1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.
Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу». Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков. 1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.
Что изменится для застройщиков?
Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры.
После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит.
В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.
Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.
Что изменится для покупателей?
В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.
Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
- Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.
Минусы:
- Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
- Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).
Что будет с рынком новостроек?
По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все. По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.
Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж.
Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года.
К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.
Вывод: когда покупать квартиру?
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.
В цб разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.
Через счета эскроу строится каждая пятая квартира
На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.
Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу.
Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
В России с августа обанкротились 90 застройщиков
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья.
В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю.
Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут.
А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов.
Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей.
Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.
Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Заминка на старте: почему застройщики и банки не спешат открывать эскроу-счета для проектного финансирования? – Эксперты – Finversia (Финверсия)
Несмотря на то, что переход жилищного строительства на механизм проектного финансирования стартует уже этим летом, застройщики не спешат открывать специализированные эскроу-счета. Это неторопливость может привести к дефициту жилья на рынке и росту его стоимости.
Осталось меньше трех месяцев до 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета, которые необходимо будет открывать для каждого отдельного объекта. Напомним, что такая система делает доступными деньги дольщиков для девелоперов только после окончания строительства.
Между тем, пока большинство застройщиков не проявляют особого рвения в этом отношении.
На конец прошлого года, по данным Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ реализовались с использованием эскроу-счетов. То есть, всего 1,5 млн кв.
м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации (по оценкам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, это 132 млн кв. м).
Банки, в свою очередь, тоже осторожно подходят к работе с этим сегментом. Из 60 кредитных организаций, отвечающих установленным регулятором критериям, соответствующую готовность подтвердили чуть больше половины. А по факту с эскроу сейчас работает меньше десятка банков.
Недавно на круглом столе в Госдуме представитель Банка России сообщил, что на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов-эскроу в девять уполномоченных банков. «Можно себе представить, как медленно идет процесс», – посетовал он.
Сложно с этим не согласиться.
Сегодня в профессиональных кругах много говорится о том, что переход на новую схему финансирования оставит за бортом большинство небольших застройщиков. Особенно это касается региональных компаний.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование отрицательно скажется даже на бизнесе крупных компаний.
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank проанализировали финансовые модели ряда реальных девелоперских проектов в массовом сегменте и подсчитали, что их доходность из-за введения эскроу-счетов может снизиться в 1,5-2,5 раза.
В уже упомянутом отчете EY отмечается, что около 30% объектов на стадии строительства «могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Аналогичную цифру участники рынка называют, когда оценивают долю тех своих коллег, которые могут свернуть бизнес после 1 июля 2019 года.
Хотя, официальные версии представителей госструктур более оптимистичны. В частности, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник заявлял в СМИ, что при переходе на новую схему финансирования строительства в помощи (чтобы «избежать появления новых обманутых дольщиков»), будут нуждаться застройщики, на которых в общей сложности приходится реализация 15 млн кв. м жилья.
То есть, примерно 11% от общего количества строящегося жилья.
Многие застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, столкнулись с целым рядом сложностей.
Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, по схемам с использованием жилищных сертификатов или военной ипотеки.
Так, Пенсионный фонд пока не перечисляет денежные средства материнского капитала на эскроу-счета. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу.
Еще один актуальный вопрос касается послаблений для уже начатых проектов, условия которых были озвучены на Российском инвестиционном форуме в Сочи.
Речь идет о том, что объекты, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%, смогут достраиваться по старым правилам долевого строительства, то есть, без открытия эскроу-счета (напомним, ранее говорилось о 70%).
Это может обернуться тем, что застройщики будут любыми средствами стараться довести начатые объекты до соответствующей стадии. Понятно, что спешка может существенно отразиться на качестве.
Более того, в дальнейшем – в условиях проектного финансирования с привлечением кредитов – сроки будут также играть определяющее значение, поскольку от них будет зависеть конечная стоимость заемных средств. И опять же возникают повышенные риски, связные с качеством строительных работ.
Также возможна проблема так называемых «смешанных» проектов. То есть тех, которые начинали реализовываться по старой схеме, а потом частично перешли на эскроу-счета.
Или, если говорить о перспективе, то те проекты, которые до 1 июля не дотянут до 30% готовности, потом могут просто не получить финансирования по новым условиям, поскольку изначально были рассчитаны на финансовую модель с привлечением средств дольщиков.
А таких проектов может быть довольно много, учитывая то, что в прошлом году многие застройщики набрали большое количество площадок с полученными разрешениями на строительство «про запас», чтобы продолжать строить по ДДУ.
Однако власти, увидев, что это будет тормозить реформу, в декабре прошлого года приняли ФЗ-478, который перестал допускать реализацию «запаса» по старым правилам.
В общем, в отношении реформы в сфере финансирования жилищного строительства остается масса вопросов, на которые пока нет ответов. Сейчас соответствующая нормативно-правовая база продолжает дорабатываться.
Пока же власти адекватно реагируют на вероятные сложности, связанные с переходом на новые схемы. Так, ориентировочные показатели по вводу жилья на 2019 год будут уменьшены с 88 млн до 72,26 млн кв. м, на 2020 год – с 98 млн до 75,53 млн, на 2021 год – с 94 млн до 79,89 млн кв. м. Впрочем, цель довести объемы строительства до 120 млн «квадратов» к 2024 году пока остается неизменной.
Появляющийся дефицит жилья, равно как и необходимость обслуживания девелоперами банковских кредитов вместо «бесплатных» денег дольщиков, приведет к росту цен на квартиры. Эксперты называют разные оценки этого удорожания, но в среднем оно может составить около 10%.
Высказывались опасения и по поводу возможного ухудшения качества строительства – пользуясь заемными деньгами застройщики будут всячески ускорять процесс возведения и сдачи домов. Однако власти неоднократно подчеркивали, что в этом отношении контроль будет усилен.
Да, определенные проблемы переходного периода, безусловно, скажутся на строительной отрасли, но дольщики (точнее – покупатели жилья) получат работающий механизм, защищающий их деньги.
Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам
С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.
«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»
Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:
— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс.
счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено.
Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу.
Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.
Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу. «Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства» Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:
— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию.
Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб.
На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.
Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.
«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»
Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:
— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м.
Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски.
Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.
На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.
«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»
Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:
— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года.
За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов.
При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.
Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.
«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»
Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:
— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов.
В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено.
Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.
Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a7947c705ee8eb5
Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.
Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.
Скоро без счета эскроу новостройку купить будет невозможно. realty.ru
Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.
Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. solreg.ru
Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.
Использование эскроу гарантирует:
- сохранность денежные средства;
- минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Средства передаются застройщику только после сдачи дома. spmag.ru
Особенности эскроу при долевом участии:
- в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
- банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
- деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.
Как открыть счет эскроу
Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.
Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. tumblr.com
Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.
Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.
Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.
Деньги со счета эскроу не пропадут
Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.
Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. profitdef.ru
Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.
Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.
В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.
Как вернуть деньги с эскроу счета
Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.
Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. raschetniy-schet.ru
Основания для возврата денег:
- расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
- взыскание банком залогового имущества с застройщика;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация компании застройщика.
Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.
Поэтапного открытия не будет
Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. regionopi.ru
Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.
Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.