При покупке недвижимости можно столкнуться с неприятным моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за бывшим хозяином жилого помещения. Чаще всего этот факт может обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу. Что делать в этом случае? Читайте советы юриста.
Можно ли по закону купить квартиру с долгами
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещенная законом, но контролируемая им. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.
В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что новый хозяин обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.
Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – не редкость. В некоторых случаях используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.
Покупка квартиры с долгами по договоренности
Заключение договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке не означает, что все предыдущие задолженности должен будет оплатить новый собственник.
Если по договору купли-продажи покупатель не принял на себя обязательство оплатить долги предыдущего владельца, то все претензии в связи с неоплатой коммунальных платежей (за исключением взносов за капремонт) за прошлые периоды должны быть адресованы прежнему собственнику.
При этом есть распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом договариваются продавец с покупателем, этот момент прописывается в договоре, либо все происходит на устной основе и никак не отмечается в договоре.
При покупке квартиры с долгами по договоренности, средства для оплаты долга могут быть оплачены за счет аванса или предоплаты от цены договора. Правда в случае авансового платежа покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.
Также возможно предоставление этих денег по договору предоплаты от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.
В договоре на предоплату обязательно должен быть пункт такого содержания:
«Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:
аванс в сумме __________, который Продавец использует для оплаты задолженности по коммунальным услугам. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по любой причине указанный аванс подлежит возврату покупателю в течение 5 рабочих дней.
Что делать, если вы не намеренно купили чужой долг
Чтобы избавиться от долга, есть как минимум три варианта:
- открытие нового лицевого счета;
- попытка договориться с бывшим собственником;
- погашение долга с последующим взысканием с собственника.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса России, граждане и компании, занимающие жилые помещения, обязаны оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст.
544 Гражданского кодекса РФ, оплата энергии осуществляется либо за потребленное количество (при наличии приборов учета), либо по нормативам, установленных законодательно или сторонами самостоятельно.
В случае, если после покупки жилья вы не предпринимаете никаких действий по смене лицевого счета, к вам действительно могут предъявить требования по погашению накопившейся задолженности.
Сами долги за ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. П/п 5, п.
2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения.
Но это по закону и в теории. На практике же происходит немного иначе.
Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая.
Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает.
Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»
Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется.
Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п.
Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, самое время связаться с предыдущим собственником и управляющей компанией и сесть за стол переговоров.
Опишите недобросовестному продавцу в подробностях, что его ждет: даже если управляющая компания взыщет долги с Вас, Вы все равно сможете вернуть эти средства, предъявив иск к продавцу. Дополнительно ему грозят проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных расходов и, конечно, административная или даже уголовная ответственность. Ваша цель — добиться заключения между управляющей компанией, вами и предыдущим собственником соглашения, в котором долг будет признан личным долгом продавшего квартиру лица.
Как не купить квартиру с долгами
О долге за коммунальные услуги может узнать тот, кто знает номер лицевого счета квиртиры или нежилого помещения.
Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению и на который начисляются жилищно-коммунальные платежи. Если собственник продает жилье, лицевой счет переходит к новому владельцу.
Поставщики отдельных видов коммунальных услуг тоже присваивают помещению отдельный номер — лицевой счет, код плательщика или абонентский номер. Если вы получаете отдельные квитанции на оплату ЖКУ, например отдельный счет за свет или на взносы на капитальный ремонт как собственник помещения, узнать о задолженности по ним можно по этому индивидуальному номеру.
Как узнать задолженность?
- Потребуйте у продавца справку об отсутствии долгов по коммуналке
Лучше вместе с продавцом и получить эту справку. Она берется в бухгалтерии его управляющей компании или ЕИРЦ. В общем, кто оформляет квитанции на оплату, туда обращаться и нужно. По газу всегда отдельная квитанция и компания — ГорГаз. Иногда и по электричеству. В квитанциях всегда указаны адреса организаций и телефоны, по которым можно проконсультироваться.
На всякий случай проверьте еще самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там может быть указано исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Нужно всего лишь указать ФИО и дату рождения.
- Вместе с продавцом посмотрите задолженность в онлайн-режиме
Узнать о долге за ЖКХ можно на госуслугах или в специальном сервисе ГИС ЖКХ. Еще — в приложении или на сайте Тинькофф и других банков. Проверить долг по адресу в интернете можно только на сайте поставщика услуг. На сайте УК или поставщика ЖКУ необходимо зарегистрироваться и авторизоваться. Долг будет отображаться в разделе «Платежи» или «Оплата».
Чтобы проверить состояние расчетов в других сервисах, обязательно нужно знать лицевой счет.
Чтобы узнать о задолженности на госуслугах, сделайте запрос на оплату ЖКУ, выберите поставщика услуг и заполните специальную форму. Информация о задолженности появится на экране.
Воспользоваться сервисом ГИС ЖКХ могут граждане, зарегистрированные на госуслугах. Для этого подключите лицевой счет к личному кабинету и заполните специальную форму. Но пока система работает не в полном объеме, и информации по некоторым квартирам может не быть.
Чтобы узнать задолженность в терминале оплаты или банкомате, необходимо выбрать поставщика услуг и ввести номер лицевого счета плательщика. Сумму долга вы увидите на экране.
Как продать квартиру с долгом по квартплате?
Сделки купли-продажи совершаются на разных условиях. Возникает вопрос, как продать квартиру с долгом по квартплате, и можно ли вообще провести такую сделку. Ставки на коммунальные услуги постоянно растут, поэтому у владельцев квартир может накопиться внушительный долг по коммунальным платежам.
Правовая инструкция «33 Юриста.ру» расскажет, можно ли продать квартиру с долгом, и какие особенности имеет такая сделка.
Допускается ли продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам?
Для ответа на вопрос обратимся к статье 209 Гражданского кодекса. Собственник наделен правом делать с имуществом, что захочет. При этом должно соблюдаться важное условие: сделка не должна нарушать интересы других лиц.
Препятствует продаже арест на имущество, наложенный по решению суда. В этом случае при регистрации сделки в территориальном подразделении Росреестра возникнут осложнения.
Сделка совершается по доброй воле обеих сторон. Поэтому нужно юридически грамотно закрепить договоренность. Стороны пишут в соглашении, что долги по коммунальным платежам погашает покупатель.
Важно! Обязанности по погашению коммунальной задолженности переходят на нового владельца после того, как не него перейдет право собственности на имущество.
- Если стороны договорились о продаже имущества с обременением, то задолженность переводится в порядке статьи 391 Гражданского кодекса.
- Продажу можно совершить, если управляющая компания и новый собственник не возражают против сделки.
- Оформление договоренности производится согласно статьям 454, 455 и 389 ГК РФ.
Соглашение составляется в письменной форме. Заверение через нотариальную контору не является обязательным. Но стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию.
Важно! Продавать доли в имуществе без заверения в нотариальной конторе закон запрещает.
В компанию, осуществляющую управление домом, направляется извещение. К извещению прикладывается документ, подтверждающий законность владения, а также ксерокопия договоренности о продаже недвижимости.
Можно также приложить документ, в котором записаны показания приборов учета.
Какие документы нужно собрать для проведения сделки?
Продается даже имущество, имеющее обременение. Поэтому вопрос о том, как продать квартиру с долгами, связан со сбором документации.
8 основных документов для продажи:
- паспорта обеих сторон;
- одобрение специалистов опеки, если в квартире зарегистрированы дети;
- свидетельства, подтверждающие законность владения: договор купли-продажи, мены или другой документ, по которому собственник получил жилье;
- выписка из Единого государственного реестра;
- соглашение купли продажи;
- технический план и кадастровый паспорт;
- согласие других владельцев недвижимости на отчуждение имущества;
- справка из компании, управляющей домом, о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует. Если УК откажется дать такой документ, возникает риск, что сделка сорвется.
Совет. Зафиксируйте в договоре, что аванс, который вносит покупатель, идет в счет оплаты задолженности по коммунальным платежам. Таким образом, стороны регулируют порядок уплаты задолженности.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами?
Приватизация – хлопотный процесс, связанный со сбором множества документов. По этой причине не все граждане приватизировали свою жилплощадь.
Сделки с жильем без приватизации осуществлять нельзя. Тем не менее, имеются способы передать имущество другому лицу, не нарушая при этом нормы закона.
Если нет желания или возможности приватизировать собственность, проблему можно решить. Обратитесь к специалистам сайта «33 Юриста.ру». Юристы сопровождают сделки по продаже жилья с обременением. Они оформят документы для продажи, составят договоренность. Покупатель собственности возьмет все проблемы с оформлением документации на себя.
3 варианта отчуждения
- Сделать регистрацию в квартире продавцу до оформления продажи. Договор социального найма дает права прописать покупателя. Схема действий:
- Продавец прописывает приобретателя недвижимости.
- Приобретатель передает денежную сумму.
- Продавец и члены его семьи выписываются из квартиры.
- Приватизацией занимается приобретатель объекта.
Совет.
Сделки по отчуждению неприватизированного жилья связаны со сложностями, поэтому рекомендуем проконсультироваться с юристами.
- Пройти процедуру приватизации, оформить документы, а потом проводить сделку.
Собрать документы:
- Заказать выписку из домовой книги.
- Собрать документы, которые подтверждают личности детей и владельца собственности.
- Документ, подтверждающий, что приватизация не проводилась.
- Технически и кадастровые документы на жилье.
- Квитанции о том, что по коммунальным платежам задолженность отсутствует.
После того, как документы на приватизацию собраны, обратитесь в местные органы власти. Когда вам выдадут документ о приватизации, смело можно совершать сделки с жильем.
Важно! Будьте готовы к ощутимым тратам при продаже недвижимости, если делаете это сразу после приватизации. Если вы являетесь владельцем менее пяти лет, то согласно Налоговому кодексу придется платить налог с продаж.
- Заключение договора мены. Предупредим, что специалист, оформляющий документацию для сделки должен владеть тонкостями законодательства. Последствия ошибок печальны – cделки признаются недействительными. Специалисты «33 Юриста.ру» оформят документацию в точном соответствии с требованиями закона.
Для совершения мены нужно найти приобретателя, который согласен купить жилье без приватизации.
Собрать документы:
Представительство в суде
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?
Сделка возможно даже в таком случае, когда по неприватизированному имуществу имеется неоплаченная задолженность.
Поскольку сделка является рискованной, нужно быть готовым снизить цену на объект. Проведение операций требует оформления расписок, гарантий и иных обоснований.
Для оформления действий от лица продавца на юриста оформляется доверенность.
Предупредим, что отчуждение недвижимости с долгами является опасной процедурой. Управляющие компании никому не собираются прощать долги. Они обращаются в суд и взыскивают как сам дог, так и неустойку за каждый день промедления с оплатой.
Поэтому рекомендуем приобретателям проявить осторожность. Нужно несколько раз взвесить все за и против прежде, чем соглашаться на такую покупку. Если положительное решение все же принято, нужно грамотно составить промежуточное соглашение. Обговорить условия погашения долгов за собственника жилья.
Недвижимость, на которую судья наложил арест, продать нельзя.
Предупредим о неприятном последствии отсутствия платежей по коммунальным услугам. Пока не погашен долг, возникает опасность, что воду, газ, свет или другие услуги могут отключить. Разбираться с неприятностями придется новому владельцу жилья.
Заключение
На сайте «33 Юриста.ру» вы можете узнать, как продать неприватизированную квартиру с долгами. Уточнить другие вопросы в сфере недвижимости. Консультация ведется в режиме онлайн. Юристы дают развернутые ответы со ссылками на законодательство по всем вопросам.
Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.
Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна.
Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства.
В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2021 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?
Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но».
Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником.
А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.
Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.
ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там.
И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно.
Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.
К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?
Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый.
Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно.
И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).
Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению.
Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый.
Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.
Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд.
Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника.
Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?
Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
- В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.
Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.
ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.
Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.
- Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.
- Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.
- После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.
- После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.
Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?
Таких основных способов будет четыре.
В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.
При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.
ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.
В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.
При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.
Каковы основные условия, включаемые в договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам?
Список таких условий достаточно общий и включает в себя:
- Данные продавца и приобретателя.
- Полное описание квартиры.
- Перечисление правоустанавливающих документов и указание на их реквизиты.
- Цена договора. В этом пункте указывается общая стоимость квартиры и то, как она будет выплачиваться: полностью или частями, в наличной или безналичной форме.
Здесь же прописывается скидка в размере долгов по коммунальным платежам, если покупатель согласен их погасить.
ВНИМАНИЕ !!! Даже если долг остается за прежним владельцем, то указание на него все равно должно быть зафиксировано в договоре.
Кроме того, необходимо прописать срок, в течение которого бывший владелец погасит свои долги перед управляющей компанией.
- Отдельно надо указать долг по взносам в фонд капитального ремонта, иначе они перейдут к новому собственнику даже без специального включения такого условия в договор.
- Если это условие не будет включено в договор, то покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.
- При необходимости в договор купли-продажи могут быть включены и иные пункты.
К договору прилагается передаточный акт, где прописываются все нюансы, в том числе и показания счетчиков. Сделать это нужно обязательно, иначе потом у покупателя могут возникнуть проблемы с доказательством того, что долги были накоплены именно бывшим владельцем.
Но даже соблюдение всех этих прав не всегда может обезопасить от покупки обремененного долгами жилья.
Россиянам могут запретить продавать квартиры с долгами за «коммуналку»| Новости общества
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги может стать препятствием для приобретения квартиры — участники круглого стола по проблемам законодательства о водоснабжении и водоотведении, состоявшегося в Госдуме 20 февраля, собираются направить в правительство, заинтересованные ведомства и региональные органы власти рекомендации, которые помогут преодолеть некоторые трудности в области ЖКХ
Так, эксперты считают, что переход права собственности на жилое помещение не должен регистрироваться при наличии долга по оплате за водоснабжение, электричество и т.д. Данная мера должна в перспективе снизить объем недоимок по оплате услуг.
Также, по их мнению, обязательно стоит выделить деньги на модернизацию коммунальной инфраструктуры в рамках национальном проекта «Жилье и городская среда» и гарантировать участие НКО и обычных граждан в экологическом контроле, в частности при помощи института общественных инспекторов. Региональным властям рекомендовано применять льготные режимы для инвесторов. Позитивным фактором может стать и увеличение финансирования программы «Чистая вода» и количества мероприятий, в ней предусмотренных.
Отметим, что Минюст предложил конфисковывать и продавать для погашения долгов квартиры граждан, не оплачивающих счета за ЖКХ.
Причем потерять в данном случае можно будет даже единственное жилье: у собственника не будет возможности реализовать жилье или переоформить его на третье лицо. Мера будет применяться при условии, что сумма задолженности соразмерна стоимости недвижимости.
Так, к примеру, за долги, составляющие всего 5% от цены жилья, забирать квартиру не будут. Сообщается, что сумма долга россиян за коммунальные услуги достигла почти 1 трлн рублей.
При этом параллельно в Госдуму поступил на рассмотрение проект закона, запрещающий поставщикам услуг ЖКХ приостанавливать оказание услуг даже в случае задолженности со стороны потребителя. Депутаты одобрили инициативу, хотя в экспертном сообществе не все согласны с пользой от нее — мера может привести к росту долгов среди населения.
Автор проекта, депутат Госдумы Алексей Куринный, предложил четко описать в законе случаи, когда отключение коммунальных услуг невозможно. По его словам, зачастую ограничение, направленное на одних граждан, в итоге приводит к негативным последствиям для других, не имеющих проблем с оплатой.
Например, перекрытие канализации вызывает затопление других квартир, что «приводит к жуткой антисанитарии», пояснил депутат.
По оценкам советника руководителя аналитического агентства «Национальный Эксперт» Андрея Шуклина, в запрете продажи недвижимости при наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги есть рациональное зерно.
«Сегодня регулярно регистрируются случаи продажи недвижимости, на которой «висят» сотни тысяч долга. В итоге эти суммы должен выплатить новый собственник. Такой подход нельзя назвать верным и справедливым», — пояснил он «Московской газете».
Шуклин полагает, что подобная мера будет позитивной и борьбе с накопленной задолженностью за услуги ЖКХ: «Сейчас это огромные деньги. Если сделки по квартирам с долгами будут заморожены, это, несомненно, даст позитивный эффект», — резюмировал собеседник издания.
Старые долги за коммуналку хотят повесить на покупателей квартир
Оригинальный способ борьбы с долгами по коммуналке предложила ассоциация «ЖКХ и городская среда».
Ее специалисты подготовили и уже даже направили в Минстрой законопроект, который обязывает новых владельцев квартир после их покупки погасить все числящиеся за данной жилплощадью долги по ЖКУ.
Авторы законопроекта объясняют это тем, что очень сложно взыскать долги с бывших владельцев, которых к тому же порой непросто найти.
Что предусмотрено действующим законодательством
В настоящий момент ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса России (ЖК РФ) уже предусматривает, что у нового собственника есть обязанность погасить долги прежних владельцев, однако это относится только к одной строке в платежках – взносам на капитальный ремонт. Как правило, это довольно незначительные суммы, даже если они копились в течение многих месяцев.
Задолженность по всем остальным видам жилищно-коммунальных услуг (за водоснабжение, отопление, текущий ремонт, электроэнергию и т.д.) не переходит к новым владельцам.
Это связано с тем, что обязанность по внесению платы за пользование ЖКУ возникает по закону только в тот момент, когда человек начинает этими услугами пользоваться, а точкой отсчета считается в России момент возникновения у нового владельца права собственности на жилплощадь.
Если же речь идет о принятии жилого помещения в наследство, то здесь порядок иной. Вместе с собственностью новый владелец действительно получает и обязанность погасить всю задолженность покойного владельца. Иными словами, наследство принимается в полном комплекте – со всеми плюсами и минусами.
Что предлагается изменить
По словам одного из руководителей ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрия Гордеева, подобный подход требует радикального пересмотра, поскольку стимулирует наращивание долгов за ЖКУ. Старые владельцы, получив деньги за проданную квартиру, часто благополучно исчезают, а новые владельцы вообще не интересуются накопившимися долгами, поскольку не имеют к ним никакого отношения.
Ассоциация «ЖКХ и городская среда» настаивает на необходимости распространить действие ст. 158 ЖК РФ на долги по всем видам жилищно-коммунальных услуг.
Представители риэлторских компаний подтверждают, что от четверти до половины всех выставленных на продажу вторичных квартир имеют долги за коммуналку. В большинстве случаев это долги за последние два-три месяца, однако некоторые прежние владельцы копили задолженность годами.
По оценке Минстроя, по итогам третьего квартала прошлого года общий объем долгов за коммуналку в России достиг 1,35 трлн. рублей. Погашение значительной части этой суммы хотят повесить на новых владельцев квартир.
Полная амнистия по долгам ЖКХ на весь 2021 год для всех — миф или реальность?
- Как объявить себя банкротом по ЖКХ
- Как правильно платить за коммунальные услуги
- Как быть с долгами по ЖКХ, если суд признал вас банкротом
- Как подать заявление о несостоятельности гражданина из-за долгов по ЖКХ
- Преимущества обращения в «Юридическое бюро № 1»
Признание гражданина банкротом стало возможным с октября 2015 года. Механизм проведения процедуры определен федеральным законом (ФЗ № 127), в соответствии с которым решение о финансовой несостоятельности выносит суд. Списание долгов при банкротстве по задолженности по коммунальным платежам не является автоматическим решением, принимаемым на основании судебного постановления.
В этом случае необходимо активно взаимодействовать с исполнителем коммунальных услуг (ИКУ), в роли которого выступает ресурсоснабжающая организация.
Как объявить себя банкротом по ЖКХ
Государство предусматривает полное списание долгов при смерти владельца недвижимости или полной потере трудоспособности. Что касается списания коммунальных платежей при банкротстве гражданина, то это возможно лишь в том случае, если он подаст в ТСЖ (или иную подобную организацию) грамотно составленное заявление на перерасчет с приложением копии судебного решения о списании долгов.
ВАЖНО! Банкротство по ЖКХ не описывается отдельным законом и, следовательно, подчинено тем же требованиям, согласно которым физическое лицо объявляется несостоятельным в общем порядке. Если у собственника (арендатора) квартиры образовался долг перед ЖКХ более 500 тыс. рублей и задолженность более трех месяцев, то есть основания подавать в суд для признания себя банкротом.
Показания счетчика хвс 1 что это
Суд не признает заявление обоснованным, если не будет веских оснований для образования задолженности. Проще говоря, если в период образования долга у физического лица и членов семьи был стабильный доход, то вероятность принятия к рассмотрению дела о банкротстве существенно снижается.
О размерах долгов
Что касается размера долга, то по России в общем этот показатель находится на уровне полутора триллионов рублей. Если пересчитать на каждого гражданина РФ, получается немного, казалось бы — около 10 рублей. Но, конечно же, за ЖКХ платят либо семьёй, либо организацией.
При этом, принято различать просто неплательщиков и злостных неплательщиков. Злостными являются те, кто не платит давно и, видимо, платить не собирается. Согласно данным, приводимым Национальным бюро кредитных историй, на каждого злостного неплательщика приходится около 46 тысяч рублей задолженности за ЖКХ.
Как правильно платить за коммунальные услуги
Текущие коммунальные платежи начисляются регулярно, независимо от финансового положения владельца (арендатора) недвижимости. В период ведения процедуры банкротства (а она может длиться достаточно долго, до года) долг будет расти за счет текущих начислений (пени и штрафы в этот период не насчитываются).
До решения суда никто не имеет права освободить гражданина от исполнения обязательств. Чтобы урегулировать сумму долгов ЖКХ при банкротстве, необходимо:
- записаться на прием к начальнику;
- написать заявление с просьбой списать долг, в том числе по штрафам и пене;
- предложить составить график оплаты текущих услуг с фиксированной суммой или на других приемлемых условиях.
Эти действия представляют большую важность для сохранения нормальных условий проживания, поскольку управляющие компании располагают возможностями перекрыть воду и канализацию, а также подачу электроэнергии. При этом никто не будет разбираться в судебных тяжбах по банкротству, пока не вынесено определение суда об освобождении от долгов.
Как бы ни складывались обстоятельства, необходимо идти на контакт с представителями организации по предоставлению услуг ЖКХ. Делайте сверки по счетам, посещайте кассу расчетного центра, если обнаружили ошибки в квитанции после заключения соглашения об уплате текущей задолженности!
ВАЖНО! Задолженность физического лица может быть актуальной только за последние три года, если ресурсоснабжающая организация не присылала уведомления о сумме долга со сроком давности более трех лет, также если гражданин не подписывал акты сверки. Этот факт необходимо иметь в виду, хотя на практике подобные случаи фиксируются редко. Управляющие компании регулярно высылают заказные письма с требованиями погасить долг, прилагая расшифровку задолженности по месяцам.
Таким образом, прежде чем принять какие-либо решения в пользу должника, сотрудники ТСЖ проведут тщательный анализ деловой переписки и взаимодействий с гражданином по вопросам долга.
Вы не должны думать только о том, списываются ли коммунальные долги при банкротстве.
Важно помнить, что текущие обязательства будут существовать всегда и платить за потребленные услуги — обязанность каждого гражданина.
Инициативы по долгам за ЖКХ
Долги россиян за услуги ЖКХ всё чаще становятся предметом обсуждения. Появляются разного рода предложения, например, возможность заключения прямого договора с поставщиками коммунальных услуг. Мы писали об этом ранее. Идею реализовали, но стало ли от этого лучше?
По замыслу, инициатива должна была ликвидировать «прокладку» между гражданами и ресурсоснабжающими организациями. Прокладку в виде управляющих компаний, ТСЖ и тому подобных юридических лиц. Такой подход должен был снизить финансовую нагрузку на граждан. Но, как говорится, что-то пошло не так. Долги россиян за ЖКХ медленно, но верно увеличиваются.
В ряд инициатив можно поставить и недавнее предложение передать коллекторам право на взыскание долгов граждан за ЖКУ. Кроме того, в России могут появиться и частные приставы-исполнители. Об этом сообщали СМИ.
Если сложить эти предложения в один ряд, то вскоре в РФ долгами по «коммуналке» займутся частные приставы и коллекторы.
Видимо, это показалось законотворцам наиболее эффективным путём развития ситуации с задолженностью за ЖКУ.
Как быть с долгами по ЖКХ, если суд признал вас банкротом
Как только вы получите определение арбитражного суда о признании Вашего заявления о банкротстве обоснованным, введении процедуры банкротства и утверждении арбитражного управляющего, составьте заявление на имя директора управляющей компании в двух экземплярах. Далее необходимо записаться к начальнику (директору) УК на прием, чтобы согласовать вопрос списания долгов ЖКХ при банкротстве. Обязательно возьмите копию определения суда, паспорт, имеющуюся информацию по расчётам задолженности.
Объясните суть законодательства, предусматривающего погашения задолженности на основании заявления о включении УК в реестр кредиторов.
Результатом вашего общения должно стать информирование УК о введении процедуры банкротства, что приводит к приостановлению начисления процентов, пеней и штрафов, а также имеющихся исполнительных производств и необходимости УК включаться в реестр требований кредиторов.
Текущие услуги оплачивайте в кассе вашей организации по ЖКХ, чтобы избежать ошибок. Обязательно сохраняйте все квитанции об оплате за новый период расчетов! После завершения процедуры банкротства получите документ из суда о списании долгов перед ЖКХ, отнесите его в расчетный центр. Задолженность списывается полностью.
Взыскание задолженности за капремонт
ВАЖНО! Если УК отказывается списывать долг, обратитесь к опытному юристу, имеющему практический опыт в этой области.
Это необходимо для быстрого урегулирования по столь важному вопросу, как задолженность по коммунальным платежам.
Несмотря на то что представители ресурсоснабжающей компании должны неукоснительно выполнять судебные постановления, на практике нередко возникают конфликтные ситуации, которые ухудшают условия проживания гражданина и приводят к дальнейшему (необоснованному) увеличению долга.
Согласно судебной практике, если в деле о банкротстве нет оснований для применения п. п. 4-6 ст. 213.
28 Закона N 127-ФЗ, управляющая компания обязана списать задолженность за жилищно-коммунальные услуги с гражданина, признанного банкротом.
Пункты 4-6 вышеуказанных статей регламентируют действия суда при обнаружении признаков фиктивного банкротства, которое является административным и уголовным правонарушением.
Гражданин не признается банкротом, если он подал заведомо ложные сведения финансовому управляющему, связанные с материальным обеспечением, уровнем доходов и иными обстоятельствами, определяющими состоятельность.
Как убрать долги из квитанции?
Это неоднозначный вопрос. Задолженность по коммуналке будут указывать в квитанции, даже если период просрочки превышает 3 года, а суд отказал во взыскании по пропуску давности. Это не противоречит закону.
Включение старых долгов в квитанции влечет негативные последствия:
- будут проблемы при продаже квартиры — покупатели проверят документы, логично потребуют закрыть долг;
- банк вправе отказать в выдаче кредита, если есть просрочка по ЖКХ;
- при получении социальных выплат, пособий и льгот нужно подтвердить отсутствие задолженности по коммуналке — если в квитанции висит долг, возникнут сложности.
Управляющая компания вряд ли согласится убрать безнадежные долги из квитанции. Можно попробовать сделать это через суд, подав иск об исключении старых долгов из квитанции и выдаче справки об отсутствии задолженности.
Судебная практика по таким делам неоднозначная.
Например, подобный спор рассматривался в Белгородской области. Решением по делу № 2-2332/2017 в первой инстанции истцу отказали в исключении просрочки из квитанции и выдаче справки. В апелляции судья удовлетворил иск, обязал управляющую компанию выдать справку об отсутствии задолженности и убрать старые долги из квитанции.
Но в России не прецедентное право, поэтому суд вашего региона может иначе трактовать ситуацию. Рекомендуем обращаться за помощью к юристу, чтобы добиться результата в судебных органах.
Наши юристы консультируют бесплатно — вы можете задать вопросы по кредитам, долгам, коллекторам, узнать, как вести себя в суде, и что говорить приставу. Звоните, мы помогаем гражданам!
Как подать заявление о несостоятельности гражданина из-за долгов по ЖКХ
Арбитражный суд — единственный орган, рассматривающий дело о банкротстве. Заявление подается по месту регистрации должника. Документ имеет право подавать как должник, так и кредитор. В заявлении от имени первого указываются: сумма задолженности, сведения об имуществе, находящемся в собственности, объяснение причин, по которым возникла задолженность.
Должнику (если он подает заявление) необходимо также взять выписку из ЕГРИП для подтверждения наличия или отсутствия статуса индивидуальным предпринимателем. Эти документы подаются за пять дней до направления заявления в арбитражный суд.
Правдивы ли слухи о полной амнистии по долгам
Михаил Мишустин 6 апреля выступил с заявлением о том, что до 1 января 2021 года в России будут отменены штрафы за задолженности по оплате ЖКУ. Кроме того, неплательщиков не будут отрезать от услуг.
Семьям с малым доходом обещают продлевать субсидии без дополнительных подтверждений, но эта мера будет действительна только до 1 октября 2021 года.
Но стоит дополнительно отметить, что платить за услуги все равно придется, потому что отмена распространяется только на штрафные санкции и только с 6 апреля 2020 до 1 января 2021 года.