Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Последние годы наказание от государственных органов РФ отличается повышенной строгостью для граждан, допускающих нарушения в отношении миграционного законодательства. Больнее всего это ударяет по иностранным приезжим лицам.

В итоге нелегального бизнеса, если не оформляются бумаги, является недостаток средств, которые в итоге получают меньше, чем следовало бы в казну. Чтобы миновать недопонимания с налоговыми органами, потребуется доскональное изучение законодательства РФ.

Сдавая квартиру в аренду, заключается клиентский договор, задачей которого являются проценты, которые возникают от прибыли.

Задачи, касающиеся аренды за проживание, предоставляемой за денежную компенсацию, подробно описаны в ГК РФ гл. 34 и 35. Там отражены основные моменты по отношению сторон, участвующих в соглашении.

За возмездное пользование объектом недвижимости, между двумя лицами должен заключаться договор. Основываясь на данном факте, следует учитывать нормы НК РФ.

Что касается налогообложения, это связано со статусом владельца в юридическом отношении:

  • НДФЛ (гл. 23 НК РФ);
  • налог в отношении прибыли юридических лиц (гл. 23 НК РФ);
  • по УСН или ПСН (гл. 26.2 и 26.5 НК РФ).

Обязанности плательщиков налогов

В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.

Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Подобными полномочиями наделены физические лица со следующими чертами:

  • благотворительность посредством прибыли, которая была получена. Вычет будет рассчитываться на основе суммы средств, которые были перечислены и не превышают 25% совокупного дохода;
  • оплата собственного образования и лиц на иждивении. Вычет при этом не превысит 50 тыс. руб.;
  • имело место приобретение лекарств по рецепту врача или в рамках платных медицинских услуг. Величина вычета равняется сумме, которая была потрачена на пенсионный счёт и другие средства. Вычет будет равняться сумме, что была перечислена;
  • деньги для того чтобы купить, построить себе жилье. Размер вычета не превысит 2 млн. руб.;
  • в рамках целевого кредита, согласно которому производится возведение или приобретение, уровень вычета не превысит 3 млн. руб.;
  • ИП, предоставляющие недвижимость в аренду, предусматривают различные вариации по уплате налогов. Возможен выбор любого варианта на основании плюсов для предпринимательства:
  • УСН связана с определением действия, позволяющего сформировать базу для налогов. Если она подразумевает исключительно прибыль, устанавливается ставка 6%. При вычете фактических расходов из прихода увеличение ставки составляет до 15%. Декларацию в ИФНС ИП предоставляют 1 раз в 3 месяца.
  • ПСН подразумевает аренду помещений жилого типа для предпринимателей. Российскими территориям на уровне закона происходит расчёт и публикация информации, связанной с потенциальной прибылью от всех видов деятельности. На этих показателях и базируется налоговая база. Если выбор сделан в сторону ПСН, то индивидуальными предпринимателями осуществляется подача декларации в ИФНС, затрагивающей доходы. Осуществляется уплата взносов 6%, аналогично базе не расчёту государством.
  • При сдаче в аренду помещения уплачивается налог. При сдаче следует учитывать важнейшие правила. Организациями или юр. лицами осуществляется выбор оптимального налогообложения (ОСНО или УСН). Если выбрана ОСНО, организации, которыми получается прибыль сдаваемых жилых площадей, оплачивают 20% прибыли государства.

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Ответственность за незаконную сдачу в аренду квартиры

Согласно НК РФ, штрафами в случае незаконной сдачи квартиры в аренду являются:

  • штраф за умышленное нежелание платить налоги составляет от 20 до 40% согласно ст. 122 НК РФ;
  • отсутствие предоставления декларации в ИФНС приводит к штрафу согласно ст. 119 НК РФ в размере 5% за каждый период просрочки. Размер минимальной величины составляет 1 тыс. руб., а максимальный уровень достигает 30%.

Граждане, которые нанесли масштабный материальный ущерб государству, могут привлекаться к уголовной ответственности по ст. 198 и 199 УК РФ. Подобные последствия возникают в результате вскрытия доходов, превышающих 600 тыс. руб. на протяжении 3 лет, что касается физических лиц, и 2 млн. руб. в отношении юридических лиц. Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду имеет вид:

  • штраф в определённом денежном выражении;
  • общественных работ;
  • арестов на определённые сроки;
  • лишения свободы.

Как сообщить в налоговую о незаконной сдаче квартиры в аренду

Когда недвижимость жилого типа сдается в аренду, то это делается для получения максимальной прибыли. При этом не оформляется четкий договор с постояльцами с соблюдением закона. В итоге государственную казну происходит недополучение денег в виде налога за сдачу квартиры в аренду, а квартиранты приносят огромные хлопоты соседям.

Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду

Чтобы решить данную ситуацию, привлекаются государственные органы, которым можно отправить жалобу. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность подразумевает в зависимости от тяжести правонарушения, и начинается с визита участкового.

Производится проверка прав, на которых находятся жильцы в данном объекте недвижимости. В случае проживания без регистрации представитель власти, может применить административный штраф, связанный с нарушением законодательства в сфере миграции, основываясь на ст.19.15.1 КоАП. Далее происходит передача информации в отношении лиц, живущих в данном помещении, включая иностранцев, в УФМС.

Налоговую структуру так же интересует легализация бизнеса в сфере недвижимости. Жаловаться в ИФНС нужно в месте управления территориальной службы, а так же местонахождения помещения. После этого будет произведена проверка информации. Собственник будет вынужден давать показания в инспекции.

При доказанной вине владельца предъявляется обвинение в том, что он скрывает налоги и не предоставляет отчетность. Находчивые личности должны будет оплатить назначенные суммы в бюджет и пени, касающиеся просрочки, административные штрафы, связанные с уклонением от уплаты налогов.

При отсутствии реакции ФМС, ИФНС и полиции на обращения, а также, если ситуация не разрешилась должным образом, следует пожаловаться в прокуратуру. В этом случае, согласно опыту, наблюдается существенный прогресс.

Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность РФ предусматривает серьёзную, поэтому доводить до этого не стоит.

Как процесс аренды осуществляется официально

Для собственника квартиры, находящегося в полной гармонии с законом, не будет проблем с правоохранительными органами, налоговой и урон от горе-арендаторов. Основным механизмом является договор, регулирующий связь между тем, кто владеет жильём, и лицами, подлежащими заселению.

Для физических лиц — квартирантов происходит заключение собственником договора по найму жилья. Организации подразумевают заключение договора аренды. Документы составляются по 2 экз. в каждом варианте.

Если помещение арендуется на срок менее 1 года, государственная регистрация не требуется.

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Для сокращения издержек в том случае, если сдаётся квартира или дом в аренду, обязательно указываются период аренды в договоре, не превышающим 1 год. В теле договора указывается возможность пролонгации (продления срока), чтобы не прибегать к заключению договора каждый раз. Пошлина, связанная с регистрацией договора, при этом не оплачивается.

Совершать такие сделки по аренде жилого помещения имеют право собственники и доверенные лица. Большую уверенность получают арендаторы при оформлении сделки на прямую с собственником. В момент, когда оформляется доверенность, образуются  лишние затраты.

Чтобы по максимуму получить доход от жилья, сдаваемого внаём, которое пустует, следует заранее рассчитать варианты налогообложения с дальнейшим выбором наиболее оптимального из них.

Среди основных факторов, на которых строится расчёт, следует выделить:

  • количество объектов, сдающихся в аренду;
  • особенности регионального налогообложения;
  • доход, получаемый от арендного бизнеса;
  • класс эконом или Lux сдаваемой площади;
  • величина расходов в отношении недвижимости;
  • юридический статус, которым обладает владелец (ИП, физлицо, юрлицо).
Читайте также:  По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге

Конкретный вариант будет доступен после того, как произведут вес необходимые расчёты. При этом следует учитывать величину отчисления налогов, чтобы подать декларацию в ИФНС. Нарушение НК чревато крупным штрафом и сниженной репутацией, согласно которой производят оценку клиенты.

Чем рискует собственник, незаконно предоставляя помещение

Незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается ответственностью на основе законодательства РФ. При этом у собственника возникают дополнительные проблемы. Для арендодателя, который не заключает договора, возникают многочисленные риски. Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду 2018 году составляет:

  • штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду в крупном размере, а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;
  • порча, нанесённая имуществу и отделке. Если не имеет место заключение договора с квартирантами и вина по поводу того, что бытовая техника пропала или испорчена, практически не доказана, практически не получится взыскать компенсации из испорченных поверхностей;
  • вероятность незапланированных расходов включает счета за коммунальные услуги. После того, как освободится квартира, придёт счёт в отношении телефонных переговоров на значительную сумму. В основном, они связаны с международной связью или использованием платных телефонных услуг;
  • хитрость, которой пользуются нечестными квартиросъёмщиками. К примеру, собственник недвижимости сдаёт его одним людям, и обнаруживают других. Имела место пересдача третьим лицам на длительный срок без уведомления собственника. Ситуация бывает ещё хуже, когда арендатор организовывает на арендованных квадратных метрах бордель или притон. Также возможно вселение в квартиру или дом многочисленных мигрантов.
  • Важно помнить о том, что налоговая незаконную сдачу квартиры в аренду отнюдь не приветствует, равно, как и другие государственные органы, поэтому следует тщательно следить за состоянием финансовых дел и недвижимости.

Чем грозит нелегальная аренда квартир

Г. Алексеев Автор статьи Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Легальная, то есть соответствующая закону аренда жилья, предполагает заключение официального договора найма и уплату налога с дохода. Нелегально снимают квартиры без всякого договора – путем устного соглашения между нанимателем и лицом, имеющим право владения. Основные риски включают: аферы, неучтенные расходы, порчу имущества, проблемы с законом. Квартиры, не находящиеся в распоряжении частных лиц (неприватизированные), так же сдаются по договору поднайма, но это можно осуществить лишь с согласия собственника — муниципального органа, на чьем балансе находится объект.

Впрочем, нелегальная аренда квартир через агентства недвижимости так же процветает, несмотря на участие посредника в сделке. И правда, агент по недвижимости не должен отвечать за оформление отношений между собственником и нанимателем.

Его задача – найти вариант съемного жилья, взять комиссионные, а дальше вопрос решается приватно.

Именно собственник квартиры обязан позаботиться о том, чтобы все было оформлено по закону, потому что только на нем лежит обязанность налогоплательщика.

Несмотря на то, как сдается жилье, его вправе предлагать внаем только узаконенный владелец. Если сдает квартиру родственник, а собственник уехал за рубеж, это нелегально. Не лишним будет запросить выписку из Росреестра, содержащую данные о собственнике. Сам договор найма регистрировать не нужно, если он заключен на срок менее года или бессрочно.

Легальные пути сохранения имущества

Обязанность хранить имущество прописана в договоре найма. Нет описи имущества – нет ответственности. Чтобы этого избежать, должны быть в наличии документы:

  • акт приема-передачи, который прилагается к арендному договору. Он защитит владельца от боя хрупких предметов, поломок бытовой техники и мебели. Желательно включить в акт исчерпывающий перечень предметов обихода;
  • страховка имущества, которая, разумеется, потребует затрат. Страхованием имущества, как и автострахованием, занимаются компании, имеющие лицензию.

Дополнительные моменты, которые можно и нужно прописать в договоре:

  • кто имеет право заселиться помимо нанимателя;
  • как часто владелец будет навещать и проверять квартиру;
  • периодичность и размер внесения платы за аренду;
  • обязанность уборки квартиры перед выездом съемщика;
  • иные условия, не противоречащие законодательству.

Почему-то принято сдавать жилье «на честном слове» знакомым. Как правило, в таком случае бывает еще больше злоупотреблений доверчивостью хозяина жилья в расчете на то, что тот по-свойски не захочет разбираться.

Очевидные минусы нелегальной аренды квартиры:

  • в случае аннулирования договора, не оформленного должным образом, все риски несет владелец жилья;
  • при порче личного имущества его собственник не вправе официально предъявить претензии;
  • возможны просрочки внесения арендной платы, причем взыскать сумму задолженности и неустойку по закону не получится;
  • при порче имущества третьего лица, например, в случае залива соседской квартиры, обязанность по ликвидации вреда ложится на владельца жилплощади;
  • возможны неучтенные траты в виде телефонных и коммунальных счетов, хотя обязанность съемщика вносить квартплату прописывается в договоре;
  • налоговая инспекция может захватить «арендодателя», что называется, врасплох.

Таким образом, последствия нелегальной аренды квартир сказываются, в первую очередь, на положении собственника, а не квартиросъемщика.

Важно! Наниматель жилья обязан зарегистрироваться по месту пребывания, если период найма превышает три месяца. В противном случае грозит штраф. Это можно сделать на портале Госуслуг.

Какие могут быть меры ответственности за неуплату налоговых платежей

При нелегальном найме возникает целый ряд проблем с законом, устранять которые нужно своевременно:

  • взыскание ставки налога, которая не была уплачена;
  • штраф за несданную декларацию (ст. 119 НК РФ). Формула: 5 % суммы неуплаты за каждый просроченный месяц, но не менее 1000 рублей и не более 30 % от вышеуказанной суммы;
  • пени за просрочку уплаты (ст. 75 НК). Формула расчета ее размера: сумма налога*1/300 ставки рефинансирования Центробанка*количество просроченных дней;
  • штраф за несоблюдение срока уплаты (ст. 122 НК): 20 % от суммы неуплаты. В случае умышленной просрочки – 40 %;
  • уголовное наказание (согласно ст. 198 УК РФ от штрафа до лишения свободы) будет наложено, если сумма неуплаты составит 600 тыс.рублей за 3 последовательных отчетных года.

Регулярная сдача в аренду жилья расценивается как предпринимательство, в данном случае незаконное. То же самое относится к лицу, зарегистрированному в качестве ИП. Отвечать придется по статьям 117 УК и 116 НК.

На практике таких прецедентов не замечалось, но риск существует. Как же узнают органы о том, что аренда квартиры нелегальная? Обычно это происходит по наводке соседей, которым мешают новые жильцы.

Также об этом может справиться участковый, член ТСЖ.

Типичные аферы при нелегальной аренде жилья

Махинации возможны как со стороны нечестных владельцев, так и со стороны съемщиков, а также третьих лиц. Обычно обманывают следующими путями:

  • одна квартира заведомо сдается сразу нескольким потенциальным клиентам, взимается некоторая сумма арендной платы, а в случае претензий делают вид, что все произошло по ошибке;
  • злоумышленники могут сфабриковать документы владельца, уехавшего в отпуск, и сдать жилье без его ведома;
  • сдают квартиру в субаренду, когда первоначальный съемщик пересдает ее по большей цене, и в итоге там проживают иные лица или даже гастарбайтеры.

Итак, чтобы избежать последствий и столкновений с законом, следует опасаться нелегальной аренды квартир и оформлять аренду как положено – письменным договором.

Рассчитывать на авось в сделках с недвижимостью нецелесообразно, потому что если на раз все пройдет гладко, то в следующий раз может не повезти.

И может быть удастся что-то доказать, понеся моральный и вещественный ущерб, но лучше не тратить зазря свое время. Для этого нужно одно – избегать сомнительных лиц и схем.

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Штрафные санкции для арендодателей, не уплачивающих налоги и разъяснения Минфина

Все чаще и чаще Министерство финансов поднимает вопрос, который касается уплаты россиянами подоходного налога с аренды недвижимости. Налоговые органы получают новые рекомендации, постановления, разъяснения и инструкции.

Читайте также:  Российские застройщики стали продавать на 15% меньше жилья, чем годом ранее

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Министерство финансов преследует цель – вывести всю аренду недвижимости из «серой зоны», и включить всех владельцев квартир в ряды налогоплательщиков. Для этого Минфин рекомендует Налоговой инспекции использовать все средства, которые предусмотрены законодательством, и в первую очередь – наказывать рублем – штрафные санкции.

В последнем письме от Министерства финансов снова затронут вопрос о штрафных санкциях для граждан, которые не уплачивают налог. И, если объективно, это письмо мало что разъяснило, при этом вопросов появилось намного больше.

Как обычно, Минфин еще раз напомнил, что арендная плата за квартиру – это получение дохода в пользу собственника, соответственно, по закону он должен уплачивать подоходный налог в размере 13%.

При этом уменьшить налоговые обязательства за счет вычета ремонта жилого помещения, оплаты КУ и др. расходов, нельзя. Несмотря на то, что эти моменты постоянно сопровождают сдачу квартиры в аренду.

Налоговая инспекция по этому поводу высказывалась неоднократно – НК РФ не предусматривает вычета за ремонт, КУ и пр., за исключением стандартного вычета (воспитание ребенка и др.).

Помимо этого, собственнику недвижимости нужно не только нести налоговые обязательства, но и подавать декларацию с подробным расчетом полученных доходов за текущие 12 месяцев. Подать документ нужно в срок до 30.04. следующего года.

  • Учитывая все эти моменты, Министерство финансов «нарисовало» негативные перспективы для граждан, которые уклоняются от налоговых обязательств при сдаче квартиры в аренду, и поведало о штрафных санкциях.
  • За каждый месяц, который следует за последним днем для сдачи декларации и до ее представления в соответствующие органы, собственнику квартиры, сдаваемой в аренду, придется платить по 5% от неуплаченной суммы налога.

Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – 30% от всей суммы задолженности перед Налоговой службой, которая подлежит уплате согласно декларации.

Штраф за предпринимательскую деятельность без постановки на учет в Налоговом органе

Вот тут самый большой подводный камень от Министерства финансов. Оно напомнило о штрафах за занятие предпринимательской деятельностью без регистрации индивидуального предпринимателя – 10% от всех доходов, которые были получены за все время сдачи недвижимости в аренду.

Минимальный размер такого штрафа составляет 40 000 рублей. И его придется уплатить, даже если весь вырученный доход гражданина составляет намного меньше.

Как же понимать упоминание Министерства финансов о штрафных санкциях за коммерческую деятельность без регистрации в ФНС? Можно с большей вероятностью предположить, что снова поднимается вопрос о том, что при сдаче квартиру в аренду необходимо регистрировать ИП.

Проблема состоит в том, что в законодательной базе отсутствуют четкие критерии, которые бы определяли, когда аренда квартиры – это предпринимательская деятельность, а когда нет. И сегодня Налоговые органы сходятся в одном, что сдача в аренду нежилых помещений – это предпринимательство.

Но вот в отношении жилых помещений, которые сдаются во временную аренду, высшие инстанции и Налоговая не придерживаются единого мнения. Верховный суд полагает, что квартира, которая была куплена для личных целей, не влечет обязанности оформления индивидуального предпринимателя.

Однако практика последнего времени показывает, что вскоре сдача квартиры в аренду станет предпринимательством. Особенно в тех случаях, когда у гражданина несколько объектов недвижимости, он постоянно сдает их в аренду.

Получается, Министерство финансов в своем письме еще раз подтвердило, что собственника могут привлечь к ответственности не только за уклонение от налоговых обязательств, неподачу декларации, но и за незаконную предпринимательскую деятельность.

Официальная сдача недвижимости

С юридической точки зрения – это наиболее выгодный вариант для собственника в отношении имущества. К преимуществам официальной аренды относят следующие моменты:

  1. Не нужно бояться, что арендатор уничтожит имущество, не заплатит за проживание либо КУ.
  2. Сделка оформляется по всем правилам, все защищены.
  3. Официальный договор аренды можно составить самостоятельно, включив в него все пункты, которые беспокоят собственника.
  4. Не будет проблем с Налоговой инспекцией вследствие сокрытия дохода.

Договор найма заключается между жильцами и собственником квартиры. Он предстает официальным документом, который подтверждает факт законности съема жилья. Документ содержит все сведения о сделке, сроках, условиях, гарантиях и обязанностях обеих сторон.

Практикуется два вида договоров. Это договор найма – он заключается в случаях, когда сдается квартира физическому лицу, его не нужно регистрировать. Договор аренды заключается с юридическими лицами, требуется обязательная регистрация, если его продолжительность от 1 года.

В договоре вы можете прописать все условия, которые для вас актуальны. Например, размер месячной платы, сроки уплаты (вплоть до числа и времени), время проверки квартиры и пр.

Рекомендуем к прочтению:

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Читайте также:  Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

  • Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
  • Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
  • Обычно ставки такие:
  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *