В Москве прошла вторая «Черная пятница недвижимости» — большая распродажа, на которой были представлены квартиры, апартаменты, лофты, коттеджи и земельные участки, а также машиноместа и коммерческие помещения. Всего на сайте мероприятия Refriday.ru было представлено несколько тысяч лотов от нескольких десятков девелоперов.
Налетай — подешевело!
Обещалось, что скидки на недвижимость будут доходить до 50%, однако, по заявлениям участников, в реальности снижение цен на объекты было гораздо меньшим. Максимальная скидка, которую называли девелоперы, составила 16%, при условии, что покупатель сразу полностью внесет полную оплату за квартиру.
Для сравнения — в обычные дни в некоторых проектах сегодня предлагаются скидки до 20%.
Не случайно, сами застройщики рассматривают «Черную пятницу» не как распродажу, а как маркетинговую акцию — люди, привлеченные акцией, изучают имеющиеся предложения, а потом покупают квартиры уже без всяких скидок, на типовых условиях.
«Идея этой акции в том, чтобы создать некий ажиотаж в период мертвого сезона и перед осенним оживлением рынка», — признается один из девелоперов.
Продавцы недвижимости сегодня готовы использовать любую возможность для стимулирования продаж. Сейчас активность на рынке столичной недвижимости выше, чем прошлым летом, которое оказалось совсем «мертвым», но объясняется это в основном тем, что цены за год снизились в среднем на более, чем на 10%: в июне 2015 г.
, квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN. RU, в июне 2016 г. — уже 172 800 руб. Новостройки тоже подешевели — на 9,6%: по данным «ИРН-Консалтинг» цена «квадрата» (без учета элитного жилья в центре и самых дешевых предложений за МКАД) снизилась за год в среднем с 225 900 руб. до 204 300 рублей.
Сейчас на рынке даже появились новостройки с немыслимыми до кризиса ценами — от 80 000 — 100 000 рублей за квадратный метр.
JÄNNICK Jérémy, 2009 год
Стоимость минимального «входного билета на рынок» внутри МКАД упала на 32,7%. Год назад самая дешевая новостройка в Москве стоила 4,7 млн рублей (33,77 кв. м в ЖК «Царицыно-2» на юге Москвы), а сейчас студию в 23,33 кв. м в ЖК «Влюблино» в ЮВАО можно приобрести за 3,16 млн.
Реальные цены сделок еще ниже, поскольку более 80% московских вторичных квартир реализуется с дисконтом. в мае в границах «старой» Москвы размер дисконта редко превышал 10% ( хотя в отдельных проектах доходил до 20%), а в Московской области чаще всего варьировался в пределах 10-20%.
Встречаются в области и скидки до 25% и более, но крайне редко.
Снижение цен на недвижимость стало следствием радикального падения платежеспособного спроса. Реальные доходы населения РФ сокращаются уже почти два года подряд — в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. В 2015 г. показатель снизился на 4,3% по сравнению с 2014 г., а в январе — мае 2016 г.
— на 4,9% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом инфляция остается очень высокой: в июне 2016 г. она составила 7,48% в годовом выражении (против 12,9% по итогам 2015 года).
Падение доходов в сочетании с ростом цен привело к тому, что россияне все больше денег тратят на товары первой необходимости, урезая все остальные расходы.
Как показал майский опрос ВЦИОМ, 38% российских семей уже экономят и на продуктах. 30% отказались от потребления «необязательных» товаров и услуг, 24% респондентов задерживают платежи за «коммуналку», 13% не могут позволить себе покупку назначенных врачом лекарств.
Неудивительно, что в этих условиях копить на покупку жилья или обслуживать ипотечный кредит становится более чем проблематично. В результате по данным ЦБ на 1 июня 2016 г., просроченная свыше 90 дней задолженность россиян по ипотеке достигла 131,2 млрд руб.
против 96,1 млрд годом ранее.
Применительно к московскому рынку недвижимости общая для всей страны проблема — снижение платежеспособности покупателей — усугубляется огромными объемами предложения. Если в 2011-2013 годах в столичном регионе продавалось примерно 4-5 млн кв.
м многоэтажного жилья, то год назад — уже 5,9 млн, а в начале нынешнего года — уже 7,1 млн «квадратов». По данным компании «ИРН-Консалтинг», за год только в старых границах Москвы предложение новостроек и апартаментов увеличилось почти на 50%, в «Новой Москве» — на 16,9%.
В целом, по оценкам аналитиков, объем предложения на московском вторичном рынке жилья сегодня в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей.
