Обязанность собственников недвижимого имущества – ежегодно платить в бюджет страны соответствующий налог. Рассмотрим, что нового появилось в имущественном налогообложении в 2021 году. Появились ли категории лиц, освобождённые от уплаты налога на квартиру, дом и другую недвижимость.
Что такое налог на имущество?
Определение этого понятия, конечно, есть в Налоговом кодексе. Но, описания, созданные скудным канцелярским языком, вряд ли дадут пользователю простую и понятную картину. Поэтому сделаем «перевод».
Налог на имущество – это сумма, которая начисляется к оплате за каждый объект имущества, зарегистрированный на человека. Если собственников у владельцев несколько, то налог начисляется пропорционально доли каждого. За несовершеннолетних собственников – платят родители.
Лифты, подъезды – относятся к общедомовому имуществ, налог на них не взимается, жильцы платят только за содержание.
Что относится к недвижимости
Теперь нужно разобраться, что именно считается недвижимостью, согласно российскому законодательству. В соответствии с Налоговым кодексом, недвижимым имуществом считается:
- квартира, комната в коммуналке, общежитии;
- частный дом;
- строения жилого характера на участках, отведённых под ИЖС, ЛПХ, а также на территориях садоводческих участков;
- недостроенные сооружения;
- гаражи, боксы, помещения, здания (магазины, офисы – любые стационарные объекты;
- доли в вышеуказанных объектах.
Как рассчитывается налог?
Фото Pexels
До 2014 года существовала система расчета налога, при которой базовой единицей считалась инвентаризационная стоимость объекта. Она значительно отличалась от рыночной цены и кадастровой стоимости. В итоге, за объект стоимостью в несколько миллионов рублей, собственник мог платить по инвентаризационной цене, как за строение ценою в 100-200 тысяч. Естественно, государство при этом теряло огромные суммы ежегодно.
Переход на новую систему расчета начался еще в 2015 году. Тогда было решение о переходе на кадастровую стоимость, как на базовую единицу. Более пяти лет понадобилось для того, чтобы составить базу кадастровых расценок.
На протяжении этих лет государство поддерживало политику плавного перехода: чтобы увеличение налогов не ударило по кошелькам граждан резко. В 2021 году послабление в виде понижающих коэффициентов оставлено только для жителей Севастополя, остальные граждане РФ – успешно прошли адаптацию, и теперь платят налог по полной кадастровой стоимости имущественных объектов.
Расчет кадастровой стоимости – процесс довольно сложный. Он включает в себя оценку многих параметров, в том числе:
- адрес объекта;
- инфраструктуру района расположения,
- возраст строения;
- рыночную стоимость похожих объектов и т.д.
То есть, при оценке учитываются множество факторов, и дом в глухой деревне без удобств, но 100 квадратов площадью, однозначно не будет стоить больше, чем комната в коммуналке, но в центре города. Частота переоценки будет устанавливаться муниципалитетами. Для крупных городов перерасчет кадастровой стоимости рекомендован не реже, чем один раз в пять лет.
Формула для расчета налога
Упрощенная формула расчета выглядит так:
Н = (Б-НВ)*Д*С.
Н – непосредственно налог; НВ – налоговый вычет; Б – базовая величина (кадастровая стоимость объекта); Д – доля владения; С – ставка.
Налоговый вычет – это необлагаемые налогом квадратные метры жилого имущества. Он распространяется на все категории собственников и составляет:
- 50 кв. метров для частных домов;
- 20 кв. метров для квартир;
- 10 кв. метров для комнат.
Фото Pexels
То есть, например, если площадь дома 100 кв. метров, а его кадастровая стоимость 1 млн. рублей, то налог для оплаты рассчитывается следующим образом:
1. Кадастровая стоимость делится на количество квадратных метров. Так мы получаем цену за один кв. м. В нашем случае она равна 10 тысяч рублей. 2. Теперь применяем налоговый вычет: 100 – 50 = 50.
3. Считаем стоимость площади, облагаемой налогом: 50 * 10 000 рублей, получаем 500 тысяч.
Указанная сумма умножается на долю владения и ставку. В итоге получаем сумму налога к оплате.
ВАЖНО! Если дом площадью менее 50 кв. метров, имущественный налог на него не начисляется СОВСЕМ!
Такой же принцип используется и для расчета налога на квартиры, комнаты и иные помещения. Если во владении несколько объектов, налоговый вычет применяется только к одному из них.
Фото Pexels
Семьи с тремя и более детьми имеют право уменьшить налоговую базу на стоимость:
- 5 кв. м квартиры, части, комнаты на каждого ребенка;
- 7 кв. м частного дома или его части на каждого ребенка.
Налог при долевой собственности
При владении помещением в долевой собственности, вычет применяется к общей кадастровой стоимости жилья. При этом налог начисляется каждому пропорционально его доле. Например, если брать вышеуказанный случай: дом 100 квадратов, два собственника, владеющие в равных долях, кадастровая стоимость – 1 млн.
В этом случае облагаемые налогом квадратные метры делятся пополам и умножаются на ставку. Так рассчитывается налог каждого собственника.
Что такое ставка и кто ее устанавливает
Базовая налоговая ставка установлена Налоговым кодексом. Она может быть увеличена или уменьшена муниципалитетом.
Ставки, действующие в 2021 году
| Вид объекта | Ставка, % |
| Жилые дома, квартиры, их части, а также гаражи | 0,1 |
| Объекты «роскоши» с кадастровой стоимостью более 300 млн. руб | 2 |
| Прочие недвижимые имущественные объекты | 0,5 |
Калькулятор для расчета налога на имущество физлиц работает на официальном сайте ФНС.
Для работы с ним понадобится кадастровый номер объекта.
Кто может не платить имущественный налог?
Фото Pexels
Исчерпывающий список граждан, полностью или частично освобожденных от уплаты налога на имущество, приводится в Налоговом кодексе РФ. Согласно официальным документам право на льготами обладают следующие категорий собственников:
- получатели пенсии (в учёт берется пенсия, назначенная по любым основаниям);
- инвалиды, кроме инвалидов 3-ей – рабочей – группы;
- ветераны Великой Отечественной войны, Афганской войны;
- военнослужащие с выслугой более 20 лет;
- «чернобыльцы»;
- супруги и родители военнослужащих, погибших при исполнении.
Льгота носит заявительный характер и предоставляется только на 1 выбранный объект, при условии, что в отношении него не ведётся предпринимательская деятельность.
Вам также может понравиться
Застройщики будут платить за нераспроданные квартиры
Эксперты считают, что новый налог может ударить по застройщикам, имеет место и факт намеренного удержания девелоперами некоторых объектов. Законодатели же достаточно продумали нововведение, предоставив для реализации жилья льготный период.
Застройщиков, работающих в Подмосковье, планируют обязать платить имущественный налог на квартиры, которые не были распроданы в течение одного года после сдачи дома в эксплуатацию. Такой законопроект был принят депутатами областного парламента в первом чтении, сообщается на сайте Мособлдумы.
Министр финансов Московской области Антон Котяков сообщил, что принятие этой нормы даст возможность вовлечь в налоговый оборот объекты недвижимости, которые числятся после завершения строительства на балансе у компаний-застройщиков.
Сейчас все эти дома не облагаются налогом на имущество.
Чиновник также добавил, что в Подмосковье более 5,4 тысячи объектов не облагаются налогом, а объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год.
Девелоперам выгодно держать часть ликвидного предложения
Некоторые эксперты считают налог на нераспроданные квартиры справедливым, ведь в регионе простаивает большое количество недвижимости, которую еще не купили. Вопрос в том, будет ли это стимулировать продавцов быстрее расстаться с новостройками?
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева напоминает о том, что все застройщики нацелены на получение прибыли, а демпинг любой ценой плохо отразится на стратегическом развитии компаний:
– Нераспроданные объемы квартир возникают не от прихоти застройщиков. Наоборот, любая компания стремится как можно быстрее конвертировать квадратные метры в деньги.
Основа любого бизнес-проекта состоит в том, чтобы не просто «отбить» вложенные средства, но и получить прибыль, при этом текущая ситуация непроста для застройщиков. В области реализуется большой объем квадратных метров, и это при условии, что спрос на жилье весьма неоднороден.
Подмосковье местами перегружено, и в условиях высокой конкуренции застройщики идут навстречу покупателям. Вместе с этим, снижать сильно цены тоже нельзя, и демпинг (чтобы реализовать жилье во что бы то ни стало) чреват появлением финансовых дыр.
Таким образом, меры по реализации сбора денежных средств рискуют усилить в дальнейшем проблемы застройщиков, которые не смогли реализовать оптимизационные решения и оказались в непростой ситуации.
Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК «Гранель», признает, что часть застройщиков специально держат большую часть квартир для того, чтобы извлечь максимальную прибыль, и нововведения не остановят таких игроков рынка:
– Стратегию продаж каждый застройщик определяет для себя самостоятельно. Безусловно, девелоперам выгодно придерживать часть ликвидного предложения, чтобы затем продавать на завершающем этапе строительства по более высокой цене. Не думаю, что налоговое обременение заставит таких девелоперов поменять тактику.
- В будущем закон может ударить по всем застройщикам
- Насколько же сильно это нововведение ударит по застройщикам, ведь министр финансов Московской области Антон Котяков приблизительно подсчитал, что объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год?
- Татьяна Подкидышева признает, что мера может пополнить бюджет области, однако другой своей стороной она бьет по частному бизнесу, эксперт не уверена, что данный способ будет, в конечном счете, выигрышным:
– На сегодняшний день основной объем квартир реализуется в течение периода строительства объекта, и к моменту завершения работ ассортимент предложения значительно сокращается.
Однако если рынок в той локации, где идет строительство жилого комплекса, перегружен предложением или предлагаемые варианты не находят покупателей в силу различных обстоятельств, то подобная величина будет только расти.
Это поднимет ежегодный сбор с нераспроданных квартир, но в перспективе ударит по застройщикам, которые столкнулись с проблемами реализации оставшегося объема предложения (эта доля с учетом сложной экономической конъюнктуры и падения спроса в перегруженных объектами локациях может быть весьма существенной).
Наталья Медникова приводит еще причину нахождения на рынке нераспроданных объектов – плох сам проект: выбранное место, доступность и качество самой недвижимости. В то же время Медникова допускает факт того, что застройщик может просто завышать цены.
– В ликвидных проектах на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости нераспроданных квартир остается не много – не более 10%. В наших проектах доля таких квартир в общем объеме предложения варьируется от 0 до 5%, в зависимости от проекта. Например, в ЖК «Алексеевская роща» в городе Балашиха, когда строительство закончилось, не осталось ни одной квартиры на продажу.
Если количество нереализованных квартир превышает 10%, это свидетельствует о возможных проблемах в проекте, его низкой ликвидности, – продолжает эксперт. – Так может получиться, если жилой комплекс расположен в неудачной локации, имеет плохую транспортную доступность, а качество строительства оставляет желать лучшего. Еще одна причина – неадекватная ценовая политика застройщика.
- При непростой экономической ситуации потери понесут застройщики и покупатели
- Не получится ли так, что за все придется расплачиваться, как часто бывает, покупателю?
- Татьяна Подкидышева допускает такую возможность, однако при непростой экономической ситуации застройщики не смогут долгое время держать завышенные цены, а со временем будут вынуждены пойти на скидки, при этом с другой стороны на них будет обрушен новый налог:
– Скорее всего, застройщики захотят переложить эту нагрузку на плечи покупателей, однако текущая экономическая ситуация не позволит этого сделать. В условиях высокой конкуренции на рынке повышение чека сделки приведет к снижению спроса на объект. В случае серьезных проблем застройщикам придется опасно демпинговать, и ситуация с налогом еще больше осложнит и так непростую ситуацию.
- Застройщикам предоставят льготы, главное – все продать за год
- Если ситуация грозит столь серьезными последствиями для всего строительного бизнеса (напомним, значительная часть всех объектов, строящихся в стране, расположена в Подмосковье), можно ли предложить какие-либо альтернативные меры?
- Татьяна Подкидышева считает, важным дополнением для нового закона станет определение непосредственно того момента, когда нераспроданные объекты можно начать облагать налогом:
– Ввод налога будет стимулировать застройщика избавляться от остатков и по возможности стремиться реализовать все на этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, однако, как мы уже отмечали, все не так просто. Спрос не «резиновый», а объемы жилья только растут.
Также нужно понимать, с какого момента объем квартир будет считаться нераспроданным и облагаться налогом. От этого тоже будет зависеть, насколько сильно мера ударит по застройщикам, – подытоживает эксперт.
Наталья Медникова считает, что законодатели уже предусмотрели такую меру – будет введен льготный период для реализации квартир, за это время можно успеть все продать. Есть лишь одно условие – стабильность на рынке. Эксперт:
– К моменту ввода объекта недвижимости в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается на 30-40%. Застройщик может заложить расходы на налоговые выплаты в эту разницу. Совсем не обязательно, что девелоперы начнут накручивать цены на готовые квартиры. Все-таки их не выгодно держать на балансе, а следовательно, нужно как можно быстрее реализовать.
Необходимо обратить внимание еще на один момент. Законодатели предусмотрели льготный период для застройщиков. В течение одного года готовые новостройки не будут облагаться налогом. Этого времени вполне достаточно, чтобы распродать остатки квартир, конечно, при условии стабильной ситуации на рынке жилья, – добавляет Медникова.
Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ
Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами.
Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет.
Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?
В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст.
149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот.
В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.
В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС.
Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика.
Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.
Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:
«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».
В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст.
251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования.
По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст.
5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется.
В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ).
Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.
НДС
Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают.
Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.
При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.
2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст.
149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке.
Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.
В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст.
149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.
Бухгалтерский учет
Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются.
Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»).
Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99).
Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).
Согласно подп. 23.1 п. 3 ст.
149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.
12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.
В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п. 10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.
2016 № СА-4-7/24825@ нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.
Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.
Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.
2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).
Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.
Как налог на непроданные квартиры изменит рынок новостроек в Подмосковье — Бизнес и Финансы — Курс Денег
Власти Московской области решили ввести налог на непроданные квартиры в новостройках. Соответствующий законопроект рассматривается в областной Думе, документ уже прошел первое чтение.
Речь идет о налоге на имущество организаций, объяснили в подмосковном стройкомплексе. «Юридические лица в Подмосковье сегодня не уплачивают налоги на построенные жилые дома и помещения. Эти объекты недвижимости учитываются на балансе организаций как товарные остатки, а не основные средства», — говорится в официальном сообщении региональных властей.
Если законопроект будет принят, то с 2017 года девелоперам придется платить налог на непроданные квартиры в новостройках в размере 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
При этом застройщики получат годичные каникулы — то есть обязательство по уплате налога возникнет лишь через 12 месяцев после принятия объекта недвижимости к бухгалтерскому учету, разъяснили региональные власти.
«Вовлечение в налоговый оборот квартир, которые после завершения строительства находятся на балансе у застройщика, его подрядчиков, кредиторов или соинвесторов, позволит предотвратить спекулятивные сделки, которые совершаются на рынке с искусственно созданным дефицитом», — заявил заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
В общей сложности в Подмосковье насчитывается 5432 таких квартиры — их общая кадастровая стоимость превышает 20 млрд руб., утверждает пресс-служба подмосковного правительства со ссылкой на данные местного министерства финансов и налоговой службы.
Если обложить их налогом, то бюджет Московской области смог бы получать по 440 млн руб. дополнительного дохода ежегодно, подсчитали местные власти.
«Застройщикам и их соинвесторам станет выгоднее продавать жилье быстрее, а следовательно — дешевле», — рассказал Елянюшкин.
«РБК-Недвижимость» попросила застройщиков, работающих в Московской области, оценить обоснованность и своевременность такой меры, а также подсчитать, действительно ли новый налог поможет снизить стоимость новостроек для конечного покупателя.
Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group:
— Наличие непроданных квартир у застройщика само по себе является существенным обременением: за них надо платить налоги, их надо на что-то содержать (то есть эксплуатировать, отапливать и т. д.). Поэтому основная задача девелопера — спланировать свою работу таким образом, чтобы объем непроданных квартир к окончанию строительства был минимальным.
Рынок сейчас нестабилен, продажи идут неровно у многих компаний. Девелоперам приходится грамотно подходить к вопросу формирования конечной цены, балансируя на грани рентабельности и придумывая новые способы реализации готовых объектов.
В таких условиях дополнительная финансовая нагрузка в виде новых налогов на непроданные квартиры приведет к крайне негативным последствиям — как для девелоперов, так и для потребителей.
Всем понятно, что в конечном итоге девелоперы переложат новые расходы на плечи покупателей за счет повышения продажной стоимости квартир. Особенно это касается подмосковного рынка, где маржа в последние пару лет снизилась до минимума.
Возможно, есть смысл ввести такой же налог на землю с прогрессирующей ставкой, который действует в Москве — это бы стимулировало застройщиков строить быстрее, ведь жителям мешают не непроданные квартиры, а стройка около дома.
Такой шаг был бы логичен и помог бы минимизировать количество долгостроев в Подмосковье.
Уйдут ли компании с рынка? Вряд ли. Но надо понимать, что сегодняшний путь развития рынка недвижимости — это работа с себестоимостью, а новые налоги, к сожалению, приведут только к еще большему росту цен и, как следствие, падению рынка.
Даромир Обуханич, исполнительный директор группы компаний МИЦ:
— Предложение правительства Московской области сводится к одному простому принципу — соединить в одном законопроекте все существующие и уже действующие нормативные правила.
Квартиры, которые продолжительное время находятся в собственности у застройщика, и так облагаются налогом, застройщик несет расходы на содержание непроданных квартир как готовой продукции. Ни к каким последствиям новый законопроект не приведет — тем более это не спровоцирует удорожания жилья.
Проблемы могут возникнуть у компаний с избыточной кредитной нагрузкой и низкими темпами реализации жилья — впрочем, это может случиться и без влияния нового законопроекта.
Татьяна Чернышова, генеральный директор агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», структурного подразделения девелоперской компании ГВСУ «Центр»:
— Рынок переживает нелегкие времена: спрос находится на низком уровне. Особенно это заметно в Подмосковье, откуда есть отток клиентов в пользу проектов внутри МКАД. Застройщикам Подмосковья сейчас и без нового бремени туго. Поэтому про своевременность инициативы говорить не приходится.
Что касается обоснованности — данный вопрос, безусловно, будет проработан нашими юристами и специалистами по налоговому учету, пока же механизм обложения налогом товарных запасов не очевиден.
Да и по житейской логике кажется обратное: делиться прибылью было бы правильнее и проще, чем принуждать платить больше с расходов.
Последствием [нового налога] наверняка станет рост цен, а также пересмотр планов по вводу [жилья в эксплуатацию] — как по количеству, так и по срокам. Логика производства простая: чем больше строить сразу, тем дешевле получается каждая отдельно взятая квартира. Это выгодно и покупателям, и застройщикам.
Если такой налог будет введен, то для планов по застройке появится еще один ограничительный барьер. Риск того, что большие объемы квартир не будут реализованы в установленный срок, почти равен 100%. Соответственно, этот риск будет закладываться в бизнес-план проекта.
Любое воздействие на рост себестоимости в конечном итоге приводит к повышению цен на отпускные цены.
ГВСУ «ЦЕНТР» имеет более чем полувековую историю, и, конечно, из-за такого законопроекта строить жилье в Подмосковье мы не перестанем. Другой вопрос, что ситуация, к сожалению, больше описывается словом «вопреки», а не «благодаря».
Дмитрий Власов, заместитель генерального директора компании RDI:
— Сегодня девелоперы начинают продажу жилья по договорам долевого участия (ДДУ). Большая часть квартир продается во время строительства.
Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию есть еще целый год льготного периода — этого вполне достаточно, чтобы реализовать объект полностью.
Несмотря на некоторые сложности на рынке недвижимости, срок экспозиции квартир в Подмосковье невелик: к моменту окончания строительства 95% объема и более обычно бывает продано — разумеется, если проект обладает хорошими качественными характеристиками.
В Москве действует похожий закон, только льготный период длится два года, так как в столице стоимость квартир выше, а сроки экспозиции — дольше. Кроме того, профессиональному застройщику невыгодно держать у себя на балансе готовые квартиры, ведь это связано с дополнительными расходами.
На ценах для конечного потребителя новый налог не отразится. Конечно, застройщик изначально может заложить подобные издержки в цену квадратного метра, но тогда покупатель просто уйдет к конкуренту. Мы продолжим строить жилье в Московской области: качественные проекты долго на рынке не задерживаются, а значит, даже в случае принятия законопроекта дополнительные издержки [у нас] не возникнут.
Ильшат Нигматуллин, президент компании «Гранель»:
— Объем предложения квартир в готовых новостройках на рынке жилья Московской области оценивается в 660 тыс. кв. м, или 17% от общего предложения в сегменте первичного жилья.
В жилых комплексах с высокой ликвидностью доля непроданных квартир на момент сдачи дома в эксплуатацию обычно не превышает 10%.
Если же квартиры в комплексе не пользуются спросом у покупателей, то их доля может превышать 20%.
Большинство застройщиков придерживают ликвидные варианты и выводят их на продажу на более позднем этапе строительства по завышенной цене. Не думаю, что закон принципиально изменит стратегию продаж таких девелоперов, ведь законодатели предусмотрели льготный период сроком до одного года. Этого времени вполне достаточно, чтобы распродать оставшиеся квартиры в проекте.
Нововведение приведет к увеличению затрат со стороны застройщиков, но удорожание не будет существенным. После введения нового налога роста цен на квартиры в готовых новостройках ожидать не стоит.
Девелопер заинтересован как можно быстрее распродать остатки, соответственно, сильно завышать стоимость квартир он не станет.
Кроме того, к моменту сдачи дома в эксплуатацию на рынок также поступают объекты недвижимости от частных инвесторов, которые способны конкурировать по цене с застройщиком.
Антон Погорельский