«На сегодня из выявленных в центре города 417 га земли практически 18% реорганизовано. Редевелопмент промзон позволит построить здесь жилье с необходимой инфраструктурой для досуга и жизни москвичей», – сказал С. Лёвкин.
Как сообщалось ранее, в границах «старой» Москвы треть строительства ведется на бывших промышленных площадках.
В столице насчитывается 208 промзон. Они занимают около 19 тыс. га территории города в его старых границах, это 17% от всей площади.
Порядка 13 тыс. га реорганизуют: 4,7 тыс. га полностью, остальные частично. На последних сохранится производство. Это позволит обеспечить горожан дополнительно жильем, объектами соцкультбыта, дорогами, парковками.
Город получит значимый экономический эффект, в первую очередь – за счет создания большого количества рабочих мест, что обеспечит дополнительные доходы в бюджет.
Улучшится ситуация на дорогах, поскольку людям не придется ездить на работу в другой конец города – многие получат рабочие места рядом с домом.
- В Москве реорганизуют около 4 тыс. га промзон
- Все о редевелопменте промзон
- Какой станет территория ЗИЛа
- Промзона «Серп и Молот»
Город за облаками: «Москва-Сити» в метрах, рублях и долларах
Самый высотный район столицы близится к завершению строительства. Названа дата, когда последний небоскреб будет закончен. Это 2018 год. Но успеют ли достроить проект, который должны были сдать еще 8 лет назад?
High level photo agency
Строительство главного делового района столицы близится к завершению: все объекты планируется закончить к 2018 году, об этом заявил заместитель мэра столицы по градостроительной политике Марат Хуснуллин. Хотя изначально строительство должно было закончиться еще в 2007.
Хоть и с опозданием, но сегодня небоскребы Сити стали «домом» для мировых и отечественных компаний, таких как ВТБ (башня «Федерация. Запад»), «Норникель» и Japan Tobacco (башня «Меркурий Сити»), IBM («Башня на Набережной»).
На аренду площадей в недавно возведенных башнях «Око» и «Эволюция» (сдача в эксплуатацию 1 июня 2015 года) уже нацелились крупные клиенты.
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
В Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» было вложено порядка 12 миллиардов долларов, рассказывают источники в управлении деловым центром. Еще порядка 3 миллиардов долларов придется вложить, чтобы закончить проект, подсчитал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
По данным источников, близких к проектированию «Сити», затраты на строительство и инженерию в башне «Империя» составили около 560 миллионов долларов. В башне «Евразия» эта сумма достигла 580 миллионов долларов. Самым дорогим проектом в «Сити» стали две башни комплекса «Федерация», общая стоимость строительства составила 1,2 миллиардов долларов.
Постройка «Город столиц» с башнями «Москва» и «Санкт-Петербург» обошлась в 790 миллионов долларов. Меньше всего затрат ушло на офисную башню «ОКО» (без учета жилой, подземной части и стилобата) — примерно 320 миллионов долларов. Строительство закрученной башни «Эволюция» обошлось в 420 миллионов долларов, оранжевой высотки «Меркурий Сити» — 480 миллионов долларов.
Стоимость строительства «IQ-квартала», который еще не достроен, прогнозируется в 630 миллионов долларов.
Вид на «Башню на набережной» (слева), «Город столиц» (по центру) и «Эволюцию» (справа) High level photo agency
По состоянию на I квартал 2015 года, в «Сити» построено 11 из 23 запланированных объектов (7 находится на этапе строительства, 5 — в стадии проектирования), рассказывают аналитики из управляющей компании ОАО «СИТИ».
Срок возведения одного небоскреба в ММДЦ составил порядка 4-5 лет, что соответствует средней продолжительности строительства высотных зданий в крупнейших европейских даунтаунах. Изначально планировалось построить одну из самых высоких башен в мире — высотку с патриотичным названием «Россия», шпиль которой поднимался бы на высоту 612 метров.
Проект для нее создал знаменитый архитектор Норман Фостер. Однако власти столицы не дали согласие на постройку, и на участках №17 и 18, где должен был стоять небоскреб, сейчас идет строительство МФК.
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Общая площадь «Москва-Сити» — 60 га. Концепция вертикального мини-города с магазинами, кафе и ресторанами, фитнес-залами, SPA и многим другим продумывалась изначально со смыслом в том, что не нужно тратить время на переезды по городу и стоять в пробках.
