тыс. рублей за квадрат будет позиционироваться как комфорт-класс, а в некоторых локациях в Приморском районе – уже как эконом-класс.
Зачем нужны студии
Не так давно в Ленинградской области предложили запретить строить малогабаритные квартиры площадью менее 28 «квадратов» – основу жилья масс-маркета.
«На огромное количество квартир-студий, например в Девяткино, не хватает парковочных мест, мест в больницах, садах и школах, – поясняет Катерина Соболева.
– Ввод новых социальных объектов в эксплуатацию происходит после заселения жилых домов. Это становится причиной таких инициатив государства, как ограничение количества студий.
Но мировая тенденция идет к уменьшению площадей и снижению стремления к покупке недвижимости – до 80% жилья на Западе арендовано».
По словам Ирины Соловьевой, в структуре предложения на рынке новостроек по-прежнему преобладают студии и однушки, так как у них стабильный спрос. Приобретают их региональные покупатели, молодые семьи, студенты.
Дмитрий Ефимов подчеркнул, что в периоды экономической нестабильности заметно временное повышение спроса на студии и однокомнатные квартиры.
Благосостояние и покупательская способность населения сегодня не растут, но один из трендов последнего времени – стремление покупателей улучшить имеющиеся жилищные условия. Так что спрос на многокомнатное жилье остается стабильным.
В перспективе можно ожидать роста стоимости одного квадратного метра, и вслед за этим – снижения метража многокомнатных квартир в новых проектах, чтобы покупатели по-прежнему могли себе их позволить.
По данным «Петербургской недвижимости», в мае 2019-го соотношение квартир-студий в сегментах «эконом» и «комфорт» сопоставимо: около 30% в квартирографии. Но «экономность» объекту может быть присвоена не по количеству студий, а по расположению и характеристикам жилого комплекса, например, или по репутации застройщика.
Петр Буслов пояснил, что наличие студий не является характеристикой исключительно эконом-класса — их можно найти и в комплексах комфорт-класса и даже класса «бизнес». Причина подобного явления – в низких доходах населения.
Зачастую у людей нет денег именно на ту квартиру, которую они хотят. Как только спрос сместится в сторону более просторных квартир, изменятся и характеристики предложения. В данный момент минимальная площадь студий в городской черте составляет 22 кв.
м, а наименьшая цена начинается от 2 млн руб.
«На мой взгляд, в будущем студии приобретут роль жилья для сдачи в аренду, а их основными покупателями будут выступать инвесторы, – говорит Петр Буслов. – Малогабаритные квартиры всегда составляли основу предложения в эконом-классе.
Средняя площадь в таких проектах сегодня составляет 35 кв. м. Однако и в комфорт-классе мы наблюдаем уменьшение средней площади квартир – до 45 кв. м.
Данная тенденция – следствие неготовности покупателей платить за лишние квадратные метры, что заставляет застройщиков искать способы уменьшения бюджета покупки».
Ян Фельдман привел в пример самую маленькую «нарезку» квартир – студии площадью около 18 кв. м. В основном их можно встретить в проектах Девяткино и Мурино, но эксперты отмечают, что и в городе тоже.
«У студий есть будущее, поскольку это идеальный вариант первого жилья. Малогабаритные квартиры действительно составляют около половины предложения в проектах эконом-класса. Студию как продукт испортил наш рынок, в европейском понимании это достаточно интересный формат и востребованный формат жилья», – подытожил он.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
За три года объем предложения студий комфорт-класса в Москве вырос в 40 раз — Загородное строительство
По состоянию на конец ноября 2016 года в столичных новостройках комфорт-класса (без учета проектов в Новой Москве) в продаже было представлено немногим более 600 квартир-студии в 14 жилых комплексах, что составляет около 4% от всего объема предложения в данном сегменте. Несмотря на то, что на фоне общего количества квартир эта цифра выглядит довольно скромно, она в десятки раз превышает показатели трехлетней давности.
Эксперты «Метриум Групп» проследили динамику прироста объемов предложения студий с середины 2013 года и пришли к выводу, что за три с небольшим года количество этого типа квартир в продаже выросло в 40 раз. Так, по итогам первого полугодия 2013 года в новостройках комфорт-класса студии предлагались только в одном проекте – «Life Митинская», на тот момент в продаже было представлено 15 лотов.
Как отмечают специалисты, стремительно увеличиваться количество студий в продаже стало в 2015 году. По итогам первого полугодия 2015 года в прайс-листах новостроек комфорт-класса «старой» Москвы значилось 137 студий, а к концу года этот объем достиг 681 лотов, представленных в 10 проектах.
C начала 2016 года в сегменте комфорт-класса стартовали продажи студий еще в шести проектах. Четыре из них – это новые жилые комплексы («Летний сад», «Столичные поляны», Микрорайон «Домашний» и «МИР Митино»). А в ЖК «Эталон-Сити» и «О7» вышел новый объем квартир.
Таким образом, количество новостроек со студиями выросло на 40% по сравнению с началом года, а объем предложения, напротив, сократился на 10% за счет высокого спроса на небольшие квартиры.
Аналитики «Метриум Групп» также пришли к выводу, что с середины 2013 года минимальная стоимость студий снизилась почти в два раза. Три года назад квартиру этого формата площадью 29,5 кв.
м в ЖК «Life-Митинская» можно было приобрести за 5,1 млн рублей, сегодня порог входа составляет 2,68 млн рублей (Микрорайон «Северный», 25,5 кв. м).
При этом усредненные показатели по рынку студий изменились не столь значительно. На сегодняшний день средняя стоимость зафиксирована на уровне 4,39 млн рублей, а площадь – 28,4 кв. м.
Тремя годами ранее эти значения находились на отметке 5,13 млн рублей и 29,63 кв. м. То есть средняя стоимость студии сократилась на 14%, а габариты снизились на 4%.
Если же рассматривать показатель средней стоимости квадратного метра, то снижение за рассматриваемый период составило 11% — со 173,1 тыс. до 154,2 тыс. рублей.
Как уже было сказано выше, самые доступные на сегодняшний день квартиры-студии предлагаются в микрорайоне «Северный» — от 2,68 млн рублей. С таким бюджетом можно приобрести квартиру площадью 25,5 кв. м. Средняя стоимость студий в этом проекте составляет 2,95 млн рублей. Это также самый низкий показатель по Москве.
На второй позиции по уровню порога входа идет жилой комплекс «ВЛюблино» — от 3,37 млн рублей за студию площадью 24,43 кв. м. Средняя стоимость студий в этом проекте незначительно выше – 3,65 млн рублей. Замыкает тройку лидеров ЖК «МИР Митино», где «входной билет» стоит 3,51 млн рублей за 25,9 кв. м.
Усредненный показатель в этом проекте составляет 4,22 млн рублей.
Исследование специалистов «Метриум Групп» показало, что основной объем квартир-студий «старой» Москвы сосредоточен в четырех проектах. Лидером является ЖК «ВЛюблино», на долю которого приходится 19,9% предложения. «Серебро» у ЖК «Варшавское 141» с показателем 17,9%.
На третьей и четвертой позиции идут микрорайоны «Домашний» и «Северный» – 16% и 11,6% соответственно. То есть суммарная доля этих проектов составляет почти две трети от общего количества студий на рынке – 65,4%.
Оставшийся объем делится между 10 проектами, ни один из которых не преодолевает отметку в 10%.
«Студии сегодня являются одним из самых востребованных продуктов на рынке недвижимости «старой» Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».
– И хотя отдельным нашим чиновникам кажется смешным, что такие квартиры кто-то покупает, данный формат жилой недвижимости пользуется популярностью в силу многих причин. Это и возможность за сравнительно небольшие деньги приобрести собственное жилье в столице.
И хорошее вложение средств: при меньших затратах на приобретение и отделку, студии можно сдавать в аренду примерно по тем же ставкам, что и однокомнатные квартиры. Без сомнения, доля такого предложения на рынке будет продолжать увеличиваться.
В том числе и за счет проектов, в которых тяжело идут продажи больших квартир – разделив такие лоты на несколько маленьких, девелоперы смогут быстрее найти покупателей и распродать «неликвид».
«Увеличение студий на первичном рынке – не что иное, как следствие снижения платежеспособности населения, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Только по итогам 2016 года Правительство прогнозирует снижение реальных доходов на 5,6%.
Логично, что в таких условиях застройщики должны предлагать новые планировки и разные площади, более доступные по цене. К примеру, в новых корпусах IV.06 и IV.07 ЖК «Новый Зеленоград» мы увеличили количество студий, поскольку именно такие небольшие площади показывают лучшие темпы реализации.
При этом, в отличие от многих других проектов, мы не просто запроектировали компактные квартиры, но и сделали все возможное для комфорта жителей, предусмотрев кладовые, где новоселы смогут хранить сезонные и редко используемые вещи.
Таким образом, при грамотном подходе к проектированию небольшие студии становятся удобным форматом, который прочно занял свои позиции на рынке наравне с давно привычными всем одно-, двух- и трехкомнатными квартирами».
Предложение новостроек в «старой» Москве сократилось на 12%
Аналитики агентства «Бон Тон» выяснили, что объем предложения новостроек в «старой» Москве снижается. Причиной эксперты считают высокий спрос на недвижимость: новые поступления быстро вымываются.
Совокупный объем предложения квартир в новостройках, без учета элитных объектов, составляет 2,3 млн квадратных метров в «старой» Москве, что меньше на 12,1%, чем годом ранее, в силу высокого спроса. В реализации представлено практически 34 тыс. лотов, а средневзвешенная цена квадратного метра находится на уровне 216,4 тыс. руб.
Структура предложения по классам жилья выглядит следующим образом: 46,3% всех объемов сосредоточено в комфорт-классе, 40,5% — в бизнес-классе, 11% — в премиум-классе, 2,2% — в экономклассе.
Выход новых проектов и объемов жилья в реализуемых жилых комплексах практически не повлиял на распределение долей.
Комфорт-класс увеличил свое присутствие на 1,2%, а доля остальных классов изменилась в пределах 0,4-0,9%.
Как отмечают в «Бон Тон», на сегодняшний день максимальное предложение по количеству лотов сосредоточено в сегменте двухкомнатных квартир (доля — 23,8%, средняя площадь — 64 кв. м). На втором месте — однокомнатные варианты, аккумулирующие порядка 17,6% рынка.
Средняя площадь лотов — 41 кв. м. На третьем месте — трехкомнатные квартиры евроформата, представляющие собой сбалансированное предложение для семейных покупателей. Средний метраж данных лотов — 74 кв. м.
При этом в общей сложности средняя площадь предложения в сегменте квартир составила 69 квадратных метров.
Меньше всего доли у студий (3,4%), многокомнатных квартир (5,6%) и четырехкомнатных предложений евро-формата (8,6%).
По итогам отчетного периода (октябрь и первая половина ноября), средневзвешенная цена квадратного метра составила 216,4 тыс. руб. Если говорить о ситуации внутри классов, то новостройки уровня «эконом» показали прирост на 5,4% (до 120,6 тыс. руб. за кв.
м) за счет более высокой стадии строительной готовности. Кроме того, повышение зафиксировано в комфорт-классе (на 1,2% до 156,3 тыс. руб. за кв. м) и премиум-классе (на 1,2% до 446,7 тыс. руб. за кв. м). В сегменте «бизнес» отмечено снижение на 1,1% (до 228 тыс. руб.
за кв. м).
По доле предложения массового сегмента лидирует ЮВАО (19,7% в комфорт-классе и 78,1% в экономе). В бизнес-классе самая большая доля (21,9%) зафиксирована в ЗАО, а ЦАО примечателен тем, что здесь сосредоточено 54% жилья в премиум-классе.
Стоит добавить, что тройку наиболее дорогих округов по средней цене лота составляют ЦАО (36 млн руб.), ЗАО (18,3 млн руб.), ЮЗАО (16,8 млн руб.). Для сравнения, самое доступное предложение по средней цене лота находится в ЗелАО (6,1 млн руб.), ЮВАО (8,9 млн руб.), ВАО (10,5 млн рублей).
- Обзор Новострой-М: что изменилось на рынке новостроек Москвы и Подмосковья
- Купить за свои: в Москве выросло число сделок с единовременной оплатой
- Голосуем рублем: ТОП-10 самых покупаемых новостроек Москвы в октябре
Дата публикации 05 декабря 2018
Цены московских студий растут на фоне активного спроса
На московском рынке недвижимости за последний год возросла стоимость студий, о чем свидетельствуют исследования «Метриум Групп». Это происходит на фоне активного повышения покупательского интереса к данному виду квартир.
По данным агентства, стоимость евроквартир массового сегмента повысилась за год на 6,4%. Средняя цена на квартиру-студию в столичной новостройке комфорт-класса в декабре 2017 года достигла 4,78 млн рублей, показав рост на 290 тысяч за 12 месяцев.
По статистике компании, на конец минувшего года наиболее доступными оказались студии площадью чуть более 20 кв.м. в жилых комплексах «Столичные Поляны» и «ВЛюблино».
Специалисты «Метриум групп» подсчитали, как меняется стоимость студий в массовом секторе относительно площади:
Что касается бизнес-класса, на фоне общего понижения средней стоимости покупки квартир на 8,7%, именно студии продемонстрировали положительную динамику с ростом средней цены на 4,6% до 6,7 млн руб. В «Метриум групп» также провели расчеты для данного сегмента:
При этом в течение 2017 цены на евроквартиры то падали, то возрастали, в целом, однако, демонстрируя восходящий тренд.
Ценовой пик пришелся на июнь и октябрь, когда средняя стоимость студии приблизилась к значению 4,95 млн рублей, что даже превысило более поздний показатель декабря 2017.
Говоря о студиях в целом, Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, отмечает рост цен на 5,5% по итогам 2017 года.
По словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, более уверенную положительную ценовую динамику квартир евро-формата по сравнению с другими видами объясняет превышение спроса над предложением.
Согласно информации «Метриум Групп», объем студий на рынке новостроек столицы заметно уступает другим типам. В бизнес-сегменте его значение составило лишь 1,5% и немного больше в «комфорте» – 5,5% относительно подавляющей доли одно- двух- и трехкомнатных квартир.
В частности, наблюдается переизбыток предложения популярных «однушек» и «двушек», что объясняет слабую ценовую динамику таких предложений.
Студии же не так давно начали привлекать покупателей, и девелоперы пока опасаются реализовывать проекты с крупной долей специфичного продукта, полагает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
По словам Романа Сычёва, генерального директор Tekta Group, увеличение спроса на квартиры-студии в сегменте эконом- и комфорт-класса наблюдается последние 3-4 года. Urban Group сообщает об увеличение спроса на евроквартиры за последний год на целых 40 %.
В 2018 году спрос может продолжить расти или как минимум останется стабильным, считают эксперты.
«Рост спроса и цен обусловлен, прежде всего, финансовой доступностью студий для широкой аудитории, включая даже молодых покупателей», – объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
«Студии – очень востребованный продукт на современном рынке новостроек», – подтверждает Кирилл Игнахин. – Ввиду невысокого бюджета предложения они привлекательны как с инвестиционной точки зрения, так и для покупателей с ограниченным бюджетом.
И хотя в последние несколько лет застройщики активно предлагают студии в рамках своих проектов (как массовых, так и более высокобюджетных), доля евроквартир, как правило, ограничивается 15-20%. Вероятнее всего, текущие тенденции в этом сегменте получат продолжение в 2018 году».
Другие эксперты рынка также говорят о стабильном предложении, не предвидя увеличения его объема. Как объясняют специалисты, слишком большое количество студий может отрицательно сказаться на качестве проекта в целом и его привлекательности, поскольку увеличивает количество квартир и, соответственно, жильцов.
По оценке Кирилла Игнахина, сегодня на рынке недвижимости доля студий в целом колеблется между 4% и 5%, что заметно меньше потенциального количества их покупателей.
В связи с этим эксперт ожидает дальнейшее увеличение цен на данный формат жилья.
При этом небольшая площадь студий становится благоприятной почвой для их подорожания, ведь, как объясняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, стоимость квадратного метра в квартире находится в обратной зависимости от ее площади.
Среди причин подорожания студий Роман Сычёв также называет общий рост стоимости жилья на рынке. При этом, как сообщает глава Tekta Group, процесс ценообразования и динамика повышения стоимости очень индивидуальны не только для отдельного проекта, но даже для каждого корпуса.
«Так или иначе, в строящихся жилых комплексах студии практически всегда будут самыми быстро дорожающими объектами по мере повышения стадии строительной готовности, – считает Кирилл Игнахин. – Например, в нашем проекте «Level Амурская» доля компактных студий в общем объеме продаж достигает 21%. Именно такие квартиры и апартаменты демонстрировали самый активный рост стоимости в 2017 году».
В то же время студии привлекают покупателей именно благодаря низкой стоимости, поэтому логично, что должен быть какой-то разумный предел роста цен.
