Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.
Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
Закон о продаже доли в недвижимости
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.
То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.
Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Порядок продажи доли в жилом помещении
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
- Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
- Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
- Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
- Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
- Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
- Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.
«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.
К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.
Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.
В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.
В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Власти намерены ограничить продажу микродолей в квартирах
На днях стало известно, что на рассмотрение в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий внести изменения в Жилищный кодекс. А именно – запретить продажу долей в квартирах посторонним.
Как сообщает «Российская газета», документ предлагает закрепить норму, которая классифицирует жилое помещение, как общую и неделимую собственность. Право же владения ограничивается членами одной семьи.
Возникает и обязанность передачи доли в собственность вышеупомянутым лицам в случае, если таковая образовалась у стороннего лица на законных основаниях.
А так же предусмотрен вариант получения компенсации по цене рыночной стоимости законному владельцу помещения в том случае, если оно не передано членам семьи, а поступило в государственную или муниципальную собственность.
Но даже в этом случае владельцы, на чью недвижимость приходится доля, вправе требовать от государства передачи её во владение данной семьи.
Документ как орудие борьбы
На данный документ возложена надежды и миссия борьбы с перепродажей микродолей, который подчас настолько малы, что не представляется возможным её выделение. Ни для кого не секрет, что нынешняя ситуация с “осколками” недвижимости является рассадником для различных серых схем.
Человек, имеющий такую крошечную долю, ни когда не сможет поселиться в квартире, но для этого их и не покупают. А вот регистрация – заветная цель многих. В итоге такие схемы порождают очень “укомплектованные” квартиры.
Количество лиц, прописанных в такой жилплощади, измеряется десятками, а то и сотнями. Московскую прокуратуру не удивишь такими цифрами, им известны случаи, когда в квартире было прописано аж 333 гостя из Средней Азии.
Но это не единственная проблема. Информационные заголовки пестрят новостями об использовании микродолей для создания кошмарных условий проживания соседям, убеждая их продать свою долю за копейки.
Судьба законопроекта
Вполне вероятно, что закон будет принят в весеннюю сессию т.к. проект уже прошел две из них. По заявлению главы комитета нижней палаты по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской – в Госдуме параллельно рассматривают законопроект об ограничении дробления жилой недвижимости.
Документ гласит о том, что образование доли в жилом помещение будет возможно. Однако ключевым условием для этого становится размер доли, который должен позволять собственнику поселиться в квартире с соблюдением норм жилплощади. Предусмотрены и исключения для: наследства, приватизации и ситуаций законного права долевой собственности.
Предложили ввести запрет на продажу маленьких долей в квартирах
Действующее в России законодательство позволяет купить даже один «квадрат», но жить на такой площади новому собственнику удастся разве что стоя…
Новый законопроект разрешает покупать в Москве, например, не менее 10 квадратных метров.
Микродоли возникли вместо так называемых резиновых квартир.
Граждане покупают их с целью официально зарегистрироваться, чтобы получить социальные гарантии, возможность устроиться на работу, воспользоваться государственными услугами и вести бизнес.
У владельцев микродолей появляется шанс получить хорошую квартиру при расселении. Также с их помощью прокручивают криминальные схемы по отъему жилья.
На рынке представлено достаточно много предложений о продаже долей. По словам одного из автора проекта закона о запрете на продажу микродолей Галины Хованской, некоторые владельцы дробят свое жилье по одному «квадрату», чтобы прописать как можно больше людей.
Раньше можно было оформить регистрацию даже, не владея частью квартиры – для этого необходимо было получить согласие собственника. Однако в 2013 году, чтобы предотвратить фиктивную регистрацию, власти приняли закон о так называемых резиновых квартирах.
Сегодня резиновых квартир в классическом понимании почти не осталось, но иногда они по-прежнему встречаются в коммуналках.
Недавно в Санкт-Петербурге при проведении рейда полиция выявила две коммуналки, где проживали 57 иностранных граждан.
Как говорит соавтор закона Павел Качкаев, на законодательном уровне созданы все условия для ликвидации резиновых квартир. Далее дело за соседями, правоохранительными органами и управляющими компаниями.
Законопроект не распространяется на микродоли, которые возникают после раздела имущества супругами и наследниками.
Проект закона предполагает запрет на образование новой доли в случае, если в результате ее продажи на каждого совладельца квартиры будет приходиться меньше нормы, которую установили местные власти. В Москве, к примеру, это 10 квадратных метров для отдельной квартиры и 15 – для коммуналки, говорит Хованская.
На сегодняшний день закон не ограничивает площадь долей – по словам Павла Качкаева, можно продать даже 20 сантиметров. Он также отмечает, что количество владельцев и зарегистрированных граждан стремительно растет в связи с принятием решения о сносе дома и включении его в программу реновации.
Как говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, покупка долей лежит в основе целого криминального бизнеса по отъему квартир у собственников. Новые хозяева микродолей создают неудобные для собственника условия проживания, вынуждая его переехать, продать свою часть квартиры по заниженной стоимости или купить долю аферистов за баснословную сумму.
Как ранее разъяснял Верховный суд, нельзя вселить человека на долю в квартиру, пока на это не дадут согласие остальные владельцы. Согласно законопроекту, без такого согласия можно вселять лишь родственников: родителей, детей, и супругов.
Хованская отмечает, что в квартире, находящейся в собственности нескольких человек, не должно быть третьих лиц. При этом у хозяина доли остается право распоряжаться своим имуществом.
Если доля была выделена ранее и имеет площадь ниже допустимой, ее можно продать, но прежде всего предложение купить жилплощадь должны рассмотреть другие собственники долей. Таким образом, есть вероятность, что микродолю удастся ликвидировать.
В проекте закона не идет речи о случаях образования микродолей в результате раздела имущества между супругами или наследниками. Документ не ограничивает их права.
По словам Константина Апрелева, в некоторых странах понятие долевого владения имуществом и вовсе отсутствует. Например, в Германии при наследовании имущество не может быть передано нескольким лицам – один из наследников должен выкупить все доли. В противном случае имущество продается, и наследники делят вырученные деньги.
Апрелев считает, что в России допустимо продавать отдельную комнату в квартире, но не квадратные метры как таковые. Он говорит, что владение комнатами стало традиционным в нашей стране.
Такая практика возникла благодаря коммуналкам, и сегодня невозможно устранить собственность на комнаты.
Однако конфликты возникают даже между владельцами отдельных квартир, поскольку помимо комнат есть еще общедомовое имущество, в равной мере принадлежащее каждому из хозяев.
Доли раздора: продажа квартиры с применением насилия
03.11.2015
Журналисты программы «Человек и закон» рассказали о том, как крохотная доля в квартире может стать причиной большой человеческой трагедии. Есть ли способ решить серьезную проблему, соблюдая право собственности? Нотариусы отвечают – есть.
Право собственности на жилье породило проблему, о которой мало кто задумывался в эпоху приватизации — как быть с «микродолями», когда появляется собственник, владеющий 5 метрами в 50-метровой квартире, где проживает другая семья? Откуда берутся такие «микродоли» — чаще всего они возникают при делении жилплощади между наследниками, или при разводах, когда у нового собственника появляются права на какие-то проценты от площади квартиры, но этих процентов недостаточно, чтобы выделить себе отдельную комнату и жить в ней. Поэтому и возникают сложности — вроде как есть собственность, законная, и пользоваться ей невозможно, и продать — кто же купит в здравом уме право на 1/16 от однокомнатной квартиры? Только квартирные рейдеры, которые знают, как выжить из этой квартиры проживающего в ней собственника, владеющего основной частью…
В последние годы о проблеме квартирного рейдерства говорят все чаще. Еще бы, ведь списки жертв «черных риелторов» и квартирных рейдеров пополняются новыми именами с катастрофической быстротой.
«Черные риелторы» скупают за бесценок доли в квартирах, а затем, действуя с особым цинизмом, прилагают все усилия к тому, чтобы буквально выжить собственника.
Часто в квартиру, где мирно проживают люди, подселяют целые отряды угрожающей наружности мужчин, которые, предъявив документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире, на вполне законных основаниях «обживаются» на купленной жилплощади, переходя далеко за свои «законные» несколько квадратных метров.
А дальше для «основных» собственников квартиры начинается настоящий бытовой ад. Новые соседи шумят, громят мебель, разбрасывают по квартире зловонный мусор, портят продукты, сверлят ночами стены или угрожают. В общем, делают жизнь в квартире невозможной.
Их главная цель — вынудить «мажоритарного» собственника квартиры продать свою долю по цене значительно ниже рыночной. Примечательно, что жертвами квартирных рейдеров становятся не только одинокие пенсионеры, за которых некому заступиться. Часто жертвами рейдеров становятся люди, у которых в семье назрел конфликт, связанный с жилплощадью.
Так было у Елены Стахеевой — одной из героинь сюжета. Ее бывший муж продал квартирным рейдерам 1/300 доли в квартире. Еще один герой материала — врач Константин Павлов, уже три года не может попасть в свою однокомнатную квартиру. Он купил ее еще в 90-х, на тот момент мужчина состоял в браке.
Брак завершился разводом и, как следствие, разделом имущества. Бывшая супруга Константина подарила свою долю квартиры зятю, который потребовал от Константина квартиру незамедлительно продать. После того, как Павлов отказался, зять продал свою часть квартиры «черным риелторам».
После этого Константин узнал о том, что такое «квартирное рейдерство», и ощутил на себе все его «прелести». Константин не может даже войти в квартиру, проживать в ней тоже возможности нет — постоянные угрозы от новых совладельцев звучат убедительно, рисковать жизнью, желания нет. Уголовное дело тоже не помогло — владельцы части квартиры, которые не давали Константину спокойно жить, перепродали свою долю таким же, как они «черным риелторам». Новый владелец — некий Алексей, называющий себя риелтором, принадлежащую ему половину квартиры разделил на микродоли и подарил трем гражданам по 1/20 части жилплощади.
Были случаи, когда для организации таких актов «выживания» продавали совсем мизерную долю в квартире, буквально в 20 квадратных сантиметров. В Росреестре же отказать в регистрации такой сделки не могут, она не противоречит закону.
Эта ситуация требует от законодателя поиска решения проблемы. Запретить микродоли или ограничить законом минимальную площадь покупаемого или продаваемого жилья вовсе вряд ли возможно, ведь это будет нарушением прав собственности, ограничением возможности граждан распоряжаться своей собственностью.
В Казахстане, например, нашли свое решение проблемы микродолей. Спорные квартиры там решением суда принудительно продают с аукциона. А вырученные от продажи деньги распределяют между собственниками, в соответствии с размером долей.
Такая схема тоже несет в себе риски для граждан, которые могут оказаться вынужденными продавать свое жилье из-за появления новых собственников на его долю.
В то же время существуют и другие способы решения наболевшей проблемы, которые гарантируют и соблюдение прав собственников, и гарантируют право нормально жить в своей квартире, не опасаясь непрошенных гостей.
Сервитут — так называется инструмент, благодаря которому можно сохранить право собственника распоряжаться своей долей, сколь малой она не была бы, при этом не нарушая покоя владельцев «основной» доли.
Здесь необходимо вернуться к понятию «санитарной нормы», когда гражданин законодательно имеет право проживать в квартире только в том случае, если его доля не ниже существующих санитарных норм, а еще лучше — когда возможно выделение отдельной комнаты.
Законодательно установить запрет для так называемых «миноритарных собственников» проживать в квартире или сдавать в найм свою долю, если доля в квартире менее одной комнаты или ее невозможно выделить в натуре, например путем установления дополнительной стены.
Если же такое невозможно, собственник может реализовать свое право владения долей благодаря упомянутому сервитуту. Продать свою «малую» долю миноритарий может только мажоритарию.
Мажоритарий же обязан выкупить эту долю, а если он не хочет или не может в настоящий момент это сделать, то он платит собственнику за найм (аренду) этой доли, на основании соответствующего нормативного правового акта. Такое соглашение было бы возможно заключать либо в суде, либо у нотариуса, как это, например, происходит сегодня с алиментными соглашениями.
В таком случае сохраняются права всех сторон — и проживающих в квартире людей, и собственников «микродоли», которые имеют законную возможность распоряжаться своей долей — продавать ее либо извлекать доход от владения ей.
Не так давно член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе Илья Радченко, выступая на круглом столе в Государственной Думе, посвященном поиску путей решения проблем микродолей, озвучил такое предложение. На сегодняшний день такая схема выглядит наиболее взвешенной. Возможно, более детальное обсуждение такого ответа на злободневный вопрос докажет его состоятельность.
Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов
Законопроект уже принят в первом чтении, а в конце июня — начале июля он будет принят окончательно. Документ вступит в силу с момента официального опубликования в печати.
Он направлен на борьбу с «черными» риелторами и призван сделать долевые мошенничества с жильем невозможными. Кроме того, закон вводит ряд ограничений на регистрацию в квартирах третьих лиц.
И купить долю размером меньше учетной нормы на человека в регионе станет невозможно. В зависимости от субъекта федерации ее размер от восьми до 15 квадратных метров.
«Однако полного запрета на продажу долей не будет, хотя большие доли тоже используются «черными» риелторами для отъема жилья. Но с микродолями им иметь дело всё же намного удобнее, за счет низкой стоимости. И закон закроет одну из самых очевидных брешей, которая развязывает сегодня руки «черным» риелторам», — говорит адвокат по уголовным делам Роман Максимович
Следует отметить, что это далеко не все необходимые изменения. К примеру, назрела необходимость регистрации при сделках с недвижимостью прав граждан, имеющих пожизненное право пользования помещением. Такие права имеет целая группа лиц.
К примеру, люди, отказавшиеся от своих долей при приватизации в пользу других родственников, наследники, получившие недвижимость по волеизъявлению собственника, который установил обязанности на пожизненное проживание в квартире, выплатившие паи в жилищных кооперативах граждане и их супруги, а также если право пожизненного проживания установлено брачным договором.
«Такие условия сегодня становятся для новых собственников квартиры полной неожиданностью.
Их не проверяет банк при выдаче ипотеки, и регистрирующие органы не приостанавливают переход права собственности.
В итоге на пороге новоселов однажды может появиться такой «вечный» жилец и потребовать отдельную комнату, страховки от этого сегодня нет», — считает адвокат по уголовным делам Роман Максимович
Существует идея регистрировать права таких лиц так же, как сегодня регистрируются обременения на квартиру. В этом случае покупатели будут знать о зарегистрированных пожизненно гражданах. Неприятное и даже опасное соседство стало предметом всеобщего обсуждения после громкой истории московского художника Александра Борового, который застрелил своего соседа.
«Боровой утверждал, что стал жертвой «черных» риелторов, которые купили долю в квартире у его сына и пытались выжить мужчину из дома. Однако его соседи — семья с маленьким ребенком, с точки зрения закона, чисты. Сделка оформлена по всем правилам.
Как и многие другие. Риелторы пользуются лазейками в законодательстве, которые позволяют «подвинуть» собственника с жилплощади. Одна из них — возможность продавать в квартире долю малого размера.
Эту лазейку и закроют», — резюмирует адвокат по уголовным делам Роман Максимович
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей. Новости. Первый канал
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
«На одной стороне будет жить сособственница моя, на другой — я должна. На потолке они фломастером нарисовали, нарисовали на полу», — рассказывает Галина Песикова.
Эта банда несколько лет терроризировала москвичей. Покупали несколько квадратных метров жилплощади, вселялись в квартиру и устраивали хозяевам настоящий ад. В декабре они были приговорены к длительным срокам заключения.
Верховный суд расставил точки над i. Владение квадратными метрами еще не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.
«В собственности у человека может оказаться и 1/4 в праве собственности на автомобиль, это не значит, что он может рулить этим автомобилем. Точно так же, если в собственности оказалась 1/10 жилого помещения, это не означает однозначно, что он может там немножечко жить», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
И где же справедливость, спросит собственник. Он платит налоги, а имуществом, получается, не пользуется. На этот счет закон говорит, что владелец доли может потребовать от других жильцов, по сути, арендную плату. Ее размер определит суд.
«Это не означает, что данный сособственник лишается права собственности. Он остается собственником, но порядок права собственности определяется таким образом, что он получает денежную компенсацию за пользование его имуществом», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
Те, кто покупал или продавал доли в квартире, знают — часто в договоре указана не конкретная комната, а всего лишь абстрактные квадратные метры. И это еще один повод для жилищных споров.
Типичный пример. В собственности у Петра Тараскина — половина квартиры. Суд в Сочи вынес решение подселить к нему владельцев другой части, но не решил, где и как они будут размещаться.
«Не определено конкретное помещение, куда дальше прихожей люди пойдут, им нельзя пользоваться санузлом, кухней. Тем не менее формулировка: «Вселить, не препятствовать»», — рассказал Петр Тараскин.
Подобные решения только запутывают дело. Если судья поддерживает желание собственника вселиться в квартиру, он должен четко определить порядок ее использования. В особо случаях даже указать место под второй холодильник.
Закон о запрете микродолей принят в первом чтении – что ждет владельцев жилья?
Создано 21 Июня 2018 Обновлено 14 Февраля 2019
9521
2018 год стал последним, когда в России разрешено продавать микродоли недвижимости. Соответствующий законопроект приняли депутаты Госдумы в конце мая. Также закон содержит положения об ограничении количества людей, прописанных в квартире. Это сделано для того, чтобы пресечь бизнес на нелегальных регистрациях мигрантов, который процветает в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах.
Если закон примут, владельцам минимальных долей недвижимости придется продать их. Обсуждается два варианта: «микрособственники» продают свои части либо тем, кто владеет большими долями, либо государству. Второй способ придумали на тот случай, если у основных владельцев не окажется денег для выкупа.
Микродоля – это сколько?
Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв.
м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м.
Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.
Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв.
метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.
Чем опасна торговля микродолями для собственников
Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:
- новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;
- обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;
- «микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;
- вернуть микродолю через суд практически невозможно.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.
Другое условие, которое установит закон – сособственники должны быть родственниками.
Возникает вопрос: имеет ли право владелец доли передать (завещать, продать, сдать в аренду) свою часть квартиры постороннему человеку? Критики нашли в тексте законопроекта и другие спорные моменты: непонятно, как будет оцениваться стоимость микродоли, можно ли будет приватизировать доли, которые выкупит государство. Авторы законопроекта обещали переработать его ко второму чтению.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Микродоли в квартирах хотят свести на нет
Продажу микродолей в квартирах могут запретить в ближайший месяц. Как сообщили «Коммерсантъ FM» авторы законопроекта, они рассчитывают, что Госдума примет его еще до каникул. Что он изменит в жизни собственников жилья, выясняла Татьяна Гомозова.
В настоящий момент любой россиянин может покупать или продавать в жилом помещении долю любого размера. Это открывает широкие возможности для квартирных рейдеров, которые, получив за небольшие деньги или обманом несколько квадратных метров квартиры, затем пытаются вынудить других собственников продать остальное за бесценок.
С таким случаем столкнулась Любовь Беляева. Ее сын подписал кредитный договор с некой организацией, после чего лишился своей части квартиры на Ленинском проспекте: «Он пришел занимать деньги. Мы сказали: ну, хорошо, 320 тыс. мы вам можем дать. Как-то охмурили, еще какие-то бумаги подсовывали.
Но через год мне звонят мои соседи и говорят: ты знаешь, около твоей двери какой-то человек говорит, что он собственник этой квартиры. Я прилетела в Москву, пошла в МФЦ, получила выписку из домовой книги, где вдруг обнаружила, что моего сына там нет, а есть я и какая-то Ольга Игоревна.
Через неделю узнала, что уже наша Ольга Игоревна 1/50 от своей 1/5 подарила Доценко Павлу Васильевичу. А через неделю оформили куплю-продажу остальных 9/50, то есть 1/50 — это было 1,5 кв. м».
Как рассказала юрист Оксана Филачева, квартирные рейдеры действуют с размахом. От одной только самарской группировки пострадало больше 20 семей: «Они с 2007 года отнимали жилье у граждан, потом часть этой бандитской группировки была посажена, остальные сбежали в Москву и начали захватывать доли в квартирах.
В частности, потерпевшими стала семья Новиковых. Они получили обманным путем 1/2 в собственность, вселили туда Епифанцева с пятью детьми и начали вышибать их из квартиры. В итоге малолетний 15-летний Кирилл Епифанцев пробил череп Кириллу Новикову. От них пострадало несколько московских семей.
Кто-то вообще лишился квартиры и живет в машине».
Выкупить долю любого размера сейчас можно только с согласия ее владельца, о чем в таких случаях речи, конечно, не идет.
Но проблема приобрела такой масштаб, что Верховный суд начал вставать на сторону первоначальных собственников, говорит адвокат Вадим Кудрявцев: К гражданам, которые имеют микродоли, могут обратиться собственники больших долей и поставить вопрос о выкупе этих микродолей через суд.
Эта доля должна быть именно незначительная. Если, например, человек проживает на небольшой доле, но лечится, страдает заболеванием или имеет существенный интерес в этой микродоле, то суд может отказать в исках о ее выкупе».
Чтобы остановить «черных риэлторов», депутаты предлагают запретить дробление жилья на доли меньше нормы жилплощади: в Москве это 10 кв. м на человека.
В мае закон прошел первое чтение, но дальше началась работа над правками, и она пока еще не завершена, сообщил один из авторов документа, депутат Александр Сидякин: «Как только мы снимем все разногласия с правительством, так и вынесем его на второе чтение.
Они несколько позиций предлагают ввести, убрать это правило по микродолям для близких родственников в части передачи прав. Это, наверное, основное разногласие».
Есть критики предложения и среди экспертов.
Законопроект не учитывает, что рейдеры с тем же успехом захватывают и большие доли, подчеркнул ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов: «Даже если определить, что такое микродоля, и установить запрет на отчуждение, на приобретение, это не решит в целом ситуацию. Будет у нас по 1/2, но не исключены те же самые последствия, как и при микродоле. У нас права в любом случае равные».
Для того, чтобы принять закон о микродолях до конца весенней сессии, у депутатов осталось меньше месяца: последнее заседание Госдумы пройдет 26 июля.
Госдума может запретить продажу микродолей в жилых помещениях в весеннюю сессию
МОСКВА, 17 декабря. /ТАСС/. Госдума может принять закон о запрете продажи микродолей в жилых помещениях до конца весенней сессии нижней палаты. Об этом во вторник сообщил журналистам председатель думского комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников, отвечая на вопросы журналистов в ходе итоговой пресс-конференции фракции «Единая Россия».
«Мы совершенно четко понимаем, что если доля в хрущевке составляет 1/80 квартиры, то проживать на такой доле нельзя. У нас в Гражданском и Жилищном кодексах четко говорится, что жилье предназначено для постоянного проживания. Эти доли приобретаются, чтобы зарегистрироваться в жилом помещении, получить адрес, работу и так далее», — сказал Крашенинников.
По его словам, подобные сделки «связаны с бизнесом черных риелторов». «Такие сделки не должны существовать в здравом смысле, а с точки зрения права, к сожалению, такие сделки с долями существуют. Есть целые организации, которые на этом зарабатывают деньги», — отметил он.
Парламентарий также выразил несогласие с оценками экспертов, считающих запрет на продажу микродолей нарушением права собственности.
«Напротив, это злоупотребление правом, которое можно ограничить в соответствующем законе. У нас такие поправки есть для жилищного и земельного фонда. Нам кажется, что такие законодательные ограничения должны быть.
Будем стараться в весеннюю сессию этот закон принять», — заключил депутат.
О законопроекте
Инициатива была внесена на рассмотрение нижней палаты парламента в декабре 2017 года группой депутатов во главе с председателем думского комитета по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым («Единая Россия»), председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской («Справедливая Россия»), а также ее первым заместителем Александром Сидякиным и заместителем Павлом Качкаевым (оба от «Единой России»).
Как отмечают разработчики, законопроект направлен на предотвращение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, но размер долей в праве собственности является незначительным. По их мнению, подобная ситуация «не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания».
По словам авторов законопроекта, «это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилья, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона». Кроме того, парламентарии предлагают установить лимиты на регистрацию проживающих в квартирах, если на каждого проживающего в них будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.