Петр КРАЙНОВ 20.12.2020
Количество дольщиков, пострадавших от несостоятельного ФЗ-214, мошеннических действий застройщиков и попустительства местных властей, исчисляется сотнями тысяч. Понять, как решается проблема людей, которые в один момент остались без денег, квартир и надежды на скорое восстановление справедливости, можно на примере самого известного долгостроя Ленинградской области – ЖК «Десяткино 2.0». За судьбой этого долгостроя газета «Совершенно секретно» пристально наблюдает второй год. Продолжаем рассказывать обо всех перипетиях этого объекта и пытаемся найти ответ на вопрос – является ли Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства панацеей от бед обманутых дольщиков?
Начнем с позитива – долгострой «Десяткино 2.0» был рассмотрен на Наблюдательном совете в сентябре 2020 года. Для обманутых дольщиков это событие было долгожданным, поскольку именно на Наблюдательном совете определяется способ восстановления их прав: достройка или компенсация. По «Десяткино 2.0» было принято решение в пользу достройки.
ПОРЯДОК БЕЗ ПОРЯДКА
Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития, еще летом 2019 года приезжал с рабочим визитом в Ленинградскую область.
Тогда на примере ЖК «Шотландия» он проговорил схему поддержки: «С Александром Юрьевичем на примере данного ЖК обсудили, как запустить модель поддержки вообще для достройки таких проблемных объектов. Мы сегодня посмотрели, что, в принципе, эту первую очередь оптимально быстро можно завершить.
Этот механизм пойдет – мы и дальше будем с Ленинградской областью реализовывать поддержку других объектов, где нарушили права людей».
Правда, говорить о параллельном начале строительства пока не приходится, хотя порядок достройки действительно выглядит простым. Для начала фонд и регион заключают соглашение о финансировании, в соответствии с которым из бюджета региона предоставляется взнос в фонд. К слову, оно было заключено 25 октября 2019 года.
После фонд обследует проблемные объекты и определяет сумму и срок на их завершение, затем сравнивает сумму, необходимую для достройки проблемного объекта, с суммой предполагаемой компенсации. Например, решение в пользу компенсации могут принять, если на объекте много свободных квартир.
В этом случае сумма выплат дольщикам окажется меньше расходов на предстоящее строительство. Дольщикам выплачивают деньги, а объект оставляют под реализацию себе. Получить прибыль с долгостроя «Десяткино 2.0» можно едва ли: из 1672 квартир жилого комплекса продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%.
Даже с учетом того, что на достройку объекта требуется порядка 1,721 млрд рублей, достроить его все равно окажется дешевле, чем выплатить всем пострадавшим людям компенсации – 5,005 млрд рублей. Также на Наблюдательном совете принимается решение о финансировании, на котором определяются объемы – сколько из компенсационного фонда, а сколько из регионального.
Фонд заключает соглашение о финансировании с региональным фондом и открывает расчетный счет для получения финансирования. Потом региональный фонд направляет заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд. На этом пока все – «Десяткино 2.0» находится примерно на этом этапе.
Примерно потому, что заявление в арбитраж уже направлено, но с нарушением установленных сроков: вместо декабря – крайнего по закону срока – рассмотрение пройдет в январе. Объясняют это порядком очередности проблемных объектов – их в Ленинградской области слишком много.
Для людей, которые годами ждут своих квартир, это объяснение в отставании от сроков уже звучит подозрительно, но еще подозрительнее обстоит ситуация с финансированием.
НА ФОНД НАДЕЙСЯ, А САМ НЕ ПЛОШАЙ
Поправки в бюджет с учетом предполагаемых трат на долгострои были приняты еще в октябре 2019 года.
Доходы региональной казны на 2019 год увеличены на 15,6 млрд рублей, причем общий объем доходов областного бюджета, согласно законопроекту вырастет до 138,7 млрд рублей.
Комитету по строительству направили 1,18 млрд рублей, из которых 800 млн – имущественный взнос в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
По версии 47news дело было так: «Сначала федеральный бюджет обещал 80% софинансирования со своей стороны, а потом сократил сумму с 9 до 2 млрд. Тут уж Александр Дрозденко смекнул, что два федеральных миллиарда – тоже деньги, и согласился на них».
Если поначалу регионы обрадовались хотя бы какой-то федеральной поддержке, то спустя время обнаружилось, что ее явно не достаточно. Еще бы: только на завершение долгостроя «Десяткино 2.0» потребуется 1,721 млрд рублей.
Логично предполагая, что денег на всех не хватит, дольщики стали требовать подтверждение выделенного финансирования конкретно на их объект. Но никакого подтверждения этому не получили, кроме убедительных заверений Дрозденко, что денег хватит.
Когда вопросов стало слишком много, с дольщиками связался один из активистов, который лично держит связь с губернатором и подтвердил, что этот документ он видел, но почему его не показывают всем, точно не знает.
Одни дольщики сомневаются в существовании такого документа в принципе, другие – понимают, что отсутствие прозрачности в таких очевидных вопросах, как наличие финансирования, продолжает оттягивать решение их проблемы.
«НАС ПРОСТО РАЗВЕЛИ»
По части софинансирования Александр Дрозденко ориентировался, в том числе, и на средства компенсационного фонда. Отвечая на многочисленные вопросы дольщиков, хватит ли денег, губернатор убедительно отвечал: «Еще раз объясню, вопрос принципиальный.
На Ленинградскую область выделено порядка 10 млрд рублей, из них 2,8 млрд – это бюджет Ленинградской области, 2,8 млрд – зеркально отвечает бюджет РФ, и средства страхового фонда, которые идут в федеральный бюджет, но ими распоряжается Дом.РФ и Банк «Дом. РФ» – это 5 млрд. Так вот, и 5 млрд, и наш аванс, и аванс федерального бюджета находятся в Дом.РФ, в банке.
Потрачено на Ленинградскую область на сегодняшний день менее 10% от указанной суммы, в том числе практически не потрачен наш перечисленный аванс».
Однако в этом году порядок финансирования изменили. Отчисления, которые делали застройщики в компенсационный фонд, больше не учитываются, они ушли в бюджет. Возник серьезный дефицит, который фонд предлагает покрыть за счет бюджета региона.
В Ленинградской области пытались изменить ситуацию и договориться с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и Минстроем, понимая, что на ближайшие три года дополнительных средств на эти цели просто нет. Власти Ленобласти считают справедливым адресно направить деньги компенсационного фонда, но в фонде считают иначе. Для обманутых дольщиков «Десяткино 2.
0» ситуация обиднее вдвойне: Александр Дрозденко при принятии бюджета не озвучивал, что рассчитывает на компенсационный фонд. Ведь «Норманн» отчисления не делал.
Денег из компенсационного фонда на решение проблемы обманутых дольщиков нет, поэтому фонд требует их с регионов. В ноябре текущего года фонд сообщил, что финансировать достройку и выплачивать компенсации они будут только после дополнительного взноса. Всего федералы предлагают Ленобласти потратить 6,165 млрд.
Это в два с лишним раза больше, чем было оговорено в прошлом году. От первоначальных договоренностей Ленинградской области с фондом не осталось и следа. Изначально от региона требовалось софинансирование «всего» в 2,8 млрд рублей, затем потребовалось еще, теперь хотят 6 млрд.
Даже если предположить, что Ленобласть изыщет эти средства в бюджете, то где гарантии, что фонд начнет стройку, а не запросит еще?
По словам Александра Дрозденко, фонд изменил условия соглашения в одностороннем порядке. Во время заседания правительства Ленобласти 26 ноября он заявил следующее: «Все мы понимаем, что внести в расходную часть 6 миллиардов сегодня не представляется возможным. Не потому, что мы не хотим, а потому что нет такой возможности.
Мы хотели бы получить ответ на вопрос, где деньги из компенсационного фонда? И где те, что поступили на счет фонда? Я не говорю, что это не решаемая проблема. Более того, мы заинтересованы работать с фондом, и хотим до 2025 года закрыть все проблемы обманутых дольщиков.
Но менять условия соглашения в одностороннем порядке – это не по-партнерски, не по-товарищески и незаконно».
Уверенности, что и дальше все будет так, как предполагали в Ленобласти, тоже нет. На вопросы дольщиков в Instagram пресс-секретарь строительного блока Константин Андрианов теперь отвечает: «В декабре мы предполагали, что региону выделят еще около 4 млрд на достройку домов из компенсационного фонда. Потом они ушли в бюджет именем Федерального закона.
У нас нет уверенности, что дальше все будет так, как мы предполагали. Сейчас ситуация такова: проектные работы финансируются, на стройку есть деньги согласно смете. Но эти деньги находятся в федеральном фонде, и ими распоряжается он».
Открытый для общения в соцсетях губернатор Александр Дрозденко и вовсе комментирует сложившуюся ситуацию так: «Нас просто развели».
АППЕТИТЫ РАСТУТ, ДЕНЬГИ ТАЮТ
Схема с компенсационным фондом до боли напоминает схему с пенсионными накоплениями. Вроде бы средства должны где-то аккумулироваться и ежегодно индексироваться, но почему-то всегда оказываются нужны в другом месте.
Так и здесь. Застройщики исправно отчисляли взносы в казну, чтобы при случае было из чего решать возникшие проблемы. Тот самый случай наступил, а держатели этой самой казны перекладывают решение проблемы на регионы.
Отдельно стоит заметить, что по закону регионы были не обязаны вносить взносы в фонд.
В Ленинградской области осознанно пошли на этот шаг, чтобы давно назревшая в регионе проблема долгостроев решилась быстрее.
Эти средства были выделены на объекты, застройщики которых не делали взносы в компенсационный фонд, восстановить права остальных дольщиков планировалось именно за счет средств компенсационного фонда.
«Кинули область на 5 миллиардов, которые должны были поступить из компенсационного фонда. А теперь заявили, что денег не будет.
Мы свои обязательства выполняем на 100%», – открыто отвечает Александр Дрозденко на комментарии обманутых дольщиков о сложившейся ситуации в своем Instagram.
В качестве отступления отдельно стоит отметить, что такой вариант развития событий Александр Дрозденко предвидел еще в прошлом году, когда принимал решение о софинансировании: «Выражаясь языком девяностых, надеюсь, нас не кинут».
Выражаясь все тем же языком девяностых, дольщики надеются, что в этой схеме помощи дольщикам не было изначально подвоха. Для обманутых людей ситуация, в которую они угодили, по-прежнему выглядит так, будто помогать им изначально не собирались ни местные власти, ни фонд. Только теперь это преподносится под соусом «не договорились».
Губернатор официально напоминает о договоренностях Марату Хуснуллину: «Это нарушает логику ранее выстроенных взаимоотношений фонда и региона в части финансирования проблемных объектов в ЛО…
Прошу Вас оказать содействие в обеспечении выполнения обязательств фондом перед пострадавшими дольщиками, застройщики которых платили взносы в компенсационный фонд, а также платили за страховку гражданской ответственности.
Кроме того, прошу рассмотреть возможность изменить пропорции софинансирования проблемных объектов (застройщики которых не платили в КФ и не страховались) по аналогии с нацпроектами: 67% на 33%, где 67% – федеральный бюджет, а 33% – казна Ленобласти». Но положительного ответа от Москвы пока нет и, судя по всему, навряд ли будет.
По данным Счетной палаты, в период с 2017 по 2019 годы фонд собрал – от застройщиков, регионов и федерального бюджета – около 101,5 млрд рублей. При этом на завершение проблемных объектов было потрачено всего 17 млрд – это примерно 3 тыс. квартир и 1300 дольщиков под компенсацию. Для сравнения: только в Ленобласти около 17 тыс. обманутых дольщиков.
На что действительно идут аккумулируемые в фонде средства, остается только предполагать. Например, на зарплаты. Сотрудникам этой структуры остается только позавидовать: им платят 200–400 тыс. рублей в месяц. Обманутым дольщикам, которые продолжают со своих средних зарплат платить ипотеку за воздух, а то и одновременно за аренду, такие доходы и не снились.
Странным расходам и низкой эффективности структуры лично удивлялся и руководитель СК РФ Александр Бастрыкин. А тут еще и Правительство РФ затеяло реформу «институтов развития»: Фонд зашиты прав дольщиков предполагается объединить с Фондом ЖКХ. Для чего решение проблем обманутых дольщиков понадобилось «привинтить» к аварийному жилью и кто будет заведовать всеми деньгами – не ясно.
НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ
Зато ясно одно – решение проблемы обманутых дольщиков выходит на новый виток обмана: сначала застройщик, потом местные власти, теперь и фонд. Пока губернатор в очередной раз заявляет, что их просто развели, обманутые дольщики иронизируют, что на каждую рыбу всегда найдется рыба покрупнее: в Ленинградской области разводили обманутых дольщиков, а федералы развели Ленобласть.
Когда в 2017 году запускали Фонд защиты прав граждан-пострадавших участников долевого строительства, то предполагали, что к 2023 году в России не останется обманутых дольщиков. Надежды не оправдались уже в 2020 году, обещания не сбылись.
Дольщикам остается только предполагать, чего еще им ждать от властей и всерьез опасаться, что арбитражный суд в январе может запросто отказать в передаче «Десяткино 2.0» из-за отсутствия финансирования и долгострой будет пущен с молотка в процедуре банкротства. Активисты заверяют, что пойдут на все, если что-то пойдет не так, как им было обещано.
Опыта в организации громких акций им не занимать, а тут еще и обманутые дольщики «норманновских» объектов из Санкт-Петербурга подали хороший пример своим областным коллегам по несчастью, устроив голодовку. Метод оказался эффективным: строительство началось без участия фонда.
Еще одно интересное наблюдение, которым поделились дольщики: фонд отлично расходует деньги на малую родину приближенных чиновников. Работы по восстановлению прав дольщиков активно начались в Саратовской области, откуда родом Вячеслав Володин. Увеличили финансирование для Татарстана, хотя регион не относится к числу проблемных, как Ленобласть.
Может быть, потому что Марат Хуснуллин и Ирек Файзулин родом из Татарстана? Конечно, это все из разряда догадок, но Ленинградской области тоже было бы неплохо найти земляка в фонде.
На фоне происходящего все больше вопросов вызывают принимаемые властями решения. Например, недавно в Ленобласти подписали постановление о создании Центра управления регионом. Новая структура будет отвечать за мониторинг жалоб местных жителей в Интернете.
Получается, что многолетние жалобы дольщиков так и не привели к возобновлению строительства, зато аккаунты чиновников теперь будут вести за счет бюджета. Или вот еще новость – Минфин придумал игру «Не в деньгах счастье», при помощи которой планирует повысить уровень финансовой грамотности населения.
Вот уж действительно, как еще можно помочь людям, которые остались без денег и квартир? Только играми. Как говорится, счастье не в деньгах, а в их количестве.
Фото из архива автора
Авторы: Петр КРАЙНОВ
Инструкция для обманутого дольщика
Обманутые дольщики были всегда, но в период кризиса их количество резко возросло. Бороться с этой проблемой пострадавшим нужно сообща. Какие действия необходимо совершить и какие законы помогут отстоять свои права?
Первое, что стоит сделать гражданину, подозревающему мошенничество — это попробовать связаться с застройщиком по всем доступным каналам связи. Телефон, офис, электронная почта.
Если связаться оказалось невозможно — самое время обратиться в полицию, Роспотребнадзор или суд, местную администрацию, которая должна осуществлять надзор в сфере строительства. Также необходимо написать письменное заявление застройщику, в котором указать на ваше право обратиться в суд.
Исковое заявление стоит подкрепить документами — копиями договора между застройщиком и гражданином — участником долевого строительства, платежными квитанциями или поручениями.
Законодательная база для долевого строительства
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
https://www.youtube.com/watch?v=9koGIw1nXf8
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”.
Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Достроить дом
Конечно, право вернуть деньги у дольщика есть, при прекращении или приостановлении строительства, но в интересах дольщика — добиваться достройки объекта, а не возврата денег.
Большинство договоров о долевом участии в строительстве заключаются с так называемыми “однодневками” — фирмами, не обладающими достаточным ликвидным имуществом для исполнения исковых заявлений, если таковые будут удовлетворены судом.
Таким образом, при расторжении договора и обращении в суд за возмещением средств, дольщик может и квартиру потерять, а вместо денег получить на руки только решение суда, которое невозможно исполнить.
Для успешного решения проблемы дольщику нужно объединиться с другими пострадавшими в инициативную группу, письменно обратиться к застройщику с требованием объяснить причины прекращения (приостановления) строительства, зафиксировать в протоколе все решения, принятые собранием членов инициативной группы, а затем — обратиться в соответствующие контролирующие органы.
Куда обращаться при нарушении прав дольщиков
Если кратко, то обращаться о прекращении строительства или его необоснованной приостановке следует в правоохранительные органы (прокуратуру), в органы местного самоуправления (к губернатору, мэру), в Минстрой. Многочисленные обращения обманутых дольщиков к губернатору региона могут повлечь за собой, например, передачу дома другому застройщику.
Эксперты советуют обращаться в Министерство строительства с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков. Также можно обращаться в Главгосстройнадзор. Могут помочь и различные ассоциации, осуществляющие помощь пострадавшим от нечистоплотных застройщиков гражданам, например, Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди».
Чего ждать?
Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию.
Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать.
В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.
Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.
В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).
В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.
Протесты дольщиков: помогут ли митинги в решении проблемы?
Митинг не может выступать полноценным инструментом влияния на недостройку объектов, но это хороший способ привлечения внимания СМИ к проблеме. Акция обманутых дольщиков не повлияет на решение властей напрямую, но из-за публикаций в местных газетах и на ТВ дольщики по крайней мере узнают друг о друге. Крупной общественной организации защитить права своих членов легче.
Не стоит забывать о соблюдении законности при проведении массовых акций, даже если человек пострадал от мошенничества. Юридически такая акция пользы не принесет, а нарушение законодательства РФ может повлечь за собой привлечение протестующих граждан к административной ответственности.
В подготовке статьи с ми экспертов: Иванкиной Елены (профессор, доктор экономических наук, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI Russia), Богучаровой Веры (зам. руководителя Юридического департамента Est-a-Tet), Зимохина Владимира (зам.
руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»), Агафонова Александра (зам.
руководителя гендиректора юридической фирмы Prime Lex), Страхова Евгения (юрист по недвижимости, независимый эксперт), Шаталиной Натальи (заместитель гендиректора по правовым вопросам компании “МИЭЛЬ-Новостройки”), Ольга Ковалёва (руководитель отдела «Новостройки Ярославля», портал СуперРиэлт).
Обманутых дольщиков не останется к 2023 году
В очередях на жилье многие люди стоят уже по 15-20 лет. Что нужно сделать, чтобы ускорить обеспечение их квартирами?
В России впервые совершена дистанционная сделка с недвижимостью
Светлана Орлова: Для поддержки строительной отрасли делается многое. Если брать ряд последних серьезных решений, то это поддержка населения по ипотечному кредитованию.
Это сам национальный проект — «Жилье и городская среда». Это 82 млн кв. м построенного за год жилья. Но есть категория людей, которые ждут это жилье более десяти лет. Это 35,5 тыс. инвалидов и семей с детьми-инвалидами, которые стоят в очереди с 2005 года.
Частично регионы разрешают эти вопросы. Но, по данным Минстроя, нужно еще 29,6 млрд руб., чтобы эту проблему разрешить. Президент РФ Владимир Путин в ноябре прошлого года дал поручение включить эту категорию людей в нацпроект «Жилье и городская среда».
Сейчас правительство прорабатывает этот вопрос.
Есть и другие категории. Те, кто осваивал БАМ, Урал. Проблема складывалась не один десяток лет. Многие до сих пор проживают в вагончиках. Ряд регионов уже решает этот вопрос. Счетная палата держит это на контроле.
Буквально через полтора-два месяца начнем еще одну проверку, пройдем по дворам, проверим, есть ли реестр нуждающихся, который должны составить муниципалитеты. Надо системно навести здесь порядок. И, конечно, разрешать эту тему, потому что люди ждут жилье.
Проблема решается, и Счетная палата уделяет этому много внимания.
Сколько, на ваш взгляд, нужно времени, чтобы решить проблему с обманутыми дольщиками?
Светлана Орлова: Во-первых, для этого создан специальный институт. Счетная палата проводила проверку ДОМ.РФ, Фонда дольщиков, много было замечаний. Пришло новое руководство, которое понимает, что нужен реестр обманутых дольщиков. Одни говорят — 180 тысяч, другие — 200 тысяч… Реестр должен быть сделан, это принципиальная позиция.
Эксперты объяснили, как наследнику обманутого дольщика получить компенсацию
Обманутые дольщики появились потому, что строители разорились, не выполнили обязательства, обманули людей, перевели средства за границу. Что сделано, чтобы это изменить? Строительные компании переходят на эскроу-счета.
А это жесткий контроль Центрального банка, что это за строитель, как он получает деньги, как он начинает их использовать, заключены ли договора с гражданами… 14 тысяч человек уже получили выплаты. Есть те, кто ждет, чтобы жилье было достроено. Каждый регион должен создать региональный фонд защиты дольщиков.
Но 23 фонда пока работают неэффективно. И мы в Счетной палате обращали внимание на это.
Больше всего дольщиков в Московской, Ленинградской областях, Красноярском, Краснодарском краях. Решить этот вопрос нужно до 2023 года. Это обязательство Фонда, правительства. Мы будем, как и прежде, мониторить ситуацию. Конечно, эта тема очень обостренная.
Но, поскольку сдвиги все-таки пошли, были системные изменения в законодательстве, будем надеяться, что все решится в срок, осталось менее двух лет.
Наша задача — четко контролировать и докладывать президенту, информировать правительство, Федеральное собрание и граждан, которые нам очень много пишут.
Сейчас активно, с опережением графика идет расселение аварийного жилья. Удается ли обогнать старение жилищного фонда?
Светлана Орлова: Лет 15 назад только четыре региона занимались расселением — Якутия, Кемерово, Коми и Астраханская область. Сейчас правительство и президент приняли решение помогать всем регионам.
Потому что это и дома-«хрущевки» 1950-х годов, и города, где очень много жилья над отработанными шахтами, есть опасность, что эти территории могут проваливаться. Был создан Фонд содействия модернизации ЖКХ, они идут результативными шагами. Уже переселено 266 тысяч человек. Планируется расселить 10,2 млн кв.
м аварийных домов. Фонд действительно работает эффективно, это одна из востребованных программ. И для людей это важно.
ЦБ РФ поддержал отмену комиссий при оплате ЖКХ
Но много и других проблем. Есть дома, которые по сейсмике нужно переселять, есть БАМ, промышленный и полярный Урал. Сейчас фонду добавили еще 50 млрд руб.
На последней коллегии это один был из ключевых вопросов. Всё очень жестко контролирует Контрольное управление президента. Поэтому будем надеяться, что эта программа тоже даст хорошие плоды. Когда люди, переселяясь из трущоб, получают жилье, где есть свет, газ, тепло, не надо носить воду — это совсем другое качество жизни.
За прошлый год сильно подросли цены на жилье. Счетная палата отслеживает эту ситуацию?
Светлана Орлова: Счетная палата мониторит ситуацию. Подросли цены на металл. Больше количество металла идет на экспорт.
Бизнес есть бизнес: они сделали, добыли, переработали, создали добавленную стоимость — естественно, им надо продать. Знаю, что Минстрой активно работает с Минпромторгом и другими министерствами.
С 2022 года запрещается вывоз кругляка. Он придет на внутренний рынок.
Следующий аспект — вырос спрос на жилье. Благодаря этому многие компании не обанкротились, стали востребованы на ипотечном рынке. Да, есть риски: большая часть населения закредитована. Но есть и поддержка многодетным семьям, материнский капитал, выделение земельных участков. Благодаря такому спросу строители заплатили почти 4 трлн налогов.
Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег
За последние несколько лет законы о долевом строительстве в России ужесточились и у большинства застройщиков больше нет прямого доступа к деньгам дольщиков — для этого есть эскроу-счета.
Олеся Власова
почувствовала боль дольщиков
Возможно, когда-нибудь все истории об обманутых дольщиках останутся в прошлом. Но пока в России официально больше 3 тысяч проблемных домов. Мы попросили читателей рассказать об их опыте покупки жилья по договору долевого участия: нашлись и те, у кого все прошло хорошо, но не всем так повезло.
Планировала получить: квартиру в Новой Москве, 67 квадратных метров за 4 290 000 Р
Убытки: 30 000 Р в месяц по ипотеке и аренда жилья
На готовое жилье в Москве денег не накопили, поэтому взяли в ипотеку квартиру в строящемся жилом комплексе. Понравилась цена, расположение, малоэтажность. Ключи обещали через полтора года.
Но застройщик этого ЖК и еще нескольких в Москве и области строить их, видимо, не собирался, а наши деньги вывел в офшоры через подставные фирмы. Компания обанкротилась, а мы уже пять лет обманутые дольщики. Митинговали, писали письма в разные инстанции, завели уголовное дело, судились. Итог: застройщик на свободе, мы с кредитами в съемной квартире.
Квартира по ДДУ стоила 4 290 000 рублей, взяли в ипотеку 3 000 000 под 11% годовых на 11 лет. Сейчас платим ежемесячно по 30 000 рублей.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 24 квадратных метра за 2 000 000 Р
Убытки: 3 000 000 Р
Снимала квартиру и хотела купить максимально дешевое жилье. Жилой комплекс тогда только начали строить. Планировались малоэтажные дома с подземной парковкой и приятным общественным пространством.
Квартиры должны были сдать с отделкой от застройщика — это для меня тоже было плюсом, так как денег на ремонт не было. Выбрала самую маленькую квартиру-студию с высокими потолками и панорамными окнами.
Внесла 300 000 рублей в качестве первого взноса, взяла в ипотеку 1 700 000 рублей.
По договору сдать дом должны были в 2016 году. Первое время действительно строили довольно бодро. А потом грянул кризис, и все замедлилось. Ближе к сроку мой корпус был почти готов, но ЖК должны были сдавать весь сразу.
Сдвинули сдачу на полгода, а потом застройщик сбежал в Лондон.
Сейчас ЖК вроде бы достраивает правительство Московской области. Правда, сначала оно хотело, чтобы дольщики отказались от отделки, а теперь, похоже, просто тянет время.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 26 квадратных метров за 2 629 000 Р
Убытки: две цены квартиры, переплата за несделанную отделку, ремонт за свой счет
Искала в ипотеку небольшую квартиру с отделкой недалеко от Мкада. Нашла маленькую студию с отделкой и хорошей планировкой.
ЖК был аккредитован Сбербанком, это вызывало уверенность, что дома, уже облицованные вентфасадом, сдадут в срок — к концу 2015 года. Обещали построить дорогу, школу, ТЦ. Все выглядело радужно.
Родители помогли — решили платить ипотеку, пока не перееду в эту квартиру, а дальше сама.
С тех пор прошло пять лет. Стараниями дольщиков руководство компании-застройщика находится в федеральном розыске. Администрация района вяло достраивает ЖК за счет обязательств перед ней других застройщиков.
Краеугольный камень — отделка квартир. Областной минстрой, администрация, номинальный застройщик, подрядчик — все переводят стрелки друг на друга и с радостью сдали бы дольщикам голый бетон.
Пытаются заставить нас подписать допсоглашения об исключении отделки без компенсации.
Активисты бомбили ответственные органы и ведомства жалобами, проводили митинги, одиночные пикеты, записывали видеообращения на прямую линию с президентом. Обманутые люди из Нижнего Новгорода, где бросил стройку этот же застройщик, выносили на митинг гроб.
В знак того, что один из их дольщиков умер, не дождавшись квартиры.
Первоначальный взнос по ипотеке составил 450 000 рублей. Платили сначала 13%, теперь 12%. За 15 лет выплат получится почти двойная цена квартиры. Но продать ее сейчас или получить вычет по НДФЛ невозможно.
Взять другую квартиру в ипотеку тоже не получится: все средства заморожены в этой. Я продолжаю снимать жилье, а родители не могут уйти на пенсию из-за ипотеки. За это время я успела стать женой, развестись и снова собраться замуж.
И уже не уверена, что буду жить в этой квартире, если когда-нибудь ее получу.
Планировал получить: квартиру-студию в Подмосковье за 3 100 000 Р
Убытки: 4 100 000 Р с учетом ипотеки, аренда жилья
Купил в ипотеку по договору долевого участия квартиру-студию в строящемся доме. Во-первых, только такой вариант подходил по финансам, а во-вторых, строительная компания на тот момент сдала много домов в том же районе без просрочек.
Но тут застройщик, распродав жилье в нашем и соседнем корпусах, решил не заканчивать строительство и вывести порядка 4,5 млрд рублей в офшор. Корпуса, начатые в 2013 году, до сих пор не закончены. В начале 2019 года компания ушла в контролируемое банкротство, украденные деньги не вернули, обманутыми остались пять тысяч дольщиков. Правоохранительные органы бездействуют.
Планировал получить: однушку в Уфе за 1 200 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Решил купить жилье в том же ЖК, в котором сестра уже получила квартиру. Но у моего дома еще нет и фундамента. Уже сменилось правительство, которое обещало помочь, а стройка не может сдвинуться с мертвой точки.
Покупать жилье по ДДУ оказалось невыгодно, заработал только невроз и скандалы в семье. Лучше покупать вторичку или строить собственный дом. ДДУ — это всегда риск остаться без денег. Закон никого не защищает: если застройщик обанкротится, то по исполнительным листам люди ничего не получат. Вот и приходится ждать, пока построят.
Планировала получить: квартиру-студию в Ленинградской области, 30 квадратных метров за 1 900 000 Р
Убытки: переплата по ипотеке, аренда жилья — 300 000 Р
Купила в ипотеку студию в 300 метрах от Кольцевой автодороги. Выбирала по соотношению расположения и стоимости. Застройщик в то время был одним из самых крупных в Санкт-Петербурге.
По договору сдать дом должны были в марте 2017 года, но вскоре стало понятно, что стройку вовремя не закончат.
У юриста узнала, что если расторгну договор, а застройщик обанкротится, то я останусь без денег и без квартиры.
Решила дожидаться. Но за последние полтора года на стройке не было ни одного рабочего. Застройщик проходит процедуру банкротства.
Студия стоила 1 900 000 рублей, я брала ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Осталось выплатить еще 750 тысяч. Но у банка отозвали лицензию, потому что он принадлежал компании-застройщику. Теперь плачу через Агентство по страхованию вкладов, это очень неудобно.
Планировала получить: квартиру в Новой Москве за 3 600 000 Р
Убытки: переплата банку — около 2 800 000 Р, аренда жилья — 1 260 000 Р
Купила квартиру в Новой Москве. Понравилась малоэтажность, лес и река рядом. Привлекла возможность купить мансарду и сделать второй этаж. Общая стоимость составила 3 600 000 рублей. Вложила накопленные 400 000 рублей и взяла ипотеку.
Дом обещали сдать через год, стройка шла полным ходом. Но потом срок сдачи стали переносить каждые полгода. В 2019 году застройщик был признан банкротом, дом все еще не сдан, и квартиру теперь продать нельзя. Спустя 4,5 года ее рыночная стоимость — 4 500 000 рублей.
Мне все еще приходится выплачивать ипотеку и отдавать за съемное жилье по 30 000 рублей в месяц. За все время аренды уже потратила 1 260 000 рублей.
Планировал получить: квартиру в закрытом дворе с паркингом во Владикавказе
Убытки: 1 700 000 Р
В 2013 году купил квартиру в девятиэтажном доме с паркингом на набережной, недалеко от центра города. В 2016 году, когда жилье должно было быть введено в эксплуатацию, строительная компания обанкротилась. Дом был построен на 70%, деньги возвращать никто не собирался.
Создали ТСЖ. Усилиями дольщиков дом почти достроили, хотя многие до сих пор не внесли установленную собранием кредиторов плату. Остается еще много работы, а с канализацией и газоснабжением могут помочь только власти. Но пока что от администрации города и министерства республики слышим одни обещания.
Потерял 1 700 000 рублей — это общая сумма с учетом всех вложений, в том числе дополнительных сборов после банкротства застройщика и оплаты адвоката для включения в реестр кредиторов. Больше никогда не буду приобретать недвижимость в строящемся доме: даже наличие лицензии и положительные отзывы о застройщике не дают гарантий.
Планировала получить: квартиру в Мытищах
Убытки: ипотека под 19% годовых, аренда жилья
Стройка была многообещающей: застройщик быстро сдал другой ЖК в этом же районе. Но наш дом стоит недостроенным уже более десяти лет.
Квартиру брали по ДДУ в ипотеку под 19% годовых. Надеясь на сдачу дома в 2015 году, продали свое жилье под первоначальный взнос. И теперь с двумя детьми вынуждены снимать квартиру. Дом не достроен, стоимость аренды растет, проценты по ипотеке не уменьшаются.
Планировала получить: однушку в Новосибирске, 34 квадратных метра за 740 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Дом должны были достроить к совершеннолетию старшего сына — ему и предназначалась квартира. Решили покупать строящееся жилье из-за близости к нашему дому, а еще потому, что большая часть вторички рядом — устаревшее по многим параметрам жилье.
Застройщик выглядел солидно, имел все документы и строил сразу несколько объектов. Все стали долгостроями. Строительство приостановилось спустя год, а еще через пару лет совсем заглохло. Компания обанкротилась, застройщика осудили на десять лет за мошенничество и вывод средств. Доказана пропажа 980 миллионов рублей.
Строительство остановилось на четвертом этаже из 17.
Квартиры были распроданы на 86%, и экономической привлекательности у дома нет. Ни департамент строительства, ни минстрой области не смогли найти инвестора, готового закончить стройку. Огромный дефицит средств не позволяет ЖСК заняться строительством.
От всех инстанций мы получали отписки. Какие-то подвижки в решении наших проблем начались в 2017 году, когда мы стали организовывать митинги и пикеты, привлекать СМИ, использовать мессенджеры и Ютуб.
За однокомнатную квартиру заплатили 740 000 рублей. Ипотеку не брали: деньгами скинулись все родственники.
Когда стало понятно, что надеяться не на что, наскребли на первоначальный взнос и взяли недорогую однушку в отдаленном районе в ипотеку.
Этот дом тоже чуть было не попал в ряды долгостроев: сдача задержалась на год из-за разногласий застройщика и минстроя. Квартиру забрали через суд, с недоделками, но уже были рады и этому.
Планировал получить: квартиру-студию в Калужской области за 1 800 000 Р
Убытки: 3 000 000 Р, в том числе достройка — 600 000 Р
Хотел студию. В понравившемся районе они продавались только в строящихся домах. В то время вовсю «рекламировали» 214-ФЗ, который якобы защищает права дольщиков.
Казалось, что понятие «обманутые дольщики» полностью похоронено.
Полгода следил за стройкой, но после покупки грянул обвал рубля, застройщик кое-как достроил и сдал первый дом, а наш, второй, так и остался без последнего этажа.
В рамках процедуры банкротства удалось расторгнуть большинство сомнительных ДДУ, но областной минстрой пока не смог заинтересовать ни одного инвестора.
Покупая жилье по ДДУ, вы приобретаете не квартиру, а обещание ее построить. Обещания далеко не всегда исполняются. Законы, которые должны решать проблемы обманутых дольщиков, работают только для тех объектов, на которых можно заработать.