Квартиру продали без ведома владельца. можно ли вернуть жилье?

Приобретение квартиры является дорогостоящей и длительной процедурой, которая сопровождается подписанием важных документов. Однако после сделки некоторых может волновать вопрос о том, как вернуть квартиру. Процесс расторжения текущей сделки с возвращением недвижимости требует серьезных оснований и сопровождения квалифицированного юриста.

Содержание статьи:

Что делать для возврата

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Если возникает вопрос о том, можно ли вернуть квартиру – нужно четко обдумать причины и ситуацию. На основе этого выбирается один из возможных вариантов расторжения: с привлечением суда или без него. Аналогичным образом решается вопрос о том, как вернуть деньги за купленную ранее квартиру.

Решить дело без судебной инстанции возможно лишь при личной договоренности сторон. Если через несколько дней после сделки новый собственник интересуется, можно ли вернуть квартиру, которую он недавно купил – ответ зависит от сговорчивости продавца.

При положительном решении обе стороны должны написать отказ от актуальной сделки. Оптимальный вариант – это разрешение ситуации до официальной государственной регистрации, так как после этой процедуры недвижимость будет законной собственностью покупателя.

Если регистрирование было выполнено, то сделка считается полностью завершенной. В таком случае только чрезвычайные обстоятельства и достаточные причины по законодательству будут основанием для возвращения квартиры.

Поэтому вопросы к продавцу: «Могу ли я вернуть квартиру, потому что поменялись личные обстоятельства?» будут просто бессмысленны.

Например, в Гражданском Кодексе фиксируется невозможность расторгнуть сделку купли-продажи по истечении ее срока.

Судебные органы привлекаются к делу во всех остальных ситуациях, когда стороны не смогли договориться между собой. Чтобы вернуть квартиру обратно с помощью суда – следует подать иск.

В таком документе нужно прописать не просто сам факт расторжения сделки, но и возврат имущества. Иначе сделку аннулируют, но квартиру после покупки не вернут.

При неправильно составленном заявлении судебное разбирательство будет просто бессмысленным.

Внимание! После завершения государственной регистрации, когда право на жилплощадь перешло к новому собственнику – решение суда о ликвидации договора вступит в права, но не даст возможности владения квартирой. Чтобы полностью вернуть все обратно – продавец должен пойти в суд с прошением про восстановление прав на недвижимость.

Если вы хотите вернуть квартиру банку или другой стороне – нужно тщательно продумать иск в суд. В заявлении следует прописать следующие моменты:

  • требование расторгнуть текущий договор с подкрепленными основаниями на это;
  • указание на возврат имущества;
  • желание возместить понесенные убытки, получить компенсацию за моральный вред (если какие-либо нарушения сделки оказались серьезными).

Также следует внимательно относиться к процедуре передачи аванса. Если вы решите остановить сделку на этапе после передачи задатка за нее – данная денежная сумма не будет возвращена (подобное требование должно прописываться в договоре).

Основания для возврата

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

В правовой сфере существует несколько оснований, по которым продавец имеет возможность возвратить квартиру. Такие моменты прописываются в Гражданском Кодексе и являются одинаковыми на всей территории России.

Расторжение договоренностей возможно, если любая сторона не выполнила фиксированные обязанности по сделке, либо были обнаружены существенные нарушения при подписании документов.

Продавец способен вернуть недвижимость, если сделку признают недействительной. Например, бумаги будут недействительными после факта признания органом правосудия (оспоримая форма сделки) или вне зависимости от суда (ничтожная форма сделки).

Важно! К недействительным вариантам относят те, которые противоречат нормам нравственности и права (например, соглашения с недееспособными лицами).

Расторжение возможно при взаимном согласии сторон, если другой вариант не предусматривается Гражданским Кодексом, законами либо текущим договором между лицами.

