Как досрочно расторгнуть договор аренды? - Главная - сайт администрации Приокского района Нижнего Новгорода

Обычно договор аренды расторгается, потому что истёк срок его действия или же так решили стороны.

Однако в некоторых случаях закон даёт возможность арендатору или арендодателю самостоятельно прекратить действие отношений, не согласовывая этот шаг с другой стороной.

Посмотрим же, в каких ситуациях это возможно и что должна сделать сторона во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил своё действие.

Причины

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК). Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.

Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:

Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Нюансы расторжения договора аренды жилого помещения – как составить соглашение? Образец документа

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).

Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке».

Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи.

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
Объект, передаваемый по акту.
Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Рекомендации, как составить акт приема-передачи квартиры при аренде

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством россии. существует правило:

если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ип – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

если дело согласно ст. 27 апк рф подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 апк). при этом место жительства или нахождения определяется:

для ип – по месту постоянной регистрации.
для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

в отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 гпк рф).

статья 28 гпк рф. предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

составление иска

требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

в обоих случаях иск должен:

подаваться в письменной форме.
содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

прилагаемые документы и доказательства

свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

копия договора.
копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. по закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

сроки рассмотрения дела

иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 апк);
в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 гпк).

в случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

статья 154 гпк рф. сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

читайте также: как составить доп. соглашение к договору аренды жилого помещения?

заключение

Расторгнуть договор аренды можно как по соглашению между его сторонами, так и в одностороннем порядке. Однако при этом участник правоотношений, желающий воспользоваться этим правом, должен соблюсти определённые законом правила. В частности, от него может потребоваться сначала соблюсти досудебный порядок, а лишь затем обращаться в суд.

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Обезопасить себя от лишних конфликтов может фиксирование в документе возможности на досрочное расторжение договора аренды. В статье будет рассмотрено прекращение обязательств разными участниками правоотношений, порядок и образцы используемой документации.

Законодательное регулирование вопроса

Необходимость расторгнуть соглашение об аренде недвижимости может возникнуть у любого участника правоотношений. Причины такого поведения могут быть абсолютно разными.

Но вне зависимости от обстоятельств, стороны должны руководствоваться установленными нормами гражданского законодательства.

Знание своих прерогатив и обязательств поспособствует избежать конфликтов и недопонимания между участниками.

ВАЖНО !!! Лучшим из вариантов является фиксирование в самом тексте заключаемого документа всех нюансов относительно ситуации досрочного расторжения.

Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны.

Таблица проиллюстрирует прерогативы участников отношений:

Основания прекращения для арендодателя	Причины расторжения для арендатора
Съемщик пользуется предоставленным имуществом не по целевому использованию или производит его порчу. Решетников сдал в пользование молодой семье двухкомнатную квартиру с вновь сделанным ремонтом. Маленький ребенок изрисовал дорогие обои, родители обязались осуществить ремонт за свой счет в течение двух месяцев, но этого не произошло. Соглашение было аннулировано	Имущество для пользования не предоставлено. Владелец жилплощади по договору обязан был к моменту заселения установить газовую плиту и привезти холодильник, но этого сделано не было. Жильцы готовили пищу месяц на электроплитке, приобрели морозильную камеру. Но в итоге нашли жилье с лучшими условиями и съехали по причине отсутствия плиты
Ухудшает состояние имущества. Заселив жильцов в полностью обставленную квартиру спустя месяц, хозяин обнаружил кухонный гарнитур с побитыми стеклами. Мужчина предложил им съехать	Переданное в эксплуатацию обладает существенными недостатками, препятствующими нормальному использованию. Осматривая помещение потенциальный наниматель не смог заметить работающего через раз сливного бачка и неправильной работы смесителей (горячая вода в душе резко становится холодной). После вселения молодой человек предложил поменять все за свой счет, но чтобы понесенные расходы вошли в следующую оплату. Владелец не согласился, обвиняя в поломке жильца
Больше двух раз просрочивает ежемесячный платеж. На протяжении полугода семья не оплачивала плату за пользование домом. Владельцу это надоело и он попросил освободить помещение	Проведение генерального ремонта, являющегося обязательством собственника, не производится. Сдав жилье с осыпающимся потолком, отклеивающимися обоями и довольно плохой сантехникой владелец обязался устранить недостатки на протяжении двух месяцев с помощью жильцов. Однако ремонта квартиранты так и не дождались
Не осуществляет капитального ремонта, если это предусмотрено договором. Уехав в Италию на постоянное место проживания, Голубевы сдали в аренду трехкомнатный дом в России с обязательством проведения текущего и генерального ремонтов жильцами. Приехав через 10 лет они ужаснулись ветхостью жилья и решили продать недвижимость, но больше не давать в эксплуатацию	В силу непредвиденных и не зависящих от воли сторон обстоятельств имущество престанет быть пригодным для эксплуатации. Квартиросъемщик уехал с семьей на отдых. Приехав они уже не смогли проживать в арендуемом жилье, поскольку на момент их отсутствия по вине соседки произошел пожар и пламя перекинулось на квартиру. Большая часть имущества сгорела

