Уходящий год получился насыщенным и полным нововведений и неожиданностей. Циан.Журнал переворошил новостную ленту, расспросил экспертов — подводим итоги. А заодно расскажем, что будет в следующем году с ценами, ипотечной ставкой и ситуацией на рынке в целом.
Главное в 2020 году на рынке недвижимости
Один из важнейших трендов уходящего года — вынужденный переход в онлайн.
Полноценно провести сделку в режиме онлайн по-прежнему непросто (особенно актуально это было весной, когда постоянно сбоил Росреестр), участники рынка достаточно быстро учатся использовать дополнительные ресурсы — получают справки через официальные сайты ведомств, практикуют онлайн-просмотры и пользуются услугами курьеров вместо личных визитов в офис.
- Запуск ипотечной госпрограммы на покупку новостроек под 6,5%
Весной в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых (пока она продлена до 1 июля 2021 года).
Низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной.
На такой шаг правительство было вынуждено пойти из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции.
- Падение доходов населения
Неопределенность перспектив и массовые сокращения вынудили многих россиян вложить накопления в недвижимость.
Этому способствовало, в том числе, снижение ставок по банковским вкладам и ключевой ставки ЦБ РФ — она повлияла на уменьшение ставок по ипотеке и рост сделок с привлечением кредита.
Рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля привели к тому, что многие поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации.
К осени спрос взвинтил цены: по подсчетам экспертов, с февраля по октябрь рост составил около 12%. Ликвидных объектов на рынке поубавилось, а ажиотаж стал выше, при этом период сделки сократился (ликвидные квартиры держались в экспозиции не дольше недели).
По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», в ноябре 2019 года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы была равна 211,8 тыс. рублей, средняя стоимость объектов — 12,7 млн рублей. Сейчас эти показатели составляют 237,3 тыс. и 13,9 млн рублей соответственно.
Если же рассматривать отдельно массовые сегменты жилья, то стоимость реализации объектов увеличилась в среднем на 20% по сравнению с докарантинным периодом.
- Дефицит ликвидного предложения
Попытки россиян сохранить свои накопления в условиях неопределенности, очередного кризиса и слабеющего рубля, поддерживаемые льготными госпрограммами, привели к вымыванию ликвидного предложения с рынка.
В масс-маркете количество выставленных на продажу лотов сократилось на 30% по сравнению с докарантинным периодом. Более того, в массовых сегментах жилья уровень спроса сейчас втрое превышает предложение ликвидных лотов.
В результате в риэлторские агентства все чаще обращаются потребители, которые ранее пытались самостоятельно, но безуспешно, найти себе квартиру. Количество договоров на подбор вторичных объектов недвижимости в риэлторских компаниях в несколько раз превышает среднее количество таких заявок за последние два года.
Дефицит ликвидных предложений наблюдался и на загородном рынке. Владельцы качественных объектов решили придержать свои дома, чтобы им самим было где переждать вторую волну пандемии. Воспоминания о карантинных мерах и весеннем ажиотаже, когда спрос на покупку загородной недвижимости возрос на 25%, еще свежи, поэтому многие собственники притормозили с продажей.
Предварительные итоги года от Аналитического центра Циан:
- Средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла за год на 19%, в Московской области — на 21%.
- За три года предложение первичного рынка уменьшилось в два раза, за последний год — на треть.
- Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели на рынок 6,7 млн кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в 2019 году. Начались продажи 73 проектов. Объем проданного жилья превышает объем стартовавших проектов.
- Количество и объем выданных ипотечных кредитов побили исторический рекорд. С января по октябрь 2020-го выдано 1,31 млн займов на сумму свыше 3,2 трлн рублей, что на 30% больше, чем за аналогичный период 2019 года по количеству кредитов, и на 45% выше по объемам выдачи. Весенний провал продаж был компенсирован во второй половине года.
- 29% кредитов выдано на покупку новостроек. За год ипотека на «первичке» увеличилась на 42% по количеству кредитов и на 61% по их объему. На вторичном рынке рост составил 26 и 38% соответственно.
- Загородное жилье и рынок аренды
Долгий период самоизоляции с переходом многих горожан на удаленную работу спровоцировал колоссальный рост спроса на загородное жилье — как на покупку (+25%), так и на аренду. Летом и осенью многие потенциальные арендаторы просто не вернулись в Москву, также не приехали и иностранные студенты. Из-за этого в сентябре 2020 года на рынке аренды не случилось традиционного высокого сезона.
- Обновление программы дальневосточной ипотеки
Дальневосточная ипотека позволяет россиянам оформить кредит под 2% годовых (остальной доход будет субсидирован банку из бюджета). Раньше на такой кредит могли претендовать только супруги не старше 35 лет, получатели дальневосточного гектара и родители-одиночки (при этом выдавалось не более 6 млн рублей).
В сентябре программа была расширена — теперь возраст молодежи увеличен до 36 лет, возраст детей родителей-одиночек — до 19 лет, а с владельцев дальневосточного гектара и вовсе сняты ограничения по возрасту и семейному положению. Кроме того, на льготную ставку имеют право и те, кто приехал на Дальний Восток по работе — семейное положение в этом случае тоже не имеет значения. Участником программы может быть только обладатель дальневосточной прописки.
- Обновление программы сельской ипотеки
Программа была запущена весной 2020 года. Она рассчитана на покупку жилья на сельских территориях и предполагает получение субсидированного кредита под 3% (и меньше).
Предложение актуально для большинства деревень, поселков и небольших городов с населением не более 30 тыс. человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург исключены из этой программы.
Максимальная сумма кредита для Дальнего Востока и Ленобласти составляет 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей. Ограничений по возрасту, семейному положению и регистрации нет.
- Развитие программы материнского капитала
По программе маткапитала государство теперь выплачивает компенсации даже за рождение первого ребенка (466 тыс. рублей), а при рождении второго сумма увеличена на 150 тыс. рублей (в этом случае государство выплачивает 616 тыс. рублей). Срок действия программы продлен до 31 декабря 2026 года включительно.
- Введение кредитных каникул
Согласно указу президента Владимира Путина от 3 апреля, россияне, пострадавшие от коронавируса, получили право на кредитные каникулы. Заемщики могли обратиться к кредитору с требованием установить каникулы до шести месяцев, если их доход снизился на 30% и более. Также некоторые банки предлагали собственные программы реструктуризации кредитов для заемщиков, попавших в трудную ситуацию.
- Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В ноябре Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья. Власти недовольны регулярно возникающими проблемами: апартаменты строятся с соблюдением «нежилых» требований.
Это не всегда хорошо сказывается на качестве проживания: требования инсоляции и прочие СНиПы менее строгие, чем предъявляемые к жилью, покупатели апартаментов хуже защищены с юридической точки зрения, а также имеют больше ограничений из-за невозможности получить постоянную регистрацию.
Редкий россиянин долетел в этом году до середины Европы, поэтому продажи в сегменте зарубежного жилья велись туго: все-таки выбирать объект и присутствовать на сделке покупатели предпочитают лично, а авиасообщение с большинством стран либо отсутствует, либо сильно ограничено.
Количество сделок уменьшилось в разы, причем те, что все же заключались в период пандемии, проводились дистанционно. Но такие покупки сложнее, дольше и несут дополнительные риски: выбор недвижимости онлайн способен обернуться неприятными сюрпризами, а юридическая процедура, как правило, требует выдачи доверенности иностранным посредникам.
На сделки решались те, кто хотел получить иностранный ВНЖ (а заодно и избежать ограничения на пересечение границы), надеялся на выгодные условия покупки (срочные продажи из-за пандемии) или был вынужден инвестировать в зарубежные активы.
На сделках с зарубежной недвижимостью отразилось и сильное снижение курса рубля (особенно по отношению к европейской валюте).
Запросы россиян чаще касались тех стран, которые были в этом году доступны: в массовом сегменте это Турция (она и до этого была на пике спроса), в более высокобюджетном сегменте вырос интерес к ОАЭ, в основном к эмирату Дубай. Привлекает потенциальных покупателей и Болгария, но эта страна для россиян закрыта, поэтому до сделок дошли немногие. Больше всех просела Испания, спрос на которую снизился на 40%.
Прогнозы на 2021-й
- Минстрой повышает нормативную цену «квадрата»
Минстрой России намерен повысить нормативную среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве. Согласно подготовленному проекту, в I квартале 2021 года она вырастет на 3 тыс. рублей и достигнет 118 260 рублей.
Показатели средней рыночной цены 1 кв. м, которые рассчитываются ведомством, используются для определения сумм социальных выплат на покупку и строительство жилья за счет федерального бюджета.
В 2021 году снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья будет расти. В целом по стране средняя цена одного «квадрата» увеличится на 539 рублей — до 49 173 рублей. Ощутимее всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской, Амурской областях, Приморском и Хабаровском крае.
прогнозы экспертов на грядущий год:
- 2020 год был редким и исключительным, но шторм не может длиться вечно, поэтому 2021-й, скорее всего, будет гораздо более спокойным.
- Ощутимого роста (равно как и снижения) цен и ипотечных ставок не произойдет.
- Существенного спроса на аренду и продажу эксперты не ждут — все, кто хотел провести сделку, постарались сделать это в ажиотажном 2020 году. Рынок сохранит активность, хотя и будет существовать в менее авральном режиме.
- Рынок зарубежной недвижимости ждет всплеск активности после открытия границ.
Потенциал для роста цен уже исчерпан?
В I квартале 2021 года произойдет снижение активности покупателей, так как большая часть уже удовлетворила свои потребности в жилье, полагает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов «Миэль». При сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2–3% либо их стагнация.
В компании «Инком-Недвижимость» также считают, что роста цен не будет — по крайней мере, существенного: потенциал для этого уже исчерпан, в том числе за счет активности покупателей вторичного жилья, которая начала слабеть. Аналитики агентства считают, что цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен в сторону как роста, так и снижения.
Схожего мнения придерживаются и представители строительной отрасли. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, считает, что в 2021 году рынок, скорее всего, увидит некоторое ослабление ипотечного бума — многие россияне «авансом» взяли ипотеку в 2020-м. Но спрос на ипотеку останется стабильно высоким.
Эксперт прогнозирует увеличение спроса на trade-in: «В 2020 году интерес к этому инструменту уже заметно активизировался, а в 2021-м способен вырасти еще в полтора раза. Причина кроется в стремлении россиян улучшать жилищные условия, пользуясь разнообразными предложениями и низкими ипотечными ставками».
Снижения цен в MR Group не прогнозируют: ценообразование на рынке новостроек находится под влиянием целого ряда факторов — от себестоимости импортных материалов до роста строительной готовности объектов.
Рынок ипотеки в первой половине будущего года продолжит развиваться преимущественно за счет господдержки и оформления кредитов на первичное жилье, полагает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру».
«В то же время, если ЦБ РФ сохранит или снизит ключевую ставку, вполне вероятно смещение фокуса развития рынка с первичного на вторичное жилье, где средневзвешенные ставки по кредитам являются тоже привлекательными. Особенно это актуально в условиях существенного роста цен на первичное жилье, который фиксируется сейчас на рынке», — уточняет Инна Солдатенкова.
Продолжится тренд, когда вокруг успешных проектов консолидируется значительная часть покупательного спроса, уверены в «Донстрое».
А значит, девелоперам придется еще тщательнее продумывать свои объекты, проектировать функциональные планировки, уделять большое внимание благоустройству, качественным характеристикам домов, созданию инфраструктуры — в противном случае они рискуют не привлечь внимание покупателей.
Благодарим за помощь в создании материала Марину Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль»; Сергея Шлому, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»; Сергея Рымова, руководителя портала по зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru
Что будет с ценой на недвижимость: когда россиянам покупать и продавать её
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в разговоре с «Правдой.Ру» оценил ситуацию на рынке недвижимости. По его словам, сейчас можно наблюдать некоторое снижение роста цен на недвижимость.
По словам Апрелева, основным критерием для повышения цен на недвижимость стало стремительно и продолжительное обесценивание рубля. Второй фактор — снижение ключевой ставки и ставки по депозитам, вследствие чего люди пытались покупкой недвижимости спасти свои сбережения. Также сыграло свою роль ожидание людей того, что недвижимость будет дорожать.
«Такая история заставила значительное количество людей начать приобретать.
И в том числе, конечно, низкие ставки по ипотеке, несвязанные с первичным рынком, просто сами по себе из-за ключевой ставки были низкие, подтолкнули людей к тому, чтобы брать ипотеку.
В том числе субсидированная ипотека на первичном рынке. Хотя она занимает всего пятую долю всех ипотечных сделок на рынке, которые состоялись», — заявил Апрелев.
По его мнению, льготная ставка по ипотеке не стала ключевым фактором повышенного спроса.
Как эскроу-счета повышают цену на недвижимость
Ещё одним фактором повышения цены стало снижение предложения на первичном рынке. Количество возводимых объектов падает два года подряд, падение продолжится и в этом году.
«Связано это в основном, на мой взгляд, с тем, что на сегодняшний момент программа эскроу-счетов и долевого участия в строительстве уже себя не оправдывает.
То есть та доходность, которую декларируют сегодня при вложении в котлован, существенно понизилась, и они ее не обеспечивают для дольщиков.
И на самом деле происходит сокращение объемов строительства прежде всего потому, что за три года в шесть раз сократилось количество застройщиков. Идет монополизация», — заявил эксперт.
В среднем по России стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 15-30%, а на вторичном — на 7-15%.
Эксперт рассказал, стоит ли россиянам покупать недвижимость
По мнению эксперта, регулировать рынок достаточно сложно. Единственный инструмент — ограничить количество объектов, которые может возводить один застройщик.
«С моей точки зрения, единственный инструмент регулирования — это сделать так, чтобы не было ни у одного застройщика, работающего в регионе, больше 15% объемов на вводе в эксплуатацию ежегодно.
То есть добиться какой-то диверсификации, то есть создание инструментов вхождения других застройщиков в эти регионы.
Это единственный способ сделать так, чтобы застройщиков стало больше и конкурентная среда начала расширяться», — заявил эксперт.
Почему в России стало меньше дольщиков
Апрелев подчеркнул, что минстрой не может повлиять на ситуацию с уменьшением количества застройщиков. Из-за введения эскроу-счетов, считает эксперт, в России сократилось количество дольщиков.
Льготная ипотека: как новый лимит повлияет на стоимость жилья
Программа продлена до 1 июля 2022 года, но с обновленными условиями. 
© Depositphotos
Президент РФ Владимир Путин в ходе пленарного заседания ПМЭФ-2021 предложил продлить программу льготой ипотеки до июля 2022 года, повысить ставку до 7% годовых, а также сделать единый предел для кредита — 3 млн рублей.
Эксперты полагают, что это решение снизит покупательскую активность, а также темпы роста цен на жилье. В то же время резкое прекращение программы могло спровоцировать дефицит предложения на первичном рынке.
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский напомнил, что максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляла 12 млн рублей, а в других субъектах — 6 млн. В связи с этим снизится покупательская активность в городах с высокой стоимостью жилья.
Он рассказал «Известиям», что на рынке жилой недвижимости уменьшится число инвестиционных покупок, а воспользоваться кредитом захотят семьи для улучшения жилищных условий.
«Учитывая снижение покупательской активности, можно предсказать замедление динамики роста цен на рынке новостроек. Если за пять месяцев средняя стоимость квартиры в столичных новостройках увеличилась примерно на 8-9%, то до конца года, если не произойдет новых потрясений в экономике страны, цена будет меняться в пределах инфляции», — добавил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский добавил, что условия продления льготной ипотеки являются способом успокоить перегретый рынок в крупных городах.
По его словам, такой доступной ипотеки уже не будет и государство заставит цены несколько снизиться.
В 2020 году цены поднялись на фоне ажиотажного спроса из-за льготной ипотеки и дефицита рабочих мигрантов. Также учитывалось подорожание стройматериалов и другие факторы. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов пояснил, что для сдерживания роста цен требуется увеличить объем доступного предложения на рынке и снизить себестоимость строительства.
«По нашим оценкам, только треть регионов в стране имеют среднюю стоимость квартиры на уровне до 3 миллионов рублей», — добавил собеседник.
По его словам, в регионах доступность будет чуть ниже за счет того, что первоначальный взнос окажется выше.
В начале июня 12 регионов РФ попросили власти о продлении программы льготной ипотеки. В Центробанке до этого допускали, что программу могут продолжить в субъектах, где не наблюдалось взрывного роста цен на недвижимость.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i
Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен
В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.
Ипотека будет дорожать
В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.
Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.
На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.
«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.
Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.
Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.
Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».
По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.
Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).
«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.
Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.
«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.
Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
Эффект льготной ипотеки
Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.
в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.
В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.
Мнение застройщиков
Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.
По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.
Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.
«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.
На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.
«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.
С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».
Источник: РБК Наталия Густова
Почему растут цены на недвижимость
РОССИЙСКИЙ РЫНОК
В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».
Почему такой сильный рост
Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.
Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.Так за 2020 г.
прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%.
Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности
сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.
В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:
• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».
Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.
• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.
• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г.
При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г.
Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.
• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.
значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.
Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.
Что дальше
В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.
В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.
Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.
В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.
ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.
БКС Мир инвестиций
#В России #Недвижимость #Новости #Среднесрочные тренды #ЦБ
Откройте брокерский счет в БКС и инвестируйте Откройте брокерский счет и зарабатывайте
с «БКС Мир инвестиций»
Покупайте и продавайте валюту на бирже
Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель
Совершайте операции с ценными бумагами
Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт
Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.
Понятно
Рост цен на жилье в России в 2021 году продолжится, «но медленнее»
4 декабря 202014:25
Повышенный спрос на жилье в России и привел к росту цен на него, заявила доцент кафедры экономики и финансового права Северо-Кавказского института-филиала РАНХиГС Оксана Ступникова, анализируя ситуацию в отрасли.
2020 год, по ее словам, — один из самых сложных с точки зрения развития отраслей, однако, есть те, что развивались «просто стремительно благодаря, как ни странно, именно сложившейся эпидемиологической обстановке».
«Один из ярких примеров — рынок ипотечного кредитования. Решив поддержать его, в апреле 2020 г. государство запустило программу ипотеки с пониженной ставкой, которую готово было субсидировать. Очевидно, что государство такой мерой ставило перед собой задачу поддержки строительной отрасли. И это сработало, потому что спрос на жилье резко возрос. Однако все большее количество экспертов предполагают, что Россия уже в начале 2021 года может столкнуться с проблемой ипотечного кризиса», — отметила Ступникова.
По ее словам, 6,5% годовых под ипотечные кредиты на новое жилье создали ажиотаж. Застройщики организовали дистанционные офисы продаж, бесплатное такси до офиса продажи и пр. По оценкам специалистов, все это увеличило количество ипотечных заемщиков в России до 7−10 миллионов человек.
«Это можно было бы рассматривать как положительный фактор, если бы не падение доходов населения и растущий показатель долговой нагрузки. Заместитель министра финансов Алексей Моисеев вообще высказал мысль о том, что порядка 40% россиян в принципе не могут позволить себе ипотечный кредит даже под 0% в связи с невозможностью последующего погашения», — сказала эксперт.
Она подчеркнула, что повышенный спрос на жилье был обусловлен не только льготной ипотекой под первичное жилье, сокращением ипотечных ставок под вторичное жилье, но и уменьшающимся предложением со стороны застройщиков (сокращением объема вывода новых проектов), уменьшением депозитных ставок в связи с уменьшением ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Также подстегнуло спрос заявление главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной о том, что льготная ипотека продлена не будет в будущем году. По большому счету, эффект от программы уже серьезно нивелирован, поскольку доступность ипотеки оказалась «перекрыта» ростом цен на жилье.
В сложившихся условиях инвесторы готовы вкладываться только в консервативные активы, каким и является недвижимость, констатировала Ступникова.
«Такой повышенный спрос на жилье и привел к росту цен как на первичное жилье, так и на вторичное. По оценкам экспертов, в будущем году рост цен сохранится, однако цены будут увеличиваться медленнее и достигнут 5−10% (в то время как в 2020 году рост цен составил до 20%)», — заключила Оксана Ступникова.