Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
Итоги III квартала на рынке новостроек: цены выросли в 60 городах России | Москва. Недвижимость
Эксперты портала недвижимости Domofond.ru изучили динамику и уровень цен на новостройки в III квартале 2019 года в 72 крупных городах России. Средняя стоимость квадратного метра за три месяца выросла на 3,3%. Повышение коснулось 60 городов, принимавших участие в исследовании. Максимальный рост зафиксирован в подмосковных Химках — на 14,1%, а максимальное снижение в Нижнем Тагиле (Свердловская область) — на 2,8%.
По данным портала Domofond.ru, средняя по России цена за квадратный метр в новостройках в III квартале 2019 года поднялась на 3,3%: с 70 523 руб. в июне до 72 860 в сентябре. В течение квартала средняя стоимость «квадрата» росла неравномерно.
В июле она поднялась на 0,8% по отношению к предыдущему месяцу, в августе — сразу на 2,3%. В сентябре рост замедлился: положительная динамика по отношению к августу составила только 0,4%. Таким образом, пик роста пришелся на последний летний месяц.
| Июнь 2019 | Июль 2019 | Август 2019 | Сентябрь 2019 | |
| Цена, руб./кв. м | 70 523 | 70 906 | 72 544 | 72 860 |
| Изменение к июню 2019 г. | 0,5% | 2,9% | 3,3% | |
| Изменение к пред. месяцу | 0,8% | 2,3% | 0,4% |
Цены выросли в 60 городах России, причем в 20 – сильнее, чем в среднем по стране.
Практически во всех городах-миллионерах квадратный метр в новостройках сейчас стоит больше, чем три месяца назад. В списке крупнейших городов лидирует Новосибирск: здесь цены за III квартал выросли на 6,8%: с 63 691 руб. в июне до 68 001 руб. в сентябре.
Второе и третье места в рейтинге городов-миллионеров — у Перми и Санкт-Петербурга, где стоимость на рынке новостроек поднялась на 4,8%: до 62 564 руб. за кв. м в Перми и до 126 544 руб. в Петербурге.
Подешевели новостройки только в Омске: на 1,6% за три месяца: в июне «квадрат» в городе стоил 45 979 руб., а в начале осени — 45 249 руб.
В Москве рост средней цены составил 2,8% за квартал.
| Место в рейтинге | Город | Цена в июне 2019 г., руб/кв. м | Цена в сентябре 2019 г., руб/кв. м | Динамика |
| 2 | Новосибирск | 63 691 | 68 001 | 6,8% |
| 7 | Пермь | 59 685 | 62 564 | 4,8% |
| 8 | Санкт-Петербург | 120 756 | 126 544 | 4,8% |
| 10 | Уфа | 66 974 | 69 867 | 4,3% |
| 16 | Волгоград | 45 622 | 47 313 | 3,7% |
| 18 | Ростов-на-Дону | 51 916 | 53 772 | 3,6% |
| 24 | Москва | 231 121 | 237 631 | 2,8% |
| 27 | Нижний Новгород | 71 608 | 73 440 | 2,6% |
| 31 | Казань | 80 430 | 82 155 | 2,1% |
| 34 | Краснодар | 52 220 | 53 242 | 2,0% |
| 39 | Екатеринбург | 73 686 | 74 928 | 1,7% |
| 45 | Челябинск | 39 891 | 40 449 | 1,4% |
| 48 | Воронеж | 49 335 | 49 952 | 1,3% |
| 52 | Красноярск | 55 421 | 55 948 | 1,0% |
| 56 | Самара | 54 173 | 54 539 | 0,7% |
| 69 | Омск | 45 979 | 45 249 | -1,6% |
Динамика цен на новостройки в остальных крупных городах
В общем списке из 72 крупных городов по росту цен на новостройки лидируют подмосковные Химки.
Здесь средняя цена предложения в новых домах поднялась на рекордные 14,1% и перешагнула отметку 100 000 руб.: в июне цена составляла 97 776 руб. за кв. м, в сентябре – уже 111 574 руб.
Второе место у Новосибирска. Третье у Иркутска, где стоимость «квадрата» поднялась на 6,7%, с 60 426 до 64 500 руб.
Десятку лидеров замыкает Уфа: здесь цены выросли на 4,3%, и в сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 69 867 руб.
10 городов России — лидеров по росту цен на новостройки
| Место в рейтинге | Город | Цена в июне 2019 г., руб/кв. м | Цена в сентябре 2019 г., руб/кв. м | Динамика |
| 1 | Химки | 97 776 | 111 574 | 14,1% |
| 2 | Новосибирск | 63 691 | 68 001 | 6,8% |
| 3 | Иркутск | 60 426 | 64 500 | 6,7% |
| 4 | Хабаровск | 81 061 | 86 516 | 6,7% |
| 5 | Балашиха | 87 015 | 91 335 | 5,0% |
| 6 | Барнаул | 48 088 | 50 418 | 4,8% |
| 7 | Пермь | 59 685 | 62 564 | 4,8% |
| 8 | Санкт-Петербург | 120 756 | 126 544 | 4,8% |
| 9 | Набережные Челны | 54 389 | 56 879 | 4,6% |
| 10 | Уфа | 66 974 | 69 867 | 4,3% |
Снижение цен отмечено только в 11 крупных городах, включая город-миллионер Омск. Первое же место по падению занял Нижний Тагил. Здесь «квадрат» подешевел в среднем на 2,8%, с 42 924 руб. до 41 721 руб.
На втором месте Белгород: жилье в новостройках потеряло здесь в цене 2,5%, и если в июне за квадратный метр просили в среднем 60 658 руб., то в сентябре — 59 135 руб.
Третье место у Саранска, где новостройки стали дешевле на 2,1% (с 46 658 руб. в июне до 45 655 руб. в сентябре).
Севастополь замыкает список городов с отрицательным ростом. Цена предложения снизилась на формальные 0,2%, до 80 612 руб. в сентябре.
Города, где цены на новостройки снизились
| Место в рейтинге | Город | Цена в июне 2019 г., руб/кв. м | Цена в сентябре 2019 г., руб/кв. м |
Динамика |
| 72 | Нижний Тагил | 42 924 | 41 721 | -2,8% |
| 71 | Белгород | 60 658 | 59 135 | -2,5% |
| 70 | Саранск | 46 658 | 45 655 | -2,1% |
| 69 | Омск | 45 979 | 45 249 | -1,6% |
| 68 | Пенза | 50158 | 49 389 | -1,5% |
| 67 | Улан-Удэ | 51 778 | 51 252 | -1,0% |
| 66 | Йошкар-Ола | 38 184 | 38 050 | -0,4% |
| 65 | Кострома | 47 099 | 46 948 | -0,3% |
| 64 | Нижневартовск | 52 507 | 52 367 | -0,3% |
| 63 | Курган | 36 341 | 36 245 | -0,3% |
| 62 | Севастополь | 80 782 | 80 612 | -0,2% |
«Рост цен на новостройки в III квартале обусловлен переходом застройщиков на новую схему финансирования строительства, малым числом новых проектов на старте продаж и вымыванием доступных квартир, — отмечает Ирина Филатова, главный редактор портала недвижимости Domofond.ru. — На данный момент рост цен меньше, чем прогнозировали кредитные организации: Сбербанк, например, заявлял, что физических лиц ждет переплата порядка 5% за покупку новостроек по новой схеме. Скорее всего, цены продолжат ползти вверх».
О Domofond.ru
Domofond.ru – это ведущий сайт для поиска недвижимости по всей России. На сайте представлена аналитика рынка, инструменты для оценки стоимости жилья, рейтинги городов и районов на основе оценок местных жителей, отзывы жителей о своих районах, а также советы о покупке, продаже и аренде жилья, которые легко применить на практике.
Для СМИ и посетителей сайта разработаны аналитические инструменты. В разделе «Цены» http://www.domofond.ru/tseny можно узнать средние цены на продажу и аренду жилья в любом городе России. Сервис онлайн-оценки квартир «Domofond Оценка» http://www.domofond.ru/ozenka поможет за несколько минут получить информацию об ориентировочной стоимости конкретной квартиры.
Приложение
Динамика цен на новостройки в крупных городах России в III квартале 2019 года
| Место в рейтинге | Город | Цена в июне 2019 г., руб/кв. м | Цена в сентябре 2019 г., руб/кв. м | Динамика |
| 1 | Химки | 97 776 | 111 574 | 14,1% |
| 2 | Новосибирск | 63 691 | 68 001 | 6,8% |
| 3 | Иркутск | 60 426 | 64 500 | 6,7% |
| 4 | Хабаровск | 81 061 | 86 516 | 6,7% |
| 5 | Балашиха | 87 015 | 91 335 | 5,0% |
| 6 | Барнаул | 48 088 | 50 418 | 4,8% |
| 7 | Пермь | 59 685 | 62 564 | 4,8% |
| 8 | Санкт-Петербург | 120 756 | 126 544 | 4,8% |
| 9 | Набережные Челны | 54 389 | 56 879 | 4,6% |
| 10 | Уфа | 66 974 | 69 867 | 4,3% |
| 11 | Сочи | 120 285 | 125 265 | 4,1% |
| 12 | Симферополь | 71 830 | 74 734 | 4,0% |
| 13 | Новокузнецк | 47 513 | 49 406 | 4,0% |
| 14 | Сургут | 72 258 | 75 025 | 3,8% |
| 15 | Вологда | 43 978 | 45 646 | 3,8% |
| 16 | Волгоград | 45 622 | 47 313 | 3,7% |
| 17 | Ижевск | 53 659 | 55 620 | 3,7% |
| 18 | Ростов-на-Дону | 51 916 | 53 772 | 3,6% |
| 19 | Тюмень | 60 971 | 63 050 | 3,4% |
| 20 | Ярославль | 49 442 | 51 100 | 3,4% |
| 21 | Подольск | 66 454 | 68 541 | 3,1% |
| 22 | Архангельск | 70 655 | 72 749 | 3,0% |
| 23 | Киров | 46 666 | 48 012 | 2,9% |
| 24 | Москва | 231 121 | 237 631 | 2,8% |
| 25 | Саратов | 33 777 | 34 681 | 2,7% |
| 26 | Новороссийск | 58 862 | 60 395 | 2,6% |
| 27 | Нижний Новгород | 71 608 | 73 440 | 2,6% |
| 28 | Владимир | 40 623 | 41 609 | 2,4% |
| 29 | Грозный | 47 076 | 48 158 | 2,3% |
| 30 | Чебоксары | 44 492 | 45 476 | 2,2% |
| 31 | Казань | 80 430 | 82 155 | 2,1% |
| 32 | Рязань | 46 094 | 47 069 | 2,1% |
| 33 | Череповец | 42 833 | 43 717 | 2,1% |
| 34 | Краснодар | 52 220 | 53 242 | 2,0% |
| 35 | Тамбов | 42 857 | 43 658 | 1,9% |
| 36 | Калининград | 54 824 | 55 825 | 1,8% |
| 37 | Тула | 56 731 | 57 745 | 1,8% |
| 38 | Кемерово | 43 531 | 44 286 | 1,7% |
| 39 | Екатеринбург | 73 686 | 74 928 | 1,7% |
| 40 | Брянск | 33 778 | 34 347 | 1,7% |
| 41 | Махачкала | 36 626 | 37 230 | 1,6% |
| 42 | Тольятти | 40 600 | 41 261 | 1,6% |
| 43 | Тверь | 47 546 | 48 274 | 1,5% |
| 44 | Волжский | 38 273 | 38 859 | 1,5% |
| 45 | Челябинск | 39 891 | 40 449 | 1,4% |
| 46 | Чита | 63 931 | 64 817 | 1,4% |
| 47 | Ставрополь | 43 897 | 44 484 | 1,3% |
| 48 | Воронеж | 49 335 | 49 952 | 1,3% |
| 49 | Томск | 55 841 | 56 505 | 1,2% |
| 50 | Курск | 45 459 | 45 995 | 1,2% |
| 51 | Оренбург | 39 204 | 39 657 | 1,2% |
| 52 | Красноярск | 55 421 | 55 948 | 1,0% |
| 53 | Смоленск | 39 883 | 40 245 | 0,9% |
| 54 | Владикавказ | 40 716 | 41 046 | 0,8% |
| 55 | Калуга | 49 921 | 50 311 | 0,8% |
| 56 | Самара | 54 173 | 54 539 | 0,7% |
| 57 | Ульяновск | 47 376 | 47 619 | 0,5% |
| 58 | Иваново | 41 812 | 41 986 | 0,4% |
| 59 | Петрозаводск | 55 373 | 55 590 | 0,4% |
| 60 | Магнитогорск | 31 432 | 31 473 | 0,1% |
| 61 | Липецк | 43 168 | 43 164 | 0,0% |
| 62 | Севастополь | 80 782 | 80 612 | -0,2% |
| 63 | Курган | 36 341 | 36 245 | -0,3% |
| 64 | Нижневартовск | 52 507 | 52 367 | -0,3% |
| 65 | Кострома | 47 099 | 46 948 | -0,3% |
| 66 | Йошкар-Ола | 38 184 | 38 050 | -0,4% |
| 67 | Улан-Удэ | 51 778 | 51 252 | -1,0% |
| 68 | Пенза | 50 158 | 49 389 | -1,5% |
| 69 | Омск | 45 979 | 45 249 | -1,6% |
| 70 | Саранск | 46 658 | 45 655 | -2,1% |
| 71 | Белгород | 60 658 | 59 135 | -2,5% |
| 72 | Нижний Тагил | 42 924 | 41 721 | -2,8% |
Золотой котлован: квартиры на старте продаж стали дороже готовых
Покупка на котловане практически всегда выгодна. Застройщики постоянно повышают цену, подливая очередной куб бетона. Разница между стартовой ценой и ценой на последнем, предвводном этапе, может достигать приличных сумм. Если, конечно, котлован не порос травой, а покупатели не превратись в обманутых дольщиков.
Большинство покупателей несут свои кровно заработанные, пока новый жилой комплекс только строится. В хороших, беспроблемных проектах к завершению стройки обычно не остается квартир или остается только неликвид или большие-дорогие.
По уверениям аналитиков, 10% квартир приобретается на стадии котлована, когда цена должна быть минимальной, а риски – максимальными. 60% покупают строящуюся недвижимость на стадии монтажа конструкций.
«Группа ЛСР» (рейтинг А+) уверяет, что по итогам прошлого года на стадии котлована совершается треть всех сделок по проекту, мол, покупатели доверяют надежности компании. Оно все так, но…
Супервыгодное вложение: квартиры на котловане
В прошлом году застройщики так рьяно повышали цены на свои объекты, что стоимость котлована приблизилась к предложениям в готовых проектах или в тех, что сдаются в самое ближайшее время. Правда, сравнивать жилые комплексы довольно сложно. Они почти все, конечно, внешне похожи на коробки с окнами, но имеют свои особенности, нюансы, влияющие на цену и ликвидность.
Но вот несколько примеров. В самом начале июля Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)» (рейтинг А+) запустила в продажу новый проект – ЖК Domino возле метро «Черная речка». 39-метровая однушка стоила на старте 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Сейчас, спустя всего полгода, на сайте указаны цены от 8,6 млн рублей (220,5 тыс.
рублей за «квадрат»). Срок ввода – конец 2022 года. В ЖК Riverside (рейтинг А-ВА), который построила компания Setl Group (рейтинг А+) на Ушаковской набережной, 43-метровая квартира продается за 10 млн рублей (232,5 тыс. рублей). Цены практически одинаковые.
Но в Riverside можно сразу же заселяться, а в ЖК Domino – только через два года.
Прошлый год, конечно, был богат на неожиданные события на рынке (да и в стране). Оценивать их и объяснять сложно. Так что такие игры с ценами почти не удивляют. Вот еще пример.
В феврале прошлого года компания «Арсенал-Недвижимость» (рейтинг А) запустила новый проект в Каменке – ЖК Modum. На старте цена была от 3,5 млн рублей (цена квадрата 134 тыс. рублей). Сейчас, год спустя, минимальный ценник вырос до 5,5 млн (211 тыс.
рублей за квадратный метр), хотя до сдачи еще два года! К сожалению, нельзя проследить рост цены в этом комплексе хотя бы помесячно, чтобы понять, когда произошел этот рывок. Известно, что на январь в этом комплексе, в корпусах №№1 и 2, реализовано около 25% квартир. Немного за год.
И уже квартиры в этом ЖК выходят на рынке по переуступке – очевидно, что инвесторы сливают активы, предполагая, что цена достигла определенной точки роста.
Группа «Аквилон» (рейтинг А) вывела в декабре на рынок ЖК «Аквилон ZALIVE» на намывных территориях Васильевского острова. На старте продаж минимальная цена 22-метровой студии – 4 млн рублей. После новогодних корпоративов, меньше чем за месяц, ценник подрос до 5 млн (227 тыс. рублей за «квадрат»).
Фантастика! Получается, что цена уже на котловане (который вряд ли еще залит) выросла на 25%. Первая очередь будет сдана только в конце 2023 года. По соседству можно приобрести дешевле готовую квартиру площадью 37 кв.
м в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань» (рейтинг В-СВ) от Seven Suns Development (рейтинг А-) за 6,9 млн рублей (186,5 тыс. рублей за квадратный метр).
Вряд ли такие ценовые кульбиты будут возможны в этом году. Тем более застройщики, которые получают проектное финансирование, могут экспериментировать с динамичным ценообразованием, как это делают интернет-магазины. То есть они могут оперативно менять цены в любую сторону в зависимости от текущего спроса и собственной стратегии продаж.
«После введения проектного финансирования и эскроу-счетов покупка жилья на этапе котлована стала значительно менее выгодной.
Если раньше разница цен между начальным этапом стройки и готовым жильем могла составлять до 30%, то сейчас этот показатель существенно ниже, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Тем не менее, подобную покупку нельзя назвать совсем невыгодной.
Цены на жилье неуклонно растут по ряду причин: удорожанию работ и материалов, растущему спросу и другим. Так, только за прошлый год стоимость квадратного метра в среднем выросла на 20%. И этот рост продолжается.
Кроме того, к моменту ввода дома в эксплуатацию наиболее востребованные и ликвидные квартиры оказываются проданными». «Так что заработать значительную сумму не удастся, но в любом случае инвестирование в жилье до сих пор остается наиболее надежным способом сохранить и приумножить накопления», – резюмирует она.
Когда подешевеют квартиры
На рынке недвижимости было несколько серьезных падений и взлетов. Так что исключать, что квартиры могут подешеветь, нельзя. Эксперты если и говорят, что после прошлогоднего ценового взрыва будет снижение, то называют такое снижение корректировкой цен.
Проблемы могут случиться с жилыми комплексами, которые реализуются по старой схеме и зависят от денег дольщиков. Но прогнозировать цены и спрос на рынке недвижимости и раньше было бесполезно, а после прошлогодних чудес любые прогнозы стыдно давать.
В любом случае уже очевидно, что разница в ценах от котлована до ввода неуклонно снижается. Даже больше – застройщики не стесняясь ставят чуть ли не максимальную цену, только запустив проект в продажу. На соседей особо не равняются, даже если те продают дешевле. Спешить некуда, за два-три года все равно купят.
Если не петербуржцы, то из других городов нашей необъятной родины. Как уверяют аналитики застройщика «Группа ЛСР», региональных сделок уже чуть ли не 40%. Есть куда расти.
На графике видно, как меняется разница в ценах на первичке (пунктир) и вторичке. В прошлом году они практически слились в рублевом экстазе.
Источник: БН
Новостройки ближнего Подмосковья: итоги ноября 2012 года
Компания «Домус финанс» подвела итоги ноября 2012 года на первичном рынке жилья в городах ближнего Подмосковья, где сосредоточен основной объем предложения новостроек.
Глубокая осень на рынке новостроек ближайшего Подмосковья выдалась очень стабильной. Объем предложения продолжил немного расти, а цены в ноябре остались практически на прежнем уровне. В 60% городов увеличение цены квадратного метра не превысило 1%.
При этом максимальный рост стоимости квадратного метра в ноябре был отмечен в Пушкино +2,6%, а наибольшее снижение – 0,2% произошло в Люберцах.
На фоне замедления динамики роста стоимости квадратного метра амплитуда изменения средневзвешенной стоимости квартир выглядела внушительней: от +2,4% до -2,5%.
Объем предложения в 15 городах ближнего Подмосковья в ноябре пополнился на 3,5% и, к концу месяца, составил – 1 293 988 кв.м. жилья. Наиболее активно девелоперы проявили себя в Балашихе: здесь было выведено на рынок на 9,2% больше площадей, чем в октябре.
В итоге общий объем предложения первичного жилья в городе вплотную приблизился к тремстам тысячам (291 085 кв.м.). Однако в четверти городов произошло снижение объемов предложения, чего не было замечено в октябре.
В Реутове, Пушкино, Долгопрудном и Красногорске сокращение составило от 0,1% до 1,1%.
«Некоторое снижение объема предложения лишний раз подтверждает, что предпоследний и последний месяцы года – время, когда участники рынка стремятся завершить начатые сделки, — комментирует генеральный директор компании «Домус Финанс» Павел Лепиш.
– О желании успеть совершить покупку «в старом году» свидетельствует и увеличение спроса: по нашим оценкам он вырос на 5-7% по отношению к прошлому месяцу. Примечательно, что наиболее ярко тенденция проявилась в городах, которые носят звание «мало популярных»: Пушкино, Одинцово, Долгопрудный.
Покупатели стремятся успеть совершить покупку в «не разрекламированных», но очень удобных для жизни городах, пока в продаже еще имеются предложения соответствующие запланированному бюджету.
Например, в Пушкино, несмотря на рост цены квадратного метра, большая часть выставленных на продажу в октябре небольших по площади квартир была реализована к концу ноября».
Города с самой дорогой недвижимостью
Тройка городов с самой дорогой недвижимостью в ноябре осталась непоколебима: на первом месте Реутов, далее Московский, а затем Красногорск. Уровень цен в этих городах также остался практически на прежнем уровне, и средняя стоимость недвижимости увеличилась менее чем на 0,5%.
Так в Реутове, который занимает первое место, средняя ноябрьская цена новостроек составила 100 168 руб. за кв. м, в сравнении с октябрем стоимость недвижимости изменилась на сотую долю процентов 0,01% (относительно 100 154 руб. за кв. м. в октябре). Аналогичная ситуация и в Московском.
В ноябре средняя цена новостроек в городе выросла на символические 0,1% и составила 97 253 руб. за кв. м. Соответственно в октябре она была немногим ниже – 97 127 руб. за кв. м. Красногорск, который замыкает тройку лидеров, также сохранил прежний уровень цен – 90 315 руб. за кв. м. нового жилья.
Изменения за месяц составили 0,2% в сравнении с октябрем – 90 121 руб. за кв. м.
Относительно самой дорогой полной средневзвешенной стоимости новостроек первенство принадлежит городам: Красногорску, Люберцам и Долгопрудному. На первом и втором месте расположились Люберцы и Красногорск с одинаковой средневзвешенной стоимостью – 6 174 000 руб.
Общая цена новых проектов за минувший месяц в Красногорске выросла на 0,7%, а вот в Люберцах снизилась на 1,5%. Несколько больший рост произошел в Долгопрудном, который находится на третьем месте – на 2,5%.
Таким образом, в ноябре средняя цена полной покупки в городе составила – 5 965 000 руб.
«В ряде городов наблюдается разнонаправленная тенденция уменьшения динамики роста стоимости квадратного метра и активного увеличения средневзвешенной полной цены объектов. Например, в Московском рост стоимости квадратного метра составил 0,1%, а вот средневзвешенная цена объектов выросла на 2,1%.
Аналогичная ситуация в Химках (0,4% к 2,4%) и в Мытищах (0,2% к 2%). Все это, безусловно, свидетельствует о ярко выраженном «вымывании» недорогих квартир в данных городах.
Спрос сосредоточен преимущественно на однокомнатных квартирах, а вот крупногабаритные в данных городах постепенно накапливаются в общем объеме предложения», – отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
Города с самой доступной недвижимостью
Тройка городов с самой доступной недвижимостью в ноябре осталась прежней, однако распределение мест между ними несколько изменилось. Лидер прошлого месяца — Железнодорожный переместился на второе место рейтинга. К этому привело подорожание первичной недвижимости на 2,5% (в сравнении с октябрем 66 362 руб. за кв. м).
По итогам ноября средний уровень цен в городе составил – 68 019 руб. за кв. м. Первое место теперь по праву принадлежит Балашихе, где цены остались на прежнем уровне, т.к. символическое их уменьшение на сотые доли процентов – 0,06% фактически не ощутимо. В ноябре один квадратный метр в среднем стоил 67 721 руб.
, а в октябре был 67 759 руб.
Третье место осталось за Подольском. Цены в городе подорожали менее чем на 1%. Так в октябре средняя стоимость новостроек была – 73 732 руб. за кв. м, а в октябре увеличилась на 0,7% и в итоге составила – 74 296 руб. за кв. м.
Если рассматривать полную стоимость покупки, то сразу в нескольких городах средняя общая цена квартиры не превышает 5 000 000 рублей.
Наиболее доступным остается Железнодорожный, где средневзвешенная стоимость новостроек в ноябре составила – 3 991 000 руб. Чуть выше общая цена в Балашихе (4 312 000 руб.) и Подольске (4 469 000 руб.).
Замыкают же пятерку – Пушкино (4 976 000 руб.) и Видное (4 982 00 руб.).
«По сути, о реальной доступности предложения говорит не цена одного квадратного метра, а итоговая стоимость жилья, — уверен Павел Лепиш.
– При этом в городах с невысокой стоимостью квадратного метра — Железнодорожном, Подольске и Пушкино — девелоперы стремятся выводить на рынок маленькие по площади квартиры.
В результате на фоне относительно низких цен квадратного метра общая стоимость таких объектов «досягаема» для очень многих покупателей».
ТАБЛИЦА: Изменение стоимости квадратного метра и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья в ноябре
| Город | Цена за кв. м, ноябрь | Рост по отношению к 10.12 (%) | Объем предложения, ноябрь (кв.м) | Рост по отношению к 10.12 (%) | Объем предложения, ноябрь (шт.) | Рост по отношению к 10.12 (%) | Стоимость квартиры, ноябрь, руб. |
| Пушкино | 78 345 | 2,66% | 18 780 | -0,91% | 290 | -2,36% | 4 976 000 |
| Железнодорожный | 68 019 | 2,50% | 101 252 | 1,99% | 1 609 | 1,39% | 3 991 000 |
| Одинцово | 82 538 | 1,65% | 80 521 | 3,67% | 1 328 | 2,87% | 5 105 000 |
| Видное | 78 123 | 1,36% | 42 169 | 6,06% | 630 | 1,78% | 4 982 000 |
| Щербинка | 89 537 | 0,91% | 12 221 | 5,41% | 202 | 2,54% | 5 212 000 |
| Подольск | 74 296 | 0,76% | 239 771 | 2,39% | 3 989 | 3,21% | 4 469 000 |
| Химки | 77 053 | 0,43% | 116 065 | 3,81% | 1 804 | 4,76% | 5 892 000 |
| Долгопрудный | 89 670 | 0,41% | 21 111 | -1,01% | 354 | -1,67% | 5 965 000 |
| Мытищи | 86 057 | 0,25% | 42 742 | 1,65% | 754 | 3,15% | 5 430 000 |
| Красногорск | 90 315 | 0,22% | 190 119 | -1,13% | 2 926 | 1,53% | 6 174 000 |
| Московский | 97 253 | 0,13% | 34 016 | 1,55% | 561 | 2,37% | 5 727 000 |
| Королев | 84 317 | 0,03% | 28 849 | 4,82% | 445 | 3,73% | 5 623 000 |
| Реутов | 100 168 | 0,01% | 20 085 | -0,15% | 341 | -1,45% | 5 832 000 |
| Балашиха | 67 721 | -0,06% | 291 085 | 9,20% | 4 366 | 3,78% | 4 312 000 |
| Люберцы | 86 724 | -0,26% | 55 202 | 4,02% | 898 | 4,54% | 6 174 000 |
Оцениваются только проекты, входящие в границы города. Проекты, расположенные рядом с городом и входящие вместе с ним в один район, не рассматриваются.
Дата публикации 11 декабря 2012
Названы районы Подмосковья с перспективой взрывного роста цен на недвижимость
Источник: Строительная газета
На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года.
Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более.
Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.
Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей.
Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу.
Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости.
А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.
Какой район выбрать
Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.
Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.
Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.
- Тимошкино — Веледниково
- Фрязино
- Пестовская гавань — Тишково
- Буняково — Витяково
- Опалиха
- Нефедьево — Надовражино
- Звенигород
- Крекшино — Санино
- Коптелино — Жуковка
- Веревское — Клушино
Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).
Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.
А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.
Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте: