В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.
Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.
В столичных регионах «загородка» дорожает на 21% в год — это чуть ниже роста цен на квартиры. Дома дорожают немного медленнее квартир, но динамика не учитывает непрямые расходы (отделку, ремонт).
Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.
А посмотреть?
Запись трансляции Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости смотрите тут
По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем.
К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки.
Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.
«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок
«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.
Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление.
Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код.
Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.
Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки.
Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории.
В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.
По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.
Новые привычки после карантина
Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе.
На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков.
А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.
https://www.youtube.com/watch?v=GuXb6PoSoiE
По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.
Дом или дача?
Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.
Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания. Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.
Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.
«Дом над водопадом» — загородный дом, построенный в 1936–1939 годах по проекту Фрэнка Ллойда Райта на юго-западе Пенсильвании (США)
Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.
Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.
Цена или качество?
Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.
По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства.
Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица.
Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.
| Клиенты были готовы/готовы потратить | до 2020 года | в 2021 году |
| до 4 млн рублей | 30% | 33% |
| от 4 до 7 млн рублей | 30% | 33% |
| от 7 до 30 млн рублей | 30% | 25% |
| более 30 млн рублей | 10% | 9% |
Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.
Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.
«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер.
Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей.
Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.
В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.
Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.
В россии возник дефицит на рынке загородного жилья
На рынке загородной недвижимости дефицит. При нехватке современных домов по адекватным ценам растет спрос на участки и услуги строительных бригад, которых тоже не хватает.
Интерес к загородной жизни возродился в прошлом году из-за пандемии, удаленки и закрытых границ. И не стихает до сих пор. Масла в огонь подлила сельская ипотека и распространение на ИЖС семейной ипотеки.
Названы регионы с рекордным ростом цен на загородные дома
Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье в 2020 году и первом квартале 2021 года был больше, чем годом ранее, на 65%, под Новосибирском и Санкт-Петербургом — на 70%. Для Северной столицы это рекордно высокий спрос за последние пять лет, отмечает основатель компании Realiste Алексей Гальцев.
Цены на дома и участки, соответственно, тоже поползли вверх: в Казани на 15% выросла стоимость участков и на 7% — домов и дач, в Екатеринбурге загородная недвижимость выросла на 13%, на Алтае — на 20%, в Подмосковье на 18-38% в разных секторах недвижимости, а в Ленобласти — на 15%.
Спрос на дома на юге России в мае был выше прошлогоднего на 20-22%, а цены за год выросли на 20% в Крыму и на 27% в Краснодарском крае, сообщает «Авито Недвижимость». Стоимость домов в Сочи за год, по данным компании, подскочили в 1,9 раза, в Геленджике — в 1,6 раза, в Новороссийске, Анапе, Алупке, Севастополе — примерно на 40%.
Здесь ажиотаж подогревают предпринимаемые властями меры по упорядочиванию застройки. После введенного в Сочи моратория на точечную застройку предложение резко сократилось, и также резко подскочили цены на квартиры и апартаменты, отмечает руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков.
В России впервые совершена дистанционная сделка с недвижимостью
В результате те, кто хотел приобрести квартиру, переориентировались на загородную недвижимость, подогревая спрос и цены на всем Черноморском побережье.
Сейчас на рынке загородной недвижимости доля объективно ликвидного предложения — не больше 10%, отмечает Гальцев. Остальное — дома с завышенными в 1,5-2 раза ценами или неинтересные покупателям (среди них, например, пафосные особняки 1990-х годов). Востребованы же дома современного дизайна в 150-200 кв. м.
За год предложение в Подмосковье, к примеру, сократилось приблизительно на 65%, говорит замдиректора Департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. Ожидается, что на рынке появятся новые проекты загородных поселков, однако пока этого не произошло.
Новых элитных поселков на подмосковном рынке, в частности, не появлялось уже 3,5 года и пока официально не заявлено ни об одном новом, говорит директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Хотя застройщики видят образовавшуюся рыночную нишу и интерес к загородному консалтингу растет. В крупных девелоперских компаниях принятие решений требует больше времени.
Частные застройщики действуют более оперативно, именно они сейчас поддерживают спрос на загородную недвижимость, выпуская на вторичный рынок новое качественное предложение.
90 процентов загородных домов на рынке с завышенными ценами или устаревшим дизайном
Тормозит активность девелоперов рост цен на стройматериалы, отмечает Михайлик: из-за этого рассчитанные ранее модели не сходятся и девелоперам приходится заново подтверждать эффективность проектов.
Вывод проекта на рынок требует времени — от нескольких месяцев до нескольких лет, говорит заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина.
Чтобы поселок начал продаваться хотя бы через полгода после старта работы над ним, нужна земля очень высокой готовности: в идеале она изначально размежевана, есть все инженерные коммуникации, причем не «по границе». Работы нулевого цикла, кроме земли и коммуникаций, включают концепцию поселка, проектирование, организацию дорог.
Настолько готовых к выходу на стройплощадку участков немного. «Заметен интерес к этому сегменту крупнейших застройщиков городского, многоэтажного формата. Но в этих компаниях пока ведется, в основном, аналитическая работа по рынку», — говорит Магилина.
Большая часть предлагаемых на рынке домов уже устарела и спросом не пользуется. Владимир Аносов
Из-за нехватки ликвидных домов многие покупают участки, чтобы строиться самостоятельно, отмечает Гальцев. В Подмосковье, к примеру, по словам Новосада, предложение в этом сегменте превышает спрос примерно в три раза. Однако и здесь не все гладко.
Как новые условия льготной ипотеки изменят доступность жилья
Компании — производители домокомплектов и строители сейчас принимают заказы на осень и начало следующего года, отмечают в Ассоциации деревянного домостроения.
Более далекие планы бизнес строить опасается: ситуация усугубилась резким скачком цен на пиломатериалы (они выросли уже в 2,5 раза к прошлому году, ожидается, что увеличатся еще вдвое), и рост продолжается.
Соответственно, растут цены и на деревянные домокомплекты (они уже увеличились в 2,5 раза), на дома «под ключ» (на 30-40%). Предсказать дальнейшие прейскуранты сложно, и компаниям легче остановиться, чем заключать договоры и позже не выполнить обязательства, отмечают в ассоциации.
Не исключены банкротства компаний из-за невозможности выполнить договоры. Более того, даже при нынешних ценах образовался дефицит пиломатериалов, так как все идет на экспорт. Нарасхват и рабочие, особенно квалифицированные — цены на их услуги поднялись в среднем на 20-30%.
Между тем падения спроса пока не ожидается. Не мешает ему расти даже пандемия, которая принесла многим финансовые сложности. Около 45% сделок идет с привлечением ипотеки, отмечает Новосад. 35% загородных домов покупаются на личные накопления, 20% используют программу trade-in.
Покупатели загородных домов помолодели: раньше дома покупали люди от 30 лет, сейчас уже от 26 лет
Для многих стимулом к покупке стала сельская ипотека, другие используют материнский капитал, третьи вынуждены выбирать более недорогой, но нередко более комфортный формат загородного дома из-за выросших цен на жилье, сообщает Сауков. Причем покупатели помолодели: раньше загородным рынком интересовались люди в возрасте от 30 лет, сейчас чаще всего покупают дома те, кому от 26 до 35 лет.
Кстати, минстрой завершает разработку законопроекта о введении проектного финансирования и счетов эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства, рассказал недавно журналистам замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Документ упростит и получение ипотеки на строительство дома. До конца года закон будет принят, сообщил Стасишин.
Качественного предложения загородных домов не хватает сейчас на весь спрос
Большинству потенциальных покупателей загородного жилья нужен дом не дороже их московской квартиры /Комсомольская правда / PhotoXPress
Качественного предложения явно не хватает сейчас на весь спрос – осталось решить, что именно и из каких материалов предложить, чтобы это было востребовано и в будущем.
Продажи в Подмосковье готовых домов уровня бизнес и премиум прекратились в 2015 г., и новыми дорогими поселками с того же времени рынок практически не пополнялся.
Около 80% лотов в продаже – морально устаревшие коттеджи, спроектированные в начале века, да еще в ряде случаев строители явно экономили на материалах. Поэтому те, кто хотел за город и располагал в среднем 50–150 млн руб.
, покупали землю, рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Но по-прежнему около 90% покупок участков без подряда (УБП) приходится на эконом-класс.
«Хотя в этом году покупатель начал понимать, что покупка самых дешевых УБП приносит головную боль: вместо ожидаемой тишины – шумный и пыльный долгострой на 10–20 лет, многочисленные проблемы из-за отсутствия управляющей компании и какой-либо инфраструктуры», – подчеркивает директор по девелопменту Good Wood Валерий Лукинов.
Тем не менее интерес к участкам точно не спадет до новогодних каникул, считает гендиректор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. С каждым годом свободных земель в ближнем и среднем Подмосковье становится меньше и в ближайшие три-четыре года проекты УБП эконом-класса будут все дальше отодвигаться от Москвы за 100-й километр, добавляет он.
По мнению Лукинова, девелоперы, предлагающие участки с подрядом, вряд ли будут делать это в самом дешевом сегменте.
Предложение комфорт-класса (к земле прилагаются эскизный проект с учетом особенности территории, техусловия на подключение газа, воды, электричества, в поселке выделяют зоны общего пользования, делают дороги и ограждение по периметру) постепенно перейдет за ЦКАД.
А территории между МКАД и ЦКАД займут поселки с УБП бизнес-класса: это более высокий уровень ленддевелопмента, предполагающий утвержденный у местных властей проект планировки территорий (согласно которому будет осуществляться подключение к коммуникациям и сетям), а также асфальтовые дороги с тротуарами, уличное освещение, рассказывает Терентьев: «Такие проекты сейчас активно развиваются в новой Москве, цена сотки здесь начинается от 500 000–600 000 руб.».
Даже за городом россияне предпочитают кирпичные дома. И по оценке Раджабовой, именно таковы 74% элитных коттеджей, которые продаются сейчас в Подмосковье.
На дома из комбинированных материалов приходится 16%, на деревянные – менее 6%. «Кирпич – долговечный и надежный материал, в то время как дерево требует дополнительного ухода, а дома из СИП-панелей не дышат.
Кирпич и дальше будет самым востребованным материалом в элитном сегменте», – уверена Раджабова.
Покупатели все чаще интересуются наличием в поселке оптоволоконных сетей.
Как сообщил коммерческий директор компании Infotech Роман Клековкин, владельцы новых коттеджей стали активнее заказывать охранные видеокамеры с искусственным интеллектом, умные системы отопления, автополива, «здорового сна» (голосом можно управлять шторами, выключать свет и регулировать температуру). Андрей Хворов также ожидает роста интереса подмосковных застройщиков к солнечным панелям и дизельным генераторам мощностью до 15 кВт.
10 лет назад соперничать с кирпичными домами по цене могли только срубы, собранные из элитной сибирской лиственницы и ангарской сосны. Сейчас кирпич значительно подешевел и завоевывает массовые сегменты. «В России построено несколько новых заводов по выпуску керамики, из-за конкуренции цены снизились.
В моду вошел кирпич большого формата: количество швов и расход смесей уменьшились, а теплостойкость и скорость стройки увеличились. Ранее средний дом площадью 160–180 кв. м строился полгода-год, сейчас сроки сократились вдвое», – рассказывает девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов.
По его словам, качественный каркасный дом, собранный по так называемой немецкой технологии в теплых заводских цехах, зачастую стоит дороже.
Широкое распространение более демократичных по ценам «каркасников» сдерживает их специфика: из-за большого количества сборных компонентов эти дома капризны при монтаже на улице, немногие строительные компании соблюдают технологии возведения «на площадке». К тому же «каркасники» трудно продать без солидных скидок.
Управляющий партнер компании «Рендер хаус» Андрей Тулин говорит о спросе также на дома из газобетонных блоков.
«По цене они близки к материалам из древесины, легки в монтаже, морозостойки и создают образ солидного каменного дома», – подтверждает руководитель АЦ «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.
Мода на оцилиндрованные бревна прошла, клееный брус еще продается, но его популярность также снижается, говорят эксперты.
Не за горами корректировка и географических предпочтений.
Терентьев называет переоцененной Новую Ригу (но Рублевка не сдает позиций), тогда как каширское и симферопольское направления, по его мнению, незаслуженно обделены вниманием девелоперов.
Здесь отсутствуют коттеджные поселки с концепцией и социальной инфраструктурой, хотя высокоскоростные трассы «Крым» и «Дон» позволяют быстро и без пробок добраться в загородный дом.
В сегменте эконом будут востребованы Ярославка, Дмитровка и Егорьевское шоссе, где, несмотря на плохую транспортную доступность, люди активно покупают участки. Будут также пользоваться спросом можайское направление, Ленинградка и Варшавка.
«Большинство девелоперов будут по привычке идти за спросом. И только некоторые игроки попытаются формировать его, создавая новый оригинальный концепт и не экономя на качественных материалах», – считает гендиректор ГК Izburg Дмитрий Мозговой. «Кафе, магазинами, детскими площадками уже никого не удивить – это стало нормой.
Внимание покупателей привлекут поселки, концепции которых создают комфортную среду для всех жильцов, особенно для детей и пожилых людей. Если в поселке будут детсад, школа или поликлиника, то какие бы технологии и материалы ни использовал девелопер – проект обречен на успех.
В выигрыше также окажутся проекты с «магнитами» для определенных категорий людей: например, аквапарк с открытым пляжем, хоккейная академия с проживанием или перинатальный центр», – уверен Хворов. Жители таких поселков могли бы посещать эти объекты бесплатно, для остальных вход платный, рассуждает он.
По мнению Хворова, новые проекты с оригинальной концепцией могут появиться через 1,5–2 года, «но дома в них будут стоить уже другие деньги». Каждую весну стройматериалы и работы дорожают на 5–10%.
В то же время «новые проекты в 30–50 км от МКАД должны быть доступны по цене, ведь большинство потенциальных покупателей загородных домов живут в спальных районах столицы. Соответственно, ориентир ценника четкий – это стоимость их 2–3-комнатной квартиры», – подчеркнул Хворов.
«Если второй волны пандемии не будет, то средний чек сделки существенно не вырастет. Так, сейчас цена коттеджа составляет в среднем 17,1 млн руб., таунхауса – 12,5 млн руб., дуплекса – 9,2 млн руб., УБП – 1,4 млн руб. Если же горожан отправят на очередной карантин, то мы можем увидеть подъем цен на загородку на 10–15%», – подсчитывает Таганов.
Платежеспособность населения снижается, и новые ограничения могут серьезно ударить по финансовым возможностям людей.
«Если спрос будет устойчивым, то сначала на рынок начнут выходить частные девелоперы с небольшими проектами, а затем и более крупные игроки с полноценными коттеджными поселками.
Однако это будет возможно лишь в том случае, если высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в течение полутора лет», – резюмирует Раджабова.
Коттеджи перегрелись
Хотя во время пандемии интерес потенциальных покупателей к загородной элитной недвижимости заметно вырос, на практике это не привело к буму сделок. На первичном рынке из-за нехватки предложения общее число сделок сократилось на 18%, а во вторичном сегменте продажам помешала большая доля неликвидного предложения, доходящая до 90%.
Общее число сделок на первичном рынке загородного элитного жилья в Московском регионе по итогам 2020 года сократилось на 18%, говорится в исследовании Knight Frank. По итогам второго полугодия число сделок выросло всего на 2%, а общее снижение объясняется низким объемом предложения.
Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик напоминает, что последние несколько лет новые поселки в продажу практически не выходили. Нехватку предложения на элитном рынке подтверждают и другие консультанты. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын указывает, что из 4 тыс.
существующих загородных объектов стоимостью более 25 млн руб. только 10% были построены за последние три года. По его словам, около 80% лотов — это вторичный рынок.
Ажиотажный спрос на аренду загородных домов стал одним из ключевых трендов рынка недвижимости в прошлом году. Он сформировался весной (см. “Ъ” от 14 мая 2020 года). «Кроме того, тогда покупку дома начали рассматривать люди, которые до этого жили только в городе, а на лето выбирались за рубеж.
Они ожидали получить качественную линейку предложения, аналогичную городской»,— рассуждает Олег Михайлик. Но далеко не весь спрос конвертировался в сделки. На рынке практически не было адекватных предложений, отмечает эксперт.
Впрочем, по оценкам Knight Frank, объем предложения загородного элитного жилья по итогам прошлого года сократился на 9%.
В то же время большинство потенциальных покупателей загородных домов не рассматривали варианты на вторичном рынке, так как в этом сегменте, по оценкам Knight Frank, 80% предложений относятся к неликвидным объектам — это давно построенные дома с завышенными ценами.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова отмечает, что объем неликвидного предложения меняется в зависимости от локации, например на Рублево-Успенском шоссе составляет 50–60% от общего числа лотов.
Эксперт соглашается с тем, что при наличии на рынке большего объема поселков с ликвидными домами продажи могли вырасти заметнее.
Косвенно это подтверждают данные массового сегмента: по расчетам заместителя гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольги Магилиной, продажи в таких поселках выросли не менее чем на 20%.
Советник гендиректора Российского аукционного дома Наталья Круглова отмечает, что в 2020 году на элитном рынке отмечалось огромное давление спроса при дефиците предложения. По ее расчетам, 90% домовладений в Подмосковье не соответствуют современным требованиям. Эксперт констатирует, что рынок загородной недвижимости сейчас сильно перегрет.
На это указывают и расчеты консультантов: по оценкам Knight Frank, совокупная стоимость всех выставленных на продажу лотов в элитном сегменте увеличилась на 15%, до 578,6 млрд руб. Это во многом произошло за счет вторичного рынка, где высокобюджетные коттеджи подорожали в среднем на 21%, до 293 млн руб., а земля — на 24%, до 2,7 млн руб. за сотку.
Сергей Колосницын также оценивает средний рост цен в 15–20%.
Олег Михайлик уверен, что высокий спрос все же стимулирует выход на элитный загородный рынок новых поселков.
По его данным, интерес девелоперов к сегменту уже начал расти. «Но нужно понимать, что этот процесс небыстрый — только на подготовку земли к застройке понадобится не менее года»,— поясняет он. Похожий прогноз формулирует и госпожа Круглова, называя наиболее перспективным сегмент домов стоимостью 30–90 млн руб.
с базовой отделкой. «Здесь застройщики, предложившие эффективное решение, однозначно не будут испытывать дефицита спроса»,— констатирует она.
Хотя, по словам Анны Раджабовой, важно помнить, что из-за дефицита участков на первичном рынке элитного загородного жилья обычно появляются либо небольшие участки, либо отдельные дома.
Александра Мерцалова
Удачные строения: на рынке загородного жилья сформировался дефицит
На рынке загородного жилья России сформировался дефицит ликвидного предложения, рассказали «Известиям» в отрасли. Спрос на дачи и коттеджи побил все рекорды и увеличился в полтора раза в среднем по стране по сравнению с допандемийным периодом.
За год показатель в Челябинске вырос в 3,5 раза, в Ростове-на-Дону — в 2,4 раза, в Перми — в 1,6 раза, в Омске, Екатеринбурге и Тюмени — в 1,5 раза, в Москве и Волгограде — в 1,4 раза, рассказали участники рынка недвижимости.
Из-за высокого спроса, дефицита и роста стоимости стройматериалов цены на частные дома и дачи по сравнению с 2020 годом увеличились на 20%. По итогам этого года они могут вырасти еще на 8–10%, спрогнозировали в отрасли.
Рекордные значения
Спрос на загородное жилье — частные дома, таунхаусы, дачи, коттеджи — побил все рекорды, утверждают в отрасли.
В первом квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года интерес к загородной недвижимости в Челябинске вырос в 3,5 раза, в Ростове-на-Дону — в 2,4 раза, в Перми — в 1,6 раза, в Омске, Екатеринбурге и Тюмени — в 1,5 раза, в Москве и Волгограде — в 1,4 раза, в Новосибирске — в 1,3 раза, в Санкт-Петербурге и Красноярске — в 1,2 раза. Об этом рассказал «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
На этом фоне в большинстве крупных городов России отмечается дефицит ликвидного и наиболее популярного предложения, отметил он. В числе самых дефицитных регионов — Краснодарский край, Московская, Ленинградская, Тюменская, Свердловская и Нижегородская области, а также республики Татарстан и Башкортостан, Красноярский край, сообщил Антон Сауков.
— Действительно, спрос на загородное жилье в среднем по стране по сравнению с допандемийным периодом вырос примерно в полтора раза. В связи с этим во всех регионах наблюдается дефицит качественного предложения, — согласен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
По данным «Авито Недвижимости», в I квартале 2021 года спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов по стране увеличился на 24% год к году. При этом подавляющее большинство россиян отдавали предпочтение приобретению домов — их доля по итогам января–марта 2021-го составила 75% в общей структуре спроса.
Предложение в I квартале 2021 года на фоне высокой покупательской активности сократилось на 16% год к году. Среди регионов самое значительное снижение предложения загородной недвижимости зафиксировано в Калмыкии — в полтора раза, в Иркутской области — на 36%, в Республике Татарстан — на 34%, в Ульяновской области — на 32%, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости».
— За последний год загородная недвижимость приобрела небывалую популярность. Люди оказались заперты в квартирах и поняли, насколько им необходимо иметь участок, возможность выйти прогуляться. Плюс стимулирующим фактором стала возможность удаленной работы, — сказала руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.
Дефицит усугубляет низкая активность девелоперов, которые после долгих лет стагнации на загородном рынке не успели переориентироваться на строительство больших объемов. Так, например, в элитном сегменте на загородном рынке Подмосковья за последние 3,5 года не появилось ни одного нового объекта, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Сейчас даже на рынке Московской области довольно мало девелоперов, которые строят современную качественную загородную недвижимость, согласен директор по развитию девелоперской компании ZS-Group Антон Алимов. Дома с земельными участками в готовом поселке с инфраструктурой и коммуникациями стоят от 8 до 16 млн рублей, уточнил он.
Цена роста
Из-за дисбаланса спроса и предложения некоторые продавцы вторичной загородной недвижимости начали откровенно завышать стоимость своих объектов на 15–20% от существующих рыночных значений, сказал Антон Сауков.
— В целом за год цены на загородное жилье в стране увеличились в среднем на 20%. По итогам 2021-го они могут вырасти еще на 8–10%, — сказал Алексей Попов.
По прогнозу Антона Саукова, с учетом сокращения объема предложения и растущей стоимости строительства дачи в этом году могут подскочить в цене на 10–12%.
Он также отметил, что в связи с введением моратория на точечную застройку в Сочи покупатели уже переориентировались на сегмент загородного жилья, из-за чего некоторые позиции уже выросли в цене в два–три раза.
При этом высокий спрос сохраняется, а значит, и стоимость продолжит расти интенсивнее, чем в целом по России, и может превысить 30%, добавил он.
В нынешних условиях спрос будет постепенно увеличиваться, сдерживать его будет предложение с большим количеством неликвидных объектов, которые остаются в продаже, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
По итогам I квартала 2021 года темпы роста объемов строительства частного жилья даже опережают рост ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, сказал гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев. Дальнейший потенциал увеличения строительства частных домов и дач лежит в том числе в плоскости повышения доступности финансирования такого строительства, добавил он.
Кредитование индивидуального частного строительства постепенно развивается. Например, во втором квартале ВТБ готовится запустить такую ипотечную программу, сообщили «Известиям» в банке.
По мнению Антона Саукова, также необходимо обеспечить максимальное использование существующих земель в дачных поселках, пересмотреть стратегии развития тех дачных обществ, в которых из-за плохой транспортной доступности и обеспеченности инфраструктурой отсутствует спрос на участки, а также начать комплексное развитие территорий под новое строительство.
Назван процент дачников в России
IT-эксперт рассказал о недостатках нового поиска «Яндекса»
Обновленный поиск «Яндекса» позволит пользователю быстрее получать нужную информацию, но снизит трафик посещения сайтов, а также понизит качество получаемой информации, сказал газете ВЗГЛЯД IT-эксперт Игорь Ашманов.
В российской компании «Яндекс» сообщили, что впервые применили новые генеративные нейросети, которые стоят в основе улучшений алгоритмов. Благодаря этому поисковик теперь умеет находить фрагменты видео по запросу, выдает больше быстрых ответов, а также в нем теперь есть новый формат, позволяющий изучить запрос подробнее.
«Прорывом в целом можно назвать то, что произошло с нейронными сетями 7–8 лет назад, когда научились делать, во-первых, глубокие нейронные сети, а, во-вторых, использовать для этого графические карты. Основная идея «Яндекса» сейчас в том, чтобы быстро давать ответы пользователю, даже не отправляя его на сайты, на которых сервис нашел информацию», – говорит Ашманов.
Эксперт подчеркивает, что для «Яндекса», безусловно, это хорошо, поскольку поисковик позволит пользователям быстрее найти информацию, но для владельцев сайтов такое решение играет в худшую сторону.
«Из-за такой системы на сайты попросту переходить начнут меньше. Например, имеется какой-то информационный сайт, допустим, на котором есть все про фараонов.
И тут «Яндекс» начинает самостоятельно отвечать пользователям, которые составляют связанные с этой темой запросы, поскольку он уже выкачал все с этого и других сайтов и научился давать ответы от себя.
Соответственно, на сайт про фараонов будет переходить меньше людей», – объясняет собеседник.
Кроме того, эксперт видит и вторую проблему – с точностью. К примеру, многие эти Яндекс-ответы формируются на основе российской «Википедии», где зачастую содержится неточная информация, перепутаны годы, имена и фамилии. Соответственно, быстрые ответы имеют невысокое качество.
«С моей точки зрения, накладывается еще один слой понижения качества, поскольку все, кто начинают привыкать пользоваться искусственным интеллектом, должны соглашаться со снижением качества самой услуги.
Например, когда вы начинаете общаться вместо человека с виртуальным собеседником (ботом), понятно, что качество общения падает кардинально.
Та же самая проблема наблюдается с машинным переводом: в онлайн-переводчике нельзя получить хороший качественный перевод, его качество также в целом упало. Думаю, с быстрыми ответами будет та же самая история», – заключил Ашманов.
В 2017 году «Яндекс» запустил новую версию поисковика, которая основана на алгоритме «Королев». Отмечается, что благодаря нейронной сети алгоритм сопоставляет смысл запроса и полное содержание веб-страницы.
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».