19 мар. 2021 г. 14:30
- Градостроительная политика
По его мнению, зеленые зоны городов сольются в единую среду, общественный транспорт поднимется с земли и пойдет по «воздушным коридорам», а рынок услуг будет обслуживать не реальных людей, а их цифровые образы.
Предсказания академика Сахарова
В 1974 году в нью-йоркском журнале Saturday Review вышла статья академика Андрея Сахарова, посвященная прогнозам судьбы мира через 50 лет – то есть на нынешние 2020-е годы.
Уже тогда он предсказал создание Интернета – «всемирной информационной системы» (ВИС), с помощью которой можно будет узнать содержание любой книги или статьи, когда-либо и где-либо опубликованной, получить любую справку не выходя из дома, связаться с любым человеком по видеосвязи и многое другое.
В отличие от телевизора, который был главным источником информации для современников академика, ВИС предоставлял бы каждому максимальную свободу в выборе информации.
Среди других предсказаний – разделение мира на два типа территорий («Рабочая территория» и «Заповедная территория»).
На первой люди проводят большую часть времени, ведется интенсивное сельское хозяйство, природа полностью преобразована для практических нужд, там сосредоточена вся промышленность с гигантскими автоматическими и полуавтоматическими заводами.
Вторая же предназначена для поддержания природного равновесия на Земле, отдыха людей и активного восстановления гармонии в самом человеке.
Академик отметил рост населения, истощение природных ресурсов и серьезное нарушение природного равновесия и среды обитания человека как факторы, которые определят облик мира в ближайшие десятилетия. Сегодня мы столкнулись с эпидемиологической катастрофой – пандемией – и это также неизбежно приведет к трансформации мира вокруг нас.
Развитие городов в ближайшие 50 лет
Основываясь на прогнозе технологического мира по Сахарову, Кирилл Игнатьев обрисовал модель теперь уже постцифрового мира. По его словам, цифровой диалог между людьми и окружающей средой при участии искусственного интеллекта станет такой же нормальной и привычной инфраструктурой, какой когда-то стали скоростной транспорт и сети связи.
Кроме того, стандарты социальной дистанции все чаще начнут применять в архитектуре и дизайне, так как нынешняя проблема, связанная с вирусом, никуда не исчезнет, а лишь преобразуется. Архитекторы, дизайнеры и проектировщики будут добровольно, без каких-либо регламентов, применять нормы по социальному дистанцированию при проектировании зданий.
К примеру, один из трендов, который уже набирает обороты, – это снижение численности сотрудников, находящихся в офисе. Пространство между рабочими местами становится больше, возводятся перегородки, перестраивается график работы: например, часть сотрудников приходит в офис в одни дни недели, а часть работает из дома, и наоборот.
Кроме того, количество коворкингов начнет преобладать над офисами, в связи с чем собственникам офисных зданий придется пересмотреть их назначение.
Что касается прогнозов на более высоком уровне – городской среды – то зеленые зоны мегаполисов объединятся в непрерывные пешеходные и велосипедные маршруты. В 2020-е годы само понятие «зеленых зон» сильно изменится. Если раньше это были парки и скверы, то сегодня они связаны между собой пешеходными и велодорожками.
В будущем они будут соединяться через промышленные территории, которые раньше «открывались» и перестраивались только для многоэтажной застройки в рамках редевелопмента. В таких местах появятся точки ритейла и кафе, они станут доступны для людей на малом электрическом транспорте – электросамокатах, велосипедах и моноколесах и других, еще не изобретенных.
Сегодня один из примеров «зеленого» города – итальянская столица шопинга Милан. К 2030 году власти города планируют высадить там 3 миллиона деревьев в рамках борьбы с глобальным потеплением и с целью улучшения качества жизни горожан.
Помимо этого, в 2018 году на месте площади миланского бизнес-квартала открылся парк «Библиотека деревьев» – Parco Biblioteca degli Alberi, в котором насчитываются тысячи разных видов растений.
Таким образом, озелененное пространство площадью 3,5 тыс. кв.
метров в самом центре города возвращает природе то, что годами отнимал у нее холодный бетон, а жители наслаждаются живописным местом отдыха.
Как и в случае с зелеными зонами, большинство городских набережных в мегаполисах мира также станут доступны для сквозного пешеходного движения. Ключевым фактором здесь является вид на воду – он станет актуальнее и ценнее, чем сегодня, и перейдет в разряд трендов.
Сегодня попытки вернуть набережную жителям города предпринимаются во многих городах. Один из ярких примеров – Нью-Йорк, где вдоль всей автомагистрали имени Франклина Делано-Рузвельта создается прогулочная зона шириной около 12 метров.
Она будет готова к 2022 году в рамках проекта East Midtown Greenway – жители получат около 6 тыс. кв. метров зеленого прогулочного пространства. Более того, этот проект является частью глобальных планов с бюджетом в 250 тыс.
долларов по закрытию «промежутков» в набережной зоне района Манхэттен.
В будущем многоканальная капиллярная система внутри города, которая связывает пешеходные и малые мобильные потоки, станет повсеместной и выйдет за пределы зеленых зон и широких тротуаров.
Так, в 2030-е годы площадь пешеходных зон в центрах городов-миллионников увеличится в три раза по сравнению с 2020-ми.
Город будет не только переходить в формат парка, но и увеличивать количество пешеходных зон.
Когда в 2040-е годы место на городской земле закончится, транспорт поднимется в воздух – на «воздушные улицы». Начнут возникать правила воздушного движения на малых высотах, появится понятие «визуальной экологии» – ради сохранения эстетичности пейзажа траектории маршрутов малого транспорта не будут пересекать природоохранные районы.
Ограничения коснутся и высотного строительства: в 2050-е годы будет достигнут консенсус по лимиту высотности, так как строительные технологии на тот момент позволят строить здания с любым количеством этажей, и это также необходимо будет регулировать.
Мир поменяется постепенно – об этих прогнозах забудут. Но так же, как это было с предсказаниями академика Сахарова, их когда-то обнаружат и увидят в них смутные очертания новой эпохи, которая на тот момент уже наступит. И окажется, что прошлые поколения были недалеки от истины.
Конкурс на проект офиса будущего от «Яндекс»
Автор текста Александра Копелян
Разрешена регистрация домов без документов на строительство
- 16:42, 14 декабря 2020
- Комментариев[9]
Жилой дом можно зарегистрировать без разрешения на строительство. Это стало возможным после вступления в силу новой редакции «дачной амнистии». Но есть нюансы.
Президент подписал 404-ФЗ «О внесении изменений в ст. 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ». Он упрощает порядок регистрации домов, расположенных на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Норма действует до марта 2026 года.
В Саратовском региональном отделении «Опора России» поясняют, что до принятия этого закона в упрощенном порядке можно было регистрировать жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», и вспомогательные строения (бани, сараи, гаражи), расположенные на землях ИЖС, ЛПХ, садоводство.
Действие документа распространяется и на новое строительство, и на реконструкцию. При этом работы должны быть начаты до 3 августа 2018 года.
Объект должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
Однако несмотря на упрощенный порядок, граждане по-прежнему могут получать в органах местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.
Такая процедура позволяет проверить соответствие объекта: предельным параметрам разрешенного строительства, правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к объектам капстроительства, а также допустимости размещения здания в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством.
В реготделении «Опоры России» готовы дать консультации по строительству, кадастровому учету и регистрации домов.
Что принес 2021 год домовладельцам
Новое в законах для тех, кто живет или хочет жить в загородном доме
Традиционно, новый год несет с собой не только детские утренники и рост коммунальных тарифов, но и новые правила и законы, которые начинают работать уже с 1 января. Есть и интересные перспективы, которые ожидаются к принятию в течение наступившего года. В «Реальном времени» — краткий обзор важнейших изменений, которые наступают в 2021 году.
С 1 марта 2021 года еще на 5 лет продлевается дачная амнистия — в упрощенном порядке регистрировать дома можно будет до 1 марта 2026 года. При этом в новом законе действие дачной амнистии расширяется.
Теперь ее сложно называть только дачной: новая редакция закона действует и на дома, которые построены не только на садовых участках, но и на участках для ИЖС и ЛПХ.
Чтобы оформить права собственности по дачной амнистии, нужно будет иметь на руках документы, подтверждающие право собственности на участок земли, техплан и декларацию владельца недвижимости.
А еще в новом законе отдельно оговаривается, что дом должен соответствовать необходимым параметрам объекта ИЖС, который определен в Градостроительном кодексе (дом может иметь до трех надземных этажей включительно, его высота не должна быть больше 20 метров, он должен быть предназначен для проживания одной семьи и т. д.).
Ирина Плотникова
На 5 лет продлевается возможность направления уведомлений о строительстве жилых домов, строительство которых началось до 4 августа 2018 года. Таким образом, если вы относитесь к той редкой категории граждан, у которых в запасе имеется недостроенный дом, не бойтесь и спокойно доводите его до ума, подав уведомление о строительстве.
Кадастровые работы станут дешевле
В конце ноября Госдума приняла очень важный закон №445-ФЗ для любого собственника неразмежеванной земли. Если до сих пор заказать комплексные кадастровые работы на определенной территории можно было только за счет бюджетных средств, то с 24 марта 2021 года это будет можно сделать и за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в выполнении таких работ.
Объясняем на пальцах, что это означает. Комплексные кадастровые работы (ККР) выполняются одновременно для всех объектов недвижимости в границах определенной территории. При этом все границы уточняются сразу же, одновременно.
А это снижает вероятность возникновения реестровых ошибок. Кроме уточнения границ участков, определяется и точное местоположение зданий, расположенных на этих участках.
Важно, что ККР гораздо дешевле, чем индивидуальные кадастровые работы.
А теперь представьте, насколько удобным будет заказать ККР для, например, вашего СНТ или ДНТ. Во-первых, исключена будет возможности «наезда» границ соседних участков друг на друга.
Во-вторых, в случае коллективного заказа цена межевания и кадастровых работ на участке снизится, по оценкам некоторых специалистов, до 10 раз.
В-третьих, свои «плюшки» от этого получит и Росреестр, на карте которого исчезнут застарелые «белые пятна». В общем, сплошные преференции.
Источник: kadastr.tatarstan.ru
За дачу теперь можно получить налоговый вычет
Налоговые вычеты за дачные домики не выплачивались в нашей стране до сих пор никогда. Дело в том, что НДФЛ до сих пор можно было вернуть только на покупку жилья, а дачные дома жильем не считались.
Теперь история совсем другая: поскольку садовые дома с 1 января 2019 года могут быть жилыми и на их строительство действуют одинаковые процедуры согласований, теперь НДФЛ за жилой дом на садовом участке вернуть можно.
А благодарить за такой подарок нужно Минфин, который под самый Новый год опубликовал разъяснение об этом.
Итак, чтобы получить налоговый вычет (максимум 260 тысяч рублей) за дачу, нужно, чтобы она была куплена начиная с 1 января позапрошлого года и чтобы вы никогда доселе не получали еще налогового вычета за жилье. И еще: дом должен быть оформлен как жилой, а не как садовый.
Конец «пионерским кострам» на участках
На ближайшие 5 лет в стране будут действовать новые противопожарные правила. В соответствии с новой редакцией правил противопожарного режима, шашлыки и весенняя уборка на участках осложняются еще больше, чем обычно.
Итак, о шашлыках. Теперь их можно жарить исключительно в специально отведенных для этого местах (подойдет, например, мангал). Грустные новости для владельцев примангальных беседок: шашлык теперь изгоняется на расстояние не менее 5 метров от любой надворной постройки.
То есть, в идеале, вам нужно уйти в центр участка, куда-нибудь в середину картофельного поля, там торжественно вкопать мангал и жарить там мясо на углях, сколько вам вздумается.
А еще позаботьтесь о том, чтоб в радиусе 2 метров от вашего мангала не было ничего горючего (то есть под деревом располагаться тоже не рекомендуется.
А пока вы горестно инспектируете свой участок и, уподобляясь Эвклиду, рассчитываете, где же развернуть «огневую точку» для мангала, добавим вам забот и расскажем, по каким правилам теперь можно жечь костры на участках. Для этого нужно вырыть яму глубиной не менее 30 см и шириной не более метра. До любой постройки должно быть не меньше 50 метров (шах и мат, жалкий мангал, робко жмущийся в пяти метрах от стены!).
А сухие кусты малины и погибшие за зиму яблоневые ветки на участке сжечь вам все еще разрешают. Но только в железной бочке объемом не больше кубометра.
Вокруг бочки не должно быть ничего горючего, а до ближайшего объекта от нее должно быть не меньше 25 метров. От хвойных деревьев ее надо отнести за 50 метров, от лиственных — за 15.
Вишенка на торте, то есть крышечка на бочке — железный лист, который должен закрыть ее.
zakustom.com
При этом разводить огонь (в том числе для шашлыка) и жечь мусор даже при этих суровых требованиях разрешено только если ветер на дворе — не сильнее 5 м/с. Иными словами, вам надо не только хитроумно продумать геометрию расположения, но еще и каждый раз под выходные весной молиться о полном штиле.
Можно, конечно, сообщить, что пожарная инспекция вам не указ, продолжать наслаждаться шашлыком в метре от крыльца и жечь мусор, свалив его грудой на грядке под яблонькой (потом очень удобно на этой же грядке раскидать золу как удобрение).
Но штраф за такое деяние полагается от 2 до 3 тысяч рублей.
В случае, если все происходит в период действия противопожарного режима (в случае Татарстана это почти всегда) — штраф возрастает до 4 тысяч рублей.
Если ваша фронда приведет к пожару, в котором пострадают люди или имущество — штраф еще возрастет. А если случится что-то совсем серьезное — за свой беспечный шашлык вы можете отправиться и за решетку.
Материнский капитал можно тратить на сельскую ипотеку
Начнем с того, что в 2021 году материнский капитал вырос на 3,7%. Выплата на первого ребенка составит 483 882 рубля, на второго 155 550 рублей (но если на первого выплата не получалась, то семья получит на второго 639 432 рубля).
И главное — с 1 января правительство разрешает вносить маткапитал в качестве взноса за сельскую ипотеку.
Напомним: прежде чем бежать покупать участок под дом в одном из многочисленных поселков под Казанью в надежде воспользоваться сельской ипотекой, сначала уточните, распространяются ли ее правила на эту местность. Потому что в городах с частным сектором купить дом по этой программе не получится.
Ирина Плотникова
Чего ждать в течение года: СП на деревянные дома и обход Росавиации
Если верить планам Росреестра, то ведомство готовит законопроект, по которому станет проще регистрировать дома на приаэродромных территориях.
Алексей Бутовецкий, замруководителя Росреестра, сообщил: нужно будет внести только две поправки в законодательство о приаэродромных территориях. Такие территории — зоны с особыми условиями использования территорий, и сейчас все такие проекты должны согласовываться с Росавиацией.
По новому законопроекту, больше этого делать не нужно будет. Росавиация, по словам Бутовецкого, угрозы для безопасности полетов от частных домов и огородов не видит.
Проблема эта не такая редкая, как кажется: например, московские аэропорты окружены деревнями, которые там исторически располагались. Что касается Татарстана, то оба международных аэропорта республики — Казань и Бегишево — не имеют в своих подзонах жилых домов.
Вполне возможно, что в 2021 году наконец появится свод правил строительства деревянных домов. Минстрой России наконец взялся за нормативное регулирование деревянного домостроения. В 2019 году был принят СП 452.1325800.2019 на многоквартирные жилые здания с применением деревянных конструкций, но в части индивидуальных домов таких норм пока не разработано.
Все, чем располагает нормативная база — это СП на каркасные дома. В конце сентября 2020 года Минстрой принял заявку на разработку трех новых сводов правил. Сейчас деревянный индивидуальный дом можно построить как угодно — максимум, что грозит владельцу, — дом не зарегистрируют как жилой.
Но большая часть домов регистрируется, хотя строится, что называется, как бог на душу положит.
silo-z.ru
Разработкой новых СП, которые охватят все аспекты деревянного домостроения и все современные технологии (от клееного бруса до каркасных домов) будут заниматься эксперты СПбГАСУ, Ассоциации деревянного домостроения и ЦНИИСК им. Кучеренко.
Недвижимость Татарстан
«Через 50 лет их неизбежно снесут»: московские высотки – жилье будущего или «мусорная» катастрофа?
Множество высотных жилых комплексов каждый год появляется и на окраинах. Это легко проследить на примере Москвы: наибольшим спросом в столице продолжают пользоваться дома, расположенные вблизи станций метро и дорожных развязок. Девелоперы, стремясь снизить издержки и увеличить выручку, чаще всего строят на выкупленных участках высотные жилые комплексы. Многие дома в новых районах (особенно в Новой Москве) достигают 30 и более этажей, и доля квартир, выставляемых на продажу в таких домах, в этом году достигла 21%.
По статистике сейчас доля высотных домов на московском рынке недвижимости составляет 95%, а на малоэтажные объекты (от пяти до девяти этажей) приходится всего 4%. Многие эксперты отмечают, что такое обилие высоток провоцирует транспортный коллапс, так как транспортная инфраструктура попросту не справляется с таким наплывом жителей, большинство из которых пользуются личным автотранспортом.
Какие еще проблемы принесет нам рост этажности, должно ли государство его контролировать (спойлер: да, но это плохо работает) и каким будет город будущего – все это мы узнали у экспертов в сфере недвижимости и градостроительства.
Выше высотки – длиннее пробки?
Районы с большим количеством высотных домов и крупные агломерации небоскребов – так называемые «сити» – прочно вошли в нашу жизнь, и, независимо от того, как мы к ним относимся, это явление уже никуда не исчезнет, считает президент некоммерческого партнерства «Международная академия ипотеки и недвижимости» Ирина Радченко.
«Любителей жить в высотках сейчас в мире приблизительно столько же, сколько любителей жить в своем доме с собственным садиком и так далее. Сейчас сити существуют и в Нью-Йорке, и в Париже, и в Лондоне, и у нас в Москве, в Киеве также собираются строить большой район с небоскребами. То же самое на Востоке: Сингапур – это вообще один сплошной сити, такая же ситуация в Малайзии, в Китае, в Гонконге. Это такое явление, о котором сложно сказать – плохо это или хорошо, оно просто есть. Но в идеале, конечно, [сити] – это такие обособленные зоны для любителей жить в, как их называют, «муравейниках», – говорит она.
Сама Ирина признается: среди исчезающих в облаках высоток она чувствует себя некомфортно. «Я живу в 14-этажном доме, и я считаю, что это предел. Здесь ты здороваешься с соседями, ты их более-менее знаешь, запоминаешь, и вы не мешаете друг другу. Но, конечно, это все очень индивидуально», – говорит Радченко.
«К сожалению, у нас сейчас строят то, что лучше покупается. Застройщикам дешевле возводить высотки – это очевидно, потому что самая дорогая часть проекта – это земля, коммуникации, разрешение на строительство.
И, естественно, чем выше здание – тем больше прибыль. Именно из-за этого они [застройщики] «гонят» все это вверх.
Я знаю, такие районы уже есть, например, в Мытищах – мимо этих зданий даже проезжать страшно», – считает Ирина.
Она давно отказалась от личного автомобиля и предпочитает ездить на общественном транспорте или такси, так как в таком крупном городе, как Москва (особенно в центре), передвигаться на машине очень сложно – бесконечные пробки и баснословно дорогие парковки стимулируют жителей отказываться от автомобилей. Впрочем, до уровня Европы нам еще далеко. В этом году российская столица заняла пятое место в рейтинге городов с самыми загруженными дорогами, согласно исследованию голландской компании Tom Tom – впереди нас только Мумбаи, Богота, Лима и Нью-Дели.
Стоит ли винить в образовании этой «транспортной воронки» новые высотные ЖК, которые вырастают тут и там, как грибы после дождя? Эксперт по новостройкам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty Георгий Симоновский считает, что да – причина зачастую именно в этом.
«На загруженности дорог разрастание многоэтажек сказывается самым существенным образом. Потому что, к сожалению, далеко не всегда к строящимся многоэтажкам параллельно отстраивается вся необходимая инфраструктура, в том числе дороги. Пример: есть район, в нем в целом приемлемый трафик. Затем там появляется многоэтажка, скажем, на 1000 квартир.
Ее заселяют, и следом в районе становится на, предположим, 400-500 (а если район спальный, то число еще выше) больше новых автомобилей. При этом дорог остается прежнее количество. Потому что строить их было долго, дорого – не имеет значения.
В итоге мы имеем тот же район, с теми же дорожными условиями, но с уже куда бó льшим количество машин», – говорит он.
Однако коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов с ним не согласен. По его мнению, высотная застройка не является ключевым фактором загруженности дорог в Москве. Гораздо важнее – ярко выраженная централизация столицы как главного субъекта РФ.
«Москва сегодня – это и экономический, и финансовый, и культурный, и политический центр страны, причем ее население (особенно если учитывать не только Москву, а Московскую агломерацию) многократно превышает показатели всех других российских городов.
На мой взгляд, не стоит говорить о том, что в Москве строят много высотных домов, поэтому в городе много жителей и все дороги забиты.
Наоборот, застройщики возводят много высотных домов именно потому, что в Москву приезжают люди со всех регионов России, которые формируют высокий спрос», – говорит Татаринов.
Чтобы переломить этот тренд, необходимо развивать региональные центры – тогда людям не придется покидать малую родину в поисках лучшей жизни.
Да и сама Москва требует децентрализации: нужно создавать рабочие места и социально-бытовую инфраструктуру в спальных районах города. Это позволит сократить внутреннюю миграцию жителей.
Такая работа ведется уже не первый год, поэтому в будущем ситуация должна улучшаться, говорит Татаринов.
«Очевидно, что земли под застройку в Москве становится все меньше и меньше, а ее стоимость очень высока, поэтому любой девелопер стремится выжать максимальную плотность из любого участка. Так проект становится наиболее экономически привлекательным.
Надо сказать, что жители тоже получают определенные выгоды от такой застройки: выдающиеся виды из окон, которые открываются с верхних этажей и чуть более чистый воздух. Квартиры на более высоких этажах востребованы, что приводит к росту цены одного квадратного метра в них.
Хотя не все покупатели расценивают это как плюс: немалое количество людей принципиально выбирают этажи пониже», – отмечает Иван Татаринов.
Генеральный директор IKON Development Антон Детушев также считает, что высотное строительство не может напрямую влиять на загруженность автомобильных дорог.
«Это, скорее, формат застройки, архитектурный прием, способ придать объекту статусность или современный облик. Гораздо больше на загруженность дорог влияют количественные показатели – число квартир, их средняя площадь и сам объем застройки. Именно по причине комплексного освоения территорий в черте города возникает большинство транспортных проблем.
Дорожная инфраструктура в момент ввода оказывается просто неподготовлена к такой нагрузке.
Число же квартир и средняя их площадь определяет количество жителей – именно поэтому дома более высокого класса (и, как следствие, с квартирами большей площади) оказывают гораздо меньшее влияние, чем, например, жилье «предприимчивых» застройщиков, в квартирографии которых преобладают студии и однокомнатные квартиры», – объясняет Детушев.
Как и его коллеги, он признает: главный плюс высотной застройки для девелопера – возможность более гибкого использования земельного участка, а также обилие вариантов обхода планировочных ограничений за счет небольшого пятна застройки. Кроме того, дома башенного типа (а именно они характерны для высотной застройки) куда более выгодны по коэффициенту выхода полезных площадей, что напрямую влияет на экономику проекта.
«Но есть у высотного строительства и минусы, – отмечает Антон Детушев. – Они почти полностью связаны с более высокой стоимостью инженерных систем, необходимостью использования более дорогого инженерного оборудования, спецификой проектирования и строительно-монтажных работ».
А вот для жителей таких домов здесь как раз кроется большой плюс: они обычно получают в свое распоряжение приватные дворы, где больше места для отдыха, занятий спортом и общения, чем при секционной застройке.
Впрочем, для покупателей многоэтажки далеко не всегда являются привлекательным вариантом, отмечает Георгий Симоновский: «Частенько они не обеспечены необходимой инфраструктурой, расположены далеко от центра, а вид из окна может быть совсем маложивописным – например, на окно соседнего корпуса, располагающегося куда ближе, чем того хотелось бы жильцам. Однако для многих решающую роль при покупке жилья играет его стоимость, и покупатели вынужденно закрывают глаза на все неудобства».
В большинстве стран существуют четкие правила касательно строительства высотных зданий. Как правило, небоскребы возводят в деловом центре города, но на окраинах вы их почти не встретите. В России строительство, снос и реконструкцию любых сооружений регламентирует специальный документ – Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Если говорить конкретно о строительстве высоток в Москве, то здесь действует Постановление Правительства Москвы об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы. Этот документ устанавливает высотное ограничение в городе на отметке 75 м.
Однако в отдельных случаях власти делают исключение – если мэрия сочтет, что это допустимо и не повредит облику города, отмечает Иван Татаринов.
Получается, что на практике любой застройщик может договориться с властями и превысить заданный лимит, если будет достаточно убедителен.
«Понятно, что застройщики будут извлекать прибыль и стараться строить как можно выше, но все-таки государство и местные власти должны как-то это регулировать. К сожалению, это всегда «договорняк» – лучше слова я не подберу, – говорит Ирина Радченко.
– У нас, конечно, есть различные кодексы и так далее – ну и что? Какому-то застройщику удастся получить разрешение, а на соседней улице другого застройщика ограничат пятью этажами. А как это решается – догадайтесь.
В России есть градостроительное регулирование высотности, но нужно четкое его исполнение, чтобы нормы были едины для всех. У нас, к сожалению, не так».
С ней согласен и Георгий Симоновский: по его словам, в России отсутствует должное регулирование высотной застройки, и это имеет свои печальные последствия:
«ГОСТ утверждает, что жизненный цикл стандартной железобетонной многоэтажки не превышает полувека. При этом их изначально непросто ремонтировать. Кроме того, в нашей стране в принципе отсутствует развитая система капитального ремонта многоэтажных домов.
Значит, их неизбежно потребуется сносить через 50 лет, а потом как-то утилизировать огромное количество крупногабаритных обломков строений и строительного мусора. А с утилизацией в нашей стране все также очень непросто, потому что отсутствуют необходимые технологии.
И пока это не изменится, сидеть нам на этом мусоре, ну или вывозить его за рубеж».
И все же (хотя бы на бумаге) наша градостроительная политика достаточно жесткая, и, если ее соблюдать, то застройка должны быть относительно гармоничной – по крайней мере, в идеале, считает генеральный директор компании Citymakers, член Архитектурного совета Москвы Петр Кудрявцев.
«Но здесь нужно понимать, что все еще зависит от качества решений, – отмечает он. – Независимо от того, что строится: таунхаус, жилой дом из пяти этажей или 30-этажная «свечка» – и то, и другое, и третье может быть хорошо спроектировано и плохо спроектировано.
Это может быть очень крутая и хорошая архитектура, которая с эстетической точки зрения прекрасно дополнит какой-то район и станет интересным лэндмарком (постройкой, претендующей на статус акцента, доминирующего на прилегающей территории – прим. ред.). А может получиться, конечно, и серая, бессмысленная история.
К сожалению, это бывает достаточно часто, но в последнее время я вижу, что многие девелоперы внимательно работают над продуктом, работают над архитектурой, ищут новые возможности по разным типам фасадов.
Процесс идет, на самом деле – это же конкуренция! Если вы просто построили «свечку» посередине поля, где нет инфраструктуры, нет благоустройства, неудачная планировка квартиры и транспортная доступность плохая – ее просто никто не купит».
Таунхаусы бок о бок со «свечками»: каким будет город будущего?
Есть люди, которые уже сейчас могут заглянуть на несколько декад вперед и предсказать, какими будут города будущего – это урбанисты. По мнению Петра Кудрявцева, городская среда будет очень разнообразной как в плане плотности, так и в плане высотности застройки. Предпосылки для этого мы наблюдаем уже сегодня.
«Люди, в зависимости от своего психотипа, семейного положения и возраста, предпочитают разную недвижимость. Очевидно, что когда человеку 20-30 лет, он хочет жить в гуще событий – в плотной, активной, высотной среде. Часто это касается и сорокалетних – прежде всего мужчин, которые ведут активный рабочий образ жизни.
Здесь можно привести в пример [образ жизни] Уолл-cтрит или нашего [Москва-]Сити. Но потом возникает желание иметь свою собственную квартиру или дом. Когда тебе 20-30 лет, ты можешь жить в небольшой однушке в высоком небоскребе, и ты будешь счастлив.
Потом у тебя появляется жена (или муж), ребенок, и тебе нужна новая квартира.
Я бы сказал, что в течение жизни человек, по идее, должен (если ему позволяют бюджет, возможности и т.д.) жить в разных местах.
И если посмотреть на Америку и частично Европу, то, в зависимости от своего возраста, семейного положения и достатка, люди достаточно быстро и активно меняют свое место жительства, то есть там очень высокая мобильность.
Причем можно не просто поменять место жительства внутри одного города, но и переехать в другой город, а в Европе – даже в другую страну», – отмечает Кудрявцев.
Сейчас многие девелоперы и урбанисты стараются предлагать нестандартные градостроительные решения. Например – строить таунхаусы в непосредственной близости к высотной жилой застройке.
«На самом деле такой разброс городской среды – это абсолютно нормальная тема, – объясняет Петр Кудрявцев.
– С одной стороны, можно предусматривать какие-то уникальные места, где сохранится совсем низкоэтажная застройка, или застройка не выше пяти-шести этажей, или высота тех же самых хрущевок, которые, как это ни удивительно, достаточно органичны для человека, особенно когда они окружены деревьями, и вплоть до сверхвысокой застройки».
Очевидно, что исторический центр Москвы также будет развиваться. Но ценителям архитектуры и исторического наследия не стоит беспокоиться – речь не идет о сносе старинных построек.
«Конечно, речь может идти только о бережном восстановлении, реставрации и так далее (особенно, если это памятники [архитектуры]).
Но когда мы говорим про вопросы приспособления памятников, очевидно, что в них могут жить люди. Это может быть жилье, офисы или небольшие гостиницы.
И это будет хорошо, потому что у памятников или у исторической застройки будут появляться хозяева», – говорит Кудрявцев.
Подытоживая вышесказанное, стоит отметить, что высотное строительство активно развивается в мегаполисах, но это не означает ухудшения уровня комфорта для жителей. В том же Нью-Йорке высотный Манхеттен граничит с малоэтажным Бруклином.
И люди могут выбрать, где им больше нравится жить и работать – в энергетически заряженном центре с бешеным ритмом или почти что за городом в спокойной обстановке, подчеркивает партнер Архитектурного бюро Syntaxis, архитектор и урбанист Александр Стариков.
«На мой взгляд, например, на территории Новой Москвы можно сделать акцент на разновысотную застройку – таунхаусы высотой 2-3 этажа, среднеэтажная застройка на 5-9 этажей и точечные доминанты не выше 17 этажей.
В старой Москве не трогать исторический центр, но развивать деловые кварталы и промышленные зоны. При грамотном распределении функций между жилой, коммерческой и социальной [сферами] проблем для жителей не возникнет.
Высотный девелопмент – это вполне предсказуемый и логически объяснимый вектор развития строительного рынка.
Работая в таком формате, необходимо соблюдать баланс и гармонично распределять высотные объемы, принимая во внимание плотность того или иного района.
Кроме того, важно создавать и развивать инфраструктуру, модернизировать и усиливать возможности работы общественного транспорта. Впрочем, сейчас это и так поэтапно происходит в Москве», – считает Стариков.
Эксперт отмечает, что подобный опыт не замыкается внутри МКАД, а регионы также постепенно начинают ориентироваться на высотный девелопмент, увеличивая спрос на данный продукт, но не такими темпами и объемами.
«Однако там все еще много площадок, где можно возводить здания в пределах 12 этажей. Немаловажный аспект – финансовая модель. Конечно, построить на одном участке пятиэтажный объект или двадцатиэтажный – совершенно разная маржа.
Но тут как раз в игру и вступает законодательный регулятор, ограничивающий подобные проекты.
И все же, в перспективе ближайших 50 лет мы все равно придем к общему увеличению высотной застройки, что можно назвать закономерным процессом в рамках современного характера урбанизации», – подытожил архитектор.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
21.07.2020
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны.
Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.
Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.
Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.
Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.
ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
- ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
- Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.
- Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
- Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.
2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ). Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: https://lk.rosreestr.ru/#/offices
- В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
- Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ:
- — когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
- — когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ.
- Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.
- Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.
А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва