Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Рассказываем, как будет работать новая программа сноса и расселения
ЕРА/ТАСС
Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации.
Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий.
Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году.
В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.
Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.
Что такое комплексное развитие территорий
В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу.
В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».
Цели программы всероссийской реновации
Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.
Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах.
Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.
Одна из целей закона — выйти на целевые показатели нацпроектов по объемам строящегося жилья, то есть строительства 120 млн кв. м жилья в год ( Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС)
— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет.
Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами.
С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.
Регионам дали широкие полномочия по реновации
Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы.
Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории.
Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости.
А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов.
То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.
Какие территории и дома могут подпасть под реновацию
В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома.
Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты.
Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен.
В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму.
Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.
Не все регионы смогут поддержать качество реновации по-московски ( Михаил Терещенко/ТАСС)
Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет.
Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно.
Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).
Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.
Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.
Источник: Институт экономики города
Изъятие земель
Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков.
Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов.
Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.
— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения.
Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона.
Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.
Кто решает, сносит и застраивает
Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.
Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.
Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
Инвесторы смогут участвовать в комплексном развитии территории через конкурсы или аукционы ( Максим Григорьев/ТАСС)
Что решают жители домов
После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными.
Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок.
Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.
Госдума приняла законопроект о механизмах расселения аварийного жилья
Законопроект о совершенствовании механизмов расселения аварийного и ветхого жилья принят 17 ноября Госдумой в первом чтении. Он даст возможность привлечь частные инвестиции в расселение территорий, занятых сейчас разваливающимися домами.
Этот законопроект — прорывная идея, позволяющая решить сразу несколько проблем, с которыми сталкивается большинство российских городов, считает замглавы минстроя Максим Егоров.
Программа расселения аварийного жилья идет сейчас с опережением плана. Однако в нее входят только те дома, которые были признаны аварийными до 2017 года. А к ее финалу в 2024 году будет признано аварийным еще около 15 млн кв. м жилья.
К 2030 же году цифра удвоится, прогнозирует ведомство.
Россияне стали активнее ставить недвижимость на учет
Ныне действующие программы помогают замедлить рост доли непригодных домов, но не остановить его, подчеркивает Егоров. К тому же ныне действующий порядок не дает комплексно улучшать облик городов.
«Мы создаем новые общественные пространства, парки, скверы, набережные, точки притяжения… Но когда рядом стоят обветшалые или аварийные жилые дома, это значительно снижает общий эффект», — отмечает он. Расселение аварийных домов сегодня идет скорее «точечно», отмечают в минстрое.
Это создает неудобства для жителей, не позволяет привлечь инвесторов, а также масштабно обновить изношенную на 60-70% коммунальную инфраструктуру. «У нас есть комплексные программы к развитию городской среды, к внедрению цифровых технологий в городское управление.
Теперь так же комплексно мы должны заняться непосредственно и аварийными домами», — считает Егоров.
Принятие законопроекта позволит расселять не строго аварийный дом, а целый микрорайон, где среди аварийных домов и промзон (такие участки должны занимать не менее половины территории) есть и здания, не признанные аварийными.
«Если в Москве инвестор может прийти на один дом, то в регионах на одном доме эта история экономически нецелесообразна, — говорит исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капремонта Анна Мамонова.
— Формат объединения работ на одной территории в один проект создаст экономический интерес для инвесторов».
Кроме того, комплексный подход удобен для жителей, подчеркивает она, все работы проводятся синхронно и не доставляют лишних неудобств.
Участки для расселения подобраны в 19 регионах
«В действующем паспорте нацпроекта внебюджетное финансирование при расселении аварийных домов составляет всего 2%. Идет колоссальная нагрузка на бюджетную систему страны», — отмечает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Основной тормоз для привлечения инвесторов сейчас в том, что в законодательстве нет порядка выкупа недвижимости, расположенной в границах территории, подлежащей развитию, говорит он.
«Муниципалитет в рамках отведенных бюджетных лимитов из двух рядом стоящих бараков по факту признает аварийным только один, а содержание другого перекладывает на систему капремонта.
В итоге получается, что ремонтируют ветхий дом с высокой степенью износа, что нецелесообразно, а муниципалитет не получает нормальный земельный участок для городских нужд», — объясняет Склянчук.
Государственно-частное партнерство — стандартная практика реализации дорогостоящих проектов во многих других странах, в числе которых США, Канада, Австралия, Южная Корея. Предполагается, что привлечение инвесторов будет возможно с использованием как конкурса, так и аукциона. Это позволит минимизировать риск участия в расселении недобросовестных застройщиков.
Преимуществом для застройщика в предлагаемом механизме является возможность заранее рассчитать примерные затраты на переселение жильцов, говорит президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец.
Сейчас этого нет, и девелоперам нужно по отдельности договариваться с каждым собственником: «Можно отселить 199 квартир в 200-квартирном доме и застрять с последней квартирой на долгие годы.
Поэтому сейчас частные инвестиции в реновацию невозможны. Слишком велики риски».
Решение о «модернизации» застроенной территории будут принимать региональные органы власти. На месте сносимых домов они смогут сформировать обширные общественные пространства, предусмотреть строительство социальных объектов, развитие сферы услуг для местных жителей, создание новых рабочих мест.
Эффект от программы ощутят и жители соседних микрорайонов — после модернизации территории может вырасти стоимость их жилья. «Не каждый мэр или губернатор рискнет запустить у себя подобный проект реновации. Но тот, кто это сделает, будет иметь все возможности совершить качественную революцию в градостроительной политике своих городов.
Надо дать смелым инструменты, они им сегодня очень нужны», — считает первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.
Что положено собственникам при расселении
Переселение из аварийного жилья осуществляется в рамках федеральных и региональных программ, однако актуальность этой проблемы сохраняется, несмотря на все усилия властей. Чтобы получить право на отселение, жильцы должны добиться присвоения дому статуса аварийного жилья, для этого учитываются федеральные нормативы.
Что значит аварийность жилья
Закон разделяет понятия ветхого и аварийного жилья, поэтому далеко не каждый дом старой застройки и с большим процентом износа может быть признан аварийным. Для присвоения такого статуса и последующего расселения жильцов должны присутствовать следующие обстоятельства:
- конструктивные узлы и несущие элементы здания разрушены или деформированы, а их восстановление в ходе капитального ремонта невозможно или нецелесообразно;
- если установлена угроза обрушения дома, подтвержденная актом экспертизы;
- если территория, на которой расположен дом, затоплена или имеется реальная угроза затопления (не учитываются факты сезонного подтопления домов, не угрожающие их функциональным характеристикам);
- частичное или полное разрушение здания в результате природных или техногенных чрезвычайных событий (ураганы, взрывы газа, землетрясения и т.д.).
Чтобы зафиксировать факт аварийности дома, решением властных органов создается межведомственная комиссия. Собственники и наниматели квартир должны быть уведомлены о проведении обследования, а итоговое заключение делает экспертиза с участием специалистов по строительству и проектированию.
Жильцы аварийных домов расселяются в первоочередном порядке, по сравнению с ветхими зданиями. В настоящее время закон о расселении аварийного жилья (Федеральный закон № 185-ФЗ) предусматривает создание специального фонда с участием средств федеральных и региональных бюджетов для расселения граждан, чье жилье находится в таком фонде.
На 2018 год рассматривается законопроект, по которому государство предполагает расширять схему индивидуального жилищного строительства для граждан, переселяемых их аварийного фонда.
Порядок переселения
Аварийность жилого дома подразумевает опасность для жизни и здоровья жильцов, так как здание может в любой момент обрушиться. Если проведение капитального ремонта не устранит причину аварийности, межведомственная комиссия принимает решение о переселении граждан, в том числе в принудительном порядке.
Ключевыми условиями для проживания являются:
- наличие официального акта о признании дома аварийным;
- признание жилого помещения и дома непригодным для проживания.
Переселению подлежат как наниматели, так и собственники жилых помещений.
Для нанимателей должно предоставляться равноценное жилье, с учетом занимаемой площади, количества комнат, места расположения и иных критериев. Если указанные условия невозможно соблюсти, каждый вопрос решается индивидуально.
Если квартира в аварийном доме принадлежит на праве собственности, возможны следующие варианты переселения:
- передача гражданам, с их согласия, другого жилья, равноценного по характеристикам и рыночной стоимости;
- выплата компенсации по нормативам, утвержденным на региональном уровне;
- при несогласии с предоставленным жильем или суммой компенсации, спор разрешается в судебном порядке.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Условия переселения собственников из аварийного жилья предусматривают возможность принудительного освобождения жилых помещений.
Такая необходимость возникает, если по заключению межведомственной комиссии дом может в любой момент разрушиться, что повлечет человеческие жертвы. Для таких ситуаций собственникам может предоставляться временное жилье, аренда которого оплачивается за счет бюджета.
Окончательное урегулирование спорных моментов будет происходить в судебном порядке.
На что могут претендовать собственники, столкнувшиеся с необходимостью переселения? Вот какие варианты развития событий предусматривает закон:
- если аварийный дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции, переселение происходит на период строительных работ, после чего граждане вселяются обратно в свои квартиры (оплата временного жилья осуществляется за счет местных или региональных властей);
- при невозможности восстановления дома, согласовывается вариант равноценного жилья или размер выкупной цены.
Сумма компенсации рассчитывается по показателям кадастровой стоимости недвижимости. В большинстве случаев она не соответствует реальной рыночной цене квартиры, поэтому собственники могут оспорить расчет, предложенный местными властями. Для этого нужно провести независимую оценку квартиры, а отчет эксперта будет использоваться как доказательство в судебном процессе.
По решению суда в пользу собственников, выселяемых из аварийного дома, могут взыскиваться:
- расходы на временную аренду жилья;
- затраты на проведение экспертизы и оценки рыночной стоимости жилья;
- компенсация затрат на переезд к новому месту жительства;
- судебные расходы;
- стоимость приобретенной квартиры, если она не превышает рыночную цену жилья, из которого граждане принудительно выселены.
При определении уровня равнозначности жилья, предоставляемого при выселении из аварийного дома, учитываются местные и региональные нормативные акты.
Новое жилье должно располагаться в черте того же населенного пункта, иметь одинаковую площадь и количество комнат, соответствовать всем требованиям и нормативам, предусмотренным для жилых помещений.
Если жилье неравнозначно по своим характеристикам, с согласия граждан им может выплачиваться компенсация в денежной форме.
В настоящее время, действующие программы переселения распространяются на дома, признанные аварийными по состоянию на 2012 год. Новый законопроект устранит это ограничение, а также установит четкие критерии для расчета выкупной цены и равнозначности предоставляемого жилья.
Порядок расселения собственников из ветхого и аварийного жилья
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда — одна из обязанностей государства, так как такое жилье угрожает жизни людей. Собственники вправе претендовать на компенсацию за аварийное жилье или требовать его замены на новое помещение.
Не все граждане имеют представление, как реализовать такие права. Рассмотрим порядок расселения собственников из ветхого и аварийного жилья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
- Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61
- 8 (800) 302-33-28
- Это быстро и бесплатно !
Ветхое и аварийное жилье — в чем разница
Жилые постройки признаются ветхими, когда наблюдается технический износ конструкций и фундамента или здания в целом, а нормы эксплуатации не соответствуют установленным законодательством РФ.
Для признания разного вида построек ветхими установлен процент износа:
- для каменных строений — 70% и выше;
- для деревянных — 65% и выше.
Аварийными признаются жилые помещения, в которых несущие конструкции или их части повреждены, деформированы сверх нормы, утратили прочность, и им требуется укрепление в дальнейшем.
Целое строение становится аварийным в случае, если свыше 50% жилых помещений в нем и несущих перекрытий признаны опасными для проживания. Такое здание не подлежит ремонту и укреплению.
Ветхое состояние жилья подразумевает износ конструкций без риска обрушения, поэтому не является опасным для проживания. А аварийное состояние не исключает возможность обвала.
Примечание. В действующем законодательстве понятия «ветхое жилье» не существует. Термин употреблялся в аналогичном законодательном акте РСФСР, принятом в 1983 году. Сегодня в ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» фигурирует понятие только аварийного жилищного фонда.
Нормативно-правовые акты
Регламентирующими документами по вопросам признания жилья ветхим и аварийным и условиям переселения из них выступают:
- Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) от 29.12.2004 г. №188-ФЗ;
Регионам могут предоставить дополнительные возможности для ускоренного расселения аварийного фонда
В Государственную Думу внесен законопроект о новых механизмах
переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Проект закона подготовлен во исполнение поручения Президента Российской
Федерации и предоставляет субъектам РФ право устанавливать дополнительные меры по обеспечению новыми жилыми помещениями граждан, получивших возмещение за изымаемое аварийное жилье. Об этом заявил Первый заместитель Председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Улучшение жилищных условий граждан,
переселяемых из аварийных домов должно быть не формальным, а фактическим.
Зачастую
предоставляемое жилье было хоть и выше учетной нормы на человека, но все‑таки недостаточным
по метражу, несмотря на то, что некоторые семьи изъявляли желание доплатить за более
комфортное для них жилье за счет собственных средств. Сейчас такая возможность появляется», — отметил Сергей Пахомов.
- При этом, по словам депутата, парламентский контроль потребуется за другой предложенной Правительством нормой – о предоставлении жилого помещения в соседнем населенном пункте для переселенцев из аварийного жилья, в случае
принятия субъектом Российской Федерации такого решения. - «Наш Комитет, скорее всего, будет
предлагать до первого чтения провести парламентские слушания, на которых
совместно с субъектами Российской Федерации обсудить детали того, как будет
реализовываться новая программа расселения из аварийного жилищного фонда и те
механизмы, которые закладываются в федеральном законодательстве и требуют
последующего принятия региональных законов», — заявил Первый заместитель Председателя Комитета. - Кроме того, в дополнительном обсуждении
нуждаются принципы оценки земельных участков и формирования выкупной стоимости
изымаемого жилья, которые будет устанавливать Правительство Российской
Федерации.
«Чтобы исключить риски, связанные с коммерческой продажей земельных участков, освобожденных после сноса аварийных
многоквартирных домов, в законе необходимо прописать их целевое назначение –
строительство объектов социального назначения, общественных пространств и т. д. Кроме
того, мы помним, что двор – это единица политического пространства», —
подчеркнул Сергей Пахомов.
Напомним,
что согласно паспорту федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения
непригодного для проживания жилищного фонда» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2019–2024 годах из аварийных домов общей площадью более 9,5
млн кв.
метров в новое жилье планируется переселить 530 тысяч человек.
На эти
цели планируется направить более 507 млрд рублей, в том числе 431 млрд рублей
из федерального бюджета, более 67 млрд рублей из региональных бюджетов, свыше 7
млрд рублей — из внебюджетных источников.
Особенности мониторинга обеспечения переселения граждан из аварийного жилищного фонда
Прежде чем расселять аварийные дома, нужно зафиксировать факт опасного состояния объекта недвижимости.
Общий регламент прописан в нормах ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года, а также в статьях ЖК РФ и региональных программах.
Ответственный за переселение граждан из аварийного жилья орган – государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. Основная задача – найти непригодное жилье, составить список аварийных объектов и определить порядок расселения домов в регионах.
Условия выполнения Программы по переселению из аварийного жилья:
- Выделение средств из федерального и региональных бюджетов – в скором будущем планируется переложить основные затраты на муниципальные объединения.
- Аварийность дома устанавливают эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
- Допускаются плановая и внеплановая проверка объекта недвижимости – в рамках Программы реформирования ЖКХ или по заявлению жильцов старого дома.
- Соблюдение принципа «метр в метр» – взамен старой аварийной жилплощади предоставляются квартиры со схожим метражом или чуть большим метражом. Разницу в стоимости фиксируют в отчете: если жилье собственника было дороже, государство доплатит за переселение, а если новое жилье дороже – разницу в цене покрывает уже гражданин.
- Переселение в объекты того же района или населенного пункта, например – в пределах Санкт-Петербурга, а не в Саратове или Казани.
- Задействование маневренного (резервного) жилищного фонда – временная мера, которая позволяет переждать поиск подходящего жилья.
- Возможность выбора: новое жилье или деньги за выкуп аварийного.
- Учёт жилой нормы – не менее 18 кв. метров на одного человека (в зависимости от региона проживания).
- Возможность обжаловать выбор властей – если граждан не устраивает предоставленная жилплощадь, они могут подать иск о переселении в более подходящий жилой объект.
- Принудительное расселение домов – аналогичным правом подачи иска обладают и власти, в том случае, если жильцы отказываются покидать аварийный дом.
- Жильцы коммуналок расселяются в отдельные квартиры.
- Граждан, снимающих жилье по договору социального найма, переселяют в муниципальные объекты – старый договор расторгают; по прибытию на место наниматель вновь заключает договор соцнайма с администрацией района.
Аварийное жилье имеет отличие от ветхого и пригодного для проживания людей. В частности, износ такого жилья составляет свыше 70%. Жить в доме опасно для здоровья граждан.
Восстановить аварийный дом практически невозможно, поэтому в большинстве случаев он подлежит немедленному сносу. Зачастую на его месте строят новый дом, а переселенные жильцы могут заселиться в готовый объект.
Сейчас активно практикуется социальная ипотека для переселяемых заемщиков – льготная ставка составляет порядка 5-6% годовых.
Пример:
Семья Черновых проживала в 3-комнатной квартире, общей площадью 80 кв. метров. Жилье принадлежало муниципальным властям, с которыми был заключен договор социального найма. Дом был построен в 1967 году и попал в Программу по переселению из аварийного жилья.
Наравне с другими жильцами расселение коснулось и семью Черновых – двоих супругов и маленькой дочки. Однако им была выделена не 3-комнатная жилплощадь. Администрация смогла предоставить только 2-комнатную квартиру с меньшим метражом – 48 кв. метров.
Глава семейства обратился с жалобой в отдел по расселению местной администрации. Ему пояснили, что власти гарантируют лишь сохранение жилой площади взамен аварийной. Об улучшении условий для нанимателя и членов его семьи речи не идет.
Следовательно, при получении новой квартиры не действует правило предоставления жилья нуждающимся семьям (ст. 57 и 58 ЖК РФ). При этом администрация не нарушила закон, выделив семье квартиру с двумя, а не с одной комнатой.
Программа для бюджетников по улучшению жилищных условий
В статье рассматриваются вопросы финансового обеспечения переселения граждан из аварийного жилья, анализируется состояние системы мониторинга жилищного фонда. В ходе анализа дается оценка реализации региональных адресных программ по переселению граждан.
Ключевые слова: государственная политика в сфере ЖКХ, финансовое обеспечение, мониторинг региональных адресных программ.
Право гражданина на жилье является одним из базовых конституционных прав в Российской Федерации, как и в любом развитом государстве. Очевидно, что данное жилье должно быть безопасным и соответствовать определенным стандартам качества. Соответственно, проживание граждан в жилье ненадлежащего качества, а тем более, признанном аварийным, недопустимо.
Согласно данным официальной статистики в период с 2000–2012 годов площадь аварийного жилищного фонда непрерывно увеличивалась и к концу 2012 года удельный вес аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда государства составил 0,67 %. [5]
В жилищном фонде по данным Росстата на начало 2013 года здания старше 40 лет составляют более 36 %, около двух третей многоквартирных домов имеют износ более 30 %. [4]
Согласно Федеральному закону от 21.07.
2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», на Фонд возлагается ответственность за проведение мониторинга и анализа реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также за мониторинг выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в целях контроля за эффективностью использования средств Фонда. [1]
Фонд проводит мониторинг на основе сбора и анализа информации, предоставляемой ему высшими должностными лицами субъектов РФ (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов РФ): отчетности о ходе реализации указанных программ, планов, выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и отчета о расходовании средств Фонда. Ответственность за полноту и достоверность предоставляемой в Фонд информации возлагается на высшие должностные лица субъектов РФ и главы муниципальных образований. Таким образом мониторинг представляет собой двустороннее взаимодействие, в ходе которого происходит регулярное и достаточно широкое информационное взаимодействие Фонда и стороны, получающей финансовую поддержку.
В случаях, когда по результатам мониторинга региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Фондом было выявлено нецелевое использование средств, правление Фонда принимает решение о приостановлении предоставления финансовой поддержки, причем финансирование приостанавливается в части средств, равных средствам, использованным с нарушением их целевого назначения. Предоставление финансовой поддержки возобновляется в случае устранения выявленных нарушений при условии представления в Фонд отчета об устранении выявленных нарушений, а также в случае возврата средств Фонда.
Плановые показатели в разрезе субъектов РФ установлены распоряжением Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. N 1743-р «Об утверждении комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда». В 2020 г. планируется расселить 2933,7 тыс.
м2 аварийного жилищного фонда, в котором проживает 186,74 тыс. человек.
В качестве фактических показателей берется площадь аварийного жилищного фонда, расселенная с 2014 года и количество граждан, переселенных с 2014 года — по состоянию на отчетную дату включительно (накопительным итогом). [2]
При формировании отчета по мониторингу в части финансирования в первую очередь приводятся данные по общей фактической стоимости долгосрочной программы переселения по всем источникам финансирования, то есть четко разделяются средства Фонда, консолидированных бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников.
Также оцениваются по годам суммы средств по заключенным и планируемым к заключению контрактам, суммы средств перечисленные и планируемые к перечислению контрагентам.
По итогам мониторинга рассчитывается недостаточность средств субъекта РФ и может указываться сумма средств, планируемых к внесению в составе изменений в НПА субъекта.
Мониторинг в части оценки рисков осуществляется на основе показателей реализации программ переселения за предыдущие периоды с учетом потребности в финансировании и реальной обеспеченности в средствах консолидированных бюджетов субъектов РФ.
Проводится поквартальная балльная оценка субъектов, вследствие чего субъекты ранжируются по уровню риска.
В зависимости от попадания в зону риска либо от близости к данной зоне субъектам РФ присваивается определенный цветовой индикатор, то есть образуется цветовая карта субъектов по уровню риска.
По результатам ежемесячного мониторинга Фондом принимаются меры, направленные на недопущение срыва сроков реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья. В обязательном порядке проводится анализ причин отставания в выполнении программ и выработка мер по их устранению.
Так, за 2020 год Фондом было проведено 173 выездных проверки реализации программ переселения, в рамках которых 52 субъекта РФ проверены согласно утвержденному плану-графику.
Всего в 2020 году в ходе выездного мониторинга проверкам подверглись 510 муниципальных образований на территории 78 субъектов РФ, были осмотрены 4 432 многоквартирных дома, включая вновь возведенные и предназначенные для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. [3]
Литература:
- Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // СПС КонсультантПлюс.
Разъяснения ЖК РФ в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда
- МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
- ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ПИСЬМО
- от 17 апреля 2020 г. N 15026-МЕ/06
Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрены обращения по вопросам применения положений частей 8.1, 8.
2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда и сообщается следующее.
Федеральным законом от 27.12.
2019 N 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 473-ФЗ) внесены изменения в полномочия органов государственной власти Российской Федерации в область жилищных отношений при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.
При этом в статье 32 ЖК РФ сохранена действовавшая до вступления в силу Федерального закона N 473-ФЗ гарантия прав собственников на получение возмещения за изымаемое жилое помещение (части 6, 7 статьи 32).
Исходя из части 8 статьи 32 ЖК РФ, предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение возможно исключительно при наличии волеизъявления сторон соглашения — собственника изымаемого жилого помещения и органа, осуществляющего изъятие. Таким образом, предоставление жилого помещения взамен изымаемого, является по сути заменой денежного возмещения натуральной формой с доплатой разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и размером возмещения той или иной стороной.
Частью 8.
1 статьи 32 ЖК РФ субъектам Российской Федерации предоставлено право самостоятельно устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями таких лиц (предоставление гражданам субсидий на приобретение жилых помещений, возмещение процентов по ипотеке, кредиту или займу) при условии, что на дату признания многоквартирных домов аварийными у правообладателей жилых помещений в таких домах отсутствуют иные пригодные для проживания жилые помещения (далее — меры поддержки).
Таким образом, установленное в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ условие, по мнению Минстроя России, не распространяется на реализацию прав собственника на предоставление жилого помещения в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ.
По вопросу установления различных требований к гражданам, которым могут быть установлены дополнительные меры поддержки, в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ и в пункте 3 части 6 статьи 16 Федерального закона от 21.07.
2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ, Фонд ЖКХ) следует учитывать, что ЖК РФ является актом более высокой юридической силы, чем Федеральный закон N 185-ФЗ.
Следовательно, положения Федерального закона N 185-ФЗ подлежат применению в части, не противоречащей ЖК РФ.
Пункт 3 части 6 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ устанавливает направления расходования средств Фонда ЖКХ и поскольку упоминаемая в нем субсидия, в случае принятия субъектом Российской Федерации решения о предоставлении граждан таких субсидий, будет являться дополнительной мерой поддержки граждан при переселении из аварийного жилищного фонда, на получателей субсидий будет распространяться условие, предусмотренное частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ. Более того, по мнению Минстроя России, субъект Российской Федерации, принимая решение об установлении дополнительных мер поддержки граждан при переселении из аварийного жилья, вправе устанавливать дополнительные условия, предъявляемые к гражданам — получателям субсидий, помимо установленных ЖК РФ и Федеральным законом N 185-ФЗ, таким образом конкретизируя категории получателей субсидий.
Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.
2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.