При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.
Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.
Правовые нюансы обмена недвижимости
Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.
Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.
Существует два типа обмена:
- Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
- Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.
При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.
Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости
Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.
Преимущества решения поменять свою квартиру на дом
Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:
- Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
- Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
- Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
- Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
- Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
- Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.
Минусы решения обменять свою квартиру на дом
Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.
Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).
Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена
Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).
Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:
1. Оценка недвижимости
Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.
Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.
Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.
2. Поиск подходящего объекта
Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.
При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:
- насколько полный пакет документов у собственника;
- проведена ли приватизация;
- прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
- кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.
3. Оценка выбранного объекта
Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.
Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.
В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.
После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.
Образец договора обмена квартиры на частный дом
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Расходы на оформление сделки
В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:
- Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
- Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
- Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
- Расходы на нотариальные услуги;
- Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.
Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.
Как правильно составить договор?
Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.
В документе должны быть указаны следующие пункты:
- Дата и место совершения сделки;
- Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
- Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
- Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
- Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
- Последствия нарушения сделки;
- Форс-мажорные обстоятельства;
- Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
- Личные подписи сторон;
- Подпись нотариуса, заверяющего договор.
После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.
Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)
Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:
- Договор мены признан недействительным в суде;
- Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
- Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
- В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
- Если участника сделки исключили из ЖСК.
В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Как оформить обмен дома на квартиру?
Как осуществить обмен, что для этого нужно, какие шаги пройти, чтобы осуществить сделку по обмену в 2021 году?
Обмен жилья в России получил массовое распространение еще в 80-х годах прошлого века в годы перестройки, но и сейчас не потерял своей актуальности, хотя такой вид сделки не столь популярный, как купля-продажа. Несмотря на это некоторые граждане интересуются, как поменять дом на квартиру. Для этого стороны должны оформить договор мены.
Договор обмена дома на квартиру может быть оформлен как с доплатой, так и без доплаты. В первом случае договор будет считаться неравноценным и его обязательно следует заверять у нотариуса, а во втором случае сделка будет считаться равноценной.
Пошаговый процесс обмена дома на квартиру
Если вы вообще не понимаете, как оформить обмен дома на квартиру, то приведенная инструкция поможет в этом:
Шаг 1. Цель обмена
Прежде заняться поиском подходящей квартиры, стоит понять, зачем производить обмен дома. Например, если дом сам по себе небольшой и хозяину хочется больше простора, тогда ему нужно будет рассматривать варианты квартир больших площадей.
Шаг 2. Изучение рынка недвижимости, поиск претендента
Важно провести мониторинг рынка недвижимости, чтобы понять, кто и по какой цене готов обменять дом на квартиру. Можно проанализировать объявления в интернете, в газетах.
Далее стоит разместить объявление об обмене недвижимости, например, на Авито.
На этом этапе также важно оценить свое жилье и жилье второго участника сделки. Для этого оптимальным вариантом является обращение к специалистам-оценщикам.
Эксперт поможет установить правильную рыночную цену исходя из года постройки недвижимости, внутреннего состояния дома/квартиры и др.
Шаг 3. Подготовка необходимых документов
Когда объявление будет размещено, самое время приступить к сбору необходимых документов. Чем раньше будет выполнен этот пункт, тем будет правильней, поскольку тогда одной стороне сделки не придется ждать, когда второй участник подготовит какие-то документы.
Шаг 4. Оформление сделки
Договор обмена дома на квартиру оформляется в письменном виде. В договоре нужно прописать все существенные условия:
- полное наименование сторон,
- предмет сделки,
- оценочная стоимость квартиры и дома,
- стоимость дома/квартиры,
- вариант обмена – равнозначный или неравнозначный,
- размер доплаты (если недвижимость неравнозначная по стоимости),
- подписи сторон.
Шаг 5. Регистрация сделки
Оформленный и подписанный договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы можно подать как непосредственно в Регистрационную палату, так и в МФЦ.
Шаг 6. Получение выписок
После успешной процедуры регистрации сделки сторонам договора будут выданы новые выписки, подтверждающие права собственности на дом/квартиру.
