Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Сегодня перевод жилого помещения в нежилое осуществляется достаточно просто. Обязательным является соблюдение поэтапности действий и требований госслужб, регулирующих данный вопрос.

В этой статье мы расскажем, как сделать все правильно. Прежде чем приступить к выводу дома или квартиры из жилого фонда, обратитесь к специалистам.

Грамотная юридическая консультация поможет вам уверенно себя чувствовать на каждом из шагов переоформления квартиры.

Переводим жилое помещение в нежилое

Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Объект, который вы хотите вывести из жилого фонда, не должен находиться в аварийном доме, или здании готовящимся под снос

Коммерческую недвижимость в жилую переводить весьма проблематично. Но если вам нужно обратное действие, достаточно воспользоваться представленной ниже инструкцией.

Изменение статуса квартиры или дома можно разделить на четыре шага. Каждый из них включает ряд действий, игнорирование которых не позволит вам достигнуть желаемого.

Поэтому так важно в точности соблюдать требования к переоформлению.

Шаг 1. Соберите документы для перевода жилого помещения в коммерческое

Чтобы осуществить перевод жилых помещений в коммерческие, подготовьте справки, выписки и прочую техдокументацию. Пакет подается на рассмотрение специальной комиссии ДУИ. Собирать бумаги могут собственники квартиры или их представитель по доверенности.

Нужен агент по недвижимости?

Перевод жилья из жилого в нежилое невозможен без такой документации:

  • Подробного описания помещения и поэтажного плана. Для ее получения нужна доверенность Управления Госимуществом РФ. После этого можно обращаться в Ростехинвентаризацию за справкой (экспликацией), без которой вы не получите бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
  • Техпаспорта помещения. Паспорт с подробным планом квартиры можно взять в Бюро Технической Инвентаризации.
  • Справки из домовой книги. Берется выписка в паспортном столе. В ней значится, что в помещении нет прописанных жильцов. Действительна она на протяжении двух недель.
  • Разрешения санэпиднадзора. После осмотра работником СЭС, данную справку можно забрать в инстанции по месту расположения объекта.
  • Разрешения пожарного надзора. Выдается документ о соответствии пожарной безопасности в УГ ПН, после осмотра помещения специалистом.
  • Справки ДЕЗ. В ней указывается назначение прочих квартир, расположенных на одном этаже с рассматриваемым объектом. Ее можно взять в домоуправляющей компании.
  • Технического заключения. В нем указывается фактическое состояние дома, где расположена квартира. Получить его можно в организации, управляющей домом.
  • Согласия соседей. Чтобы получить разрешение соседей, потребуется провести собрание. Там вы сможете собрать подписи владельцев соседних квартир.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое предусматривает составление проектного плана переустройства. Чтобы он был выполнен согласно нормам закона, воспользуйтесь услугами специализированной организации. Учтите, что продать недвижимость вы сможете до или после начала процесса по выведению ее из жилого фонда.

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое

Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Шаг 2. Получите разрешение комиссии для перевода жилого помещения в коммерческое

Чтобы перевести жилое помещение в коммерческое, потребуется обратиться в ДУИ (собственникам или их представителю). Кроме заявления с указанной причиной перевода, необходимо предоставить:

  • Правоустанавливающие бумаги на квартиру.
  • Учредительные документы (для юр. лиц).
  • Пакет вышеуказанных документов.

Срок рассмотрения составляет полтора месяца. После того как будет готово постановление о разрешении или отказе, протокол отдается на руки или отправляется по почте.

  • Больше узнать о коммерческой недвижимости: классификации и особенностях эксплуатации, вы сможете из этой статьи.
  • Необходимо получить разрешение комиссии для перевода жилого помещения в коммерческое
  • Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Наиболее распространенные причины отказа

Чаще всего комиссия не дает добро на вывод помещения из жилого фонда по таким причинам:

  • Несоблюдение установленных условий для перевода.
  • Предоставление документации не в полном объеме.
  • Несогласие отдельных совладельцев на использование недвижимости.
  • Отказ соседей на изменение статуса квартиры.

Когда решение о переводе помещения жилого в нежилое отрицательное, но это не разъясняется в протоколе, документ можно считать немотивированным. Вы сможете обжаловать его в суде.

При отказе в переводе помещения из жилого в нежилое обязательно указывается причина

Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Шаг 3. Определите стоимость перевода жилого помещения в нежилое

Когда мы переводим жилое помещение в нежилое, главным вопросом становится его стоимость. Чтобы ее определить нужно обратиться в Ростехинвентаризацию. Заявление оформляется по утвержденному образцу. К нему прилагаются копии:

  • Правоустанавливающих бумаг.
  • Поэтажного плана и экспликации.
  • Техпаспорта.
  • Протокола комиссии.
  1. На основании всех документов специалисты определяют стоимость вывода помещения из жилого в нежилой фонд.
  2. Для расчета стоимости перевода жилого помещения в нежилое, необходима техническая документация на квартиру
  3. Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Установленная стоимость перевода будет внесена в соответствующий протокол. Получить его вы сможете после того, как оплатите счет через банк

Шаг 4. Зарегистрируйте право собственности на недвижимость, после перевода жилья из жилого в нежилое

Итогом перевода жилья из жилого в нежилое станет получение бумаг, подтверждающих вывод помещения из жилого фонда. Теперь вы вправе распоряжаться имуществом. После этого у вас могут купить недвижимость уже не как обычную квартиру, а объект для бизнеса. 

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Чтобы сделать квартиру коммерческой, так же как и перевести нежилое помещение в жилое, потребуется зарегистрировать право собственности в соответствующих инстанциях (МФЦ или УФРС). Для этого нужно подать заявление, к которому прилагаются копии:

  • Паспортов или доверенности.
  • Полученных протоколов.
  • Техдокументации объекта.

Также потребуются квитанции об уплате пошлины. После того как регистратор проверит оригиналы и заберет копии, вы получите расписку об их изъятии. В ней будет указана дата для получения права собственности.

После регистрации право собственности на недвижимость, перевод посещения из жилого в нежилое считается завершенным

Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Чтобы больше узнать об особенностях процесса, а также, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, обращайтесь к специалистам АН «Колизей». Звоните, мы поможем провести любые операции с недвижимостью быстро и в рамках действующего законодательства!

Механизм и законодательное регулирование перевода жилого помещения в нежилое помещение

19.02.2015

Примерное время чтения: 10 мин.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (а именно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства) .

Также ЖК РФ устанавливается, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, в жилом помещении возможно осуществление ограниченного количества видов предпринимательской деятельности.

В то же время, достаточно распространена ситуация, при которой расположение жилого помещения позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в полном объеме, но, в силу правового статуса такого помещения в качестве жилого, осуществление такой деятельности становится невозможным.

  • Для таких ситуаций законодательством предусматривается механизм перевода жилого помещения в нежилое помещение, установленный ЖК РФ.
  • Нормативные требования для перевода помещения
  • ЖК РФ установлены требования, соблюдение которых необходимо для осуществления перевода жилого помещения в нежилое:
  • Наличие отдельного входа в переводимое помещение или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение;
  • Переводимое помещение не должно являться частью другого жилого помещения (к примеру, помещение в коммунальной квартире не подлежит переводу);
  • Переводимое помещение не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • Отсутствие обременений переводимого помещения правами каких-либо лиц.

Кроме того, обращаем внимание, что ЖК РФ предусматривает, что перевод квартиры в многоквартирном жилом доме (далее – «МЖД») в нежилое помещение, возможен исключительно при условии, что такая квартира расположена на первом этаже МЖД или выше первого этажа, но помещения, расположенные под переводимым помещением, не являются жилыми. Кроме того, также установлено, что перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

  1. Процедура перевода помещения
  2. В соответствии с ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника такого помещения или его представителя. Также установлен закрытый перечень документов, подлежащих приложению к заявлению о переводе:
  1. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  2. Технический паспорт переводимого помещения;
  3. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (данный документ требуется в том случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Отмечаем, что заявитель имеет право не представлять технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы (при условии, что право собственности на переводимое помещение зарегистрировано в надлежащем порядке в ЕГРП). В случае если данные документы не будут представлены, орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает данные документы в порядке межведомственного взаимодействия.

