Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.
5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.
ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:
- Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
- Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
- К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.
Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.
Судья удовлетворил иск компании.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.
Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.
Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.
Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Многоэтажки на землях под ИЖС: как покупателям квартир не попасть в ловушку?
У тех, кто живет в многоквартирном доме, который возведён на землях для индивидуального строительства, проблемы могут оказаться гораздо серьёзней. Нередко покупатель и не подозревает, что отдаёт миллионы рублей за жильё, которое в любой момент могут снести по решению суда.
В зоне риска — несколько таких домов в частном секторе, которые по просьбе департамента городского хозяйства сейчас проверяет прокуратура Севастополя.
Как законодатели предлагают решить проблему, чтобы вместо коттеджей не вырастали многоэтажки, а жизнь добросовестных покупателей жилья не портил квартирный вопрос?
Жильцы каждой из 31 квартир этого дома платят за коммунальные услуги почти в три раза больше, чем положено по тарифу. Причина в том, что здание оказалось построено на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.
И когда люди въехали на купленные квадратные метры, то узнали, что водопровод здесь не городской, а частный, а к электросетям здание было подключено без оформления нужных документов, за что на адрес пришло несколько стотысячных штрафов, и свет в доме отключили.
«Нам сказали, что в целях электробезопасности, вам нужен акт для подключения, и этот акт для подключения мы выбивали или выстрадали. 15 мая отключили, а 9 августа мы были подключены к электроэнергии», — рассказывает Нина Петрук, жительница дома №41 на Стрелецком проезде.
Но только в их окнах появился свет, жильцы узнали, что собственница смежного земельного участка подала в суд иск о сносе их многоквартирного дома.
«Застройщик нашего дома зашёл на территорию её участка на три квадратных метра домом, и она подала в суд на нас. Все у нас, конечно, хотят продать здесь квартиры, потому что жить уже невыносимо», — жалуется Нина Васильевна.
Подать в суд иск с требованием снести многоквартирный дом, построенный на землях под ИЖС, в праве и городские власти. В департаменте городского хозяйства Севастополя начиная с июня обследовали больше ста таких зданий.
А в Ялте в сентябре уже исполнили решение суда о сносе незаконно выстроенной восьмиэтажки на улице Щорса. Юридический нюанс в том, что покупатели квадратных метров в таких домах получают в собственность не квартиры, а лишь доли частного дома.
А раз в договоре помещения числятся как доли — даже продать их без согласия остальных соседей по зданию человек не сможет.
«Он не сможет его ни продать, не передать, то есть это будет объект с многими, многими ограничениями и обременениями», — говорит Даниил Кирилкин, заместитель директора департамента капитального строительства Севастополя.
В департаменте капитального строительства Севастополя отмечают, те, кто строит многоквартирные дома на землях под индивидуальное жилищное строительство, часто пытаются привлечь покупателей низкой ценой. Например, есть дома, где квартиры-студии стоят от миллиона двухсот тысяч рублей до миллиона четырёхсот. Это почти на 25% ниже среднерыночной стоимости.
Информация о новостройках по улице Генерала Мельника уже попала на сайт правительства Севастополя в статью с советами, как не стать обманутым дольщиком.
Авторы материала напоминают, что на участках для индивидуального жилищного строительства запрещено возведение многоквартирных домов, однако те, кто продаёт здесь квадратные метры, продолжают публиковать в интернете информацию о недвижимости у тёплого моря и даже соглашаются работать с материнским капиталом.
«Мы подписываем договор купли-продажи доли — предварительный договор, после регистрации права мы оформляем основной договор купли-продажи», — объясняет представитель застройщика Александр Ксендзов.
О том, как использовать материнский капитал, чтобы купить квадратные метры в этих домах, Александр Ксендзов рассказывает подробно. По его словам, уже несколько семей решили купить квартиры-студии в доме, который строят здесь, вкладывая материнский капитал.
«Из 30 помещений порядка трети используют материнский капитал. Подписывается договор купли продажи доли, и этот договор передаётся вместе с остальными документами в Пенсионный фонд, и Пенсионный фонд такие договора одобряет и перечисляет средства материнского капитала продавцу этого помещения», — говорит Ксендзов.
Но в департаменте городского хозяйства и капитального строительства по-прежнему подчёркивают, что строительство многоквартирных домов на землях под индивидуальное жилищное строительство незаконно. Потому представители власти обратились в прокуратуру с просьбой проверить, что происходит на этой стройке.
«Комиссионно будем выходить вместе с прокуратурой, они оказывают нам содействие в этом вопросе», — сообщил Евгений Горлов, и.о. директора департамента городского хозяйства.
Несколько лет назад Совет по правам человека при президенте России предложил добавить в уголовный кодекс новую статью, наказывающую за строительство многоквартирных домов на землях под ИЖС.
Пока такие случаи пытаются рассматривать в рамках мошенничества, но состав преступления удаётся доказать далеко не всегда.
Школьный учитель Александр Емец отдал больше двух миллионов за покупку квартиры на Стрелецком проезде, а когда увидел, что вместо неё продавец предлагает долю в доме под ИЖС, обратился в суд.
«Суд тянулся достаточно долго, признал, что компания не выполняет свои обязательства и потребовал вернуть средства, — говорит Александр, — они пообещали, дали гарантийное письмо, что деньги будут возвращены, однако наша квартира была перепродана, а деньги нам не вернули».
Кроме Александра Емеца суд постановил, что застройщик должен вернуть деньги ещё 24-м лицам, но судебным приставам удалось добиться лишь выплат в пользу 5 человек. На счетах общества с ограниченной ответственностью больше нет денег, а его директор уехал за границу.
«Имущество не выявлено у должника, счета пустые, деятельность он не ведет. Сейчас мы осуществляем дополнительные мероприятия, чтобы хотя бы частично, а лучше полностью исполнить судебное решение», — говорит Дмитрий Васильцов, старший судебный пристав отдела судебных приставов по Ленинскому району.
А пока судебные приставы продолжают разыскивать директора организации, в департаменте капитального строительства напоминают — В разрешении на строительство приобретающим недвижимость нужно изучать каждую строчку, а заключая ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ покупатель квартиры должен проконтролировать в Севреестре — прошёл ли документ государственную регистрацию — и только после этого вносить оплату по договору. Тогда счастливым новосёлам не придётся волноваться, где в предложении «снести нельзя оставить» будет поставлена запятая.
Анна Шустер, Сергей Буторин, Наталья Бабкевич, Александр Соловьёв
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
- Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
- Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
- Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
- перестройку;
- надстройку;
- расширение объекта;
- замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам.
Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?
С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс.
Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер.
Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.
Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:
- Направление в адрес территориальной администрации уведомления о планировании внесения существенных изменений. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с личным паспортом собственника и документами, подтверждающими право собственности на дом и земельный участок под ним.
- Получение разрешительного документа.
- Обращение к кадастровому инженеру для проведения работ по изготовлению нового технического плана дома.
- Получение технического плана и обращение в администрацию с уведомлением об окончании работ.
- Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации изменений жилого объекта.
Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.
Незаконное строительство на земельном участке ИЖС
Согласно ГК РФ (статья 222 глава 14), самовольной постройкой признаются жилые дома и другие строения на участках, не предназначенных для этих целей. В этот разряд попадают и объекты, возведенные без соответствующего разрешения, с нарушением действующих строительных и градостроительных норм и правил.
То есть, любое нарушение строительных технологий, применение некачественных материалов, другие нарушения строительных норм и правил могут привести к включению постройки в число незаконных.
Такие же последствия ожидают застройщика при нарушениях плана застройки (расстояния до красной линии, между зданиями, до границ с соседней территорией и другие нормы СНиПа при строительстве на землях ИЖС).
Основная проблема, связанная с самовольными постройками, это невозможность официально зарегистрировать, казалось бы, свою личную недвижимость. Владелец любого объекта на участках ИЖС, попадающего под категорию незаконной постройки, столкнется со следующими проблемами:
- Невозможность регистрации в установленном действующим законодательством порядке. В результате чего возникнут дополнительные проблемы, касающиеся отказа в подключении к коммуникациям.
- Невозможность осуществления каких-либо юридических действий с самовольной постройкой. То есть, вы не сможете продать, подарить, получать официальный доход от сдачи в аренду такого дома.
В большинстве случаев судьба подобных объектов решается в судебном порядке. Не исключена возможность принятия решения, предполагающего снос самовольной постройки. А вот административный штраф придется выплатить независимо от решения суда.
Признаки самостроя
Большинство нарушений, связанных со строительством на участках ИЖС, можно разделить на три основных группы:
- Возведение построек без действительного разрешения на строительство. Такие действия приведут к штрафным санкциям в соответствии с частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ. Сумма взыскания составит от 2 до 5 тысяч рублей. Эксплуатация таких зданий (построенных без разрешения), так же признана административным правонарушением. В соответствии с частью 5 этой же статьи штраф составит 500 или 1000 рублей. Один из способов решения проблемы, воспользоваться дачной амнистией, срок действия которой продлен до 01.03.2018 года. В дополнении к этому, право собственности может быть признано и в судебном порядке.
- Строительство с нарушением или со значительными расхождениями с планом. Практика показывает, такие прецеденты в подавляющем количестве случаев связаны с так называемой красной линией. Решить эту проблему самостоятельно практически нереально, так как большинство ситуаций может трактоваться как самозахват земли, который влечет за собой снос постройки.
- Нарушение актуальных строительных норм и правил. Применение некачественных материалов, нарушение технологии строительства, все это ведет к созданию потенциальной угрозы жизни человека. При выявлении нарушений подобного плана, застройщик однозначно заплатит штраф на основании статьи 9.4 КоАП РФ, которая предполагает взыскание до 2 тысяч рублей. Собственнику придется устранить и все нарушения, в противном случае будет решаться вопрос о сносе постройки.
Как узаконить самовольную постройку
Решение подобной проблемы осуществляется в судебном порядке. Учитывайте то, что устранить нарушения строительных норм и правил все равно придется. Так же не избежать необходимости приведения в соответствие с действующими нормативами плана застройки на участке ИЖС.
Практика показывает, самостоятельное представление своих интересов в ходе судебного заседания по легализации самовольных строений не приносит положительного результата в 95% случаев. Целесообразно привлекать для решения данной задачи квалифицированного юриста.
Наиболее характерны следующие случаи из судебной практики, связанные с легализацией незаконных построек на участках ИЖС.
- Земельный участок не принадлежит владельцу постройки, но имеется документальное подтверждение о покупке всех строительных материалов и выполнения строительных работ. При устранении всех признаков самостроя (определенных статьей 222 ГК РФ) было принято судебное решение, подтверждающее признание права собственности.
- При завещании построек, признанными самовольными, наследники не лишаются права требовать юридического признания права собственности на такие строения.
- Самовольное строение (при отсутствии разрешительной документации на строительные работы), эксплуатируемое на протяжении 15 лет, может быть признано легальным, но при условии, что данный объект не способен создать угрозу здоровью и жизни окружающим.
- При невозможности устранить нарушения градостроительных или строительных нормативов и правил в большинстве случаев принимается решение о сносе постройки. Даже регистрация в установленном законодательством порядке не дает права собственности на сооружение.
Блокированная застройка в суде и не только
Да еще и не факт, что процесс закончится успешно. Зато, если все получается, стоимость недвижимости увеличивается в 1,5 — 2 раза. О том, какие препятствия ждут владельца в суде будет сегодняшняя статья.
Кстати, статья пригодится не только юристам, с которыми я всегда рад сотрудничать. Почитать полезно и собственникам долей домов, квартир на земле и прочей не очень недвижимости, которая могла бы стать ликвидней.
Про застройку
В классическом варианте блокированная застройка — это домики, которые стоят очень тесно друг к другу. Примерно, как в Англии, в фильме про медвежонка «Паддингтона» или про «Гарри Поттера». Только к каждому домику еще прилагается свой небольшой клочок земли. В Подмосковье такие вещи принято называть таунхаусы или дуплексы. Стены у таких домов либо общие, либо не имеют проема.
Каждый домик предназначен для проживания отдельной ячейки общества, высотой не достигает четырех этажей, имеет отдельный вход на участок и собственно, в сам домик. Коммуникации автономны.
Блокированная застройка в Крыму
В Крыму блокированная застройка зачастую похожа на бразильские фавелы. Только не на склонах гор. Хотя в старом городе Симферополя на склонах Неаполя такие тоже есть. От того насколько близко объект недвижимости тяготеет к фавелам или таунхаусу зависит успех будущего судебного процесса.
О признании блокированной застройки в суде
До 2017 года судебные решения о выделе участка в блокированную застройку не отличались сложностью и проблемами с их исполнением. Я имею ввиду регистрацию прав на недвижимость.
Но в определенный момент Росреестр и Госкомрегистр (Крымский аналог Росреестра) стали обращать внимание граждан на невозможность зарегистрировать судебные решения по блокированной застройке по ряду причин.
Одновременно с этим, суды стали пристальнее изучать обстоятельства и чаще отказывать.
Для разрешения дела суды используют п. 3.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированной редакцией СНиП 31-02-2001» дано понятие блокированной застройки домами жилыми одноквартирными – это застройка , включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный вход на отдельный приквартирный участок.
Кроме того условия по блокированной застройке содержатся в п. 2 ч. 2 ст.49 ГсК РФ.
Обстоятельства, подлежащие установлению судом — это наличие отдельных выходов на земельный участок. А еще лучше отдельных земельных участков в собственности. Хотя второе бывает реже, чем хотелось.
Так же суд не оставит без внимания инженерные сети, которые должны быть отдельными и отсутствие мест общего пользования. То есть кухня, ванна и туалет у долевиков должны быть индивидуальные.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (тот, что в Краснодаре) 03.12.2019 определением по делу № 88—680/2019 обратил внимание на невозможность превращения доли жилого дома в единицу. Так что практика устоялась.
Решение обосновал просто — часть жилого дома не может быть отдельным объектом недвижимости в силу ч. 7 ст. 41 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости».
А выдел в дом блокированной застройки не возможен, поскольку выделяемая часть не находится на отдельном земельном участке, имеющим выход на территорию общего пользования. Суд даже проверил возможность образования такого участка и пришел к неутешительному для истца выводу.
Верховный суд РФ пока споры такого типа не разрешал. Хотя несколько дел по вводу в эксплуатацию у ВС РФ были.
Например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 позволило гражданину доказать невиновность в самовольной застройке. Суд установил, что блокированная застройка не представляет собой много квартирный дом. Таким образом, администрация, прицелившись на снос дома, проиграла.
Как узаконить многоквартирный дом, таунхаус
18.01.2021
Содержание
Блокированная жилая застройка (таунхаусы), согласно разъяснениям Министерства экономического развития и Росреестра, признается цельным строением с отдельными выходами для всех блоков, что помимо всего прочего не позволяет отнести такие дома к многоквартирным. Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но определить долю в составе общедомовой собственности в соответствии со ст. 37 ЖК РФ невозможно. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
Нормативно-правовая база объектов блокированной жилой застройки
На земельных участках, предназначенных под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, для ведения садоводства и огородничества запрещено строительство объектов недвижимости, которые в дальнейшем будут разделены на самостоятельные объекты, будь то квартиры или блок-секции.
Так, согласно положениям Градостроительного Кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену. Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию.
То есть, жилой дом блокированной застройки — это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта. Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
Также, согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку.
Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком — не менее предельно допустимого размера, установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования для земельного участка индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. При проведении кадастровых работ по определению границ таких земельных участков признается одна из общих стен блоков, при этом раздел общего участка осуществляется по линии стены.
Для узаконения объекта блокированной застройки (таунхауса) потребуется получение разрешительной документации (разрешения на строительство и разрешения на ввод), упрощенный уведомительный порядок (как для объектов индивидуального жилищного строительства) для таунхаусов отсутствует.
Риски неузаконенной недвижимости и чем это грозит
В соответствии с частью 10.1 ст.
55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Но часто бывают случаи, когда и вовсе блокированный жилой дом или же дом, имеющий признаки многоквартирного, построен на участках ИЖС или для садоводства.
Таких случаев очень много в том числе на территориях Новой Москвы, в связи с чем Правительство Москвы часто устраивает проверки и «рейды» в ТиНАО для выявления нецелевого использования собственниками своих земельных участков.
Поэтому Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН) может проводить как плановые, так и внеплановые проверки по подобным объектам с целью их дальнейшего приведения в соответствие.
В ходе контрольных мероприятий ГИНом могут выявляться случаи самостроя:
- Если здание было возведено на участке, не оформленном в собственность или аренду.
- Если строительство или реконструкция осуществлялись без разработки проекта, его согласования в уполномоченных службах.
- Если при обследовании самостроя выявлены нарушения норм, влекущие угрозу безопасности зданию и людям.
- Если работы нарушают положения документации по планировке территории города Москвы.
Если в ходе проверки выявлены претензии и замечания, ГИН издает предписание. Это не обязательно означает, что самовольная или незаконная постройка будет снесена. У владельца объекта есть возможность снять претензии Госкомиссии, устранить нарушения и привести документы и состояние здания в соответствие со строительными и техническими нормами.
Если застройщик оформил подобный таунхаус в собственность (на землях ИЖС и соответственно как индивидуальный жилой дом) и продает квартиры, проблемы возникнут уже у владельцев:
- в доме продаются не квартиры, а доли (так как раздел такого дома невозможен, начиная с 2016 года);
- коммуникационные системы не соответствуют требованиям многоквартирного дома, а проведены исходя из требований к объекту ИЖС (возникнут проблемы с обслуживанием);
- Земельный участок, на котором расположен дом также делится на доли, которые впоследствии можно выделить в натуру (в отличии от выдела доли земельного участка под многоквартирным домом).
Как узаконить таунхаус (многоквартирный дом, объект блокированной застройки) в Москве
Список документации, которая потребуется для устранения предписания ГИН, зависит от характера замечаний. В стандартный список могут входить заключения и отчеты, проектная и рабочая документация. Если и специальные документы, которые ГИН требует оформить на самовольное строение.
Одним из таких документов является буклет архитектурно-градостроительного решения. Все здания в столице должны соответствовать единому архитектурно-художественному облику. Поэтому для устранения предписания ГИН необходимо подготовить Архитектурно-градостроительное решение, предоставляя его в виде буклета.
В буклет включаются схемы внешнего вида и фасадов объекта, в том числе:
- схема планировочной и транспортной организации участка, с отражением его границ;
- схема ситуационного плана территории;
- разверстки фасадов по осям, фотофиксация их фактического состояния;
- визуализацию объекта в 3d-перспективе, фотомонтажами проектных решений;
- схемы фасадов с отражением навесного оборудования, всех конструктивных элементов и отделочных материалов, описанием цветовых решений;
- планы всех этажей, включая подземные этажи и план эксплуатируемой кровли;
- пояснительная записка к АГР с таблицей ТЭП, расчетами площади до и после завершения строительных работ;
- разрезы здания с отметками высот.
- Помимо буклета АГР, в ГИН также необходимо предоставить заключение о том, что по построенному объекту отсутствует угроза безопасности для жизни и здоровья людей.
- Одним из вспомогательных документов, необходимых для Госинспекции, является заключение кадастрового инженера, где фиксируется факт наличия самовольной постройки, а также возможные пути решения по её узаконению.
- Компания «Бизнес-Кадастр» поможет оформить все необходимые документы узаконения подобных объектов.
- Другие статьи по теме
Собственники вправе возвести забор вокруг многоквартирного дома, даже если это лишает иных граждан коротких путей передвижения
Но только в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме при устройстве забора соблюден ряд требований.
Правовое обоснования возможности возведения забора
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г.
N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктами 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
- В силу положений статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право в том числе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
- Согласно пункту 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
- По общему правилу действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка не запрещены действующим законодательством, в силу чего сами по себе противоправными не являются.
- Следовательно, собственники самостоятельно распоряжаются своим общедолевым имуществом, в том числе самостоятельно принимают решения о возведении ограждения вокруг своего многоквартирного дома.
Отсутствие обязанности по получению разрешения для возведения забора
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» в состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства.
Решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к жилому дому на территории в границах предоставленного земельного участка принимается на общем собрании собственников жилых помещений и осуществляется в установленном законом порядке.
В соответствии с требованиями п. 17 ст.
51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Забор не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого (движимого) имущества.
Тем самым забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к основному зданию многоквартирного жилого дома, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта – придомовой территории многоквартирного дома, расположенного по адресу: “адрес”, в связи с чем в силу ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является объектом вспомогательного назначения и соответственно не относится к объектам капитального строительства.
Таким образом, специальных разрешений для возведения забора, за исключением решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не требуется.
Ограждения (заборы) являются элементами благоустройства
В силу п. 38 ст.
1 Градостроительного кодекса РФ элементы благоустройства – декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории.