Центробанк: спрос россиян на жилье остается низким

21 февраля 2021 15:22 ФБА «Экономика сегодня»  / 

Программа льготной ипотеки действует с апреля 2020 года, а 15 февраля Владимир Путин поручил представить предложения о ее продлении до 2024 года. Привлекательная ипотечная ставка в 6,5% повлекла за собой рост спроса на жилье и массовую скупку квартир: около 350 тысяч семей приобрели жилье на первичном рынке.

В интервью ФАН вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов рассказал, что обратная сторона, казалось бы, положительной картины спроса на жилье — это то, что не все россияне смогут справиться с обслуживанием купленной квартиры.

«Сейчас можно говорить о превышении спроса на покупку жилья, с введением программы льготной ипотеки интерес к приобретению квартиры сильно вырос. Однако не будем забывать, что в целом российские граждане довольно сильно закредитованы, не все смогут справиться.

Если предположить, что завтра закроются все ипотечные программы, спрос рухнет до значений, тяготеющих к нулю. Боюсь, что и сейчас могут быть проблемы, потому что все нахватали за последний год квартиры на эмоциях, мол, скорее, пока программа льготной ипотеки работает.

Но я предполагаю, что у многих будут проблемы с обслуживанием и выплатой кредитов», — поделился мнением Олег Самойлов.

По словам специалиста, ипотека остается главным инструментом решения жилищных задач населения, но при этом отложенный спрос на квартиры до сих пор остается наравне с реальным.

«Интерес к покупке жилья не угасает, вопрос только в характере этого интереса. Как известно, спрос делится на два больших элемента: спрос отложенный, то есть мне вообще интересно, но прямо сейчас я не готов, и реальный, конкретный, платежеспособный спрос, когда есть полная готовность этот вопрос решать.

Эти два параметра действительно между собой гуляют, естественно, в период пандемии, особенно в прошлом году, во время карантинных мероприятий, значительная часть спросов сдвинулась с реальных в сторону отложенных.

По мере выхода из карантина и с введением программы льготной ипотеки, сыгравшей немалую роль, в общем-то, происходит восстановление интереса к приобретению жилья», — отметил собеседник ФАН.

Олег Самойлов обратил внимание на то, что за последний год накопления россиян сильно пострадали из-за пандемии, поэтому многие не могут себе позволить жилье в ипотеку даже по сниженной ставке.

«Ипотека — это несомненное благо. Чтобы приобрести собственное жилье, нужно иметь за один раз всю необходимую сумму денег. Такими суммами, которые мы сейчас имеем на рынке, вообще мало кто из среднестатистического слоя граждан располагает.

За последний год, с учетом того, что реальные располагаемые доходы домохозяйств не только не увеличивались, но и падали довольно заметно, основные все накопления, сделанные в последние годы, население подъело», — рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов.

Ранее юрист Алексей Петропольский рассказал о банковских уловках по отношению к ипотечникам.

Вернуться назад

Комментировать

Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен

В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.

Ипотека будет дорожать

В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.

Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.

На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.

«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.

Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.

Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.

Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».

По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.

Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).

«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.

Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.

Ипотечный рекорд-2020

В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.

Что будет с ценами на жилье

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.

Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.

Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.

«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.

Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.

Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.

«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.

Эффект льготной ипотеки

Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.

в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.

В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.

Мнение застройщиков

Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.

По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.

Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.

«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.

На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.

«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.

С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».

Источник: РБК Наталия Густова

Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок

Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.

Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.

• В итоге небывалый спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье с начала года почти на 20%, а экспертов — заставил беспокоиться о появлении пузыря на рынке.
• Ажиотаж на рынке
• Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.

«Инвестиции в недвижимость на фоне падения ставок по депозитам снова стали привлекательными. Программа льготной ипотеки лишь усилила этот эффект, — сказал аналитик Moody's Михаил Шипилов.

— Арендная доходность на вложенный капитал в покупку квартиры в Москве сейчас на уровне или даже чуть выше ставок по депозитам, и это без учета потенциального изменения цен на саму квартиру.

Спрос на недвижимость на первичном рынке можно назвать ажиотажным».

По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.