Сроки возврата

Сроки для оспаривания сделки, признания ее недействительной либо ничтожной по факту прописываются в Гражданском Кодексе. Однако правовая система предусматривает несколько периодов для возможной ликвидации договора:

  • сроки исковой давности для рассмотрения заявления на возврат имущества продавцу составляют 3 года;
  • общие сроки исковой давности для отмены сделки с недвижимостью составляют 1 год;
  • срок возможного признания сделки ничтожной составляет 3 года.

Также в законе предусматриваются максимальные сроки решения вопросов с недвижимостью. Период исковой давности в таком случае составляет 10 лет. После истечения данного срока обращаться в суд не имеет смысла.

Последствия расторжения сделки

При расторжении бумаг по купле-продаже обязательства обеих сторон сделки прекращаются. Если основой расторжения было существенное нарушение правил одной стороной – вторая имеет право потребовать возмещение всех убытков.

Если ни одна сторона не имела умысла нарушить действующее законодательство и сфальсифицировать факт недействительности сделки, то оба участника соглашения должны вернуть полученное. Другими словами: продавец получит обратно проданную квартиру, а покупатель – заплаченные деньги.

Если полноценный возврат невозможен на текущий момент (к примеру, квартира была перепродана), то фактическое имущество может заменить компенсация в денежном эквиваленте.

Если кто-либо из сторон осознанно шел на противозаконную сделку, то суд может назначить особые меры по конфискации имущества. В таком случае обратно по сделке (жилплощадь или деньги) получит лишь одна сторона.

В случаях, когда стороны умышленно совершали противозаконные действия – все полученное конфискуется в государственный бюджет.

В юридической практике часто возникают ситуации, когда необходимо вернуть деньги за часть квартиры при сохранении других условий соглашений (без отмены перехода прав собственности). Например, застройщик продал квартиру покупателю с большей квадратурой, а на практике жилье оказалось несколько меньше.

В таких случаях нужно внимательно изучить выписку ЕГРЦ – там площадь может указываться без учета балкона либо лоджии, а застройщик всегда учитывает их при расчете общей стоимости. Если несоответствия в площади реальны и не имеют отношения к описанной разнице – нужно предъявить претензию в письменном виде с мотивированным основанием для возврата денежных средств.

Вернуть квартиру после совершения сделки достаточно трудно, недостаточно одного желания, нужны веские причины. Обе стороны могут договориться в добровольном порядке либо заняться решением проблемы через суд.

Государственные органы могут расторгнуть текущий договор, признав его недействительным или ничтожным, а затем бывшему владельцу необходимо возвращать права на имущество (если произошла перерегистрация на нового владельца).

«Поддельные» владельцы: простая письменная форма договора лишает людей квартир

22.01.2021 Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

В последнее время в СМИ все чаще обсуждаются случаи, когда владелец недвижимости узнает о том, что квартира или дом больше ему не принадлежат, но при этом он не подписывал никаких документов. Потерять жилье, в том числе и единственное, может любой гражданин — мошенники подделывают подписи собственников недвижимости на договорах купли-продажи, после чего сделка благополучно регистрируется через МФЦ, и осуществляется переход права собственности. И даже если пострадавшему собственнику удается доказать факт мошенничества и вернуть себе жилье, пострадавшей стороной оказываются добросовестные покупатели, которые приобрели эту недвижимость после ряда перепродаж. А преступники скрываются с деньгами и готовят новую аферу.

Так, в декабре 2020 года стало известно о двух подобных случаях, произошедших только в одной Кемеровской области.

Герой первой истории — Денис, узнал, что перестал быть владельцем квартиры в центре Кемерова, когда он стал приводить в порядок документы на жилье, и ему понадобилась выписка из ЕГРН.

Получив документ, мужчина с удивлением увидел, что собственник у квартиры уже другой. Сначала Денис решил, что в Росреестре просто перепутали данные, но вторая выписка подтвердила — владелец квартиры теперь некий Артем.

Денис продавать квартиру не собирался. И не подписывал никаких договоров или доверенностей. Мужчина начал выяснять, как квартира без его ведома могла перейти к другому владельцу.

В итоге ему удалось найти договор купли-продажи, на основании которого был осуществлен переход права собственности.

На договоре в простой письменной форме, который был подан в отделение МФЦ, подпись Дениса подделана.

И теперь следствию предстоит разбираться — был ли работник МФЦ в сговоре с квартирными аферистами, или его ввели в заблуждение, приведя вместо Дениса кого-то похожего.

В обязанности сотрудников МФЦ не входит проверка юридической чистоты сделки.

Кроме того, подавляющее большинство из них, как, возможно, и в этом случае, не имеют соответствующей квалификации для того, чтобы проводить подробную проверку.

Работники МФЦ не должны общаться со сторонами сделки, не обязаны выяснять, не введена ли одна из них в заблуждение. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Чем и пользуются мошенники.

Денис решил бороться за свою квартиру. Он уже написал заявление в полицию и ждет возбуждения уголовного дела. Беспокоит Дениса только то, что на все процедуры требуется время, а новый собственник уже пытается продать «проблемную» квартиру.

«Количество мошенничеств на рынке недвижимости с каждым годом будет только расти, — полагает Венера Шайдуллина, директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ. — это связано с несколькими факторами: трансформацией мошеннических схем, особенно в условиях цифровизации жизни населения.

Например, традиционный способ мошенничества, связанный с подделкой документов на квартиру, не потерял свою актуальность, а только усовершенствовался с появлением цифровых технологий редактирования графических форматов документов.

Кроме того, возможность заключения сделок с использованием электронной подписи породила новый вид мошенничества, когда преступники подделывают такую подпись и заключают от имени потерпевшего сделки с недвижимостью. Также влияет на рост числа мошенничеств правовая неграмотность населения и экономический фактор.

Читайте также:  7 способов разделить комнату или квартиру-студию на зоны

К сожалению, современные граждане все в большей степени начинают экономить на привлечении юристов и профессиональных участников рынка недвижимости. При этом правовых знаний у простых граждан в этой области недостаточно.

Поэтому процветают схемы, связанные с заключением договора ипотеки в отношении своего же имущества вместо договоров займа с залогом недвижимости, не устаревают и схемы, связанные с продажей квартир с обременением, по доверенности умершего собственника и т.д.».

У Дениса есть помощники и друзья, которые помогают ему в борьбе за квартиру. И это — не единственное его жилье. Второй же пострадавший от действий мошенников в Кемерове остался совсем один и оказался на улице.

Сейчас Василий вынужден ночевать в чужих подъездах. Он сирота, безработный и, кроме того, испытывает сложности с общением. Несколько лет назад парень потерял паспорт, но никому не сообщил об утере — процесс восстановления документа вызывает у него ужас. Видимо этой ситуацией и воспользовались мошенники.

Парень жил в комнате, которую получил в свое время от государства.

Но в конце ноября 2020 года он узнал, что она уже несколько лет ему не принадлежит, когда к нему вломились чужие люди и фактически выгнали на улицу, выкинув за дверь и его вещи.

Комната перешла к другому владельцу по договору в простой письменной форме, который Василий даже не видел. Новый «собственник» почти сразу же продал комнату, потом ее перепродали еще несколько раз.

Молодой человек обратился за помощью к знакомому психологу, который и поднял тревогу. Сейчас с его помощью Василий восстанавливает паспорт и другие документы. Психолог же уговорил молодого человека пообщаться с журналистами и обратиться в органы правопорядка, чтобы вернуть комнату.

Конечно, Василия нельзя назвать ответственным собственником. Но в тяжелой ситуации может оказаться абсолютно любой человек. А мошенники, «чёрные риелторы» выбирают именно таких, наименее социально защищенных граждан: инвалидов, сирот, пожилых людей или людей с психическими отклонениями и неразвитыми социальными навыками.

Им можно подсунуть на подпись документ, значения которого они даже не поймут, силой или шантажом принудить пойти на сделку, которая лишит их права собственности.

А можно просто подделать их подпись на документе в простой письменной форме.

Дезориентированный, потерявший все, испуганный человек, порой, даже не знает, куда обращаться, чтобы восстановить свои права на собственность. И часто просто погибает.

Договор в простой письменной форме — излюбленный документ аферистов. По документу, который, по сути, никто детально не проверяет, несколько раз были проданы даже те квартиры, владельцы которых уже умерли некоторое время назад.

Одна из недавних громких историй произошла в Липецке, где мошенники продали квартиру от имени женщины, которая умерла 8 лет назад. Сейчас наследник владелицы квартиры и ее новые собственники, добросовестные приобретатели, отстаивают своё право на владение недвижимостью в суде.

И в любом случае одна из добропорядочных сторон окажется в проигрыше. А мошенников и след простыл.

«Решать подобные проблемы необходимо на законодательном уровне.

Это должен быть комплекс мер, направленных на защиту простых граждан как от мошенников в целом, так и от правовой неосведомленности, — отмечает Венера Шайдуллина, — в частности необходимо закрепить в законодательстве необходимость заключение сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Многие эксперты будут парировать, что это дорого, однако в свою очередь отмечу, что сделка с недвижимостью — это действие, которое обычный гражданин совершает в среднем 1-2 раза в жизни. Согласитесь, что можно понести некоторые расходы ради своей же безопасности.

Помимо этого, необходима регламентация деятельности профессиональных риелторов, закрепляющая требования к ним и особенности их ответственности. Отмечу, что примерно 27% всех случаев мошенничества приходится на черных риелторов. Поэтому требуется на федеральном уровне установить регулирование данной сферы для регламентации экономической составляющей сделок с недвижимостью».

«Российская газета» в свою очередь подняла проблему того, что покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица.

Как отмечает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев в публикации «РГ»: «Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия.

Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья.

Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Если бы сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, ни одна из этих историй не произошла бы. Мошенничество было бы выявлено еще на этапе подготовки к сделке.

Так, буквально на днях, в январе 2021 года в Москве женщина попыталась продать чужую квартиру, действуя по «липецкой» схеме. Правда, покупатель настоял на обращении к нотариусу. Нотариус, беседуя со сторонами сделки, обратила внимание на то, что продавцом был выбран небезопасный способ расчета по сделке.

Кроме того, женщина, называющая себя владелицей квартиры, не смогла внятно ответить на ряд вопросов. Ее поведение показалось нотариусу странным. Проведя детальную проверку документов, нотариус выяснила, что женщина подделала паспорт собственницы квартиры, которая умерла больше года назад.

Об аферистке сообщили в правоохранительные органы.

Именно поэтому все больше экспертов говорят о том, что сделки с жилой недвижимостью нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.

Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — обычная практика для большинства европейских стран. Ведь когда сделка удостоверена нотариусом, именно на нем лежит ответственность за ее юридическую чистоту и законность.

Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проверяет личности сторон сделки (подлинность паспортов и их действительность), проводит тщательный предварительный анализ документов. Кроме этого, он обязательно беседует со сторонами сделки, чтобы удостовериться в том, что они действительно хотят заключить сделку и именно на тех условиях, которые заявлены в договоре.

Нотариус убеждается в том, что ни продавец, ни покупатель не находятся под давлением, что их не принуждают к совершению данной сделки, и они понимают ее правовые последствия. Сторонам в обязательном порядке зачитывается договор и разъясняются его сложные пункты.

А после удостоверения документа, нотариус в тот же день направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде для регистрации прав собственности.

Нотариус не только высококвалифицированный и самый доступный для граждан юрист.

Он единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия.

И в случае, если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, он будет возмещен в полном объеме. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Как предотвратить продажу квартиру без участия собственника?

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

В связи с тем, что с 01.01.2017 года Росреестр больше не выдает свидетельства о собственности и все подтверждение права — это выписка ЕГРН, многие опасаются того, что квартиру продадут без ведома собственника по доверенности

https://www.youtube.com/watch?v=iqGDUNbBye4

Ведь раньше для продажи нужно было обязательно предъявить оригиналы правоустанавливающих документов,  а еще раньше обратиться к нотариусу, сейчас же для регистрации перехода права собственности достаточно договора в простой письменной форме, составленного по шаблону в интернете, и заявления в МФЦ от сторон сделки, которые могут действовать по доверенности.

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?Нотариальная сделка для случаев, когда продавец единственный, не требуется, а, значит, подлинность бланка доверенности проверит:

  • девушка в МФЦ (которая, возможно, неделю как работает);
  • покупатель, который может приобретать без хорошего юридического сопровождения и просто не будет знать, что и как проверять.
  • Оригинал доверенности остается на руках у доверенного лица, а девушка в МФЦ снимет лишь копию (на которой, безусловно, не будет никаких степеней защиты) и отправит все это на проверку в Росреестр.
  • Росреестр проверит не отменена ли доверенность и срок ее действия по базе нотариальной палаты, где указывается только номер и статус доверенности, но на подлинность доверенность не сможет быть проверена и действительно ли в нотариальной палате за этим номером значится именно этот текст доверенности не проверит.
  • И все это не говоря уже о том, что единственным доказательством Вашего права является выписка ЕГРН, которая хранится электронно.

Итак, как же защитить себя от случаев незаконной продажи недвижимости без ведома собственника:

  1. Проверить недвижимость на предмет , кто является собственником сейчас. Для этого заказывают электронную ЕГРН.

    Сделать это несложно и быстро здесь >> Стоит это удовольствие недорого, 200 рублей, и в течение  одного рабочего дня у Вас на электронной почте будет выписка ЕГРН с приложенным ключом проверки подлинности на сайте Росреестра. В ней будет указаны ФИО текущего собственника.

  2. Вы убедились, что все в порядке.

    В ближайшее же время собственнику рекомендуется взять паспорт и направиться в ближайшее МФЦ для наложения запрета на любые регистрационные действия без личного присутствия собственника. Тогда без Вашего личного присутствия, Ваша недвижимость не сможет быть отчуждена.

     Данный сервис заблокирует  прием документов от любых участников, кроме самого собственника. Услуга бесплатная.

    В подтверждение наших слов даже сам сайт МФЦ рекомендует владельцам защитить свое имущество от мошеннических действий именно таким способом.

Чтобы быстро проверить собственность, нужно заказать ЕГРН>>

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


  1. сопровождение сделок «под ключ»

  2. материальная ответственность за Ваше благополучие

Читайте еще

Внимание!

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность..

…владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения.

Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации.

С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи1.

Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом.

Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю.

Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

Подробнее о законопроекте читайте в новости «Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме».

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

В каких случаях собственник может вернуть свою недвижимость?

Анна Краско

Ситуация первая: А БЫЛ ЛИ МАЛЬЧИК?

Вы благополучно живете в купленной квартире, а через некоторое время вам приходит повестка в суд. Выясняется, что при продаже квартиры были нарушены права ребенка, о котором вы в первый раз слышите. Могут ли признать такую сделку недействительной и выселить вас из квартиры?

Собственник может делать со своей собственностью все, что захочет. Но его право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов.

Сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи квартиры, в которой были прописаны или собственниками которой являлись несовершеннолетние, признаются недействительными, если они были совершены без согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 168, 175 ГК РФ).

Решение суда в таких случаях чаще всего предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних, то есть если ребенка выселили в никуда или в меньшую по площади квартиру.

Ребенок даже может быть не прописан в продаваемой квартире, ведь закон дает ему право на ту недвижимость, которую занимают его родители. Сделка продажи-покупки жилья может быть признана недействительной, если права детей, пожилых или недееспособных граждан были нарушены еще на этапе приватизации жилья.

Человек покупает жилье, а потом выясняется, что права на эту квартиру принадлежали недееспособным, несовершеннолетним или другим гражданам, которые ранее обманным путем были выведены из процесса приватизации. Такая сделка признается недействительной, а покупатель остается без квартиры.

Ситуация вторая: СРОЧНО ПРОДАЮ…

Вернувшийся из-за границы гражданин, некогда очень торопившийся с выездом и по этой причине продавший вам свою квартиру за бесценок, хочет вернуть назад свою квартиру и оспорить сделку.

Или же бывший хозяин квартиры заявляет, что срочно продал вам квартиру только потому, что ему были срочно необходимы для лечения или операции деньги.

Могут ли они отсудить квартиру, признав сделку недействительной?

Если суд признает, что хозяин квартиры был вынужден продать вам квартиру из-за стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона, то есть вы, сделка может быть признана недействительной (совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств — ст. 179).

Однако для этого должна быть выявлена целая совокупность событий: во-первых, сами по себе тяжелые обстоятельства, во-вторых, крайне невыгодные условия, которые приводят к ущемлению прав собственника, например, очень низкая стоимость квартиры, а в-третьих, другая сторона должна воспользоваться сложившейся ситуацией.

Если же покупатель квартиры знать не знал о тяжелых обстоятельствах продавца, такую сделку суд может не признать недействительной.

Ситуация третья: ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ

Вы купили квартиру по доверенности, все дела велись доверенным лицом, самого хозяина вы в глаза не видели. Объявляется реальный хозяин квартиры и сообщает вам, что никаких доверенностей он никому не давал. Как обезопасить себя, покупая квартиру по доверенности?

Надо быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи квартиры имеет место сделка, совершенная поверенным, действовавшим по генеральной доверенности, выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Может случиться, что доверитель уже отменил доверенность.

Кроме того, доверитель (владелец квартиры) может утверждать, что, выдавая доверенность, имел в виду не продажу, на основании чего договор может быть признан недействительным.

Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно, как минимум, удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.

Еще лучше лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение о том, что он действительно продает квартиру. Всех этих хлопот можно избежать, если оформление сделки будет контролировать юрист.

Ситуация четвертая: КАК ПРОДАЛ — НЕ ПОМНЮ!

После продажи квартиры ее бывший хозяин заявляет, что он совершил сделку в невменяемом состоянии или во время болезни. Признает ли суд такую сделку недействительной? Можете ли вы потребовать у продавца доплатить, ведь вам потребуется более крупная сумма, чем та, которую вы заплатили, к примеру, полгода назад, чтобы купить взамен этой равноценную квартиру?

Договор купли-продажи может быть признан недействительным, если дееспособный гражданин из-за своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора (совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения или в болезненном состоянии — ст. 177 ГК РФ). Само по себе опьянение не является основанием для признания сделки недействительной. Совсем другой случай, если кто-то воспользовался человеческой слабостью, напоил продавца и заставил подписать договор. Это квалифицируется как обман или угроза и является уголовно наказуемым деянием. Могут встречаться и случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда сначала продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Для того чтобы установить, в каком состоянии находился продавец, суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу.

При признании недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец — те деньги, которые он получил в качестве платы за квартиру.

Покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры, а если после продажи прошло несколько лет, то, как правило, купить за эти же деньги другую такую же квартиру часто бывает уже нельзя.

Важно

Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 3 года с момента обнаружения нарушения прав обеих сторон при совершении сделки. Это значит, что суд может признать незаконным договор о купле-продаже недвижимости, заключенный много лет назад.

Мнение эксперта

Как купить квартиру, чтобы потом не было мучительно больно за напрасно потраченные деньги и время, советует Марина Мишина, генеральный директор агентства недвижимости «Никольские ворота – 2000»:

-Нет такой сделки, которую нельзя бы было оспорить. Риск есть в каждой, даже, на первый взгляд, совершенно безоблачной и прозрачной сделке. Избежать риска нельзя, но можно свести его к минимуму.

Купить или продать квартиру самому, без посторонней помощи, очень трудно даже профессионалу, потому что слишком уж сложно адекватно оценить обстановку, когда это касается лично тебя, твоего дома, твоей квартиры.

Хорошо, если ваши интересы будет представлять не только проверенная компания, но и ваш представитель, как правило, это юрист, которому вы доверяете. Еще лучше, чтобы обе стороны имели каждый своего представителя, чтобы их интересы отстаивали разные агентства недвижимости.

А самое главное, чтобы люди, которым вы доверите свое жилье, были настоящими профессионалами своего дела и отвечали бы не только за ход сделки, но и за ее окончательный результат, за последствия, какими бы они ни были.

Если вы все же отважитесь самостоятельно провести сделку, не ленитесь: пообщайтесь с соседями, с работниками домоуправления, пусть они расскажут вам все о квартире, которую вы хотите купить, и конечно, о ее жильцах. Выясните, кто был прописан раньше, не было ли среди них несовершеннолетних, судимых, почему люди вдруг решили продать квартиру. Документы можно подделать, а незаинтересованные люди, как правило, не врут. И доверяйте своей интуиции, не заключайте сделку, если чувствуете, что что-то не сходится.

Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека

Представьте ситуацию. Женщина купила квартиру в Москве за 9,3 млн рублей. После подписания всех документов бывшая хозяйка передала ей ключи. Новая собственница стала обживать квартиру. Но счастье было недолгим, потому что через три года она получила несколько исков: на признание сделки недействительной и о выселении. У квартиры появились новые хозяева.

Рассказываем, как квартира оказалась проданной без ведома владелицы, и что надо сделать, чтобы этого избежать.

Как оказалось, продавец работала в качестве ИП, но не смогла удержать бизнес на плаву. Прибыли не было, зато скопился долг 12 млн рублей. Спустя 2 года после сделки по купле-продаже недвижимости продавца признали банкротом.

Не связывайся с банкротами. pgt68.ru

Арбитражный управляющий, занимающийся делом, нашёл информацию о продаже квартиры и заинтересовался ею.

Очевидно, что сумма договора больше 10% от требования кредиторов. Это значит, что сделку могут оспорить, если она совершена в течение 3-х лет до банкротства и есть признаки подозрительной сделки.

В нашем случае прошло менее 3-х лет с момента заключения договора купли-продажи. Признаки подозрительной сделки тоже присутствовали:

  • в результате сделки кредиторы понесли ущерб;
  • покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

С ущербом всё понятно. Банкрот избавился от квартиры — взыскивать нечего, долг невозможно вернуть.

Как суд понял, что вторая сторона знала о плохом финансовом положении и долгах продавца? На момент заключения договора у бывшей владелицы квартиры уже были многомиллионные долги. Информация об этом была на сайте судебных приставов. Покупатель вполне мог её найти.

Этого оказалось достаточно, чтобы суд признал покупательницу заинтересованным лицом, а сделку — недействительной.

Суд прошёл, арбитражный управляющий выставил квартиру на торги и продал её за 6,8 млн рублей. Документы подписали, право собственности закрепили за новым владельцем, а деньги отдали кредиторам.

Покупательница о происходящем не знала. Повестку ей не присылали и в суд не приглашали.

Апелляционный и кассационный суды не нашли нарушений в процедуре торгов и посчитали, что право собственности перешло к новому владельцу законно.

Вот так и получилось, что квартиру продали без ведома владельца, выселив её на улицу.

За дело взялся Верховный суд

Спор дошёл до Верховного суда, где всё-таки признали, что покупательница была добросовестной. Она жила в квартире, хранила там свои вещи, у неё на руках были ключи от входной двери. Новый же владелец даже акт приёмки подписывал заочно, поскольку не мог попасть на новую жилплощадь.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше не полениться и проверить продавца на наличие долгов по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Также информация о долгах и банкротстве может быть на портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов. Для надёжности можно попросить у продавца выписку из БКИ о количестве долгов.

  • О других историях, когда покупатель неожиданно терял квартиру, не зная тонкостей законодательства, и других проблемах с недвижимостью мы рассказывали в статьях:
  • Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?
  • Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Новый закон защитил от мошенничества с электронной подписью

А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.

Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.

Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.

Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел.

Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу.

Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.

Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее.

А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру.

И нет гарантии, что получится оспорить сделку.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.

Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.

Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.

Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.

Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:

  1. Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
  2. Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
  3. В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.

Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.

Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке.

Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.

У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector