Время чтения: 5 минут
Передать при жизни особо ценное имущество родственнику или любому другому третьему лицу можно как путем продажи, так и через оформление договора дарения.
Проанализировав эти виды соглашений, несложно определить, что лучше — дарственная или договор купли-продажи, и понять, в каких случаях какой тип договоренности стоит предпочесть.
Плюсы и минусы дарственной
Дарственная — это соглашение о передаче материального имущества третьему лицу на безвозмездной основе. Можно отметить следующие положительные стороны сделки:
- Не нужно платить налоги, если имущество передается близкому человеку, родственные связи с которым подтверждаются бумагами.
- Подаренное имущество закрепляется исключительно за одаряемым, поэтому, в частности, не предполагает раздела при разводе.
- Дарственная – оптимальное решение в ситуациях, когда другие способы передачи имущества невозможны. Например, в случае с долевой недвижимостью дарственная позволяет обойти правило о преимущественном праве выкупа доли собственниками других долей.
Но, конечно, не обойдется и без минусов:
- В силу безвозмездности дарственной ее достаточно часто оспаривают (по принципу «человек в здравом уме не сделает никому такой дорогой подарок»).
- Даритель может отменить факт дарения, если для этого имеются веские основания.
- При подписании дарственной в пользу дальнего родственника с последнего будет требоваться уплата весьма солидного налога.
- Это соглашение является безусловным, то есть дарителем не могут быть указаны никакие нюансы передачи имущества в дар.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
В отличие от дарения, купля-продажа, напротив, предполагает коммерческую подоплеку сделки. Наличие или отсутствие родственных связей между сторонами роли не играет.
В числе преимуществ договора:
- Оспорить сделку, которая имеет ярко выраженный корыстный характер не так просто. Ведь в этом случае у изначального собственника имеются объективные причины передачи имущества.
- В соглашении можно указать условия исполнения сделки.
- Если стороны договора не являются взаимозависимыми лицами, им могут предоставляться налоговые вычеты.
- Если продается недвижимость, находившаяся до этого в собственности 3-5 лет (обязательный минимальный срок зависит от даты и условий получения квартиры), НДФЛ платить не нужно.
Теперь о минусах:
- Купля-продажа требует уплаты взноса в государственный бюджет.
- Передаваемое таким образом имущество будет расцениваться как совместно нажитое супругами. При разводе купленная в браке квартира, машина или иная ценность будут делиться между мужем и женой.
- Сделка купли-продажи ограничивается требованием о праве преимущественного выкупа доли в имуществе другими дольщиками.
- Если речь идет о передаче недвижимости, то потребуется передаточный акт.
Узнайте о правилах и форме заключения договора купли-продажи общей собственности.
Отличия договоренностей
В принципе, мы уже обсудили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но предлагаем систематизировать эту информацию.
Не требует уплаты государственной пошлины. | Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке. |
Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется. | Не нужно регистрировать у нотариуса. |
Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью. | Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию. |
Передаточный акт не требуется. | Нужен акт приема-передачи. |
Имущество не нужно будет делить при расторжении брака. | При разводе придется делить собственность с бывшим супругом. |
Что дешевле
Однозначно сказать, что дешевле — дарственная или купля-продажа, нельзя, так как стоимость процедуры зависит от целого ряда нюансов. Ключевое значение имеет наличие близких родственных связей между сторонами соглашения. Если они есть, то значительно дешевле оформить дарственную, так как платить налог не нужно.
Если требуется передать имущество в пользу очень дальнего родственника или вообще чужого человека, то стоимость сделок будет примерно равнозначной.
Правда, если предметом договора является недвижимость, то при купле-продаже могут предоставляться налоговые вычеты. Для этого стороны соглашения не должны быть взаимозависимыми лицами.
К таким относятся:
- супруг;
- родители/усыновители;
- дети;
- братья и сестры (полнородные или неполнородные);
- опекуны/попечители;
- подопечные.
Если предметом соглашения является недвижимость, находившаяся в собственности 3-5 лет, то налог при продаже вообще платить не потребуется. Соответственно, в таких ситуациях логично поставить под сомнение юридическую целесообразность оформления дарственной.
Что предпочесть
Следует понимать, что все виды соглашений и юридических процедур имеют свои преимущества, определяющие выгоду их использования в конкретных ситуациях. Поэтому следует оценивать каждый вид договорных обязательств и сделок в контексте решения имеющихся задач.
Например, говоря о том, что лучше — дарственная или купля-продажа квартиры, если мать решила подарить жилье недавно женившемуся сыну, то однозначно выбор падет на договор дарения. А вот если вы хотите отдать машину троюродному племяннику, рассчитывая получить от него денежное возмещение, то логичнее оформить сделку как куплю-продажу.
Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля
Если речь идет о сделке между близкими родственниками, то ответ очевиден. Если заключается соглашение между чужими людьми или дальними родственниками, то и за дарственную, и за сделку купли-продажи придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества.
Только в случае с продажей машины его должен будет выплатить продавец, а в случае с дарственной – одаряемый.
Но есть нюансы. Если вы владели автомобилем более 3-5 лет, то при продаже налог платить не придется. Плюс, если продать авто за ту же цену, за которую вы его ранее приобрели, или даже меньшую, то продавцу будет положен налоговый вычет. Это увеличит выгодность сделки.
Узнайте подробнее о правилах оформления дарственной на автомобиль.
Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи
Хотелось бы упомянуть о ситуациях, когда та или иная процедура умышленно используется для получения наибольшей финансовой и/или юридической выгоды. То есть тогда, когда дарственная, по сути, подменяет собой договор купли-продажи или наоборот.
Важно понимать, что такие сделки могут быть признаны недействительными ввиду:
- мнимости (стороны на самом деле не собираются выполнять условия соглашения);
- притворности (заключенная сделка подменяет собой другую).
После аннулирования соглашения обстоятельства дела вернутся в состояние, которое предшествовало заключению договора. Стороны, заключившие мнимую или притворную сделку не получат желаемого.
Что сложнее расторгнуть
Расторгнуть можно и дарственную, и договор купли-продажи. Сделать это могут как сами стороны соглашения, так и заинтересованные лица: долевые собственники, потенциальные наследники.
А вот что сложнее будет сделать — зависит от конкретного дела и обстоятельств, ему сопутствующих.
Дарственная
Основанием для расторжения договора бывает, например, ситуация, когда одаряемый получает имущество путем давления на дарителя. Передав материальные блага, даритель может осознать ошибку и принять решение вернуть право собственности. Также отозвать дарственную даритель может, например, по причине своего плачевного материального положения.
Третьи лица могут аннулировать дарственную, если докажут, что даритель на момент подписания договора был недееспособным.
Купля-продажа
Чаще всего основаниями является невыполнение договорных обязательств одной из сторон (например, покупатель отказался возместить полную стоимость машины единоразовым платежом) или имущественные претензии заинтересованных лиц.
Список необходимых документов
Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:
- Само соглашение.
- Правоустанавливающие бумаги на имущество.
- Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
- Паспорта сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Для процедуры дарения потребуются:
- Договор дарения.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Оценочный акт.
- Если речь о недвижимости – кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
- Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
- Квитанция об уплате госпошлины.
В каждом случае список бумаг может быть расширен.
Заключение
Оба вида соглашений очень похожи, но имеют и принципиальные отличия. Если вы не уверены в том, что грамотно оцениваете с юридической точки зрения свою жизненную ситуацию и не знаете, какой вид сделки выбрать, то проконсультируйтесь со специалистом.
Договор дарения: Видео
Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?
Дарение или купля-продажа квартиры: что лучше
Представим себе ситуацию — человек хочет переоформить свою собственность на другого человека и тут перед ним встает вопрос: «Дарственная или купля-продажа—что лучше?». А ведь и правда, какой вариант выбрать? Ответить на этот вопрос можно только после того, как будут определены конкретные цели, которых хочет достигнуть хозяин недвижимости от ее продажи.
Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»
Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.
- Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.
- Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.
- Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.
Но такие сделки и имеют общие черты, среди которых стоит упомянуть:
- В роли участников сделок могут выступать разные лица, только кроме тех, кому не разрешено проводить сделку по закону.
- Сделки могут проводиться только с участием одной единицы недвижимости, а в роли покупателя или человека, который принимает в дар жилье, может выступать только одно лицо.
- Сделки выполняются при расчете общих желаний участников.
- Сделки сопровождаются документами письменного вида.
- Сделки могут осуществляться лично участниками и им не обязательно привлекать третьи лица.
- Сделки в обязательном порядке проходят регистрацию в специальных органах власти.
- Сделки могут проводиться только лишь с согласия супругов, в том случае, если продаваемая или передаваемая в дар жилплощадь является общим имуществом семенной пары.
- После сделок все обязанности и выплаты по недвижимости переходят новому собственнику.
- Сделки проводятся достаточно быстро.
- Сделки не могут происходить, если недвижимость находится в ипотеке, и банк не дал советующее разрешение.
- Сделки не могут изменяться или считаться недействительными после государственной регистрации. Оспорить их возможно только в ходе судебных разбирательств.
Акт дарения и какие достоинства и недостатки ему причитаются
В любой ситуации, при которой происходит изменение собственника недвижимости, можно наблюдать, как и определенные преимущества, так и недостатки.
Что касается акта дарения, то ему свойственны следующие достоинства:
- Отсутствие налога, если сделка осуществляется с участием близких родственников;
- Не обязательно просить помощи у нотариуса для проведения сделки;
- Человек, который получает в дар недвижимость может не исполнять взаимные требования;
- Недвижимость после сделки становится личной собственностью одариваемого;
Теперь стоит сказать и о недостатках акта дарения:
- Если человек, который принимает в дар недвижимость, не приходится дарователю близким человеком, то тогда ему придется оплатить налог по ставке 13% от цены имущества;
- Даритель не имеет права предъявлять требования по отношению к человеку, которому он дарит недвижимость;
- Аннулировать документ практически невозможно.
Купля-продажа и какие ей причитаются достоинства и недостатки
Сделка купли-продажи имеет также довольно внушительный список своих достоинств, среди которых:
- Каждому из участников причитается выгода;
- Человек, приобретающий жилье оставляет за собой право вернуть себе некую сумму денег используя вычет по налогу;
- Каждый из участников обязан выполнять свои обязанности и за ним остаются свои права;
- Аннулировать сделку практически маловероятно
Но, а что касается минусов, то тут стоит сказать о следующем:
- Если продавец является собственником недвижимости, которую реализует меньше чем три года, то ему придется заплатить налог по доходу;
- Если покупатель на момент сделки состоит в браке, то после совершения сделки недвижимость будет считаться общим нажитым имуществом;
- Если планируется продавать не всю недвижимость, а лишь ее часть, то прежде чем приступить к сделке, следует предоставить право первого выкупы ее другим владельцам.
Что запрещает закон при проведении сделок акта дарения и купли-продажи
Законодательство преднамеренно установило некоторые ограничения при проведении сделок для того чтобы, сохранить как говорится «баланс» в гражданском обороте.
Так, к примеру, заключить акт дарения не получится, если:
- Человек, которому планируется передать в дар недвижимость по предписанию суда считается недееспособным или же относится к категории, лиц, которые, еще не достигли 14 лет;
- Человек, который отдает в дар недвижимость, не имеет право собственности на нее;
- Человек, который принимает в дар недвижимость, является сотрудником здравоохранительных или образовательных учреждений, или же относится к рабочему штату государственных или муниципальных заведений;
- Оба участника сделки являются юридическими личностями, которые относятся к коммерческой деятельности;
Теперь о сделке купли-продажи. Ее не получится провести, если:
- На квартиру наложен запрет, не дающий права проводить с ней любые регистрационные действия;
- Во время сделки наблюдались незаконные действия, к которым относятся:
- Отступление от предписания договора;
- Игнорирование регистрации в государственном органе;
- Принудительное отношение;
- Возникновение нарушения—подписание документов человеком, у которого на это нет прав, нет согласия от супруга и другое.
«Подводные камни», которые могут встретиться при каждой из сделок
Каждая из сделок, будь это акт дарения или купля-продажи, имеет свои нюансы, и их обязательно стоит учитывать, чтобы не столкнуться с серьёзными правонарушениями.
Что касается акта дарения, то при нем следует учитывать такие нюансы:
- Налог не платится только если в роли одариваемого выступает близкий человек—мама, папа, дети, сестры и братья;
- Человек, который отдает в дар свое имущество автоматически становится крайне уязвимым, так как, после того, как новый владелец недвижимости произведет официальную регистрацию и станет полноправным владельцем жилья, он имеет право тут же выписать из него старого хозяина, который уже ничего не сможет предпринять.
ВАЖНО !!! Прежде чем совершать сделку купли-продажи следует подготовиться к возникновению некоторых моментов, которые могут возникнуть в ходе процесса, а именно:
- У продавца есть ребенок, который еще не достиг совершеннолетнего возраста. После сделки, дети имеют право оспорить ее на протяжении трех лет, после заключения договора;
- Продавец брал недвижимость в ипотеку или кредит;
- Использовал ли продавец материнский капитал, покупая продаваемую квартиру. Если да, то дети могут претендовать на часть продаваемой квартиры
Какие понадобятся документы для сделок
Регистрационная палата или МФЦ (Многофункциональный центр)—это два учреждения, которые проводят регистрацию сделок, связанных с реализацией недвижимого имущества. В зависимости от того, какое учреждение будет проводить регистрацию, подготавливаются определенные документы.
Для того, чтобы изменить владельца квартиры, необходимо иметь на руках такие документы:
- Оригинал и копии документов, удостоверяющих личности всех участников сделки.
- Оригинал и копии идентификационного номера всех участников.
- Документ, подтверждающий вступление в брак, если имущество находится в совместной собственности с супругом.
- Документ, подтверждающий, что другие владельцы квартиры не против проведения сделки.
- Документы о проведенных платежах—квитанция об уплаченной пошлины, налог по доходам.
- Выписка, указывающая на количество проживающих людей в квартире.
- Согласие, предоставленное ООиП, если в сделке задействованы дети.
- Документ, показывающий оценку квартиры. Предоставляется БТИ.
- Документ, дающий право владельцу продаваемого жилья совершать подобное действие.
- Документ, в котором все участники сделки указывают, что они не против передать права собственности другому человеку.
Для сделки купли-продажи обязательно наличие следующих документов:
- Документ, указывающий личность каждого участника сделки.
- Документ, в котором указано, на каком основании у продавца квартиры появилось право на нее. Это может быть завещание или акт дарения.
- Все документы, устанавливающие право владеть квартирой.
- Паспорт на квартиру, технический и кадастровый.
- Документы, удостоверяющие личности иных собственников квартиры.
- Выписка из Федеральной Налоговой Службы, в которой указано, что квартира не облагается налогами.
- Выписка, в которой указывается, что квартира не имеет долгов, за пользование коммунальными услугами.
- Выписка из домовой книги, в которой указано, какое число людей имеет в ней регистрацию.
- Выписка из ЕГРП о всех бывших владельцах квартиры.
- Разрешение на продажу от лиц, которые имеют право на долю в квартиры.
- Разрешение на продажу от ООиП, если в квартире прописаны дети несовершеннолетнего возраста или они там просто проживают на момент проведения сделки.
- Документ, в котором указывается, что продавец не имеет расстройств психического характера.
- Договор по кредиту, если покупатель использует средства банка для приобретения жилья.
- Доверенность, заверенная нотариусом, в том случае, если в процессе сделки одного из участника предоставляет его доверенное лицо.
Что предпочесть дарение или продажу квартиры
Два варианты манипуляций с квартиры — продажа и дарение, имеют свои преимущества. И прежде, чем выбрать один из них, стоит определиться с личными интересами.
К примеру, если сделка будет проходить с участием близкого родственника 2021 года, то конечно же лучше выбрать акт дарения, так как, именно данный вид сделки принесет выгоду всем участникам.
А вот дальнему родственнику лучше переоформлять квартиру через сделку купли-продажи. Но опять же, что выбрать—это решение самого владельца недвижимости.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру по акту дарения
Конечно же, многие покупатели уверены, что достаточно просто найти подходящую квартиру, придерживаясь своих личных предпочтений. Но, не стоит так просто подходить к такому серьезному делу.
Дарственная на квартиру имеет много нюансов, поэтому лучше всего совершать покупку недвижимости по акту-дарению через агентства недвижимости.
Безусловно, их услугу не бесплатны, но стоит помнить, что лучше заплатить им деньги и быть уверенным в сделке, чем потом страдать от возможных проблем. Итак, чем же может помочь агентство при покупке квартиры по акту дарения?
А вот чем:
- Проверить квартиру на чистоту с юридической стороны, и проверить не пострадают ли дети от сделки, если, конечно же, они есть у продавца.
- Проверить самого продавца, и убедится, что он адекватный и серьёзный человек.
Притворная сделка и ее последствия
Иногда участники сделки, будь это акт дарения или купля-продажа, приходят к соглашению между собой и пытаются совершить так называемую «притворную» сделку.
Для чего это делается? Да для того, чтобы прикрыть иную сделку, которая может принести больше выгоды обеим сторонам или помочь обойти букву закона.
Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а именно его статья 167, если притворная сделки раскрывается и признается недействительной, то иным заинтересованным лицам, которые имеют права на долю в продаваемой квартире возвращаются все средства, которые были получены от притворной сделки.
Заключение
И купля-продажа и дарственная — это хороший способ совершить реализацию недвижимости. Да, каждая из них имеет свои нюансы и недостатки, но они также имеют и свои преимущества.
И для того, чтобы правильно выбрать вид сделки и получить больше выгоды, нужно определить для себя цель, которую требуется достигнуть от продажи квартиры.
Ну и конечно, обязательно следует подготовить все надлежащие документы и с ними отправится в орган, который зарегистрирует официально сделку.
Дарение и купля-продажа
Законами РФ разрешен ряд сделок по передаче прав собственности. Наиболее распространенными считаются реализация через договор-купли продажи и дарение.
Граждане России вправе самостоятельно выбирать вид сделки: дарственная или купля-продажа, плюсы и минусы есть у каждой. Причем касаются они не только финансовых затрат сторон, но и ограничений со стороны законодательных актов.
Определить, что лучше – дарственная или договор купли-продажи можно лишь изучив правила и требования, предъявляемые к каждому виду.
Каждая из рассматриваемых сделок для собственника предполагает отчуждение имущества в сторону другого лица. Разница между подходами существенна, причем роли не играет какое именно имущество передается – движимое или недвижимое.
Главное, что необходимо учитывать сторонам при заключении той или иной сделки – условия. Дарение подразумевает безвозмездную передачу, а при продаже обязательна передача покупателем средств за получаемый объект. Влияет это на необходимость налогообложения первоначального собственника, а также уплату государственных пошлин.
Еще один нюанс – права, которыми наделяются стороны. Серьезные ограничения присутствуют для дарения.
Если сторона, выступающая одариваемой состоит в родственных отношениях с дарителем, но занимает должности в государственных структурах, то такая сделка признается недействительной.
В особенности это касается медицинских и социальных работников, госслужащих. Для сделок купли-продажи подобные ограничения отсутствуют.
Плюсы и минусы дарственной
Понятие и особенности сделки дарения рассматриваются главой 32 Гражданского Кодекса РФ. В качестве сторон-участников выступают: даритель – собственник имущества, передающий имущество конкретному лицу на безвозмездной основе, а также одаряемый – лицо, получающее объект от дарителя.
Такой подход к передаче имущества имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые распространяются и на движимое имущество, и на недвижимое. Среди ключевых плюсов следует выделить:
- возможность передачи собственности на основе простого договора, составленного в свободной форме, при этом допускается и устная форма договоренности;
- подарок не подпадает под раздел имущества при разводе;
- даритель полностью освобождается от необходимости уплаты налога за сделку, а если одаряемый – родственник, то для него также не предусмотрены налоги;
- имущественное право переходит одаряемому в момент заключения договоренности.
Такая сделка на первый взгляд может показаться оптимальной при передаче собственности, однако у нее присутствуют существенные недостатки:
- за дарителем закреплено право отмены сделки в любой момент, при этом одаряемое лицо должно вернуть имущество незамедлительно и в первоначальном виде;
- в судебном порядке можно доказать, что одаряемый – недобросовестное лицо, на практике подобное нередко используется в случае с пожилыми или ограниченно дееспособными дарителями;
- если между дарителем и одаряемым отсутствуют родственные связи, то за последним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ;
- поскольку одаряемый становится единственным собственником после завершения процедуры, даритель не может устанавливать какие-либо ограничения или обременения на объект.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
Главой 30 Гражданского Кодекса РФ регулируются обстоятельства, связанные с передачей имущества на основе договоров купли-продажи. Этот вид сделки считается наиболее востребованным за счет минимальных рисков для сторон, а также обязательным наличием документа, в котором закрепляются все обстоятельства. К преимуществам данного подхода можно отнести:
- наличие имущественной или финансовой выгоды для каждой стороны;
- наличие возможности использования налогового вычета;
- договором можно закрепить права и обязанности для каждой стороны, а также ответственность за нарушение предписаний;
- предоставление акта-приема передачи вместе с договором защищает передаваемое имущество от изменений в процессе сделки;
- предусматривается возможность заключить предварительный договор, обязывающий стороны завершить основную сделку в обязательном порядке независимо от обстоятельств.
Несмотря на тот факт, что сделка считается более защищенной и ее сложнее оспорить в судебном порядке, у нее есть и недостатки:
- имущество, приобретенное одним из супругов в браке считается совместно нажитым, соответственно при разводе подлежит разделу с учетом положений СК РФ;
- необходимость обязательного соблюдения преимущественного права покупки;
- продавец получает прибыль от сделки, соответственно за ним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ.
Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры
Определиться с тем, какой вид сделки оптимальнее, можно руководствуясь несколькими аспектами. В первую очередь влияет статус участников сделки. Если квартира или иное имущество передается от одного родственника к другому, то предпочтительнее составление дарственной. Однако необходимо учитывать ряд ограничений по должностям, которые может занимать одаряемый.
Важно! Защититься от возможных рисков при передаче объекта постороннему лицу можно лишь договором купли-продажи. При таком подходе за сторонами закрепляется набор правил, нарушение которых может привести к аннулированию сделки.
Следующая существенная разница заключается в налогообложении. Если при продаже квартиры продавец получает прибыль и уплата НДФЛ обязательна, то обязательства по уплате данного налога при дарственной переходят на одариваемого.
Фактически он получает в право собственности объект, у которого можно определить рыночную стоимость. Соответственно с точки зрения закона одариваемое лицо – получатель прибыли. Исключения присутствуют, но их список ограничен.
Дополнительно при определении оптимального вида сделки необходимо учитывать, что при купле-продаже продавец имеет право на получение налогового вычета в рамках сделки (если владеет квартирой официально более трех лет). Аналогичным правом наделяется и покупатель. В случае с дарственной подобные нюансы отсутствуют.
Рассматриваемые виды сделок, с учетом актуальных сегодня правил и условий, существуют в российском правовом поле. Это позволяет определять главные особенности, особенно, если в качестве передаваемого объекта выступает квартира.
Важно! По совокупности преимуществ и недостатков, а также требований, обе сделки можно считать одинаково удобными.
Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля
Сравниваются рассматриваемые виды сделок не только при возникновении потребности в передаче прав на квартиры и иную недвижимость. Обстоятельства, методы и законы, используемые в случае с автомобилями полностью идентичны.
Единственное существенное различие при передаче автотранспорта заключается в регистрационных действиях.
Дарственная, как и договор купли-продажи становятся для принимающей стороны правоустанавливающими документами, на основании которых проводится регистрация в соответствующих инстанциях.
Для автотранспорта это ГИБДД, а для недвижимости – Росреестр. Также отличаются размеры государственных пошлин. Правила, связанные с налогообложением остаются в силе.
Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи
Для определения возможных проблем, связанных с обходом законодательства путем намеренного выбора дарения вместо купли-продажи, необходимо обратиться к ст. 170 Гражданского Кодекса. В документе отмечается существование двух видов сделок:
- мнимая – совершается только для создания видимости;
- притворная – используется для прикрытия другой сделки (например даритель передает одаряемому квартиру, а впоследствии получает за нее деньги).
Если существуют весомые доказательства намеренного использования договора дарения вместо купли-продажи, то подобные сделки можно признать ничтожными.
При этом за сторонами закрепится обязательство вернуть передаваемые объекты и средства первоначальным владельцам.
Ничтожность сделки не подразумевает каких-либо правовых последствий для сторон, но все обстоятельства в рамках процедуры передачи будут восприниматься, как незаконные.
Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее, чем отличаются
Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
В чем разница договора купли-продажи и дарения?
Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.
Есть и другие отличия:
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ) | В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан |
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость | Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов |
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ) | НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ) |
Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимущество | Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ) |
Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемому | Продавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ) |
Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделок | Для оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ |
Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае
Особенности оформления дарственной
Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:
- Отчуждается недвижимость;
- Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
- Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).
Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.
Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.
Плюсы и минусы дарственной
Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:
Простота оформления | Даритель не получает выгоду |
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится | Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть |
Возможность отмены по инициативе дарителя | Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку |
Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей | Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность |
Безвозмездность процедуры для одаряемого | Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы |
Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке |
Содержание договора дарения
При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:
- Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
- Сведения о предмете – подарке;
- Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
- Обязанности и права сторон;
- Условия отмены или изменения;
- Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
- Подписи участников сделки.
Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.
Образец договора дарения квартиры:
Особенности оформления договора купли-продажи
Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.
ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:
- Продается доля в праве на недвижимость;
- Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.
Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.
Есть и другие преимущества:
- Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
- Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
- ДКП по сравнению с ДД проще отменить.
Есть и минусы:
- Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
- Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.
Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)
Содержание договора купли-продажи
ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.
Что еще понадобится:
- Сведения о продавце и покупателе;
- Данные о товаре;
- Обязанности сторон;
- Условия отмены сделки;
- Подписи покупателя и продавца.
Образец договора купли-продажи квартиры:
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Оспаривание договоров
Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.
В первом случае перечень причин гораздо шире:
- Допущенные нарушения при приватизации;
- Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
- Составление ДКП недееспособным собственником;
- Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
- Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
- Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
- Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.
ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.
Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.
Судебная практика
Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:
Ответы юриста на частые вопросы
Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?
При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.
Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?
Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.
Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?
Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.
Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?
Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.
У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?
Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)