Только в 20 регионах аренда квартир дорожает

Президент поручил ФАС разобраться с ростом цен на квартиры, которые в отдельных регионах подорожали до 20-30%. Но по большому счету правительство само виновато в резком подорожании жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«С одной стороны, резкое снижение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что подешевела даже самая обычная ипотека, поэтому в льготной под 6,5% не было никакого смысла. Она только разогрела рынок. С другой стороны, снизилась доходность по депозитам.

Грубо говоря, правительство снижением ключевой ставки ЦБ и дополнительным налогом убило депозиты. Возможно, власти ожидали, что эти деньги пойдут в реальный сектор экономики.

Но надо понимать: люди, которые держали деньги на депозитах, а не вкладывали, скажем, в акции, это консервативные инвесторы, для которых главное — сохранить средства.

Поэтому, когда депозиты, как более или менее доходный инструмент, умерли, эти люди стали искать новые инструменты для низкорискованного инвестирования. И альтернативой оказалось только вложение в жилье. То есть -власти сами спровоцировали этот рост своими действиями, а теперь надо найти виноватого», — считает Репченко.

Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов тоже полагает, что проверка ФАС должна еще раз показать, что рост цен на рынке новостроек — не злой умысел девелоперов. Причина исключительно в экономике. «Спрос на жилье настолько высок, что компании не успевают выводить новые проекты. Даже монополизм на некоторых региональных рынках новостроек мало связан с ценами.

На рост стоимости жилья влияет, прежде всего, спрос. Его подталкивает сокращение предложения, которое вызвано в том числе уходом небольших застройщиков. Кроме того, из-за снижения депозитных ставок, налоговых издержек и нестабильности курса вкладчики переводили средства в недвижимость, как более доходный актив.

А это повышенный спрос, который давит на стоимость», — отметил Нюхалов.

Только в 20 регионах аренда квартир дорожает Жилье подорожало надолго?

В результате, по словам Репченко, сейчас ситуация на рынке жилья напоминает 2000-е годы, когда на фоне длительного подорожания квартир произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.

«Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается. Продавцы, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, все выше задирают стоимость жилья, боясь продешевить. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые», — отметил он.

По данным ИРН, первым делом дорожают дешевые квартиры, до которых дотягивается массовый ипотечный спрос. Так, индекс стоимости самого дешевого жилья с января по март 2021 года вырос на 5,3%, а индекс самого дорогого снизился на 1,4%.

По мнению Репченко, сейчас власть подает сигнал рынку, что пора заканчивать задирать цены. «Я бы рассматривал поручение президента ФАС как словесные интервенции.

Поскольку цены выросли — и это дошло до президента, надо как-то отреагировать. Но по сути виновато здесь само правительство, которое и спровоцировало этот рост.

Сейчас президент среагировал, ФАС проведет какую-то проверку, и на этом все успокоятся», — полагает эксперт.

Переход к ручному регулированию цен на жилье нам после этой проверки вряд ли грозит, считает Репченко. «Как показывает опыт Советского Союза, госрегулирование цен как правило заканчивается дефицитом. СССР потому и развалился, что дефицит в стране сложился во всех отраслях.

Словом, дорегулировались. Поэтому, я думаю, на такое решение власти сейчас точно не пойдут. Если заставить застройщиков продавать жилье дешевле рыночной цены, появятся спекулянты, которые все равно будут продавать его на вторичном рынке сильно дороже.

На вторичке правительство никак не может повлиять на цены: люди продают свои квартиры по той цене, по которой хотят. Их можно заставить сбить цены только рыночными методами — если застройщики строят много и продают дешево, то и вторичка будет вынуждена снижать цены.

Так что единственный инструмент, реально действенный, — больше строить», — считает Репченко.

Только в 20 регионах аренда квартир дорожает Зачем Путин заморозил цены на продукты и к чему это приведет

Нюхалов тоже уверен, что ручное регулирование еще больше повредит рынку новостроек. «Чем меньше административных механизмов в отрасли, тем выше конкуренция между компаниями, и как следствие, ниже цена и лучше другие условия для покупателя. Рынок должен быть максимально свободным, насколько это возможно», — отметил он.

По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первую очередь, вероятнее всего, стоит ожидать повышенного внимания ФАС к деятельности тех застройщиков, которые занимают значительную нишу в рынке того или иного региона, где работают одна-две крупные компании.

«Если говорить о мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, то, учитывая большое количество участников рынка, которым сложно о чем-либо договориться, достаточно сложно предугадать, какие механизмы воздействия могут быть к ним предприняты, учитывая, что ФАС занимается вопросами нарушения антимонопольного законодательства», — отметил собеседник «Росбалта».

Отчасти рост цен на недвижимость связан со стоимостью строительных материалов, поэтому, по мнению Родионцева, здесь существует вероятность каких-то инициатив со стороны правительства, связанных с регулированием ценообразования на строительно-производственном рынке.

«Что касается принудительного снижения цен, то пока, в условиях еще рыночной экономики, такую ситуацию сложно себе представить.

В этом случае, с целью обеспечения задач социальной политики, нишу более доступного жилья могут занять проекты реновации.

И тогда рынок сам скорректируется за счет того, что часть спроса перераспределится именно на объекты реновации, но для этого они должны выйти на рынок в значительном объеме», — считает Родионцев.

По мнению Репченко, рост цен, скорее всего, рассосется сам собой, без участия президента. «Цены уже достигли потолка, рынок подходит к состоянию стагнации. Рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен — цены уже упираются в потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности.

Так, однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше, чем двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья.

В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или, немного добавив, взять двушку. Понятно, что выбирает большинство.

Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса», — отметил Репченко.

Только в 20 регионах аренда квартир дорожает Голодное лето двадцать первого года

По его мнению, в нулевые психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости жилья произошла потому, что на рынок недвижимости хлынули шальные деньги от резко подорожавшей нефти.

«Сейчас роль нефти сыграли рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, „полившиеся“ в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор — существенно больше.

В частности, с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых», — отметил Репченко.

Конечно, в ближайшем будущем возможен еще один всплеск покупательской активности, но он будет недолгим.

«За два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше.

Повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25% даст этим людям сигнал, что в ближайшем будущем ипотека точно не подешевеет, а вот подорожать может. И они поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы.

Однако он будет недолгим, поскольку аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а, следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость», — считает Репченко.

Прошлогодний всплеск на рынке жилья не был связан с каким-то глобальным ростом доходов населения, а деньги на депозитах у людей не бесконечны, и многие уже вложили их в жилье. «Я думаю, рост спроса и процесс удорожания жилья фактически закончились. Возможно, цены даже немного откатятся назад с наступлением стагнации», — считает эксперт.

Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился, фиксируют аналитики ИРН. По их данным, число сделок на рынке недвижимости сократилось по сравнению с концом прошлого года.

«Если осенью и в декабре 2020 года Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тысяч переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас — 7,5-12 тысяч. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться.

В ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда, однако надолго их не хватит», — считают в ИРН.

Анна Семенец

Domofond.ru: только в 20 регионах России аренда дорожает во II квартале 2019

По данным портала недвижимости Domofond.ru, во II квартале 2019 года ставки на аренду квартир в России снизились на 0,9% по сравнению с I кварталом: с 15 843 до 15 694 руб. в месяц за однокомнатную квартиру.

12.07.2019

Только в 20 регионах аренда квартир дорожает

Ставки упали в 59, а выросли только в 20 регионах, вошедших в исследование. Сильнее всего цены на аренду снизились в Еврейской АО — на 5,3%. Максимальный рост, на 9,5%, отмечен в Калмыкии. В Москве и Петербурге аренда также подешевела.

Специалисты Domofond.ru изучили динамику цен на аренду однокомнатных квартир в 79 регионах России во II квартале 2019 года. В целом по стране с I по II квартал стоимости найма жилья незначительно, на 0,9%, снизились: с 15 843 до 15 694 руб. за месяц найма однокомнатной квартиры.

Напомним, что в I квартале ставки выросли на 0,5%. Таким образом, рынок аренды жилья в целом по стране остается стабильным.

При этом в апреле цена аренды упала на 0,7% по отношению к предыдущему месяцу, в мае — еще на 0,2%, а в июне снижение прекратилось.

Март 2019 Апрель 2019 Май 2019 Июнь 2019
Стоимость аренды, руб./мес. 15 817 15 714 15 680 15 687
Изменение к марту 2019 –0,7% –0,9% –0,8%
К пред. месяцу –0,7% –0,2% 0,0%

Динамика ставок по регионам: от +9,5% до -5,3% за квартал

В 20 регионах России арендные ставки во II квартале поднялись. В девяти из них положительная динамика превысила 1,5%, а в шести оказалась больше 3%.

