В Москве стали возводить меньше новостроек комфорт-класса. Смещение интереса застройщиков к проектам бизнес-класса объясняется их более высокой маржинальностью и ростом издержек в отрасли
Ultrasto/shutterstock.com
Новостроек комфорт-класса стало меньше
В границах Старой Москвы за последний год сократились доля и объем новостроек в комфорт-классе — одном из самых доступных форматов жилья. Стоимость 1 кв. м в этом классе недвижимости сегодня оценивается в 245 тыс. руб., в то время как в бизнес-классе цены начинаются от 320 тыс. руб. за 1 кв. м.
Тенденцию к снижению предложения массового сегмента на рынке новостроек Москвы (без учета новых территорий) отметили несколько компаний, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Так, по данным риелторской компании «Метриум», если в 2020 году доля новостроек комфорт-класса составляла 46%, то в 2021-м снизилась до 35%. В то же время доля проектов бизнес-класса выросла с 43% до 53%.
Если сравнивать апрель 2021 года с апрелем 2020-го, то объем экспозиции за год в комфорт-классе, по оценке «Метриума», сократился на 28,9% (10,1 тыс. лотов против 14,2 тыс.), а их общая площадь — на 36,1% (531 тыс. кв. м против 830,6 тыс. кв. м).
Соотношение предложения на первичном рынке Старой Москвы по сегментам ( «Метриум»)
Сокращение доли новостроек комфорт-класса в старых границах Москвы отметили и аналитики ГК «Пионер».
По их данным, в новостройках в Старой Москве на май 2021 года наибольшую долю предложения (46%) занимают проекты бизнес-класса.
Проекты комфорт-класса составляют 37%, оставшаяся часть — премиальное и элитное жилье. При этом год назад доля комфорт-класса была выше — 42%, а бизнес-класса ниже — 45%.
В риелторской компании «Бест-Новострой» подтверждают, что новостройки массового сегмента уступают бизнес-классу по объему предложения. При этом его доля остается стабильной на протяжении последних полутора лет — около 35%. По данным платформы bnMAP.
pro, сейчас в старых границах Москвы объем предложения новостроек комфорт-класса составляет 675,3 тыс. кв. м (35% от общего объема), стандарт-класса — 16,7 тыс. кв. м (1%). На бизнес-класс приходится 874,6 тыс. кв. м (46%), классы премиум и элит составляют 247,7 тыс. кв.
м (13%) и 100,3 тыс. кв. м (5%) соответственно. Год назад это распределение было практически аналогичным, однако объем заметно выше. Так, предложение новостроек комфорт-класса в продаже составляло 723,3 тыс. кв. м (35%), стандарт-класса — 36,1 тыс. кв.
м (2%), бизнес-класса — 937,1 тыс. кв. м (46%), остальное — премиум и элит.
«Сейчас в комфорт-классе в старых границах Москвы есть неудовлетворенный спрос, который оттягивает Новая Москва. Покупатели, для которых 245 тыс. руб. за 1 кв.
м (цена комфорт-класса в старых границах Москвы) дорого, приобретают квартиры в новостройках Новой Москвы, где сейчас стоимость 1 кв. м находится на уровне 170–180 тыс. руб.
Поэтому весь комфорт-класс практически «переехал» в Новую в Москву», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Предложение новостроек комфорт-класса в Новой Москве постоянно пополняется. По данным «Бест-Новостроя», только с начала 2021 года оно выросло на 50%, в то время как в старых границах впервые за год пополнилось лишь в мае (на 11%), до этого наблюдалось снижение.
Одна из причин сокращения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек в старых границах Москвы — перемещение интереса застройщиков к реализации проектов бизнес-класса из-за более высокой маржинальности ( Сергей Бобылев/ТАСС )
Почему сокращается комфорт-класс
Одна из причин сокращения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек в старых границах Москвы — смещение интереса застройщиков к проектам бизнес-класса из-за их более высокой маржинальности, говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Влияние на сокращение предложения массового сегмента оказывает и программа реновации — в ней оказалась задействована часть пригодных под строительство жилья комфорт-класса участков.
Сокращение объема предложения в комфорт-классе связано и с растущим спросом на новостройки всех сегментов. В декабре 2020 года был поставлен рекорд по числу сделок с новостройками.
По данным столичного Росреестра, в последний месяц года в Москве было заключено 15 тыс. сделок. Это на 62% больше, чем в декабре 2019-го (9,2 тыс.). Всего за 2020 год в Москве зарегистрировано 111,2 тыс.
ДДУ — на 6% больше, чем в 2019-м.
«На изменение соотношения в распределении предложения жилья по классам влияют несколько факторов: опережающий рост спроса на квартиры комфорт-класса, который приводит к вымыванию экспозиции, а также рост количества новых проектов бизнес-класса, развитие первичного рынка Новой Москвы, на котором преобладает предложение комфорт-класса», — объяснила руководитель департамента аналитики компании «Бон Тон» Елена Чегодаева.
В Старой Москве останутся некоторые проекты комфорт-класса, но основную часть составит бизнес-класс ( Сергей Бобылев/ТАСС )
Диана Нилиповская, директор по продажам группы компаний «Пионер»:
— Доля проектов бизнес-класса в старых границах Москвы увеличивается в первую очередь за счет развития новых территорий, которые удачно располагаются с точки зрения транспортной доступности.
Эти территории позволяют строить не только жилье комфорт-класса, но и более дорогое и качественное.
Как следствие, эти земельные участки повышаются в своей цене и в финансовой модели застройщика составляют большую часть.
Затраты застройщика по всем направлениям растут (рост себестоимости стройматерилов, переход на эскроу-счета и т. д.), поэтому он переориентируется на более дорогой формат, который может окупить его вложения. Влияние на структуру предложения новостроек оказал и повышенный спрос на новостройки всех классов, сокращение выхода новых проектов и предложения в целом.
Что будет дальше
По итогам 2020 года на столичный рынок, по данным «Бест-Новостроя», вышло 28 жилых комплексов комфорт-класса с квартирами и пять апарт-комплексов. «В этом году мы ожидаем появления на рынке сопоставимого объема предложения.
При этом тенденция по перемещению комфорт-класса в Новую Москву сохранится в ближайшие годы», — считает Ирина Доброхотова. Со временем в Москве комфорт-класс закончится и будет развиваться в основном на новых территориях.
В Старой Москве останутся некоторые проекты комфорт-класса, но основную часть составит бизнес-класс, прогнозирует эксперт.
Пока на новостройки комфорт-класса существует спрос, они будут строиться, считает Надежда Коррка. Безусловно, сейчас в старых границах Москвы не так много свободных участков под строительство массового жилья, однако можно изыскать определенные резервы.
Прежде всего это территории промышленных зон, реорганизуемые в рамках различных городских проектов, в том числе индустриальных кварталов.
Помимо этого, определенный объем жилой недвижимости можно возвести на месте домов, снесенных в рамках различных программ (реновация, комплексная реконструкция кварталов), подытожила эксперт.
Ипотека и помощь родителей: стало известно, на какие средства россияне покупают квартиры
Половина россиян берет ипотеку на покупку недвижимости, средний срок ее составляет 11-15 лет. Таковы данные опроса «Авито Недвижимость». Чаще всего ипотечный кредит берет молодежь в возрасте до 25 лет.
Респондентам задавали вопрос, на какие средства они приобрели жилье (можно было выбрать несколько вариантов ответа). 50% опрошенных ответили, что купили недвижимость с помощью ипотечного кредита.
Еще 46% отметили вариант «Оплатил (-а) своими деньгами или помогли друзья и родственники» и только 1% недвижимость подарили.
Опрос показал, что часто люди используют несколько источников средств (например, родственники помогают выплатить первоначальный взнос за ипотеку).
С увеличением возраста респондентов уменьшается количество тех, кто берет ипотеку. Чаще всего услугами ипотечного кредитования пользуются респонденты моложе 25 лет (кредит взяли 73% опрошенных в этой группе). В возрасте 56 лет и старше кредиты берут всего 21%. Среди этой группы опрошенных более 2/3 оплатили недвижимость своими деньгами или с помощью родственников.
Необходимо отметить, что при покупке жилья не в ипотеку жители страны чаще всего также задействуют несколько источников финансирования. Самая большая доля респондентов (54%) использовали для покупки средства от продажи другой недвижимости, 32% помогли родители, 7% взяли не ипотечные кредиты.
Чаще всего россияне берут ипотеку на срок от 11 до 15 лет (30%) либо от 5 до 10 лет (26%). Это справедливо и для мужчин, и для женщин. 6% подписались на платежи в течение 25 лет и более, среди женщин таких больше (7%), чем среди мужчин (4%). 2% респондентов вообще не помнят, сколько им осталось выплачивать ипотечный кредит.
Чуть меньше половины опрошенных не копили на первоначальный взнос, у них сразу были деньги. 3% пришлось копить на первый взнос по ипотеке более восьми лет, причем среди них больше мужчин, чем женщин.
В то же время среди мужчин больше процент тех, кто копил на первый взнос меньше трех лет, по сравнению с другими группами опрошенных (30% против 21% среди женщин и 24% в целом). У 6% респондентов ипотека с нулевым первоначальным взносом.
Информационная служба Накануне.RU
Что будет с ценой на недвижимость: когда россиянам покупать и продавать её
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в разговоре с «Правдой.Ру» оценил ситуацию на рынке недвижимости. По его словам, сейчас можно наблюдать некоторое снижение роста цен на недвижимость.
По словам Апрелева, основным критерием для повышения цен на недвижимость стало стремительно и продолжительное обесценивание рубля. Второй фактор — снижение ключевой ставки и ставки по депозитам, вследствие чего люди пытались покупкой недвижимости спасти свои сбережения. Также сыграло свою роль ожидание людей того, что недвижимость будет дорожать.
«Такая история заставила значительное количество людей начать приобретать.
И в том числе, конечно, низкие ставки по ипотеке, несвязанные с первичным рынком, просто сами по себе из-за ключевой ставки были низкие, подтолкнули людей к тому, чтобы брать ипотеку.
В том числе субсидированная ипотека на первичном рынке. Хотя она занимает всего пятую долю всех ипотечных сделок на рынке, которые состоялись», — заявил Апрелев.
По его мнению, льготная ставка по ипотеке не стала ключевым фактором повышенного спроса.
Как эскроу-счета повышают цену на недвижимость
Ещё одним фактором повышения цены стало снижение предложения на первичном рынке. Количество возводимых объектов падает два года подряд, падение продолжится и в этом году.
«Связано это в основном, на мой взгляд, с тем, что на сегодняшний момент программа эскроу-счетов и долевого участия в строительстве уже себя не оправдывает.
То есть та доходность, которую декларируют сегодня при вложении в котлован, существенно понизилась, и они ее не обеспечивают для дольщиков.
И на самом деле происходит сокращение объемов строительства прежде всего потому, что за три года в шесть раз сократилось количество застройщиков. Идет монополизация», — заявил эксперт.
В среднем по России стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 15-30%, а на вторичном — на 7-15%.
Эксперт рассказал, стоит ли россиянам покупать недвижимость
По мнению эксперта, регулировать рынок достаточно сложно. Единственный инструмент — ограничить количество объектов, которые может возводить один застройщик.
«С моей точки зрения, единственный инструмент регулирования — это сделать так, чтобы не было ни у одного застройщика, работающего в регионе, больше 15% объемов на вводе в эксплуатацию ежегодно.
То есть добиться какой-то диверсификации, то есть создание инструментов вхождения других застройщиков в эти регионы.
Это единственный способ сделать так, чтобы застройщиков стало больше и конкурентная среда начала расширяться», — заявил эксперт.
Почему в России стало меньше дольщиков
Апрелев подчеркнул, что минстрой не может повлиять на ситуацию с уменьшением количества застройщиков. Из-за введения эскроу-счетов, считает эксперт, в России сократилось количество дольщиков.
В россии добыли больше золота и ввели меньше жилья, треть россиян видят донбасс свободным и другие новости | капитал страны
11 Июня 2019 8735 0 События и факты
За независимость юго-востока Украины высказались 29% участников опроса, проведенного в России «Левада – центром».
При этом 27% опрошенных считают, что Донбасс должен войти в состав России, а 17% участников опроса высказались за то, чтобы регион оставался частью Украины, но получил большую автономию.
И, наконец, как сообщает «Интерфакс», 14% респондентов считают, что Донбасс должен оставаться частью Украины на тех же условиях, что были до 2014 года.
Снижение реальных доходов россиян связано с ростом потребительского кредитования и сокращением теневого сектора экономики, заявил первый вице-премьер и министр финансов Антон Силуанов.
Счетная Палата считает, что реальные доходы населения в этом году продолжат падать. Причиной ведомство Алексея Кудрина считает отсутствие у властей планов монетарной социальной поддержки граждан, передает «ТАСС».
А вот Минэкономразвития РФ ожидает роста реальных доходов россиян в этом году на 1%.
Российский рынок акций вновь обновил исторический максимум. Вчера индекс Мосбиржи вырос до рекордных 2746,8 пункта. Предыдущий рекорд был поставлен неделю назад, когда индекс доходил до 2743,81 пункта.
В этот раз больше всего подорожали акции «Русгидро» (+3,37%), ВТБ (+1,15%), ФСК ЕЭС (+1,17%) и «Лукойла» (0,9%), а также самой Московской биржи (1,64%).
Кроме того, вчера был последний день, когда желающие попасть в реестр и получить дивиденды могли купить акции Сбербанка.
Производство золота в России выросло на 11%. В январе-апреле 2019 года было произведено 78,29 тонны, сообщил Минфин со ссылкой на данные о поставках сырья на российские аффинажные заводы. Это на 11% больше, чем в январе-апреле 2018 года.
В России на 3% снизились объемы жилищного строительства. За первые четыре месяца 2019 года в стране ввели 19,6 миллиона кв. м. жилой недвижимости. Это на 3% меньше, чем в январе-апреле 2019 года.
Ввод жилья в эксплуатацию снизился в 40 и 85 российских регионов, причем более всего в Петербурге (на 61%), в Дагестане (на 47%), в Томской области (на 45%), Коми (на 42%) и Самарской области (на 34%).
В качестве причины этого спада эксперты называют переход на проектное финансирование и новую схему работы с эскроу-счетами.
Россияне скупают недвижимость в Турции: зачем и можно ли на этом заработать
Россияне по итогам 2020 года и первого квартала 2021-го занимают третье место среди иностранных покупателей жилой недвижимости в Турции, впереди только граждане Ирана и Ирака, сообщил «Коммерсант» со ссылкой на данные брокера Turk.Estate и Института статистики Турции.
Всего в 2020 году россияне купили 3078 объектов жилой недвижимости в Турции, на 6% больше, чем годом ранее, рассказал Forbes директор Astons в России Игорь Немцов. Такие же данные приводит компания Profit Real Estate, занимающаяся подбором и продажей недвижимости в Турции.
В 2021-м рост продолжается: в первом квартале россияне купили 938 объектов недвижимости в Турции — уже на 15% больше, чем за тот же период прошлого года, написал «Коммерсант« со ссылкой на подсчеты Turk.Estate. Такие же данные приводит Немцов из Astons.
По данным Prian, у русскоязычных покупателей Турция в 2020 году заняла второе место в списке популярных для покупки недвижимости стран. На первом месте — Болгария, на третьем — Испания. «Активнее всего интересовались турецкой недвижимостью жители Москвы, Санкт-Петербурга, Минска, Алма-Аты, Киева.
Покупали традиционно — в Стамбуле, Аланье и на всем Средиземноморском побережье», — говорилось в материалах агентства.
80% россиян приобретают недвижимость, чтобы затем сдавать ее в аренду, хотя для некоторых приоритетом является возможность получить турецкое гражданство, говорит Немцов. У руководителя направления турецкой недвижимости Tranio Марии Жарой похожие оценки — она считает, что 70% россиян, покупающих недвижимость в Турции, планируют получать с нее пассивный доход.
Самые популярные среди инвесторов направления — Анталья, Стамбул, Аланья, сообщили Forbes представители компаний Tranio и Astons. Основной спрос у клиентов Knight Frank приходится на Стамбул, рассказала региональный директор, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.
Интерес россиян к турецкой недвижимости объясняется низкими ставками и поиском альтернативных способов инвестирования, считает международный финансовый консультант FCP Financial Management Ltd Исаак Беккер. В России, по данным ЦБ на третью декаду апреля, ставки по депозитам в рублях составляют 4,72%, ставки валютных депозитов близки к нулю.
Плюс Турции еще и в географической близости, развитой туристической инфраструктуре и сравнительно невысоких ценах на недвижимость, добавляет президент компании «Московские партнеры», профессор Высшей школы экономики Евгений Коган.
Для турецкой лиры 2020-й был крайне тяжелым — за год она обесценилась по отношению к доллару на 25%, к евро падение было еще драматичнее — на 36%.
В итоге из-за нестабильности в стране и падения стоимости валюты многие объекты недвижимости, выставленные на продажу, упали в цене на 30-40%, сказал Forbes основатель и владелец компании VNG Property (управляет недвижимостью в Турции) Николас Александр Селби.
Местные жители по закону обязаны платить арендную плату в турецких лирах, что привело к снижению цен на рынке, признает он. Но теперь рынок сбалансирован до своей истинной стоимости, а инвесторы, зарабатывающие в иностранной валюте, получили отличные возможности в Турции, уверен Селби.
Так ли это? Коган считает, что реальная доходность от сдачи в аренду составит 4-5% в долларах. Это при условии, что жилье непрерывно сдается в течение года. В целом чистый доход получается 4-6% годовых от вложенной суммы, добавила Жарая.
В Стамбуле средний доход от аренды составит 5-9 % в долларах или евро в зависимости от объекта, района и варианта аренды — краткосрочной или долгосрочной, отмечает Немцов из Astons.
Стоимость недвижимости в курортных районах Турции сейчас варьируется от €45 000 до €180 000, рассказывает руководитель отдела продаж Profit Real Estate Юлия Богдан.
Более низкая стоимость у студий, выше — у двухкомнатных квартир на первой береговой линии в комплексе с инфраструктурой отеля, уточняет она.
Россияне покупают апартаменты с одной или двумя спальнями стоимостью от €70 000 до €150 000, говорит Мария Жарая.
Сезон в Турции длится полгода — с мая по октябрь. В этот период недвижимость будет приносить от €500 до €2500 в месяц, вне сезона доход от аренды падает в полтора-два раза, говорит Юлия Богдан. При этом он еще зависит от удаленности от моря и уровня инфраструктуры.
К примеру, квартира с одной спальней и общей комнатой в районе Махмутлара в Аланье сейчас стоит €50 000-55 000. Ежемесячный доход с нее составит €500-600 в сезон.
В центре Аланьи цены варьируются от €65 000-70 000. Такая недвижимость будет приносить €700-800 в месяц в сезон.
Но на полученных доход придется заплатить налог. В Турции действует прогрессивная шкала налога на доходы с недвижимости — ставка составляет от 15% до 40%, говорится на сайте Turk.estate.
Работает это так: минимальный необлагаемый налогом доход — 6600 турецких лир (€654 или $795) в год. Для дохода выше необлагаемой суммы, но ниже 22 000 лир (€2166 или $2626) ставка будет 15%. Максимальная ставка будет для дохода свыше 600 000 лир (€59 072, или $71 633) в год.
Если недвижимость оформлена на юрлицо, то ставка налога будет фиксированной — 20%.
Получается, что к примеру, на квартире стоимостью в €50 000 в год налог на доход c аренды для физлиц составит около €660, а чистый доход — если предположить, что квартира будет сдаваться круглый год и в несезон арендная плата упадет в два раза, — €3840 в год, то есть 7,7% от вложенной суммы.
Кроме этого, нужно платить и налоги на саму недвижимость, однако они низкие, говорит Евгений Коган. При покупке жилья инвестор платит 4% от кадастровой стоимости, затем — ежегодный налоговый сбор в размере 0,3%. Иностранные собственники турецкой недвижимости платят такие же налоги, как и граждане страны, отмечает Коган.
Однако в случае с Турцией важно еще и учитывать изменение курса валюты, которая в этой стране не самая устойчивая, напоминает Беккер.
Не менее выгодные инвестиции в недвижимость можно сделать на Кипре, а налоговые условия там гораздо комфортнее, говорит Коган.
В Турции такие инвесторы в недвижимость, скорее всего, стараются уйти от налогообложения, пишут, что сдают родственникам и знакомым, предполагает он.
Купить квадратный метр… и плакать: что будет с жильем после заявления Путина
Президент России Владимир Путин заявил, что у страны появился шанс решить вопрос с обеспечением граждан жильем. «У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. И нужно не упустить этот шанс», – сказал глава государства.
Обеспечение жильем Путин назвал «одним из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи».
Отвечая вице-премьеру Марату Хуснуллину, который заявил о том, что к 2026 году жилье смогут получить около 5 млн семей, президент призвал «добиться большего», «ставить перед собой амбициозные цели» и указал цель – сдавать 120 млн квадратных метров жилья каждый год.
Эксперт рынка недвижимости, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала «Собеседнику», решится ли наконец у всех россиян квартирный вопрос.
Мария Литинецкая // фото: соцсети
Покупка квартиры остается роскошью
– Построить 120 млн квадратных метров в год – это реально? Сколько строят сейчас?
– Сейчас в России строят примерно 113 млн кв. м жилья, то есть речь идет об общей площади всех новостроек, которые на данный момент возводятся в стране на тех или иных этапах строительства. При этом сдается (вводится в эксплуатацию) приблизительно 70–80 млн кв. м жилья в год.
Чтобы увеличить показатель ввода жилья, нужно примерно в 2 раза нарастить объем текущего строительства. Технические резервы для увеличения объемов строительства есть. Но мы понимаем, что основная преграда – не техническая, а экономическая.
За какие деньги население, испытывающее уже шесть лет реальное падение доходов, будет приобретать в два раза больший объем жилья?
– Можно ли вообще в обозримой перспективе решить жилищный вопрос в современной России? Хуснуллин ответил Путину, что для этого нужна «очень напряженная работа».
– Жилищный вопрос не существует в вакууме, а является частью социально-экономических проблем в стране.
Решить его можно только при комплексном развитии страны, при более высоких темпах экономического роста, при повышении благосостояния, диверсификации хозяйства, более равномерном распределении занятости по регионам и т.п.
Иными словами, проблема не сводится к тому, что сейчас жилья строится мало, а если мы будем ежегодно вводить в два раза больше новостроек, то жилищный вопрос решится. Это неверный подход.
– Не первый год уже обсуждается жилищный вопрос, и каждый раз его называют приоритетным, «историческим шансом» и так далее. Что же раньше мешало его решить?
– Потребность в жилье у нас нарастала быстрее, чем его предложение, поэтому в какой-то мере жилищный вопрос – это наша хроническая проблема.
И в целом, несмотря на постоянные разговоры, ее никто не пытался комплексно решать в последние 30 лет, руководствуясь идеей о том, что рынок сам всё отрегулирует.
В итоге мы видим, что цены на жилье растут очень быстро и скачкообразно, обновление жилого фонда идет очень медленно, не поспевая за темпами выбытия аварийного жилья, а для многих граждан покупка новой квартиры остается недоступной роскошью.
- Покупать ли жилье в кризис? Отвечают эксперты в сфере недвижимости
Бесплатных метров не будет
– Многие видят решение жилищной проблемы как раздачу бесплатных метров, но этого же не будет! А что будет?
– Бесплатных метров, конечно, не будет. Даже если мы обратимся к опыту жилищного строительства в СССР, то и там жилье возводилось либо на бюджетные поступления, либо на деньги предприятий, то есть фактически на общественные средства, которые могли в ином варианте быть выплачены в виде зарплат.
В рыночной экономике более вероятным сценарием будет создание социального жилья через механизмы государственно-частного партнерства. Власти могут финансировать строительство домов, которые впоследствии будут предлагаться в аренду населению. Такой путь прошли почти все развитые европейские страны.
– Какова в России обеспеченность жильем по сравнению с другими странами?
– По обеспеченности жильем Россия опережает страны третьего мира и многие развивающиеся страны, но отстает от развитых. На одного жителя в среднем приходится 26 кв. м жилья. К примеру, в Польше примерно столько же (25 кв. м), в Турции – меньше (17 кв. м), а в Германии – 39 кв. м, в США – 70 кв. м.
Проблема не только в том, что жилья мало, но и в его недоступности. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в новостройке по стране составляет порядка 85 тыс. рублей.
Даже если отталкиваться от данных официальной статистики, на покупку одного квадрата россиянину нужно потратить две месячные зарплаты, тогда как, к примеру, во Франции – меньше половины, а в США – треть.
- Коронакризис: как покупателям квартир не вляпаться в долгострой
Вирус на стройке
– Повлияла ли пандемия на строительную отрасль?
– Опасения, конечно, были немалые, но сейчас уже понятно, что в целом влияние пандемии на строительную отрасль было ограниченным. Пока мы не увидели падения цен, больших скидок или переформатирования планируемых проектов жилых комплексов. Вырос интерес к дистанционным продажам, и многие застройщики внедряют этот инструмент.
– Возможно ли сейчас появление новых проблемных объектов, заморозка строек, срыв сроков сдачи? Недавно инвесторы ЖК «Царицыно» вновь приковали себя наручниками к ограде одного из подразделений Московской мэрии.
– Поскольку 60% жилья в стране пока возводится по старой схеме, то есть деньги дольщиков напрямую привлекаются застройщиком, а не хранятся на эскроу-счетах в банке, то вероятность появления проблемных объектов сохраняется.
Если спрос упадет, то и поступление средств в текущее строительство сократится, вызывая коллапс в отдельных проектах.
В то же время отмечу, что субсидированные ставки по ипотеке оказывают очень позитивное влияние на рынок и есть шанс, что спрос, несмотря на кризис, будет достаточным, чтобы долгострои не стали массовой проблемой.
– Чиновники говорят, что в отрасли все сравнительно неплохо, но как тогда объяснить, к примеру, самоубийство президента крупной строительной компании «Пионер», которая никогда не считалась проблемной?
– Эта трагедия – результат личной депрессии, к работе отношения не имела. НИУ ВШЭ готовит ежеквартальные индексы предпринимательской уверенности в строительстве, основанные на опросах профильных бизнесменов.
С начала года этот индекс рос, то есть в целом позитив нарастал. Конечно, есть проблемы – зависимость от банковского кредитования, слабый спрос, постоянные реформы в жилищно-строительной сфере, но в целом они имеют фоновый характер.
Российские компании привыкли работать в тяжелых условиях.
(Согласно подпункту «В» части 5-й статьи 15.1 Федерального закона от 27.07.2006 №149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» запрещается распространение информации о способах совершения самоубийств — прим. Sobesednik.ru.)
Цены растут
– Что будет с ценами на недвижимость?
– Сейчас спрос на жилье восстанавливается и даже растет относительно прошлогодних показателей. Ситуацию спасает программа субсидирования ипотеки, благодаря которой ставки снизились до минимального исторического уровня порядка 6% годовых. Цены при этом с начала года выросли на 7–10% – в зависимости от региона страны, то есть темпы увеличения стоимости квадрата в новостройках очень высокие.
– Поменяется ли как-то жилье в ближайшем будущем: метраж, уровень комфорта, набор характеристик и т.д.
– Полагаю, в ближайшие годы радикального изменения качественного уровня жилья не произойдет, если мы говорим о массовом жилье. Финансовые возможности потенциальных покупателей крайне ограничены, поэтому едва ли мы увидим рост среднего метража квартир (сейчас он порядка 50 кв. м), снижение этажности, увеличение комфорта в местах общего пользования.
- Новостройки после пандемии – что изменится
* * *
Материал вышел в издании «Собеседник» №28-2020 под заголовком «Купить квадратный метр… и плакать».
Россияне стали чаще покупать квартиры малого метража | Телеканал 360°
Покупкой квартир общей площадью до 30 квадратных метров в 2020 году заинтересовалась почти четверть всех покупателей недвижимости. Как сообщила газета «Известия», эксперты связали это с попытками переложить накопления в недвижимость и ростом цен.
Директор риэлтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил, что интерес покупателей к недвижимости с большой площадью неуклонно снижается. Квартирами от 30 до 59 квадратных метров в этом году заинтересовались на 5% меньше покупателей. Спрос на квартиры, чья площадь превышает 90 квадратных метров, упал еще сильнее — на 15,8%.
Чаще всего россияне покупают небольшие однокомнатные квартиры. Они используют новую недвижимость для сдачи в аренду, вкладывая в недвижимость свои сбережения.
Интерес к меньшим площадям квартир зафиксировали и девелоперы. В строительной компании «Метриум» заявили, что средняя площадь в московской квартире за восемь лет сократилась почти на треть: с 81,8 квадратных метра в 2012 году до 57,8 квадратных метра в 2020 году.
По мнению экспертов, на изменение интересов покупателей повлияли два фактора: снижение доходов и рост цен в новостройках, которые подстегнула льготная ипотека. Сейчас большинство ориентируется на самые доступные предложения, которые есть на рынке. Но при этом многие обращают внимание на то, чтобы новая квартира была комфортной.
По прогнозам, снижения спроса на малогабаритное жилье не стоит. Большинство россиян продолжат вкладывать деньги в самые доступные варианты недвижимости. При этом ажиотажный спрос уже привел к повышению цен на маленькие квартиры, а значит дальше покупатели будут готовы тратить деньги на еще меньшее количество квадратных метров.
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.