Еще большая экономия времени для обитателей делового цетра появится, когда здесь будет готов крупнейший транспортно-пересадочный узел. Его строительство уже начато, об этом сообщил мэр Москвы Сергей Собянин.
В новый узел войдут станции трех линий метро, платформы Малого кольца и Смоленского направления железной дороги, а также перехватывающие парковки и сеть автомобильных дорог, в том числе платный северный дублер Кутузовского проспекта.
Новый пересадочный контур задумывается как место высокой концентрации людей, которое увеличит посещаемость «Сити», а также сделает деловой центр более доступным с транспортной точки зрения. Планируется также пустить отсюда аэроэкспресс до аэропорта Шереметьево.
Вид на «Башню на Набережной» и Novotel. High level photo agency
Всего на территории «Сити» введено в эксплуатацию порядка 2,2 миллионов квадратных метров недвижимости, из которых порядка 863 тысяч квадратных метров — офисные помещения, 255 тысяч квадратных метров — апартаменты и 201 тысяча квадратных метров — инфраструктурные объекты. Всего на территории «Сити» — порядка 500 объектов инфраструктуры (кафе, банки, сервисные мастерские, фитнес-клубы и другое).
Общие площади ММДЦ «Москва-Сити»:
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Площадь проданных и сданных в аренду помещений в «Москва-Сити» составляет 850 тысяч квадратных метров (без учета паркинга). Ежедневная посещаемость делового центра — порядка 100 тысяч человек, из них около 60 тысяч — резиденты, офисные сотрудники, и около 40 тысяч — гости «Сити». После завершения строительства количество резидентов и посетителей ММДЦ вырастет до 250 тысяч человек.
Доля вакантных площадей по данным на апрель 2015 года:
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Сейчас в «Сити» активно занимаются созданием общественых пространств: задача из участков между башнями, на которых еще видны следы строительства, сделать облагороженные улицы.
Здесь будут живые растения и деревья, скамейки, на которых можно посидеть в их тени. Будет создана система единой навигации, предусмотрены малые архитектурные формы, инфо-пойнты и площадки для развития туристической инфраструктуры.
Всю концепцию развития планируется проработать к концу мая этого года.
Вид на окна башни «ОКО» High level photo agency
Жить на высоте — дорого. Однако динамика спроса показывает, что даже с учетом кризиса инвесторы вкладываются в апартаменты и офисы в «Сити».
Есть даже лоты высшего премиум-сегмента: к примеру, двухэтажный пентхаус в башне «Империя» на 58-59 этажах площадью около 950 квадратных метров с панорамным видом в 270 градусов стоит порядка 17 миллионов долларов.
О том, сколько стоит квадратный метр апартаментов в башнях, рассказывает таблица.
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
За последние полтора года цены на апартаменты и аренду офисов менялись, и стали прослеживаться определенные тренды. В частности, средняя цена продажи помещений в рублях выросла на 5%. В долларах же она снизилась на 40%. В среднем арендные ставки на офисные помещения в долларах снизились на 30-40%.
Уже построенные объекты в «Москва-Сити»:
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Источник: аналитический центр ОАО «СИТИ»
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Удачи и разочарования владельцев недвижимости в «Москве-Сити»
Татьяна Рютина 01.10.2018
Дикие прибыли владельцев жилых апартаментов в «Сити» — миф или реальность? С одной стороны, арендные ставки в ММДЦ впечатляют – до 2.6 млн рублей в месяц, но реальность, как обычно, вносит свои коррективы.
Как показывает практика, не все апартаменты в Сити «одинаково полезны», все зависит не только от умения владельца считать, жадности управляющей компании, оперативности налоговой и наличия приличных арендаторов, но и от его… удачливости.
Каких только историй не рассказывают риэлторы и владельцы недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити» – и про великосветские тусовки с девочками и наркотиками, и про «юношей бледных со взором горящим», прибывших из регионов, и – благодаря удачно арендованному жилью – перезнакомившихся с сильными мира сего и разбогатевших за считанные месяцы. Про охотников за информацией с подзорными трубами, высматривающих жертв для шантажа. Про разорившихся инвесторов, сперва скупавших апартаменты этажами, а потом распродававших их за бесценок. «Сити» за эти годы успел обзавестись не только собственными тайнами и традициями, но даже привидениями.
За время, прошедшее со старта самого масштабного проекта столицы, этот комплекс несколько раз пережил периоды подъема и спада, собственники бились с девелоперами и управляющими компаниями, пытались реструктуризировать долги застройщикам и выстроить отношения с охранниками, чтобы иметь возможность тайком провозить стройматериалы для ремонта. Сейчас, когда основная стройка подходит к концу, владельцы жилых апартаментов мечтают о покупателях из провинции, которые помогут им выйти в «кэш» с минимальными потерями, и как звери бьются за хороших арендаторов.
Ты помнишь, как все начиналось?
Чтобы понять, как все изменилось в ММДЦ «Москва-Сити» за эти годы, имеет смысл вспомнить о первооткрывателях.
Самыми первыми, кто стартовал с продажами жилых апартаментов в комплексе, стали «Капитал-Груп» и «Миракс-Груп». В «Городе столиц» и башне «Запад» комплекса «Федерация» продажи были открыты в 2005 году.
В 2007 году на рынок были выведены лоты в башне «Восток» (2-я башня комплекса «Федерация») и в «Империи-Тауэр» от MosCityGroup.
Впрочем, по началу они особым успехом у покупателей не пользовались, инвесторов отпугивал необычный формат, а также сама возможность поселиться в огромном бизнес-центре.
Владельцами становились, в основном, компании из регионов, которые в дальнейшем планировали использовать недвижимость как гостиницы для своих сотрудников, да предприниматели, которые много мотались по миру и имели возможность познакомиться с таким форматом жилья за границей.
Поэтому итоги продаж оказались более чем печальны. За три года, например, девелоперу «Капитал Групп» в «Городе Столиц» удалось реализовать лишь 25% от всего объема лотов. Застройщик, надо отдать ему должное, не жадничал и прайс не задирал. Ценник начинался от 10 тысяч долларов за «квадрат».
Кризис 2008 года серьезно подкосил и застройщиков, и покупателей. Дабы распродать лоты, застройщикам пришлось сильно постараться.
В ход пошла и «мелкая нарезка», когда девелоперы разделяли большие апартаменты на несколько маленьких, по 40 «квадратов», и невиданные дисконты, и лоты с отделкой по ценам «в бетоне».
Кому-то эти меры помогли, например, «Капитал Групп» за два посткризисных года удалось реализовать половину жилых апартаментов, кому-то – не очень. Это было время банкротств и смены владельцев у проектов.
Однако к 2014 году все нормализовалось, спрос восстановился, а предложение существенно расширилось. На рынок были выведены апартаменты в небоскребе «Око», в проекте «IQ-квартал» и лоты в «Меркурий-Сити Тауэр». К этому моменту прайс на этот формат варьировался от 10 до 25 тысяч долларов за «квадрат», и даже доходил до 30 тысяч долларов за квадрат в уникальных форматах.
Предложение: от 170 тыс до 2.6 млн рублей в месяц
Сейчас рынок аренды в «Москве-Сити» достаточно широк, и предложений хватает. По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, минимальная арендная ставка в «Сити» – 170 000 руб./месяц, а максимальная — 2,6 млн руб./месяц, а доходность в среднем составляет около 4-5% годовых (после вычета налогов и эксплуатационных расходов).
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточняет, что в среднем, стоимость аренды апартаментов варьируется от 230 тыс. рублей до 1 млн рублей в месяц, а наиболее востребованными считаются объекты в диапазоне 300-350 тыс. рублей в месяц.
«Как правило, это лоты от 80 кв. метров. Также спрос есть и на большие апартаменты 180-200 кв. метров, по ценам 400-500 тыс. рублей в месяц», – отмечает Екатерина Румянцева. По ее словам, в ММДЦ практикуется, в основном, ежемесячная аренда, а не посуточная, так как собственники не хотят нести убытки от быстрой амортизации, которая неизбежно следует за частой сменой жильцов.
По словам риэлторов, апартаменты для сдачи в аренду в «Сити» пользуются стабильным спросом, но вот доходность – крайне индивидуальный параметр, и зависит от очень многих факторов. По данным Kalinka Group, в среднем доходность от удачных инвестиций достигает 9-10% годовых.
Екатерина Румянцева приводит несколько примеров. В частности, апартаменты на 32 этаже в комплексе Neva Towers площадью 57 кв. метров были куплены за 26 млн рублей, около 3 млн рублей было вложено в отделку. Ставка, по которой их можно сдать, – 250 тыс. рублей.
Получаем 10 лет окупаемости и около 10% годовой доходности. Другой лот площадью 115 кв. метров был приобретен собственником в «Башне Федерация» на 49 этаже. Его стоимость составляла 47 млнрублей. Владелец сдал апартаменты в аренду по ставке 420 тыс.
рублей, при этой ставке окупаемость составляет 10 лет. Доходность – 11% годовых.
«Общего правила и общего критерия, по которому можно выбрать объект для выгодных инвестиций, нет.
В рамках одной башни могут быть как лоты с высокой доходностью и быстрой окупаемостью, так и апартаменты, которые не принесут дохода и даже сдать их в аренду будет не очень просто.
Привлекательность объектов в «Сити» для арендаторов зависит от высоты этажа, вида, метража (востребованный на рынке аренды или нет), качества отделки, адекватности установленной собственником цены», – предупреждает потенциальных инвесторов Екатерина Румянцева.
Спрос: на что обратить внимание инвесторам
«Конечно, сегодня проект «Москва-Сити» пользуется стабильным спросом, но не таким, как на старте, когда он произвел эффект «разорвавшейся бомбы». Реализация подобного масштабного объекта была одновременно и ожидаемой, и сенсационной», – рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.
По его словам, сейчас в Москве только на первичном рынке представлены в продаже более 30 новостроек, в состав которых входят здания высотой от 100 метров. Помимо «Москва-Сити», на рынке есть множество достойных проектов, которые частично перетянули на себя спрос со стороны любителей жить на высоком этаже. Однако при любом раскладе ММДЦ по-прежнему остается уникальным объектом.
Эксперты отмечают, что за последние годы доля инвесторов в «Москва-Сити» снизилась, и причина – снова в кризисе, но уже 2014 года. Дело в том, что многие их них ориентировались на сдачу в аренду апартаментов экспатам, которые предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность ввиду особенностей российского законодательства.
Обострение политической ситуации с западными странами и США привело к резкому снижению числа иностранных арендаторов из Европы и Америки.
«Однако сегодня мы отмечаем рост спроса на аренду в «Москва-Сити» со стороны иностранных сотрудников азиатских стран, а именно – Китая, Сингапура, Японии.
Однако полного замещения не произошло, и количество потенциальных арендаторов все равно ниже, чем в докризисный период», – обнадеживает собственников апартаментов в «Сити» Илья Менжунов.
Учитывая, что башни «Москва-Сити» сегодня уже сданы либо же находятся в высокой стадии готовности, это уменьшает число потенциальных инвесторов, которым не столь выгодно вкладываться в недвижимость, поскольку цены уже максимальны. Важно обратить внимание на те ошибки, которые совершали их предшественники. И одна из них – это, как ни странно, слишком оригинальный ремонт, который может серьезно отпугнуть потенциальных арендаторов.
«Конечно, в нашей практике бывают случаи, когда стоимость ремонта доходит до стоимости самих апартаментов, но обычно на такие расходы идут те, кто готовит жилье для себя. Так что если вы собираетесь сдавать их впоследствии в аренду, то лучше придерживаться современного минимализма.
Удивительно, но порой в «Москва-Сити» можно встретить объекты, интерьер которых выполнен в стиле классицизма с элементами барокко.
Вот такое несочетание внешнего и внутреннего пространства», – отмечает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNYLANEREALTY Юрий Щербаков.
Екатерина Румянцева, рассказывая о самых необычных предложения в «Сити», привела в пример двухуровневые апартаменты в «Городе столиц». «Объект действительно впечатлял: высокие потолки, достигающие 6 метров, красивейшая лестница, ведущая на второй уровень, окна в пол по периметру и роскошный дорогой ремонт.
Все это – в сочетании с потрясающими видами на город. Апартаменты сдавались в аренду за 40 тыс. долларов», — вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group. Понятно, что найти арендатора на такой объект будет не так просто.
Поэтому риэлторы настоятельно рекомендуют серьезно отнестись к ремонту, и постараться избегать излишней помпезности в оформлении интерьеров.
Если говорить о спросе со стороны потенциальных арендаторов, то наибольшее число запросов поступает на апартаменты площадью 130-150 кв. м. с видом на набережную. «У нас неоднократно были клиенты, которые панически боялись высоты, но сама мысль жить в престижном элитном уникальном проекте перевешивала все страхи.
Среди арендаторов чаще всего встречаются бизнесмены, находящиеся в поисках «квартиры для пиджака» и, как ни парадоксально – семьи с детьми. Хотя ни школ, ни детский садов в ММДЦ нет, и не будет. Сроки экспозиции апартаментов под аренду зависят исключительно от конкурентного окружения в других высотках комплекса.
Однако самые ликвидные варианты находят клиентов в считанные недели», – рассказывает Юрий Щербаков.
Личный опыт: гладко было на бумаге
Для того, чтобы понять, с какими проблемами могут столкнуться инвесторы, решившие заработать на сдаче апартаментов в «Сити», Premium Estate побеседовал с одним из владельцев, который согласился рассказать о своем опыте, но попросил не афишировать его имя.
Максим Б., купивший апартаменты в одной из башен Сити, считает себя не самым удачливым инвестором. Апартаменты, к слову, шикарны, 100 кв. м с видом на Москва-реку и город, очень приличный ремонт, цена за месяц – вполне в рынке, 300 тыс. рублей.
Но экономика проекта, увы, не впечатляет. Купил за 100 тыс. долларов перед кризисом 2008 года, на самом пике, в 2013 вложил еще 20 тыс. долларов в ремонт и обустройство. Казалось бы, при такой арендной ставке все вложенное должно отбиться за 2.5 года.
Однако окупить инвестиции, и, тем более, заработать пока не получается – нет арендаторов.
«С апреля все стоит, арендаторы приходят, в основном – приезжие из российских регионов, и пытаются демпинговать. Да, я хоть сегодня могу сдать за 200 тыс. в месяц, но ведь от ремонта ничего не останется при таких арендаторах», – сокрушается Максим Б.
Помимо отсутствия приличных арендаторов, в Сити сегодня существуют еще две проблемы – высокие коммунальные платежи и налоги. Расходы на коммуналку удалось снизить лишь после скандала, который владельцы апартаментов, объединившись, устроили управляющей компании.
УК, к счастью, принадлежала застройщику, у которого на тот момент еще велись продажи в другом проекте, поэтому, побоявшись огласки, он был вынужден пойти на уступки, снизив плату примерно на 25%. Но и после этого платежи огорчают владельца – около 35-45 тыс. рублей в месяц.
Еще одна проблема, на которую он обратил внимание – налоговое бремя. «Налоги нас всех подкосили очень серьезно, особенно тех, у кого большие площади. За апартаменты в 200 кв. м приходится платить почти 400 тыс. руб. в год.
А если официально сдавать в аренду, то попадаешь еще и на двойное налогооблажение, даже если по «упрощенке», – предупреждает потенциальных инвесторов собеседник Premium Estate.
Он готов выйти из проекта в любой момент, однако возможности такой пока нет – покупатели не готовы приобретать апартаменты по заявленной им цене, а снижать ценник он пока не готов морально.
По его словам, все, кто брали жилые апартаменты до 2005 года – все «попали», это оказалось невыгодно ни под каким соусом, сегодня Сити используют не столько для постоянной жизни, сколько для временного пребывания и как гостиничный комплекс.
Рекорд в «Москве-Сити»: когда окупятся вложения владельца двух этажей апартаментов
В башне «Федерация Восток» продали два этажа апартаментов за 2,1 миллиарда рублей.
Как пишет «Коммерсант», это крупнейшая сделка за всю историю локального субрынка: в одночасье пока не названный собственник приобрел в «Москве-Сити» девять апартаментов площадью 2,3 тысячи квадратных метров.
«Вечерняя Москва» попросила экспертов оценить масштаб сделки и рассказать о других самых громких историях на столичном рынке недвижимости за последние годы.
Член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков назвал сделку «крутой» и очень дорогой для рынка. Больше всего, по его словам, удивляет одномоментность продажи апартаментов — этому должна была предшествовать серьезная подготовительная работа.
— Технически это все не очень сложно делается — купля-продажа везде одна. Но вот свести продавца и покупателя, сделать так, чтобы одни договорились… Тут при обычных-то сделках возникают нюансы, а здесь при таких огромных ценах переговоры наверняка были не самые простые. Самое сложное — согласовать условия сделки, — отметил он.
Вложения нового владельца двух этажей башни в «Москве-Сити» должны окупиться за десять лет, сказал собеседник «ВМ». Он подчеркнул, что это нормальный, хороший срок окупаемости коммерческой недвижимости.
По информации СМИ, купленные апартаменты, вероятно, будут сдаваться в аренду, чтобы выйти в плюс.
Если собственник рассчитывает «отбить» инвестиции за названный Барсуковым срок в десять лет, ежемесячная аренда приобретенных апартаментов должна приносить ему минимум около 200 миллионов рублей.
В свою очередь, эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков заметил, что посчитать окупаемость довольно сложно, поскольку достоверно не известны два ключевых момента — с какой целью будут сдаваться апартаменты и проводилась ли в них отделка.
— Рынок этих апартаментов — примерно 500 тысяч рублей за покупку одного квадратного метра, — сказал Кочетков, отмечая, что исходить нужно из этого.
Специалист выразил мнение, что частная компания не могла приобрести две тысячи «квадратов» в «Москве-Сити» зараз, так как цена слишком высока. Поэтому, вероятно, новый собственник девяти апартаментов в башне «Федерация Восток» — более весомое лицо.
— Новым владельцем вполне может быть тот же фонд АИЖК (ныне «ДОМ.РФ» — прим. «ВМ»), — допустил Кочетков.
Сергей Киселев / АГН Москва
Он рассказал, что в прошлом АИЖК также принимал участие в ряде крупных сделок. Например, в 2017 году фонд выкупил 378 квартир в ЖК «Символ» под арендное жилье. Общая площадь недвижимости составила 25,7 тысячи квадратных метров. В том году АИЖК планировал вложить в эту и другие сделки порядка десяти миллиардов рублей.
В 2016 году, напоминает эксперт, АИЖК договорился приобрести у крупного российского банка около 800 жилых апартаментов в комплексе Match Point с отделкой общей площадью 46 тысяч «квадратов». В сделку, которую оценили в 11 миллиардов рублей, также вошли 800 машино-мест.
В 2009–2010 годах, по словам Кочеткова, происходили крупные сделки не совсем рыночного характера: игроки «забирали» себе чужие апартаменты за долги. Так, несколько лет назад тот же российский банк «переехал» в башню «Федерация Запад» после того, как крупная компания не смогла вернуть финансовой организации долги по кредитам, которые она взяла как раз для постройки здания.
— В то время грянул кризис, компания не смогла повысить обеспечение кредита, в итоге график платежей перестал выполняться. Затем начался переход прав на жилье банку, — напомнил эксперт.
«Обратный процесс»: вернутся ли цены на жилье в Москве к доковидному уровню
Недвижимость в «Большом Сити»
Нашумевший в Москве проект «Большой Сити» активно развивается с 2013 года. Он охватывает территории площадью более 700 га и включает создание массы удобств для их жителей. Так, в рамках этого проекта запланировано и уже частично реализуется:
- Создание элементов нового центра столицы, где может быть реализована концепция «15-минутного города». Это подразумевает наличие в непосредственной пешеходной доступности всех важных для жизни и работы элементов инфраструктуры.
- Реконструкцию Шелепихинской набережной, которая обещает превратиться в новую зеленую доминанту Москвы. Она будет соединена с уже благоустроенной Краснопресненской набережной, а также обзаведется собственным линейным парком, продолжительностью до Белорусского ж/д моста. Таким образом, здесь будут созданы новые локации для отдыха как непосредственно жителей этого района, так и других районов Москвы, а также туристов.
- Развитие транспортной инфраструктуры, благодаря чему будет решен вопрос удобства проезда отсюда до любой точки столицы различными видами транспорта, включая метро, МЦК, крупнейшие транспортные артерии ТТК, Садовое кольцо и пр. Кроме того, запланировано развитие городского речного транспорта. Проект включает создание маршрута с 14-ю остановками, что существенно увеличит потенциал района.
Таким образом, покупка недвижимости на включенных в проект «Большой Сити» территориях приобретает черты выгодного капиталовложения для инвесторов. Это подтверждают и аналитики ведущего агентства недвижимости Москвы, по данных которых цена жилья тут растет более быстрыми темпами, чем в остальных районах.
Чтобы не быть голословными, они приводят следующие данные: по итогам 2020 г. стоимость квартир бизнес-класса в домах, расположенных на включенных в проект «Большой Сити» территориях, выросла на 24,1%, причем без учета жилья в небоскребах Москва-Сити.
В то же время в остальных районах Москвы в среднем этот показатель составил только 19,9%.
Так, например, в жилом комплексе Level Причальный только за 4 месяца после начала продаж цена квартиры поднялась на 20%.
При этом комплекс все еще остается одним из наиболее доступных по стоимости квадратного метра объектом в этой локации. В целом в нем будет 1950 квартир, которые представлены в 80-ти вариациях планировок.
Подобное разнообразие дает не только инвестору, но и покупателю недвижимости для жизни большой выбор вариантов для вложения средств.
Не стоит забывать, что проект «Большой Сити» стартовал с реализации проекта «Москва-Сити», который уже практически завершен.
Поэтому развитие района обеспечивается не только благоустройством территорий, обновлением жилого фонда и повышением транспортной доступности, но также и за счет увеличения количества рабочих мест и создания опций для коммерческой недвижимости.
Чтобы удовлетворить растущий спрос, в проект ЖК Level Причальный заложено создание более 13 тыс. кв. м. офисных и коммерческих помещений. При этом именно в нем должен заработать первый «лайфворкинг», который представит собой помещение площадью около 500 кв. м, где удобно будет совмещать работу и жизнь.
Подходя к наиболее интересующему инвесторов вопросу цены, стоит отметить, что стоимость квадрата в ЖК Level Причальный стартует с 275 тыс. руб. В результате студия обойдется примерно в 8,2 млн. руб., а однокомнатная квартира – в 12,3 млн. рублей. К моменту введения комплекса в эксплуатацию ожидается прирост стоимости недвижимости в размере 20—25%.
В новой москве построили три миллиона квадратных метров недвижимости
m24.ru/Михаил Сипко
С момента присоединения в Новой Москве построили три миллиона квадратных метров жилой недвижимости, сообщил глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин, передает пресс-служба ведомства.
«Темпы строительства жилья и его объемы в ТиНАО растут динамично. При этом одновременно так же уверенно увеличивается и количество социальных объектов, объектов для создания новых рабочих мест. Такая синхронизация – обязательное условие Строительного комплекса столицы».
В 2012 году в ТиНАО было построены около 500 тысяч квадратных метров жилья, в 2013 – около 1,2 миллионов, за 10 месяцев этого года – более 1,3 миллиона квадратных метров.
Отметим, что в 2015 году в Новой Москве откроют 5 поликлиник на 2 080 посещений, а также 18 детских садов на 3 570 мест и 8 школ на 9 250 учащихся. Так, из 5 поликлиник 3 будут построены инвесторами. Кроме того, на внебюджетные средства возведут 13 детских садов и 7 школ. Новые социальные объекты должны перекрыть потребности местных жителей.
Всего же в ближайшие 30-35 лет на присоединенных к Москве территориях появится 100 миллионов квадратных метров недвижимости и 1 миллион рабочих мест. Для осуществления этих планов в ТиНАО предлагается создать 12 так называемых точек роста и построить там бизнес-парки, которые дадут дополнительный импульс развитию новых территорий.
В качестве такого примера можно привести бизнес-парк «Румянцево», который был открыт в конце 2007 года в трех километрах от МКАД по Киевскому шоссе, но на сегодняшний день является самой динамично развивающейся «точкой роста» в ТиНАО.
Бизнес-парк ориентирован на компании, заинтересованные в аренде офисов класса В+ за МКАД. Среди его арендаторов такие известные компании как «Газпром», «Сбербанк», «Х5 Retail Group» (владеет крупными торговыми сетями «Пятерочка», «Перекресток» и т.д.), ВТБ24, «Уралсиб Банк», «Комтех», «Теплоком», «Комус» и другие.
Рядом с центром «Румянцево» строится и многофункциональный деловой комплекс ComCity. Бизнес-парк будет включать 12 пятиэтажных зданий. Помимо офисных помещений здесь появится конференц-зал, торговая галерея, оздоровительный центр с бассейном и спортивной зоной, а также большой паркинг.
Построят в Новой Москве и деловой центр в Коммунарке. Всего за 10 лет там планируется создать три крупных кластера: образовательный, медицинский и административно-деловой. Общая площадь входящих в них объектов превысит 3 миллиона квадратных метров.
AFI Development построит 500 000 квадратных метров жилья в Москве
Компания Льва Леваева хочет зарабатывать на управлении стройками.
AFI Development начала строительство крупного многофункционального жилого комплекса «Сиреневый парк» на территории промзоны на Тагильской улице, рассказали «Ведомостям» два брокера, работающих в этом районе. На сайте архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры», которая разрабатывала этот проект, сказано, что его общая площадь составит 503 000 кв. м. Правда, инвестором проекта там указано АО «Метромаш» (специализировалось на ремонте и изготовлении оборудования для столичного метрополитена, сейчас занимается сдачей в аренду оборудования и недвижимости). Сегодня, как следует из проектной декларации «Сиреневого парка», идет строительство первой очереди комплекса на 55 000 кв. м.
Запрос в «Метромаш» остался без ответа, сотрудник компании по вопросу строительства «Сиреневого парка» посоветовал обратиться к AFI Development. Ее представитель сообщил лишь, что компания выступает fee-девелопером проекта, т. е. управляет им за вознаграждение. Другие подробности, по его словам, будут раскрыты в середине сентября.
AFI Development специализируется на строительстве жилья и коммерческой недвижимости. Ее основной владелец – израильский диамантер Лев Леваев. В портфеле компании более 20 проектов общей стоимостью $1,4 млрд. Среди них торгово-развлекательный комплекс «Афимолл сити» (282 100 кв. м) в «Москва-сити», жилой комплекс «Одинбург» (677 000 кв. м) в Одинцове и др.
На строительство «Сиреневого парка» понадобится не менее 30 млрд руб., считает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней согласна управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Учитывая, что проект находится в середине промзоны, по словам Доброхотовой, девелоперу придется начинать строить сразу несколько очередей комплекса, чтобы создать комфортные условия для жителей первых корпусов, а это потребует дополнительных затрат.
Главное преимущество нового комплекса – его цена, говорит Литинецкая. Сейчас средняя стоимость квартир в «Сиреневом парке» составляет около 116 000 руб. за 1 кв.
м, тогда как у ближайших конкурентов она выше – от 147 000 руб. за 1 кв. м в «Level Амурская» (девелопер – Level Group Вадима Мошковича) и от 140 000 руб. за 1 кв. м в «Преображении» (Ingrad).
Правда, оба конкурента находятся ближе к метро, обращает внимание Доброхотова.
«Сиреневый парк» – первый такого рода жилой проект AFI Development. По словам Литинецкой, fee-девелопмент весьма распространен среди западных компаний, тогда как в России подобные примеры сотрудничества среди участников рынка встречаются реже.
Однако в нестабильной экономической обстановке такая услуга со стороны крупных девелоперов становится все более востребованной, продолжает она.
«Если у одного застройщика есть земля в собственности, он может привлечь fee-девелопера, который будет отвечать за все, начиная от разработки концепции проекта до ввода объекта в эксплуатацию», – рассуждает Литинецкая. Она добавляет, что fee-девелопмент также позволяет непрофильным игрокам избежать ошибок при развитии проектов.
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году
— Рост ставок в пределах ТТК составил 7% с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14% — 20 900 руб./кв. м/год;
— Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8% и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год;
— По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.
Уровень вакансии вырос, но незначительно.По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:
• Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
• Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
• Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.
Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).
В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше.
В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей.
Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей.
Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).
Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.
Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).
По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.
Ставки аренды остались не прежнем уровне
По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.
Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).
В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.
По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.
Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%.
С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.
Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 — 39 100 руб./кв. м/год.
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м.
Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более 1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций). В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб.
Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб.
Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.
В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно.
Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.
На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%.
Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%). 60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%).
Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек.
По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).
«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности.
Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям.
В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка.
При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».
Читайте нас и на Яндекс. Дзен