По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге

«Продлят или нет?» — российские застройщики со страхом ждали правительственного решения о судьбе льготной ипотеки. Ее уже продлевали осенью прошлого года, новый срок истекал 1 июля. Правительству предстояло принять сложное решение.

Сворачивание программы привело бы к резкому сокращению спроса на новостройки, что повлекло бы за собой снижение темпов строительства и проблемы у девелоперов.

Продление программы грозило дальнейшим перегревом рынка с сокращением доступности жилья: цены в большинстве городов и так в последний год росли двузначными темпами.

Власти не решились свернуть льготную ипотеку. Решение оказалось промежуточным: программу продлили, но значительно ослабили ее влияние на рынок. Размер кредита теперь ограничен тремя миллионами рублей, а ставка поднята до 7%. Параллельно была расширена программа семейной ипотеки: теперь родители даже одного ребенка могут взять ипотечный кредит со ставкой 6% годовых.

Москву и Питер лишили льгот

«Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2021 года. Она носила антикризисный, а значит, временный характер. Вместе с тем резко сворачивать ее, конечно, нельзя… Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года», — озвучил решение правительства на ПМЭФ президент Владимир Путин.

В программе есть два существенных изменения. Ставка льготной ипотеки увеличивается с 6,5 до 7%. По мнению большинства участников рынка, такое увеличение ставки некритично и никак не скажется на спросе на кредиты. Второе изменение намного существеннее.

Предельная сумма кредита по программе ипотеки установлена на уровне 3 млн рублей, этот лимит един для всей страны. До этого существовала дифференцированная шкала лимитов: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов.

Новый лимит должен сдержать спрос и рост цен на новостройки.

По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге ТАНИСЛАВ КРАСИЛЬНИКОВ/ТАСС
По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге КУШНИРЕНКО/ТАСС

Особенно существенно сокращение лимитов ударит по Москве и Московской области.

«Можно говорить, что программа льготной ипотеки в столице будет де-факто завершена 1 июля этого года, так как под ее условия в настоящее время подходит минимальный пул вариантов, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

— Так, стоимость наиболее доступной квартиры на первичном рынке “старой” Москвы составляет четыре с половиной миллиона рублей, Новой Москвы — четыре миллиона рублей. Даже такие квартиры могут быть приобретены по условиям льготной ипотеки при первоначальном взносе от 30 процентов».

«При первоначальном взносе в 20 процентов сейчас можно подобрать квартиру с льготной ипотекой более чем в тысяче столичных жилых новостроек. При лимите в три миллиона рублей выбор сократится в девять раз», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Кратное уменьшение лимита существенно ударит по спросу в Москве.

«Долю льготной ипотеки можно оценить на уровне 75‒80 процентов от общего объема выданных жилищных займов для покупки жилья на первичном рынке», — говорит Мария Литинецкая. Эта доля кардинально уменьшится.

Программой субсидированной ипотеки смогут воспользоваться только заемщики с большим первоначальным взносом: например, при покупке квартиры за двенадцать миллионов нужно будет сразу внести девять.

«По итогам первого квартала в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки квартиры составляет около шести с половиной миллионов рублей, по Ленобласти — четыре с половиной миллиона.

Кредитные лимиты в размере трех миллионов рублей — это 45‒65 процентов стоимости таких квартир», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

То есть, чтобы купить квартиру со средним бюджетом с использованием льготной ипотеки, необходимо будет внести первый взнос, соответственно, в 55 или 35%, и таким образом значительная часть заемщиков будет отрезана от кредитов.

Парадоксально, но снижение кредитного лимита остудит спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, хотя государство заинтересовано в развитии рынка больших квартир для решения демографических проблем.

Снижение лимита с шести до трех миллионов рублей сократит спрос на большинстве региональных рынков.

«Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной не только в столице, но и также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске», — говорит директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина.

Компенсировать падение спроса от трансформации льготной ипотеки должно расширение программы семейной ипотеки. Сейчас ею могут воспользоваться только семьи, где недавно родился второй ребенок.

«У нас уже действует системная мера, программа ипотеки для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок.

Предлагаю расширить ее действие, распространить на все семьи, где растут дети, родившиеся после 1 января 2018 года, даже если в семье пока лишь один ребенок», — анонсировал расширение программы на ПМЭФ президент Путин. Ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%.

Кредит можно использовать для покупки новостройки или рефинансирования ранее взятого ипотечного кредита. В середине весны программу семейной ипотеки распространили на строительство индивидуального жилого дома. На Дальнем Востоке семьи могут купить с помощью программы и вторичное жилье в сельской местности.

По прогнозу вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, расширение программы семейной ипотеки позволит увеличить объем выдачи кредитов с 80 тыс. до 100–120 тыс. кредитов. Но полноценно заместить льготную ипотеку семейной не удастся. По данным рейтингового агентства НКР, на семейную ипотеку в последние два года приходилось менее 5% от общего объема выдач.

Введение льготной ипотеки вызвало ажиотажный спрос на новостройки По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге Источник: СЕРГЕЙ ЕРМОХИН/ТАСС

Темная сторона льготной ипотеки

Постепенное сворачивание льготной ипотеки дает повод подвести предварительные итоги программы. Напомним, субсидированная ипотека была введена в середине апреля 2020 года как временная, антикризисная мера, программа была рассчитана на шесть месяцев.

Несмотря на ажиотажный спрос на новостройки в конце лета и начале осени, истекающая по времени программа в октябре была продлена на девять месяцев. Ее главным позитивным итогом стало поддержание сегмента жилищного строительства и смежных отраслей.

Однако программа вызвала и негативные последствия.

Во-первых, стремительно выросла стоимость новостроек. Застройщики воспользовались высоким спросом и подняли цены. «В старых границах Москвы новостройки за год подорожали на 35 процентов, в Подмосковье — на 31 процент.

В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья с мая 2020 года поднялась на 19 процентов, в Тюмени — на 20 процентов, в Нижнем Новгороде — на 39 процентов, — говорит Ирина Доброхотова. — В Сочи с начала года жилье подорожало на 32 процента».

По данным Центробанка, рост цен на жилье в 2021 году продолжился: новостройки в среднем подорожали в первом квартале на 17,6% (в годовом выражении), вторичное жилье — на 13,6%. В результате роста цен на фоне сокращения доходов населения снизилась доступность жилья.

Это парадоксальный результат, потому что повышение доступности жилья — одна из главных задач государственной жилищной политики.

Во-вторых, потребители ничего не выиграли от субсидирования государством ипотеки. Расчеты показывают, что рост цен на жилье на 15–20% полностью «съедает» эффект от низкой ставки. Это тоже весьма неприятно для правительства, потому что именно удешевление ипотеки неизменно рассматривалось им как ключевой аспект решения жилищного вопроса.

В-третьих, компании строительного сектора, которому государство оказывало помощь, показали рекордные прибыли. Например, прибыль компании ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей.

Скорректированная EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%. ПИК увеличил EBITDA за 2020 год в полтора раза.

В этом году показатели этих и других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга все так же бьют рекорды.

И наконец, четвертый эффект: различие в лимитах кредитования усилило диспропорции в региональном развитии.

Москва, Санкт-Петербург и Московская область поглотили почти треть общего объема ипотеки, выданной в январе–апреле этого года.

Обобщая эти эффекты, можно констатировать, что программа льготной ипотеки оказалась слишком сильным и грубо использованным инструментом поддержки рынка. Очевидно, что помощь государства была как минимум избыточной.

Центробанк долгое время был против продления программы льготной ипотеки. «Госпрограмма кредитования должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке. Субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность», — заявила в конце прошлого года глава Банка РФ Эльвира Набиуллина.

Дискуссии о судьбе программы велись всю первую половину года. Финансовый блок правительства предлагал свернуть программу или оставить ее лишь для депрессивных регионов со слабым рынком строительства.

Итоговый вариант продления программы можно расценивать как победу вице-премьера Марата Хуснуллина, который смог продавить ее сохранение, пусть и в урезанном виде.

Проиграв сражение по субсидированной ипотеке, г-жа Набиуллина все же пытается охладить рынок ипотеки доступными ей инструментами. В апреле совет директоров ЦБ принял решение ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.

Банк России недоволен тем, что на рынке новостроек резко выросло число кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%). Доля таких кредитов увеличилась с 24 до 45%, что повышает уязвимость банков к возможным финансовым шокам.

По таким кредитам с 1 августа повышается надбавка к коэффициентам риска, это должно увеличить нагрузку на капитал и сделать такие кредиты менее привлекательными для банков.

Жизнь после скачка цен

Главная проблема сегодняшнего рынка жилья заключается в том, что за последний год рынок перегрелся и закрепился на новом уровне цен. Спрос был поддержан не только льготной ипотекой, но и перетоком средств из банковских вкладов в недвижимость на фоне снижения ставок по депозитам и высокой инфляции.

На рынке вновь появились частные инвесторы, которые хотят сыграть на росте цен. Центробанк даже фиксирует новую схему, когда заемщик в один день берет несколько ипотечных кредитов на покупку новостроек.

Появился слой инвесторов, готовых покупать новостройки практически по любой цене на старте продаж, они уверены, что жилье в процессе строительства неизбежно подорожает.

Читайте также:  У Москвы и Петербурга появится общая транспортная карта

График 1 Заемщики наращивают сроки ипотечного кредита По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге «Метриум» по данным ЦБ РФ
График 2 За последний год цены на столичные новостройки выросли почти на 27 процентов По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге «Метриум»

Дополнительным фактором разгона цен стал дефицит предложения: во многих городах в 2020 году были зафиксированы исторически минимальные объемы новостроек. Это стало эхом реформы рынка долевого строительства, в результате которой застройщики были обязаны перейти на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов.

Сейчас рынок строительства начинает восстанавливаться: по данным «Дом.РФ», за последние десять месяцев в России было начато строительство жилых многоквартирных домов площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее.

Однако начатые стройки не насыщают рынок: девелоперы все чаще манипулируют объемами предложения, чтобы поддерживать его в режиме дефицита.

Ключевой вопрос сегодня — как рынок будет развиваться после двадцатипроцентного скачка цен. «Сейчас со спросом на новостройки нет проблем.

Но в среднесрочной перспективе одного–трех лет вопрос о ценах встанет, — считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

— Большинство застройщиков — адекватные люди, они понимают, что нынешний рост цен на фоне сокращающихся доходов населения аномален».

В то же время шансы, что цены на новостройки будут падать, невелики. Все дело в новом устройстве рынка. Еще несколько лет назад рынок был эластичен: если спрос сильно сокращался, девелоперы шли на снижение цен и различные акции, чтобы подхлестнуть спрос.

Без регулярных продаж они не могли продолжать строить. Сейчас девелоперы работают на банковском проектном финансировании и могут спокойно строить полгода или год на кредиты, не имея продаж.

Основные игроки рынка — девелоперы, банки, владельцы земельных участков и инвесторы — заинтересованы в поддержании высоких цен на жилье.

Другой важнейший вопрос: как долго можно столь агрессивно наращивать ипотечный портфель на фоне такого уровня цен и сокращающихся доходов населения? В апреле Центробанк отчитался, что долги россиян по ипотеке за три года удвоились, они впервые превысили 10 трлн рублей.

В России пока невысокий уровень ипотечных банкротств, но качество новых заемщиков ухудшается. Тревожный звонок — постоянный рост среднего срока ипотечных кредитов. По данным «Метриум», в 2015 году он составлял 14,2 года, а в начале 2021 года — уже 19 лет.

«Ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты, — говорит управляющий партнер “Метриум” Мария Литинецкая.

— Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».

«Люди перестали бояться ипотеки». Как госпрограмма сделала ее привычным кредитным продуктом и что будет после 1 июля

Криштиану Роналду обрушил акции Coca-Cola, выбрав обычную водуНаш проект: Хирургия или лазер? Как лечат болезни глаз в ПетербургеВ Петербурге из-за Евро-2020 ограничили полёты квадрокоптеровБумажные полисы ОМС отменяют, но их всё равно придётся носить с собойНеудачный разворот автомобиля на Садовой в Петербурге попал на видеоКвартиру у Смольного в Петербурге потушили.

Медики осматривают жильцаВ Петербурге пожарные тушат сталинку рядом со СмольнымВ Петербург приедет до 3 тысяч финских болельщиковЦена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииКрестовский остров в Петербурге из-за Евро-2020 закроют на деньПредыдущие новостиАрхив материалов

Льготную ипотеку продлевают на год, но существенно меняют верхний лимит кредитования. Вице-президент ВТБ Евгений Дячкин в интервью «Фонтанке» рассказал, как изменения в программе отразятся на рынке Петербурга и Москвы, сколько жилищных программ нужно стране и почему «пузырь» — это не про ипотеку сегодня.

По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге пресс-служба ВТБПоделиться

— Если взглянуть на новые параметры ипотеки с господдержкой, озвученные президентом, то продление на год — это явный плюс, а остальные изменения это, скорее, плюс или минус?

—Меры, которые предпринимались в период пандемии, были нужны, чтобы поддержать всех в непростое время. Но как приём лекарств не требуется тогда, когда человек выздоравливает, так и с ипотекой — ситуация уже не похожа на то, что было год назад.

Произошел рост стоимости квадратного метра, причем на отдельных территориях он был рекордным за последние годы. И это, скорее, издержки программы, которая была направлена на снижение нагрузки на заемщика. Но если цена растет, то жилье не становится более доступным. Поэтому и появилось желание видоизменить программу.

В новом виде она обеспечит адресную поддержку отдельным регионам, где объем строительства пока недостаточный, поддержит те категории, которые нуждаются в помощи для улучшения жилищных условий. Особое внимание вновь уделяется семьям с детьми, они смогут получить льготную ставку уже с одним ребенком.

Доступное жилье для таких клиентов должно быть приоритетной задачей, это наши инвестиции в будущие поколения.

— Какое влияние программа ипотечного кредитования с господдержкой уже оказала на рынок?

— Рынок бьет рекорды. По итогам 2020 года объем выданной ипотеки вырос на 50% по сравнению с 2019 годом — это уже говорит о том, насколько серьезным было влияние. По программе господдержки выдавалась примерно четверть всей ипотеки.

Можно сказать, что в период очень и очень больших проблем с пандемией COVID-19 не только в РФ, но и в целом в мире, она привнесла оживление в самый главный для любого человека вопрос — улучшение его жилищных условий.

Вообще, если оценивать все меры поддержки, которые принимались профильными министерствами и чиновниками, конечно, льготная ипотека оказалась одной из самых эффективных, так как помогла и строительной отрасли, и покупателям жилья.

А поскольку мультипликатор у строительства серьезный, то по факту эта мера помогла и многим другим отраслям. Ведь даже стройки в отдельных регионах «встали».

Госпрограмма дала возможность взять кредит по достаточно низкой ставке — государство субсидировало уменьшение до 6,5%, но по факту многие банки предлагают ставку еще ниже. Например, мы сейчас выдаем кредиты по ставке 5,6–5,9%, есть программа со ставкой на первые полгода или год 4,3% и 5,3% соответственно, после этого срока она повышается до 6,5%. Текущий уровень ставок я считаю комфортным.

— Вырос ли средний размер ипотечного кредита за этот год?

— Да, он вырос в среднем по стране на 20% и достиг 3 млн рублей. Конечно, в столицах «средний чек» выше. В Москве он составил 5,8 млн рублей, а в Петербурге — 3,7 млн рублей. В регионах он вырос процентов на 14%, до 2,2 млн рублей.

И важно, что эта сумма находится в пределах порога обновленной госпрограммы, которая будет действовать после 1 июля. Цифры примерно такие. Это говорит о доступности ипотеки.

И я бы сказал, что люди перестали ее бояться, сделали привычным для себя кредитным продуктом.

— Есть мнение, что лучше всего льготная ипотека сработала именно в Петербурге — при лимите в 12 млн рублей и более низких ценах на квартиры, чем в Москве.

— Конечно, с точки зрения того, что в Москве стоимость квадратного метра выше, это мнение справедливо. Но если рассматривать в целом потребительское поведение жителей Петербурга и Москвы, то оно не сильно отличается. У людей есть потребность в жилье — они покупают квартиры. Объемы продаж об этом говорят.

— Обновленный лимит снизит продажи в столицах?

— Если посмотреть на ситуацию по ставкам в целом, а не только по льготной программе, то она довольно комфортная. Оглянемся на 10 лет назад, тогда ставка была двузначной и почти в два раза выше, а объем выдачи ипотечных кредитов был в 10 раз ниже. Монетарным властям действительно можно сказать спасибо за повышение доступности ипотеки.

Но, несмотря на рост объемов кредитования, Россия по-прежнему по доле ипотеки в ВВП сильно отстает от Европы. Фундаментально это хорошо — значит, есть резервы для роста и рынок ипотеки будет расти.

И пока население РФ заинтересовано в улучшении жилищных условий, это хорошо и для строительной отрасли. Конечно же, ключевым фактором в формировании ставок является политика Центрального Банка.

Высокая ключевая ставка — нет ипотеки, низкая — есть ипотека.

Так что после 1 июля ничего существенно не изменится. Программа станет более адресной, поможет тем регионам, где требуется улучшение предпринимательской среды, создание более комфортных условий проживания. Нужно, чтобы застройщикам было выгодно строить не только в Москве и Петербурге.

А в тех городах, где люди могут взять кредиты большего объема, будет определенный процесс стабилизации спроса — после гиперроста это естественно.

Как и переход на рыночные практики работы как застройщиков, так и банков в тех регионах, где объемы строительства находятся на достаточно высоком уровне.

— Как отразился рост ключевой ставки в 2021 году на ипотеке?

— Зависимость, конечно, не линейная, но она есть. Если растет стоимость денег, то растет и стоимость кредитов. Но не будем забывать, что ключевая ставка хоть и выросла и сохраняется тренд к ее повышению, но она находится на уровне, приемлемом для экономики и жителей РФ. И 7% по ипотеке — это на данный момент низкая ставка при такой ключевой.

— Недавно Центробанк увеличил риски по кредитам с низким первым взносом, к которым относится и значительная часть ипотеки. Считаете ли вы такие кредиты действительно рискованными?

— В текущем режиме ипотечные кредиты для банка вообще не рискованные.

Мы не фиксируем увеличения просрочки по своему портфелю, ни по кредитам, которые мы выдавали, условно, вчера, ни по тем, что выдаем сегодня. Доля просрочки не увеличивается.

Центробанк как надзорный орган предпринимает меры, которые считает необходимым. Но говорить о каких-то ипотечных пузырях — это точно не про ипотеку сегодня.

Читайте также:  В центре Иркутска построят новый жилой квартал

— Помимо ипотеки с господдержкой есть немало других жилищных программ, в том числе и банковских. Вы предлагаете их объединить и даже договорились на ПМЭФ о сотрудничестве с «ДОМ.РФ» в этом вопросе.

— Сейчас одновременно действует более 200 программ, как на федеральном, так и на региональном уровне. И весь этот спектр зачастую непонятен не только конкретному пользователю, банки тоже не могут подстроиться под большое количество критериев и требований, поэтому нет конкуренции за участие в программах, сложных к реализации.

Многим банкам, даже крупным, зачастую не хватает компетенций, чтобы формировать хорошие программы на уровне всех регионов и всех направлений поддержки. Поэтому мы выступаем за то, чтобы были определенные стандарты жилищных программ, которые применялись бы как на федеральном уровне, так и на региональном.

И чтобы субъекты в лице профильного министра или губернатора понимали, как они будут реализовать программу для населения и достаточно ли для этого бюджета. Ведь где-то программы эффективно запускаются, а где-то они вообще не работают. Мы выступаем за то, чтобы их стандартизировать плюс добавить универсальности.

На это и будет направлена наша совместная работа с «ДОМ.РФ».

— Почему ВТБ не выдает сельскую ипотеку?

— В ближайшее время начнем выдавать кредиты и по этой программе. На начальном этапе она была незначительна по лимитам финансирования, но, судя по спросу на нее, объемы будут расти. Как один из крупнейших банков мы понимаем, что должны отвечать запросам всех граждан России, поэтому поддержка жителей сельской территории или тех, кто заинтересован в переезде, — необходима.

— Как распределяется сейчас спрос на ипотеку между сегментами рынка недвижимости? Многие отмечают рост рефинансирования, то есть, по сути, люди не покупают новое жилье, а лишь перекладывают деньги из одного банка в другой?

— Рефинансирование ипотеки в прошлом году в нашей структуре продаж занимало 27%. Мы помогли 114 тыс. россиян снизить долговую нагрузку. Мне кажется, что это наша очень важная функция как социально ответственного банка — помогать людям.

Раньше рефинансирование занимало минимальную долю рынка, в прошлом году по стране выросло до 14%. Логично, что при существенном падении ставок люди стремятся снижать свою долговую нагрузку.

И если говорить про спрос на рынке, то на строящееся жилье приходится треть выдачи ипотеки, а остальное — готовые объекты на вторичном рынке.

Рынок готового жилья тоже очень большой. Поэтому для нас очень важно взаимодействие с другими сторонами процесса, то есть с риелторами. Именно они являются проводниками на рынке недвижимости для жителей страны, их роль трудно переоценить.

Я считаю, что уровень и качество работы риелторов за последние годы колоссально выросли. И мы заинтересованы в том, чтобы максимально наладить с ними тесное сотрудничество. Ведь именно риелторы помогают выбрать вариант, который людям лучше подойдет. Они даже лучше разбираются в потребительских предпочтениях, чем застройщики.

Они видят всю картину рынка недвижимости, и для нас это стратегические партнеры.

— Для чего тогда банки создают собственные платформы по подбору и продаже недвижимости, целые экосистемы?

— Мы — в первую очередь банк. У нас есть лицензия, и мы не можем оказывать услуги, выходящие за ее пределы. то есть в процессе покупки недвижимости наша задача — выдать кредит. Еще мы можем открыть банковскую ячейку для хранения денег.

Но для более эффективного ведения бизнеса необходимо, чтобы покупатель жилья мог в одном месте получить все необходимые сервисы, сэкономив и время, и деньги. Поэтому проект Группы ВТБ — платформа «Метр квадратный» занимается всем клиентским путем и предлагает услуги от поиска объекта до его ремонта.

Электронная регистрация, дистанционное снятие обременения, сервис безопасных расчетов — все это реализовано у нас в экосистеме недвижимости. Последний сервис, например, помогает безопасно провести все расчеты по цепочке сделки.

При этом речь не идет о монополизации рынка — использовать платформу могут не только клиенты ВТБ, но и других банков, а также застройщики, агентства недвижимости и розничные клиенты.

— Как в целом тогда для банка меняются каналы дистрибуции?

— Каналы продаж для нас по-прежнему традиционны и значительно не меняются. Работаем напрямую с застройщиками, магазинами новостроек, риелторами, проводим сделки физлиц из рук в руки. Многие игроки начали продавать объекты недвижимости через сайт, появилась возможность проводить сделки онлайн.

Конечно, сегодня основной наш вектор — цифровизация, и пандемия повысила значимость дистанционного взаимодействия как клиентов с банками, так и наоборот. За прошлый год мы в четыре раза увеличили долю заявок, которые получаем дистанционно, а для получения ипотеки уже в 30% случаев требовалось всего два документа: паспорт и СНИЛС.

Главный прорыв — мы первыми на рынке предоставили клиенту возможность купить квартиру в ипотеку, не выходя из дома, 100% онлайн. Сейчас число таких сделок уже превысило 5 тысяч. Благодаря этому россияне покупали недвижимость даже из-за границы — находясь в Финляндии, Турции, США.

Так что можно сказать, что ипотека вышла на качественно иной уровень.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге пресс-служба ВТБ

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Льготной ипотеке обозначили путь к закрытию

06.06.2021 20:39:00

Переформатирование кредитов уменьшает доступность жилья

По льготной ипотеке выдадут 3 млн в регионах и 8 млн в Москве и Петербурге Строительную отрасль будут поддерживать и дальше. Фото PhotoXPress.ru

Продление льготной ипотеки на новых условиях не приведет к подорожанию жилья, уверяют чиновники. А некоторые банкиры считают, что продление льгот позволит остановить рост цен на недвижимость в некоторых регионах. Эксперты «НГ» говорят, что новые условия означают снижение доступности жилья для населения.

Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022-го. Однако ставка по ней будет поднята с нынешних 6,5 до 7%.

Еще одно важное изменение – предельную сумму кредита сделают единой для всех регионов, она составит 3 млн руб.

Получить ипотеку по низкой ставке смогут больше семей с детьми, причем для них оставляют высокий порог предельной суммы кредита.

Глава государства сообщил, что программа семейной льготной ипотеки будет распространена на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.

Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством в конце апреля 2020 года.

Сначала ее планировалось завершить 1 ноября прошлого года, но затем кабмин продлил ее до середины нынешнего.

Ипотечный кредит на льготных условиях в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях пока выдается на сумму до 12 млн руб., а в остальных регионах – до 6 млн.

Льготную ипотеку власти считают одной из ключевых антикризисных мер. Она позволила привлечь в жилищное строительство в России более 2 трлн руб., ее оформили более полумиллиона семей, сообщил президент.

По данным Минэкономразвития России, строительство оказало важную поддержку росту ВВП в апреле.

Прирост ВВП составил 10,7%, при этом отставание от допандемийного уровня составляет менее 1%, а в строительстве превышение допандемийных уровней – в среднем на 2%.

Однако у льготной ипотеки оказался серьезный побочный эффект – она вызвала резкий рост цен (см. «НГ» от 23.05.21). В аналитическом центре ЦИАН сообщили, что рост цен на первичном рынке недвижимости в России в 2020 году составил около 15% в годовом выражении, при этом за время действия программы льготной ипотеки стоимость увеличилась на 11%.

Повышенный спрос и сдержанные пандемией темпы строительства привели к тому, что Россия оказалась на девятом месте в мире по темпам роста цен на вторичное жилье, который за 2020 год составил 11,1% (на 4 процентных пункта больше, чем в предыдущем году). РФ опередила по этому показателю Норвегию (10,9%), Канаду (10,8%), Великобританию (10,2%).

За первые три месяца 2021 года квадратный метр строящегося жилья в Ленобласти подорожал на 9,5%. Заметно дороже стали новостройки Брянска (9,2%), Симферополя (8,8%), Владимира (8,6%) и Волгограда (8,6%).

В среднем по России квадратный метр строящегося жилья в конце марта стоил 74 тыс. руб.

, на 4,7% дороже, чем в начале года, выяснили специалисты федерального портала «Мир квартир», проведя исследование 70 городов с населением от 300 тыс. человек.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в феврале этого года отмечала, что повышение цен к январю уже съело весь эффект от снижения ставки.

По ее словам, программу нужно сохранять в тех субъектах, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам, в том числе с точки зрения снижения доступности жилья, разгона цен на него и формирования предпосылок ипотечного пузыря.

Льготную ипотеку стоит продлить в тех субъектах РФ, где нет признаков перегрева рынка, – это регионы Северо-Кавказского и Дальневосточного федеральных округов, Псковская, Саратовская, Курганская области, Мордовия и Ханты-Мансийский автономный округ, предлагал глава Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Сухов.

Очевидно, что возобладали аргументы строителей.

Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил на ПМЭФ, что стоимость недвижимости увеличивается из-за пандемии: срывались сроки поставок материалов и выполнения строительства, работники болели, на рост цен влияет и нехватка мигрантов.

Импортные материалы стали дороже, поэтому их цена выросла и в рублях. Он признал, что жилье подорожало и из-за льготной ипотеки, однако долю этого фактора оценил не более чем в 5%.

«Подобное решение скорее всего приведет к общему снижению спроса на новостройки. Иными словами, это окажет негативный эффект на рынок», – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «По условиям завершающейся программы льготной ипотеки размер кредита составляет до 12 млн руб. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб.

Читайте также:  Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?

в остальных регионах страны. Таким образом, если бы ипотеку продлили в большинстве регионов, то там сохранился бы размер кредита на уровне 6 млн руб., а сейчас даже эту сумму сократили вполовину. При таком бюджете, к сожалению, выбор у покупателя почти отсутствует. В Москве в массовом сегменте средний бюджет предложения в апреле составил около 12,3 млн руб.

, а минимальный – 4 млн», – рассуждает эксперт.

Если первоначальный взнос составляет 795 тыс. руб. (20%), то предельный бюджет покупки – это около 3,8 млн руб.

«Допустим, что критерий, по которому можно оценивать возможность эффективного использования новых условий ипотеки, заключается в возможности купить квартиру не менее 50 кв. м за 3,8 млн руб.

С учетом данных Росстата о средних ценах на первичном рынке в первом квартале 2021 года выходит, что только в 70% регионов (в 61 из 87) можно купить жилье по новым условиям», – говорит Литинецкая.

По мере удорожания квадратных метров и роста своего бюджета покупатели будут все чаще совершать сделки без льготных условий, считает эксперт.

«Можно сказать, что новые условия – это плавный переход на старые условия ипотеки или попросту – сворачивание программы, и плавный выход к ставке 8–9%.

Главный вопрос в том, остались ли на рынке относительно недорогие квартиры и хватит ли их на всех желающих, особенно на региональных рынках, где дефицит острее всего?» – задается вопросом Литинецкая.

Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали, – сказал «НГ» генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

«Для семей с одним ребенком, родившимся после 1 июля 2018 года, фактически она продолжит действовать, а именно такие клиенты составляют примерно две трети покупателей нового жилья, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге. Соответственно можно ожидать, что спрос будет снижаться плавно и неглубоко, основное ядро покупательской аудитории сохранится.

Цены при этом также будут расти замедленными темпами, появится больше маркетинговых программ, направленных на привлечение целевой аудитории субсидированной ипотеки», – говорит эксперт.

Продление государственной программы ипотеки на новых условиях позволит купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах, влияние на средний уровень ставок не будет критичным, считает глава ВТБ Андрей Костин. «На кредиты с суммой до 3 млн руб.

, которые соответствуют обновленным критериям программы, на сегодняшний день приходится больше половины выданной ипотеки по госпрограмме, основную часть составляют как раз регионы. Москва и Санкт-Петербург с областями занимают по этому критерию в ВТБ только 11%», – заявил Костин.

По итогам года ВТБ прогнозирует рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.

Хуснуллин говорил, что более 90% кредитов, выдаваемых по льготной программе, – около 3 млн руб., поэтому после долгих обсуждений с Центробанком было принято решение, что именно 3 млн руб. – оптимальный предел льготной ипотеки.

В прошлом году по семейной ипотеке было выдано около 80 тыс. кредитов, новые условия программы позволят выдать кредиты еще 100–120 тыс. семей, сказал Хуснуллин. В целом ипотека с господдержкой и семейная ипотека дадут около 250 тыс.

кредитов на 700–800 млрд руб., сообщил вице-премьер.

Продление льготной ипотеки на новостройки не приведет к очередному росту цен на жилье, заявил в субботу министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. «Не думаю, что решение по продлению льготных ипотечных программ станет неким драйвером очередного роста цен на жилье.

Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», – сказал Файзуллин. Новые условия программы выводят из нее крупные города с дорогим жильем.

Поскольку цены высокие, значит, в этих регионах достаточно предложения, отметил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. 

«Если говорить о позитивных последствиях, то это продлит доступ к приобретению недвижимости для семей с относительно небольшим достатком, для тех, кто в противном случае не мог бы приобрести жилье на общих рыночных условиях; или же позволит некоторым семьям жилье большей площади, нежели при кредитовании на общих основаниях, — отмечает управляющий партнер «BMS Group» Алексей Матюхов. — Если говорить о негативных факторах, то доступ к льготной ипотеке не для первого жилья, а для осуществления инвестиций будет служить фактором перегрева рынка, то есть расти будет не столько потребительский спрос, сколько инвестиционный. Как следствие – будет происходить повышение цен на квартиры». Учитывая тот факт, что в мировой и российской экономиках наращиваются темпы инфляции, в частности, очень высокими темпами растет стоимость строительных материалов — все вместе взятые факторы будут носить кумулятивный эффект, и рынок будет и дальше перегреваться, считает эксперт. «Попытки, которые предпринимаются в отношении регулирования инвестиционного спроса, то есть ограничение возможности в приобретении дополнительной недвижимости за счет льготной ипотеки, не будут решением, так как инвесторы будут иметь возможность, используя свои же средства, оформлять льготную ипотеку не на себя, а на своих родственников, близких друзей и знакомых, — говорит Матюхов. — А перегрев рынка недвижимости, в свою очередь ведет к формированию ипотечного пузыря. Это не означает, что он лопнет в ближайшем будущем, в целом сейчас экономика характеризуется высокими показателями инфляции, и я вполне допускаю, что эти высокие показатели инфляции просто сгладят рост отдельного сегмента ипотеки и недвижимости, то есть сделают его не столь критичным. Однако риск сам по себе остается».

Отнять у москвичей, чтобы отдать детям. Кому выгодны новые условия льготной ипотеки?

В мире льготных ипотечных программ происходят сразу два значимых события.

По решению президента, ипотека с господдержкой под 6,5% продлевается ещё на год, но ставка по ней повышается на 0,5%, а разрешённая сумма кредитования снижается.

Вместе с этим смягчаются условия по семейной ипотеке — сейчас кредит могут оформить даже семьи с одним ребёнком. Специалисты уже строят прогнозы — успешен ли будет манёвр и что будет с ценами на жильё.

Количество регионов сократилось, но никто этого пока не заметил

Основные изменения в программе льготной ипотеки:

  1. Процентная ставка повышена до 7%.
  2. Максимальный лимит кредитования — 3 млн рублей для всех регионов.

Минимальный первый взнос пока остаётся на прежнем уровне — 15%. Регионов-исключений нет, программа доступна по всей России, хотя последние месяцы часто звучали предложения о продлении льготной ипотеки только в проблемных регионах, где темпы строительства нового жилья низкие.

Вам тут новостроек не хватает. zen. yandex.ru

Впрочем, для Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов с высокими ценами на недвижимость ограничение в 3 млн рублей равносильно отмене программы.

По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве более 8 млн рублей. Получается, что воспользоваться льготной программой смогут покупатели с большими накоплениями или те, кто продают старое жильё ради покупки нового.

Регионы это затронет в меньшей степени, поскольку есть города, где на 3 млн можно купить двухкомнатную квартиру.

Новый лимит кредитования выбран не случайно. Как отмечает вице-премьер Марат Хуснуллин, 90% кредитов укладываются в рамки 3 млн рублей. 

Новые условия — компромисс для ЦБ, который выступал за отмену льготного ипотечного кредитования, и для застройщиков, которые не желали расставаться с господдержкой.

Нельзя просто так взять и поднять ставки по ипотеке. inforadom.ru

Что касается повышения процентной ставки, то разница в ежемесячных платежах и переплате не сильно заметна. Если брать максимальную сумму 3 000 000 рублей сроком на 15 лет, то разница в ежемесячных платежах будет около 800 рублей, а переплата за полный срок — около 150 000 рублей.

Впрочем, специалисты видят в сокращении суммы льготной ипотеки риски — увеличится число заёмщиков, которые берут кредит на первый взнос, а также вырастут суммы потребкредитов. Это всё приведёт к росту долговой нагрузки и дефолтам. Малейшее экономическое потрясение, кризис с падением доходов — неплатежи ослабят банковскую систему, что скажется на экономике в целом.

Снизятся ли цены?

В правительстве осторожничают, давая прогнозы по ценам на недвижимость. Марат Хуснуллин отмечает:

Мы чётко посчитали, что в росте цен рост ипотеки составляет около 5%. Все остальное не ипотека. Мы сейчас посмотрим, что будет происходить с выдачей. Потому что каждый раз, когда мы говорим, что программа останавливается, мы формируем ажиотажный спрос.

Люди бегут и стараются как можно быстрее оформить. Поэтому мы сейчас посмотрим, что произойдет за июнь и уже в июле на новых условиях посмотрим, что будет с объёмом выдачи ипотечных кредитов.

И отсюда будет понятно, будет ипотека еще влиять на рост цен или не будет

  • Одним словом, вице-премьер в ближайший месяц готовится к ажиотажу, но дальше не загадывает.
  • Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин считает, что продление льготной ипотеки никак не скажется на ценах, поскольку в прошлом году на стоимость жилья оказала влияние не столько госпрограмма, сколько последствия пандемии:

Это и стоимость ресурсов, и проблема трудовых мигрантов, и остановка строительства в ряде регионов в 2020 году

Эксперты рынка склонны думать, что рост цен продолжится. Причём подорожают самые доступные квартиры, в рамках лимита в 3 млн рублей. Средний и высокий ценовой сегмент будет дорожать не так быстро, и в итоге разрыв сократится.

Forbes цитирует руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова:

Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса

Лучшее — детям

Семьи, где после 1 января 2018 года родился второй, третий и последующие дети, могли оформить льготную ипотеку под 6% годовых. 

Детям — квартиры. pfr. gov.ru

По распоряжению президента, программа расширяется. Сейчас жилищный кредит с господдержкой смогут оформить семьи, где после 1 января 2018 года родился первый ребёнок. Получается, что право на льготу получают семьи, которые ранее не имели на неё права.

Предельный размер кредита выше, чем по предыдущей программе, — 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн — для остальной России.

Получается, что одна программа компенсирует другую, и резкого падения спроса на недвижимость не будет, соответственно, падения цен ждать не стоит.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector