9 из 10 проектов на загородном рынке москвы относится к эконом-классу

Новостройки эконом-класса – наиболее массовый сегмент рынка. И это неудивительно – ведь решающим фактором при выборе жилья для многих является цена, а стоимость квартир в ЖК класса эконом довольно привлекательная.

Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая при этом цену.

Как отличить сегмент новостройки и не переплатить? LIVING составил подробную памятку для покупателей.

Какие бывают классы жилья?

  • Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья:
  • · Массовый класс
  • · Бизнес класс
  • · Элитный класс

В свою очередь они делятся на подсегменты.

Например, в массовый класс входит жильё эконом и комфорт классов, а в элитный: премиальный, де-люкс и, собственно, элитный. Однако специалисты отмечают, что единой общепринятой классификации нет – застройщики, как правило, самостоятельно определяют класс своего объекта.

Поэтому, если в буклете или на сайте компании жилой комплекс отнесен к высокому сегменту, стоит соотнести все плюсы и минусы объекта.

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Единой классификации жилой недвижимости, которой придерживались бы все без исключения игроки рынка, не существует. Это связано с тем, что определенные критерии и качественные характеристики жилых комплексов оцениваются по-разному»

Жильё массового сегмента и жильё эконом-класса, это одно и тоже?

Массовый сегмент – это более широкое понятие, чем жильё эконом-класса. Оно включает в себя дома эконом- и комфорт-классов.

«Комфорт-класс появился на рынке в результате кризиса 2008 года, когда высокая конкуренция особенно сильно подталкивала девелоперов к созданию более качественных предложений, которые по уровню использованных технологий и проектировки уже нельзя было назвать жильем эконом-класса, но при этом оно было на порядок дешевле проектов бизнес-класса. Так на рынке стали выделять «переходную» категорию комфорт, которая за девять лет успела четко оформиться и стать привычной для покупателей жилой недвижимости».

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Как понять, что мне предлагают жильё эконом-класса?

Жилье экономичного сегмента девелоперы стремятся вывести на рынок по минимальной цене. Отсюда у таких зданий есть следующий набор характеристик: это типовые дома, выбор планировок ограничен.

Фасад выполняет в основном утилитарную функцию: внешние стены домов штукатурятся и окрашиваются в нейтральные цвета. Парадные оформляются просто, без изысков. Средняя высота потолков – 2,7 м, лифты, как правило, отечественного производства.

Для машин предусматриваются наземные автостоянки, которые обустраивают во дворах. Кроме того, такие комплексы располагаются на городской периферии.

Правда ли, что эконом-квартиры всегда маленькие?

«К жилью эконом-класса предъявляют меньшие требования, чем к квартирам других, более дорогостоящих, сегментов. Это касается и метража квартир. Площадь однокомнатных экономичных лотов начинается от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, и, наконец, размер четырехкомнатных квартир эконом-класса начинается от 70 кв. м».

Для сравнения: площадь однокомнатной «хрущевки» – 31-33 кв. м, двухкомнатной – 30-46 кв. м, трехкомнатная квартира в панельной пятиэтажке – 55-58 кв. м. Таким образом, площадь самых доступных по цене квартир в новостройках, в среднем, превышает размеры жилплощади, в которой сегодня проживает большинство горожан.

Правда ли что сейчас жильё эконом-класса по некоторым параметрам превосходит элитное жильё 20-ти летней давности?

Отдельные проекты, построенные в 90-х, которые их создатели позиционировали как элитные, вполне могут уступать современным.

Сегодня на рынке представлено внушительное количество жилых комплексов так называемого бизнес-класса, которые были построены в начале двухтысячных и до сих пор остаются на первичном рынке.

На данный момент уже введено в эксплуатацию множество проектов-конкурентов, которые формально относятся к комфорт-классу, но, фактически, значительно превосходят этих ветеранов бизнес-класса.

Что лучше новая квартира эконом-класса или квартира на вторичном рынке?

«Если мы говорим об объектах одного класса, то есть об экономе на первичном и вторичном рынках, то, безусловно, новостройка лучше. Во-первых, новая квартира дольше сохранит приемлемый уровень стоимости и качества, тогда как самый экономичный объект вторичного рынка с высокой степенью вероятности будет дешеветь и разваливаться. Во-вторых, новостройки, как правило, равны по стоимости недорогим предложениям вторичного рынка».

Что касается юридической стороны, то на вторичном рынке у квартиры может быть неблагоприятная история, а в новостройке нужно обращать внимание на наличие разрешительной документации и соблюдение застройщиком ФЗ-214.

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

«При выборе квартир нужно учитывать приоритеты и финансовые возможности, потому что вторичную недвижимость покупают те люди, которым необходимо как можно скорее заселиться в квартиру (не нужно ждать завершения строительства дома). В то же время, у новостройки есть свои очевидные плюсы. На этапе строительства приобрести квартиру можно по очень выгодной цене. Среди минусов покупки новостройки – риски, связанные с остановкой строительства.»
«Универсального ответа на вопрос: какой рынок выбрать – вторичный или первичный? – не существует. Однако, из объективных преимуществ новостроек можно назвать более низкую минимальную стоимость. средняя цена квадратного метра на первичном рынке ниже, чем на вторичке, примерно на 15%. Кроме того, строительные технологии не остались в стороне от прогресса, поэтому качество современных новостроек выше, чем уровень материалов и строительных работ, применявшихся при создании старого жилого фонда. Кроме того, новостройки выигрывают за счет более разнообразных архитектурных решений и современной инфраструктуры.»

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Какие минусы у эконом-жилья?

Если выбор сделан все же в пользу эконом-класса, то покупатель должен понимать некоторые моменты:

· такой ЖК, скорее всего, расположен на окраине города. А это значит придется потратить немало времени на дорогу в центр, если в этом есть необходимость.

· Комплекс эконом-класса мало чем отличается от типового жилья прошлых лет. Кроме того, внешне он также не будет выделяться среди таких же новостроек.

· Дома эконом-класса содержат небольшой выбор планировок, а благоустройство дворов ограничено скамейкой, песочницей и мусорным баком.

У эконом-класса плюс – это только цена?

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»: «Да, главное преимущество жилья эконом-класса – это более доступная цена. В определенном смысле плюсом подобной недвижимости может считаться и то, что в целом она имеет большую ликвидность. Поскольку квартиры эконом-класса более востребованный и ходовой товар, то и перепродать ее по рыночной цене или найти арендаторов, если недвижимость приобреталась с подобной целью, собственнику будет проще и быстрее в отличие от дорогого жилья, целевая аудитория которого более узкая».

Жилье эконом класса

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Давайте же разберемся, по каким параметрам определить жилье эконом класса? Не стоит путать понятия «квартира эконом-класса» и «социальное жилье». Это совершенно разные вещи. Социальное жилье выдается государством нуждающимся слоям населения, в то время как жилье эконом класса может свободно приобрести любой желающий, имея определенную сумму денег.

В нашей стране существуют определенные стандарты такого жилья, принятые Министерством регионального развития в 2010 году, но они не имеют жестких рамок в сравнении с западными четко прописанными параметрами, выполняемыми всеми застройщиками без исключения. Отличительной особенностью класса «эконом» от «элит» является площадь квартиры и высота потолков.

Отличительные черты:

  • типовой проект создается без каких-либо архитектурных изысков;
  • высота потолков варьируется от 2,5 до 2,7 метра;
  • обычно дом имеет порядка 9–18 этажей, на его лестничной площадке могут располагаться до 8 квартир;
  • площадь однокомнатной квартиры колеблется от 35 до 40 кв. м., двухкомнатной – до 60 кв. м.;
  • цена жилья будет зависеть от его размеров.

На стоимость может повлиять также расположение квартиры в доме. Например, жилье на первом этаже будет стоить примерно на 10% дешевле, чем этажом выше. Квартира, которая находится на верхнем этаже, тоже может быть дешевле примерно на 5%, чем остальные. Причиной снижения цены может стать и то, что окна выходят на стену близлежащего дома или оживленное шоссе.

Отличия жилья эконом класса от элитного

9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Квартиры эконом-класса не предусматривают наличия дополнительных помещений, например второй ванной комнаты. В жилье класса «люкс» предусмотрены отдельные многоуровневые паркинги, расположенные недалеко от дома. В последнее время застройщики стараются оснастить и дома эконом класса парковками для жильцов, но, к сожалению, ограниченность площади просто не позволит им обеспечить всех парковочными местами. Прилегающая территория таких домов не ограждается, в них нет видеонаблюдения, и в большинстве случаев они оборудованы отечественным лифтом.

Факторы, в значительной мере влияющие на стоимость квартиры

  1. Удаленность от центра. Этот фактор влияет на стоимость земли, купленной застройщиком для возведения объекта, и, соответственно, на стоимость уже готового жилья. В данном случае минусом может быть плохая транспортная развязка, но если вы располагаете личным автомобилем, вряд ли для вас это будет недостатком.

    Тем более, что жилье вы покупаете не на неделю, а на долгие годы, a со временем все может измениться.

  2. Масштабность строительства. В рекламе по ТВ вы можете увидеть, как фирма-застройщик предлагает приобрести квартиру в новом жилом комплексе с огромными скидками. Такие комплексы являются более экономичными как для застройщиков, так и для покупателя.

    При строительстве сразу нескольких объектов значительно сокращаются расходы по транспортировке строительных материалов и их стоимости. Если фирма располагает собственной строительной техникой, а не взятой в аренду, это тоже влияет на стоимость строительства.

  3. Стадии строительства.

    Квартира эконом класса от застройщика на стадии котлована поможет вам сэкономить на ее стоимости, но вы можете подвергнуть себя риску.

О рисках покупки жилья

Конечно, покупка квартиры – это далеко не пятиминутное дело: заполняются все необходимые документы, и просчитываются все нюансы. Но даже самые осторожные покупатели не могут быть на все 100% уверены в качестве отделки готового жилья, ведь на этом в первую очередь старается сэкономить застройщик.

Если вы приобретаете квартиру на рынке первичного жилья, вы не можете быть полностью застрахованы от того, что строительство не затянется, и проект не станет долгосрочным.

Но, в принципе, большинство фирм-застройщиков являются частными и не испытывают недостатка в инвесторах и привлечении финансов со стороны.

Развеем некоторые сомнения

Около 70% новостроек можно отнести к классу «эконом». При использовании современных технологий в строительстве вам не стоит беспокоиться о звуко- и теплоизоляции помещений. Также ошибочно мнение, что в квартирах такого типа невозможна перепланировка.

  • Беря во внимание все вышеперечисленное, можно сделать вывод, что такое жилье находится на достойном уровне и не уступает по качеству более дорогому.
  • Видео по теме:
  •  

Верхний уровень эконом-класса | Москва. Недвижимость

В последнее время от клиентов только и услышишь фразу, что в Москве не осталось эконом-класса. Оно и понятно почему — теперь в основном строятся дома комфорт-класса. А все дело в том, что теперь люди при покупке жилья стали очень требовательными. Оттуда и новая тенденция на рынке жилой недвижимости и новые цены.

В определенный момент на рынке наметилась четкая тенденция, когда некоторые проекты эконом-класса стали выделяться из общего ряда. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», произошло это за счет повышения уровня конкуренции. «Началось все с концерна КРОСТ и ГК «Ведис» («Марфино»), — вспоминает она.

— Это были первые застройщики, которые вывели на рынок проекты эконом-класса с улучшенными качественными характеристиками. На них постепенно стали равняться и другие игроки. И относить такие объекты к эконом-классу уже рука не поднималась. Когда таких качественных проектов стало много, они выделились в подкласс.

Таким образом, комфорт-класс – это верхний уровень эконом-класса».

По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», покупатели стояли перед выбором достаточно дорогого жилья бизнес-класса и бюджетных вариантов экономкласса, как правило, небольших площадей в панельном доме.

«Качественные характеристики домов эконом-класса не удовлетворяли требованиям некоторых покупателей, однако, альтернатива в виде домов бизнес-класса также была им не по карману, — рассказывает она.

— На этом, можно сказать, разломе и возник промежуточный сегменте комфорт, в котором были улучшены характеристики предложений эконом-класса: появились однокомнатные квартиры больше 40 кв.

м, разные варианты внутренней чистовой отделки от застройщика, более благоустроенные места общего пользования и придомовое пространство, выросла доля проектов монолитно-кирпичного строительства».

Отличие

Новостройки эконом-класса — это панельные дома типовых серий, для которых характерны преимущественно небольшие площади квартир с заданными планировками, невысокие потолки, простая инженерия, в большинстве случаев отсутствие подземного паркинга и т.д.

Среди наиболее популярных сейчас серий можно назвать П44-Т, П44-К и более современная Д25 (производство ДСК1), КОПЭ и ее модификации КОПЭ Парус (ДСК2, ГК «ПИК»), П3 и ее модификация П3М (ДСК3, ГК «ПИК»), И155 (СУ155), а также более редкие серии, например РД 1704 («Рузский дом»).

Новостройки комфорт-класса — это монолитные дома, выполненные по индивидуальным проектам, характеризующиеся более высокими площадями квартир свободной планировки. В объектах комфорт-класса, как правило, предусмотрен подземный паркинг.

«Дома комфорт-класса изначально прочнее и долговечнее, у них нет таких недостатков панельных зданий, как передача звука по плитам, мостиков холода и т.д., — комментирует Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Это более капитальные и современные строения, рассчитанные на срок эксплуатации до 200 лет. Но, по сравнению с панельными домами, строятся они дольше».

В целом, по большинству ключевых характеристик (площади квартир, высоте потолков, стоимости) они практически ничем не отличаются. В проектах комфорт-класса могут быть улучшены отдельные элементы. Чаще всего это фасады, МОПы, придомовая территория.

Фасады в комфорт-классе практически всегда более интересные за счет улучшенной отделки облицовочным кирпичом, различными декоративными элементами и т.д. Отделка МОПов может быть выполнена с привлечением дизайнеров (как например, это сделал КРОСТ в «Garden Park Эдальго»), с более дорогими материалами.

На придомовой территории застройщик может сделать ландшафтный дизайн, оборудовать современные детские площадки.

При этом заметим, что тенденцией последних лет как в эконом-классе, так и в комфорт-классе является выполнение улучшенной отделки входных групп, мест общего пользования, благоустройство территории.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отмечает, что в настоящий момент выделить точные отличия между комфорт- и эконом-классом крайне трудно, поскольку девелоперы стараются наполнить свои проекты дополнительными опциями для привлечения спроса, что порой путает покупателей.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet также отмечает, что на данный момент на территории «старой» Москвы сложилась такая ситуация, что проекты невозможно однозначно отнести к определенному сегменту.