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы расторгнуть соглашение владельцу необходимо сообщить о своем намерении жильцам в разумный период, обычно за 30 дней до предполагаемого выезда.

Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд.

Установленные в кодексе основания не считаются исчерпывающими. Каждый договор может дополнить их список.

Возможность расторжения без участия суда

Как говорит законодательство, нанимателю гораздо сложнее ликвидировать соглашение, если не согласен собственник. Однако возможность аннулировать договоренность без привлечения официальных учреждений все же есть, правда, тогда определяющее значение имеет продолжительность действия подписанного документа.

Если участники заключили соглашение на неопределенное время, то расторгнуть его можно в одностороннем порядке без привлечения суда.

Особенности аннулирования:

потребуется уведомить о своем желании владельца заранее (за 3 месяца или за 1 месяц в случае аренды другого помещения – п.2. ст.610 ГК РФ). Эта прерогатива зафиксирована в законе, поэтому упоминать об этом в тексте договора вовсе не обязательно;
После оповещения в интересах жильца как можно скорее вернуть помещение по акту приемки. Поскольку до этого действия соглашение не считается расторгнутым надлежащим образом, а также внесение арендной платы все еще будет входить в обязательства квартиросъемщика. Не вносить оплату возможно исключительно при доказательстве уклонения собственника от процесса приема помещения.

Преференции при срочном договоре

В случае подписания соглашения на определенный срок в действие вступает прокомментированная раннее статья 620 гражданского кодекса. То есть если отсутствуют нарушения со стороны хозяина помещения и договором не установлен порядок досрочного прекращения обязательств, то арендатор отказаться от соглашения не сможет.

В случае доказательства нарушений арендодателем разрешается обратиться в суд за разрешение конфликта и защитой собственных интересов.

Прерогатива безусловного отказа

Упоминание в законодательстве положения о праве нанимателя обратиться в суд не ограничивает его от возможности упоминания в тексте соглашения безусловного отказа до истечения срока завершения действия.

Прекращение происходит с момента получения лицом уведомления. Для отказа участники в тексте могут прописать наступление специальных оснований или оставить возможность немотивированной.

Неверные формулировки отказа в договоре

Когда стороны не могут прийти к мировому соглашению, а конфликты и не думают прекращаться, тогда очень важно правильно и четко понимать зафиксированные формулировки в тексте соглашения.

Для этого необходимо перед составлением и подписанием понять, что именно нужно, учесть непредвиденный форс-мажор.

Лучше всего пригласить профессионального юриста, который поможет составить текст соглашения без ущемления интересов обоих участников правоотношений.

Так, примеры неверного составления:

Отсутствие указания прерогативы отказа именно во внесудебном порядке. Нужно прописывать не просто возможность расторжения в одностороннем порядке, поскольку при нарушениях это возможно и по закону.
Зафиксировано обязательство об уведомлении владельца насчет сроков освобождения помещения, но ничего не сказано про отказ.

Аннулирование по соглашению участников

Часто стороны не доводят споры до тяжебного разбирательства и разрешают по обоюдному согласию. В случае согласия обеих сторон о прекращении действия договора аренды необходимо составить также соответствующее соглашение. Данный документ особо обязателен, если арендный был заключен на длительный период и зарегистрирован в Росреестре.

В документе указываются следующие сведения:

личные данные участников;
информацию об объекте недвижимости;
факт согласия на ликвидацию арендного соглашения;
отсутствие претензий.

Договор о прекращении по соглашению сторон образец можно скачать.

По факту передачи недвижимости составляется акт приемки. Со всей этой документацией нужно обратиться в реестр, написать заявление и закончить процедуру аннулирования.

Если регистрации не происходило, то считаться ликвидированным будет документ после возврата имущества владельцу.

Ликвидация по суду

При наличии вышеперечисленных оснований наниматель может обратиться в суд, если мирным путем договориться с собственником помещения не получается. К исковому заявлению истцу нужно прикрепить доказательства своей позиции.

Например, если жилплощадь содержит значительные изъяны и съемщик об этом не был предупрежден, надлежит оформить заключение экспертов о наличии таких недостатков и о том, что именно они препятствуют нормальной эксплуатации помещения.

Однако перед обращением в уполномоченное учреждение нужно в обязательном порядке сообщить о своих намерениях хозяину помещения. Направляется уведомление по инициативе арендатора образец которого можно скачать.

Документ должен содержать:

Название бумаги.
Индивидуальные сведения сторон.
Информация об арендном соглашении – дата составления и подписания, номер, место.
Основания прекращения по закону или с указанием на пункт в договоре.
Продолжительность времени, на протяжении которого спор должен быть улажен.
Дата и подпись.

ВНИМАНИЕ !!! Направлять извещение рекомендуется по почте с уведомлением. С момента получения адресатом письма начинается отсчет в 30 дней.

По их истечении разрешено обращаться в официальные органы.

Особенности прекращения соглашения о землепользовании

Можно представить более расширенный список оснований для расторжения. К уже вышеназванным добавляются:

ухудшение почвы в связи с техногенным происшествием;
изъятие участка для государственных нужд;
реквизиция;
неиспользование на протяжении трех лет (например, при сдаче земельного участка арендодателем предусматривался именно пункт использования земли, но не ее простоя).

Последствия незаконного прекращения

Судебная практика выработала две диаметрально противоположных позиции насчет применения уплаты неустойки в случае досрочного расторжения. Одни суды считают, что если в договоре оговорена возможность прекратить взаимоотношения раньше намеченного срока, то установление штрафной санкции или взимания какой-либо платы рассматривается ими как ущемление прерогатив другой стороны.

Другие суды придерживаются мнения, что уплата денежных средств за прекращение пользования вполне нормальная позиция для защиты собственных интересов. Актуально, прежде всего, в предпринимательской сфере.

Например, собственник получает определенные суммы за сдачу помещения и рассчитывает на них. Досрочное расторжение повлечет убытки для него – отсутствие заработка, расходы на риелтора, услуги юриста по новому соглашению и прочее.

Поэтому взимание некоей суммы считают справедливым и законным.

Заключение

Арендное соглашение может быть прекращено как по инициативе хозяина помещения, так и съемщика.
Для ликвидации должны располагать вескими причинами.
Владелец вправе расторгнуть договор и без привлечения суда.
Нанимателю разрешено прекратить действие соглашения по суду, если нет оговорки в самом тексте. При заключении на неопределенное время прекращение происходит и без судебной тяжбы.
Перед обращением в официальные учреждения нужно за месяц в случае нового соглашения или за три месяца уведомить другого участника о своих намерениях.
Для зарегистрированного договора моментом расторжения послужит внесение соответствующей записи в учетный журнал реестра. При незарегистрированном соглашении – факт передачи имущества.
Результатом передачи недвижимости является акт приемки.
В документе можно предусмотреть немотивированный отказ раньше срока истечения соглашения или установить наступление определенных обстоятельств. Например, возможность прекратить аренду по истечению года без последствий.
Оповещение рекомендуется отправлять по почте с простым уведомлением. По истечении месяца со дня получения на руки письма можно подавать обращение в тяжебное учреждение.
Судебная практика не выработала единого подхода насчет установления взыскания денежной суммы по факту досрочного расторжения. Одни считают действие законным, другие несправедливым и рассматривают как ущемление преференций другой стороны.
Дополнительные причины содержатся для аннулирования соглашения о землепользовании. Так, если не эксплуатируется более 3 лет или изымается для удовлетворения государственных нужд.
Внимательное составление текста договоренности залог успеха, сбереженных средств и жизненной энергии. Для наиболее правильного текста надлежит обратиться к юристу.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Договорные отношения должны возникать и прекращаться только в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов сторон соглашения.

Особенности договорных отношений

Договорные отношения, возникшие из договора аренды, можно расторгнуть, но способы и порядок их расторжения нужно продумать еще до подписания договора.
Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.
В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.
При составлении договора коммерческого найма, стороны называются наймодателем и нанимателем и, соответственно, арендодатель и арендатор в договоре аренды.

В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.

Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.

Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.

В случае прекращения арендных обязательств, обратите внимание на условия договора, в них обязательно указывается срок, в течение которого действует договор. По закону, аренду можно установить на определенный и неопределенный срок.

Данные о договорах, срок действия которых составляет 12 месяцев и более, обязательно вносятся в ЕГРН. Срок аренды начинается со дня регистрации договора в ЕГРН.

Законодательство определяет случаи, которые могут служить причиной для расторжения арендных отношений до окончания срока договора. При наступлении таких случаев, расторгнуть соглашение можно, обратившись в суд.

Данный перечень не может быть закрытым, потому что стороны в договоре могут установить и другие основания, которые будут являться основанием для прекращения обязательств по договору.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.
Обратимся к гражданскому законодательству РФ:
— Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором; — Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды; — У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами; — Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;
— Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.
Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Договор, предметом которого является аренда жилого помещения, может быть расторгнут как по истечении срока соглашения, так и досрочно:
— В добровольном порядке, то есть составив соглашение о расторжении договора аренды; — В случае возникновения изменений, которые указаны в существенных условиях договора;
— Обратившись в судебную инстанцию.
Обратите внимание, что договор, предметом которого является аренда жилого помещения, можно расторгнуть в добровольном порядке по первым двум пунктам.
В первом случае, все понятно, стороны добровольно решили расторгнуть отношения, а во втором случае имеет значение, что изменение существенных условий договора произошло после подписания такового.
В случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, у сторон, заключивших его, есть право его расторжения, отправив уведомление другой стороне за 3 месяца.
В случае, когда у арендатора возникает желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, стоит обратиться к третьему способу расторжения, то есть через суд с исковым заявлением.
А теперь перейдем к основаниям для расторжения договора в судебном порядке:
— Собственник не предоставляет помещение в пользование арендатору, либо препятствует использованию помещения; — Жилое помещение, которое является предметом договора, имеет существенные недостатки, не оговоренные при заключении договора, но не позволяющие использовать: — Владелец помещения отказывается выполнять капитальный ремонт; — Наступление обстоятельств, которые не зависят от арендатора, но помещение не может использоваться по назначению;
— Наступление иных обстоятельств, которые оговорены в договоре и приводят к его расторжению.
У арендодателя также имеется право расторгнуть соглашение, подав исковое заявление в суд в следующих случаях:
— Арендатор помещение, которое является предметом договора, использует не по его прямому назначению, нарушает правила проживания или требования договора; — Действия и бездействия арендатора ухудшают состояние помещения;

— Неоднократная неоплата арендной платы (в течение 2-х мес.).

В соглашение можно внести дополнительно основания для прекращения действия договора аренды по желанию арендодателя.

Прекращение действия договора аренды до окончания срока можно осуществить только в том случае, если собственнику имущества будет направлено предупреждение с установленным сроком для исполнения обязательств, оговоренных договором в разумный срок.

Уведомление о досрочном прекращении договора

Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.

Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.

Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:
— Вид документа (уведомление); — Данные о сторонах и самом договоре; — Причину для расторжения договора и описание обстоятельств; — Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;
— Дата составления и подпись.

Соглашение о досрочном расторжении договора

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды жилого объекта недвижимости выражает намерения сторон в добровольном порядке прекратить взаимоотношения, установленные договором аренды.

Соглашение составляется обязательно в письменной форме, иначе оно будет недействительно. Если договор аренды был зарегистрирован в органах государственного реестра, то и соглашение должно пройти процедуру регистрации.

В преамбуле соглашения, как и самого договора, необходимо указать данные о сторонах. Причем стороны в соглашении указываются точно так же, как и указаны в договоре.

После преамбулы стороны должны выразить свое желание о прекращении обязательств по договору аренды жилого помещения (указываете все данные договора – наименование, номер и дату заключения).
Обязательно нужно сослаться на причину прекращения договора (рекомендуем включать порядок передачи жилого помещения, расчетов между сторонами договора).
В соглашении также можно указать срок прекращения обязательств по договору, но если такого срока нет, датой прекращения является день подписания соглашения.

Обязательно укажите, сколько экземпляров соглашения составлено, а также реквизиты и подписи сторон. Если стороной является юридическое лицо, то подпись представителя должна быть заверена печатью.

В некоторых случаях, квартира сдается в аренду с бытовой техникой и предметами мебели, поэтому не лишним будет передавать имущество, составив опись, и приложить ее к соглашению.

Опись должна прикладываться ко всем экземплярам соглашения. А количество экземпляров соглашения определяется по количеству сторон.

Образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке

______________________________________________________________(Наименование получателя уведомления с указанием реквизитов)_______________________________
(дата и номер документа(при наличии)
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

Настоящим уведомляю Вас о том, что в соответствии с п.___________ (основание расторжения договора — указывается конкретный пункт договора) Договора _________________ (реквизиты договора аренды) (далее – Договор), заключенного между нами (Арендодатель: __________________________________________________________, Арендатор: __________________________________________________________________), предусмотрена возможность Арендодателя расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором п._________ Договора.

В соответствии с п._____________ Договора к обязанностям Арендатора относится _____________________________________________________________________________. Вы, В свою очередь, не исполнили данное обязательство.

Нарушение _____________________________________________________________ (указывается пункт договора, содержащий нарушенное обязательство Арендатора) подтверждается ______________ (указываются обстоятельства, подтверждающие факт нарушения обязательства).

На основании вышеизложенного в соответствии с п. __ (основание расторжения Договора — указывается конкретный пункт)Договора и п.3 ст. 450 ГК РФ Договор считается расторгнутым с момента получения Вами настоящего уведомления.

Требую, чтобы __________________________________________________________ (указываются требования, направленные на расторжение договора) до _______________ (дата).
Арендодатель____________________ (ФИО)
____________________ (подпись)

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды квартиры

Санкт-Петербург
«_____» ____________________ 20____г.
СОГЛАШЕНИЕ

к Договору найма от «____» __________________ 20_____ г. жилого помещения по адресу Санкт-Петербург ________________________________________________ , — далее по тексту Соглашения именуемого — «Договор».

____________________________________________________________________________________________ , именуем_________ в дальнейшем «Наймодатель», — с одной стороны, и

____________________________________________________________________________________________ ,именуем_________ в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем как «Стороны», находясь в здравом уме и твёрдой памяти, действуя добровольно, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Предмет Соглашения1.1. Настоящим Соглашением Стороны вносят изменения / дополнения / расторгают Договор: ___________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

2. Срок действия Соглашения2.1. Настоящее Соглашение вступает в действие с момента подписания его Сторонами и действует до ___________________________________________________________________________________________

3. Прочие условия3.1. Настоящее Соглашение составлено на одной странице в двух экземплярах, подписано каждой из Сторон. Какие-либо копии настоящего Соглашения Стороны объявляют недействительными. Настоящее Соглашение является сугубо конфиденциальным документом.

____________________________________________________________________________________________

4. Реквизиты, адреса и номера телефонов Сторон.

НАЙМОДАТЕЛЬ

Ф.И.О.__________________________________________________________________________________«____» __________________________________ г.р.паспорт серия ________ номер ________________выдан «____» _____________________________ г.

________________________________________________________________________________________

НАНИМАТЕЛЬ

________________________________________________________________________________________
Подписи Сторон:
Наймодатель: _____________________
Наниматель: _____________________

Справочник охранника

Школа безопасности

Уголок пенсионера

Ремонт своими руками

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Скачать письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения

Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды — образец от арендодатора 2021 года

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2021 года

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
сведения о договоре аренды;
информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды