На рынке загородной недвижимости дефицит. При нехватке современных домов по адекватным ценам растет спрос на участки и услуги строительных бригад, которых тоже не хватает.
Интерес к загородной жизни возродился в прошлом году из-за пандемии, удаленки и закрытых границ. И не стихает до сих пор. Масла в огонь подлила сельская ипотека и распространение на ИЖС семейной ипотеки.
Названы регионы с рекордным ростом цен на загородные дома
Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье в 2020 году и первом квартале 2021 года был больше, чем годом ранее, на 65%, под Новосибирском и Санкт-Петербургом — на 70%. Для Северной столицы это рекордно высокий спрос за последние пять лет, отмечает основатель компании Realiste Алексей Гальцев.
Цены на дома и участки, соответственно, тоже поползли вверх: в Казани на 15% выросла стоимость участков и на 7% — домов и дач, в Екатеринбурге загородная недвижимость выросла на 13%, на Алтае — на 20%, в Подмосковье на 18-38% в разных секторах недвижимости, а в Ленобласти — на 15%.
Спрос на дома на юге России в мае был выше прошлогоднего на 20-22%, а цены за год выросли на 20% в Крыму и на 27% в Краснодарском крае, сообщает «Авито Недвижимость». Стоимость домов в Сочи за год, по данным компании, подскочили в 1,9 раза, в Геленджике — в 1,6 раза, в Новороссийске, Анапе, Алупке, Севастополе — примерно на 40%.
Здесь ажиотаж подогревают предпринимаемые властями меры по упорядочиванию застройки. После введенного в Сочи моратория на точечную застройку предложение резко сократилось, и также резко подскочили цены на квартиры и апартаменты, отмечает руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков.
В России впервые совершена дистанционная сделка с недвижимостью
В результате те, кто хотел приобрести квартиру, переориентировались на загородную недвижимость, подогревая спрос и цены на всем Черноморском побережье.
Сейчас на рынке загородной недвижимости доля объективно ликвидного предложения — не больше 10%, отмечает Гальцев. Остальное — дома с завышенными в 1,5-2 раза ценами или неинтересные покупателям (среди них, например, пафосные особняки 1990-х годов). Востребованы же дома современного дизайна в 150-200 кв. м.
За год предложение в Подмосковье, к примеру, сократилось приблизительно на 65%, говорит замдиректора Департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. Ожидается, что на рынке появятся новые проекты загородных поселков, однако пока этого не произошло.
Новых элитных поселков на подмосковном рынке, в частности, не появлялось уже 3,5 года и пока официально не заявлено ни об одном новом, говорит директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Хотя застройщики видят образовавшуюся рыночную нишу и интерес к загородному консалтингу растет. В крупных девелоперских компаниях принятие решений требует больше времени.
Частные застройщики действуют более оперативно, именно они сейчас поддерживают спрос на загородную недвижимость, выпуская на вторичный рынок новое качественное предложение.
90 процентов загородных домов на рынке с завышенными ценами или устаревшим дизайном
Тормозит активность девелоперов рост цен на стройматериалы, отмечает Михайлик: из-за этого рассчитанные ранее модели не сходятся и девелоперам приходится заново подтверждать эффективность проектов.
Вывод проекта на рынок требует времени — от нескольких месяцев до нескольких лет, говорит заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина.
Чтобы поселок начал продаваться хотя бы через полгода после старта работы над ним, нужна земля очень высокой готовности: в идеале она изначально размежевана, есть все инженерные коммуникации, причем не «по границе». Работы нулевого цикла, кроме земли и коммуникаций, включают концепцию поселка, проектирование, организацию дорог.
Настолько готовых к выходу на стройплощадку участков немного. «Заметен интерес к этому сегменту крупнейших застройщиков городского, многоэтажного формата. Но в этих компаниях пока ведется, в основном, аналитическая работа по рынку», — говорит Магилина.
Большая часть предлагаемых на рынке домов уже устарела и спросом не пользуется. Владимир Аносов
Из-за нехватки ликвидных домов многие покупают участки, чтобы строиться самостоятельно, отмечает Гальцев. В Подмосковье, к примеру, по словам Новосада, предложение в этом сегменте превышает спрос примерно в три раза. Однако и здесь не все гладко.
Как новые условия льготной ипотеки изменят доступность жилья
Компании — производители домокомплектов и строители сейчас принимают заказы на осень и начало следующего года, отмечают в Ассоциации деревянного домостроения.
Более далекие планы бизнес строить опасается: ситуация усугубилась резким скачком цен на пиломатериалы (они выросли уже в 2,5 раза к прошлому году, ожидается, что увеличатся еще вдвое), и рост продолжается.
Соответственно, растут цены и на деревянные домокомплекты (они уже увеличились в 2,5 раза), на дома «под ключ» (на 30-40%). Предсказать дальнейшие прейскуранты сложно, и компаниям легче остановиться, чем заключать договоры и позже не выполнить обязательства, отмечают в ассоциации.
Не исключены банкротства компаний из-за невозможности выполнить договоры. Более того, даже при нынешних ценах образовался дефицит пиломатериалов, так как все идет на экспорт. Нарасхват и рабочие, особенно квалифицированные — цены на их услуги поднялись в среднем на 20-30%.
Между тем падения спроса пока не ожидается. Не мешает ему расти даже пандемия, которая принесла многим финансовые сложности. Около 45% сделок идет с привлечением ипотеки, отмечает Новосад. 35% загородных домов покупаются на личные накопления, 20% используют программу trade-in.
Покупатели загородных домов помолодели: раньше дома покупали люди от 30 лет, сейчас уже от 26 лет
Для многих стимулом к покупке стала сельская ипотека, другие используют материнский капитал, третьи вынуждены выбирать более недорогой, но нередко более комфортный формат загородного дома из-за выросших цен на жилье, сообщает Сауков. Причем покупатели помолодели: раньше загородным рынком интересовались люди в возрасте от 30 лет, сейчас чаще всего покупают дома те, кому от 26 до 35 лет.
Кстати, минстрой завершает разработку законопроекта о введении проектного финансирования и счетов эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства, рассказал недавно журналистам замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Документ упростит и получение ипотеки на строительство дома. До конца года закон будет принят, сообщил Стасишин.
Выгодные инвестиции в недвижимость 2021 ???? – Андрей Ховратов
Инвестиции в недвижимость в 2021 году на подъеме. Во многом причиной тому стали меры поддержки, которые были приняты в 2020 году. Рост спроса на жилую недвижимость вызвал естественный рост ее стоимости.
Согласно статистике, в большинстве регионов России объекты жилой недвижимости выросли в цене, тогда как коммерческие объекты либо остались на прежнем уровне, либо снизились в стоимости. Цены на рынке выросли в среднем на 7.4%.
Но говорит ли это о том, что инвестировать в недвижимость в 2021 году менее выгодно и нецелесообразно? Эксперты считают, что это не так, и называют сразу несколько причин для вложений в подобные активы.
Что нам оставил 2020 год
Важнейшим событием рынка недвижимости минувшего года стало значительное снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию.
- Средневзвешенная ставка по ипотеке упала до 7%.
- Программа государственного субсидирования снизила процентную ставку на покупку нового жилья до 6.5%.
- Сельская ипотека имеет 3% ипотеки при довольно внушительно максимальной сумме кредита.
Таким образом, те, кто рассчитывал купить квартиру в ипотеку, получили возможность приобрести объект большей площади или более высокого качества. Те же, кто был лишен возможности взять и выплачивать ипотек, обрели ее. В свою очередь, это вызвало рост стоимости жилой недвижимости, который мы продолжаем наблюдать и сегодня.
Еще одна причина роста цен – инвестиционная привлекательность вложений. Те, кто хранил деньги на банковских вкладах, были разочарованы упавшими ставками. При этом желание сохранить капитал осталось, а значит, покупка квартир и домов стала вариантом для тех, уходит с депозитов.
- Людей обеспокоило резкое снижение рубля, ужесточение налогового законодательства в области доходов по вкладам и общая кризисная ситуация в экономике, что послужило причиной обратиться к более стабильному рынку недвижимости.
- Все-таки квартира – это четыре стены и крыша над головой, которая не зависит от курса доллара и прочих неблагоприятных факторов.
- В итоге, 2020 год оставил нам выросший рынок недвижимости, более внушительные цены на квадратный метр и более доступную ипотеку, которая, кстати, продолжает действовать и в 2021 году.
Перспективы рынка недвижимости в 2021 году
Начнем с того, что государственная программа субсидирования ипотеки продлена до середины 2021 года. Это значит, что возможность более выгодно купить жилье в кредит сохраняется.
Переход на дистанционную работу, который начался во время пандемии, также имеет свои последствие: люди стремятся к покупке более комфортного жилья, так как большую часть времени проводят именно дома.
Стоит упомянуть и стабилизацию ситуации в экономике. Массовая вакцинация и постепенный выход из карантина благоприятно сказывается на состоянии фондового рынка. Это если говорить о положительных факторах, естественно, есть и отрицательные.
Так, снижение уровня реальных доходов россиян продолжается не первый год. И если вы до сих пор гадаете, почему цены растут, а доходы падают, поинтересуйтесь этой темой.
- Совокупность этих факторов позволяет сделать вывод: рынок недвижимости в 2021 году приостановит свой стремительный рост. В ряде регионов положительная динамика сохранится, но это будет характерно, скорее, для первого полугодия 2021 года.
Если программа субсидирования завершится, внимание покупателей, скорее всего, будет обращено к вторичному рынку, где процентная ставка по ипотеке сохранится на более доступном уровне.
Как заработать на недвижимости в 2021 году
Возможностей использовать рынок недвижимости для извлечения прибыли всегда несколько. В 2021 году будут актуальны следующие варианты.
Непосредственно покупка недвижимости
Прямые вложения в жилую недвижимость характеризуются своей надежностью. Одно дело – приобрести бумаги девелоперов, и совсем другое – иметь во владении квартиру или дом, которые никогда не рискуют обесцениться до нуля, за редким исключением.
Правда, чтобы уровень доходности был приемлемым для инвестора, придется постараться и найти ликвидный перспективный объект.
- Ранее вложения в недвижимость на этапе строительства дома обещали более чем привлекательный доход. Программа субсидирования несколько исказила ценовую картину, сделав приобретение строящегося жилья не таким прибыльным мероприятием.
Разница цены строящегося жилья и готовых квартир сегодня незначительна, а более дешевая ипотека и эффективный маркетинг и вовсе нивелирует перспективы заработать.
- Если вложения планируются на рынке первичного жилья, стоит максимально тщательно анализировать объекты, включая в их стоимость расходы на ремонт и оформление документации.
- Более перспективным для инвесторов может оказаться вторичный рынок, так как цены здесь растут не так стремительно, а объект можно запустить в работу практически сразу после покупки.
Что касается доходности от сдачи в аренду, то массовая покупка квартир по условиям льготной ипотеки существенно снизил спрос на аренду жилья. В среднем, если квартира «работает» 10-12 месяцев в году, годовая же доходность владельца составит порядка 5-6%.
Покупка ценных бумаг девелоперов
Вы можете выгодно вложить деньги не только непосредственно в объекты недвижимости, но и в акции девелоперов. Естественно, что подъем рынка означает и подъем прибыли девелоперов, что сказывается на состоянии их ценных бумаг.
На Московской бирже ценных бумаг выделяются два наиболее крупных игрока:
- ПИК – это лидер отечественного рынка по вводу жилья. Показатели компании за первое полугодие 2020 года были более чем положительными. За счет внушительной доли ипотеки в структуре продаж, в условиях низких ставок выручка компании продолжит расти по оценке экспертов.
- Второй по размеру девелопер – ЛСР. Здесь можно сделать ставку на дивиденды, так как политика компании заключается в выплате фиксированной сумме дивидендов год от года. Только в 2020 году правило было нарушено из-за пандемии и кризиса.
Такой вариант капиталовложений хорош тем, что можно купить ценных бумаг на доступную сумму, без привлечения заемных средств, тогда как для покупки реальной квартиры потребуется внушительный капитал. Доходность же от ценных бумаг обещает быть более высокой, нежели доход от сдачи недвижимости в аренду.
Облигации девелоперов высокодоходного рынка
Этот сегмент по-прежнему считается не только высокодоходным, но и высокорисковым. В то же время, в 2021 году девелоперы будут всё чаще выпускать облигации, дабы привлечь необходимые для строительства финансы.
Учитывайте тот факт, что по оценке экспертов сектор девелопмента остается с наихудшими долгосрочными показателями и с проблемами задолженностей банкам. Около 100 девелоперов банкротится ежегодно, так что риски здесь действительно высоки. Если вам удастся найти эмитентов с хорошими кредитными качествами, можно рассматривать данный актив в качестве доли вашего портфеля.
Инвестиции и финансы – тема, которая интересует людей всё больше. Если и вам это интересно, приглашаю вас на обучающие мероприятия Академии Частного Инвестора. Зарегистрируйте Личный кабинет и узнайте подробности прямо сейчас!
личный кабинет
Аналитики сообщили о сокращении инвестиций в недвижимость России на 27% :: Деньги :: РБК Недвижимость
Наибольшая доля вложений в этом году пришлась на площадки под застройку жилых проектов
mojo cp/shutterstock
В первом квартале 2021 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $613 млн, что на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года (835 млн). Об этом говорится в исследовании (есть в распоряжении редакции) международной консалтинговой компании JLL.
В первом квартале этого года основной интерес инвесторов был к площадкам под застройку жильем. По данным аналитиков JLL, доля вложений в сектор жилой недвижимости составила 52% транзакций этого периода.
На втором месте находится сектор торговой недвижимости (19%), далее следуют складская недвижимость (12%) и офисная (10%). Остальные инвестиции пришлись на гостиничный сектор и многофункциональные центры.
Объем сделок с иностранными инвесторами на рынке недвижимости России продолжает падать. По данным международной компании CBRE, в первом квартале их доля составила 3% от общего объема транзакций против 6% в аналогичном периоде прошлого года. При этом в JLL отмечают, что интерес иностранных инвесторов все еще присутствует, однако они осторожно и структурированно подходят к анализу активов.
Несмотря на небольшое снижение инвестиционной активности в январе-марте, компания JLL сохраняет прогноз объема инвестиционных сделок в 2021 году на уровне $4,5–5 млрд. Первый квартал 2021 года продемонстрировал минимальную инвестиционную активность в России, однако прогнозы по годовым объемам пока не пересматриваются, подтвердили в компании Сushman & Wakefield.
«Во втором квартале, по мере того как ситуация стабилизируется и горизонт планирования отодвинется, возможна активизация инвестиционного рынка и изменение ценообразования.
Основная интрига заключается в параметрах макроэкономического прогноза, который готовит правительство. В реальных показателях экономика России восстановится до уровня 2019 года к середине 2022 года.
Пандемия отняла у нас три года», — резюмировали аналитики Сushman.
В 2020 году в недвижимость в России было вложено 257,8 млрд руб., почти половина суммы потрачена на приобретение участков под застройку, сообщили ранее в Knight Frank. В 2019 году общая сумма была больше на 8%, но для пандемийного года такое снижение можно считать хорошим результатом, заявили в компании.
Почему в 2021 году лучше не вкладываться в жилую недвижимость — советы аналитика
Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит. Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть намного более выгодные альтернативы.
В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.
Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.
На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.
С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше.
С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив.
Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.
Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.
По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.
Аренда дает небольшую доходность
Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание.
И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок.
В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.
Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии.
Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.
Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.
Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов.
Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.
Крупные вложения тоже непопулярны
Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее.
Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне.
Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых.
И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети.
Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности.
Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги.
Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
Жилая недвижимость 2021: тренды, цены, прогнозы, инвестиции – Публикации – Finversia (Финверсия)
Почему растут цены на квартиры, повысят ли ставки по ипотеке и какие варианты вложений в недвижимость наиболее интересны с точки зрения получения дохода – эти вопросы стали темой обсуждения на круглом столе «Жилая недвижимость 2021. Прогнозы, цены, инвестиции», который организовали портал Finversia.ru и компания «Эмкварта».
Спикерами круглого стола стали Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК; Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН; Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ); Ян Арт, частный инвестор, главный редактор Finversia.ru. Модератором круглого стола выступил Игорь Мальцев, управляющий партнёр канала Finversia-TV и компании «Эмкварта». Партнёром круглого стола выступила группа компаний ФСК.
Рынок жилья снова бьет рекорды
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН.
По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс.
рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина.
О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей.
Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Парадоксы дешевой ипотеки
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более.
ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых.
Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США.
К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США.
Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Цены притормозят
Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится.
Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола.
Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.
На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.
Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.
Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.
Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.
На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.
Возвращение инвестора
В 2020 году на рынок жилья вернулись инвесторы. «У нашей компании, ФСК, доля инвестиционных сделок увеличилась: доля покупок квартир в новостройках с инвестиционной целью до 2020 года составляла 8-10%, а сейчас превышает 15% и активность инвесторов растет», – отметила Ольга Тумайкина.
Виктория Кирюхина считает хорошей новостью для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже новостроек, возобновление практики предпродаж квартир, которые приносят максимальную прибыль благодаря приросту стоимости за время строительства.
Смысл в том, чтобы зафиксировать свой интерес к высоколиквидным объектам в листе ожидания и первым получить самые выгодные предложения.
Раньше эта практика была свойственна для продаж элитного жилья, но сейчас получает распространения и в более низких ценовых сегментах.
Ее поддержала Ольга Тумайкина, отметив, что самые интересные предложения и самую большую доходность можно получить, входя в проект на ранней стадии.
У инвесторов наиболее популярны одно– и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 43-47 квадратных метров.
Такие объекты дают доходность около 20% за счет роста стоимости по мере завершения строительства, срок окупаемости составляет 2-2,5 года.
Сдача квартиры в аренду приносит 4-6% годового дохода и срок окупаемости достигает 20 лет. Побольше дохода приносит сдача в аренду апартаментов – около 9% годовых и срок окупаемости заметно меньше, примерно 9 лет.
Сопоставимые срок окупаемости и уровень доходности будут при покупке объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, но порог входа будет выше, чем при инвестициях в жилье и апартаменты, предупреждает Ольга Тумайкина.
Как представитель девелоперской компании Ольга Тумайкина перечислила характеристики, которые надо учитывать инвесторам в жилье.
Залог высокой ликвидности любого объекта недвижимости, будь то квартира, апартаменты или коммерческое строение, это удобное месторасположение или, как любят говорить риелторы, локация. Важное значение имеет транспортная доступность.
Учесть влияние разных факторов на ликвидность непрофессионалу будет непросто, поэтому Ольга Тумайкина рекомендует при покупке жилья в качестве инвестиции привлекать консультанта – риелтора или брокера.
Но в первую очередь надо удостовериться в надежности застройщика, проверить, сколько объектов он построил, сдал в срок, что говорят о качестве покупатели, подчеркнула Ольга Тумайкина.
Она отметила еще один важный для инвестора фактор: вкладываясь в квартиру на этапе строительства стоит учитывать не только рост ее стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию, но и сколько времени займет строительство.
Одни дома строят по три года, а другие – за полтора, поэтому в абсолютных цифрах доход от инвестиции может быть одинаковой, но годовая доходность будет разной.
«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.
ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции.
На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег».
Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».
Инвестиции в кредит
Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев.
Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается.
Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.
Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.
Апартаменты – чемпион по инвестициям
Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.
Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями.
С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду.
Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.
Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.
В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья.
Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет.
Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.
Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором.
На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах.
Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора.
По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.
Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в 2021 году
Как и большинство экономических отраслей, сфера недвижимости в 2020 году претерпела изменения из-за процентных ставок по ипотеке, карантина и общего состояния мировой экономики. Традиционно стоит различать жилую и коммерческую недвижимость, первый сегмент наиболее массовый и понятный для розничного инвестора, поэтому рассмотрим его инвестиционную привлекательность в 2021 году.
По предварительным оценкам ДОМ.рф, 2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки. Было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%).
Причин у таких показателей несколько. Во-первых, отметим снижение ключевой ставки с 6,25% до 4,25%, что, естественно, сказалось на ставке по ипотеке, в среднем она снизилась для вторичного рынка жилья с 9,3% до 8,3%, для новостроек — с 8,3% до 5,9%. Программа с господдержкой ставки не выше 6,5% действует до 1 июля 2021 года.
Другой фактор — инвестиционный. По данным ВЦИОМ, недвижимость — это второй по популярности инструмент сохранения денег после депозитов у россиян. А так как вклады за 2020 год окончательно потеряли свою привлекательность как инструмент для накопления капитала, приток покупателей жилой инвестиционной недвижимости заметно усилился.
Сказался на спросе на квадратные метры и переход на удалённую работу. Домашние условия стали приоритетом для части населения, теперь можно поступиться близостью к работе в угоду комфорту. Часть городского населения стала делать выбор в сторону отдельного загородного жилья.
Эти факторы разогрели спрос, цены на жилую недвижимость ощутимо выросли почти во всех регионах России.
По совокупности факторов можно предположить возможное замедление роста стоимости жилой недвижимости не раньше II полугодия 2021 года, а если программу с господдержкой и карантин продлят, то возможно, рынок жилой недвижимости продолжит разогреваться и во втором полугодии. По данным экспертов ВОЗ, окончательная победа над COVID-19 возможна к 2023 году.
Мы живём во время второй волны коронавируса, при этом ряд исследователей считают третью волну пандемии лишь вопросом времени. Но даже без прогноза третьей волны становится очевидно, что формат работы офисных сотрудников поменялся во всё мире и вряд ли вернётся в старое русло. Например, компания mail.
ru навсегда переходит на гибридную форму работы, только 5% сотрудников компании хотят возвращения в офис. Соответственно, очень высока вероятность, что кому-то из оставшихся 95% захочется изменить жилищные условия либо за счёт покупки более просторной квартиры в городе, либо за счёт загородной недвижимости.
Или же они решат её арендовать.
Ввод жилья в 2020 году близок по объемам к значениям 2019 года, увеличился запуск новых проектов. Индивидуальное строительство становится все более предпочтительным для населения.
Во время пандемии вырос спрос на покупку загородной недвижимости. Согласно совместному опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, частные владения стали более привлекательными для 39% россиян.
Пока волна спроса не схлынула, есть хорошая возможность для вложения капитала.
Инвестировать в покупку недвижимости можно несколькими способами. Прямой покупкой готового жилья или на этапе строительства. Плюсы: надёжность, возможность выбрать объект по цене, расположению, застройщику и на разном этапе готовности (доходности). Минусы: нужен высокий уровень компетенции, чтобы получить нужную доходность, ликвидность ниже, чем у других вариантов инвестиций.
При прямом вложении стоит внимательно выбирать объект, его транспортную доступность, степень готовности, инфраструктуру района и т.п., так как в случае ошибки весь риск ляжет на ваши плечи.
Другой вариант инвестиций — покупка акций застройщиков, таких как ЛСР, ПИК и Самолет. Этот вариант подойдёт инвесторам, ограниченным в средствах и готовых рисковать ради повышенной доходности. Плюсы: ликвидность, выйти из бумаг можно в любой момент, пока открыт рынок, дивиденды. Минусы: риск дефолта компании, выбор ограничен теми компаниями, которые торгуются на бирже.
Есть и другие, более экзотичные варианты инвестиций: покупка облигаций из высокодоходного сегмента, биржевые счета REIT, ЗПИФы, но они менее популярны и не всегда подходят начинающему инвестору.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что инвестиции в жилую недвижимость в 2021 году не теряют своей актуальности, но стоит тщательно подойти к выбору объекта инвестиции и если вы не обладаете достаточно квалификацией, лучше обратиться к специалистам.