Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 года, как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
Все больше и выше
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновил рекорды: по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4295,8 млрд рублей. По сравнению с 2009-м количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных кредитов — в 30 раз выше, чем в 2009-м. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных кредитов наблюдался с 2010 года — экономика постепенно восстанавливалась (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009-го). Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия при возросшей конкуренции.
Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно. Средний ежегодный прирост по количеству кредитов с 2010 по 2014 год — 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133% по сравнению с провальным 2009-м).
В 2015 году ЦБ РФ повысил ключевую ставка на фоне девальвации курса рубля, была введена заградительная ставка по ипотеке, количество выданных кредитов снизилось на 31%. После этого рынок снова рос вместе со снижением ставок, в том числе благодаря программе субсидирования, реализованной в 2015–2016 годах на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018-м (+35%). Значительный вклад внесла программа семейной ипотеки, запущенная в тот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009-го наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении по сравнению с высокими значениями 2018 года.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на новостройки
По итогам прошлого года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 28% всех кредитов благодаря субсидированию (против 27% — в 2019-м, 25% — в 2018-м). По объему выданной ипотеки «первичка» занимала в 2020 году 35%, в 2019-м ее доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.
Максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году — тогда 36% ипотечных (и 39% общего объема) кредитов было выдано именно для покупки новостроек.
подсказка
Какую сумму вам одобрят банки? Узнайте на «Циан.Ипотека»
Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья: еще в I квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5–14,7% годовых — это ограничивало спрос в этом сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке.
Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении последних пяти лет покупатели предпочитают готовое жилье.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Ипотечная задолженность — в 11 раз выше, чем в 2009-м
Нынешний объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей — это в 11 раз выше, чем в 2009-м. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен — на уровне 14–21% последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности наблюдался в 2011–2012 годах — 38–43%. Среди причин такого взрывного роста — восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008–2010 годов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощенные условия получения ипотеки — несколько ведущих банков предлагало заем без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотечным кредитам, выданным на покупку новостроек, достигла по итогам 2020 года 23,6% (против 20,9% пять лет назад, в 2016-м).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Доля «плохих» кредитов — минимальная
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% — просроченная (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга.
В абсолютном (рублевом) исчислении по сравнению с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (с 18,5 млрд рублей), при том что общая задолженность увеличилась за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности — 2,5% — была отмечена в конце 2010 года, тогда росли уровень безработицы и задолженность по заработной плате. Начиная с 2011-го уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего опять был небольшой рост (до 1,1%), вызванный валютным кризисом в России.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% всей просроченной задолженности против 5,2% в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет объем «плохой» задолженности по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза — с 2,5 до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период — в 0,4 раза (с 45,6 до 64,5 млрд рублей).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Размер ипотечного кредита вырос вдвое
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году был равен 1,12 млн рублей, в 2020-м — уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне берут в кредит на покупку жилья сумму в 2,2 раза больше.
Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%) — это объясняется рекордным ростом цен на недвижимость при снижении ставок по кредитам. Размер кредита снизился лишь однажды — в 2015-м: после девальвации рубля и роста ключевой ставки россияне старались сэкономить и были не готовы брать большие суммы под высокие проценты.
По сравнению с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в три раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц, или примерно два с половиной года: со 194 до 225 месяцев. Наибольший прирост за год случился в 2019-м (+18 месяцев) и 2018-м (+13 месяцев).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотечным кредитам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается с 2015-го. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (тогда поднялась ключевая ставка при девальвации курса рубля) и в 2012-м из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раза (с 13,72 до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020-го — в обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП».
По мнению эксперта, главное препятствие для развития рынка — рост цен на жилье, который нивелирует эффект от снижения процентов. По оценкам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня — 70 тыс. рублей (на 22,6% выше).
В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, но столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к охлаждению рынка.
«Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов», — подчеркивает Алексей Попов.
Конец бума: ипотечный рынок в России в этом году ждет последний рекорд — BBC News Русская служба
Автор фото, Aleksandr Demyanchuk/TASS
Ипотечный рынок в России в этом году поставит новый рекорд — его объем по итогам года вырастет на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство «Эксперт РА». Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства
В первом полугодии этого года ипотечный рынок уже поставил рекорд: объем выданных кредитов вырос на 69% до 1,3 трлн рублей, говорится в докладе рейтингового агентства. Всего банки выдали 663,4 тысячи ипотечных кредитов. По итогам года рынок может поставить новый рекорд: банки выдадут ипотечных кредитов на 2,7-2,8 трлн рублей. Это на 35% выше показателей 2017 года.
Но не исключено, что этот рекорд станет последним. В «Эксперте РА» полагают, что уже в следующем году темпы роста кредитования замедлятся, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько в этом году. Базовый сценарий предполагает, что банки выдадут ипотеки на 2,5 трлн рублей, при негативном — на 2 трлн рублей.
Похожий прогноз и у S&P: в этом году рост ипотечного кредитования составит 18-20%, а в следующем замедлится до 15-18%. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 22% к концу 2018 года и на 15% к концу 2019 года.
Рынок ипотеки, согласно докладу «Эксперт РА», стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.
Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.
Кроме того, многие рефинансируют старые кредиты, то есть берут кредиты под более низкие ставки вместо старых кредитов, взятых под более высокие ставки. Доля рефинансирования выросла с 5% до 13% от общего объема кредитования. Аналитики полагают, что спрос на рефинансирование будет снижаться.
Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации «Открытия» и Бинбанка доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.
Лидером по объемам кредитования осталась Москва, но темпы роста выдачи ипотечных кредитов в ней ниже, чем в других крупных регионах. Быстрее всего среди регионов-лидеров в первом полугодии росла выдача ипотечных кредитов в Башкортостане, Свердловской и Оренбургской областях.
Аналитик S&P Наталья Яловская связывает грядущий спад на рынке ипотеки с тем, что россияне постепенно удовлетворяют спрос. Кроме того, ставки по кредитам перестанут снижаться из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения политики ЦБ.
В «Эксперт РА» ждут, что ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, согласно докладу, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.
Рост цен на жилье в «Эксперте РА» объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство.
В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него.
В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек.
Кроме того, уже в первом полугодии этого года объем ввода жилья в многоквартирных домах сократился, согласно докладу, на 16,7%. В «Эксперте РА» ожидают дальнейшего сокращения ввода жилья.
2018 год — не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн рублей, для сравнения — на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн рублей.
«В 2017 году ипотека стала яркой звездой на тусклом небосклоне отечественного кредитного рынка», — писали эксперты ЦМАКП Олег Солнцев и Артем Дешко в статье для «Ведомостей» в январе этого года.
Еще в прошлом году экономисты начали предупреждать: надувается пузырь на рынке ипотечного кредитования.
К примеру, экономист Олег Вьюгин говорил, что снижение ставок будет стимулировать население брать кредиты и «практически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование».
«Население попадет на очень большие обязательства… Только растущая экономика может обеспечить выполнение этих обязательств. Если же экономика вялая и не растет, то, скорее всего, произойдет другой сценарий», — сказал Вьюгин в ноябре 2017 года (цитата по Reuters).
Ипотечный бум-2020: эксперты банка «Открытие» прогнозируют рекордный рост ипотечного рынка в этом году
Переход на проектное финансирование не обрушил ипотечный рынок. По мнению экспертов аналитического управления банка «Открытие» («Открытие Research»), подводить итоги реформы долевого строительства пока рано, но можно сказать, что проходит она довольно мягко. Кроме того, 2020 год обещает стать рекордным для ипотечного рынка – все предпосылки к этому есть.
Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости
В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%.
В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018 –м.
Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация – застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.
Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут
По оценкам аналитиков банка «Открытие», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 г средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев.
Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее, средний выдаваемый кредит в 2019 г. вырос на 10% до 2,24 млн.
руб, а ежемесячный платеж поднялся на 8% до 22,4 тыс. руб./мес.
Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 г. ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 г.
Согласно данным Дом.РФ, куратора программы, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят «военная ипотека», «материнский капитал», субсидирование различных категорий граждан – в том числе, врачей и учителей — на отраслевом, региональном и федеральном уровне.
Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза. Несмотря на пессимизм начала 2019 г и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.
Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года
В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.
Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 г. родился первый ребенок.
Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс.
рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.
Разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1 %.
Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории – она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и «вторичку».
Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года.
Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается
Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начались действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока.
Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна. Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.
На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 г. не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.
Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты.
Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними.
Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.
Рынок ипотеки в 2020 году вырастет
Аналитики банка «Открытие» прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн. руб, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.
Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться
В 2020 г. ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9 % в декабре 2019 года.
Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть, как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков.
Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения по сути «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости.
По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам – до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.
Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным
Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на военную ипотеку, на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.
Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. – первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки – от 4 до 10%.
Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится
По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г/г, на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее – в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном на 10%, а в Санкт-Петербурге на 7% и 15% соответственно.
В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г/г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.
В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде
В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой.
В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье – средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15% и 12% соответственно. Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке.
При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды – компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор – один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.
Рынок аренды квартир продолжает развиваться – улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель.
С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков. Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 г.
, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной.
В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.
- 45% граждан покупают новостройки на свободные деньги: какие перспективы у ипотеки, почему растет популярность trade-in, а лизинг отпугивает
- Доходов россиян не хватает на ипотеку
Дата публикации 15 февраля 2020
Эксперты подвели итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
Мир квартирМир квартир
Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%. Но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн.
Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет.
Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 года кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика.
В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье.
Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года.
Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах.
В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%.
Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».
Минфин повысил прогноз выдачи ипотеки к 2024 году почти в полтора раза
Объем выдачи ипотеки в России за шесть лет должен удвоиться — с нынешних 3 трлн до 6,2 трлн руб. в 2024 году, а долг россиян по ипотечным кредитам вырасти в 2,6 раза — с 6,5 трлн руб. на конец 2018 года до 17 трлн руб. Такие прогнозы привел замминистра финансов Алексей Моисеев.
«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас.
И ежегодный объем выдачи практически удвоить — с 1,5 млн до 2,2 млн [кредитов], а в рублях — с 3 трлн до 6,2 трлн [руб.] выдачи ежегодно», — сказал Моисеев в ходе парламентских слушаний в Госдуме (цитата по ТАСС).
Достичь таких целевых показателей планируется к 2024 году, уточнил РБК замминистра.
Рост числа выдаваемых кредитов до 2,2 млн единиц и снижение ставки ниже 8% в 2024 году заложены в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», пояснили РБК в корпорации «Дом.РФ». Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн руб. — с 6% до более чем 15% ВВП, указали там.
Согласно действующему сейчас приоритетному проекту «Ипотека», цель на 2024 год по объему выдачи ипотеки установлена на уровне 4,5 трлн руб. в 2024 году.
Когда этот проект принимался, предполагалось, что в 2018 году будет выдано ипотечных кредитов на 1,9 трлн руб.
К настоящему времени понятно, что этот показатель перевыполнен в 1,5 раза — по предварительной оценке «Дом.РФ», за 2018 было выдано порядка 3 трлн руб. ипотеки.
Один из основных целевых показателей нацпроекта — увеличение к 2024 году ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия более чем 5 млн российских семей. Добиться таких объемов предполагается во многом за счет развития ипотечного кредитования.
В конце 2018 года ситуация на рынке ипотеки, характеризовавшаяся в последние годы постоянным снижением ставок, начала меняться.
В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке выросла с исторического минимума, зафиксированного в сентябре и октябре, — с 9,41 до 9,52% годовых.
Банки начали повышать ставки по ипотеке, после того как ЦБ в сентябре поднял ключевую ставку впервые с 2014 года — с 7,25 до 7,5%, а потом еще раз в декабре — до 7,75%.
Первая волна повышения ставок банками была осенью, в начале 2019 года началась вторая волна. Так, в январе ставки по ипотеке выросли у крупнейшего игрока рынка Сбербанка и банка ВТБ, другие банки тоже сообщили о планах поднимать ставки. В ЦБ заявили, что допускают снижение спроса на ипотеку в случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам.
Пока на объемах выдачи ипотеки рост ставок не отразился. Заемщики занимают пока по старым ставкам, действовавшим на момент подачи заявления об ипотеке. В ноябре банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 301 млрд руб., в октябре было немногим меньше — 299,8 млрд руб.
Всего, по предварительным оценкам, в 2018 году будет выдано кредитов примерно на 3 трлн руб.
Потребность в жилье против снижения доходов
Существует большая накопленная потребность в жилье — улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей, а ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья. Около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке приобретается в ипотеку, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
Для того чтобы ипотечный портфель достиг 17 трлн руб., ежегодные темпы роста в ближайшие пять лет должны составлять 20% в год.
Основным препятствием для реализации данных планов будет оставаться достаточно высокая ставка, а также слабая динамика роста реальных доходов населения, которые ведут к росту долговой нагрузки населения, предостерегает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
«Хотя текущий рост ставок является временным, и по мере исчерпания эффекта повышения НДС в конце 2019 года и в 2020 году можно ожидать снижения ставок, даже 8% [заложенные в нацпроект] являются высокими», — отмечает он. Аренда квартиры по-прежнему остается существенно дешевле ипотеки (около 5% в год от стоимости квартиры), что будет сдерживать потенциальных заемщиков, указывает эксперт.
В показатели, озвученные замминистра финансов, можно поверить — гражданам нужны квартиры, всем хочется улучшать со временем свои жилищные условия, возражает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Несмотря на то что доходы населения падают (реальные располагаемые доходы граждан в ноябре сократились на 2,9% в годовом выражении. — РБК), есть категории заемщиков, у которых доход может расти на 10–15% в год, отмечает эксперт. Для заемщика важно не то, что ставка выросла на 1 п.п.
, а адекватность платежа к текущему финансовому состоянию и уверенность, что и через три года он сможет этот платеж вносить, говорит Цыганов
.Рост ставок сейчас — явление не постоянное и в ближайшие шесть лет мы можем наблюдать также и снижение ставок на ипотечные кредиты, которое будет зависеть от общей ситуации в экономике, отмечает управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Анна Юдина.
Для реализации такого сценария в экономике не должно происходить сильных внутренних или внешних шоков, утверждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Экономика имеет цикличный характер, и на пятилетнем горизонте возможна просадка объемов, однако в целом существует положительный тренд объемов выдач ипотеки, поясняет эксперт.
Без рисков пузыря
Опрошенные РБК эксперты полагают, что при тех темпах роста, которых от рынка ипотеки ждет государство, рассчитывать на его перегрев все равно не стоит.
Обычно в мировой практике риск формирования «пузыря» на рынках ипотеки возникает, когда в условиях роста цен кредиторы выдают кредиты с пониженными требованиями к заемщикам с недостаточным уровнем платежеспособности, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
На российском рынке нет роста цен, а ипотечный портфель банковского сектора характеризуется высоким качеством. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до исторического минимума в 1,83% от всего портфеля в 6,5 трлн руб. по итогам 2018 года, подчеркнули в компании.
Несмотря на то что в цифрах рост планируется двойной, он, по крайней мере сейчас, выглядит органичным — просрочка по ипотеке составляет менее 2% от всего портфеля, а с учетом пристального внимания к рынку со стороны регулятора, ожидать повторения ипотечного пузыря, который был в США, точно не стоит, полагает Александр Цыганов.
Российский ипотечный рынок далек от перегрева, и даже при удвоении показателей ипотечного кредитования он не исчерпает свой потенциал из-за большого объема накопленного спроса, согласен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Для предупреждения рисков на рынке ипотеки принят целый комплекс превентивных мер — повышенное резервирование по кредитам с низким первоначальным взносом, запрет на секьюритизацию кредитов с низким первоначальным взносом, отсутствие кредитов с плавающими ставками, напоминает он.
Более того, регулятор следит за уровнем закредитованности граждан и кредитной нагрузки, поэтому при действующем консервативном подходе Центробанка уровень рисков не увеличится, резюмирует банкир.
Екатерина ЛИТОВА