Необходимые документы
Пакет документов для заключения договора мены особо ничем не отличается от того пакета документов, который необходим при совершении сделки купли-продажи:
- гражданские паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие документы на дом/квартиру (договор купли-продажи, дарения, документ о праве наследования);
- выписки из ЕГРН, подтверждающие права владения домом/квартирой;
- кадастровые паспорта с экспликацией и поэтажным планом;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре.
Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими документами, такими как:
- письменное согласие супруга/супруги на совершение сделки (если имущество было приобретено во время брака);
- нотариально удостоверенное согласие второй половинки на осуществление сделки по обмену дома на квартиру;
- согласие из органов опеки, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Особенности сделки мены
При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.
Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.
Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.
Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:
- обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
- запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
- если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.
Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?
Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.
При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет.
Можно ли получить имущественный вычет?
При обмене дома на квартиру собственник жилья имеет право на получение имущественного вычета. При этом вычет можно получить только на сумму в 1 млн. руб.
Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).
Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?
Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.
При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.
При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Сколько можно заработать на домике у моря: опыт запуска частной гостиницы — Личный опыт на vc.ru
Разбор автора «Тинькофф-журнала» Елены Евстратовой.
Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.
В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.
Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.
На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.
Кроме удаленности от моря цена на землю зависит от ее категории и вида разрешенного использования. Категорий земель семь, видов разрешенного использования — почти 3000. Все они прописаны в приказе Минэкономразвития.
Продают обычно участки трех категорий:
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Для дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
- Для садового некоммерческого товарищества (СНТ).
Чтобы купить участок, построить дом и сдавать его туристам, земля должна быть категории ИЖС. Участки ДНП и СНТ можно покупать только для личного пользования. Обычно на них строят дачные домики и выращивают овощи и фрукты.
С землей ИЖС тоже не все просто. Например, дом должен быть не выше трех этажей, а жить в нем может только одна семья. Зато такие участки считаются землями поселений, поэтому проще подвести коммуникации и получить постоянную регистрацию.
А еще такой участок можно перевести в другую категорию, чтобы использовать в коммерческих целях. Подойдет, например, туристическое или гостиничное обслуживание. Это отдельная процедура с пачкой документов и бюрократией, но это по крайней мере можно сделать. Поэтому земля ИЖС стоит дороже, чем ДНП или СНТ.
Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3-4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40 млн.
У Дмитрия деревянный дом, сверху обшитый сайдингом. Такой можно построить за 5-6 млн рублей.
800 000 рублей
потратил Дмитрий на обстановку дома
Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.
Обстановка обошлась в 800 тысяч рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в «Икее».
Самый недорогой трехместный номер без балкона
В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.
Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.
Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.
У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес
Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.
Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.
Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.
220 000 рублей
тратит Дмитрий в среднем на содержание дома в год
За электричество — 10 000 рублей: это свет, чайники, бойлеры, кондиционеры. В месяц выходит больше 2000 кВт. В дом Дмитрия проведен газ, поэтому за электричество он платит по фиксированному тарифу: 4,44 рубля за 1 кВт. Если газа нет, можно платить по пониженным тарифам.
За воду — 5000 рублей: водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.
За вывоз мусора — 3990 рублей. В Сочи есть норма вывоза мусора на человека — 3 кубометра в месяц. Это стоит 210 рублей. В гостинице могут жить 19 человек, поэтому вывоз мусора стоит 3990 рублей.
За постельное белье и полотенца — 1200 рублей. Чтобы не тратить время на стирку и глажку, Дмитрий пользуется прачечной. За килограмм белья там берут 50 рублей. Дмитрий сдает белье один-два раза в неделю, когда выезжают туристы. В сезон набирается 80-100 кг.
На мелкий ремонт — 12 000 рублей: ножки стульев, дверцы шкафов, лейки для душа. Вызов мастера стоит минимум 1000 рублей, поэтому часть поломок Дмитрий устраняет сам.
На бытовые расходы — 5000 рублей: мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.
На интернет — 1000 рублей. Если сэкономить на вайфае — отрицательный отзыв гарантирован.
Если считать содержание за год, еще добавляются расходы на подготовку к сезону: проверить крышу, что-то подкрасить, где-то прибить. Кондиционеры почистить и заправить. Все вместе — еще примерно 70 000 рублей в год. А если сломается что-то из крупной техники вроде бойлера, то ремонт обойдется еще в 10 000 рублей.
В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 рублей — или около 56 000 рублей в месяц.
На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много
Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.
Агрегаторы приводят больше всего клиентов. Фотографии гостиницы Дмитрий разместил на сайтах booking.com, hochu-na-yuga.ru и ostrovok.ru. По цене ориентируется на соседние гостиницы. За каждого клиента платит сервисам комиссию, самая большая у «Букинга» — 15% плюс НДС.
Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.
Табличка на доме. Владельцы гостиниц часто вешают таблички, где пишут о свободных комнатах. На хорошей табличке есть реквизиты ИП, номер владельца и типы номеров.
Дмитрий табличку не вешает: говорит, что его клиенты по табличкам не ищут. Обычно так делают те, кто забронировал что-то заранее и теперь хочет найти комнату подешевле. Другой вариант — те, кто ничего не бронировал и хотят номер прямо сейчас. Планировать таких клиентов трудно, поэтому Дмитрий на них не рассчитывает.
Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.
Завтраки — это продукты, работа повара и разрешение СЭС. Номера без завтраков дешевле на 100—200 рублей, поэтому они чуть реже простаивают. А позавтракать можно в кафе рядом с гостиницей — за те же 150 рублей.
Администратор помогает гостям решать проблемы и впускает их по ночам. Но он стоит 2000 рублей за смену. Поэтому Дмитрий старается сам все время быть рядом или просит родственников его подменить. А ключи выдает всем гостям.
2000 рублей
зарплата администратора за смену
Горничная стоит 1800 рублей за смену, или 25-30 тысяч в месяц — если повезет найти такую, которая согласится работать только в сезон.
Хорошие горничные устраиваются в отели на весь год, на сезон им идти невыгодно. Поэтому Дмитрий убирает комнаты сам: моет сантехнику, пол и окна, меняет белье и покрывала.
Это занимает 2-3 часа раз в 3-4 дня. После отъезда гостей Дмитрий проводит генеральную уборку.
За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы.
Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.
Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.
Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.
Конкуренция. Даже в сезон за клиентов приходится бороться. К Олимпиаде в Сочи построили много гостиниц разного уровня, поэтому найти здесь комнату не проблема.
Крупные отели берут сервисом: каждый день уборка номеров, завтрак, круглосуточный ресепшен, бассейн. Обычно это дороже, чем снять комнату у частника, но если случается акция, то может получиться и дешевле.
Поэтому клиенты, которые ценят сервис, уходят в такие отели.
Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить.
Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия. В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.
Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20-30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера
Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.
Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.
Содержание и подготовка к сезону — 220 000 рублей.
Реклама и комиссии — 32 000 рублей.
Земля у моря: Реально ли обменять однушку в Краснодаре на участок на побережье?
– У меня есть однокомнатная квартира, которую я сдаю за 10 тысяч рублей в месяц, – поделился с «КИ» предприниматель Игорь Воронов. – Недавно мы с супругой задумались о том, чтобы обменять ее на землю где-нибудь на побережье и построить для своей семьи коттедж.
Сегодня из-за угрозы эпидемии отдыхать в толпе в нынешних условиях очень небезопасно, а так – вложив еще немного денег (миллион – построить простейший дом, чуть меньше – его обустроить), мы получаем безопасный и гарантированный отдых для всей семьи. В крайнем случае, коттедж мы сможем сдавать, сами так отдыхали недавно, заплатив 7000 руб. в сутки.
Теперь давайте посчитаем: 120 тысяч рублей в год мне дает аренда квартиры, а аренда коттеджа только за три летних месяца даст около 500 тысяч. Выгодно!
Таких мнений сегодня масса. Это подтвердил в беседе с «КИ» Александр Григорьев, руководитель департамента новостроек и загородной недвижимости федерального агентства «Этажи»:
– Интерес к земельным участкам в крае возрастает, запросов стало больше. Число людей, которые хотят загородную недвижимость в радиусе города Краснодара, выросло примерно на треть по сравнению с обычным летним периодом, а на побережье – процентов на 15-17.
Это связано и с эпидемией, которая никуда не делась, и с тем, что часть людей остается на удаленной работе. Чтобы расширить свое личное пространство для работы и отдыха, сделать его более комфортным, люди задумываются о том, чтобы съехать с квартиры и перебраться в домик.
Если продать в среднем однушку в пределах двух миллионов рублей, можно купить небольшой участок на побережье Черного моря в дачном поселке, с небольшой ветхой постройкой.
Давайте посмотрим на цены. Они зависят от нескольких факторов. Чем ближе участок к береговой линии – тем он дороже. Также очень влияет на стоимость земли набор и тип коммуникаций. Не секрет, что централизованное газоснабжение тоже очень сильно поднимет стоимость.
Важна также категория земли. Не все участки в Краснодарском крае имеют разрешение на проведение строительства, и еще меньше тех, где можно впоследствии оформить прописку или регистрацию.
Поэтому прежде чем приступить к покупке, стоит узнать категорию земли и ознакомиться с разрешительной документацией.
Весь этот «джентльменский набор» увеличивает или облегчает цену сотки, на которой можно себе построить отдельно взятый рай.
До 30 млн руб. за объект. По данным портала Restate.ru, средняя цена земли в Краснодарском крае стоит 482 999 руб. за одну сотку (данные на 31 июля 2020 года). Цены резко ползут вверх. Подорожание только за минувшие две недели составило +0,57%, или +145 697 руб. за сотку. Разброс цен – от 360 тыс. до 30 млн за объект.
И если земельный участок на побережье Черного моря уже давно котируется по цене острова, то на берегах Азовского еще можно поискать в закромах участки от 600 тыс. руб. до 2 млн руб. в 250 метрах от моря. Самая дешевая земля в Темрюкском районе – от 167 тыс. рублей за сотку. Самая дорогая – в Геленджике – от 1 283 027 руб.
за сотку.
«Вся Россия к нам хлынула и внимательно посмотрела». Пандемия сыграла на руку нашим курортам.
– В месяцы, когда границы были закрыты на замок, на наши курорты приехала отдыхать, по сути, вся Россия. А некоторые – не просто отдыхать. Но и присматривать недвижимость, исследовать наше побережье. Это хорошее вложение денег. А для москвичей или жителей Санкт-Петербурга – удачное вложение в так называемые летние резиденции.
Но в последнее время мы видим интерес к такой недвижимости и жителей Краснодара, которые тоже насиделись в четырех стенах во время самоизоляции. Очень перспективно сегодня взять землю даже с точки зрения инвестиций. Мы видим большой спрос на этот сегмент.
И продавцы недвижимости реагируют по-своему – повышают цену, – прокомментировал «Краснодарским известиям» исполнительный директор НП «Кубанская палата недвижимости» Наум Сидоркин.
Прошли времена, когда за 900 тысяч рублей можно было прикупить дешевую студию где-нибудь в солнечной Болгарии или чуть подороже – квартиру в турецкой Анталье, времена покупок зарубежной недвижимости канули в Лету. Рискованно, дорого, себя не оправдывает.
Моя московская подруга, к примеру, во время самоизоляции вся испереживалась по поводу своей квартиры, купленной на испанском побережье: без конца просачивалась информация, что в некоторых пустующих квартирах россиян уже ночуют бомжи.
А вылететь туда невозможно! Так что видела мы теперь эти средиземноморские курорты! То ли дело зори в Прасковеевке!
К тому же, и это отмечают многие участники рынка, инфраструктура нашего побережья значительно улучшается: строятся дороги, социальные объекты. Сегодня землю можно прикупить не просто в глуши, а в хорошо оборудованном комплексе, где предполагаются охрана, магазины, зеленые зоны, детские площадки – весь спектр услуг, при которых можно себе создать условный «рай в шалаше».
И тогда вместо прогулки до ближайшей мусорки, которая еще этой весной воспринималась как благо, когда мы насиделись в своих городских квартирах, мы увидим все прелести жизни на своей земле. И никакая пандемия нам будет не страшна.