LEEROY.ca, 2014 год
В то же время по сравнению с докризисным периодом доля покупателей со свободными деньгами в Москве сократилась с 40% до 20%. В результате доля количество сделок по покупке квартир за живые деньги в июле осталась на уровне июня, а количество ипотечных сделок выросло на 37%.
К тому же более 80% сделок по приобретению недвижимости сегодня приходится на сделки с учетом взаимозачета. То есть люди покупают новые квартиры в основном на средства от продажи старых, или в кредит.
Это тревожный сигнал для застройщиков, свидетельствующий, что покупатели с «живыми» деньгами кончились и рынок держится за счет заемных средств.
Дёшево отделаться
Противостоять негативным тенденциям застройщики стараются во-первых, за счет увеличения предложения маленьких квартир. Сейчас на рынке новостроек в центре Москвы появляется больше одно- и двухкомнатных квартир и, напротив, сокращается число домов, где предусмотрены квартиры с четырьмя комнатами и более.
Соотношение квартир разной комнатности, % (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
За последний год доля новостроек с небольшими квартирами выросла с 35% до 40%, а в целом предложение малогабаритных квартир в российских новостройках выросло за два года в 4 раза.
Средняя площадь квартир разной комнатности, кв.м (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
Вторым ответом девелоперов на низкую платежеспособность населения является предложение квартир с отделкой. До кризиса 2008 года таких предложений на рынке не было вообще, но сейчас с каждым годом доля квартир с отделкой на рынке растет.
Причем предложение здесь отстает от спроса.
Так, по оценкам компании «Инком-недвижимость», на первичном рынке Москвы квартиры с отделкой востребованы у 65 процентов покупателей, но предложить рынок может намного меньше: в столице квартиры с отделкой имеют 26 процентов реализуемых проектов.
В других регионах ситуация лучше: в Санкт-Петербурге до 70 процентов сделок, заключенных с жильем на первичном рынке недвижимости, приходится на покупку квартир с готовой отделкой. Во многих городах-миллионниках России на квартиры с отделкой также приходится основной объем предложения.
Выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика очевидна: она обходится в два-три раза дешевле, чем ремонт своими силами.
По оценкам Минстроя, ремонт своими силами россиянину в среднем обходится от 15 тыс рублей за квадратный метр квартиры, в то время как застройщик способен уложиться в 5-9 тысяч рублей за отделку аналогичного уровня и класса.
Такое значительное удешевление достигается за счет оптовой закупки материалов и меньшей стоимости самих работ.
Еще одна немаловажная выгода при покупке жилья с ремонтом касается ипотечных заемщиков: затраты на ремонт включаются в стоимость ипотечного кредита, следовательно, процентная ставка по нему существенно ниже, чем была бы по потребительскому, который, скорее всего, такому покупателю пришлось бы брать на ремонт.
Дополнительный плюс — хорошо продуманный проект, за который не надо платить.
Типовой проект от застройщика, конечно, уступает индивидуальному, разработанному дизайнером исключительно под вас, но он в любом случае будет лучше, чем стихийный ремонт без всякого проекта, который, к сожалению, очень часто делают наши соотечественники.
И последнее, но не по значимости — покупатель полностью освобождается от «головной боли», связанной с ремонтом: не надо искать материалы, выбирать, закупать и тратить время и силы на саму работу.
LEEROY.ca, 2014 год
К недостаткам готового ремонта относят, прежде всего, невозможность воплотить индивидуальные дизайнерские решения. Но тут уж ничего не поделаешь: ограниченность возможностей и вариантов — это обратная сторона дешевизны, поскольку именно максимальная стандартизация процесса позволяет поставить его на поток и обеспечить низкие цены.
В результате квартиры с отделкой оказываются выгодными и для застройщика, и для покупателя. И российский Минстрой уже выступил с предложением для поддержания рынка жилья законодательно запретить продажу квартир без отделки.
Тем не менее, прогнозы по перспективам рынка недвижимости остаются пессимистичными. Ситуация в сегменте аренды, которая служит опережающим индикатором для рынка купли-продажи жилья, не дает оснований надеяться на рост цен в обозримом будущем: предложение квартир в аренду в разы превышает спрос, ставки упали и поднять их не может даже существенное улучшение качества недвижимости.
Таким образом, тенденция к снижению стоимости жилья сохраняется. По прогнозам аналитиков, в 2016 г. цены на вторичное жилье в Москве просядут на 5-10%. Продожится снижение цен и в целом по стране.
И это плохая новость для застройщиков, многие из которых последние два года работают на грани рентабельности. Снижение цен на фоне постоянного роста себестоимости грозит многим компаниям банкротством. И этот процесс уже начался: за первое полугодие этого года обанкротилось 1,6 тыс.
строительных организаций — это в два раза больше, чем в январе — июне 2015 года, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). За весь прошлый год с рынка ушло 2,7 тыс. компаний — в пять раз больше, чем за 2014 год.
«Сейчас банкротятся в основном мелкие компании, в дальнейшем этот тренд может перекинуться на средних и крупных игроков», — предупреждают аналитики агентства.
Количество квартир в аренду в Москве выросло более чем в 1,5 раза
Евгений Разумный / Ведомости
Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.
По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.
до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.
Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.
По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.
Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.
Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.
Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.
Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.
Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.
Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.
Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.
Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.
Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.
Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.
Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.
Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
— Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25% — Forbes).
Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37-45 000 рублей, сегодня — за 32-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года.
«По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены.
«Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы.
К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы.
«Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры.
По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края.
А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены.
Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции.
При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков.
В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.
Эксперты подвели итоги 2020 года на столичном рынке аренды
Арендодатели не готовы переступить психологический порог ценовых ожиданий.
В сентябре 2020 года на столичном рынке аренды не наступил традиционный сезонный подъем спроса. В четвертом квартале спрос на аренду снизился на 40% по сравнению с таким же периодом прошлого года, говорится в исследовании «МИЭЛЬ-Аренда».
Снижение спроса связано с серьезным оттоком арендаторов, который произошел в конце марта, после введения режима самоизоляции.
Тогда спрос на аренду в Москве обрушился на 76% по сравнению с таким же периодом 2019 года. После снятия жестких ограничений многие компании сохранили удаленный режим работы.
Летом и осенью многие потенциальные арендаторы не вернулись в столицу, кроме того, в Москву не приехали иностранные студенты.
Весной 2020 года спрос на аренду загородного жилья по сравнению с прошлым годом увеличился почти в 10 раз. Жители Москвы и области массово арендовали дома для самоизоляции. Нередко они выбирали жилье без предварительных просмотров и соглашались на завышенную цену.
Во время второй волны пандемии коронавируса резкого роста спроса на загородную аренду не наблюдалось, спрос был сопоставим со средними значениями прошлых лет. Часть арендаторов, снявшая весной качественные дома, провела за городом лето и не отказалась от аренды. Другие не захотели зимой жить за городом.
Многие собственники в условиях карантинных мер предоставили действующим арендаторам скидки и отсрочки платежей. На время действия режима самоизоляции снижение арендной платы могло достигать 50%.
Несмотря на то что из-за пандемии многие арендаторы уехали из Москвы и пока не вернулись, а на рынке появилось большое количество свободных объектов, существенного снижения ставок аренды не произошло. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ» Мария Жукова, отмечает, что собственники жилья не готовы переступить психологический порог своих ценовых ожиданий.
Арендодатели не хотят снижать цену ниже желаемой стоимости, при этом некоторые готовы временно отказаться от сдачи жилья в аренду. Многие арендаторы ожидали, что на фоне пандемии стоимость аренды снизится на 25%, и объекты с ценой 35–40 тыс. рублей в месяц можно будет снять за 25–30 тысяч рублей. Однако стоимость аренды снизилась в среднем на 6–8%.
По словам Жуковой, в первом квартале 2021 года не ожидается роста спроса на аренду. Возможно, на столичном рынке аренды произойдет снижение цен, но оно будет незначительным, так как большинство арендодателей по-прежнему неохотно соглашаются на скидки.
В Москве спрос на аренду элитного жилья упал почти на 40%
Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15% — МК
Пандемия больно ударила по арендодателям жилья. Из-за острого кризиса на рынке труда спрос на съемные московские квартиры в январе снизился на 15% в годовом выражении. Но владельцев квартир дефицит арендаторов, похоже, не смутил: ставки стоят как вкопанные.
Режим самоизоляции, объявленный властями в начале минувшей весны, заставил серьезно понервничать арендодателей. Испугавшись массового оттока арендаторов, собственники столичных квартир тогда временно сократили арендные платежи на 30–50%. Новые арендаторы могли рассчитывать на дисконт в 15–25%.
Тревоги столичных рантье достигли пика в начале лета. Из-за увольнений на предприятиях и перевода сотрудников на удаленку трудовые мигранты начали в массовом порядке возвращаться домой. Вскоре за ними последовали иногородние студенты.
Предложение на рынке долгосрочной аренды также выросло за счет посуточной аренды — в отсутствие туристов значительная часть собственников жилья перешла из одного сегмента в другой.
Наконец, изменили свою политику отели, которые были вынуждены предлагать номера по цене съемных квартир.
Кроме этого на рост предложения повлияли и снизившиеся ипотечные ставки. В прошлом году россиянам стало выгоднее брать жилье в ипотеку, а не арендовать его, так как цена съемных квартир снизилась не так сильно, как обслуживание кредита. Ежемесячная выгода, по подсчетам аналитиков ВТБ, составила 25%.
В результате минувшей осенью предложение арендного жилья превысило спрос на треть. Этим обстоятельством поспешили воспользоваться съемщики. После введения режима самоизоляции и перехода на дистанционный режим работы люди повысили требования к арендуемой квартире, отметила директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Этот фактор стал одним из важнейших наравне со стоимостью и местоположением.
Однако эти тенденции не смутили собственников московского жилья. Многие из них предпочли вовсе отказаться от потенциальных квартиросъемщиков, чем снижать стоимость аренды. Лишь отдельные хозяева квартир готовы были уменьшить депозит или дать скидку на 5–10%.
В итоге к зиме ставки аренды почти вернулись к уровням начала года. По оценке «Инком», в феврале 2020 года московские «однушки» в среднем сдавались за 37 тыс. руб., «двушки» — за 54 тыс. руб., «трешки» — за 95 тыс. руб. К августу аренда однокомнатных квартир подешевела до 31 тыс. руб.
(-16%), двухкомнатных — до 42 тыс. руб. (-22%), трехкомнатных — до 60 тыс. (-37%). Сейчас на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 тыс. руб. в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной — 52 тыс. руб.
(-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 тыс. руб.
Эксперты обратили внимание на другой любопытный тренд.
По оценке компании «Инком-Недвижимость», в январе 2021 года доля заявок на поиск столичной квартиры для совместной аренды выросла на 12% в годовом выражении.
Аналитики отметили, что 17% людей, которые планируют снимать квартиру покомнатно, — студенты, 83% — приезжие из регионов России и иностранцы, а также москвичи, которые сдают свои квартиры.
По оценке риелторов, будущее рынка аренды жилья во многом будет зависеть от режима отмены карантинных ограничений. В случае улучшения ситуации в Москве ставки постепенно вернуться к прежним ценовым показателям.
Кроме этого в этом году на рынок выйдут квартиры, приобретенные в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса 2020 года.
По прогнозу Вероники Янушкевич, в текущем году из-за повышения спроса на жилье после снятия связанных с пандемией коронавируса ограничительных мер арендные ставки в Москве могут вырасти на 10–12%.
МОСКВА В ТОП-5 ПО ЭЛИТНОЙ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. В столице РФ, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до 9,12 евро за кв. м в неделю (832,2 руб.).
Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Обошли российскую столицу Нью-Йорк (16,6 евро за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (15 евро, или 1,4 тыс. руб.), Токио (12,5 евро, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (10 евро, или 930 руб.).
По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц.
Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: Гастарбайтеры уехали, а ставки остались
Спрос на съемное жилье в Москве снизится в 2021 году. С ним может упасть и стоимость аренды
По мнению экспертов, спрос на аренду квартир будет низким из-за отсутствия роста экономики и доходов населения.
На фоне низкого спроса собственники столичных квартир меньше отказывают потенциальным арендаторам.
В первом квартале 2021 года, по мнению экспертов, ожидается снижение спроса на аренду квартир в Москве.
- Такая тенденция станет продолжением динамики 2020 года, связанной с пандемией и коронакризисом.
- В четвертом квартале 2020 года было отмечено снижение спроса на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
- По мнению управляющего директора «МИЭЛЬ» Марии Жуковой, в январе – марте 2021 года ситуация останется такой же. Среди причин — отсутствие роста экономики и доходов населения.
- Поскольку предпосылок для роста стоимости столичных квартир не было в 2020 году, его не стоит ждать и в первой половине 2021-го, считает Жукова. Она также отметила, что возможно незначительное снижение цен ввиду низкого спроса и широкого предложения.
Что будет с предложением
Падение спроса неизбежно повлияло и на предложение — квартир, ожидающих своих арендаторов, на рынке сейчас больше, чем год назад.
- Квартиры с потребительскими недостатками или с излишне требовательными к потенциальным жильцам собственниками стали ожидать своего арендатора на 25–30% времени дольше, чем это было ранее.
- Собственники столичных квартир стали меньше отказывать потенциальным арендаторам. По данным аналитического центра агентства недвижимости ЦИАН, если в начале года доля отказов составляла 60%, то сейчас она упала в 2 раза.
- Основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев считает, что часть владельцев попробуют повысить доходность своей недвижимости путем ее разделения на несколько студий. Он подчеркивает, что такая тенденция может повысить нагрузку на социальную инфраструктуру и в ближайшие годы повлечь ограничения на разделение квартир и использование апартаментов в качестве жилой площади. В ноябре заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что строительство апартаментов стоит запретить, законодательно закрепив жилой статус уже возведенных помещений.
Что было в 2020 году
- По данным аналитики агентства недвижимости «МИЭЛЬ», в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в Москве снизился на 76% в сравнении с апрелем 2019 года. В то же время спрос на недвижимость за городом увеличился в 10 раз.
- В сравнении с аналогичным периодом 2019 года, предложение долгосрочной аренды квартир снизилось на 30%, коттеджей — на 40%. По мнению Марии Жуковой, такая динамика была обусловлена эпидемиологической обстановкой.
- По данным аналитиков платформы «Авито-Недвижимость», спрос на аренду начал восстанавливаться уже в мае 2020 года и вырос почти на 50% относительно самых низких показателей начала апреля.
- Согласно исследованию риэлторской компании «МИЭЛЬ», с сентября 2019 по сентябрь 2020 года цены на аренду однокомнатных квартир в Москве снизились на 6% (до 35 тыс. рублей в месяц), двухкомнатных — на 7,2% (до 46 тыс. рублей в месяц), трехкомнатных — на 7,7% (65 тыс. рублей в месяц). Стоимость самых бюджетных вариантов при этом не поменялась.
Российский рынок аренды в 2021 году
- Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что в России после снятия ограничительных мер увеличивается потенциальный спрос на арендное жилье.
- По мнению руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости риэлторской компании «Этажи» Ольги Павлиновой, к лету 2021 года стоимость аренды может увеличиться на 4-5%.
- При отсутствии ограничений из-за второй волны пандемии наибольшее влияние на арендные ставки окажут инфляция и рост цен на новостройки, заявила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова. Она полагает, что в такой ситуации с октября 2020 года по октябрь 2021 года рост цен может достигнуть 8 –10% в Москве и порядка 5 – 8% в крупных городах в регионах.
Копировать ссылкуСкопировано
Спрос на посуточную аренду в 10 раз выше предложения
Едва в Москве успела установиться теплая погода, как базы недвижимости захлестнула волна объявлений о посуточной аренде. Так, за последние две недели на портале ГдеЭтотДом.РУ их количество увеличилось на 25%. Однако спрос не удовлетворен даже на 10%: на каждое предложение о краткосрочной сдаче жилья в среднем откликаются по 12 человек. А почему?
Едва в Москве успела установиться теплая погода, как базы недвижимости захлестнула волна объявлений о посуточной аренде. Так, за последние две недели на портале ГдеЭтотДом.РУ их количество увеличилось на 25%. Однако спрос не удовлетворен даже на 10%: на каждое предложение о краткосрочной сдаче жилья в среднем откликаются по 12 человек. А почему?
На пару-тройку суток в Москве можно арендовать буквально все. Например, миниатюрную квартиру (20 кв. м) с «шикарным» видом на МКАД. Компенсацией за перманентный поток автомобилей за окном станет самая низкая на сегодняшний день в Москве цена на аналогичные предложения (1,1 тыс.
рублей за стуки), а также относительная близость Лианозовского парка. Для желающих пожить несколько дней на широкую ногу есть совсем иные варианты. Не обязательно в центре города, но все остальное — на высоте, начиная с этажа.
Например, пенхаус в ЖК «Северные ворота», что неподалеку от Тимирязевского парка. За сутки нахождения в панорамно остекленном пространстве площадью 200 кв. м среди красивой мебели и множества бытовой техники хозяева просят 30 тыс. рублей.
Во столько же обойдутся апартаменты на 49 этаже башни «Федерация» или бело-красная квартира на 35 этаже ЖК «Воробьевы горы».
Впрочем, львиная доля предлагаемых посуточно квартир все же совсем иные и по габаритам, и по расположению. В основном это однокомнатные квартиры в центральном округе с ценой вопроса от 2 до 3,5 тыс. рублей в день. Скажем, за 3 тыс. рублей можно снять квартиру на Рождественском бульваре в 5 минутах ходьбы от станции метро Трубная.
Как обещают хозяева, в квартире есть все необходимое, включая запас пищи и напитков. А вот еще одно предложение из каталога недвижимости ГдеЭтотДом.РУ за ту же цену: расположенная на 16 этаже квартира на Новом Арбате, ближайшее метро — Смоленская.
Или, например, квартира в четырехэтажном старинном доме 1910 года постройки в самом центре города, у метро Театральная. Четыре года назад в доме сделан капитальный ремонт, одновременно с которым глобально обновили и саму квартиру. Чуть меньше (2,5 тыс. рублей в сутки) хотят за квартиру в Самотечном переулке (неподалеку от метро Цветной бульвар).
Есть в этом районе варианты подешевле: за 2,2 тыс. рублей можно снять просторную однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м.
Очевидно, что эти предложения в первую очередь рассчитаны на туристов, для которых близость ко всем ключевым достопримечательностям города является принципиальной. Конечно, можно было бы подобрать и гостиницу, благо в центре Москвы с ними проблем нет.
Однако цены в них окажутся по крайней мере в 1,5 — 2 раза выше, а в большинстве заведений снять номер на сутки обойдет еще дороже. Единственное в плане цены исключение — это хостелы, которых в последние годы появились в больших количествах.
Местами под них переоборудовали большие квартиры, местами — выкупили целые этажи или несколько этажей. Однако тут есть своя хитрость.
Те варианты, которые здесь предлагаются порой за 500 — 800 рублей — это койко-места на двухэтажных кроватях, при этом общее количество мест в комнатах доходит до 6 — 8.
При этом цены на классические одно-двухместные номера будут уже превышать те расценки, которые предлагают владельцы квартир, и 3,5 тыс. рублей за сутки для них в большинстве случаев будет только точкой старта. Кстати, сами такие комнаты маленькие, 8 — 11 кв. м, и еще не факт, что при них будут собственные ванные комнаты.
Вот и получается, что даже самая маленькая квартира окажется не только просторнее и удобнее номера в хосписе, но и дешевле. Поэтому не удивительно, что те, кто хочет снять недорогое, но комфортное жилье на несколько дней, в первую очередь рассматривают для себя именно квартиры.
Кстати, владельцы хостелов об этой особенности спроса хорошо осведомлены, поэтому свои предложения маскируют и зачастую в указывают в объявлениях как квартиры.
Спрос на посуточную аренду на протяжении всего лета так высок что, казалось бы, на этом должны стремиться подзаработать хозяева всех квартир, какие хотя бы мало-мальски подходят для посуточного бизнеса.
Ведь даже при самых минимальных тарифах за месяц они умеют заработать в 1,5 — 2 раза больше по сравнению с тем, что получат при обычной помесячной оплате. Однако в реальности арендодатели продолжают делать ставку на аренду длительную.
Более высокие потенциальные заработки они приносят в жертву стабильности и своему спокойствию. Все-таки контролировать постоянных съемщиков жилья гораздо проще, чем тех, кто приезжает в Москву на неделю и даже меньше.
С другой стороны даже при высоком спросе на посуточную аренду обеспечить непрерывный поток клиентов очень непросто. Поэтому еще не факт, что прибыль будет выше. А вот проблем точно прибавится.
Такая вот дилемма. В курортных городах ее решать как-то научились, а в Москве это только предстоит сделать. Особенно, если не появятся дешевые гостиницы. А пока их что-то не наблюдается.
Наталия Павлова-Каткова, редактор портала ГдеЭтотДом.РУ
Основные драйверы спроса на аренду элитного жилья в Москве — CRE
Исследования рынка
По данным Savills, арендная ставка квартир, находящихся в 5-ти минутной пешей доступности от элитной школы или делового центра, примерно на 10-15% выше в сравнении с более удаленными вариантами.
«В современных условиях постоянной нехватки времени особенно важное значение имеет близость места проживания к офису. При этом для многих семейных арендаторов с детьми не менее существенно и наличие элитной школы неподалеку от дома.
Зачастую именно эти два фактора являются ключевыми при выборе будущего жилья. В этой связи неудивителен высокий спрос на аренду квартир вблизи бизнес-центров и учебных заведений, даже несмотря на более высокие арендные ставки на такую недвижимость.
Так, по данным Savills, арендная ставка лотов, находящихся в 5-ти минутной пешей доступности от элитной школы или делового центра, примерно на 10-15% выше в сравнении с более удаленными вариантами», –отмечает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России.
- Зависимость спроса и арендных ставок от удаленности квартиры от БЦ Москвы
- С целью оценки зависимости значений арендных ставок жилья от его удаленности от места работы (времени в пути пешком) специалистами компании Savills был проведен анализ рынка арендных квартир и коммерческой недвижимости в следующих двух деловых районах Москвы:
- · Ленинградский район (вблизи Белорусского вокзала);
- · Район ММДЦ «Москва-Сити».
Для чистоты эксперимента эксперты проанализировали текущий объем предложения квартир для аренды идентичной площади в домах указанных районов. В результате проведенного исследования была выявлена ярко выраженная зависимость между изменением ставки аренды квартиры и ее удаленности от делового центра.
· В относительном выражении арендная ставка лотов, находящихся в 5-ти минутной пешей доступности от делового центра, примерно на 14% выше, чем объектов, расположенных на удалении от 5 до 10 мин., и на 20% выше, чем квартир, дойти до которых от БЦ можно за 10 и более минут.
· В абсолютном выражении разница между стоимостью объекта в аренду в непосредственной близости от бизнес-центра (до 5 мин. пешком) и ставкой аренды квартиры с аналогичными параметрами, но расположенной на достаточно большом расстоянии от деловой зоны (дольше 10 мин. пешком), может превышать 10000 руб./объект в месяц.
· Изменение ставки аренды в зависимости от расположения дома по отношению к офису в районе ММДЦ «Москва-Сити» не столь заметно. Здесь не фиксируется существенного увеличения арендой ставки лота, находящегося вблизи делового комплекса (разница – до 5 000 руб.).
Во многом это объясняется тем, что арендаторы, работающие в ММДЦ «Москва-Сити», снимают либо приобретают апартаменты непосредственно в башнях данного комплекса, по сути добираясь на работу, не выходя из дома.
Таким образом, близость к офисам в Сити в меньшей степени влияет на ставку аренды квартир в домах рядом.
· Отмечен достаточно высокий спрос среди «белых воротничков» на аренду квартир в зоне сосредоточения деловой активности.
Так, например, район Ленинградского проспекта неизменно пользуется популярностью среди арендаторов дорогой недвижимости, и в настоящее время именно он является самым востребованной локацией на рынке высокобюджетной аренды Москвы.
Наличие здесь большого числа офисов является одной из причин повышенного спроса на аренду жилья в данном районе. Так, здесь расположено порядка 50 бизнес-центров, в том числе класса А, например, таких как БЦ «Большевик», БЦ «Белая Площадь», БЦ Skylight, БЦ «Монарх», БЦ «Аэродом» и др.
В локации Ленинградского проспекта арендная ставка квартиры, находящейся в доме в 5-10 минутах пешком от бизнес-центра, в среднем будет на 15% ниже, чем у объекта, расположенного ближе. А если пешая удаленность составляет 10 минут и более – то на 18% ниже.
· Таким образом, наблюдается прямая зависимость между уровнем ставок аренды жилья и его отдаленностью от объектов коммерческой недвижимости: чем ближе находится жилье к бизнес-центрам, тем выше будет его арендная ставка. При этом, несмотря на столь ощутимую разницу в ценообразовании, отмечен повышенный спрос на недвижимость в непосредственной близости от БЦ.
Зависимость спроса и арендных ставок от удаленности квартиры от популярных школ Москвы
· В летний сезон, в преддверии начала учебного года, наблюдается наибольшая активность со стороны клиентов, заинтересованных в аренде дорогих квартир в Москве.
Так, почти треть запросов (31%) из числа всех обращений от потенциальных арендаторов приходится на период с июня по август, при этом в первые два летних месяца отмечается пик активности – 23% от совокупного объема спроса за год.
· По оценке специалистов, ставки аренды на квартиры, расположенные в непосредственной близости от элитной школы, выше по сравнению с более удаленными вариантами, как минимум, на 10%. Так, средняя ставка аренды в локациях, где сосредоточены популярные учебные заведения, может быть почти на четверть выше среднерыночного значения показателя (324 500 руб. за объект в месяц).
Спрос на рынке аренды жилья экономкласса: в Москве популярность «однушек» снизилась почти на 10%, а многокомнатных квартир выросла на 23,5%
По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, за год на столичном рынке экономкласса спрос на многокомнатные объекты возрос на 23,5%, динамика снижения популярности «однушек» составила около 10%; востребованность квартир в «сталинских» домах уменьшилась в три раза, жилья в современных панельных домах, напротив, увеличилась почти на 19%.
Несмотря на то, что одним из основных критериев при выборе арендного жилья экономкласса является невысокая стоимость, популярность тех или иных объектов одной ценовой категории изменяется в соответствии с тенденциями рынка.
Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели анализ предпочтений нанимателей низкобюджетного жилья в Москве и отметили значимые изменения по отношению к показателям годичной давности.
Так, к ноябрю 2016-го спрос на объекты в «хрущевских» пятиэтажных домах упал на 6,2%, в старых панельных 9-14-этажках еще больше — на 13,3%.
Востребованность квартир в «сталинках» за год понизилась на 66,7%.
Наибольшим интересом у арендаторов пользуются варианты в современных панельных домах — в октябре—ноябре этого года они занимают 57% от общего объема сделок, увеличение показателя за год составляет 18,7%.
Спрос
| Тип дома | Спрос на данные объекты в октябре-ноябре 2016 г. | Спрос на данные объекты в октябре-ноябре 2015 г. | Динамика изменений |
| Современная панель | 57% | 48% | +18,7% |
| «Хрущевки» | 15% | 16% | -6,2% |
| «Брежневки» | 26% | 30% | -13,3% |
| «Сталинки» | 2% | 6% | -66,7% |
Ранее Департамент аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость сообщал, что годичный прирост предложения «панелей» к октябрю 2016-го составил 62,5% (в ноябре данные сохраняются), тем не менее, их доля в общем объеме экспонируемых квартир составляет 26% и не может удовлетворить спрос
Предложение
| Тип дома | Объем предложения в октябре-ноябре 2016 г. | Объем предложения в октябре-ноябре 2015 г. | Динамика изменений |
| Современная панель | 26% | 16% | +62,5% |
| «Хрущевки» | 34% | 44% | -22,7% |
| «Брежневки» | 25% | 25% | — |
| «Сталинки» | 15% | 15% | — |
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость комментирует: «Основными причинами повышенного спроса со стороны столичных нанимателей на квартиры в современных домах являются, в том числе, локация этих объектов и, как следствие, стоимость аренды: в настоящее время ведется активная застройка окраин города, где есть возможность найти низкобюджетные качественные варианты. С другой стороны, тот факт, что востребованность „брежневских“ домов за год упала больше, чем пятиэтажек, объясняется разницей в арендных ставках жилья этих категорий — она небольшая: около 5–7%. Тем не менее, в сегменте масс—маркета наниматели стараются экономить и при прочих практически равных условиях комфортности выбирают то, что дешевле».
Принцип максимального бюджетосбережения действует и при выборе объекта по количеству комнат — об этом свидетельствует существенное повышение спроса на отдельные комнаты, а также многокомнатные квартиры, которые можно арендовать в складчину.
В прошлом году на долю комнат приходилось 12,9% сделок, сейчас — 15,5%: рост на 20,1%. Это повышение заинтересованности со стороны арендаторов явилось предпосылкой к увеличению предложения: в прошлом году комнаты занимали в базе данных 16% от общего числа объектов, сегодня — 19%.
Востребованность многокомнатных квартир осенью 2015-го оценивалась как 17% от общего спроса на столичном рынке аренды жилья, сегодня число сделок в этом сегменте равно 21%: годовое увеличение — 23,5%.
При этом предложение многокомнатных квартир в настоящее время не может удовлетворить спрос.
С учетом ограниченности количества подобных объектов растущая популярность способствовала их «вымыванию» с рынка: в прошлом году доля многокомнатных квартир составляла 20% предложения против 16% на текущий момент.
Оксана Полякова поясняет: «За прошедший год наниматели стали чуть меньше интересоваться 1- и 2-комнатными квартирами — часть их популярности отняли комнаты и аренда в складчину многокомнатных квартир. В компании отмечают снижение востребованности 1-комнатных объектов на 4 п. п., „двушки“ сдали позиции на 2,6 п. п.»
Несмотря на эти изменения, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры остаются наиболее востребованными на массовом рынке аренды жилья: на их долю приходится 37% и 26,5% от общего спроса соответственно
Спрос
| Объекты по количеству комнат | Спрос на данные объекты в октябре-ноябре 2016 г. | Спрос на данные объекты в октябре-ноябре 2015 г. | Динамика изменений |
| 1-комнатные | 37% | 41% | -9,7% |
| 2-комнатные | 26,5% | 29,1% | -8,9% |
| Многокомнатные | 21% | 17% | +23,5% |
| Отдельные комнаты | 15,5% | 12,9% | +20,1% |