Читайте также:  Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Лидер по темпам роста ставок – Калмыкия: средняя цена аренды однокомнатных квартир в республике выросла на 9,5%. В I квартале она составляла 8 639 руб., а во II — 9 461 руб. Таким образом, в Калмыкии возобновился рост цен на аренду: по итогам 2018 года он составил 11,7%, а в I квартале снизился на 3,9%.

На втором месте Приморский край с ростом на 8,1% — с 14 135 до 15 277 руб., и это после роста на 2,1% в I квартале.

Третье место у Крыма, где ставка поднялась на 6,7% и аренда «однушки» стала обходиться в 20 531 руб. в месяц. Таким образом, Крым с лихвой отыграл потерянные в I квартале 3,2%.

Последнее место в десятке регионов-лидеров у Республики Алтай: здесь цены на аренду поднялись на 1,3%, до 10 972 руб.

10 регионов России — лидеров по росту арендных ставок на однокомнатные квартиры

Место в рейтинге Регион Ставка за месяц в I квартале 2019 Ставка за месяц во II квартале 2019 Динамика
1 Калмыкия 8 639 9 461 9,5%
2 Приморский край 14 135 15 277 8,1%
3 Крым 19 239 20 531 6,7%
4 Краснодарский край 15 955 16 834 5,5%
5 Магаданская область 20 842 21 495 3,1%
6 Чувашия 9 345 9 628 3,0%
7 Севастополь 19 879 20 460 2,9%
8 Томская область 11 470 11 756 2,5%
9 Ярославская область 10 620 10 840 2,1%
10 Республика Алтай 10 831 10 972 1,3%

Арендные ставки снизились в 59 регионах страны. Из них в девяти отрицательная динамика превысила 3%, а в 29 перешагнула 1,5-процентный порог. В целом ставки в регионах снизились в пределах от 0,1% (Пермский край, Якутия) до 5,3%.

Сильнее всего снизилась стоимость аренды в Еврейской АО — на 5,3%, с 12 668 до 12 001 руб. за однокомнатную квартиру. Можно сказать, что здесь произошла коррекция средней ставки после роста на 6,6% в 2018 году и еще на 3,3% – в I квартале.

На втором месте Пензенская область с отрицательной динамикой 4,6%, здесь месячная аренда «однушки» подешевела с 9 535 до 9 099 руб. Это тоже произошло после роста на 5,2% в 2018-м и на незначительные 0,5% в I квартале.

Третье место у Мордовии. Аренда в республике стала дешевле на 4,4%, средняя ставка опустилась во II квартале до 8 403 руб. Таким образом, в Мордовии падение ставок продолжилось: в I квартале ставки в регионе уже снизились на 2,3%.

Санкт-Петербург вошел в десятку регионов с наибольшим падением цен на аренду: во II квартале ставки здесь упали на 3,2%, до 22 500 руб. за однокомнатную квартиру (после роста на 2,4% в I квартале).

Москва выбыла из лидеров по росту ставок: если в I квартале цена найма в столице поднялась на 5,1%, то во II квартале – снизилась на 0,9%.

10 регионов с максимальным снижением арендных ставок на однокомнатные квартиры

Место в рейтинге Регион Ставка за месяц в I квартале 2019 Ставка за месяц во II квартале 2019 Динамика
79 Еврейская АО 12 668 12 001 -5,3%
78 Пензенская область 9 535 9 099 -4,6%
77 Мордовия 8 793 8 403 -4,4%
76 Ямало-Ненецкий АО 23 663 22 701 -4,1%
75 Ивановская область 9 261 8 944 -3,4%
74 Астраханская область 12 022 11 612 -3,4%
73 Бурятия 13 593 13 144 -3,3%
72 Санкт-Петербург 23 234 22 500 -3,2%
71 Калужская область 14 636 14 178 -3,1%
70 Новгородская область 10 217 9 919 -2,9%

Аренда жилья в Москве восстанавливается: кто влияет на цены и как на этом зарабатывают?

Только в 20 регионах аренда квартир дорожает

Ослабление карантинных мер привело к восстановлению рынка арендного жилья и увеличению размера ежемесячного платежа за недвижимость в I квартале 2021 года в сравнении с I кварталом 2020 года. К такому выводу пришли в ДОМ.РФ, проанализировав арендный рынок в Москве (копия исследования есть у ДОЛГ.РФ).

