Петербург лидирует в России по уровню инвестиций в районные ТЦ

Магазиностроение. Строительство ТРЦ, расширение сетей

18 мая 2016, 22:35

2860 просмотров

·   Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей.

·   Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.

• ·   В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.
• ·   Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%. 
• ·   Рынок пока не фиксирует существенного роста сделок с «токсичными» активами.

Краткое описание сделок

Крупнейшая сделка была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 года по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета.

Общая площадь ТК составляет 18 тыс. кв.м. Сумма сделки составила порядка 1,2 млрд. рублей. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 году фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.

Вторую крупная сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 года финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел
гипермаркет
строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута»

Общая площадь ТК – 15 000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд руб., точная сумма не разглашается.

Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 года Лента достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11 тыс. кв.м
После реконструкции в здании разместится ТК Лента. Сумма сделки не разглашается.
Единственная сделка с районным ТК расположенным в Московском Регионе прошла в подмосковном городе Раменское, расположенном в 30 км. от МКАД. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties.

Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6,5 тыс. кв.м. Сумма сделки – порядка 1 млрд. рублей. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 году.

Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн. рублей.
Общая площадь ТК составляет 3 тыс. кв.м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.

Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.

Общий список рассматриваемых объектов приведен в таблице.

Объект	Адрес	GBA, кв.м.	Продавец	Покупатель	Цена, млн. руб.*
ТК OBI Пулковское	Санкт-Петербург, Пулковское ш.	18 000	OBI	Romanov Property Holdings Fund	1 200
ТК Метрика	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	15 000	ЗАО «Мегалит»	Kesko	1 000
ТЦ Пермская ярмарка	Пермь, ул. Гагарина	11 000	ООО «ВЦ Пермская ярмарка»	Лента	660
ТК Солнечный Рай	Раменское, Вокзальная ул.	6 500	Spondа	Horizon Properties	1 000
Автоцентр	Санкт-Петербург, пр. Науки	5 200	ВТБ	ООО «Бекар»	160
Автоцентр	Вологда	5 000	ВТБ	Частное лицо	95
Автоцентр Lada	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	3 100	ВТБ	ООО «Бекар»	120
ТЦ Апельсин	Урай (ХМАО)	3 000	Частное лицо	Администрация города Урай	180
Автоцентр Subaru	Санкт-Петербург, Савушкина ул.	2 700	ВТБ	ООО «Автовыбор»	96
Автоцентр	Вологда	2 600	ВТБ	ООО «Автовыбор»	43
Автоцентр Subaru	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	1 900	ВТБ	ООО «Де Вилль»	74

*Цена определена по открытым данным и оценкам экспертов

GVA Sawyer 

Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы 
Telegram

 и 
Яндекс.Дзен

, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.

·   Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей.

·   Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.

1. ·   В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.
2. ·   Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%. 
3. ·   Рынок пока не фиксирует существенного роста сделок с «токсичными» активами.

Краткое описание сделок

Крупнейшая сделка была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 года по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета.

Общая площадь ТК составляет 18 тыс. кв.м. Сумма сделки составила порядка 1,2 млрд. рублей. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 году фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.

Вторую крупная сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 года финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел
гипермаркет
строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута»

Общая площадь ТК – 15 000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд руб., точная сумма не разглашается.

Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 года Лента достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11 тыс. кв.м
После реконструкции в здании разместится ТК Лента. Сумма сделки не разглашается.
Единственная сделка с районным ТК расположенным в Московском Регионе прошла в подмосковном городе Раменское, расположенном в 30 км. от МКАД. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties.

Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6,5 тыс. кв.м. Сумма сделки – порядка 1 млрд. рублей. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 году.

Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн. рублей.
Общая площадь ТК составляет 3 тыс. кв.м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.

Остальные сделки, попавшие в настоящий обзор реализованы банком ВТБ, который планомерно распродает активы обанкротившейся компании RRT-авто. В конце 2015 и начале 2016 года по поручению банка были проведены три аукциона и проданы 6 автосалонов, расположенные в Санкт-Петербурге и Вологде.

Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.

Общий список рассматриваемых объектов приведен в таблице.

Объект	Адрес	GBA, кв.м.	Продавец	Покупатель	Цена, млн. руб.*
ТК OBI Пулковское	Санкт-Петербург, Пулковское ш.	18 000	OBI	Romanov Property Holdings Fund	1 200
ТК Метрика	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	15 000	ЗАО «Мегалит»	Kesko	1 000
ТЦ Пермская ярмарка	Пермь, ул. Гагарина	11 000	ООО «ВЦ Пермская ярмарка»	Лента	660
ТК Солнечный Рай	Раменское, Вокзальная ул.	6 500	Spondа	Horizon Properties	1 000
Автоцентр	Санкт-Петербург, пр. Науки	5 200	ВТБ	ООО «Бекар»	160
Автоцентр	Вологда	5 000	ВТБ	Частное лицо	95
Автоцентр Lada	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	3 100	ВТБ	ООО «Бекар»	120
ТЦ Апельсин	Урай (ХМАО)	3 000	Частное лицо	Администрация города Урай	180
Автоцентр Subaru	Санкт-Петербург, Савушкина ул.	2 700	ВТБ	ООО «Автовыбор»	96
Автоцентр	Вологда	2 600	ВТБ	ООО «Автовыбор»	43
Автоцентр Subaru	Санкт-Петербург, Выборгское ш.	1 900	ВТБ	ООО «Де Вилль»	74

*Цена определена по открытым данным и оценкам экспертов

GVA Sawyer 

Инвестиции в районные ТЦ в конце 2015 – начале 2016https://www.retail.ruИнвестиции в районные ТЦ в конце 2015 – начале 2016https://www.retail.ru/articles/investitsii-v-rayonnye-tts-v-kontse-2015-nachale-2016/2021-06-202021-06-21

public-4028a98f6b2d809a016b646957040052

Рейтинг владельцев торговой недвижимости России

20 Июня 2016 г.

Моллы.Ru проанализировали данные по ключевым сделкам и определили основных владельцев на рынке торговой недвижимости.

Рынок инвестиций в российскую коммерческую недвижимость переживает не самые лучшие времена. По результатам прошлого года было зафиксировано очередное снижение, в результате чего рынок сократился до минимальной за последние десять лет отметки в 2,3 миллиарда долларов. На фоне общего снижения рынка инвестиции в торговую недвижимость в 2015 году продемонстрировали положительную динамику, увеличившись за год на 20%. На долю торговых центров пришлось около 580 миллионов долларов. В числе основных сделок прошедшего года — продажа нового торгово-развлекательного центра «Рига Молл», а также смена собственников галереи «Модный сезон» и районных торговых центров «Метромолл» и «Фаворит». Эксперты расходятся в прогнозах по дальнейшему развитию рынка инвестиций, но не исключают возможного восстановления со второй половины 2016 года.

Моллы.Ru проанализировали данные по ключевым сделкам и новому строительству и определили основных владельцев на рынке торговой недвижимости в России. Безусловные лидеры — IKEA, «Ташир», «Крокус», Enka и компания — остались на своих позициях, а во втором десятке произошло немало интересных перестановок.

1. IKEA Centres Russia

Города присутствия: Москва, Петербург, Казань, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Уфа, Краснодар, Омск, Екатеринбург.

• Количество объектов: 14
• Бренды: МЕГА
• Объем площадей: 2,2 млн кв.м.

Управляет сетью из 14 торгово-развлекательных центров «Мега» в 11 крупнейших городах страны, которые объединяют около 800 ритейлеров. ТРЦ «Мега» остаются одними из самых успешных и посещаемых комплексов как в Москве, так и на региональных рынках.

Ежегодная посещаемость объектов — 275 млн человек. В среднем в каждом ТЦ представлено около 200 арендаторов. С 2015 года проводится федеральная программа по обновлению и расширению действующих торговых центров.

Кроме того, в рамках новой инвестпрограммы по развитию на российском рынке, IKEA построит новые торговые центры в подмосковных Мытищах, Красноярске, Челябинске и других городах.

2. Ташир

Города присутствия: 17 — Москва и Центральная Россия.

• Количество объектов: 29
• Бренды: Рио (21 ТЦ) и др.
• Объем площадей: 1,5 млн кв.м.

Крупнейший в России застройщик и девелопер Группа «Ташир» продолжает наращивать портфель коммерческой недвижимости, который по итогам 2015 года уже превысил 2,5 миллиона кв.м. В прошлом году было сдано 4 новых торговых центра в Москве, Твери и Сочи суммарным объемом 220 000 кв.м. На сегодняшний день в портфеле компании в строительстве находятся проекты различного профиля общей площадью 1,5 миллиона кв.м. Посещаемость всех торговых объектов под управлением компании оценивается в 200 миллионов человек в год.

3. Адамант

Города присутствия: Санкт-Петербург.

• Количество объектов: 22 + 2 строящихся.
• Бренды: Атмосфера, Континент и др.
• Объем площадей: 1,4 млн кв.м.

Бизнес холдинговой компании «Адамант» полностью сосредоточен в Санкт-Петербурге, где она контролирует около четверти всего рынка качественных торговых центров. Торговые комплексы «Адаманта» ежегодно посещают более 200 млн человек.

В настоящее время в эксплуатации 22 торговых центра, в стадии строительства — еще два объекта площадью 266 000 кв.м. Общий объем предложения коммерческой недвижимости в портфеле компании — 1,4 млн кв.м, включая более 700 000 кв.м торговых площадей.

4. Гринн

Города присутствия: 10 городов Центральной России.

• Количество объектов: 32.
• Бренды: МегаГринн, Линия.
• Объем площадей: 1,2 млн кв.м.

Корпорация «Гринн», основным ритейл-проектом которой является сеть продуктовых гипермаркетов «Линия» в Центральной России, владеет крупными торговыми центрами под брендом «МегаГринн» в Белгороде и Орле, а также завершает строительство ТРЦ площадью 230 000 кв.

м в Курске и ряд других проектов в 2016-2017 годах. Оборот компании по итогам 2015 года оценивается более чем в 42 млрд рублей.

5. Crocus Group

Города присутствия: Москва, Воронеж.

• Количество объектов: 8 + 1 строящийся.
• Бренды: Vegas, Крокус Сити Молл, Твой Дом.
• Объем площадей: 1,0 млн кв.м.

Один из старейших игроков на рынке девелопмента в России, сегодня Crocus Group оперирует портфелем недвижимости суммарной площадью более 4 млн кв.м.

В Москве компании принадлежат суперрегиональные торговые центры под брендом Vegas (2 действующих и 1 строящийся), торговый комплекс класса люкс «Крокус Сити Молл», а также сеть специализированных гипермаркетов «Твой дом» и многочисленные проекты в фэшн-ритейле. Новый ТРЦ «Вегас» в Кунцеве площадью более 230 000 кв.м планируется к открытию весной 2017 года.

6. Группа компаний «Регионы»

Города присутствия: Московская область, Петербург, Красноярск, Череповец, Уфа, Сыктывкар, Саратов и Омск, Красноярск, Новосибирск, Кемерово, Абакан.

• Количество объектов: 30 + 4 строящихся.
• Бренды: Июнь, Сибирский городок.
• Объем площадей: 0,8 млн кв.м.

В управлении ГК «Регионы» находится федеральная сеть ТРЦ под брендом «Июнь». Группа также развивает сеть небольших торговых центров «Сибирский городок» Всего в портфеле компании находится 30 объектов площадью более 1,5 миллиона кв.м, а также 4 проекта на стадии строительства. В Москве, Петербурге и Екатеринбурге компания готовит к открытию крупные тематические развлекательные парки под брендом «Остров мечты». Инвестиции в московский проект оцениваются в 1,5 миллиарда долларов.

7. Enka

Города присутствия: Москва, Петербург.

• Количество объектов: 10.
• Бренды: Капитолий, Кунцево Плаза.
• Объем площадей: 0,7 млн кв.м.

Крупнейший турецкий девелопер Enka, начинавший в России в 1997 году как оператор продуктовых супермаркетов «Рамстор», по-прежнему входит в число крупнейших владельцев торговой недвижимости с сетью ТЦ «Капитолий». В 2012 году компания запустила программу по редевелопменту торговых центров в России.

Первым на месте ТЦ «Капитолий» был открыт МФК «Кунцево Плаза» площадью 245 000 кв.м и стоимостью 500 млн долларов. Ведется строительство нового МФК на Каширском шоссе. В планах компании также стоит строительство новых торговых объектов в Орехово-Борисове и в Марьиной Роще.

8. ТЭН 

Города присутствия: Москва.

• Количество объектов: 4 + 1 строящийся.
• Бренды: Л-153, Облака, Город.
• Объем площадей: 0,65 млн кв.м.

Группа ТЭН — один из старейших игроков на рынке торговых центров в России, появившаяся в 1994 году.

За прошедшие годы компания реализовала более 20 проектов суммарной площадью 1,1 миллиона кв.м. На сегодняшний день в портфеле ТЭН находится около 700 000 кв.м торговой и офисной недвижимости.

В настоящее время компания ведет строительство нового торгового центра «Косино Парк», открытие которого запланировано на 2016-2017 гг.

9. ТПС Недвижимость

Города присутствия: Москва, Сочи, Краснодар, Новосибирск.

• Количество объектов: 4 + 2 строящихся.
• Бренды: МореМолл, Галерея, Океания.
• Объем площадей: 0,6 млн кв.м.

«ТПС Недвижимость» — один из самых быстрорастущих игроков на рынке торговых центров в России.

Компания была основана в 2004 году и сегодня управляет торговой недвижимостью площадью около 900 000 кв.м. На сегодняшний день функционируют крупные торговые комплексы в Сочи, Краснодаре, Новосибирске и Киеве. Московские ТЦ на Хорошевском шоссе (114 000 кв.м) и Кутузовском проспекте (137 000 кв.м) готовятся к открытию в 2017 году.

10. Optima Development

Города присутствия: Краснодар, Москва.

• Количество объектов: 3.
• Бренды: OZ Mall, Columbus.
• Объем площадей: 0,55 млн кв.м.

Компания Optima Development Ильдара Самиева и Альберта Худояна владеет одним из крупнейших в Краснодаре торгово-развлекательным центром OZ. В 2015 году появилась информация о том, что структуры компании готовы построить несколько шопинг-моллов в Москве. В частности на Волгоградском проспекте планируется строительство ТРЦ OZ суперрегионального масштаба стоимостью 20 млрд рублей. С 2015 года компания владеет универмагом «Москве» на Ленинском проспекте. Самиев также является совладельцем ТРЦ Columbus на юге Москвы.

11. Fort Group

Города присутствия: Петербург.

• Количество объектов: 11.
• Бренды: Европолис, Сити Молл, Лондон Молл.
• Объем площадей: 0,53 млн кв.м.

Второй по величине игрок на рынке торговой недвижимости Петербурга, компания Fort Group основана в 2011 году на базе обанкротившегося девелопера «Макромир», и сегодня управляет 11 торговыми комплексами суммарной площадью 530 000 кв.м.

В портфеле компании находятся, в том числе знаковые проекты «Сити Молл», «Лондон Молл», «Родео Драйв», а также флагманский ТРЦ «Европолис» и первый в России тематический парк развлечений Angry Birds.

12. Immofinanz

Города присутствия: Москва.

• Количество объектов: 4.
• Бренды: Золотой Вавилон, Гудзон.
• Объем площадей: 0,46 млн кв.м.

Австрийская девелоперская компания Immofinanz Group, один из крупнейших владельцев торговых центров в Европе (2,2 млн кв.

м), находится в процессе слияния с CA Immo, в результате которого российские активы группы могут быть проданы или переведены в отдельную структуру. Сегодня на балансе компании находятся московские торговые центры «Гудзон» и «Золотой Вавилон» — всего 4 объекта суммарной площадью 465 000 кв.м и стоимостью 1,2 миллиарда евро.

Бизнес Immofinanz в России сейчас переживает не лучшие времена — доходы от аренды в прошлом году сократились почти вдвое.

13. Amma Development

Города присутствия: Москва.

• Количество объектов: 2.
• Бренды: Авиапарк, Реутов Парк.
• Объем площадей: 0,43 млн кв.м.

Компания Amma Development была создана в 2007 году частным инвестором Михаилом Зайцем и группой топ-менеджеров IKEA/MEGA Property Russia, запускавших в России сеть торгово-развлекательных центров «Мега».

Первым проектом компании стал ТРЦ «Авиапарк» в Москве, купленный на этапе проектирования у бывшего CEO X5 Retail Льва Хасиса за 25-50 млн долларов. Инвестиции в проект крупнейшего шопинг-молла в Европе составили около 1 млрд долларов. Компании также принадлежит торговый центр «Реутов Парк» в Подмосковье.

14. Промресурс

Города присутствия: 12 городов Центральной России.

• Количество объектов: 50.
• Бренды: Европа.
• Объем площадей: 0,4 млн кв.м.

Группа «Промресурс» — владелец торговой сети «Европа», которая насчитывает более 50 торговых центров различного формата с расположением в 12 городах центральной России. Суммарная площадь объектов под управлением Группы — более 400 000 кв.м.

Флагманский проект компании — суперегиональный ТРЦ «Европа» в Курске площадью 180 000 кв.м и стоимостью 9 млрд рублей. В настоящее время открыта первая очередь, завершается строительство второй фазы комплекса.

15. Макси Девелопмент

Города присутствия: Вологда, Сыктывкар, Петрозаводск, Череповец, Смоленск, Тула.

• Количество объектов: 12 + 2 строящихся
• Бренды: Макси.
• Объем площадей: 0,38 млн кв.м.

Компания «Макси Девелопмент» развивает федеральную сеть торгово-развлекательных центров под брендом «Макси» в 8 городах России. Сегодня в портфеле компании находится 7 действующих ТЦ в Вологде и 5 в других городах.

На стадии строительства и проектирования находятся торговые центры в Архангельске и Кирове суммарной площадью еще 150 000 кв.м.

16. Рамо-М

Города присутствия: Краснодар, Новороссийск, Туапсе, Армавир, Анапа.

• Количество объектов: 4.
• Бренды: Красная площадь.
• Объем площадей: 0,35 млн кв.м.

Группа компаний «Рамо-М» развивает сеть крупноформатных торгово-развлекательных центров под брендом «Красная площадь» на Юге России, а также занимается строительством других объектов коммерческой и жилой недвижимости в Краснодарском крае.

17. SRV

Города присутствия: Москва, Петербург.

• Количество объектов: 3.
• Бренды: Охта Молл, 4Daily, Жемчужная Плаза.
• Объем площадей: 0,3 млн кв.м.

Финский строительный концерн SRV завершает реализацию двух крупных проектов в Москве и Петербурге, что позволит ему войти в число крупных игроков на рынке торгового девелопмента в России. В Петербурге летом 2016 года готовится к открытию ТРЦ «Охта Молл» площадью 148 000 кв.м. В Москве в конце года будет запущен ТРЦ 4Daily площадью 52 000 кв.м.

В портфель компании также входит действующий ТРЦ «Жемчужная Плаза» площадью 93 000 кв.м в Петербурге. Всего на счету компании — более 70 построенных проектов коммерческой недвижимости в России.

18. Hines

Города присутствия: Москва.

• Количество объектов: 2.
• Бренды: Метрополис, Аутлет Вилладж Белая Дача.
• Объем площадей: 0,26 млн кв.м.

Американский инвестфонд Hines остается одним из самых активных игроков на рынке коммерческой недвижимости в России. В портфеле компании находится 50% торгового центра «Метрополис», а также две башни в составе одноименного МФК.

Всего Hines принадлежит 11 объектов в России, включая Outlet Village Belaya Dacha и 2-3 очереди БЦ «Ducat Place».

19. Immochan

Города присутствия: Москва и 19 крупных городов.

• Количество объектов: 35 + 3 строящихся.
• Бренды: Ашан, Акварель.
• Объем площадей: 0,25 млн кв.м.

Immmochan, подразделение Группы Auchan, занимающееся строительством и управлением торговых центров, сегодня имеет в своем портфеле более 400 торговых объектов в 12 странах Европы и Азии, включая Россию. На российском рынке компании принадлежит 35 объектов суммарной торговой площадью 150 000 кв.м с расположением в 20 ключевых городах страны.

В рамках новой стратегии развития Immochan активно развивает новые проекты, в том числе и в России. Ведется строительство ТЦ «Пролетарский» в Москве, ТРЦ «Акварель» в Подмосковном Пушкине и ТРЦ «Акварель» в Тольятти.

20. Комплексные инвестиции

Города присутствия: Москва.

• Количество объектов: 3.
• Бренды: Горбушкин Двор, Филион, Модный Сезон.
• Объем площадей: 0,24 млн кв.м.

Белорусские бизнесмены Юрий и Алексей Хотины, которых в СМИ называют «самыми непубличными» представителями российского бизнеса, получили известность после покупки в 2011 году московских торговых центров «Горбушкин Двор» и «Филион» за 400-500 миллионов долларов. Всего, по оценкам экспертов, под контролем компании «Комплексные инвестиции» находится около 150 объектов различного профиля суммарным объемом от 1,5 до 2 миллионов кв.м. В числе последних сделок Хотиных — покупка гостиницы «Москва» с торговой галереей «Модный сезон» стоимостью 350 млн долларов.

• 

Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России 2021 года

Евгений Смирнов

Обновлено: 2 февраля 2021

# Инвестиции

Первые три места в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ заняли Москва, Республика Татарстан и Тульская область.

• Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России 2019–2020 года
• Инвестиционная привлекательность субъектов РФ в 2020 году
• АСИ: рейтинг инвестиционной привлекательности 2020 года
• Двадцатка лидеров рейтинга инвестиционной привлекательности субъектов РФ (2020 год)
• Выводы

В июле этого года во время заседания Наблюдательного совета АСИ был представлен рейтинг регионов России-2020, который показал все преимущества и недостатки бизнес-среды субъектов для отечественных и иностранных инвесторов.

Были также озвучены наиболее эффективные практики повышения показателя и шаги по улучшению инвестиционного климата конкретных регионов.

Однако полную картину можно получить, проанализировав показатели не только текущего года, но и прошлых лет.

Под инвестиционной привлекательностью субъекта понимают определенное количество факторов, которые отличают регион от других и в полной мере характеризуют его инвестиционный климат. Данный показатель определяется двумя параметрами:

1. Инвестиционный потенциал — насколько субъект готов к инвестиционным вливаниям и может ли он обеспечить гарантии всем участникам рынка. В этот параметр включаются так называемые частные потенциалы, среди которых ресурсы и сырье, образовательный и производственный уровень, инфраструктурные показатели, особенности оказания институционных услуг, развитие науки и техники, прибыльность основных отраслей экономики, объем налогов и прочее.
2. Инвестиционный риск — включает финансовые, экономические, социальные, политические, криминальные и экологические риски. Данный параметр снижает индекс инвестиционной привлекательности, заставляя предпринимать определенные шаги по улучшению бизнес-ситуации в регионе.

Тщательный анализ инвестиционной привлекательности субъектов РФ прошедшего 2019 и текущего года позволяет не только сформировать позитивное мнение инвесторов о том или ином регионе, но также выявить причины, способствующие снижению показателей и своевременно предпринять шаги по улучшению инвестиционного климата.

Исходной информацией для оценки привлекательности инвестиций в конкретный субъект выступают законодательные акты, региональные исследования, публикации и опросы.

Но самыми важными источниками для оценки являются статистические данные по развитию регионов, которые собираются уполномоченными органами.

На основании полученных данных компания Эксперт РА составляет рейтинги, которые позволяют потенциальным инвесторам получить максимум информации по интересующему субъекту.

Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России 2019–2020 года

Существует множество методик оценки показателя бизнес-привлекательности субъектов Федерации. Они различаются между собой позициями в методологическом расчете и самими методами проведения расчетов.

Национальный рейтинг субъектов Федерации базируется на официальной информации, которая собирается Росстатом и уполномоченными федеральными ведомствами. Среди них — Министерство экономического развития РФ.

За последние четыре года явно виден рост привлекательности некоторых регионов для успешной и долговременной инвестиционной деятельности. Однако в определенные периоды показатель лидирующих субъектов снижался. По данным прошлых лет, почти 80% всех иностранных инвестиционных вливаний получают лишь 16 регионов.

На лидирующих позициях в рейтинге 2020 года оказались мощные регионы с большим ресурсно-сырьевым потенциалом. Анализ показал падение бизнес-привлекательности субъектов-аутсайдеров. Исключением является Калужская область, власти которой приложили усилия для разработки выгодных условий для инвестиционных вложений, направленных на инновационные и технологичные отрасли.

Что же касается субъектов по отдельности, то национальный рейтинг регионов России 2020 года охватил всех участников и отображает следующие результаты:

• Два региона (Москва и Республика Татарстан) обладают отличным потенциалом и характеризуются минимальным риском для инвесторов.
• В четырех регионах наблюдается низкий показатель и риск на экстремальном уровне.
• Средний потенциал и высокий риск показали 10 субъектов.
• Незначительным потенциалом с высокими рисками отличились 12 регионов.
• У одиннадцати регионов оценка инвестиционной привлекательности выявила незначительный потенциал и риск на умеренном уровне.
• Оставшиеся субъекты показали снижение потенциала, но умеренные риски.

На снижение показателей субъектов-аутсайдеров повлияли низкие темпы развития инфраструктуры, слабая экономика, отрицательные данные по притоку инвестиций, разработка неэффективных бюджетов и внушительная долговая нагрузка. В качестве метода создания приемлемых условий для инвесторов, регионам рекомендовано усилить государственную поддержку и расширить возможности бюджетов в данном направлении.

Специалистами Минэкономразвития и Агентства стратегических инициатив была разработана обширная «дорожная карта» по улучшению инвестиционного климата — как субъектов в отдельности, так и страны в целом.

Её реализация стала одной из приоритетных задач, поставленных перед государством. Таким образом, рейтинг регионов России 2020 внушает инвестиционный оптимизм, о чем свидетельствуют уже проведенные оценки.

Являясь совместным проектом АСИ (Агентства стратегических инициатив), Торгово-промышленной палаты, Российского союза предпринимателей и промышленников, а также других деловых объединений, рейтинг дает оценку предпринимаемым шагам региональных властей по улучшению инвестиционного климата субъектов. В процессе оценивания выявляются эффективные практики, а результаты рейтинга выполняют важную цель — создание конкурентоспособной инвестиционной среды и стимулирование регионов к борьбе за инвестиции.

В этом году на заседании Наблюдательного совета АСИ был представлен национальный рейтинг регионов России 2020 от АСИ.

В оценке полученных данных важное место занимал не только анализ инвестиционного климата по традиционным показателям, но также критерии качества оказания различных государственных услуг.

Здесь речь идет о выдаче разрешений и лицензий, регистрации юридических лиц, поддержке малого бизнеса и прочее.

По традиции последних лет была озвучена первая двадцатка лидеров, но специалисты отметили, что многие субъекты улучшили свои показатели благодаря ранее разработанной «дорожной карте» и предпринимаемым экономическим усилиям региональных и местных властей.

Первые двадцать мест в рейтинге расположились следующим образом:

• Москва осталась на первом месте.
• Татарстан тоже сохранил прежнюю позицию — второе место.
• Прорыв по улучшению привлекательности бизнес-среды для инвестиций совершила Тульская область (+3 позиции, третье место).
• Санкт-Петербург поднялся на одну позицию и стал четвертым в рейтинге.
• В десятке лучших также оказались Московская, Белгородская, Калужская, Ярославская области, Краснодарский край и Республика Башкортостан.

Экспертами также был отмечен отличный результат Ханты-Мансийского автономного округа — Югра и Новгородской области, которые заняли 14 и 11 места соответственно в рейтинге инвестиционной привлекательности.

Рейтинг регионов РФ в 2020 году по инвестиционной привлекательности

Субъект	Итоги 2020 года	Итоги 2019 года	Сравнение позиций
Москва	1	1
Республика Татарстан	2	2
Тульская область	3	6	+3
Санкт-Петербург	4	5	+1
Московская область	5	7	+2
Краснодарский край	6	13	+7
Белгородская область	7	8	+1
Калужская область	8	4	-4
Республика Башкортостан	9	16	+7
Ярославская область	10	18	+8
Новгородская область	11	14	+3
Тюменская область	12	3	-9
Ленинградская область	13	9	-4
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра	14	17	+3
Воронежская область	15	15

На основании данных рейтинга инвестиционной привлекательности субъектов РФ за 2020 год, можно с уверенностью отметить — залогом первых мест в рейтинге становятся хорошие условия для ведения бизнеса, природные ресурсы и столичные преимущества.

На первых строчках по-прежнему находится Москва. Постепенно выбиваются в лидеры регионы с развивающимся ресурсным потенциалом. Важным условием для инвестиционного успеха также остается комфорт оказания институционных услуг, что доказали Белгородская и Калужская области.

В ряде регионов наблюдается повышение инвестиционного потенциала, что достигнуто поддержкой государства и разумным распределением средств между отраслевыми структурами.

Многие субъекты занялись проведением реформ, включая создание системы привлечения инвесторов, снижение барьеров административного уровня, оптимизация регистрационных процедур и прочее.

Появляются интенсивные иностранные вливания из Китая и других стран, что восполняет пробел от потери некоторых европейских партнеров.

Многообещающий «Региональный инвестиционный стандарт» пока не дал ощутимых результатов, однако эксперты прогнозируют положительный эффект через 2–3 года. Поэтому перед рядом субъектов страны стоит важная задача — воплотить реформы не на бумаге, а на практике.

Комитет по инвестициям Санкт‑Петербурга

• Инвестиции в основной капитал по полному кругу организаций в 2020 году
• За январь-сентябрь 2020 года по полному кругу предприятий, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Санкт‑Петербурга, в экономику города поступило более 447 млрд рублей инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования.
• В целом в рассматриваемом периоде 2020 года отмечен рост объема инвестиций в основной капитал (в текущих ценах) по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет (до 2016 года).

По информации, представленной на Петростате, индекс роста инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий по итогам 3 кварталов 2020 года (в сравнении с аналогичным периодом 2019 года) составил 105,5%. Индекс роста инвестиций в основной капитал за первое полугодие 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года также показал рост объема инвестиций (составил 105%).

Инвестиции в основной капитал крупных и средних предприятий за январь — сентябрь 2020 года

Объем инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий за январь-сентябрь 2020 года составил порядка 300,5 млрд рублей. или 67,2% от суммы инвестиций по полному кругу предприятий.

1. В 1 квартале 2020 года доля инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий в общей сумме инвестиций в основной капитал составила 68%, в первом полугодии 2020 – также 68%.
2. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года за январь-сентябрь 2020 года наиболее активный рост объема инвестиций отмечен в следующих отраслях (по первым 11 отраслям с наибольшими объемами привлеченных инвестиций):
3. — деятельность в области здравоохранения и социальных услуг (260% от уровня аналогичного периода 2019 года);
4. — деятельность в области информации и связи (131,3% от уровня аналогичного периода 2019 года);
5. — транспортировка и хранение (128,8% от уровня аналогичного периода 2019 года);
6. — образование (120,4% от уровня аналогичного периода 2019 года).
7. При аналогичном сравнении инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности, поступивших в январе-июне 2020 года и аналогичном периоде 2019 года, наиболее активный рост объема инвестиций отмечен в следующих отраслях (по первым десяти отраслям с наибольшими объемами привлеченных инвестиций):
8. — обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха (рост на 18%);
9. — транспортировка и хранение (рост на 17,6%);
10. — деятельность в области информации и связи (рост на 39,9%);
11. — деятельность профессиональная, научная и техническая (рост на 24,2%);
12. — образование (рост на 16,8%).
13. Прямые иностранные инвестиции

Статистические данные по прямым иностранным инвестициям представлены Центральным банком РФ  в разрезе субъектов в агрегированном виде. В настоящее время на официальных источниках имеются данные об объемах прямых иностранных инвестиций в Санкт‑Петербург за II квартал 2020 года.

По итогам II квартала 2020 года сумма прямых иностранных инвестиций в Санкт‑Петербург превысила 1,16 млрд долларов США (2,8% от всей суммы инвестиций в экономику РФ). 

Объем прямых иностранных инвестиций в Санкт‑Петербург во II квартале 2020 года cоставляет 88,3% от объема прямых иностранных инвестиций аналогичного периода 2019 года (порядка 1,32 млрд долларов США).

Что происходит на рынке региональных ТЦ? — CRE

Экспертный анализ

В первом полугодии 2017 г. в регионах было открытовсего 7 ТЦ совокупной площадью 225 тыс. кв. м GLA. Во второй половине текущего года планируется открытие 14 ТЦ совокупной площадью 400 тыс. кв. м GLA.

Таким образом, ожидается, что за 2017 год рынок вырастет на 625 тыс. кв. м. Такой объем нового предложения станет минимальным за последние 10 лет.

Последовательное снижение объемов ввода наблюдается, начиная с 2014 г.

ЦФО лидирует в новом предложении ТЦ среди российских округов

В 2017 г. девелопмент ТЦ сконцентрирован в Центральной России: более 70% всего объема площадей, ожидаемых к вводу в текущем году, расположены в Москве, Московской области и ряде городов ЦФО. Из ТОП-5 крупнейших ТЦ, открытых или планируемых к открытию, 4 располагаются в Центральной России.

Традиционно, крупные города Урала вносят существенный вклад в прирост рынка торговой недвижимости. Но в 2017 году в УФО не будет введен в эксплуатацию ни один новый ТЦ.

Обратная ситуация на Юге России: на насыщенных рынках Краснодара и Ростова-на-Дону два года не происходили количественные изменения, но в текущем году в них открывается по одному ТЦ.

В Краснодаре это уже запущенный ТРЦ «Рояль Сити», а в Ростове-на-Дону — вторая очередь ТРЦ «МегаМаг», которая откроется в конце августа 2017 г.

Привлекательность городов с населением менее 1 млн. человек растет

Если проследить развитие рынка торговой недвижимости в разрезе кластеров городов различного масштаба, то сегодня девелоперы все больше обращают внимание на города с численностью населения менее миллиона человек. В 2017 г. почти 60%площадей в новых качественных ТЦ придется на эту совокупность городов, тогда как в 2013-2016 гг. на них приходилось в среднем 45% от нового предложения.

Если в Москве не было введено ни одного нового ТЦ в течение первого полугодия, то в Санкт-Петербурге не ожидается открытий до конца года. Среди городов-миллионников в течение 1 половины 2017 г. зафиксирован ввод только одного ТЦ – третьей очереди «Галереи Чижова» в Воронеже.

Особенность девелопмента объектов торговой недвижимости как в регионах, так и в Москве, заключается в том, что все большую долю среди новых объектов  занимают небольшие районные ТЦ. На некоторых насыщенных рынках возведение таких объектов является едва ли не единственной возможностью создания рентабельного арендного бизнеса.

Если говорить про крупные проекты — желание сократить риск недозаполнения площадей приводит к тому, что все чаще новые ТЦ на рынке возводятся по фазам. В какой-то мере это одна из антикризисных стратегий девелоперов.

Краснодар остается самым обеспеченным торговыми площадями городом России

По итогам 2017 г. пятерка лидеров по обеспеченности качественными торговыми площадями среди крупнейших городов России не должна измениться. По-прежнему лидерство в рейтинге удерживает Краснодар. Среди миллионников наиболее насыщенный торговыми центрами город — это Самара.

Если в Краснодаре насыщение рынка не привело к заметному увеличению уровня вакантных помещений в ТЦ, то в Самаре и Екатеринбурге, как и во многих городах верхней части рейтинга, некоторые из недавно построенных ТЦ сейчас испытывают большую проблему с заполняемостью арендаторами.

Как правило, больше всех страдают объекты, расположенные не в самых лучших локациях.

Наименее насыщенным современными ТЦ миллионником остается город Пермь. В 2015 г. здесь был открыт ТРЦ «СпешиLove», в настоящее время строительство новых крупных ТЦ здесь не ведется. Пермь, наряду с Томском и Набережными Челнами, остается одним из наиболее привлекательных рынков для девелопмента новых ТЦ.  

Комментарий Андрея Васюткина, Руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов»: «В России остается еще большое количество крупных городов, ненасыщенных современными форматами торговой недвижимости.

Мы надеемся увидеть открытия интересных проектов в этих городах в 2018-2019 гг. В текущем же году мы наблюдаем следствие того, что девелоперы в сложные 2015-2016 гг. не запускали новых проектов ТЦ. Ритейл, ранее маржинально высокий сегмент коммерческой недвижимости, вдруг оказался рисковым.

С одной стороны, девелоперы лишились возможности использовать доступное заемное финансирование. Но самое главное – снижение покупательской способности сказалось на оборотах арендаторов и, соответственно, доходе арендодателей.

Все это привело к тому, что инвестиционная привлекательность строительства новых ТЦ заметно снизилась. Девелоперы предпочли не застраивать земельные участки или не размораживать ранее начатые проекты.

Поэтому большая часть нового предложения 2017 г. приходится на Центральную Россию, менее рисковую с точки зрения покупательских расходов. Для инвесторов также немаловажен географический фактор – мало кто из европейских инвесторов готов вкладывать средства в проекты на Дальнем Востоке или Восточной Сибири – там развитие рынка происходит за счет внутренних, локальных инвестиций.

Изменение покупательского поведения также повлияло на структуру предложения новых торговых площадей. Как мы видим, на рынок выходит все больше районных ТЦ.

Есть ряд преимуществ такого формата на стагнирующем рынке – а) необходимо меньше инвестиций, б) короче инвестиционный период и меньше времени тратится на заполнение площадей арендаторами, в) следование тренду – т.к.

потребители все чаще выбирают локальные объекты для совершения покупок, а также для проведения свободного времени.

Для справки: в 2017 г. средняя медианная площадь введенного ТЦ составит 20 тыс. кв. м. В 2016 году она составляла 30 тыс. кв. м, в 2015-м – 33 тыс. кв. м GLA».