Пространство «Бертгольд Центр» на Гражданской улице работает уже больше года. Внутри восстановленного дореволюционного здания находятся кафе, бары, магазины, студии, а во дворе проводят фестивали и ресторанные дни.«Бертгольд Центр» придумал Роман Красильников.
Несколько лет назад созданное им пространство «Четверть» со скандалом выселяли из особняка в переулке Пирогова из-за конфликта с собственником.
В новом кластере, по словам Красильникова, этот опыт учли: пространство создавали вместе с владельцем здания, а к договорам и аренде теперь относятся намного серьезнее.
«Бумага» рассказывает, из чего складывается экономика креативного пространства, как «Бертгольд Центр» отбирает резидентов и почему аренда там стоит дороже рынка.
Креативный директор «Бертгольд Центра» Роман Красильников известен в Петербурге по нескольким кластерам. Он основал пространство «Четверть», которое сначала находилось на улице Декабристов, а затем рядом — в особняке в переулке Пирогова.
Кластер выселили в 2014 году после конфликта между командой креативного пространства и собственниками здания, которые решили прекратить сотрудничество с «Четвертью».
Собственники запирали двери особняка вместе со всем имуществом резидентов, а однажды во дворе пространства даже произошла драка.
Владельцы здания в переулке Пирогова позже судились с ООО «Четверть» и, как следует из материалов дела, пытались взыскать с организации и ее директора Дениса Дегтярева больше 2 млн рублей. При этом требования к Красильникову суд признал необоснованными. По словам Романа, это удалось доказать «в одно-два заседания».
В то время команда «Четверти», говорит Роман, тоже могла подать иск — например, чтобы возместить потраченные на ремонт средства. Но делать этого не стали: после закрытия кластера организаторы всё равно не стали бы возвращаться в здание, да и судебный процесс требовал расходов.
— Мы делали это [пространство] на суперэнтузиазме — не сказать, что у нас были какие-то серьезные заработки. На какой-нибудь работе можно было больше зарабатывать, чем там. Поэтому мы бы не потянули эти суды.
Летом 2014 года во дворе за Большим Казачьим переулком работало пространство Salon — следующий проект Красильникова. В гаражах и промышленных контейнерах располагались галереи и киоски с уличной едой.
Роман также работал и с пространством Contour на Кима, 6 — вместе с бывшим партнером по «Четверти» Денисом Дегтяревым, но быстро ушел из проекта: понял, что там нет «ни денег, ни договоров».
Сам Contour проработал на острове Декабристов несколько месяцев и под названием Contour Family переехал в здание Ленполиграфмаша на Аптекарском проспекте.
В 2016-м его оттуда выселили: собственники расторгли договор аренды с компанией, занимавшейся креативным пространством, но при этом дали возможность некоторым резидентам перезаключить договор напрямую.
на ремонт части здания, где находится «бертгольд центр», потратили Около 10 млн рублей
«Бертгольд Центр» находится на Гражданской улице, 13–15, недалеко от Сенной площади. Арка с улицы ведет во внутренний двор пространства: здесь стоят скамейки и столы летних террас, над ними протянуты гирлянды с цветными лампочками. По вечерам в выходные территория заполнена посетителями местных баров — «Юс Юса», Laboratorio Distilita и других.
В дальнем конце двора — высокая лестница. По ней можно подняться на крышу с видом на центр города. За углом — ближе к части здания, которую занимает отель «Гутенберг», — еще ведутся строительные работы.
После опыта «Четверти» Красильников решил, что создавать пространство изначально нужно вместе с собственником здания, чтобы не повторилась ситуация с выселением.
— Работать с субарендой очень ненадежно: тебя сначала могут использовать как рабочую силу, которая приведет в порядок здание, а потом выгонят. Условия договора аренды очень ненадежные. Конечно, есть способы этого избежать, но законодательство всё равно на стороне арендодателя, и если он не захочет, то ничего не получится.
В 2016-м Красильников нашел инвесторов, которые выкупили здание на Гражданской под будущее креативное пространство. По его словам, это родители его друга из Иркутска.
Когда те приехали в Петербург, он показал им другие креативные пространства города — «Этажи» и тогда еще работавшую «Тайгу». Инвесторы согласились на проект, здание на Гражданской было выбрано совместно.
Решающую роль, говорит Красильников, сыграло даже не расположение дома, а его цена (которую руководители проекта не озвучивают) и возможность организовать там креативный центр.
По плану, часть здания должна была отойти под отель, который собирался строить сам собственник, а другая — под креативный центр. «Он (центр — прим. «Бумаги»), по сути, очень хорошо дополняет отель. Гостям есть где попить, на что посмотреть и куда сходить. С такой концепцией мы начали делать проект совместно с собственником», — говорит Красильников.
из 6 тысяч кв. м ПОМЕЩЕНИй в «бертгольд центре» сданы все
В доме на Гражданской 1900–1901 года постройки в начале ХХ века находилось акционерное общество «Словолитня и производство медных линеек Г. Бертгольд». Предприятие занималось установкой типографий и производством шрифтов и других типографских материалов. В начале 2018 года здание признали объектом культурного наследия регионального значения.
Как рассказывает Роман, дом изначально был в «кошмарном состоянии»: «Как будто там была война». Так как у особняка на Гражданской охранный статус, реконструкцию нужно было согласовывать с КГИОП. Например, необходимо было сохранить стены во дворе здания. «У нас задача привести здание к нормам нынешнего времени и в то же время сохранить какой-то его дух».
В ремонт той части здания, где находится креативное пространство, вложили, по примерным оценкам Красильникова, около 10 млн рублей.
Еще порядка 15 млн потратили уже сами резиденты, которые ремонтировали арендуемые помещения своими силами.
«Нам было бессмысленно делать ремонт [в помещениях под сдачу], всё равно арендатор будет его переделывать, особенно если речь идет о коммерции», — объясняет Красильников.
Затраты на ремонт резидентам возместили арендными каникулами: для небольших помещений — один месяц, для больших — два или три, в зависимости от сложности ремонта.
Хотя кластер открыт уже больше года, строительные работы продолжаются до сих пор. Например, недавно бар The DogWalk выстроил себе террасу на втором этаже, куда с улицы можно попасть по винтовой лестнице, а команда самого «Бертгольд Центра» в этом сезоне открыла крышу здания.
Первые резиденты начали заселяться в «Бертгольд Центр» летом 2016 года. К осени он был заполнен примерно на треть, а к марту 2017 года — окончательно.
Первый этаж «Бертгольд Центра» задуман как продолжение улицы. Здесь находится торгово-развлекательная зона с кафе, барами, книжным, магазинами одежды, а также двором, где проходят события. На втором этаже — студии, мастерские, офисы.
Из 6 тысяч кв. м помещений, говорит Красильников, сдано в эксплуатацию и арендовано 100 %, а в листе ожидания — еще около 250 заявок от потенциальных резидентов. «Если кто-то съедет, то мы сразу знаем, кого можно посадить на его место».
Собственник, по словам Красильникова, в курсе, какие проекты заезжают в центр, но лично отбором не занимается.
Сам креативный директор объясняет, что нет четкой пропорции, по которой распределяется, например, число баров и магазинов, но центр старались сделать разноплановым: «Важно понимать, что собираются сделать ребята, как это будет выглядеть, как работать, какой у них бэкграунд. Мы знаем, что они (нынешние резиденты — прим. „Бумаги“) сделают классно, и с удовольствием им сдаем».
Среди арендаторов, например, центр «Фотодепартамент», студия причесок «Покрас», кафе Oversize с полуторакилограммовыми треугольными пиццами. Некоторые резиденты — в том числе магазин одежды «Волчок» и магазин часов и аксессуаров Rediska — арендовали помещения еще в «Четверти».
После переулка Пирогова Rediska работала во дворе на Невском проспекте. Но, как рассказывает бывшая владелица магазина Татьяна Арабей (в феврале 2018 года основатели проекта продали его), посетителей туда приходилось «заманивать своими силами». В креативных же пространствах, замечает Татьяна, всегда есть поток людей, так что магазин решили вновь перенести в одно из них.
— Но все хорошие места в работающих пространствах, конечно, были заняты. Вот мы и решили посмотреть, что там задумал Роман. Конечно, это было рискованно. Но место на первом этаже, самая гуща событий нас соблазнили.
Rediska переехала в «Бертгольд» в августе 2016 года, когда центр только открывался. По словам Татьяны, в помещении делали всё с нуля.
«Там даже не было пола, потом и окна выбили [во время ремонта], а вставили через месяц. Мы работали с [окнами], заколоченными деревяшками».
Арабей говорит, что «Бертгольд» сильно отличается от «Четверти», и считает, что когда ремонт в пространстве завершится, «всё будет идеально».
— Здесь всё серьезно, всё по-взрослому. Много начальства, много документов, постоянный ремонт. «Четверть» была самодельная — просто тусовка. И директора [«Четверти»] — такие же ребята, как мы. Которые точно не знали, как и что делается, думали, что устные договоренности имеют какую-то силу. И что их только пугают, когда обещают выгнать.
Создатели «Бертгольд Центр» изначально задумывали его как событийную площадку.
Так, в пространстве проходят выставки, лекции, на крыше организуют занятия йогой, а во дворе — фестивали: например, Ресторанный день или «Веган фест».
«Это такая социальная нагрузка, которую мы на себя берем и которая формирует поток и делает нас более приятными, душевными и интересными для посетителей», — говорит Красильников.
средняя посещаемость «бертгольд центра» — около 1,5 тысяч человек в неделю
Основные доходы «Бертгольда» (точную сумму создатели проекта не озвучивают) приносит аренда. При этом Красильников говорит, что, если судить по затратам на ремонт, «креативная часть окупила себя — и не один раз».
Договоры с резидентами заключаются на разные сроки: это может быть и 11 месяцев, и 5 лет — в зависимости от того, насколько понятно, «выживет проект или нет». Аренда: 1,5–2 тысячи рублей за квадратный метр на первом этаже и от 1 тысячи — на втором. Это, по словам Красильникова, выше средней рыночной стоимости примерно на 30 %.
— Специфика [креативных пространств] довольно сложная: надо понимать, что классно, а что — нет. Нельзя просто открыть здание функционального типа и сказать, что это креативный центр.
В креативном центре маркетинг и концепция выходят на первый план и становятся важнее самой недвижимости. У нас [у недвижимости] класс С, а мы сдаем по ставке как B, а то и B+.
Можно просто хлеб продавать, а можно открыть пекарню «Цех» или «Буше», где тот же хлеб дороже не из-за того, что мука лучше, а потому что там оформление, дизайн, работа с публикой.
При этом в «Бертгольде», рассказывает Красильников, жестко следят за оплатой: если в течение нескольких дней после дедлайна не рассчитываются, дверь в помещение могут просто закрыть. Правда, такое происходило только однажды.
Как считает создатель пространства «Тайга» Марк Калинин, подбор резидентов зависит в первую очередь от тематики проекта: «Конкретной формулы здесь нет: бывает очень успешная кофейня, а бывает невероятно крутой магазин, который создает трафик».
Калинин основал пространство «Тайга» в особняке на Дворцовой набережной в 2011 году. Проект просуществовал до 2017 года, пока его не выселили: владелец здания разорвал контракт, несмотря на договоренность о продлении. Калинин также открыл рабочее пространство «Практик» на 7-й Советской, а сейчас занимается коворкингом «КБ Футурист» на проспекте Медиков.
По словам Калинина, в креативных пространствах обычно сдаются помещения небольшой площади, поэтому резиденты могут позволить себе снять их даже по цене выше рыночной. Поэтому, предполагает Калинин, с точки зрения коммерческой выгоды креативные пространства сейчас не сильно уступают, например, бизнес-центрам или гостиницам.
Посещаемость «Бертгольд Центра» в среднем составляет 1–1,5 тысячи человек в неделю. В дни мероприятий она может достигать 5–6 тысяч за выходные. «Это не очень много, но плюс в том, что это целевой трафик. Люди идут именно сюда», — говорит Красильников.
При этом, по словам креативного директора, мероприятия составляют незначительную часть доходов «Бертгольд Центра». Например, художники или фотографы могут проводить здесь выставку бесплатно: они не платят за аренду и продвижение и к тому же получают 20 % выручки за билеты — остальное оставляет себе пространство.
По словам Калинина, события тоже могут приносить пространству доходы, сопоставимые с арендой. Однако это зависит от концепции кластера.
— Допустим, на таких больших площадках, как «Севкабель», конечно, общий бюджет формируют крупные мероприятия. А, например, в «Тайге» все мероприятия были бесплатные: мы проводили свои события, поддерживали молодых кураторов и, понятно, не брали с них деньги за аренду. Это скорее был такой драйвер проекта.
Особняк в переулке Пирогова, в котором когда-то находилась «Четверть», сейчас занимает пространство «Пальма». Здесь находится кафе на крыше Solaris lab, магазины, а главный зал сдают под разные события.
Управляющий пространства Дмитрий Гуревич считает, что мероприятия необходимо проводить в любом случае: «С одной только постоянной арендой будет мало отличий от бизнес-центра.
Гостей и резидентов надо развлекать».
Среди преимуществ «Бертгольд Центра» Гуревич называет большую площадь, собственный закрытый внутренний двор, подбор резидентов, а также удачную, хотя и «не самую топовую», локацию. Марк Калинин считает, что концепция «Бертгольд Центра» удачна тем, что креативная команда изначально работает с собственником.
— Если собственник отказывается вкладываться [в пространство], то и малый бизнес чувствует себя плохо: все себе арендовали по комнате, всё красиво сделали, а общая территория остается в разрухе. Поэтому собственник должен быть заинтересован в том, чтобы такой проект жил.
На Кожевенной, 30 запускается общественное пространство MoRe площадью 3 га. Каким оно будет?
На Кожевенной, 30 рядом с «Севкабель Портом» запускается большое новое общественное пространство MoRe из восьми зданий бывшей кожевенной фабрики, с ресторанной аллеей, дворами, набережной и пляжем.
Все это — на площади в три гектара. Здесь уже работают K-30 и Roof Place, а открытия двора, набережной, 12 баров и двух ресторанов ждем уже в середине июля этого года. «Собака.ru» рассказывает, каким будет новое пространство.
Ольга Бессарабова, генеральный директор компании «К-Проджект»: «Мы 20 лет сдаем помещения в аренду, в основном — производственные, складские, офисные площади.
Эта территория площадью в три гектара находится в нашей собственности давно. Когда-то тут находился кожевенный завод, в 2017 здесь еще делали изделия из кожи.
Потом это была промышленная площадка, которую мы сдавали под производство и склады.
Три года назад к нам на территорию зашли Roof Place с новыми тенденциями, мы вдохновились их концертами. Родилась идея преобразования этой площадки под креативное пространство, год мы вынашивали идею.
Это уникальный проект — мы договорились с «Севкабель Портом» о создании здесь единой пешеходной зоны вдоль набережной. Ничего подобного в Петербурге нет. В прошлом году у нас появился еще один резидент — К-30. Они поверили в это пространства, и сюда пошли люди.
Тогда мы поняли, что на правильном пути. Изменения будут происходить поэтапно.
В этом году мы запустим малую часть общей территории — двор и кусочек набережной. На двух этажах откроются 12 баров и два больших ресторанных проекта с панорамными окнами и террасой. Двор мы замостили, на набережной сделали настилы и ограждения — эта территория предназначена для прогулок и проведения масштабных мероприятий. Перед фестивалями тут будет монтироваться временная сцена.
Также в этом году можно будет увидеть одно из пространств без крыши — она разрушилась из-за времени. Мы приняли решение новую крышу не возводить, а отдать эти стены уличным художникам, разумеется, бесплатно. Это бывший пневматический завод, от которого остались остались колонны. За годы простоя из пола выросли деревья. Это интересное пространство, для искусства подходит идеально.
На следующий год планируем закончить ландшафтный дизайн и создать объекты для отдыха на набережной.
Также в 2022 тут появятся театральные и киностудии, клуб, большая спортивная зона с залом для сквоша в ангарах. Тогда же появится большая объединенная с соседними пространствами прогулочная зона.
Третий этаж с арочными окнами и видом на залив отдадим мастерским, творческим студиям и образовательным проектам.
У нас есть в собственности причальная стенка. В 2023 году мы организуем понтоны, причалы и выносные пляжи, если, конечно, получится все это согласовать с городом. Также на территории сохранился кусочек пляжа, и, хотя он и не обустроен, люди приходят сюда загорать. Эту часть мы очистим и сделаем цивилизованные места для пляжного отдыха.
-
Часть пространства, которую сейчас готовят к скорому открытию
Часть пространства, которую сейчас готовят к скорому открытию Мы хотели максимально сохранить облик кожевенной фабрики, которая была построена в XIX веке. Ничего не меняем — красно-кирпичную кладку только очистили. Мы убрали все новомодное, что сюда хаотично привносилось — например, обшивку стен непонятными листами. Новых строительств мы не планируем, только редевелопмент в существующих площадях.
Мне кажется, это пространство будет на уровне Русского музея и Эрмитажа — уникальное для города место, где будут проходить знаковые мероприятия. Площадь позволит нам проводить, например, масштабные фестивали с несколькими сценами.
Здесь можно будет провести весь день, перетекая из одного места в другое — мы стараемся учесть все запросы. Наша цель — не соперничество с соседними пространствами, а взаимодополнение, многообразие, которое позволит всем найти что-то по своим интересам.
Гулять можно будет беспрепятственно, и тратить деньги совсем необязательно — будет достаточно открытых площадок».
Креативным пространствам в Петербурге снизят аренду
vk.com/ПОМОГАТЬ ЛЕГКО
Петербургское правительство решило подставить плечо креативным и арт-пространствам города. Оно предложило депутатам Заксобрания города законодательно закрепить для них право платить всего один процент от обычной арендной ставки за помещения.
Синергия на благо
«Объекты нежилого фонда, принадлежащие городу, будут передаваться по результатам торгов, а льготный коэффициент арендной платы будет применяться при расчёте начальной, минимальной цены аукциона», — объяснили в Смольном.
Апраксин двор в Петербурге ожидает масштабная реконструкция
По мысли чиновников, это позволит передавать креативным пространствам помещения, неинтересные обычным инвесторам. Город при этом убивает сразу двух зайцев: и освобождается от трат на содержание пустующих зданий, и развивает малый бизнес.
«Если же здание окажется коммерчески привлекательным, то окончательная цена аукциона будет выше стартовой, что обеспечит интересы бюджета Петербурга», — добавили в правительстве.
Креативные пространства начали массово появляться в Северной столице лет пять назад: идея совместить в одном месте кафе и бары, коворкинги и школы рукоделия, сувенирные мастерские и художественные галереи, тату-салоны и парикмахерские оказалась популярной у горожан, особенно молодых. Они приходят туда порой на весь день, находя себе занятия по душе.
«Креативные пространства предусматривают совмещение разных видов деятельности, — отметили чиновники. — Такая синергия окажет положительное влияние на товар, получаемый в результате креативной деятельности, поскольку скрещивание различных продуктов, работ, услуг позволяет получить принципиально новое благо».
Вопрос в реализации
Арт-пространство «Легко-легко» на Петроградской стороне, возможно, единственное в своём роде: оно работает в тесной связке с известным благотворительным фондом «АдВита», помогающим онкобольным детям.
Их программа «Помогать легко» знакома всему Петербургу — то тут, то там стоят их столики с сувенирами, за многие из которых покупатель платит сколько хочет или может.
Большая часть этой продукции как раз и создаётся в арт-пространстве.
Идея о пониженной арендной ставке — отличная. Такие пространства городу нужны, и чем больше, тем лучше.
«Волонтёры вместе с нашими подопечными детьми рисуют, а потом эти рисунки сканируются и переносятся на сувениры, — рассказала административный директор Татьяна Найко. — Сейчас мы создаём город в миниатюре — модели петербургских зданий из керамики. Уже сделали полностью Миллионную улицу, частично Садовую и Невский проспект. Это точно не хуже, чем китайские пластмассовые домики, а стоят столько же».
Тут же за чашкой чая или кофе проходят мастер-классы, лекции, занятия по иностранным языкам — за них посетители тоже платят, сколько хотят.
«Мы считаемся коммерческой организацией, — пояснила Найко. — Мы не получаем субсидий и грантов, живём своим трудом.
Конечно, хотелось бы помощи от района и муниципалов, чтобы мы хотя бы могли развешивать афиши о наших ярмарках, но, видимо, для них это сложно. Стоимость аренды, если честно, подрывает нас на корню.
Я пыталась искать помещения у города — облечённые властью люди обещают, но пока…»
К тому, что город будет отдавать здания для подобных пространств по низким арендным ставкам, Татьяна отнеслась спокойно и показала на дом напротив — пустующий, с выбитыми окнами: «Мы не сможем такой отремонтировать, слишком много денег придётся потратить».
Петербург спасают экспорт и инвестиции
«Идея о пониженной арендной ставке — отличная, — оценил новацию куратор креативного пространства «Голицын-Лофт» Александр Басалыгин. — Такие пространства городу нужны, и чем больше, тем лучше: необходимы места для работы, отдыха, творчества. Это новая форма жизни. И предпринимателю это лучше, чем арендовать где-то подвал или офис в бизнес-центре. И горожанам удобнее».
«Голицын-Лофт» на Фонтанке — одно из крупнейших в городе креативных пространств, где работает более ста резидентов.
Они видят свою миссию в изменении инфраструктуры Петербурга путём создания «очагов активности и движения», чтобы даже депрессивные районы с помощью их проектов оживали, чтобы там возникала творческая атмосфера, а следом появлялясь экономическая подоплёка, вплоть до роста цен на квартиры в соседних домах.
«Но весь вопрос в реализации, — продолжил Басалыгин. — Будут ли нас допускать к участию в торгах? Не набегут ли туда спекулянты — компании, цель которых перепродать юридическое лицо с правом аренды интересного объекта? Сейчас таких спекулянтов на любых торгах полно.
Какими будут договоры с городом? Ведь если 15-20 лет назад они были мягкими, то теперь стали очень жёсткими, например пункты о расторжении. С частными компаниями договоры намного мягче.
Я надеюсь, что договоры с городом будут разумными и вообще реализация закона будет правильной».
Между тем законопроект Смольного о пониженной арендной ставке для креативных пространств уже нашёл поддержку у петербургских депутатов: 31 января Заксобрание приняло его в первом чтении.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2019 году – список объектов
Санкт-Петербург имеет значительный потенциал для развития креативных индустрий, так как обладает важнейшим элементом, стимулирующим интеллектуальное и творческое развитие – богатой и разнообразной культурной средой.
Развитие креативных кластеров в Санкт-Петербурге является эффективным инструментом привлечения инвестиций в экономику города, сохранения объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии и повышения эффективности использования имущества Санкт-Петербурга.
Наиболее востребованной мерой государственной поддержки инвестирования в креативную сферу является предоставление объектов недвижимости – зданий и сооружений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, по льготной цене.
Существует два варианта реализации данного механизма поддержки – путем заключения договора аренды объекта недвижимости или концессионного соглашения, предусматривающего предоставление объекта недвижимости без концессионной платы.
Индекс креативного капитала
Карта креативных пространств Санкт-Петербурга
Буклет «Креативные пространства Санкт-Петербурга»
Меры поддержки инвесторов
- Механизм предоставления:
- Предоставление объектов недвижимости предполагается путем проведения аукциона, где начальная цена в отношении объекта недвижимости устанавливается путем применения соответствующего льготного коэффициента.
- Требования к объекту недвижимости:
- Объект находится в удовлетворительном состоянии и не требует затрат на реконструкцию.
- Условия аренды:
- Арендатор обязуется использовать не менее 70% площади арендуемого здания под культурную, творческую, научную деятельность.
- Если арендатор перестает соответствовать этому требованию, льготная арендная ставка перестает к нему применяться.
Заключение концессионного соглашения
Механизм предоставления:
Заключение между инвестором и Санкт-Петербургом концессионного соглашения сроком до 49 лет в соответствии с Федеральным законом «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 №115-ФЗ.
- Требования к объекту недвижимости:
- Объект недвижимости находится в аварийном состоянии и требует значительных финансовых затрат на реконструкцию и/или приспособление.
- Условия аренды:
- Инвестор обязуется использовать не менее 70% площади объекта под культурную, творческую, научную деятельность.
Целевое предоставление земельного участка
Механизм предоставления:
Целевое предоставление инвестору земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга, для реализации проектов в сфере культуры в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
Условия аренды:
- Реализация проектов в сфере культуры.
Объекты недвижимости для создания креативных пространств
В центре петербурга появятся еще два креативных пространства :: с.-петербург :: рбк
Предприниматель Александр Басалыгин ( BS Art Development Group)
BS Art Development Group весной 2021 года откроет в Петербурге два новых креативных пространства. Об этом РБК Петербург рассказал основатель компании Александр Басалыгин.
По его словам, одно из них появится на Васильевском острове (оно станет аналогом проекта «Голицын Лофт», который весной 2020 года был закрыт). Второе — откроется в Центральном районе города.
Инвестиции в оба проекта оцениваются в пределах 150 млн руб.
Руин-бары и мастерские
Первый проект займет комплекс зданий в Тучковом переулке площадью 30 тыс. кв. м. В креативном пространстве будут бары, рестораны, выставочные помещения и театр. «Проект на Васильевском острове будет духовным наследником «Голицын Лофта».
Мы сделаем акцент на руин-барах (небольших небрежных барах), крафтовых пивоварнях, различных кофейнях.
В этом пространстве — большие внутреннее дворы, благодаря которым будет чувствоваться атмосфера Петербурга», — рассказал РБК Петербург Александр Басалыгин.
Второй проект площадью 2 тыс. кв. м. появится на Тележной улице. Это здание будет разбито на небольшие помещения, которые будут сдаваться малому бизнесу под частные мастерские и ремесленные магазины.
По словам Басалыгина, инвестиции в оба проекта составят около 150 млн руб.
В комплексе зданий на Тучковом переулке будет проведён только косметический ремонт, в здании на Тележной улице будут проведены «полноценные работы» по приспособлению здания под креативное пространство — в частности, компания намерена отремонтировать фасад здания. Первые резиденты в обоих проектах появятся весной 2021 года.
Изголодавшаяся молодёжь
Оценивая потенциальную успешность проектов, эксперты в сфере коммерческой недвижимости разошлись во мнениях.
По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, новые креативные пространства могут стать востребованными благодаря локациям, так как они сосредоточены в местах с большим потоком горожан и туристов.
«Также компания имеет значительный опыт управления подобными пространствами и площадками. Думаю, они смогут заполнить пространство резидентами, несмотря на большую площадь объекта на Васильевском острове, и успешно управлять и привлекать нужную аудиторию», — говорит эксперт.
По словам Косарева, компания выбрала удачное время для запуска таких проектов, так как у креативных пространств основной поток посетителей приходится на период с мая по сентябрь.
«Весной пандемия с высокой вероятностью должна пойти на спад.
Молодёжь, изголодавшаяся по тусовкам, общению, интересным пространствам, солнцу, теплому воздуху, вылезет из самоизоляции и первым делом пойдёт в новые интересные пространства», — считает он.
Страдающие арендаторы
Противоположной точки зрения придерживается куратор проекта «Севкабель Порт» Алексей Онацко. Он с осторожностью относится к проектам Александра Басалыгина, так как ни один из них не прожил достаточно долго. Идею возродить «Голицын Лофт» на Васильевском острове Онацко назвал неудачной.
«Я не считаю проект «Голицын Лофт» удачным в плане концепции, потому что он был стихийным. В помещениях не было сделано качественного ремонта, арендаторы были подобраны без разбора, из-за чего они же и страдали», — говорит эксперт, добавляя, что заявленных инвестиций недостаточно для ремонта площади 20 тыс. кв.
м. в Тучковом переулке.
Что касается второго проекта с частными мастерскими, то он, по мнению Онацко, может быть востребованным, так как запрос среди арендаторов на такой формат помещений в Петербурге высокий. «В городе много художественных вузов и много людей с творческими специальностями.
Сейчас практически во всех креативных пространствах часть помещений отдана под небольшие мастерские», — отмечает он.
По словам собеседника РБК Петербург, сейчас в Петербурге небольшие частные мастерские рассоложены в деловом центре «Обводный Двор», в зданиях завода «Красный треугольник» и завода им. Степана Разина.
Справка
BS Art Development Group — управляющая и инвестиционная компания в сфере недвижимости, основанная в Петербурге в 2010 году. Известным проектом компании было пространство «Голицын Лофт», которые закрылось весной 2020 года из-за недоговоренности с арендодателем.
Сейчас в управлении компании находятся проекты «Флигель», «Третий кластер», «Мультиплейс 17/26» и «Дом Культуры».
По данным информационной системы «СПАРК-Интерфакс», на Александра Басалыгина зарегистрировано несколько компаний, большинство из которых последние несколько лет несут убытки.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Представители творческих пространств Петербурга признаются, что пережить локдаун было непросто: пришлось оперативно отменять мероприятия, которые составляют хорошую кассу креативным кластерам, а также договариваться с резидентами, которые арендуют у пространств площади под торговлю.
Однако несмотря на то, что основной пул арендаторов у подобных проектов составляют представители малого и среднего бизнеса, которым в карантин пришлось особенно нелегко, эксперты уверены, что этому сегменту рынка удастся быстро наверстать прежние показатели по посещаемости и прибыли. Данный бизнес довольно подвижен, и места прежних арендаторов быстро занимают новые резиденты, поэтому ожидать ещё каких-то крупных закрытий в этом году уже не стоит.
Скандалы, интриги, продажи
С начала весны в Петербурге перестали действовать три крупных креативных проекта — пространство «Ткачи», «Голицын Лофт» и Artplay. Последний объявил, что не уходит с рынка, а просто ищет новых арендодателей и помещения для своих резидентов, а также планирует в ближайшей перспективе открыться в Петербурге снова. У двух других проектов причины прекращения деятельности также различны.
В начале марта стало известно, что «Ткачи» были куплены холдингом «Империя» для реконструкции под бизнес-центр.
Как стало известно «ДП», приобретатель рассматривал возможность сохранения креативной составляющей здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики для увеличения привлекательности для арендаторов.
С марта «Ткачи» не сдаёт площади под мероприятия и резидентам. Официальный сайт и группы в социальных сетях проекта больше не функционируют.
К концу мая с большим скандалом в Петербурге закрылся ещё один популярный творческий проект — «Голицын Лофт». Собственники здания «Бронка Групп» после долго тянувшегося конфликта с субарендаторами территории и создателями «Голицын Лофта» BS Art Development Group забрали управление кластером себе.
Посмотреть эту публикацию в Instagram
Обычно бывает так. Мы много знаем про историю питерских здании? в 1900-1910, кое-что про середину XIX века, а про остальные эпохи только отдельные фрагменты. У этого дома все вывернуто наизнанку.
Да, был близкии? друг Державина придворныи? Пе?тр Неклюдов в конце XVIII века, была церковь от Воронихина, был покровитель петербургских гомосексуалов аристократ Александр Голицын, были братья Тургеневы, может быть даже Пушкин был с одои? «Вольность». Вид на «Забвенью брошенныи? дворец» тут и правда отличныи?.
А там, где у других домов самые яркие страницы в биографии – у этого дырка. «Находился в ведении Министерства Императорского Двора» и все тут. Но, ничего, мы его еще? разъясним.
Публикация от Алексеи? Шишкин (@stadter) 30 Май 2020 в 2:27 PDT
В «Бронке Групп» были недовольны качеством услуг, которые оказывались в пространстве, а также отсутствием какой-либо чёткой концепции дальнейшего развития «Голицын Лофта».
Ухудшали ситуацию и жалобы жителей ближайших домов, которым не нравился шум от находившихся на территории баров.
Жильцы утверждали, что посетители и резиденты кластера мешают им спать по выходным, и конфликт начал развиваться по сценарию улицы Рубинштейна, правда, как отмечали те же жильцы, «Голицын Лофт» всё больше напоминал Думскую, а не креативный кластер.
С апреля BS Art Development занималась выселением резидентов креативного пространства с территории.
Арендаторы жаловались на проблемы с поставкой электричества, от управляющей компании поступали угрозы с требованиями вывезти имущество, в здании срезали батареи, сигнализации и уничтожили электропроводку.
Как писала «Собака», риторика BS Art Development сменилась в сторону того, что компания не хотела оставлять своих арендаторов «Бронке Групп», которая забрала управление пространством на себя. К началу июня проект «Голицын Лофт» фактически перестал существовать, и здание опустело.
А виноват ли коронавирус?
Также в минувшем мае стало известно, что собственник зданий на Красногвардейской площади, 3, где в последние годы размещалось креативное пространство Artplay, ООО «Тандем-Истейт», досрочно расторг договор с управляющей компанией «Артплэй». Именно последняя открыла в здании в 2016 году Центр дизайна Artplay SPb, который был родным братом такого же проекта в Москве.
«Действительно, с 1 мая мы не осуществляем управление объектом, также прекращено право пользования товарным знаком, то есть указанное пространство более не носит названия Artplay.
Мы не сошлись с собственником объекта — компанией «Тандем-Истейт» — в вопросе пересмотра стоимости наших услуг, а также во взглядах на дальнейшее управление объектом, в том числе в антикризисном режиме.
Наши партнёры предложили изменить действующие условия контрактов, мы на это не согласились и приняли решение в таком случае прекратить сотрудничество по соглашению сторон, как в итоге и произошло», — объяснил генеральный директор УК «Артплэй» Сергей Десятов.
По его словам, за время существования пространства Artplay в Петербурге им удалось привлечь почти 200 резидентов, большая часть которых являются компаниями — резидентами Центра дизайна Artplay в Москве.
«К сожалению, большая часть наших предложений по развитию пространства — уникальный проект Открытого музея с Центром цифрового искусства в составе, контейнерный городок, DIY-центр и т. д.
— не были реализованы, также не были введены в эксплуатацию новые площади, прежде всего казармы Новочеркасского полка, что ограничивало возможности по расширению торгового ассортимента и продвижению площадки», — добавил Десятов.
При этом компания всё так же планирует продолжать работу в Петербурге и поэтому ищет новых собственников-партнёров. Artplay рассматривает здания площадью от 20 тыс. м2 в локациях, близких к центру и желательно ещё не прошедших реконструкцию.
На первый взгляд, то, что в разгар карантина в Петербурге перестали работать три популярных проекта, кажется неудачным стечением обстоятельств: у всех трёх креативных пространств были разные причины для прекращения работы. Тем не менее этому рынку во время локдауна также пришлось нелегко: все кластеры были вынуждены закрыться, арендаторы-резиденты не могли вести свою деятельность и, следовательно, получать прибыль.
Пережили карантин
«Прежде всего, мы потеряли более 120 различных событий, всю программу, собранную для сезона с апреля по сентябрь. Частично события перенесены на осень, частично — на следующий год, многие просто отменились.
Мы сделали новый оперативный план, где вместе с резидентами будем сами генерить событийную часть проекта на этот период. Будут pop-up-проекты на территории, новые локации», — поделился с DP.
RU куратор проекта «Севкабель Порт» Алексей Онацко.
С конца марта до 16 июня «Севкабель Порт» был закрыт для свободного посещения. Часть резидентов работали, осуществляя доставку своих товаров или предоставляя услуги удалённо, а часть полностью закрылись.
Офисы и студии работали в базовом режиме, если к кому-либо приходили клиенты или посетители — резиденты встречали их у входа в «Порт».
На входе измеряли температуру, места общего пользования постоянно обрабатывались.
Сотрудники проекта были частично переведены на удалённую работу до нормализации обстановки. В «Севкабеле» решили воспользоваться образовавшейся вынужденной паузой для аналитической и проектной работы по развитию концепции пространства, а также проведения строительных и ремонтных работ на площадках.
По итогам карантина пул арендаторов в «Севкабеле» немного изменился. По словам Алексея Онацко, несколько офисов и студий приняли решение покинуть проект, но это были единичные случаи. «В основном мы стараемся сохранить резидентов, где это возможно. Впрочем, есть ощущение, что временно освободившиеся площади не будут долго пустовать», — отметил собеседник.
К вопросу предоставления льгот своим резидентам на время карантина в «Севкабеле» подходили индивидуально, исходя из того, какой у арендатора пространства бизнес, насколько сильно на него оказала влияние пандемия коронавируса, какова была история отношений резидента с управляющей компанией, есть ли совместные проекты или планы, а также того, насколько этот бизнес актуален для концепции пространства. При этом, добавил Онацко, самому «Севкабель Порту» городские власти никаких экономических льгот не предоставили.
«Мы стараемся вырабатывать win-win-решения. Где-то это отсрочки арендных платежей, где-то переход на уплату процента от оборота, где-то скидки, где-то бартер на необходимые проекту услуги и т. д.», — подчеркнул он.
Artplay, в свою очередь, пришлось принимать антикризисные меры только в Москве, потому что пространство в Петербурге с мая не функционирует. «Наша политика как управляющей компании состоит в своевременном реагировании на кризисные явления.
Ещё до введения карантина в Москве мы объявили о готовности работать с каждым из арендаторов в индивидуальном порядке и до сих пор идём на уступки добросовестным компаниям, непосредственно пострадавшим от введённых ограничений.
При этом о снижении платёжной дисциплины в перспективе речи не идёт. С небольшим процентом арендаторов мы завершили сотрудничество — речь о компаниях, отличавшихся неустойчивостью и неважной финансовой дисциплиной ещё до кризиса.
Меры поддержки в отношении подобных проектов, к сожалению, бессильны. Тем более что новые запросы на аренду помещений как поступали, так и поступают», — поделились в компании.
Кластеры выживут
Эксперты и сами представители творческих пространств сходятся в том, что этот вид бизнеса обладает хорошей антикризисной устойчивостью.
«Преимущество креативных кластеров перед другими объектами недвижимости при подобного рода кризисах заключается в высокой диверсификации состава арендаторов.
На территории Artplay в Москве, например, располагаются офисы, шоурумы для архитекторов и в области дизайна интерьера, образовательные учреждения, заведения общепита и другие предприятия.
Среди резидентов есть не только архитектурные и дизайнерские бюро, но и, например, компании, специализирующиеся в сфере IT и зарабатывающие в интернете. В долгосрочной перспективе кто-то от кризиса потеряет, а кто-то выиграет», — рассказали в компании.
Куратор «Севкабеля» Алексей Онацко, в свою очередь, считает, что, если обстоятельства с коронавирусом сложатся удачно и не будут введены новые ограничения, у этого рынка есть все шансы на довольно быстрое восстановление. Сам карантин в среднесрочной перспективе не окажет значительного влияния на дальнейшее развитие общественных пространств и современной городской среды.
Никита Рябинин, глава люксембургского офиса консалтинговой группы KRK Group, обратил внимание, что творческие пространства обычно занимают представители малого бизнеса, которые оказались в самом уязвимом положении в кризис, так как у них просто нет достаточной ресурсной базы, чтобы его пережить.
«Соответственно, можно ожидать ухода многих подобных игроков с рынка — не только в Петербурге, но и по всей России. Конечно, многое также зависит от собственников помещений: если они предоставляют отсрочки и льготы по арендной плате, шансы сохранить бизнес у арендаторов выше.
При этом сами по себе творческие пространства вряд ли куда-то исчезнут: скорее всего, после полного снятия карантинных мер они снова откроются во всех городах, но многие уже с другими участниками, так как порог входа в эту сферу невысокий.
Определённый удар по этому сегменту, конечно, нанесён, но у него хорошие шансы быстро восстановиться», — уверен эксперт.
Инвестиции в кластер
Девелоперы отмечают, что креативные пространства всё ещё остаются привлекательными для инвесторов, хотя их фактическая стоимость за время карантина снизилась.
Кроме того, кризис пережили не все представители малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения в подобных кластерах, поэтому по итогам года эксперты ожидают увеличения вакансии на подобных территориях и снижения их арендного дохода.
«Полагаю, собственники таких объектов рассчитывают на полное восстановление их операционных показателей по завершении пандемии, в связи с чем не видят причин для того, чтобы ставки аренды для данных пространств не вернулись уже в этом году на докризисные уровни.
Однако операторы не столь оптимистичны: последствия пандемии будут ощущаться как минимум на протяжении всего 2021 года, что будет отражаться на посещаемости и выручке таких пространств ещё довольно длительное время», — считает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Собеседник DP.RU отметил, что сфера творческих кластеров весьма динамична: после быстрого снижения она так же быстро отыграет свои показатели обратно. Однако ставки аренды, по его убеждению, будут восстанавливаться заметно дольше.
«Инвестиции в креативные кластеры всё ещё могут быть выгодными, всё зависит от площадки, локации, концепции и эффективности менеджмента.
Однако сейчас открывается окно возможностей не столько для открытия новых площадок, сколько для переосмысления, реконцепции и соответствующих инвестиций в существующие, работающие уже довольно длительное время без коренных изменений, — в то время как тренды, потребители и резиденты таких пространств меняются очень динамично», — резюмировал Косарев.
Место для креатива
Петербург сегодня по насыщенности креативными пространствами, по некоторым оценкам, опережает Москву.
Это и неудивительно: «серый пояс» и обилие заброшенных промышленных территорий в центральных районах города как нельзя лучше подходят для этого формата.
С наступлением пандемии у креативных кластеров настали трудные времена, тем не менее эксперты уверены, что это лишь короткая пауза и процесс не остановится.
По оценкам ИК «Фридом Финанс», по числу креативных кластеров Петербург сегодня сохраняет паритет с Москвой — несмотря на существенную разницу в населении.
В обоих городах работает около двух десятков крупных площадок такого формата, то есть насыщенность ими в Северной столице почти вдвое выше и ощущается сильнее, уверен Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс».
«Пандемия ударила по креативным пространствам в той же мере, как и по всей индустрии массовых и культурных развлечений. Практически все сейчас находятся в поиске новых концепций, которые бы принесли инвесторам и управляющим хоть какую-нибудь прибыль»,— отмечает он.
Тем не менее даже в период жестких ограничений на рынке появлялись новые проекты.
Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers, говорит, что среди крупных городских пространств, запустившихся в 2020 году, нужно отметить проект «Никольские ряды» и пространство «Линии» на Васильевском острове, где соединены в одном месте коворкинг, магазины, шоурумы, рестораны.
«Активно развивается пространство «Скороход». В 2020 году также были анонсированы несколько крупных проектов: развитие территории фабрики «Скороход» и ДК им. Кирова. Также был анонсирован проект на Тележной улице»,— перечисляет он.
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, напоминает, что в этом году BS Art Development Group (управляющая компания закрывшегося «Голицын лофта») запустила новый проект «Вавилов лофт» на Васильевском острове.
Господин Довбня уверен, что рынок Петербурга по-прежнему не насыщен городскими общественными пространствами, форматами «третьего места», где можно провести время, встретиться с друзьями в ресторане, позаниматься спортом.
«Сейчас такие пространства имеют разную направленность и ориентированы на разные аудитории: есть форматы для широкой аудитории, молодежные пространства, есть форматы, ориентированные на творческий кластер.
Тренд создания «третьего места» популярен во всем мире, и я верю, что этот формат будет развиваться в нашем городе»,— рассуждает эксперт.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, также уверена, что на текущий момент Санкт-Петербург еще не насыщен креативными пространствами, а депрессивных зданий и территорий в городе предостаточно для размещения подобных проектов. «Этот сегмент находится на стадии роста — как количественного, так и качественного. Устаревшие форматы уходят, на их место приходят новые концепции. Но для успешности проекта и создания точки притяжения необходима оригинальная концепция»,— говорит она.
Господин Довбня уверен, что существующие проекты также будут обновляться и развиваться. «В проектах-первопроходцах, безусловно, имеет смысл провести обновление. Дальнейшее развитие планируют проекты «Новая Голландия» и «Севкабель Порт», у которых большой потенциал»,— полагает он.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит: «Постоянное развитие и новые идеи — это то, что должно отличать сегмент «креативных кластеров» от других сегментов рынка недвижимости.
Однако на закрытие проектов влияет не только и не столько снижение интереса к объекту, сколько появление возможности привлечения больших инвестиций и создания в целом более доходного объекта. По этой причине, например, в Петербурге закрылись такие популярные пространства, как «Голицын-лофт» и «Ткачи».
Реконцепция креативных кластеров — это не только обновление концепции, но и смена функционального использования объекта недвижимости, в том числе и с закрытием «креативной» составляющей».
Госпожа Киреева добавляет: «УК «Артплэй» завершила работу над проектом «Центр творческих индустрий» на Красногвардейской площади в Петербурге (здание принадлежит «Тандем Истейт»).
Miles & Yards перестала быть управляющей компанией в пространстве «Севкабель Порт» и развивает теперь новую площадку — «Никольские ряды».
Прекратило свое существование креативное пространство «Ткачи», так как здание купила сеть бизнес-центров «Сенатор»».
Одна из причин разрыва отношений собственников с управляющими компаниями — финансовые показатели. Они ухудшались еще до пандемии, а кризисная ситуация 2020 года лишь усилила этот тренд.
Господин Трушин подсчитал, что цикл жизни подобных проектов составляет от трех до пяти лет. «При качественном управлении успешные кластеры живут дольше.
На текущий момент в Петербурге есть только одна компания, способная создавать такие громкие и качественные проекты, как «Вавилов лофт» и своевременно ушедший «Голицын».
Проект «Бертгольд-центр» можно считать субформатом между досуговым и креативным кластером — это также хороший проект с качественным управлением»,— полагает эксперт.
Господин Трушин также считает, что креативные кластеры не нуждаются в реконцепции в силу адаптивности бизнеса. «Забирая под свой формат невостребованные и устаревшие площади, управляющие компании способны выстроить субарендные отношения на основе вложенных в развитие локации средств»,— поясняет он.
Юлия Мартыненко