По этому поводу Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»), сообщает: «По мере приближения бюджета покупки студии к стоимости полноценной однокомнатной квартиры спрос на студии будет несомненно снижаться».
Как полагает специалист Est-a-Tet Роман Родионцев, квартиры-студии в скором даже могут начать испытывать конкурентное давление со стороны сегмента однокомнатных квартир, площади которых, как и бюджеты покупки, постепенно «сжимаются».
В 2018 году Ирина Доброхотова не ожидает существенного подорожания студий, объясняя это ограниченной платежеспособностью современного покупателя. Urban Group прогнозирует 10-процентный увеличение стоимости студий.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», считает, что без влияния дополнительных внешних факторов рост цен на евроквартиры составит не более 5-7%, а с выходом новых объектов возможно даже некоторое понижение.
Роман Родионцев полагает, что в 2018 году рост цен на квартиры евроформата не превысит темпов прошлого года.
Сегодня на столичном рынке новостроек средняя цена однокомнатных квартир студийного типа, по информации агентства БЕСТ-Новострой, составляет 179 тыс. руб., а средний бюджет покупки – 4,960 млн руб. Для сравнения: средняя цена метра в классических однокомнатных квартирах составляет 161 тыс. руб., а бюджет покупки – 6,445 млн. руб.
Как сообщает Роман Сычев, самые бюджетные студии расположены за МКАД, а также на территории Новой Москвы. Такие объекты (особенно малогабаритные) предлагаются уже с отделкой, имеют хорошее расположение относительно транспортных узлов и приобретаются чаще всего в качестве первого жилья.
Самые дорогие варианты студий представлены в центральном округе Москвы или в знаковых районах деловой застройки, таких как Москва-Сити. Как правило, данные объекты относятся к апартаментам. Их чаще приобретают бизнесмены для проживания в период активной деловой занятости.
Самые дорогие варианты студий (Москва-Сити) примерно в 12 раз превышают в цене самые бюджетные объекты за МКАД.
Роман Родионцев рассказывает, что наиболее доступные студии можно купить в ЖК «Жемчужина Зеленограда»: «Стоимость лота площадью 20,9 кв. м начинается от 2,4 млн рублей.
Кроме того, застройщик предлагает скидку 10%, что позволяет приобрести евроквартиру за 2,2 млн». Самые дорогие студии предлагаются в проектах элитного и премиум-сегментов».
Например, в апарт-комплексе премиум-класса «Софийский» за студию площадью 52,7 кв. м придется заплатить не менее 31,4 млн рублей.
Помимо географии объекта, стоимость квартиры определяется и другими факторами: местоположением, качественными характеристиками, стадией строительной готовности – чем она выше, тем дороже жилье.
Среди доступных предложений Ирина Доброхотова называет студии в проектах «Лесопарковый» (почти 2,9 млн рублей), Северный и «Влюблино» (минимальный бюджет студий начинается от 3,1 млн рублей).
Все три проекта расположены в округах с наиболее доступным по цене жильем – ЮАО, ЮВАО и СВАО, а ЖК «Лесопарковый», помимо прочего, находится в начальной стадии строительства: продажи в нем открылись только в декабре 2017.
Самые дорогие студии в сегменте новостроек комфорт-класса, по информации Доброхотовой, предлагаются в уже сданном ЖК «Фили Град 2», расположенном престижном Западном округе в пешей доступности от метро.
Что касается размеров студий, то, по данным Est-a-tet на рынке первичного жилья их средняя площадь составляет 26-28 кв. м. Общая стоимость и площадь студий оказывается примерно на 20-25% меньше, чем у аналогичных полноценных изолированных квартир.
Метраж лотов евро-формата варьируется в зависимости от класса конкретного проекта, однако все чаще на рынке появляются студии площадью 16-18 кв. м., что свидетельствует о тренде к снижению размера студий, а следовательно, удорожанию квадратного метра в них.
Однако на рынке предлагаются и достаточно просторные евроквартиры. Например, в ЖК «Маяковский», где все лоты имеют свободную планировку и панорамное остекление, продаются квартиры площадью 46,3 кв.
м, которые можно переформатировать как в просторную однокомнатную студию, так и в двухкомнатную квартиру евроформата. В целом сектор студий на рынке недвижимости тяготеет к разнообразию площадей и планировочных решений.