Циан.Журнал попросил риелторов прокомментировать, как изменились цены с мая 2020 года по май 2021-го и дать прогнозы, что будет происходить со спросом и стоимостью жилья в ближайшее время.
— Цены на квартиры в Сургуте за год выросли на 20% как минимум. До этого пиковый рост цен на недвижимость в городе наблюдался в 2013 году, когда стоимость квартир доходила до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Потом произошел резкий обвал.
В прошлом году цены на жилье вышли на максимальный уровень 2013-го и даже пробили этот потолок. Сегодня в городе есть районы, где продаются квартиры по цене 120 тыс. рублей за «квадрат» — такого в истории нашего рынка недвижимости не было никогда.
Уже к осени прошлого года стоимость квартир в новостройках в среднем по рынку увеличилась на 1 млн рублей, и этот рост продолжается. С 65–70 тыс. рублей за квадратный метр мы улетели к 90 тыс. Если раньше «однушка» в стареньком панельном доме уходила за 3 млн, сейчас такой вариант удастся найти с великим трудом.
«Молодая» однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в современном доме на вторичном рынке обойдется в сумму от 4 млн рублей и выше, цена хорошей «двушки» на вторичном рынке — около 6 млн рублей.
В отдельных районах Сургута за два месяца 2021 года цена квартир в проектах с хорошими потребительскими характеристиками увеличилась на 2 млн.
Везунчики, которые инвестировали в подобные проекты, оказались в огромном плюсе.
Тем не менее люди покупают жилье. Стимулирование платежеспособного спроса разгоняет цены. Если цена квартиры увеличилась на 100 тыс. рублей, эта сумма, «размазанная» в ипотечном платеже на 20 лет, не чувствуется.
На растущем рынке покупатели даже не торгуются: пока будешь торговаться, цена вырастет еще на 100 тыс.
В Сургуте произошло вымывание «первички»: сегодня получится купить только остатки квартир в доме, который будет сдаваться самое раннее через год. Есть проект, в котором продажи стартовали всего полторы недели назад, а куплено уже 65 квартир.
Пока неизвестно, будет ли продлена льготная ипотека в ХМАО — Югре (наш регион не объявлен среди тех, где планируется продлить ипотеку с господдержкой), поэтому не исключена очередная волна эпатажного спроса.
На рынок вернулись так называемые инвесторы-дилетанты, которые после 2013 года в Сургуте исчезли. Сегодня 10–15% сделок приходится на инвестиционные сделки.
Банки пролоббировали появление платежеспособного спроса. На таких «анаболиках» (у людей появились деньги в виде ипотечных кредитов, а квартир не хватает) цены на жилье просто не могли не вырасти. Благую цель сделать жилье более доступным полностью нивелировал рост цен.
Сегодня многие ждут снижения цен. Но для этого должна прекратиться накачка рынка доступными кредитами — по большому счету, от них только вред.
Рост цен на жилье продлится столько, сколько будет существовать льготная ипотека. Бюджет у правительства не резиновый — на субсидирование ставки нужны огромные деньги. Проблема доступности жилья не решена.
На доступных кредитах выиграли только банки.
Они получают компенсацию от правительства за льготные кредиты, зарабатывают и на застройщиках, и на покупателях, которые будут оплачивать этот «банкет» в течение последующих 20 лет.
— В Анапе цена квартир растет на 5% в месяц. Бывает, что стоимость квартиры поднимается каждую неделю. Сейчас на рынке недвижимости абсолютный беспорядок, анархия.
Продавцы не знают, в какую сторону кинуться, сколько запросить за квартиру.
Покупательная способность не соответствует ценам на рынке — очень большой разрыв между финансовыми возможностями клиентов и стоимостью жилья.
Самые дешевые студии без ремонта площадью 23–25 кв. м стоят сегодня 3,3–3,4 млн рублей — это более 130 тыс. рублей за «квадрат». На покупку однокомнатной квартиры в Анапе менее 4 млн рублей и закладывать даже бессмысленно.
У меня сейчас в продаже находится квартира без ремонта, без доступа к морю, ее хозяин просит 3 млн рублей. На ремонт покупателю придется потратить еще как минимум 300 тыс. рублей. Квартиры, расположенные рядом с морем, оцениваются намного выше. Еще проблема в том, что квартир в продаже просто нет.
Новостройки у нас стоят, потому что разрешения на строительство отозвали еще прошлым летом, и неизвестно, когда они появятся.
На редкие выходящие в продажу квартиры в новых домах цены растут в месяц на 10–15 тыс. за квадратный метр. В Анапу за квартирой нужно либо ехать с большими деньгами, либо ждать, пока цены снизятся.
Думаю, что это точно не произойдет в этом году и вряд ли случится в следующем.
— Рост цен мы начали фиксировать с сентября прошлого года. Сначала цены увеличивались понемногу, осторожно. Пик продаж пришелся на сентябрь–ноябрь. За год — с апреля 2020 года по апрель 2021-го — количество объектов на вторичном рынке резко сократилось — почти на 50%.
Если сравнить цены мая прошлого года с нынешними, рост составил как минимум 15–20%. Сегодня стоимость квартир в Калуге уже достигла 12–130 тыс. рублей за «квадрат». В последний месяц мы не наблюдаем роста цен, но это не значит, что рынок нашел точку равновесия — просто цены взлетели так, что выше уже некуда!
Кроме того, наблюдается дефицит объектов на вторичном рынке. Мы надеялись, что с февраля–марта люди начнут выставлять квартиры на продажу, но этого не случилось.
Количество объектов на рынке только уменьшается. Если раньше мы пополняли базу на 40–50 объектов в неделю, то теперь эта цифра снизилась до 30–40, и мы не можем сдвинуться с этой точки.
Хозяева квартир затаились, не выкладывают свои объекты.
Ситуация возвращается к состоянию рынка начала 1990-х, когда у покупателя был выбор только из двух объектов. Если клиент не выбирал какой-либо из них, объекты тут же забирали другие покупатели. То есть на рынке практически не было выбора. Сегодня очень выгодное время для тех, кто ранее не мог продать свои неликвидные с точки зрения площади или этажности квартиры.
Пока количество объектов на рынке не увеличится хотя бы на 30%, цены на жилье падать не будут.
— За год у нас в Иркутске цены на вторичную недвижимость выросли на 30%. Если чуть больше года назад однокомнатная квартира стоила в среднем 2–2,5 млн рублей, сейчас ее цена варьируется в диапазоне 3–3,5 млн рублей. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры — 5–5,5 млн рублей.
На сегодняшний день рост стоимости жилья приостановился. Цены высокие, но стабильные. Однако интерес к покупке недвижимости сохраняется так же, как и спрос на ипотеку. Выбор на рынке есть, хотя и не такой богатый, как раньше. Относительно недавно предложений было больше, клиентам порой приходилось до года ждать, пока не найдется покупатель на обычную однокомнатную квартиру.
Сейчас рынок продавца. Владельцы квартир держат высокие цены, порой покупателю трудно выбрать подходящий вариант: либо предложений мало, либо цена высокая.
80% квартир в нашем агентстве продается с привлечением ипотеки. Помимо квартир высоким спросом пользуются участки.
— Рост цен на жилье продолжается, хотя темпы роста снижаются.
Медианные цены в Новосибирске на апрель 2021 года (по итогам сделок) составляют 79 310 рублей за квадратный метр для однокомнатных квартир (рост за год — на 15,8%), 71 618 рублей за «квадрат» — для «двушек» (+14,2%), для трехкомнатных квартир — 68 966 рублей (+14,2%). В среднем по Новосибирску рост стоимости на жилье составил 16,3% за год.
Спрос, особенно на дешевое жилье, продолжает расти быстрее, чем предложение. Это касается как новостроек, так и «вторички». Как следствие, цены на рынке все больше поляризуются. Новые квартиры небольшой площади в центре и у метро растут в цене быстрее всего.
Реальные доходы населения падают, инфляция растет. Люди торопятся воспользоваться льготной ипотекой, взять кредиты по низкой ставке.
Всё это способствует притоку на рынок покупателей. Отток средств с банковских депозитов, повышение ставки ЦБ РФ и нестабильность экономики по-прежнему усиливают инфляционные ожидания россиян и подогревают интерес к инвестициям в недвижимость.
— В прошлом году в Екатеринбурге цены на новостройки росли быстро, рост на разные проекты составил от 15 до 20%. В удачных проектах с продуманной концепцией, удачной локацией и хорошими планировками показатель был еще выше — до 30%.
По итогам апреля 2021 года на вторичном рынке средняя стоимость жилья составила 82 800 рублей за квадратный метр. С начала этого года стоимость выросла на 3,7%. Средняя цена квартир на первичном рынке Екатеринбурга по итогам апреля — 91 тыс. рублей за «квадрат».
Ажиотажа, который был на рынке недвижимости в прошлом году, когда включили дешевую ипотеку и люди начали скупать новостройки, уже нет. Но стабильный спрос как на первичную недвижимость, так и на «вторичку» остается.
— Рост цен на жилую недвижимость в Ростове-на-Дону, который начался в пандемию, продолжается и сейчас. Судя по тому, что у застройщиков продаются по высоким ценам не слишком качественные продукты, следует сделать вывод, что спрос на жилье по-прежнему высок.
В зависимости от сегмента цена на первичном рынке выросла на 5–15%. Но повышение еще значительнее: за последние полгода стоимость некоторых отделочных материалов выросла на 100%, цены на отделочные работы поднялись на 30–50%. А новостройки у нас чаще всего продаются без отделки. Рост цен на новостройки не может не отразиться и на вторичном рынке.
— За последний год рост цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге составил от 6 до 16%. Например, стоимость квартиры с террасой на Ждановской набережной (площадь — 164 кв. м, с черновой отделкой) поднялась с 54,8 до 64 млн рублей.
Мы наблюдаем следующую ситуацию: цена выросла, при этом у застройщиков остается около 80% непроданных квартир в домах, где продажи стартовали год назад.
Деньги у клиентов заканчиваются, кредитоваться люди уже не могут. Банковские ставки, скорее всего, будут повышены. Возникает вопрос: как застройщики будут продавать остатки?
Мы ожидаем снижения цен до 10%, особенно в комплексах, построенных на территории бывших промышленных объектов, которые включают более 300 квартир и не обладают привлекательными видовыми характеристиками.
Тысячи квартир в новостройках Москвы простаивают без владельцев по 5-7 лет — их никто не покупает
Источник: NOVOSTROY-M.RU
Сколько квадратных метров жилья нужно одному человеку для комфортного проживания? Власти уверяют, что того, что есть сейчас, — маловато. В регионах на одного человека приходится 20-22 кв. м, в Москве — 17-18 кв. м. Надо строить больше!
Застройщики-то строят, но нередко квартиры в новостройках пустуют по несколько лет. Жилые комплексы устаревают так быстро, что превращаются в неликвид.
В Московском регионе в 2017 году квартир, которые были неинтересны покупателям, было 8%. В 2018 году — 12%. Сегодня невостребованных квартир — уже 20%. Аналитики выяснили, что такого жилья больше всего в новостройках бизнес-класса — 60%.
Продаваться они могут по 5-7 лет. В масс-маркете число таких квартир редко превышает 10%, и продаются они быстрее.
Почему жилье становится неликвидным? Например, проект находится в неудачной локации (ни метро рядом, ни школы, ни поликлиники), или квартирография не продумана (в квартирах много мертвых зон, мало окон). Или цены неподъемны для клиентов из-за больших площадей жилья.
Локацию изменить невозможно, а вот квартирографию можно исправить путем разделения или объединения квартир. А еще застройщики нередко делают в непопулярных объектах ремонт, переводя их в категорию «с отделкой».
Рост невостребованного жилья связан с тем, что за последние два года в Московском регионе на рынок вышло много новостроек в удачных локациях и с интересными концепциями. Спрос покупателей переключился на новые объекты.
При этом половина нынешнего объема неликвидных квартир находится в границах старой Москвы, четверть — в Новой Москве и столько же — в Подмосковье. Это понятно — чаще всего «простаивают» дорогие квартиры, а их традиционно больше в прежних границах города.
За последние пару лет в столице появились проекты класса комфорт+ и перетянули на себя часть спроса из бизнес-сегмента. Как следствие — рост количества низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК. Эти жилые комплексы уже достроены, введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
В отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%. И продаваться такие квартиры могут долго (доходы населения не растут).
«Ненужные» квартиры есть и в массовом сегменте, но их доля составляет не больше 10%. Это, как правило, первые или последние этажи, торцевые квартиры или не слишком удачные планировки.
И обычно они реализовываются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Потому что целевая аудитория масс-маркета чувствительна к изменениям цен — если клиент получит дополнительную скидку, он купит эту квартиру.
Потенциальный покупатель бизнес- и премиум-класса другой. Он более привередлив и к скидке потребует еще и доработку каких-нибудь деталей. В итоге в высших ценовых категориях малоликвидные лоты ждут покупателей по 3 года и больше.
Эксперты также отмечают, что на ликвидность объекта в зависимости от класса влияет и количество комнат в жилье. В масс-маркете неликвидны квартиры с 3 и более комнатами — их чаще покупают, когда дом вводится в эксплуатацию или заселяется. А вот однушки и двушки раскупают еще на стадии строительства.
В жилых комплексах премиум- и бизнес-класса всё наоборот — первыми расходятся квартиры с большим метражом, а небольшие реализуются последними.
Что остается делать застройщикам с неликвидом? Правильно — скидки! Размер дисконта на слаболиквидное жилье составляет 10-15%, в элитных проектах может достичь и 30%.
Такие скидки привлекают покупателя. Но, как правило, максимальный размер скидки придется на невостребованные 3-комнатные квартиры. Если покупатель желает приобрести однушку или двушку, на 15%-ную скидку рассчитывать вряд ли придется — максимум 5%.
Первичный рынок жилья Москвы разнообразен, и большинство покупателей выбирают современные проекты — те, что строятся или были введены в эксплуатацию 1-2 года назад. У новостроек постарше есть серьезные проблемы с продажей остатков.
Эти жилые комплексы уже морально устарели и рискуют вообще никогда не продаться полностью, если девелоперы не будут действовать в сторону того, чтобы повысить их конкурентоспособность и привлекательность.
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью
18.05.2021
Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.
Динамика показателей, представленных в справке, наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.
Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.
, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.
, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.
Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.), на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..
А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.
Союз инженеров-сметчиков напоминает, что показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.
- В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
- — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
- — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
- — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- — затраты по вводу дома в эксплуатацию.
Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.
Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84
Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:
— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.
Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.
Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.
Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.
А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.
— Будет ли падать цена на жилье?
— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).
Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.
При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.
Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.
Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.
Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.
— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?
— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.
Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».
Вокруг одного города живет больше людей, чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.
Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Цены на стройматериалы в России подскочили на 50 %. Застройщики рассказали, что ждет рынок строительства и недвижимости
- «Новостной портал РФ»/Иллюстрация
- По подсчетам, профессионалов цены на различные стройматериалы в России с прошлого года подскочили на 50%, а на арматуру она и вовсе увеличивалась на 100%.
- Фактически, рост процесс увеличения какого-либо качества со временем цен на металлопродукцию изначально и спровоцировал увеличение стоимости на другие стройматериалы, которые напрямую зависят от металлопроката.
- Так, по данным Государственного объединения строителей (НОСТРОЙ), после скачка цен на металл, например, стоимость сортового металлопроката с прошлого года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) по февраль 2021 года подросла на 80%, покрытого цинком листа – на 100%, кабельной продукции и щитового оборудования – на 40%, радиаторов отопления – на 10%, вентиляция и лифты прибавили от 14 до 15%.
Вот только лишь взлет цен на металлопрокат потянул за собой и подъем стоимости материалов, которые не зависят от металла. Подорожали также строй инструменты и оборудование.
«Металл потянул за собой абсолютно все. Железобетон только в этом году прибавил в стоимости порядка 25%. Взлетели цены на строительные инструменты и оборудование примерно на 15-20% и, по словам поставщиков, с которыми мы работаем, в скором времени ожидается еще один скачок.
Полипропилен, — сантехника, трубы, в феврале 2021 года прибавил в стоимости на 20 %, а апреле прогнозируется еще рост примерно на 10%, а то и больше, поскольку из-за увеличения стоимости металла, многие как раз и уйдут в полипропилен, а спрос, как понятно, рождает предложение. Цемент поднялся на 20%. Подорожали все расходные и сопутствующие материалы, например, скотч, пленка, мешки.
Да и сами строй работы теперь стоят на 25% дороже. Плюс существенно подросла и логистика.
Скажем, если еще в прошедшем году какой-то груз из Новосибирска можно было привезти в Омск за 40-45 тысяч рублей, то сегодня это уже 60 – 70 тыс рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль)», — рассказал «Новостной портал РФу» представитель компании «Сибстрой Инвентарь» Александр Хоменко.
По словам Хоменко, рост цен на стройматериалы, строительные работы и логистику, в конечном счете, приведет к удорожанию себестоимости хоть какого строительства.
«Простой пример, обсчитывали мы смету по старым ценам количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара, вышло 1,4 млн рублей, а на выходе мы получили 2,1 млн рублей. То есть 700 тыс себе в убыток. Так никто работать не будет, придется пересогласовывать, искать другие более дешевые спец материалы, но, при этом, не худшего качества», — пояснил Хоменко.
В таких условиях, как считают специалисты, более всего пострадает жилищное строительство, где доля всех материалов и изделий в структуре себестоимости жилища в зависимости от проекта, этажности и класса может составлять от 50 до 60%, а доля стопроцентно подорожавшей арматуры — от 3 до 8%, а в крупноблочных и панельных зданиях превосходить 30%.
«Рост цент на строительные материалы вещество или смесь веществ, из которых изготавливается продукция скажется на стоимости квадратного метра. Ни один застройщик не будет отставать от рынка и работать себе в убыток, как следует, стоимость нового жилья повысится пропорционально возросшим ценам на материалы. Станет больше банкротств, и приходить к ним организации будут куда быстрее.
Любой застройщик на еще на этапе проектирования просчитывает все перспективы сбыта, а если стоимость за квадратный метр, например, подскочила на 30%, а доходы населения остались на прежнем уровне, то ни о каких хороших продажах в короткосрочной перспективе при таких условиях говорить не приходится.
Следовательно, и шансы прогореть на порядок выше», — считает гендиректор ООО «Ав-Конструкция» Никита Ерохин.
К слову, себестоимость жилищного строительства, в зависимости от региона, в 2021 году прибавила от 13 до 15%, а разработчики подняли цены на жилье на 10 – 15%. И если не прекратится рост на стройматериалы, то подниматься они будут и далее, что может привести и к увеличению средих ставок по ипотечным кредитам, которые так упорно снижает государство.
В глубок упадке из-за резкого роста цен на стройматериалы может оказаться и так называемое бюджетное и социальное строительство создание (возведение) зданий, строений и сооружений по государственным городским контрактам, где расчет стоимости строительства имеет большой временной разрыв от сроков их реализации, а существующая система ценообразования не учитывает рыночный «скачки».
Возьмем, к примеру, условный спорткомплекс, который обойдется бюджету в 300 млн рублей. Скажем, себестоимость металлопродукции при его строительстве составляет 16%. Так вот подорожание металла даже на 50% привет к удорожанию проекта на 8%, что в валютном выражении составит 24 млн рублей.
Так, как ранее сообщал «Новостной портал РФ» в Омске не нашлось желающих взяться за ремонт Театра молодого зрителя с начальной стоимостью экономическое явление, понятие которого имеет несколько разных определений работ в 432,5 млн рублей. И причина тут как раз может быть в уже чересчур подорожавшей себестоимости этого спецпроекта, — в 400 с лишним млн застройщик уже попросту не уложится.
Читатели рекомендуют:
Купить жильё в Калининграде: что происходит на рынке недвижимости — глазами застройщиков
архив «Клопс»
Цены на рынке начали меняться, когда строители перешли на новую систему привлечения средств дольщиков — эскроу-счета. Раньше люди напрямую платили за свои будущие квартиры, теперь девелоперы лишились доступа к деньгам клиентов.
«Поэтому многие маленькие застройщики ушли с рынка. Многие крупные застройщики уменьшили объёмы строительства. Из этого мы можем сделать вывод, что предложение на рынке поубавилось», — сказал генеральный директор АО «Калининградстройинвест» Павел Макаров.
По его словам, многие банки не могли помочь кредитами: «Ни у кого не было опыта, все ходили друг к другу, договориться не получалось».
На фото: Павел Макаров Александр Подгорчук / «Клопс»
До этого половина покупателей подыскивала надёжного застройщика, не торопясь с покупкой. Когда появились эскроу-счета, выросла гарантия стабильности вложений и, как следствие, вырос спрос — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов.
Чтобы начать работать с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30-50%. Не все девелоперы могли таким похвастаться, а многие и вовсе только начали работы, не все успели получить разрешение на сбор средств дольщиков. Чтобы работать по новой схеме, компании начали активно строить за свой счёт. Кому-то пришлось брать дорогие кредиты.
«Тогда многие по 7-9 месяцев получали эти кредиты. Соответственно, автоматически жильё подорожало», — продолжил Аминов. Для покупателя готовая квартира на 15-20% дороже, чем в строящемся. В реальности получилась так, что эта разница составила всего 5%: застройщики пытались отбить свои затраты.
Конечно, люди пошли покупать готовое — это было выгоднее. Спрос родился искусственно. На фото: Олег Аминов Александр Подгорчук / «Клопс»
Себестоимость строительства начала стремительно расти, и к лету 2021 года увеличилась на 70%. Что ещё повлияло на цены, объяснил Павел Макаров:
«С каждым годом у нас меняется нормативная база для строительства. Если раньше воздуховод по нормам был одного диаметра, сейчас он в два раза больше.
Раньше можно было 0,1 [общей придомовой] парковки на квартиру построить, а сейчас надо 0,3-0,4 или 0,5, как в Зеленоградске. Если раньше проезд — отступ от границы участка — был три метра, то сегодня шесть метров.
Соответственно «пятно» застройки тоже становится меньше, и себестоимость земли на один квадратный метр становится больше», — объясняет девелопер.
Земля в регионе подорожала в 3-5 раз. Раньше гектар земли на Сельме можно было купить за 50 млн рублей, то сегодня — 150 млн, называет цифры Макаров.
Сегодня ценник за 1,2 гектара земли на Артиллерийской — 180 миллионов рублей. Если в посёлке Космодемьянского земля стоила 25 миллионов со всеми техническими условиями, то сегодня — 100 миллионов.
Металл подорожал вдвое, материалы местного производства — кирпич, газосиликатный блок — в пределах 10-15%.
Пандемия
Повысились траты на оплату труда: сыграли свою роль пандемия и дефицит рабочих рук из-за закрытых границ.
«Тогда произошёл сильный рост стоимости подрядных работ и уровня заработной платы. Соответственно, мы имеем в целом картину удорожания себестоимости по всем абсолютно позициям, которые на сегодня есть, и застройщики только по этой причине не будут опускать цену», — сказал Макаров.
«Железный занавес» XXI века дал существенный толчок внутреннему туризму. Приезжие из «большой» России познакомились с Калининградской областью, поняли, как тут хорошо, и стали присматривать здесь квартиры. Эти покупатели составили 35% от общего числа. Не забываем и о девальвации рубля, случившейся в 2020 году. Калининградцы стали вкладывать сбережения в недвижимость.
Александр Подгорчук / «Клопс»
Программа стартовала в апреле 2020 года и должна была действовать до ноября прошлого года, но её продлили до 1 июля 2021-го. Льготная ипотека вновь простимулировала спрос, за которым не поспевали застройщики: покупать квартиры стали даже те, кто не собирался — государство помогает, грех не воспользоваться моментом.
При этом эксперты заявляют: программа повлияла на стоимость недвижимости, но не столь существенно.
«Пики были продаж были, согласен. Но если мы посмотрим объёмы до введения льготной ипотеки за март 2020 года и сравним его с мартом 2021 года, то количество ипотечных сделок практически не изменилось. Рост составил всего 7%», — говорит руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» в Калининграде Алексей Скульдицкий.
- Он добавляет, что сделок по новостройкам стало гораздо больше, чем по вторичке и другим программам:
- «Инвесторы понимали, что цены продолжат расти, и брали в кредит по две или три квартиры. Но точные цифры, по данным ЦБ, гласят:
- на март 2020 года в регионе была заключена 351 сделка на покупку квартир в новостройках в ипотеку, в марте 2021 года — 378.
- Говорить только про влияние льготной ипотеки, считаю, нельзя», — подытожил Скульдицкий.
На фото: Алексей Скульдицкий Александр Подгорчук / «Клопс»
Сейчас, когда наладилась работа с эскроу-счетами, дольщики спокойно покупают квартиры в строящихся домах: за таким жильём не выстраивается очередь.
Проблема в другом — нет готовых квартир.
«Многие застройщики из-за роста цен приостановили продажи, дожидаясь максимального пика. Бытует мнение, что квартиры на побережье у нас продавались в мае или в июне 2020 года по 80-85 рублей за «квадрат», а сейчас, когда цена выросла до 120 за «квадрат», многие сидят и думают: вот я бы посидел год, а потом два года мог не работать», — говорит генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов.
При этом цены на новостройки стабилизируются.
«С этим согласны многие эксперты, я в том числе. Исторически цена на недвижимость не падала никогда, по крайней мере, в долгосрочном периоде — она только растёт. В краткосрочных периодах — да, бывает небольшое снижение, бывает застой на рынке. Но цена всегда возвращается к росту», — считает Павел Макаров.
Сейчас ситуация слегка выровнялась, но нет гарантий, что цены будут резко, на 15% падать, как в 2016-2018 годах — предупреждает Олег Аминов.
Что может улучшить ситуацию
Поможет продление льготной ипотеки — это, по всей видимости, случится, раз президент сделал такое предложение. А ещё необходимо наращивать темпы строительства, чтобы компенсировать дефицит .
Нужно продавать больше земли застройщикам, чтобы была возможность реализовывать проекты, подготавливать инфраструктуру.
Работать больше над выдачей разрешений для застройщиков, чтобы было поле для манёвра и возможность выбирать, какой объект в первую очередь строить в зависимости от конъюнктуры рынка.
На сегодня мы все работаем на пределе: мы получили разрешение и за несколько недель выходим на стройку», — говорит Павел Макаров.
Власти Калининградской области немного другого мнения на этот счёт: они считают, что объёмы строительства нужно снижать и прекращать строить «человейники», делая акцент на качество жилья. В то же время губернатор Антон Алиханов согласен, что продажа земель, вовлечение их в оборот и обеспечение инженерной инфраструктуры поможет «остудить» рынок.
Я не могу вам обещать, что завтра вдруг будет вводиться в два-три раза больше жилья.
Вы же понимаете, у нас есть определённое движение за сокращение объёмов строительства, за повышение качества этого строительства, против «человейников», за повышение цены квадратного метра», — высказался глава региона.
Читайте и комментируйте Клопс в Телеграме