В том случае, если недостающие документы не будут получены в порядке межведомственного взаимодействия, орган, осуществляющий перевод, сообщает об отсутствии соответствующей информации заявителю и предлагает заявителю представить требуемые документы самостоятельно.

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления каких-либо иных документов, кроме вышеперечисленных.

Итогом рассмотрения заявления о переводе помещения является решение органа, осуществляющего перевод помещений, о переводе или об отказе в переводе помещения . Данное решение должно быть принято не позднее сорока пяти дней со дня представления заявителем в данный орган всех необходимых документов.

В свою очередь, в том случае, если для перевода жилого помещения в нежилое необходимо переустройство и (или) перепланировка , решение о переводе помещения должно содержать требования о проведении соответствующих работ в помещении.

Кроме того, при необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки, орган, осуществляющий перевод, также формирует приемочную комиссию , задачей которой является проверка выполненных в помещении работ и вынесение акта приемочной комиссии, который подтверждает выполнение необходимых для осуществления перевода помещения работ. 

  • Обращаем внимание, что в случае проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, именно акт приемочной комиссии будет являться документом, подтверждающим окончание перевода помещения и основанием для последующего его использования в качестве нежилого.
  • Основания для отказа в переводе помещения
  • Помимо вышеуказанных ограничений и условий ЖК РФ также устанавливается закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое: 
  • Непредставление документов, необходимых для предоставления в соответствии с ЖК РФ;
  • Непредставление документов, которые были запрошены органом, осуществляющим перевод, у заявителя, в том случае, если такие документы не были получены в порядке межведомственного взаимодействия; 
  • Представление документов в ненадлежащий орган;
  • Несоблюдение установленных ЖК РФ условий перевода помещения;
  • Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
  1. Отмечаем, что решение об отказе в переводе может быть оспорено заявителем в судебном порядке.
  2. Трудности перевода
  3. Дополнительно хотелось бы обратить внимание на еще одну деталь, которая может стать существенным препятствием для перевода жилого помещения в нежилое. 
  4. Как было указано выше, одни из условий перевода жилого помещения в МЖД в нежилое является наличие отдельного входа или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение. 
  5. При отсутствии отдельного входа в переводимое помещение (как чаще всего бывает в МЖД), очевидно, что потребуется проведение строительных работ по созданию такого входа в стенах МЖД.
  6. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ» собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. 
Читайте также:  46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ.

Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно, среди прочего, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД. 

В свою очередь, положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД . Кроме того, ЖК РФ также закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД.

Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, существует вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Отмечаем, что в ЖК РФ или иных нормативно-правовых актах отсутствуют четкие критерии, позволяющие точно определить является ли в каждом отдельном случае реконструкция, перепланировка или переустройство помещения с целью устройства отдельного входа в МЖД присоединением к помещению части общего имущества или уменьшением размера общего имущества. 

Таким образом, у заявителя отсутствует возможность оценить необходимость получения согласия собственников помещений в МЖД до подачи заявления на перевод помещения. С целью анализа данного вопроса обратимся к судебной практике.

Основной подход, который наблюдается в судебной практике заключается в том, что для проведения вышеупомянутых работ по устройству отдельного входа в помещение необходимо наличие согласия всех собственников помещений в МЖД .

При этом, зачастую, суды не анализирует вопрос, являются ли данные работы присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества в МЖД и ограничиваются формальным анализом принадлежности конструктивных элементов МЖД (в отношении которых проводятся соответствующие работы) к общему имуществу. 

Обращаем внимание, что, несмотря на отсутствие такого основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в ЖК РФ, как отсутствие согласия собственников помещений на проведение работ по устройству отдельного входа, существует риск отказа в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое по причине отсутствия такого согласия , несмотря на то, что ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о переводе и что в данных нормах отсутствует указание на необходимость получения согласия всех собственников помещений в МЖД при необходимости устройства отдельного входа. Данная позиция была утверждена на уровне ВС РФ в 2008 году и используется судами при рассмотрении подобных дел до сих пор. 

В соответствии с позицией ВС РФ, несмотря на отсутствие в ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МЖД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции МЖД либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что данный земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений в МЖД), то в указанных случаях положения ЖК РФ в отношении порядка перевода жилых помещений в нежилые необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МЖД.

Более того, ВС РФ указал, что по умолчанию, при перепланировке или переустройстве помещения согласие собственников помещений МЖД не требуется за исключением работ по перепланировке или переустройстве, в результате которых происходит присоединение общего имущества в МЖД.

К примеру, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2014 по делу № А78-5060/2013 индивидуальный предприниматель собирался организовать офисное помещение в квартире на первом этаже жилого дома.

Для данной цели им предполагалось демонтировать оконный проем до отметки чистого пола с целью устройства входа в офисное помещение.

Индивидуальному предпринимателю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании отсутствия согласия всех собственников помещений в жилом доме на вышеупомянутые работы по демонтажу.

При рассмотрении данного дела, судом было указано на то, что, в соответствии с позицией ВАС РФ , которая согласуется с соответствующими положениями ЖК РФ, к общему имуществу здания относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции такого здания и, таким образом, работы по демонтажу оконного проема требуют получения согласия собственников помещений в жилом доме.

Нельзя не отметить, что в судебной практике также наблюдается и противоположная позиция, в соответствии с которой создание отдельного входа не является присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества и, следовательно, необходимости в получения согласия всех собственников помещений в МЖД нет.

Более того, в отношении данного вопроса также высказывалось Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 17.05.2011 г.

№ Д23-2077, в соответствии с которым, перевод жилого помещения в нежилое и оборудование отдельного входа не влечет за собой уменьшения размера общего имущества в МЖД и необходимость в получения согласия всех собственников помещений в МЖД отсутствует. 

Несмотря на наличие такой противоположной позиции, полагаем, что опираться на нее при осуществлении перевода все же не стоит, так как проведение работ по устройству отдельного входа трактуется судами крайне разнородно и, чаще всего, суды занимают позицию органа, осуществляющего перевод. 

Дополнительно отмечаем, что, в том случае, если в результате работ, проводимых при обустройстве отдельного входа изменяются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МЖД или изменяются параметры МЖД (к примеру высота, количество этажей, площадь и т.п.), то на проведение таких работ, помимо согласия всех собственников помещений в МЖД, может потребоваться получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Для завершения анализа вопроса в отношении необходимости получения согласия всех собственников МЖД рассмотрим ситуацию, в которой данное согласие не было получено заявителем, но, тем не менее, заявление о переводе жилого помещения в нежилое было подано в соответствующий орган.

В том случае, если все же перевод жилого помещения в нежилое все же произошел без получения согласия всех собственников помещений в МЖД и соответствующие мероприятия по оборудованию отдельного входа были выполнены, собственник переведенного перемещения может столкнуться с административной ответственностью в соответствии с КоАП РФ за осуществление самовольного переустройства/перепланировки или реконструкции. 

Более того, отмечаем, что, в случае признания проведенных работ по перепланировке или переустройству самовольными, собственник переведенного помещения может быть обязан привести помещение в первоначальное состояние (т.е. в состояние до перевода помещения и оборудования отдельного входа).

Таким образом, в том случае, если заявителю для перевода жилого помещения в нежилое необходимо устройство отдельного входа в переводимое помещение, ему рекомендуется получить согласие всех собственников помещений в МЖД на будущие работы для того, чтобы избежать затруднений и негативных последствий, связанных с отсутствием такого согласия.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Содержание

Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны соответствовать условиям, предъявляемым законом.

Тем не менее, закон не запрещает гражданам и лицам, находящимся в статусе индивидуальных предпринимателей, заниматься в жилых помещениях разрешенной деятельностью.

Для осуществления профессиональной деятельности необходимо оформить перевод помещения с целью смены его правового статуса.

В качестве примера такой ситуации можно рассмотреть организацию аптеки на первом этаже многоэтажного дома. Ее открытие значительно облегчит жизнь граждан, и обеспечит доступность и своевременность получения лекарственных препаратов.

Однако, оформление перевода жилого помещения в нежилое должно соответствовать правилам, установленным жилищным и градостроительным законодательством. Процедура перемены статуса помещения имеет четкий регламент. Причины запрета перемены назначения помещения должны быть обоснованными.

Рассмотрим условия отказа и порядок дальнейших действий в случае его получения подробно.

Какие помещения не могут сменить статус

Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.

Читайте также:  УК смогут отстранять от обслуживания дома после 2 нарушений

Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:

  • Если помещение является составной частью жилого помещения. Так, кухню в квартире невозможно перевести в статус нежилого помещения, а комнатам и хозяйственным помещениям оставить прежний статус.
  • Если право собственности на переводимое помещение ограничено чьими – то правами, к примеру — по договорам залога, найма, аренды.
  • Если отсутствует проход к помещению без эксплуатации других жилых помещений, и не имеется возможности организовать этот проход. Иначе говоря, в помещении должен быть свой, обособленный вход. Такое требование предъявляется для того, чтобы другие граждане не испытывали неудобств в процессе пользования помещениями.
  • Если переводимое помещение используется гражданами, собственником, как место основного проживания и это обстоятельство не изменится в ближайшее время.

Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:

  • Если помещение не соответствует тем требованиям, которые закон предъявляет к категории жилых помещений. А именно если местоположение помещения, его обустройство, состояние инженерных систем и несущих конструкций и некоторые другие характеристики не соответствуют регламенту, установленному законом, поменять его статус не представляется возможным.
  • Если собственность обременена правами третьих лиц.
  • Если отсутствуют ресурсы для приведения технического состояния помещения к требованиям, предъявляемым нормативными актами закона.a.

Основания для отказа перевода статуса помещения

В статье 24 ЖК РФ детально рассмотрены мотивы, по которым заявителю может быть отказано органом, осуществляющим выдачу разрешений на перевод.

Во-первых, это непредставление установленного законом списка документов, без которых невозможно осуществление процедуры перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое и обратная процедура инициируется заявлением с приложенными к нему документами в орган местного самоуправления. Перечень необходимых документов регламентирован статьей 23 ЖК РФ. Отказать могут по следующим причинам:

  • Отсутствие установочных данных заявителя: для физических лиц: — Ф.И.О., адрес регистрации и место жительства. Для юридических – место нахождения компании и наименование юридического лица.
  • Отсутствие документа, который подтверждает права собственника на помещение.
  • Наличие в заявлении исправлений, внесение которых не оговорено с принимающим органом, зачеркиваний текста и приписок.

Смена статуса помещения возможна лишь при условии предоставления полного пакета документов, список которых регламентирован и находится в свободном для граждан доступе, в установленный законом срок.

Если в документе обнаружена серьезная ошибка, он считается неподанным, и в отношении заявителя принимается решение об отказе в смене статуса помещения на основании непредставления или неполного предоставления документов.

Во-вторых, отказать в смене статуса помещения могут в связи с подачей заявления и сопутствующих документов в государственные органы, не уполномоченные на их рассмотрение. Лицу, подавшему заявление о переводе, будет отказано, если заявление подано в орган, не осуществляющий рассмотрение вопросов, связанных с переводом и изменением назначения помещений.

В третьих, причиной отказа может стать неисполнение условий перевода помещений, предписанных Жилищным Кодексом РФ. В большинстве случаев, для перевода жилого помещения заявителю нужно подготовить и предоставить проект перепланировки или переустройства помещения.

Такой проект должен быть составлен с учетом всех требований закона, подготавливать его может организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности. В проекте должны быть учтены требования, предъявляемые к жилому или нежилому помещению, оценены безопасность, технические, санитарные, противопожарные характеристики помещения.

Несоответствие показателей требованиям, регламентируемым законодательством – одна из причин для запрета перевода.

В четвертых, несоответствие проекта помещения тем правилам, которые установил закон, также является основанием для отказа в выдаче разрешения.

Запрет на перевод помещения в категорию нежилого может быть обусловлен причинами:

  • эксплуатация общего имущества дома без получения и должного оформления согласия собственников помещений;
  • невозможность пройти к помещению, переводимому из жилого в нежилое, без использования территории общего подъезда дома, в котором расположено помещение, и невозможность обеспечить проход по причине отсутствия технических ресурсов;
  • несоответствие условий помещения требованиям закона для жилых помещений, которые четко регламентированы и определены;
  • расположение помещения на втором этаже дома и выше, если находящееся прямо под ним помещение имеет статус жилого и используется гражданами для проживания, или предназначено для такого использования.

Следует отметить, что запрет на перевод возможен только по основаниям, указанным в ЖК РФ. Основания отказа не могут дополняться самовольными требованиями органа местного самоуправления, осуществляющего проверку поданной документации.

Оформление отказа в смене статуса помещения

Существует Административный регламент, на основании которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в переводе статуса помещения. Регламент разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В указанном регламенте перечислены приложения – формы бланков, в том числе и для отказа. В части 2 статьи 24 ЖК РФ определено, что отказ должен быть обоснованным и содержать разъяснения причин запрета.

Если перевод помещения сопряжен с его переустройством или перепланировкой, проведением строительных, ремонтных и иных работ, решение должно отражать требование о проведении этих работ. Регламент содержит в себе приложения – формы бланков, необходимых в том числе и для отказа.

Если уполномоченный орган принимает решение об отказе, то документ выдается лично на руки заявителю, под его собственноручную подпись, либо направляется по почте.

Сроки для принятия решения об отказе и право на его оспаривание

Согласно регламенту, моментом отсчета сроков для принятия решения о переводе или отказе является день принятия органом перечня документов на перевод.

Далее заявителю остается ждать извещения в течение 45 суток, такой срок установлен законом для принятия решения окружной администрацией, затем информация направляется заявителю. Эта процедура тоже ограничена сроками: орган местного самоуправления должен уложиться в три дня с даты, когда принято решение.

В обязательном порядке информация доводится и до собственников помещений, расположенных в непосредственной близости от переводимого помещения.

Заявитель, если считает, что его права нарушены актом органа местного самоуправления, может его обжаловать в судебном порядке. Право на оспаривание таких решений дано гражданину Конституцией РФ (см. ст.

46), а также отмечено в положениях Кодекса административного судопроизводства РФ (см. ч.1 ст.218), ФЗ «О принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (см. ст.78).

Законом не запрещено подать заявление на перевод повторно, после переоформления документации, явившейся причиной отказа, и устранения иных недочетов. 

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Администрацией, должностными лицами Администрации, государственными гражданскими служащими Администрации, МФЦ, работников МФЦ в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации запроса о предоставлении государственной услуги;
  • нарушение срока предоставления государственной услуги. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующих государственных или муниципальных услуг в полном объеме;
  • требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления государственной услуги;
  • требование у заявителя документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 №210‑ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
  • отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • отказ Администрации, должностного лица Администрации, государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений«;
  • нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
  • приостановления предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме (с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством официального сайта Администрации), в Администрацию, МФЦ либо в Комитет по информатизации и связи (КИС), являющийся учредителем МФЦ. Подача жалобы в электронной форме обеспечивается при наличии технической возможности.

Жалоба на решения и действия (бездействие) исполнительного органа государственной власти Санкт‑Петербурга, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга.

Жалобы на решения и действия (бездействие) работника МФЦ подаются руководителю МФЦ.

Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ подаются в МФЦ. МФЦ направляет указанные жалобы в течение трех рабочих дней со дня их регистрации на рассмотрение в КИС.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Администрации, должностного лица, государственного гражданского служащего Администрации, руководителя администрации, рассматривается исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга, может быть направлена:

  • по почте;
  • через МФЦ. Жалоба на решение, действия (бездействия) Администрации, его должностных лиц, государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги может быть подана в МФЦ только в случае предоставления указанной услуги посредством МФЦ;
  • с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством: официального сайта Администрации либо Портала. Подача жалобы посредством официального сайта Администрации обеспечивается при наличии технической возможности. Подача жалобы посредством Портала обеспечивается при наличии технической возможности;
  • при личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Администрации, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).
Читайте также:  Почти 30% всех элитных квартир Москвы на вторичке продаются в 3 районах

Жалоба на решения и действия (бездействие) МФЦ, работника МФЦ может быть направлена:

  • по почте;
  • с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством Портала. Подача жалобы Портала и Портала обеспечивается при наличии технической возможности;
  • при личном приеме заявителя в МФЦ.

При подаче жалобы:

  1. При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  2. В электронной форме могут быть представлены документы, указанные в пункте 5.1 настоящего Административного регламента, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА. Возможность подать жалобу посредством Портала обеспечивается для заявителей, которые подавали заявление о предоставлении государственной услуги через Портал или МФЦ.

  • При подаче жалобы через МФЦ, МФЦ обеспечивает ее передачу в Администрацию в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.
  • Рассмотрение жалоб
  • Срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Администрации, МФЦ.
  • Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги рассматривается Администрацией.
  • Жалоба на решения и действия (бездействие) Администрации, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается Администрацией.
  • Жалоба на решения и действия (бездействие) работника МФЦ рассматривается МФЦ.
  • Жалоба на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ рассматривается КИС.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

В случае если в отношении поступившей жалобы федеральным законом установлен иной порядок (процедура) подачи и рассмотрения жалоб, положения настоящего раздела не применяются, и заявитель уведомляется о том, что его жалоба будет рассмотрена в порядке и сроки, предусмотренные федеральным законом.

Жалоба должна содержать:

  • наименование Администрации, предоставляющего государственную услугу, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
  • фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
  • сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Администрации, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ, в том числе в случае подачи жалобы в МФЦ или через Портал — вид нарушения, указанный в пункте 5.1 административного регламента;
  • доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Администрации, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Администрацию, МФЦ, КИС либо вышестоящий орган подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления.

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, работником, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Администрацией, МФЦ, КИС.

В случае обжалования отказа Администрации, должностного лица Администрации, МФЦ, КИС в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Администрация, МФЦ, КИС принимает одно из следующих решений:

  • жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Администрацией опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • в удовлетворении жалобы отказывается.
  1. По результатам проверки при отсутствии в жалобе доводов, подтверждающих наличие указанного заявителем вида нарушения порядка предоставления услуги, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы, принимает решение об отказе в рассмотрении жалобы по существу в связи с несоответствием сведений, изложенных в жалобе, указанному виду нарушения.
  2. При удовлетворении жалобы Администрация, МФЦ, КИС принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
  3. Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
  4. В случае признания жалобы, не подлежащей удовлетворению, в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.
  5. В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о действиях, осуществляемых Администрацией, МФЦ в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.
  6. В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:
  • наименование Администрации, МФЦ, КИС, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
  • номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
  • фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
  • основания для принятия решения по жалобе;
  • принятое по жалобе решение;
  • в случае если жалоба признана обоснованной — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
  • сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.
  • Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лиц по рассмотрению жалоб.
  • По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) уполномоченного на рассмотрение жалобы Администрации, КИС, работника МФЦ, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.
  • В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо Администрации, КИС, работник МФЦ, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
  • Администрация, КИС, МФЦ отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:
  • наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
  • подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
  • наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Администрация, КИС, МФЦ вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

  • наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
  • отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе. Под отсутствием возможности прочитать понимается случай, при котором часть текста жалобы и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя не поддаются прочтению.
  1. В случае оставления жалобы без ответа Администрация, КИС, МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.
  2. Порядок обжалования решения по жалобе
  3. Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Администрации Санкт‑Петербурга (191060, Санкт‑Петербург, Смольный, телефон (812) 576‑70‑42), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд, в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.
  4. Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) исполнительного органа государственной власти Санкт‑Петербурга, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.
  5. Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме.

Положения настоящего раздела, устанавливающие порядок подачи и рассмотрения жалоб заявителей на нарушения их прав при предоставлении государственных услуг, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом от 02.05.2006 №59‑ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (Закон №59‑ФЗ).

Жалобы заявителей на организацию предоставления государственных услуг МФЦ подаются и рассматриваются в порядке, предусмотренном Законом №59‑ФЗ.

Жалоба заявителя на организацию предоставления государственных услуг МФЦ, поданная заявителем в МФЦ, рассматривается МФЦ в соответствии с Законом №59‑ФЗ.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *