Российский рынок недвижимости переживает трудные времена. Экономический кризис, в комбинации с резким ослаблением внутренней валюты, ухудшением деловой конъюнктуры, привели к резкому сокращению продаж, одновременно с увеличением объемов предложений.
В настоящее время во многих районах Подмосковья можно наблюдать падение совокупной стоимости объектов недвижимости, что можно было бы назвать благоприятной ситуацией для приобретения квартиры или дома, если бы не одновременное падение доходов населения.
Добавим к этому весьма неоднозначные законодательные нововведения, регулирующие продажу объектов недвижимости, среди которых особенно стоит отметить ФЗ-214 и последние поправку к нему об обязательном банковском финансировании, и получим ярко выраженную атмосферу стагнации на внутреннем рынке недвижимости.
Все это справедливо, в первую очередь, для внутригородских рынков, где действительно наблюдаются серьезные просадки по ценам на квартиры и возрастает количество банкротов среди застройщиков. Но как обстоит ситуация на рынке загородной недвижимости и, в частности, в сегменте строительства частных коттеджных поселков?
Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2019 году
Загородная сфера строительства всегда отличалась большей стабильностью по сравнению с рынком квартир и других городских объектов недвижимости. Здесь свою роль играет целый ряд факторов, таких как:
- Низкая стоимость земли;
- Более мягкое законодательное регулирование;
- Отсутствие серьезной конкуренции;
- Широкая доступность свободных участков под застройку;
К этому стоит добавить факт отсутствия развитой инфраструктуры, которая свойственна городам и поселениям городского типа. Застройщики коттеджных поселков самостоятельно формируют всю экосистему жилого комплекса, предоставляя потенциальным покупателям полностью независимую, по сути, автономную недвижимость.
Однако даже такая относительно стабильная сфера недвижимости попала под удар последнего кризиса. Спрос на новое жилье загородного типа снизился почти в два с половиной раза, по сравнению с докризисным 2014 годом. Свою роль в этом сыграло и перенасыщение рынка: за 2014-2015 годы девелоперы, сами того не ожидая, выполнили план по строительству коттеджных поселков на 10 лет вперед.
Примечательно, что, по состоянию на начало 2019 года, в загородном сегменте недвижимости наблюдается дефицит вторичных объектов коттеджного типа. Цена на подобную недвижимость выросла в пределах от 5 до 10%, что связано с падением доходов населения и ослаблением курса рубля.
Падение внутренней валюты — это мощный негативный фактор, серьезно изменивший ситуацию на рынке. В сочетании с высокими ставками по ипотечному кредитованию, ослабленный рубль привел к значительному подорожанию новостроек коттеджного типа, что и привело к снижению спроса.
На текущий момент даже крупнейшие аналитики воздерживаются от точных прогнозов. Однако некоторые общие тенденции уже оформились:
- Подорожание оптовых и розничных цен на стройматериалы всех типов;
- Продолжающаяся стагнация в сегменте новостроек;
- Стабильный спрос на вторичном рынке и на рынке коттеджей эконом-класса;
В конечном итоге, текущая ситуация на рынке загородных коттеджных поселков весьма неоднозначна. С одной стороны, наблюдается падение спроса и цен на новую недвижимость.
С другой стороны, постоянное удорожание расходных материалов и участков земли приводит к росту себестоимости строительства новых коттеджей и таунхаусов.
Конечно, все это соответствующим образом повлияло на основных игроков этого рыночного сегмента.
Волна банкротств
Трудности со строительством коттеджных поселков элитного и эконом-класса ощутили на себе все застройщики.
За последние 2 года себестоимость работ выросла почти на 30%, включая стоимость инженерных коммуникаций, электротехнического оборудования и отделочных материалов.
Дополнительным фактором, с которым пришлось столкнуться строительным компаниям, стало значительное подорожание импортируемых материалов, в частности — материалов для завершающего декора, а также качественной сантехники.
Сложная финансовая ситуация привела к тому, что каждый третий застройщик коттеджных поселков оказался на грани банкротства, а их объекты строительства были объявлены замороженными на неопределенное время.
Это коснулось, в первую очередь, мелких компаний, которые оказались неспособными быстро отреагировать на кардинальные рыночные изменения. Однако под удар попали и крупные игроки — в числе банкротов находятся свыше 30 строительных компаний, занимающихся строительством коттеджных поселков и других объектов недвижимости.
Национальное объединение застройщиков жилья оформило независимый реестр компаний, которые находятся в процедуре банкротства. Отмечено шесть компаний из центрального региона, несколько крупнейших общероссийских застройщиков и множество мелких региональных компаний.
Одним из самых громких дел стало банкротство УК «Русская усадьба» — компания признала свою финансовую несостоятельность, а недостроенный ЖК «Шемякинский дворик» был заморожен.
В числе банкротов находятся и другие именитые подмосковные компании:
- ООО «Урбан Групп»;
- СФК «Реутово»;
- ТСК «Евро-старт»;
- ООО «Римэка» и др.
Полный список разорившихся застройщиков можно узнать непосредственно в федеральном реестре банкротов.
На счету всех компаний числятся несколько недостроенных коттеджных поселков. Как обанкротившиеся застройщики намереваются решать этот вопрос — пока не известно, но не исключено, что незавершенные объекты строительства будут переданы более крупным девелоперам.
В целом, можно отметить, что кризис на рынке загородной недвижимости послужил толчком для серьезной реорганизации деятельности всех девелоперов.
Те компании, которые обладают достаточной материальной базой и способности провести кардинальные изменения, в настоящий момент чувствуют себя относительно стабильно.
Такие именитые застройщики, как: «Инком», «Миэль», «Smart Development» и «СИТ» продолжают строительство новых объектов недвижимости, в числе которых и коттеджные поселки.
Как было отмечено выше, за последние 5 лет спрос на новую недвижимость загородного типа упал почти в 2,5 раза. Резкое ослабление рубля и деловой активности, в сочетании с общим ростом цен на товары первой необходимости, вынуждает потребителя искать более выгодные способы сохранения своих накоплений.
По состоянию на 2019 год самое большое падение продаж отмечено среди домов в элитных коттеджных поселках, что связано с очень высоким ростом цен на высококачественные материалы и импортную технику. Покупателей больше не интересуют готовые предложения «под ключ» — сегодня многие предпочитают приобретать коттеджи без отделки, в дальнейшем решая вопрос о внутреннем оформлении самостоятельно.
Общая площадь приобретаемых коттеджей также значительно снизилась. Сегодня покупатели предпочитают покупать, в основном, небольшие дома — наиболее популярными типами коттеджей являются объекты с площадью в пределах от 90 до 150 квадратных метров.
Здесь стоит отметить, что трудная ситуация в сфере строительства коснулась и потенциальных потребителей. Огромное количество разорившихся застройщиков и замороженных объектов насторожило покупателя.
Люди предпочитают не связываться с пусть даже перспективными, но все еще недостроенными объектами, вкладывая свои деньги во вторичный рынок.
Здесь ситуация для покупателя несколько лучше: объем предложений значительно превышает спрос, а цена на вторичную недвижимость постепенно снижается, несмотря на общую тенденцию к росту.
Дополнительным сдерживающим фактором служит то, что новых проектов коттеджных поселков почти не появляется. 2018 и 2019 годы стали рекордными в этом плане — в Подмосковье их объявлено не более десятка штук.
Это ограничивает потребителя в приобретении нового коттеджа: приходится обращаться к агентствам недвижимости и выбирать из уже построенных коттеджей или объектов, находящихся на этапе завершения строительства.
В целом, продажи на рынке загородной недвижимости стагнируют, а застройщики вынуждены продавать дома практически по себестоимости — по большинству проектов маржа на текущий момент не превышает 3%. И похоже, что такая ситуация останется и в этом, и в следующем году.
Спрос и предложение: самые востребованные типы загородных коттеджей
Сложная ситуация на рынке прямым образом повлияла на запросы потенциальных покупателей.
Если в докризисные времена однозначными лидерами продаж были коттеджи элитного или высокого уровня, то сейчас наиболее востребованы дома эконом-класса.
Это касается как вторичного рынка, так и новостроек. При этом многие предпочитают приобретать дома без отделки, что значительно снижает стоимость жилья.
Кроме цены, потребителей по-прежнему интересуют следующие условия:
- Удобство расположения;
- Транспортная доступность;
- Развитая инфраструктура;
- Экологическая обстановка.
Все более популярной среди покупателей загородного жилья становится вторичная недвижимость. Как было отмечено выше, предложения значительно превышают спрос, что оказывает давление на цены и позволяют покупателю выбирать из целого ряда коттеджей различного типа.
Потенциальный покупатель стал очень осмотрительным и осторожным, тщательно оценивает не только собственные финансовые возможности, но и репутацию застройщика и дополнительные факторы, касающиеся объекта недвижимости. Это коснулось и способов приобретения жилья: если раньше многие не задумывались о возможных законодательных проволочках, то сегодня покупатель предпочитает наиболее надежные типы сделок.
По этим причинам, покупатели сегодня стали отдавать предпочтение полностью «белым» сделкам, без «мутных» схем, заключая договора с крупными и проверенными застройщиками, приобретая либо уже готовый дом, либо участок со всеми коммуникациями.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Почему большинство подмосковных домов не хотят покупать — Алексей Гусаров — Свой дом — Эхо Москвы, 02.10.2018
Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
«В данном случае главной причиной сокращения предложения является снятие лотов с продажи, – объясняет руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Объекты ушли явно не из-за возросшего спроса – за последний год он тоже демонстрировал отрицательную динамику. Одновременное снижение объемов экспозиции и числа сделок – верный признак того, что собственники уже отчаялись ждать и просто сняли свои объекты».
Средняя площадь находящегося в продаже коттеджа сегодня составляет 253 кв. м, дачи – 78 кв. м, таунхауса – 177 кв. м, УБП – 13 соток.
За год средняя стоимость коттеджа и блокированного дома уменьшилась на 22%, в первом случае достигнув отметки 9,4 млн руб., во втором – 11,9 млн руб. Средняя цена дачи возросла на 4%, до 6,3 млн руб., УБП – на 71%, до 3,8 млн руб.
«Значительный рост стоимости УБП объясняется вымыванием с рынка небольших бюджетных лотов, – комментирует Дмитрий Таганов.
– Ситуация усугубляется тем, что у земельных участков на «вторичке» нет никаких конкурентных преимуществ по сравнению с объектами на первичном рынке и покупатели скорее отдают предпочтение последним – исключение могут составлять лишь лоты в полностью застроенных поселках.
УБП на «вторичке» – это чаще всего несбывшиеся мечты, то есть человек когда-то купил участок, чтобы построить на нем дом и, возможно, впоследствии продать его как дачу или коттедж, но у него так и не нашлось средств, чтобы это сделать».
По мнению экспертов, хотя цены на коттеджи и блокированные дома показывают отрицательную динамику, изначально они были слишком завышены, чтобы даже при таком снижении достичь адекватного рынку уровня стоимости. К тому же до 80% предложения в сегментах характеризует низкая ликвидность, связанная с большими площадями, неудобными планировками, несовременной архитектурой и т.д.
За прошедшие восемь месяцев 2018 года на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья было реализовано 1 212 объектов, что на 32% уступает показателям аналогичного периода прошлого года. При этом 43% заключенных сделок пришлось на коттеджи, 38% – на УБП, 15% – на дачи и 4% – на блокированную застройку.
«Несмотря на «скромные» 15% спроса, обусловленные, в первую очередь, ограниченным предложением, дачи являются наиболее живым и востребованным сегментом на загородной «вторичке», – говорит Дмитрий Таганов.
– По сравнению с другими форматами здесь лучше соблюден баланс качества и стоимости, хотя проблема завышенных цен по-прежнему актуальна.
Благодаря своей популярности дачные дома экспонируются сейчас на вторичном рынке в среднем в течение полугода, в то время как коттеджи и таунхаусы стоят в продаже по 9-10 месяцев, а УБП – год и более».
Помимо низкого качества представленных лотов и не соответствующих рынку цен, среди причин снижения спроса во вторичном сегменте эксперты называют стабилизацию на загородной «первичке»: «За прошедший год на первичной «загородке» был замечен рост покупательской активности, – рассказывает Дмитрий Таганов.
– Эти сегменты являются как бы антагонистами друг для друга: так, например, в кризисные 2015-2016 гг. мы видели, что количество сделок на «первичке» сокращается, а спрос перетекает на «вторичку». Сейчас происходит обратное движение, правда, ожить первичному рынку не позволяет дефицит качественных проектов».
В числе наиболее популярных у покупателей направлений в этом году оказались Ярославское шоссе (13% сделок), Дмитровское (10%), Новорязанское (9%), а также Новорижское и Симферопольское (по 7% продаж). 24% приобретенных объектов находится на расстоянии до 30 км от Москвы, 26% – от 31 от 60 км, 51% – свыше 60 км.
Удачные строения: на рынке загородного жилья сформировался дефицит
На рынке загородного жилья России сформировался дефицит ликвидного предложения, рассказали «Известиям» в отрасли. Спрос на дачи и коттеджи побил все рекорды и увеличился в полтора раза в среднем по стране по сравнению с допандемийным периодом.
За год показатель в Челябинске вырос в 3,5 раза, в Ростове-на-Дону — в 2,4 раза, в Перми — в 1,6 раза, в Омске, Екатеринбурге и Тюмени — в 1,5 раза, в Москве и Волгограде — в 1,4 раза, рассказали участники рынка недвижимости.
Из-за высокого спроса, дефицита и роста стоимости стройматериалов цены на частные дома и дачи по сравнению с 2020 годом увеличились на 20%. По итогам этого года они могут вырасти еще на 8–10%, спрогнозировали в отрасли.
Рекордные значения
Спрос на загородное жилье — частные дома, таунхаусы, дачи, коттеджи — побил все рекорды, утверждают в отрасли.
В первом квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года интерес к загородной недвижимости в Челябинске вырос в 3,5 раза, в Ростове-на-Дону — в 2,4 раза, в Перми — в 1,6 раза, в Омске, Екатеринбурге и Тюмени — в 1,5 раза, в Москве и Волгограде — в 1,4 раза, в Новосибирске — в 1,3 раза, в Санкт-Петербурге и Красноярске — в 1,2 раза. Об этом рассказал «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
На этом фоне в большинстве крупных городов России отмечается дефицит ликвидного и наиболее популярного предложения, отметил он. В числе самых дефицитных регионов — Краснодарский край, Московская, Ленинградская, Тюменская, Свердловская и Нижегородская области, а также республики Татарстан и Башкортостан, Красноярский край, сообщил Антон Сауков.
— Действительно, спрос на загородное жилье в среднем по стране по сравнению с допандемийным периодом вырос примерно в полтора раза. В связи с этим во всех регионах наблюдается дефицит качественного предложения, — согласен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
По данным «Авито Недвижимости», в I квартале 2021 года спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов по стране увеличился на 24% год к году. При этом подавляющее большинство россиян отдавали предпочтение приобретению домов — их доля по итогам января–марта 2021-го составила 75% в общей структуре спроса.
Предложение в I квартале 2021 года на фоне высокой покупательской активности сократилось на 16% год к году. Среди регионов самое значительное снижение предложения загородной недвижимости зафиксировано в Калмыкии — в полтора раза, в Иркутской области — на 36%, в Республике Татарстан — на 34%, в Ульяновской области — на 32%, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости».
— За последний год загородная недвижимость приобрела небывалую популярность. Люди оказались заперты в квартирах и поняли, насколько им необходимо иметь участок, возможность выйти прогуляться. Плюс стимулирующим фактором стала возможность удаленной работы, — сказала руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.
Дефицит усугубляет низкая активность девелоперов, которые после долгих лет стагнации на загородном рынке не успели переориентироваться на строительство больших объемов. Так, например, в элитном сегменте на загородном рынке Подмосковья за последние 3,5 года не появилось ни одного нового объекта, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Сейчас даже на рынке Московской области довольно мало девелоперов, которые строят современную качественную загородную недвижимость, согласен директор по развитию девелоперской компании ZS-Group Антон Алимов. Дома с земельными участками в готовом поселке с инфраструктурой и коммуникациями стоят от 8 до 16 млн рублей, уточнил он.
Цена роста
Из-за дисбаланса спроса и предложения некоторые продавцы вторичной загородной недвижимости начали откровенно завышать стоимость своих объектов на 15–20% от существующих рыночных значений, сказал Антон Сауков.
— В целом за год цены на загородное жилье в стране увеличились в среднем на 20%. По итогам 2021-го они могут вырасти еще на 8–10%, — сказал Алексей Попов.
По прогнозу Антона Саукова, с учетом сокращения объема предложения и растущей стоимости строительства дачи в этом году могут подскочить в цене на 10–12%.
Он также отметил, что в связи с введением моратория на точечную застройку в Сочи покупатели уже переориентировались на сегмент загородного жилья, из-за чего некоторые позиции уже выросли в цене в два–три раза.
При этом высокий спрос сохраняется, а значит, и стоимость продолжит расти интенсивнее, чем в целом по России, и может превысить 30%, добавил он.
В нынешних условиях спрос будет постепенно увеличиваться, сдерживать его будет предложение с большим количеством неликвидных объектов, которые остаются в продаже, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
По итогам I квартала 2021 года темпы роста объемов строительства частного жилья даже опережают рост ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, сказал гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев. Дальнейший потенциал увеличения строительства частных домов и дач лежит в том числе в плоскости повышения доступности финансирования такого строительства, добавил он.
Кредитование индивидуального частного строительства постепенно развивается. Например, во втором квартале ВТБ готовится запустить такую ипотечную программу, сообщили «Известиям» в банке.
По мнению Антона Саукова, также необходимо обеспечить максимальное использование существующих земель в дачных поселках, пересмотреть стратегии развития тех дачных обществ, в которых из-за плохой транспортной доступности и обеспеченности инфраструктурой отсутствует спрос на участки, а также начать комплексное развитие территорий под новое строительство.
В подмосковье больше сотни коттеджных поселков, которые не продаются уже пять лет — интервью
Несмотря на то, что строительную область финансовый кризис задел больнее всего, для многих девелоперов он стал хорошей возможностью трезво оценить рынок, пересмотреть свои планы и, возможно, даже кардинально поменять курс своей деятельности.
Так однажды поступил генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов, который, почуяв ветер перемен, распродал все свои коммерческие проекты и полностью перешел в жилье. В интервью RealEstate.
ru глава девелоперской компании рассказал, почему он однажды занялся подмосковными поселками, что сегодня происходит с рынком загородного жилья, где хотят жить люди, а также о том, что его компания собирается строить в Крыму и как она переживает нелегкие времена в экономике.
Иван Германович, проекты Вашей компании мало знакомы широкой публике. Это не говорит о недостатке клиентов, однако в последнее время девелоперы все больше стараются создать вокруг себя устойчивое медийное поле, быть узнаваемыми. А у Вас нет даже сайта компании. С чем это связано?
Это сделано намерено, поскольку мы рекламируем не компанию, а проекты. Действительно ЖК «Ивакино-Покровское» — это наш первый проект в жилье. Какой смысл говорить покупателю: «Смотрите, мы – Urban Group!». Для покупателя это ничего не значит.
Мы говорим: «Смотрите – вот Ивакино-Покровское! Его архитектуру качество и темпы строительства легко оценить.
А строит его компания Urban Group!» Мы постарались сделать очень хороший проект и считаем, что компания своим целевым потребителям станет известна через «Ивакино-Покровское».
Ваша компания начинала с коммерческой и промышленной недвижимости, а сейчас перешла исключительно в жилую. С чем связан такой переход?
Помните 2005 год, когда в городе был очередной скачок цен, и квадратный метр в Москве стал стоить в четыре раза больше, нежели в ближайшем пригороде? Вот этот факт и подсказал, что так долго продолжаться не будет, и что скоро из Москвы валом повалят люди в поисках более доступного жилья. В этот момент мы вышли из проектов в коммерческой и промышленной недвижимости и нацелились на жилье в ближнем Подмосковье.
Вы строите, как известно, несколько поселков в Подмосковье. Какова их судьба?
Да, у нас есть еще несколько проектов на севере – северо-западе Московской области на расстоянии до 15-20 километров от Москвы. Это и поселки, и городские кварталы. Все они находятся на стадии «бумажного строительства», т.е. оформления разрешительной документации и проектирования. Работы эти не видны, но идут полным ходом.
Что изменилось в связи с начавшимся в стране финансовым кризисом? Как кризис сказался на ликвидности поселков и на проектах девелоперов в этой области?
То, что сейчас творится на рынке, можно разделить на две части. Собственно сложная финансовая ситуация и «кризис доверия».
Существует недоверие банков друг к другу, что не позволяет им привлекать межбанковское финансирование, существует недоверие банков к заемщикам, что не позволяет девелоперам привлекать относительно дешевые кредиты под проекты, существует недоверие покупателей к застройщикам, и люди решают подождать с покупками.
И существует недоверие застройщиков к покупателям. Отсюда мало программ с рассрочками платежей и т.п. Также существует недоверие банков к частным лицам, поэтому сжимается ипотека. Общее недоверие сейчас и нужно разруливать.
Сейчас многие говорят, что кризис вызовет падение цен на рынке недвижимости. Это действительно так, но с оговорками. Например, количество настоящего элитного жилья, которое попадает под все категории «элитного», крайне ограничено. Спрос на него будет всегда.
А жилье среднего формата, которое насильно вытягивалось застройщиками в некий «бизнес-класс» и приближалось по ценам к элитному, испытает самое большое падение – не менее 50%.
Меньше всего пострадает квадратный метр в жилье эконом-класса, которого у нас очень мало и на который все время существует большой спрос.
Если говорить про ситуацию с загородными поселками, то ввод практически всех новых проектов сейчас заморожен. У крупных застройщиков приостановлено строительство от 1 до 10 поселков.
Все, что планировалось перевести в стадию строительства и затем в стадию продаж – а хорошее время для анонса проекта и старта продаж обычно предновогодние месяцы и условные сроки с февраля по май, – переведено не будет.
Новых проектов за это время в продажу не выйдет.
Каков в среднем срок окупаемости поселков в Подмосковье?
Очень сложно говорить про «средний» в отношении поселков. Есть поселки на 2 тыс. домовладений, есть поселки на 20 домовладений. Если говорить исключительно про качественное домостроение, то 20 домов на стадии строительства продаются за год. Еще продолжают поступать кредиты, еще идут затраты на стройку, но деньгами от клиентов они уже перекрыты.
В целом, высококачественный поселок усредненного размера в 200-300 домов продается два года.
А до выхода на стройплощадку, когда разрабатывается и согласовывается проект, покупается участок и прокладываются коммуникации, проходит еще полтора – два.
То есть срок жизни хорошего проекта, без проблем качества, на который идут покупатели, составляет порядка 4 лет. У больших проектов или не совсем удачных срок жизни больше.
В «Ивакино-Покровском» Вы действительно, говоря Вашими словами, «сделали большие вложения в эстетику», к которому подключили достаточно именитого архитектора, который сделал Вам авторский проект. Это исключительно Ваше желание или требование сегодняшнего рынка?
На нашем рынке высококачественное почему-то стало синонимом элитного, но ведь людям хочется жить в качественных условиях не только на Рублевке. А девелоперам хочется хорошо и быстро продавать. Просто так все совпало.
Мы придумали, как сделать качественный поселок, чтобы он при этом стоил не заоблачные деньги, а как усредненная «двушка» в Москве. Это простая маркетинговая идея, которая давно уже витала в воздухе, но никем не была реализована. Можно посчитать, сколько «двушек» сейчас продается в Москве.
Мы предлагаем им альтернативу за те же деньги, но в разы лучше: несколько этажей, своя земля, гараж, барбекю и т.д. Платить за это приходится лишь 10-ю километрами дороги от МКАД.
Повлияет ли кризис на качество девелоперских проектов?
Кризис не повлияет на качество девелоперских продуктов. На качество девелоперского продукта может повлиять только насыщенность рынка. Как только нечто среднеплохонького становится слишком много, оно сразу же перестает продаваться.
Не зависимо от кризиса, получается так, что продавать сильно дешево нельзя, потому что не позволяет себестоимость: это и плата за заемные средства, и стоимость земли, и цена инженерных коммуникации и стройматериалов и т.д.
Все эти вложения приводят к себестоимости одного квадратного метра в поселке, построенного по классическим технологиям, порядка 1,600 -1,700 тыс. долл. В итоге, если вы будете продавать 1 кв. м за 2 тыс. долл., то вам некуда будет двигаться в цене.
Чем вы тогда должны привлекать своего покупателя? Это же элементарно, подумали многие, коттеджи нужны всем, и за миллион долларов все их будут покупать. В результате сейчас по Подмосковью больше сотни коттеджных поселков бизнес-класса, которые стоят и не продаются на протяжении последних пяти лет. Оказалось, что на самом деле их покупать никто не будет, и никому не хочется средненького.
А какова доходность от строительства поселков в Подмосковье?
Это зависит от многих факторов. И у разных застройщиков свои нормы. Если говорить про «среднюю температуру по больнице», то для девелоперов считается приемлемой норма доходности в 25%. Каждый добивается хороших показателей по-своему.
К примеру, у нас хорошо налажена работа с входом в проекты: поиск и приобретение земли, разработка и получение исходно-разрешительной документации, проектирование.
А также мы весьма эффективно строим – на 10-15% дешевле, чем такие же работы выполняют другие застройщики.
Раскройте свой секрет.
Все дело в качественно налаженной работе. Ее логика проста с точки зрения любого человека, но требует высокой вовлеченности и педантичности.
Это и постоянные круги тендеров, которые в девелоперской среде обычно называют «круги Ада», которые мы проводим на все виды работ среди подрядчиков, создавая среди них сильную конкуренцию.
И специальные форматы документов, по которым анализируется себестоимость работы подрядчиков, и оптовые внесезонные закупки материалов с рассрочками платежей, и оптимизация строительных технологий, и так далее.
Не планируете ли Вы в связи с этим открывать собственные заводы?
Это хорошая идея. Мы планируем при выходе на масштабные проекты и после изменений в макроэкономической ситуации обеспечивать себя собственными строительными материалами. Это будут основные классические стройматериалы: кирпич, газобетон.
Расскажите про Ваши проекты в Крыму. Почему именно там? Чем они будут отличаться от московских?
Крым до сих пор воспринимается россиянами, как что-то доброе, хорошее, близкое. Намного ближе, чем тот же Кипр или Болгария. Там многие были, а родители так уж были в Крыму почти у всех. Во-вторых, Украина и Крым в ее составе очень быстро движутся к европеизации экономики: у страны высокие шансы войти в состав объединенной Европы.
В-третьих, у Украины очень высока динамика формирования цивилизованной экономики, которая растет не только в абсолютных цифрах, но что еще важнее структурно. Если менее десяти лет назад украинского рынка недвижимости вообще не было, то за последнее время были приняты законы, была сформирована банковская кредитная система вокруг этого.
Украина сейчас показывает большую динамику по рынку недвижимости.
Нам бы хотелось создать там несколько клубных поселков рекреационного типа, которые будут расположены на большой территории. Очень серьезно вложиться в эстетику, в разнообразие, в среду проекта.
Представьте себе наше «Ивакино-Покровское», только не зажатое рамками существующего участочка земли.
Там будет место, где сможет развернуться архитектор и насытить такой поселок всем разнообразием комфортных решений, придать ему дух любой эпохи.
Они будут располагаться в прибрежной зоне?
В большинстве развитых курортных зон береговая линия традиционно занята гостиницами, а частная недвижимость расположена чуть дальше. Мы идем по этому же пути: клубные поселки будут находиться в велосипедной доступности от берега моря.
Определено уже место?
В Крыму мы намерено не пойдем на Южный Берег, а пойдем в менее одиозные места, в частности, сейчас мы рассматриваем восточный Крым. Но пока мы только присматриваемся к местам: где-то только смотрим земли, где-то уже купили кусочек, чтобы прощупать, как это делается. Повторюсь, это дело далекой перспективы, сегодня эти проекты на уровне идей и изучения окрестностей.
Как, по Вашему мнению, застройщикам и девелоперам пережить сегодняшний финансовый кризис? Какой путь выбрала Ваша компания?
Неблагодарное дело давать рекомендации всем девелоперам и застройщикам, поэтому скажу, как поступили мы. Если можно так сказать, кризис застал нас в наиболее удачном положении.
Нам повезло, что на момент кризиса мы вошли в активную фазу только одного проекта – «Ивакино-Покровское». Все остальное пока на стадии бумаг.
«Ивакино-Покровское» практически достроено, по остальным проектам мы ведем работы, не требующие больших затрат.
Самая тяжелая ситуация, конечно, у самых крупных девелоперов, которые строят миллионы квадратных метров, которые уже вошли в проекты, накопили крупные займы, продали часть квартир по 214-ФЗ и теперь обязаны исполнять обязательства перед гражданами, иначе это вызовет сильное социальное напряжение… Это обратная стороны крупного бизнеса. Когда он неожиданно налетает на стенку в виде кризиса, это больно.
В целом девелоперскому бизнесу, как впрочем и всем людям, сейчас нужно как можно больше поводов для оптимизма. Очень важно перебороть всеобщий испуг, именно он вызывает остановку экономической активности и граждан и бизнеса. В этом сейчас важнейшая задача государства – спокойно, доступно и без паники разъяснять, что к чему, и заботиться о своих гражданах.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА
Чего ждать от рынка загородной недвижимости в ближайшем будущем
Попробуем проанализировать, что сейчас происходит в этом сегменте жилья, какие его ждут изменения, а также стоит ли опасаться повышения цен на дачи из-за новой строительной реформы.
В настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в продаже находятся 55 тысяч объектов, что на 12% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. К такому выводу пришли аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». Впрочем, о падении как спроса, так и предложения загородных домов Подмосковья эксперты заговорили еще годом ранее.
Если в 2018 году снижение ипотечных ставок спровоцировало всплеск интереса на многоквартирные новостройки, то на рынке индивидуального строительства практически ничего не изменилось – этот сегмент жилья все еще не может «оправиться» от кризиса 2008 года.
«Рынок фактически не сформирован и «не слышит» своего покупателя» — рассказывает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.
По ее словам, то, что сегодня называется загородной недвижимостью, на 80-90% состоит из плотной многоэтажной застройки и «аляповатого шанхая» без концепции и инфраструктуры. Между тем, покупатель изменился, и все меньше хочет вкладывать деньги в такие форматы.
В результате мы видим признаки «ценовой войны» в многоэтажном сегменте и «застой» в остальных сегментах.
Интересный факт! По оценкам экспертов, за 11 лет «застоя» в большей степени снизился спрос на дорогие коттеджи (порядка 60%).
«Стагнация является нынешней реальностью загородного рынка, – комментирует директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. – «Не только количество, но и качество нового предложения продолжает падать.
Низкая платежеспособность населения, неработающее кредитование в сегменте строящихся домов и слабая девелоперская активность приводят к тому, что выходящие в течение года проекты с застройкой исчисляются единицами.
Сегодняшний покупатель ищет загородное жилье, в которое можно быстро переехать или где можно хотя бы начать делать ремонт, однако таких лотов на “загородке” сейчас не более 5%. В результате этого многие клиенты уходят на рынок новостроек».
Готовое жилье в дефиците
Еще с начала прошлого года аналитики и эксперты зафиксировали тенденцию, что если человек и готов купить загородную недвижимость, то она должна быть готова «под ключ», то есть «заезжай и живи».
Но сегодняшняя статистика говорит о том, что выполнить требования абсолютно всех желающих пока что невозможно.
За первый квартал 2019 года на подмосковной «загородке» появился лишь один проект с застройкой.
«Поиск готового загородного жилья отличается любопытной арифметикой, – рассказывает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По его словам, изначально желание приобрести готовый дом изъявляют около 80% клиентов. Однако по ходу поисков их становится уже 30%.
Остальные, осознав сложности текущей рыночной конъюнктуры, расстаются с этой идеей: кто-то временно, а кто-то и навсегда.
В конечном итоге находят подходящий объект и вовсе лишь 15% покупателей, т.е. примерно каждый седьмой. Если учесть, что выбора в этом сегменте жилья становится все меньше, эта «воронка» скорее всего будет сужаться.
А вот генеральный директор девелопера коттеджных поселков «iResidence» Михаил Кондырев, наоборот, считает, что рынок загородной недвижимости Подмосковья нельзя назвать застоявшимся. По его словам, спрос по-прежнему есть, просто изменилась его структура.
Если раньше был высок процент инвестиционных покупок, то сейчас таких сделок практически нет. Покупателям стали интересны комплексные решения в организованных коттеджных поселках. Участки в чистом поле действительно больше не продаются.
Девелопер должен уже к открытию продаж получить все разрешительные документы, хотя бы частично провести коммуникации, подключить поселок к сетям, а также должен иметь свою эксплуатационную компанию, чтобы иметь возможность помогать новым дачникам решать их повседневные нужды.
И вот такой проект всегда будет продаваться, даже если весь остальной рынок в застое.
«С другой стороны, рынок перенасыщен неликвидными предложениями участков и домов в «стародачных местах», в неорганизованных СНТ.
Это связано с тем, что государство решило наконец-то навести порядок в наследии советских «мичуринцев» — исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости и необходимость регистрации (пусть и по упрощенной схеме) привели к неизбежному удорожанию стоимости владения дачей.
В результате значительная часть дачников пришла к решению избавиться от загородной недвижимости, что не могло не отразиться на рынке» — поделился эксперт.
Есть ли «свет в конце тоннеля»?
Несмотря на так называемый «застой» рынка загородной недвижимости, некоторые позитивные тенденции все же намечаются: этой весной повысилась активность небольших девелоперских компаний, которые выкупают по 10-15 участков в поселках с коммуникациями, застраивают их и продают как готовое жилье.
Доля этих игроков невелика, как и сами их проекты, однако для застоявшегося рынка важен любой позитивный сигнал.
«На этом примере мы видим, что наиболее динамичные, в том числе благодаря своим скромным объемам, игроки рынка уже отреагировали на ситуацию с дефицитом готового жилья на «загородке».
Теперь бы хотелось, чтобы к ним присоединились более крупные компании» — поделился Антон Архипов.
«Оживления рынка мы ожидаем с началом реализации госпрограммы поддержки ИЖС» — дополняет Михаил Кондырев, — «Посмотрим, насколько эта программа будет удовлетворять запросам рынка, но, несомненно, эффект от нее будет.
Не могу не отметить и инициативу Совфеда по поддержке деревянного домостроения: из года в год мы наблюдаем рост интереса покупателей участков в наших коттеджных поселках именно к строительству из дерева.
Если говорить о локальном рынке в Подмосковье, то здесь значительную роль в оживлении интереса москвичей к покупке загородной недвижимости сыграет дальнейшая реконструкция «вылетных» магистралей и запуск веток МЦД.
Уже сейчас ежегодно мы фиксируем рост числа семей, которые выбирают собственный загородный дом в качестве первого и единственного жилья. С решением инфраструктурных проблем Подмосковья повысится и спрос на качественные проекты, из которых можно будет быстро и просто добираться до города» — отмечает эксперт.
А вот Ольга Магилина считает, что на сегодняшний день девелоперы и инвесторы побаиваются загородной недвижимости, не без оснований считая ее сложным сегментом. Он действительно непрост. Но рано или поздно и здесь появятся профессиональные девелоперы, способные поставить во главу угла изучение спроса и создать достойный продукт, который и будет востребован рынком.
Важно! Эксперты предупреждают потенциальных покупателей быть внимательными при выборе «загородного» девелопера.
Компании, которые реализуют земельные участки, нередко пытаются вовлечь покупателя в процесс строительства – уговаривают клиента заключить договор на возведение фундамента, убеждая, что остальные вопросы можно решать поэтапно, не беспокоясь о нехватке у него средств. Стоит ли говорить, что в большинстве случаев на фундаменте строительство и заканчивается вместе с деньгами покупателей.
А что со строительной реформой?
О том, что с приходом проектного финансирования и эскроу-счетов стоимость жилья в многоквартирных домах на первичном рынке неизбежно вырастит, известно уже давно. Более того, эту отрасль покинет огромное количество застройщиков. Мы пообщались со специалистами и выяснили стоит ли опасаться такого же сценария в «загородке».
В строительной компании «OPTILAND» сказали, что в связи с поправками в 214-ФЗ финансово несостоятельные, чаще всего мелкие игроки рынка загородной недвижимости, могут покинуть рынок.
Однако это не говорит о том, что на рынке снова воцариться затишье и перестанут выходить новые проекты.
Крупные застройщики, в портфеле которых есть минимум 3-4 проекта, хорошо чувствуют себя в данной ситуации и уже заявляют о планах на строительство новых поселков.
Интересный факт! Эксперты компании также поделились интересным мнением о возможной «переориентации» городских девелоперов на загородный рынок.
«Так как из-за изменений в 214-ФЗ (речь о получении только одного разрешения на строительство для одной компании и наличии в портфеле не менее 10 000 кв.
м проданной жилой недвижимости), девелоперу более выгодно построить небольшой поселок в Подмосковье, чем возводить целый микрорайон высоток в Москве» — заявили в пресс-службе.
Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин на сегодняшний день не замечает серьезных изменений на рынке из-за законодательных нововведений, но не исключает того, что поскольку изменения повлияют на цены в многоквартирных домах и блокированной застройке, то скорее всего цены на индивидуальные дома тоже подрастут. Если раньше для крупных проектов был один денежный пул, то теперь отдельные дома будут требовать внутренних инвестиций самого застройщика.
«В целом загородная недвижимость во многом повторяет те процессы, которые происходят на рынке городских квартир, но с задержкой в несколько лет» — считает генеральный директор девелопера коттеджных поселков «iResidence» Михаил Кондырев, — «Поэтому можно ожидать, как и в городе, укрупнения девелоперов. Этот процесс уже идет.
Небольшим девелоперам с одним-двумя проектами, которые по старинке продают участки в чистом поле, без четкой концепции, без строительства полноценной инфраструктуры, им будет с каждым сезоном все сложнее оставаться на плаву.
Останутся компании, которые таким образом формируют портфель проектов, чтобы в нем были поселки различной степени готовности и в различных сегментах»