По оценкам Шипилова, с начала 2020 года рост цен на первичном рынке составил 10-15%, на вторичном – 6-8%.

Объемы жилищного строительства выросли на 25% год к году из-за роста цен, которые, по наблюдениям аналитиков ВТБ Капитала, только в третьем квартале прибавили 10-11% в годовом выражении. Они ожидают сохранения высокого темпа продаж жилой недвижимости в четвертом квартале 2020 года.

Все крупнейшие публичные застройщики — ПИК, ЛСР и Эталон — отчитались о росте продаж. Игроки массового рынка получат наибольшую выгоду от этой ситуации, пишут аналитики ВТБ Капитала: за счет динамического ценообразования они уже смогли увеличить цены на 17% в годовом выражении.

В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2020 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков — 26% против 17% соответственно.

Свою выгоду получили и банки в виде солидного роста портфеля ипотечных кредитов. По данным ЦБР, банки в январе-сентябре 2020 года выдали заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,7 триллиона рублей, что на 37,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года.

1. В продажах девелоперов, чьи бумаги торгуются на бирже, ипотечные кредиты увеличили объемы продаж на 12 процентных пунктов в годовом сопоставлении, достигнув 64% в третьем квартале, оценивают аналитики ВТБ Капитала.
2. Основной спрос населения сейчас приходится на массовое жилье: сегменты эконом- и комфорт-класса, говорит Шипилов.
3. «Эта категория дорожает быстрее остальных, можно констатировать, что происходит вымывание наиболее недорогих лотов с рынка, что особенно заметно на вторичном рынке».

Таким образом, считает он, эффект программы льготной ипотеки коснулся и вторичного рынка. До ее старта рост цен на вторичном рынке несколько лет не превышал уровень инфляции.

• Метры против ставки
• Однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости снижается вместе с ростом цен.
• Рост цен на жилье в 2020 году полностью нивелировал эффект от снижения ставок по ипотеке, сказала в начале недели зампред ЦБР Ольга Полякова.

«Субсидирование ипотеки, безусловно, предоставило возможность многим заемщикам получить эти кредиты, но вместе с тем мы видим с вами, что и цена на жилье за это время подросла…

И в тех регионах, которые являются на сегодняшний день лидерами и с точки зрения проектного финансирования, и ипотечного кредитования – это Москва, Московская область и так далее — цена на жилье выросла где-то порядка на 16%.

Это достаточно существенно, и это практически нивелирует тот эффект от субсидирования ипотеки, который мы получили», — сказала она.

Несмотря на это, ЦБР удвоил прогноз роста ипотечного рынка — до 20% в 2020 году.

Минфин оценивал, что продление программы до середины следующего года позволит дополнительно выдать 354.000 кредитов на 1,1 триллиона рублей, а глава ведомства Антон Силуанов допускал, что она может быть продлена и после 1 июля 2021 года.

Минстрой намерен работать над сохранением программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, говорил на прошлой неделе в ходе онлайн-конференции руководитель ведомства Ирек Файзуллин. По его словам, задача ведомства состоит в том, чтобы не допустить роста цен на квартиры.

Рост цен, по данным ЦБ, наблюдается по всей стране, а не только в экономически благоприятных регионах.

С этой проблемой уже столкнулась Москва, где рост цен на новостройки массового сегмента только в октябре составил 4,5%, что сопоставимо с приростом за весь третий квартал текущего года на фоне рекордного падения числа продаваемых лотов на 14%.

Существенным фактором, определившим рост цен на рынке жилья во втором-третьем кварталах 2020 года, по данным ЦБР, является недостаточный уровень предложения на фоне повышенного спроса. Во втором квартале 2020 года объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении.

1. Риски пузыря
2. Центробанк призвал не продлевать программу льготной ипотеки во избежание формирования пузыря на рынке недвижимости.
3. По мнению зампреда Центробанка Ксении Юдаевой, сейчас нет оснований делать вывод о формировании пузыря на рынке недвижимости, но чтобы он не появился, важно не продлевать надолго программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.
4. Регулятор опасается закредитованности, поскольку в условиях действия программы субсидирования заемщики заинтересованы в том, чтобы привлечь по низкой ставке более крупные кредиты с низким первоначальным взносом.

По данным ЦБР, доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15% до 20% удвоилась до 11,3% в третьем квартале. Это заставило Центробанк констатировать ухудшение стандартов кредитования в России.

• Если ЦБР увидит пузырь на рынке ипотеки в будущем, то будет вводить новые макропруденциальные меры для ограничения долговой нагрузки населения и формирования у банков буферов для покрытия этих рисков.
• Настроены на рост
• За 10 месяцев 2020 года цены на первичном рынке Москвы выросли на 22%, при этом основными факторами роста стали льготная ипотека и волатильность курсов валют, сказала директор Интеко по аналитике и ценообразованию Полина Балашова.
• Это, по ее мнению, повлияло и на вторичный рынок – рост цен составил 12% относительно начала года.
• Нынешний рост цен — это всего лишь коррекция, которая связана с удорожанием процесса строительства из-за введения счетов эскроу и удорожания стройматериалов на фоне ослабления рубля, сказал во время парламентских слушаний Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
• «Эта корректировка цен на 7-10%, которая так или иначе должна была произойти», — сказал он.
• Впрочем, ЦБР отмечает, что себестоимость строительства практически не выросла, а коррекция цен связана со стагнацией рынка жилой недвижимости в прошлые годы.
• «До середины 2021 года есть потенциал роста цен еще на 5-6%, однако дальше мы будем наблюдать исчерпание спроса», — говорит Шипилов.

Далее, при оптимистичном раскладе, по его мнению, цены будут прибавлять 1-2% в год. В худшем случае, рынок во втором полугодии 2021 года ждет коррекция.

До конца 2020 года цены могут вырасти еще на 11% на первичном рынке и на 6-8% на вторичном, считает Балашова. В отношении 2021 года она более оптимистична: на первичном рынке до конца второго квартала следующего года этот показатель может достигнуть 9%, на вторичном – 12% из-за общего отставания вторичного рынка от первичного.

Татьяна Воронова

(Редакторы Екатерина Голубкова и Дмитрий Антонов)

Рынок жилья ждет резкий отток покупателей

До отмены программы льготной ипотеки в России остался месяц. Строительные компании и агентства недвижимости готовятся к изменениям на рынке.

Если застройщики настроены оптимистично и рассчитывают, что спад спроса продлится до начала сентября, а затем рынок восстановится, то риелторы прогнозируют уход покупателей на вторичный рынок и уверяют — предпосылок для роста цен на жилье в Петербурге больше нет.

Снижение как минимум треть

Соотношение спроса и предложения на рынке жилья и изменение цены на квартиры обсудили участники рынка на бизнес-завтраке «Рынок недвижимости в 2021 году — рост, стабилизация или стагнация?».

«Пока мы на коне, сделки проходят, спрос есть, все вроде здорово или не хуже, чем в прошлом году, но мы все понимаем, что это не может продолжаться бесконечно.

Чудес не бывает, покупательская способность населения падает», — сказал президент ГК «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко.

По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, в случае завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка.

Откровенно говоря, падение может быть и больше», — говорит она.

По оценкам Colliers, при запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых в апреле 2020 года под условия кредитования в Петербурге подходило более 80% всех сделок, год спустя из-за роста цен на жилье в максимальный размер кредита до 12 млн руб. вписывается только 67% сделок.

Пережить лето

Коммерческий директор ГК «РосСтройИнвест» Константин Гриценко считает, что самое сильное падение спроса на новостройки будет в июле, августе и начале сентября.

«Затем спрос вернется, и ситуация выровняется к концу года. Но в целом по второму полугодию мы ожидаем снижения спроса до 35%», — полагает он.

В «РосСтройИнвесте» рассчитывают, что в этом году рост цен на первичном рынке замедлится до 3-5%.

Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев отмечает, что главным маркетинговым трендом прошлого года стало соревнование застройщиков в запуске совместных программ с банками: у кого будет ниже ставка.

На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.

Он уверен, что застройщики продолжат субсидировать ставку и в рекламе жилых комплексов по-прежнему будут предложения о низких ставках кредита, что поможет нивелировать последствия отмены льготной ипотеки для покупателей.

Более серьезным фактором он считает рост цен на квартиры в строящихся домах и отток покупателей на вторичный рынок. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорит Денис Заседателев.

«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтверждает тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин. Впрочем, в «Ленстройтресте» рассчитывают на то, что через пару месяцев дисбаланс на рынке выровняется.

Генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин считает, что уровень цен будет поддерживать дефицит предложения. «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего.

Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает он.

Ценам расти уже некуда

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и вторичным рынком, говорят, в свою очередь, что текущий уровень цен на квартиры завышен. Эксперты отмечают, что цены реальных сделок сейчас уже не растут, иллюзию роста цен создают новые объекты с завышенной ценой.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей «морально устала» от роста цен. «Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за 9 млн руб., хотя год назад такую можно было приобрести за 5 млн руб., это вызывает вопросы», — отметил он.

Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. «Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов. Люди, которые планировали улучшать свои жилищные условия в будущем, решились на покупку раньше, испугавших роста цен», — подчеркивает он.

Заместитель генерального директора АН «ИТАКА» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на площадках — это 177 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке и 170 тыс. кв. м. на вторничном.

Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим у себя по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены — иллюзия, которая живет на рекламных площадках, в реальности сделки проходят по гораздо меньшей стоимости», — констатирует он.

Эксперт прогнозирует уменьшение количества продаж на первичном рынке после отмены программы льготной ипотеки и называет «вторичку» оплотом для рынка. 

Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.

С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.

Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».

Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.

Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.

Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.

— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.

Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.

Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.

Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.

Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.

Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.

Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.

«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?

— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.

Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.

Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.

«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?

— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.

Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.

Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.

Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.

Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.

Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.

Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.

«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?

— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.

«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?

— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.

У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.

Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.

У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.

Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.

— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.

Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.

Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.

А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.

аІа‘ б€аЕбˆаИаЛ аПб€аОб‚аКаНбƒб‚бŒ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аЙ аПбƒаЗб‹б€бŒ: а аОббаИбаНаАаМ аПб€аЕаДб€аЕаКаЛаИ б€аЕаЗаКаИаЙ б€аОбб‚ бб‚аАаВаОаК аПаО аКб€аЕаДаИб‚аАаМ аНаА аЖаИаЛбŒаЕ

т€ЈаЃаЖаЕбб‚аОб‡аЕаНаИаЕ аДаЕаНаЕаЖаНаОаЙ аПаОаЛаИб‚аИаКаИ аІа‘ а аЄ, аПаОаВб‹бˆаЕаНаИаЕ аНаОб€аМаАб‚аИаВаОаВ аДаЛб аБаАаНаКаОаВ аИ аОаКаОаНб‡аАаНаИаЕ аПб€аОаГб€аАаМаМб‹ аЛбŒаГаОб‚аНаОаЙ аИаПаОб‚аЕаКаИ — аПб€аИаВаЕаДбƒб‚ аК аЗаАаМаЕб‚аНаОаМбƒ бƒаДаОб€аОаЖаАаНаИбŽ аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аНаА аПаОаКбƒаПаКбƒ аЖаИаЛбŒб, аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ аАаНаАаЛаИб‚аИаКаИ ааНаАаЛаИб‚аИб‡аЕбаКаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аНаОаГаО б€аЕаЙб‚аИаНаГаОаВаОаГаО аАаГаЕаНб‚бб‚аВаА (ааšа а).

т€Ја’ б€аЕаГаИаОаНаАб… б аНаАаИаБаОаЛаЕаЕ аЕаМаКаИаМ б€б‹аНаКаОаМ аЖаИаЛаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА б б‚аЕаКбƒб‰аИб… 7,3% аГаОаДаОаВб‹б… аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аЕ бб‚аАаВаКаИ аПаОаДаНаИаМбƒб‚бб аДаО 9-9,5% аК аКаОаНб†бƒ аГаОаДаА, аГаОаВаОб€аИб‚бб аВ аИббаЛаЕаДаОаВаАаНаИаИ ааšа а.

аŸб€аОаГб€аАаМаМаА аЛбŒаГаОб‚аНаОаЙ аИаПаОб‚аЕаКаИ аПаОаД 6,5%, аВаВаЕаДаЕаНаНаАб аВ аПаЕб€аИаОаД аПаАаНаДаЕаМаИаИ, аПаОбаЛбƒаЖаИаЛаА аИаМаПбƒаЛбŒбаОаМ аДаЛб б€аОбб‚аА аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аВб‹аДаАб‡. аžаДаНаАаКаО аВб‹аГаОаДаА аОб‚ аНаЕаЕ аПб€аОаДаОаЛаЖаАаЛаАббŒ б‚аОаЛбŒаКаО аПаЕб€аВб‹аЕ аПаОаЛаГаОаДаА.

а’ аКаОаНаЕб‡аНаОаМ аИб‚аОаГаЕ аПб€аОаГб€аАаМаМаА аПб€аИаВаЕаЛаА аК б€аЕаЗаКаОаМбƒ б€аОбб‚бƒ б†аЕаН аНаА аЖаИаЛбŒаЕ аИ аОаБаЕб€аНбƒаЛаАббŒ аПаОаВб‹бˆаЕаНаИаЕаМ аДаОаЛаГаОаВаОаЙ аНаАаГб€бƒаЗаКаИ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб: бб€аЕаДаНаИаЙ б€аАаЗаМаЕб€ аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аА аПаОаДбаКаОб‡аИаЛ аНаА 14% аВбаЛаЕаД аЗаА бб‚аОаИаМаОбб‚бŒбŽ аКаВаАб€б‚аИб€.

ааАаПб€аИаМаЕб€ аВ аœаОбаКаВаЕ, аПаО аДаАаНаНб‹аМ IRN.RU, аГаОаДаОаВаОаЙ б€аОбб‚ б†аЕаН аВ аМаАаЕ аДаОбб‚аИаГ 20,7% аИ бб‚аАаЛ б€аЕаКаОб€аДаНб‹аМ аЗаА 9 аЛаЕб‚. а’ б€бƒаБаЛбб… аКаВаАаДб€аАб‚аНб‹аЙ аМаЕб‚б€ аПаОаДаОб€аОаЖаАаЛ аДаО 221,3 б‚б‹ббб‡аИ б€бƒаБаЛаЕаЙ, аА аДаОаЛаЛаАб€аАб… аДаО 2,985 б‚б‹ббб‡аИ.

а˜аПаОб‚аЕб‡аНб‹аЙ аБбƒаМ аПб€аИаВаЕаЛ аК б‚аОаМбƒ, б‡б‚аО аЗаА аКб€аЕаДаИб‚аАаМаИ аАаКб‚аИаВаНаО аПаОбˆаЛаИ б‚аЕ, аКаОаМбƒ аНаЕ аПаО аКаАб€аМаАаНбƒ аДаАаЖаЕ аНаИаЗаКаИаЙ аПаЕб€аВаОаНаАб‡аАаЛбŒаНб‹аЙ аВаЗаНаОб. ааЕ аМаЕаНаЕаЕ 7% аЗаАаЙаМаОаВ аВб‹аДаАаЕб‚бб аЛбŽаДбаМ, аКаОб‚аОб€б‹аЕ аДаЛб аОаПаЛаАб‚б‹ бб‚аОаГаО аВаЗаНаОбаА аБаЕб€бƒб‚ аОб‚аДаЕаЛбŒаНб‹аЙ аКб€аЕаДаИб‚, аПаОаДбб‡аИб‚аАаЛаИ аВ ааšа а.

ааГаЕаНб‚бб‚аВаО аОаЖаИаДаАаЕб‚ б€аОбб‚аА аДаОаЛаИ аПб€аОбб€аОб‡аЕаНаНб‹б… аБаОаЛаЕаЕ б‡аЕаМ аНаА 90 аДаНаЕаЙ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… бббƒаД аДаО 2,5% аВ б‚аЕб‡аЕаНаИаЕ баЛаЕаДбƒбŽб‰аИб… 12 аМаЕббб†аЕаВ.

аŸаОбаЛаЕ аОаКаОаНб‡аАаНаИб аПб€аОаГб€аАаМаМб‹ аИ аВаВаЕаДаЕаНаИб аПаОаВб‹бˆаЕаНаНб‹б… аНаАаДаБаАаВаОаК аК аКаОбб„б„аИб†аИаЕаНб‚аАаМ б€аИбаКаА аПаО аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аМ бббƒаДаАаМ баПб€аОб аНаА аИаПаОб‚аЕаКбƒ баНаИаЗаИб‚бб, б‡б‚аО аЗаАаПбƒбб‚аИб‚ аПб€аОб†аЕбб аПаАаДаЕаНаИб б†аЕаН аНаА аЖаИаЛбŒаЕ. а’ аНаАаИаБаОаЛаЕаЕ аПаЕббаИаМаИбб‚аИб‡аНаОаМ бб†аЕаНаАб€аИаИ аОаНаО аМаОаЖаЕб‚ баОбб‚аАаВаИб‚бŒ 5-7%, бб‡аИб‚аАбŽб‚ аВ ааšа а.

аŸаО аДаАаНаНб‹аМ аІа‘ а аЄ, аЗаА баНаВаАб€бŒ-аАаПб€аЕаЛбŒ аБаАаНаКаИ аВб‹аДаАаЛаИ б„аИаЗаЛаИб†аАаМ 1,715 б‚б€аЛаН б€бƒаБаЛаЕаЙ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ — аНаА 77,6% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аЗаА б‚аОб‚ аЖаЕ аПаЕб€аИаОаД аГаОаДаОаМ б€аАаНаЕаЕ.

аšаОаЛаИб‡аЕбб‚аВаО аПб€аЕаДаОбб‚аАаВаЛаЕаНаНб‹б… аЗаА б‡аЕб‚б‹б€аЕ аМаЕббб†аА аЖаИаЛаИб‰аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аВб‹б€аОбаЛаО аНаА 52,7% — 609,6 б‚б‹ббб‡аИ аПб€аОб‚аИаВ 399,2 б‚б‹ббб‡аИ.

аЁаОаВаОаКбƒаПаНб‹аЙ аПаОб€б‚б„аЕаЛбŒ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹б… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ аВ баНаВаАб€аЕ-аАаПб€аЕаЛаЕ 2021 аГаОаДаА аВб‹б€аОб аНаА 981,7 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ, аИаЛаИ аНаА 10,8%, аДаО 10 б‚б€аЛаН 68 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ.

аЁб€аЕаДаНаИаЙ б€аАаЗаМаЕб€ аОаДаНаОаГаО аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аА аВ аАаПб€аЕаЛаЕ баОбб‚аАаВаИаЛ 2,878 аМаЛаН б€бƒаБаЛаЕаЙ.

а­б‚аО аНаА 2,3% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аВ аМаАб€б‚аЕ, аИ аНаА 28,7% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аВ аАаПб€аЕаЛаЕ-2020.

аЁб€аЕаДаНаИаЙ бб€аОаК аИаПаОб‚аЕаКаИ аДаОбб‚аИаГ 237,9 аМаЕббб†аА — б‚аО аЕбб‚бŒ аПаОб‡б‚аИ 20 аЛаЕб‚.

«а”аАаЛбŒаНаЕаЙбˆаЕаЕ аМаАббˆб‚аАаБаНаОаЕ бб‚аИаМбƒаЛаИб€аОаВаАаНаИаЕ аИаПаОб‚аЕб‡аНаОаГаО аКб€аЕаДаИб‚аОаВаАаНаИб, аНаЕ аПаОаДаКб€аЕаПаЛаЕаНаНаОаЕ баОаОб‚аВаЕб‚бб‚аВбƒбŽб‰аИаМ б€аОбб‚аОаМ аЖаИаЛаИб‰аНаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА аИ аДаОб…аОаДаОаВ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб, баОаЗаДаАаЕб‚ б€аИбаКаИ б„аОб€аМаИб€аОаВаАаНаИб б†аЕаНаОаВб‹б… «аПбƒаЗб‹б€аЕаЙ» аИ б€аОбб‚аА аДаОаЛаГаОаВаОаЙ аНаАаГб€бƒаЗаКаИ аНаАбаЕаЛаЕаНаИбТЛ, — аПб€аЕаДбƒаПб€аЕаДаИаЛ аІа‘ а аЄ.

аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ

а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: rrr