Сильнее всего подорожала сдача квартир-студий и однокомнатного жилья, поскольку этот вид недвижимости наиболее востребован у арендаторов. Сумма ежемесячного платежа выросла на 5,1%. Также подорожала и сдача двухкомнатных квартир: рост платежей составил 1,4%.

Аналитики также подсчитали, сколько в среднем стоит аренда жилья в Москве в I квартале 2021 года:

  1. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры составила 37,6 тыс. руб. в месяц. Наибольший рост ставок отмечается в домах младше 2000 года (+7,4%). Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в новых домах составляет 44,7 тыс. руб. В I квартале 2020 году «однушки» можно было снять за 35,8 тыс. руб.
  2. Самая дешевая аренда «однушек» доступна в домах, построенных в 60-70-е гг. прошлого века. Средняя цена аренды составляет 34 тыс. руб. Дороже обойдется аренда в домах, построенных в 80-90-е гг. — 34,9 тыс. руб.
  3. Не считая домов младше 2000 года, аренда остается дорогой и в домах 40-50 гг. XX века: 38,7 тыс. руб. в месяц.
  4. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры повысилась до 51,2 тыс. руб. В прошлом году в январе-марте размер ежемесячного платежа был равен 50,5 тыс. руб.

Аналитики ДОМ.РФ считают, что главной причиной подорожания арендных ставок на жилье стала отмена требования об обязательном переводе 30% штата в компаниях Москвы на удаленную работу. Теперь граждане вновь возвращаются с регионов в столицу.

Усредненные цены предложения на рынке арендного жилья, действительно, незначительно увеличились, указала заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Это явление, скорее всего, связано с «вымыванием» с рынка наиболее экономичных объектов.

У тех квартир, что остаются в экспозиции, арендные ставки несколько завышены. Чтобы эти лоты не простаивали и, наконец, нашли арендаторов, собственникам приходится снижать стоимость аренды. Поэтому можно говорить, что усредненные цены на рынке остаются примерно на одном уровне.

«Восстановления рынка до допандемийного уровня и активизации арендаторов мы пока не наблюдаем, но рассчитываем на это осенью, когда наступит традиционный высокий сезон. Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением», — пояснила Оксана Полякова.

Между тем директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич напомнила, что после введения карантинных мер цена аренды квартир резко снизилась. Однако первые признаки восстановления рынка стали наблюдаться в III квартале 2020 года, когда спрос на аренду начал медленно повышаться.

В I квартале 2021 года оживление рынка продолжилось. Обращения новых арендаторов увеличились на 38% в сравнении с IV кварталом 2020 года. Свыше 50% арендаторов интересуются съемом однокомнатных квартир и студий.

Эксперт указала, что постепенная отмена карантинных ограничений и улучшение эпидемиологической ситуации сохранит тренд на восстановление рынка арендного жилья.

Говорят, что цены на аренду квартир в Москве сильно упали. На самом деле не совсем — Аналитика — Журнал Недвижимости

В Москве однушки за месяц подешевели всего на 1 000 рублей

Средняя цена съёмной квартиры за месяц действительно упала: с 53 000 в середине марта до 46 000 к середине апреля, на 13%. И эта цифра продолжает снижаться. Но не всё так просто.

Самые популярные в столице — однокомнатные квартиры — к началу марта стоили в среднем 37 000 рублей, в середине месяца цена чуть снизилась, до 36 000 рублей (но так они стоили и в феврале), а в апреле цена стала ещё чуть меньше, 35 000 рублей. Но такое падение сложно назвать сильным или драматичным.  

Цена на двухкомнатные квартиры просели сильнее: в январе средняя цена на них составляла 54 500, уже в феврале она скорректировалась до 52 000, а дальше началось падение — в конце марта двушки в Москве стоили в среднем 50 000 рублей, а уже в середине апреля цены снизилась до 48 000 рублей.

Трёхкомнатные квартиры дешевели с начала года, только за первый месяц цены упали на 4 000 рублей, с 96 000 до 92 000 рублей. Небольшое снижение было ещё раз, в марте, и после этого цена встала на отметке 90 000 рублей.

При этом на сервисе появились объявления об аренде квартир на период самоизоляции или со скидкой на это время. Но таких совсем немного — менее 0,1% предложений.

Цены на аренду домов выросли

Многие решили самоизолироваться на природе хотя бы на какое-то время. Поэтому цены на посуточную аренду домов предсказуемо выросли и стали даже больше, чем перед Новым годом. В начале марта за дом в Подмосковье в среднем просили 16 500 рублей в сутки, а сейчас — 18 000 рублей.

Период самоизоляции совпал и с сезонным всплеском спроса на загородную недвижимость. В итоге всего за один месяц цены на долгосрочную аренду домов выросли на 18% — с 85 000 рублей в марте до 100 000 в апреле.

В Санкт-Петербурге перед началом туристического сезона снижаются цены в краткосрочной аренде

В Петербурге снижается цена посуточной аренды квартир, хотя обычно в этот период она как раз начинает расти в преддверии туристического сезона. Так в прошлом году в апреле цены выросли на 5,5% с января 2019 года, до 1900 рублей за сутки, а в середине лета квартиры сдавались уже за 2500 рублей в день. Аналогичная тенденция прослеживается и в 2018 году.

2020 год начался похоже — с плато в 1900 рублей. Но за последний месяц вместо традиционного для этого сезона роста цены упали на 11%. Вместо ожидаемых к маю 2100 рублей, средняя цена квартиры для краткосрочной аренды в Санкт-Петербурге составляет 1700 рублей, на 19% ниже ожиданий.

Хотя это падение может быть отыграно после снятия ограничительных мер: скорее всего, международные рейсы вернутся в нашу жизнь позже снятия ограничений на внутренние передвижения. Это, а также падение рубля и сокращение доходов населения поддержит внутренний туризм.

Долгосрочная аренда в Петербурге тоже постепенно начала снижаться в цене: за апрель цены снизились с 25 000 до 23 000 рублей (на 8%).

Что будет с ценами на аренду в ближайшее время

Сильнее всего пострадают цены на дорогую недвижимость и квартиры в престижных районах, которые начнут менять на что-то «попроще». А вот снижение в эконом-сегменте вряд ли будет существенным: цены поддержит выросший спрос со стороны людей, которые будут вынуждены переехать в более скромное жильё.

Ещё из грядущих тенденций — рост популярности коливингов. Люди будут объединяться, чтобы снять двух- или трёхкомнатную квартиру.

Большие скидки для уже живущих арендаторов — явление временное.

После снятия режима самоизоляции собственники, скорее всего, начнут расставаться с неплатёжеспособными клиентами и сдавать квартиры другим людям, пусть с дисконтом, но не таким большим.

Многие предпочтут подписывать договоры найма на период от нескольких месяцев до полугода, надеясь пересдать через какое-то время квартиру дороже. Так что переезжать в этом году, видимо, будут много.

  • Немного поддержит рынок и традиционное летне-осеннее оживление на рынке аренды: в июле–августе в Москву приедут студенты и выпускники вузов.
  • «Были готовы снизить стоимость аренды вдвое, но жильцы уехали из России и перестали платить»
  • Наталья (имя изменено), г. Москва:
Читайте также:  Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

У нас двухкомнатная квартира в районе метро «Октябрьское поле», стоимость аренды — 47 000 рублей плюс коммунальные платежи. Наши квартиранты уехали из страны на свою родину и не вернулись: начался карантин.

Жильцы сообщили нам, что не знают, когда смогут вернуться, поэтому попросили собрать вещи и передать их родственнику. Платить за аренду они перестали, аргументируя, что в квартире они не живут. Мы передали вещи, вернули им половину депозита и попрощались — в целом, без каких-либо претензий. Понимаем, что ситуация так себе, но сегодня всякое может случиться.

В то же время, если бы жильцы позвонили нам и попросили скидку до своего возвращения — например 50% — мы бы однозначно пошли им навстречу.

Вообще мы и так планировали это сделать, чтобы и им было, куда возвращаться, и нам не пришлось бы искать новых квартирантов.

Сейчас же мы собираемся сдавать квартиру за 35 000 рублей плюс коммуналка, договор планируем составлять на полгода, не дольше — неизвестно, какие потом будут цены на рынке.

«Снизила стоимость посуточной аренды более, чем в два раза»

Лариса Воронина, г. Москва:

Я сдаю на короткий срок двухкомнатную квартиру в Коммунарке, аренда стоит 2 500 рублей в сутки. Ко мне в конце марта заехали гости — русские, которые живут и работают в Германии — они планировали провести отпуск в Москве, а затем вернуться в Европу.

Ситуация сложилась таким образом, что и гостям пришлось остаться у меня в квартире: рейсы отменились, и они не смогли выехать обратно.

Я понимаю сложность ситуации, поэтому снизила оплату до 1000 рублей в сутки — это даже ниже, чем средняя стоимость долгосрочной аренды двухкомнатной квартиры в Москве.

«Я разрешила часть платежа вернуть позже, но только потому, что человек давно живёт. Вообще снижать не собираюсь»

Екатерина (имя изменено), г. Москва:

 Сдаю однушку на «Речном вокзале» за 30 000 рублей. Человек живёт давно, попросил у меня отложить часть платежа на период «карантина». Я согласилась сдавать временно за 15 000 рублей, но только потому, что хорошо отношусь к квартиросъёмщику. Уверена, что человек позже расплатится.

Делать какие-либо скидки безвозмездно я не могу, моё мнение по этому поводу простое: стоимость аренды в Москве изначально не завышена, и жильё сдаётся легко. У нас есть вторая однушка, скромный ремонт, две минуты от «Полежаевской» — недавно пересдали её за 33 000 рублей без каких-либо проблем. Прошлые жильцы выехали, потому что стало нечем платить за аренду.    

«Своим квартиросъёмщикам я снизила стоимость аренды на треть, а мне арендодатель в скидке отказал, и я переехала»

Олеся, г. Москва/г. Владикавказ:

Я жила в съёмной квартире в Москве, в районе станции метро «Аэропорт». Квартира была маленькая, на первом этаже, без балкона, довольно тёмная — вместе с коммунальными платежами обходилась нам примерно в 36 000 рублей.

В этой квартире мы жили уже почти два года и в любом случае собирались в обозримом будущем икать другой вариант, сложившаяся ситуация просто ускорила процесс.

Мы подняли вопрос о снижении арендной ставки, но получили отказ — хозяйка ответила, что изменить стоимость аренды она не может, потому что на эти средства они с семьёй живут. Тогда мы сообщили, что съезжаем.

Предполагаю, что хозяйка отказала нам потому, что была уверена, что искать новое жилье сейчас мы не будем. При этом пересдать квартиру для них, скорее всего, будет тяжело, поскольку сами они в Москве не проживают.

Для нас же ситуация сложилась наилучшим образом — мы быстро нашли квартиру за ту же сумму, но с лучшим ремонтом и на стацию ближе к центру.

Точнее, квартира нашла нас: мы написали позитивный пост о том, кто мы такие, и хозяйка откликнулась сама.

Изначально она хотела сдавать за 40 000 рублей, но сообщила, что мы ей понравились, поэтому она готова уступить нам квартиру за 35 000 рублей плюс вода и свет по счётчикам.  Договор подписали на следующий же день.

Я вижу, что сейчас на рынке аренды много выгодных предложений. Если раньше квартиры в профильных группах в соцсетях приходилось «ловить», и на каждое объявление были десятки откликов, то сегодня ситуация обратная.

Сама я, к слову, тоже арендодатель. Во Владикавказе у меня сдаётся трёхкомнатная квартира с отличным ремонтом за 15 000 рублей — это нормальная цена для этого города.

Я хотела предложить квартиросъёмщикам скидку на время кризиса, но они меня опередили. Позвонили и сказали, что готовы сейчас платить только 10 000 рублей — я сразу же согласилась. Они не ожидали, что разговор будет таким коротким.

Я ответила, что все понимаю и в этой ситуации просто хочу вести себя по-человечески».

«Хозяйка снизила аренду на 40% и сказала, что в апокалипсис нужно думать о духовном» 

Дмитрий Перепелица, г. Москва:

Мы живём в нашей съёмной квартире чуть больше года, отношения с хозяйкой прекрасные. Снимаем однушку в спальном районе, это панельный дом, 15 минут пешком от метро «Алтуфьево» и «Бибирево», стоит 32 000 рублей, плюс свет и вода, — выходит 34 000 рублей.

На время самоизоляции решили уехать подальше от Москвы и сняли у друзей классную квартиру в Королеве. Собственно, поэтому и попросили у нашей хозяйки скидку.

Для хозяйки такой вопрос был неожиданным. Она уточнила, на сколько мы хотели бы снизить аренду — я ответил, что на 40%, — и взяла время подумать. На следующий день перезвонила и сообщила, что согласна на наши условия. Назвала сумму в 20 000 рублей и добавила, что «в этот апокалипсис нужно думать о духовном».

Мы также обсудили, что если история с карантином затянется дольше, чем на месяц, то рассмотрим вопрос субаренды.  Мы в любом случае хотим вернуться обратно, но не желаем финансовых сложностей ни себе, ни хозяйке. Для неё разница в 14 000 рублей может быть существенна, но в то же время наши доходы в эту весну уже сократились, по моим подсчётам, вдвое.

«Арендодатель не пошёл ни на какие уступки — планирую съезжать»

 Виктория, г. Москва:

Снимаю комнату в трёхкомнатной квартире в центре, у «Сухаревской», за 25 000 рублей Живу здесь с августа, с тех пор хозяйка обещает доделать ремонт, но дальше обещаний дело не сдвинулось. Я полагала, что на фоне затянувшегося ремонта и карантина будет справедливо попросить о скидке.

Написала прямой вопрос хозяйке и добавила, что мне недавно снизили заработную плату на 20%, на что мне однозначно ответили, что «снизить арендную плату возможности нет».  Тогда я намекнула, что какую-то часть оплаты можно взять из залога, который я оплачивала при заселении, но и в этом тоже было отказано.

Я решила начать искать себе новое жилье — уверена, что сегодня можно найти хорошие варианты дешевле. В целом, думаю, что сейчас хорошее время, чтобы решить вопросы с арендой, если что-то не устраивает.

«В моей жизни существенно ничего не поменялось, поэтому потребности просить о снижении стоимости аренды нет»

Полина, г. Москва:

Я живу в двухкомнатной квартире в кирпичной пятиэтажке, расположенной между МЦК «Нижегородская» и МЦД «Калитники». За 4,5 года, что я снимаю эту квартиру, стоимость моей аренды не менялась — 39 000 рублей плюс 3000-4000 рублей коммунальные платежи. 

Честно говоря, мне даже в голову не приходило попросить у хозяйки о скидке.

Во-первых, мои доходы существенно не поменялись — я работала и продолжаю работать удалённо.

Во-вторых, для меня важно сохранить хорошие отношения с хозяйкой. Она, к слову, сама снимает жилье в другом районе Москвы, ещё дальше от центра, так что для неё финансовая встряска наверняка будет некомфортной. Мы друг друга не беспокоим без лишнего повода, а любые бытовые вопросы, будь то переустановка батареи или починка плиты, давно условились финансово разделять пополам

Я не собираюсь съезжать, люблю этот район и, несмотря на то, что в непосредственной близости от дома нет метро, добираться до основных мест встреч и до центра удобно. В общем, я в какой-то степени отношусь к съёмной квартире, как с своей — и потому не вижу смысла провоцировать такие разговоры.

  1. «Сдаю посуточно, пришлось снизить цены на 20-30%»
  2.  Майя, г. Москва: 
  3. Я сдаю посуточно три квартиры, все расположены в пределах ТТК в Москве.
  4. Рынок меняется, короткий срок становится менее популярным — сейчас больше востребовано жилье на период самоизоляции, то есть на 2-4 недели.

Для того, чтобы держаться на плаву, мы снизили цены от 20 до 30%, в зависимости от спроса на квартиру. Если раньше стоимость суточной аренды у нас была, в среднем, 4500 рублей, то сейчас — 2700-3000 руб.

Люди просят о ещё большей скидке, но снижать цену сильнее мы не можем. Наши объекты простаивали максимум 2-3 дня в месяц, сейчас одна из квартир стояла пустой 8 дней. Терпим убытки, но по-другому сейчас не получается.

«Сдаём как раньше, квартиросъёмщики о скидке пока не просили»

Кирилл (имя изменено), г. Москва

У нас сдаётся евродвушка в новом доме на западе Москвы. Живут две девушки-студентки, заехали в июле прошлого года, стоимость аренды вместе со всеми платежами — 44 000 руб.   

Жильцы к нам не обращались, и мы сами им не звонили. Хотя предполагали, что в этой ситуации возможен любой расклад, ведь студенты сейчас учатся удалённо, и девушки спокойно могли вернуться к своим родственникам в другие регионы, то есть просто съехать. Тогда нам пришлось бы пересдавать жилье.

Надеюсь, что этот материал нашим жильцам на глаза не попадётся, но, если вопрос о скидке станет ребром, мы готовы уступить 10-15% стоимости аренды.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Саша Кац.

Когда прекратится рост стоимости квартир? — Офлайн на vc.ru

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

Читайте также:  Вывоз части мусора может стать бесплатным для россиян

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются.

На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector