Спрос на склады в минувшем году вырос на 10%, на столько же выросли и цены, сообщает Knight Frank. Инвестиции в склады входят в тройку сегментов-лидеров минувшего года. Причиной этого стал рост резкий рост онлайн-торговли. «В 2021 году можно ожидать дальнейший рост интереса инвесторов к складским и индустриальным объектам», — считают эксперты.
При этом укрепляется тренд смещения спроса на склады из столиц в другие регионы. Если исключить два столичных региона, то почти половина всех сделок пришлась на Сибирский федеральный округ — 49%. На втором месте Краснодар с 16%. Строительством складов заинтересовались компании, которые раньше занимались строительством жилья, торговлей и производством.
iStock
Переход на дистанционную работу осложнил жизнь офисных центров. Осенью, по данным ЦИАН, число предложений о продаже офисов выросло на треть, тогда как спрос увеличился лишь на 2% — со стороны инвесторов, желающих вложиться в недвижимость. Увереннее чувствуют себя «гибкие» офисы — те, где компании могут оперативно увеличивать или уменьшать свои площади.
Арендаторы офисов в 2021 году могут смело вести переговоры о скидках, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Доля свободных офисных площадей в Москве к концу года составила около 11%, это на 2 процентных пункта выше, чем в конце 2019 года, сообщает CBRE. На этом уровне показатель сохранится в 2021 и 2022 годах.
При этом значительного изменения ставок аренды в компании не ожидают.
С 2021 года оформить права на недвижимость можно будет в любом МФЦ
Уровень загрузки гостиниц в 2020 году стал самым низким в истории — около 35%, отмечают в CBRE. Средний тариф в столичных гостиницах снизился за год на 13%, и только в сегменте «люкс» вырос на 6%.
Уже к осени, по данным Лиги малых отелей и хостелов, закрылась треть небольших столичных мест размещения. В 2021 году сохранятся тренды минувшего года, считают аналитики: сокращение глубины бронирований из-за неопределенности, рост внутреннего туризма, снижение числа деловых поездок.
Восстановление рынка возможно к середине 2021 года, а восстановление международного спроса — не ранее III квартала.
За год спрос на покупку торговых помещений снизился на 8%, интерес к их аренде — на 19%. Такие данные приводятся в совместном исследовании «Авито Недвижимость» и JLL.
При этом некоторым городам-миллионникам удалось избежать отрицательной динамики — например, в Новосибирске, напротив, зафиксирован годовой рост спроса на 33%. Некоторые крупные «торговые коридоры» потеряли традиционную привлекательность из-за перевода на удаленную работу офисных сотрудников.
Вместе с тем повысился интерес к помещениям, расположенным на окраинах городов. В то же время на 4% вырос интерес к помещениям свободного назначения как к аренде, так и к купле-продаже.
Они часто расположены на первых этажах жилых домов, в них размещаются салоны красоты, пекарни, магазины, кофейни, центры развития и пр. При неблагоприятной для определенной сферы бизнеса рыночной ситуации помещения свободного назначения позволяют быстрее заменить арендатора, отмечают в «Авито Недвижимость».
В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат, считает директор по аналитике «Циан. Коммерческая» Александр Павленко. Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии.
Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Источник: http://7one.ru
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца.
Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент.
Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость».
– В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе.
Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний.
Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели.
По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв.
м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020).
Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв.
м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020).
Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца).
Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период.
В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2021 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2021: новые горизонты».
Информационными партнерами конференции выступили: портал Realto.ru, газета «Строительный Еженедельник», форум «Pro Novostroy», портал «Мир Квартир», интернет-портал «НовостройСити», портал «Бюллетень недвижимости», портал BSN.ru, Arendator.ru, Arendator AWARDS, RGUD, «Строительная газета».
Поддержка бизнеса в Москве
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку.
«Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий.
В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете.
Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году.
Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов.
Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин.
Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Офисы и новые форматы недвижимости
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют.
Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким.
Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м.
в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Проекты и локации
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта.
Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата.
Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар.
Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail.
При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам.
Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому.
Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв.
метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров.
расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра.
Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева.
«При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем.
Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
Рынок коммерческой недвижимости РФ "выздоравливает" после пандемии
30 сентября 2020, 09:15
Фото Pridex
Но до конца года к прежним значениям вернутся далеко не все показатели
Москва. 30 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ситуация на рынке коммерческой недвижимости РФ в третьем квартале осталась в зоне «осторожного оптимизма».
За прошедшие четыре месяца после постепенного снятия ограничительных мер (июнь-сентябрь) восстановление рынка отмечается во всех сегментах недвижимости.
В офисном и складском секторе стабилизировался уровень вакансии, продолжается рост арендных ставок, в торговых центрах растет посещаемость по сравнению с первыми неделями после открытия.
Тем не менее, по мнению экспертов рынка, опрошенных «Интерфаксом», далеко не по всем показателям удалось вернуться к уровню прошлого года — новое строительство и объем сделок остаются ниже показателей прошлого года. Посещаемость торговых центров, скорее всего, до конца года не вернется к докризисным.
Офисы: ставки не падают, сделки не идут
«В сегменте офисной недвижимости полноценного восстановления рынка пока не наблюдается: спрос по-прежнему сдержанный, девелоперы также с осторожностью выводят проекты на рынок.
Активными на рынке остаются либо крупные компании с большим количеством ресурсов, которые еще до пандемии планировали арендовать или купить крупные объемы офисов, либо операторы гибких офисных пространств, несмотря на очевидное снижение спроса на продукты этого сегмента наравне с классическими офисами», — рассказала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Напомним, что, по данным экспертов, одной из крупнейших сделок в III квартале была аренда оператором гибких офисов Space 1 около 12 тыс. кв.м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».
- При этом аналитики подчеркивают, что серьезного падения ставок аренды и цен на офисы на рынке так и не произошло.
- «В офисном сегменте за первые девять месяцев 2020 года ставка аренды выросла на 4%, мы ожидаем, что до конца года показатель останется стабильным», — добавляет заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.
- В целом, эксперты сходятся в том, что падения рынка не случилось, однако очередной подобный шок может усилить негативные последствия.
Если второй волны не произойдет, ситуация будет развиваться благоприятно. Опасения экспертов вызывает только рост вакансии. Пока она выросла на 2,9 п.п. и достигла 12,1%.
«Доля свободных площадей в целом на рынке сохраняется на относительно низком уровне. Во II квартале было зафиксировано увеличение этого показателя на 0,6 п.п. до 10%.
По предварительным итогам в III квартале возможен рост до 10,7%.
При этом мы наблюдаем заметное увеличение рынка субаренды (за II квартал рост составил 93%) и помещений, которые предлагаются с целью замены текущего арендатора», — привела данные своей компании Татьяна Дивина.
«Очевидно, что многие компании будут использовать гибкий подход, позволяя сотрудникам работать из дома по определенному графику. Однако принятие соответствующих решений компаниями требует времени, тем более требует времени переговоры с арендодателями в случае, если необходимо оптимизировать площади», — напоминает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
По данным CBRE, по итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости было инвестировано порядка 64 млрд рублей, что на 59% превосходит объем в аналогичном периоде 2019 год. Однако доля офисной недвижимости в объеме сделок в III квартале составила 21% против 37% в сопоставимом периоде 2019 года.
Что касается нового строительства, то, п единодушному мнению экспертов, оно будет ниже прошлогодних показателей на 50%, а количество купленных и арендованных офисных площадей меньше на 30%, чем в 2019 году.
«По итогам текущего года ожидается общий объем поглощения офисов на уровне 400-450 тыс. кв.м вместо 700-750 тыс. кв.м, прогнозируемых в начале года.
Это в свою очередь повлияет на перенос сроков ввода офисных проектов, совокупный объем которого с малой долей вероятности превысит 300-320 тыс. кв.м.
В 2021 году ожидается положительная динамика показателей, если до конца года на рынок не будет оказано столь сильное негативное влияние», — прогнозирует Широкова.
Более оптимистичные данные приводит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. Она считает, что по итогам года объем арендованных и приобретенных офисных площадей, по прогнозам, составит порядка 1 млн кв.м.
«Мы ожидаем, что в 2020 году объем нового предложения может увеличится до 500 тыс кв.м, однако порядка 40% от этого объема может быть сформировано вводом в эксплуатацию проекта «Ростех-Сити», который стоится под конечного пользователя», — напоминает эксперт.
В ожидании «торговых гостей»
К сожалению, в третьем квартале в сегменте торговой недвижимости продолжает наблюдаться негативный тренд – вакансия растет. Но обнадеживает то, что этот рост не критичный.
«По итогам III квартала 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Но по сравнению со II кварталом 2020 года изменений не зафиксировано.
Более того, в новых объектах уровень вакансии снизился на 3% по сравнению с предыдущим периодом и составил 11%. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше показателя за III квартал 2019 года.
Однако в сравнении с I полугодием 2020 года общий уровень вакансии снизился на 0,5 п.п.
На фоне текущей эпидемиологической и экономической ситуации прогнозируется рост вакансии до 11% по итогам года при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут», — рассказала Широкова.
Такое положение повлияет на ввод ранее анонсированных к открытию в этом году объектов: прогнозируется перенос сроков открытия на следующий год около 30-40% объектов по всей стране. Так по планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2020 года составит 313,4 тыс. кв.
м торговых площадей. Таким образом, годовой объем нового предложения торговых центров составит 480,3 тыс. кв.м, что в два раза больше прошлогоднего показателя. Кроме того, за I–III кварталы 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв.
м арендуемых торговых площадей.
Что касается регионов, то там, по данным CBRE, в I полугодии там не открылось ни одного нового торгового центра, а 25% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2020 г. уже перенесено на следующий год.
«Заявленный девелоперами объем нового ввода торговых площадей в региональных городах составляет около 500 тыс. кв.м. Фактически, по нашим оценкам, будет открыто 330 тыс. кв.м.
Запуск ряда крупных объектов заявлен на конец года, в связи с этим сохраняется вероятность дальнейшего переноса дат открытия на 2021 год», — добавила Екатерина Сизанова, старший консультант отдела исследований компании.
В целом моно сказать, что сегмент торговой недвижимости очень сильно пострадал именно в период ограничений и после их снятия посещаемость торговых центров не вернулась на докризисный уровень, восстановившись на 80-90% в зависимости от региона.
Например, по итогам третьего квартала 2020 года доля свободных помещений на Тверской составила 15,5% увеличившись на 6,6 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и на 9,2 п.п. за последний год.
Данное значение является максимальным с середины 2016 года, рассказала руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных.
Эксперты отмечают, что основными причинами закрытия физических точек ритейлеров и, как следствие, повышения вакантности являются снижение покупательского трафика, падение платежеспособности населения и в каких-то случаях невозможность договориться с арендодателями о достаточных послаблениях на кризисный период. Так, к сожалению, будет и в ближайшем будущем.
«Прогноз по обороту розничной торговли и реальным располагаемым доходам населения на 2020 год находится в отрицательной зоне. Несмотря на предполагаемый рост этих показателей в 2021 году, возвращение к уровню 2019 года произойдет не ранее 2022 года», — считает Дивина.
Казалось бы, самое время покупать активы, но тоже нет. Как рассказали в CBRE, объем инвестиций в объекты торговой недвижимости за девять месяцев 2020 года составил порядка 18 млрд рублей, что на 36% ниже значения в январе-сентябре 2019 года. Доля этого сегмента сократилась до 10%.
В III квартале было закрыто несколько сделок с торговыми центрами окружного масштаба и инфраструктурным ритейлом, а также одна сделка с крупным недостроенным объектом.
Но, как отмечают эксперты, большинство этих сделок находились на заключительной стадии согласования до обострения ситуации с распространением COVID-19.
Остров складской стабильности
Складской сегмент показал стабильность в текущих непростых условиях. Причем, речь может идти о стабильном росте. На рынке складской недвижимости после снижения деловой активности в марте-апреле 2020 года, с конца мая мы наблюдаем активное восстановление. Идет оно во многом за счет роста онлайн-торговли.
«По предварительным итогам III квартала доля компаний в общем объеме сделок из данной сферы деятельности выросла до 34%. Для сравнения – по итогам 2019 года доля компаний из сферы онлайн торговли не превышала 10% от всего объема сделок», — напомнила Широкова.
Ожидаемо растут и ставки.
«На конец третьего квартала 2020 года средняя ставка аренды на складские помещения класса А выросла на 3% относительно конца прошлого года, по итогам года этот рост составит порядка 4%», — добавила Дивина.
По предварительным итогам III квартала ставка аренды на склады в Московском регионе составит около 4 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ, показав небольшой рост по сравнению с концом 2019 года, когда ставка достигала 3,9 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ.
«По итогам 2020 года мы прогнозируем, что ставка будет находиться в диапазоне 4-4,1 тыс. рублей за кв.м в год без учета НДС и ОРЕХ», — рассказала Дивина.
Символизируют о росте и низкие показатели вакансии. Доля вакантных площадей по предварительным итогам III квартала 2020 года достигла показателя 2,2%, снизившись на 0,5 п.п. по сравнению с концом 2019 года. И эксперты не ожидают существенного изменения показателя как минимум до конца года.
Что касается ввода новых складских комплексов, то здесь мы наблюдаем замедление.
«Ввод замедлился в связи с ограничениями на строительство (согласно предварительному прогнозу на 2020 год это будет -30% год к году)», — отметила Дивина.
Как пояснили в Knight Frank, снижение по итогам года связано переносом ввода части объектов на 2021 год. Прогнозируемый показатель нового строительства составит около 700 тыс. кв.м вместо 978 тыс. кв.м по итогам 2019 года.
При этом показатели нового строительства качественных складов в регионах России останутся на уровне 2019 года и составят около 500 тыс. кв.м (467 тыс. кв.
м складов было введено в эксплуатацию в регионах России по итогам 2019 года).
«Также в Московском регионе мы ожидаем снижения объема сделок до 1,2 млн кв.м по сравнению 1,5 млн кв.м в 2019 году.
Однако это снижение не связано с влиянием пандемии, а является трендом по смещению спроса на качественные склады в регионы России, начавшимся в 2018 году.
По итогам 2020 года мы прогнозируем, что объем сделок с качественной складской недвижимостью в регионах России составит около 800 тыс. кв.м против 585 тыс. кв.м по итогам 2019 года», — говорит Широкова.
Пока же, по итогам первых трех кварталов года в складскую недвижимость было вложено 30 млрд рублей, что на 13% превышает объем инвестиций в этот сегмент в I-III кварталах 2019 года, подсчитали в CBRE.
Доля сегмента в объеме вложений в III квартале 2020 года была максимальной и составила 33%.
Крупные сделки заключались в Московском регионе с такими объектами как «PNK парк Вешки», логистического комплекса «Север-1», оптово-распределительный центр «Радумля» и другие.
Перспективы на вырост
В целом инвестиции в коммерческую недвижимость в России по итогам третьего квартала достигли 58 млрд руб.
Как отмечают в CBRE, такой результат сопоставим со значением во II квартале (57 млрд рублей), однако уступает на 19% показателю в аналогичном периоде 2019 года (72 млрд рублей).
При этом, по итогам первых девяти месяцев года наблюдается незначительная положительная динамика рынка благодаря сильному I кварталу (объем вложений составил 180 млрд рублей против 166 млрд рублей, увеличившись на 8%).
«Несмотря на непредсказуемое развитие ситуации в связи с пандемией в этом году, мы предполагаем, что объем инвестиций в недвижимость в 2020 году не будет ощутимо ниже значения прошлого года (248 млрд рублей)», — оптимистично прогнозирует CBRE.
Еще одним хорошим сигналом является тот факт, что доля иностранных инвестиций, которая во II квартале 2020 года упала до минимального 1% в объеме сделок, в III квартале выросла до 14%. Зарубежные вложения были сформированы как ближневосточным и азиатским капиталом (компании PLT, Корейский культурный центр), так и европейским (турецкая компания ENKA).
Эксперты считают, что важным фактором для дальнейшего развития событий будут результаты четвертого квартала текущего года.
«Игроки рынка будут внимательно смотреть как на операционные, так и макроэкономические показатели, потому что именно последний квартал этого года будет определять динамику восстановления следующего года.
Учитывая текущие прогнозы и принимая во внимание фактор неопределённости относительно ограничительных мер в осенне-зимний период, можно предположить, что к устойчивому росту рынок недвижимости вернется не ранее второй половины-конца следующего года», — резюмирует Дивина.
Склады расстраиваются
На рынке складской недвижимости в Москве и Подмосковье ожидается максимальный объем ввода новых помещений с 2014 года. По прогнозам аналитиков, по итогам 2021 года объем вновь построенных складов вырастет на 55% и составит 1,3 млн кв. м, но почти все эти площади уже арендованы или куплены компаниями. При этом внутригородская логистика по-прежнему испытывает дефицит предложения.
Объем ввода новых складских помещений класса A и B в Московском регионе в 2020 году упал на 14% и составил 837 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Knight Frank.
Впрочем, эксперты прогнозируют, что текущий год станет максимальным по объему ввода новых складов с 2014 года. Тогда на рынке отметили рекордный показатель — 1,7 млн кв.
м, в 2021-м же он составит чуть меньше — 1,25–1,3 млн кв. м, ожидают в Knight Frank.
Рост нового строительства будет вызван дальнейшим спросом от ритейла и онлайн-торговли.
Также повлияет экспансия в регионы и реализация проектов по договорам, заключенным в 2020 году, считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко. Но на вакантность такой объем новых складов не повлияет, уверены аналитики.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко говорит, что даже на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей в складском сегменте Москвы и Подмосковья сохранится на уровне прошлого года — 2,3–2,5% по итогам 2021 года. В JLL иные прогнозы: в компании ожидают снижения доли вакансий на рынке до 1,7–2,0%.
Низкий текущий объем свободных складских помещений привел к увеличению доли нового строительства под конкретного арендатора или собственника (build-to-suit), отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости JLL Евгений Бумагин. По его подсчетам, доля сделок в таком формате выросла до 51%.
При этом, по итогам прошлого года, около 87% новых складов оказались уже арендованы или куплены к моменту ввода, а из заявленных на 2021 год проектов 74% уже законтрактованы, подсчитал господин Бумагин.
Главным риском при строительстве спекулятивных складов становится растущая себестоимость строительства, уверен партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев.
Несмотря на такие объемы строительства в сегменте, рынок внутригородской логистики по-прежнему находится в упадке.
Господин Афанасенко считает, что спрос на склады внутригородской логистики значительно превышает предложение. Общий объем качественных складов внутри МКАД сейчас составляет около 589 тыс. кв.
м, то есть 9% от общего предложения в сегменте, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев.
Поэтому главным трендом в перспективе нескольких лет будет строительство новых складов в черте города и постепенное вымывание промышленных зданий советской постройки, говорит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев.
Дарья Андрианова
Аренда — индикатор перемен. Чего ждать арендодателям и арендаторам от рынка недвижимости в ближайшие годы
Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2020 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ.
Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки».
Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.
Скольжение по наклонной
В Петербурге, по оценкам аналитиков, арендные «единички» подешевели на 11%, «двушки» — на 15% и «трешки» — на 13%. (Глубже провалилась только Казань).
Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%.
Кроме того, снижение доходов населения (по официальным данным – на 5,5%, фактически – на 10-12% за год) увеличивает число граждан, готовых ради приработка потесниться и уступить одну комнату из двух.
Или вовсе съехать пожить на дачу.
Мобильность населения снижается по всему миру. Мeждународный туризм за 2020 год сократился на 80%, внутренний туризм в России, несмотря на меры господдержки – на 35-40%.
Опыт работы из удалённого доступа сделал менее актуальными путешествия в поисках наилучшего рабочего места… В офисы возвращаются от 40 до 50% работников, и работодатели не сильно грустят – сокращаются издержки!
Все перечисленные факторы делают перспективы арендного рынка печальными. Но есть и другие.
Драйверы подъема
По данным совместного исследования, проведенного специалистами «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 27% самой активной и перспективной возрастной группы – от 18 до 35 лет – живут в съемных квартирах. И вряд ли у большинства из них появятся шансы приобрести жилье в собственность: выросшие цены не позволят.
На интересные размышления могут навести результаты размещения акций глобального сервиса Airbnb. В начале пандемии, весной 2020-го, его капитализация упала на 40%; компания фиксировала огромные убытки (за 9 месяцев – почти 700 млн долларов) – люди просто перестали ездить.
Тем не менее в конце года, несмотря на угрожающий подъем второй волны пандемии, компания разместила свои бумаги в 2,5 раза дороже, чем первоначально рассчитывала. Инвесторы вложили в нее 3,4 млрд долларов. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость Airbnb – более 40 млрд долларов.
То есть компания, которая помогает людям сдавать жилье, стоит больше, чем «Норникель» (37,5 млрд) или «Лукойл» (38 млрд долларов).
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» считает рост популярности жилой аренды неизбежным следствием изменения поколенческих предпочтений.
По словам Жабина, «новые потребители» — миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъем и меньше привязаны к собственности.
Поэтому фокус рынка – по мере выбывания возрастных групп по естественным причинам – будет плавно, но неизбежно смещаться от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию (шерингу).
Интересно рифмуется с мнением Максима Жабина позиция миллиардера Игоря Рыбакова, участника первой сотни российского Forbs’а (его состояние оценивалось в 1,3 млрд долларов в 2020 году).
Г-н Рыбаков наделал шуму своим роликом в YouTube: он заявил, что арендовать жилье – выгоднее, чем покупать, и назвал ипотеку «разновидностью современного рабства»: «Ипотека выглядит как безобидная штука — типа надолго взял и потихонечку платишь.
По словам Рыбакова, из-за «сакрального представления о собственности» люди становятся рабами банковской системы. Мало того: они еще и своих детей к этому приучают.
В сторону аренды пристально глядит и государство. И даже начинает предпринимать какие-то шаги – со все свойственной власти грациозностью. «ДОМ.
РФ» заявил о программе строительства «доходных домов»; правда, экономика этой замечательной инициативы нигде не раскрыта.
Вроде бы строить будут инвесторы, а государство (точнее – федеральный и региональный бюджеты) – будут им возмещать разницу между рыночной и субсидируемой арендной ставкой.
Другая инициатива – создание единой цифровой платформы, куда арендодатели и арендаторы будут приходить, чтобы найти друг друга. Главный интересант этой программы – ФНС: налоговая служба давно присматривается к мутным потокам арендной налички, но пока никак не может прибрать их к рукам. Администрирование обходится дороже.
Собственно, если платформа будет удобной (хотя бы как «ДомКлик»), а собственникам и арендаторам (хотя бы на первых порах) пообещают льготы, как самозанятым – шансы на успех не нулевые. Но для этого нужно другое качество управления.
Пока больше похоже, что получится как с цифровыми сервисами Росреестра: миллиарды потрачены, а система регулярно висит, и сроки регистрации – дольше, чем в доцифровую эпоху…
Загородный вектор
Еще один пласт – загородная аренда.
Здесь свои проблемы: сезонность, невнятный статус таких объектов, долгий срок окупаемости. Но и здесь маячит перспектива: Дума занялась легализацией «гостевых домов». Пока, правда, только в формате ИЖС, то есть заведомо меньшей частью рынка. Привлекательные для отдыха места редко расположены непосредственно в деревнях и поселках.
«Пока спрос есть в сегменте краткосрочной аренды: на праздники, на выходные, летом в хорошую погоду и в пандемию до конца ограничений, — говорит Дмитрий Зюзин, руководитель ГК «Т-Дом».
— Чем больше арендодатель даёт арендатору разлениться и убирает с его плеч «бытовуху», тем быстрее его объект найдёт арендатора. И перспективны не один-два-три домика, а хотя бы от 10, чтобы было экономически целесообразно даже готовить еду для клиентов».
Кстати: весной Дмитрий Зюзин начинает строительство первых 15 арендных домиков в коттеджном поселке «Деревня Зюзино» на Правдинском озере (Выборгский район).
Несколько арендных домов будут строить партнеры «1-ой Академии недвижимости» в Сосново и Разметелево. Уже сейчас забронированы раскрученные места, вроде базы отдыха «Илоранта» или коттеджей в «Образе жизни». Один из корпусов «Северной Ривьеры» перестраивают под апарт-отель…
В общем, если предпринимателям не мешать избыточным регулированием – уже через год в Ленобласти будет достаточно разнообразного предложения на любой вкус и кошелек. А в город постепенно подтянутся обитатели регионов – там с работой и доходами еще хуже, чем в Петербурге. Постепенно восстановится туризм…
Аренда будет захватывать новые локации, осваивать непривычные форматы и развиваться через цифровые сервисы. Конкуренция за (небольшие) деньги арендатора будет жесткой.