«Проекты эконом-класса содержат в себе часть характеристик комфорт-класса, а проекты стандарт класса в чем-то относятся к проектам эконом-класса, — говорит он. — Современные панельные дома улучшенных серий по качественным характеристикам в целом сравнимы с монолитными домами.

Дополнительная опция отделки предлагается практически во всех проектах эконом- и комфорт- класса. В проектах, которые по качеству инженерных систем и архитектурным решениям можно отнести к бизнес-классу предлагаются квартиры минимальных площадей — однокомнатные квартиры от 30 кв.

м, двухкомнатные — от 46,5 кв. м и далее».

Таким образом, становится все сложнее отнести проект однозначно к какому-то сегменту, разница между классами жилья становиться все более размытой. В целом, можно сделать вывод, что на начало 2014 года в рамках «старой» Москвы проектов эконом-класса в чистом виде не осталось. Исключением являются некоторые проекты СУ-155 и ГК «ПИК».

Где искать

Если говорить о квартирах эконом-класса, то на сегодняшний день крупные проекты данного класса представлены в районе Некрасовка (ЮВАО), Нагорный (ЮАО), Митино (СЗАО), Перово (ВАО). Еще один объект эконом-класса реализуется в районе Марьина Роща (СВАО).

Наиболее доступным по цене в силу местоположения является мкр. «Некрасовка-парк», расположенный за МКАД в районе Некрасовка. В остальных проектах эконом-класса цена предложения соответствует среднерыночной в данной локации, а в некоторых случаях даже превышает ее (например, строящийся ЖК «Вершинино» реализуется по ценам готового жилья).

«В Москве, в пределах МКАД, жилья эконом-класса, за исключением нескольких проектов («Большое Кусково», «Вершинино» и т.д.) осталось очень мало, поскольку эконом-класс сейчас не очень востребован, — говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».

— Чтобы повысить привлекательность такого предложения застройщики довольно часто предлагают различные маркетинговые акции (квартиры с отделкой, улучшенный дизайн входных групп и т.д.). Если раньше отделка входных групп была востребована только в более высоких сегментах, то сейчас покупатели эконом-класса стали более взыскательными.

И застройщики стараются представить свой продукт в наиболее выгодном свете, несмотря на относительно доступные цены».

Однако, несмотря на все старания девелоперов, стоит отметить, что все же на рынке недвижимости существует прямая зависимость цены от близости к станции метро — чем ближе к метро находится жилье, тем дороже оно стоит. Разница в цене между квартирами, расположенными в пешеходной и транспортной доступности, составляет порядка 5-10%.

Разброс цен

«В эконом-классе Москвы цены начинаются от 93 тыс. рублей за 1 кв.м., в области в радиусе 5-10 км от МКАД — от 55 тыс. рублей за 1 кв.м, — говорит Григорий Алтухов коммерческий директор ФСК «Лидер». — В комфорт-классе Москвы цены начинаются от 140 тыс. рублей за «квадрат», в области — от 80 тысяч за 1 кв.м».

По данным компании «Метриум Групп», на текущий момент средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Москвы (в старых границах) составляет 112 170 рублей за кв. м, комфорт-класса — 151 412 рублей за кв. м.

По данным «Миэль-Новостройки», по итогам января в старых границах Москвы средневзвешенная стоимость жилья эконом-класса составляет 111,1 тыс. руб./кв.м, комфорт-класса — 148,8 тыс. руб./кв.м, в Новой Москве эконом — 78,6 тыс. руб./кв.м, комфорт — 81,5 тыс. руб./кв.м. В Московской области эконом — 70,4 тыс. руб./кв.м, комфорт — 74,2 тыс. руб./кв.м.

Средневзвешенная цена в сегменте эконом-класса по состоянию на февраль 2014 г. составила 129 тыс. руб./кв. м, в сегменте стандарт-класса — 142,0 тыс. руб./кв. м. Более низкая цена в эконом-классе обусловлена тем, что в этом сегменте в 2013 г. вышел большой объем предложения в ЖК «Некрасовка».

Однокомнатную квартиру в сегменте эконом-класса можно приобрести по цене от 4,096 млн. руб. в ЖК «Некрасовка» (38,5 кв. м) или за 6,7 млн. руб. в границах МКАДа («Большое Кусково», площадь 45,3 кв. м). В сегменте комфорт-класса апартаменты-студию можно приобрести от 2,5 млн. руб. (мкр. «Царицыно 2», площадь 22,7 кв. м) или за 4,7 млн. руб.

в том же проекте, но квартиру площадью 38,6 кв. м.

«Цены на квартиры в эконом-классе начинаются от 120 000 руб./кв. м до 180 000 руб./кв. м, комфорт — от 160 000 до 220 000 руб./кв. м и более, — приводит данные Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knigth Frank Russia & CIS. — Например, на м.

Беговая можно купить 3-комнатную квартиру в построенном доме за 190 000 руб./кв. м. В Подмосковье ситуация с ценами на недвижимость эконом-класса еще более разнообразная: от 57 000 руб./кв. м до 95 000 руб./кв. м, в среднем Балашиха — 64 000 руб./кв. м, Бутово (новое) — 85 000 руб./кв. м.

Что касается комфорт-класса — цены стартуют от 90 000 руб./кв. м».

По данным компании Blackwood, на сегодняшний день средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса составляет 138 500 руб. за кв. м, в комфорт-классе данный показатель находится на уровне около 141 900 руб. за кв. м.

В целом, если сравнивать конечные цены на квартиры в домах эконом-класса например, в районе Новогиреево и в районе Некрасовки, разница составит от 40% до 55%.

Что предпочитают

В посткризисный период на рынке жилья столичного региона действительно наметилась тенденция повышения требований, которые покупатели предъявляют к новостройкам. Помимо «стандартного набора» они стали чаще обращать внимание на планировки, благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр.

А если учесть еще и дефицит новостроек эконом-класса в старых границах Москвы, то можно сказать, что покупатели стали чаще выбирать именно квартиры комфорт-класса. Однако эконом-класс по-прежнему пользуется высоким спросом, так как большая часть населения отличается ограниченной платежеспособностью.

Вот только большинство подобных объектов сейчас сосредоточено на присоединенных территориях и в области.

Софья Лебедева наоборот отмечает, что спрос на жилья комфорт-класса стабильно высок в силу улучшенных характеристик и оптимального соотношения «цена-качество». «Выбирая между перспективой купить квартиру в панельном дом эконом-классе или в монолитном доме комфорт-класса, но с привлечением заемных средств, многие покупатели склоняются ко второму варианту», — говорит она.

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood в свою очередь обращает внимание на тот факт, что учитывая, что доля комфорт-класса в общем объеме предложения на рынке новостроек составляет более 23%, а эконом-класс занимает порядка 15%, то выбор в комфорт-классе шире. Более того, комфорт-класс широко представлен в разных районах Москвы, в то время как в эконом-классе насчитывается несколько крупных проектов, расположенных в определенных районах, в том числе за МКАД.

Держать позиции! Обзор рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья —

Финансовый кризис сказался (и до сих пор сказывается) на всем рынке недвижимости. Не стали исключением и таунхаусы в столичном регионе. И хотя взрывной рост, который прогнозировали этому сегменту так и не случился, отступления тоже не произошло и свои позиции он, как уверяют эксперты, удержал. Давайте разбираться, так ли это.

Доложите диспозицию

По оценкам аналитического центра компании Villagio Estate, на рынке Москвы/Подмосковья (речь, конечно, в основном пойдет о Подмосковье, поскольку столичных проектов крайне мало) экспонируются около 7,2 тыс. таунхаусов. Из них 43% домовладений можно отнести к эконом-классу, 38% — к «комфорту», 11% — к «бизнесу», 8% — к элитному сегменту.

Эксперты Kaskad Family уточняют, что на сегодняшний день доля малоэтажного строительства в Московской области находится на уровне около 7-8%, из которых 5-5,5% — это блокированная жилая застройка (таунхаусы).

Если говорить о локациях, в которых наиболее активно развивается этот формат, то в основном это северо-западное, южное и юго-западное направление.

Значительное количество новых проектов со сблокированным жильем среди всех классов в последние годы выходит в ближней к МКАД зоне — до 15 км.

Это позволяет покупателям улучшать условия проживания и пользоваться качественной городской инфраструктурой.

«В 2017 году наибольшее количество новых лотов выходило на Симферопольском шоссе (38% от общего количества вышедших на рынок проектов) за счет ввода новой очереди поселка Kaskad Park.

24% пришлись на Киевское шоссе, также в основном за счет новых очередей в поселках компании «Kaskad Недвижимость»», — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Элитные сблокированные лоты расположены в поселках по следующим направлениям: Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и Пятницкое шоссе.

Сблокированные лоты представлены в восьми элитных поселках, таких как: «Довиль», «Трувиль» (класс de luxe), «Резиденция Рублево», «Азарово», «Барвиха Хиллс», «Парк авеню» (класс «премиум»).

Таким образом, в предложении таунхаусов на первичном элитном загородном рынке 85% лотов относятся к премиум-классу. Наибольшее количество лотов среди сблокированного жилья представляет собой формат таунхаусов — 53%, 47% лотов относятся к дуплексам, добавляет Александр Шибаев.

К слову, сам по себе формат таунхаусов не принято относить к элитному сегменту, но у них есть свои конкурентные преимущества, особенно у тех, что расположены на территории Москвы. На этом делает акцент директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Он говорит, что поселки, где они построены, как правило, стоят особняком от плотной городской застройки.

Являясь средним форматом между квартирой и частным домом, таунхаусы комфортны для проживания, а особенными плюсами можно считать приватность (минимум соседей по сравнению с многоквартирным домом) и собственную придомовую территорию, пусть и небольшую по сравнению с загородными форматами.

Наряду со старыми проектами в Москве («Серебряный бор», «Остров Фантазий», «Куркино», «Годуново», «Покровское-Глебово») сейчас появились и новые, которые можно отнести к элитному классу.

«Например, таунхаусы есть в рамках проекта в Серебряном бору «Берег столиц» (береговая линия не предполагает строительство многоэтажных домов, отсюда появление этого формата в черте города).

Noble Row — пожалуй, самый высокобюджетный дорогой новый проект», — считает Сергей Колосницын.

Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate, дает краткий срез по рынку.

По его словам, структура спроса по классам выглядит следующим образом: 26% проданных объектов относятся к эконом-сегменту, 46% — к «комфорту» («эконом-плюс»), 18% — к «бизнесу», 10% — к элитному уровню.

Средняя цена таунхауса составляет 10,6 млн рублей, что на 0,5% выше по сравнению с прошлым годом. Средняя стоимость премиального объекта равна 27,6 млн рублей (+6%). Средняя площадь блокированного дома на элитном рынке составляет 245 кв. м, а размер участка — 3,2 сотки.

Болевые точки

Достоинства формата неоспоримы.

Для девелоперов — это более короткие сроки согласования, быстрые сроки возведения, более короткий срок реализации, иная социальная нагрузка (школы, детские сады), облегченные нормы строительства, возможность применить практически любые архитектурные формы. Кроме того, учитывая снижение динамики продаж на квартиры в Московском регионе, таунхаусы  обретают дополнительную перспективу.

Для покупателей таунхаусы — золотая середина между квартирой и отдельным коттеджем. Таунхаус — продукт со своей неповторимой архитектурой, внутренним благоустройством поселка и со своим особенным «образом жизни».

«Также видятся плюсами высокий уровень безопасности, меньшее количество соседей, спокойная атмосфера, большая площадь недвижимости при аналогичной стоимости с небольшой квартирой в Москве, а также собственный участок в 1-2 сотки», — перечисляет Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family.

Однако есть у формата и свои проблемы. Едва ли не самая большая головная боль (если говорить про девелоперов) — изменения в ФЗ-214. Новые поправки грозят увеличением денежной нагрузки застройщиков, которые занимаются и так достаточно немассовым продуктом.

Помимо прочего, им придется пользоваться услугами банков через эскроу-счета и получать средства с продажи объектов только после их ввода в эксплуатацию, а здесь очень многое будет зависеть от условий, которые создадут банки для застройщиков.

Вдобавок вступить в силу закон должен уже скоро, а неясностей и размытых формулировок в документе еще очень много.

Сложность есть и в том, что государство поощряет в основном крупных игроков высотного строительства, а вот с малоэтажными загородными застройщиками наладить полноценный диалог не торопится. Не лишним будет сказать, что сейчас в принципе довольно трудно найти качественную площадку, пригодную для нового, а главное, рентабельного строительства.

Одна из проблем в создании новых проектов таунхаусов исходит со стороны землевладельцев.

«Они продолжают жить в старой парадигме и пытаются использовать максимальную плотность застройки, не понимая при этом, что в настоящее время спрос на многоэтажное жилье в МО падает, и вытянуть ту экономику проекта, которую они хотят, невозможно.

Поэтому многие лендлорды припасают ликвидные земли и ждут многоэтажных девелоперов, которые нацелились сейчас на столичный рынок. Кроме того, многие землевладельцы приобретали земельные активы в начале нулевых в долларах, и сейчас имеют неоправданно завышенные ожидания», — сетует Екатерина Коган.

Александр Шибаев видит проблему в отсутствии нового предложения лотов среди сблокированного жилья за счет более низкого спроса, по сравнению с коттеджами и резиденциями. Спрос в сегменте поддерживается на стабильном уровне лишь за счет акций и скидок от застройщиков, а также обновлением лотов и подготовкой части предложений «под ключ», уверяет он.

Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании Optiland, наблюдает такую тенденцию: сейчас основной пул покупателей составляют молодые семейные пары, а они, как правило, не хотят ждать, пока поселок достроится, улучшится его транспортная доступность, но в этом и заключается определенная проблема: на рынке не так много предложений, полностью удовлетворяющих эти требования.

Задумываться приходится и о привычных вещах, которые в будущем, правда, могут превратиться в серьезные трудности. Речь, в частности, идет о питьевой воде.

Игорь Бгоачев, руководитель агентства недвижимости АэНБИ, аттестованный брокер Гильдии риэлторов Московской области, отмечает, что уровень грунтовых вод в Подмосковье неуклонно снижается, а качество самой воды ухудшается.

«Впрочем, здесь есть некоторые подвижки: в России налажен выпуск фильтров и установок по очистке воды, причем как для больших, так и для средних и малых объемов», — тут же говорит собеседник.  

Плюс на минус, что в итоге?

Какие же все-таки перспективы у таунхаусов? Эксперты уверены, что этот формат занимает устойчивую нишу на рынке и вряд ли (в ближайшие пять-десять лет) хоть пошатнется. Стабильность — вот его основная характеристика.

Показатели экспозиции и спроса никогда не демонстрировали ни серьезного упадка, ни огромного роста в прошлом, доля предложения и продаж по отношению к другим форматам жилья тоже давно остается на одном уровне: порядка 10-12%. «Думаю, так будет и впредь.

Поэтому на фоне остальных форматов загородки сегмент таунхаусов выглядит весьма достойно и позитивно»,  — делится мнением Константин Романов.

Как замечает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин, подобная недвижимость пользуется спросом. Даже если интерес к таким проектам снизится, то существующего предложения хватит на ближайшие три года, и это при условии, что новые объекты на рынок не выйдут.

Поскольку рынок сейчас только покупателя, то с этой точки зрения, таунхаус как формат, решает многие потребительские ожидания от комфортного жилья. Это и отдельный вход, и личный земельный участок, и наличие собственной открытой или закрытой террасы, а также, что очень важно — большая вариативность планировочного содержания жилого пространства.

Все это ведет, пусть и не к самому стремительному, но все же развитию формата. Так что, делаем прогноз, таунхаусы не только удержат существующие позиции, но, вполне возможно, даже расширят линию фронта.

www.cottage.ru

 

Жильё эконом-класса: что это такое?

Жилье эконом-класса относится к категории самого недорогого и бюджетного жилья, у которого отсутствуют какие-либо претензии на роскошь. Такое жилье по последним статистическим данным составляет 64 процента от общего рынка объектов недвижимости в нашей стране.

Иногда определение «эконом-классс» подменяется понятием «соцжилья». Это неидентичная замена. Дело в том, что жилые объекты эконом предлагаются на рынке недвижимости совершенно свободно, поэтому купить подобную квартиру есть возможность у любого желающего.

Для этого надо лишь располагать достаточными финансовыми средствами.

Что касается социального жилья, то оно распределяется госорганами среди льготной категории населения.

Это могут быть бюджетники, отличные и ценные работники, молодые специалисты, люди, живущие в стесненных жилищных условиях, а также в аварийных жилых объектах и зданиях, подлежащих сносу.

Социальное жилье предоставляется ветеранам ВОВ, многодетным семьям, погорельцам, а также людям, лишившихся своих домов в результате стихийных бедствий.

По своим параметрам социальное жилье схоже с жильем эконом-класса. Наше государство не располагает достаточными средствами, чтобы придать соцжилью элементы повышенной комфортабельности. Бюджет страны на это не рассчитан.

Но и назвать соцжилье неудобным и низкосортным тоже нельзя. Такие объекты сопоставимы с квартирами эконом-класса, в которых можно обустроиться и жить со всеми необходимыми в наши дни удобствами.

Льготным категориям граждан соцжилье выдается на особых условиях.

Основными характеристиками жилых объектов эконом-класса являются:

  1. Двух с половиной метровая высота потолков. В некоторых квартирах такая высота может равняться 2,7м.;
  2. Жилой комплекс всегда вмещает в себя более сотни подобных квартир. Этажность зданий может равняться двадцати единицам. Одна лестничная площадка обычно вмещает более 12-ти квартир;
  3. Типичное месторасположение в не слишком респектабельном спальном районе, находящемся, как правило, на городской окраине;
  4. На возведение таких домов идут шлакоблочные панели. Не менее популярно каркасная монолитная, а также блочно монолитная технология создания жилья эконом-класса;
  5. Наличие одного единственного балкона, открытого со всех сторон и не отличающегося большими габаритами;
  6. Планировка квартир обязательно типовая. В результате все они похожи друг на друга как две капли воды. Индивидуальные проекты исключаются;
  7. Лифт не самой современной модели, поэтому часто шумит и имеет медленный ход;
  8. В таких жилых комплексах на первых этажах принято располагать офисные помещения или хуже того увеселительные заведения. Конечно, хорошо иметь развитую инфраструктуру в своем районе, однако при таком соседстве спокойное проживание наблюдается не всегда;
  9. Парковочные места в домах эконом редко предусматриваются. Однако в последнее время имеется тенденция к благоустройству придомовых территорий жилых комплексов, относящихся в категории эконом-класса, поэтому все чаще возле подобных домов можно встретить автопарковку с небольшим количеством машиномест;
  10. Мусороповоды в жилье эконом отсутствуют. Но в последнее время от таких «удобств» отказываются и жители элитных домов, поскольку мусоропроводы не отличаются привлекательной эстетической составляющей, являются рассадником вредных микроорганизмов и портят своим внешним видом красивый экстерьер нового и качественно отделанного здания;
  11. Стандартная жилая площадь в подобных квартирах равняется 20-ти квадратам. Однокомнатные квартиры являются квартирами-студиями с совмещенной кухней и одним жилым помещением. Поэтому въезжая в такие квартиры люди разделяют пространства на отдельные помещения при помощи зонирования, использую для этих целей мебельные предметы, отделку или легковесные перегородки.

Основным преимуществом недвижимости, считающейся эконом-классом является ее принадлежность к низкой ценовой категории.

Невысокая цена квартир дает возможность их приобретения людям со средним размером кошелька. Однако стать владельцем жилья эконом без ипотечного кредитования не представляется возможным для обычного человека, поскольку стоимость такого жилья все равно является слишком большой.

Внимание! МИНСТРОЙ РФ ПОЛНОСТЬЮ ИСКЛЮЧИЛ ПОНЯТИЕ «ЖИЛЬЕ ЭКОНОМ-КЛАССА»

Рейтинг таунхаусов эконом- и комфорт-класса

Актуальный рейтинг таунхаусов эконом- и комфорт-класса призван помочь покупателям избежать рискованных проектов и не потерять свои деньги.

Блокированные жилые дома имеют ряд очевидных преимуществ в глазах тех обитателей мегаполиса, кто настроен кардинально изменить свой образ жизни. Замена города на пригород сама по себе меняет привычный ритм. Переезд в таунхаус позволяет организовать свою жизнь совсем на иной — загородный манер.

Здесь налицо все достоинства индивидуального дома, только в более экономном (если сравнивать с полноценным коттеджем) варианте. Безусловно, для объективной оценки, надо вынести за скобки факторы, от девелопера не зависящие (пробки на дорогах, обеспеченность новоселов школами, больницами, детскими садами и др.).

Однако добросовестный застройщик обеспечивает то, от чего зависит комфортное проживание в комплексе таунхаусов.

Для жильцов принципиально, чтобы все было в порядке с документами на землю и приобретаемое ими жилое помещение, чтобы был решен вопрос с инженерными коммуникациями и местными дорогами, чтобы коммунальные платежи не были завышенными и т. п.

Сегодня, когда спрос на недвижимость в целом объективно снизился, конкуренция между разными проектами обострилась.

Наш портал уже не первый год, при помощи экспертов рынка недвижимости, составляет рейтинг таунхаусов эконом- и комфорт-класса, строящихся в пригородах Петербурга и относящихся как к городу, так и к Ленобласти.

Главная цель — помочь покупателям разобраться в широком спектре предложений и снизить риск, который неизменно сопутствует выбору жилья на первичном рынке.

  • Станислав Азацкий — директор компании «АДВЕКС — Загородная недвижимость»
  • Татьяна Ильина — креативный директор компании «Ярмарка недвижимости»
  • Дмитрий Майоров — генеральный директор компании «Русь: Новые территории»
  • Тамара Попова — руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании  Knight Frank St Petersburg
  • Дмитрий Синочкин — главный редактор журнала «Пригород», шеф-редактор издания «Недвижимость и Строительство Петербурга»
  • Ольга Трошева — заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
  • Людмила Юшина — руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль»

В качестве экспертов, в создании данного рейтинга участвовали профессиональные аналитики рынка, представители наиболее авторитетных девелоперских структур, журналисты, специализирующиеся на теме загородной недвижимости.

Чтобы человек мог выделить наиболее интересные проекты и отличить серьезного, добросовестного девелопера от проблемной компании, мы определили три критерия, по которым оцениваются поселки таунхаусов:

  1. Привлекательность локации. В это понятие мы вкладываем экологические показатели, доступность внешней социальной инфраструктуры, ситуацию с транспортной доступностью и т. д.
  2. Качество проекта. Здесь оцениваются масштаб проекта, динамика продаж, соотношение цены и качества, планировки помещений, используемые стройматериалы, качество отделки, внутренняя инфраструктура, размер участков, наличие коммуникаций и т.д.
  3. Риски. Среди важнейших моментов тут, безусловно, статус земли, имеется ли у девелопера полный комплект документов по проекту, на какой стадии готовности объект, полностью ли выполняются обязательств перед клиентами, нет ли судебных разбирательств, а также зафиксированных конфликтов с инициативными группами жителей населенных пунктов и пр.

Как вы можете увидеть, ни один из проектов, представленных в рейтинге, не удостоился максимальной оценки по всем параметрам. Лучшими по привлекательности локации названы 12 жилых комплексов, среди которых «Киссолово», «Мои Териоки», «Традиция», «Петровская мельница» и др. А вот экспертная оценка качества проектов оказалась куда более сдержанной. Максимальный балл тут получили только ЖК «Вартемяги парк» и «Золотые ключи». С точки зрения надежности наименее рискованными признаны вложения в жилые комплексы «Вишнёвый сад», «Киссолово», «Золотые ключи» и «Счастье». Среди аутсайдеров рейтинга, как и в предыдущем рейтинге, оказались проблемные проекты «Охта Йоки II» и «Березки». Кроме того, в число объектов, получивших минимальные оценки по всем параметрам рейтинга, вошли еще пять жилых комплексов.

Независимая экспертная оценка, представленная в данном рейтинге, даст компаниям-застройщикам достаточно информации к размышлению и поможет им в дальнейшей работе. Покупателям же наш рейтинг дает возможность более взвешенно подойти к выбору жилья.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *