Все больше обычных покупателей приходит на торги, где распродаются квартиры неудачливых ипотечных заемщиков. Раньше приобретателями квартир через торги были преимущественно агенты, которые брали их для перепродажи, отмечает первый заместитель гендиректора Российского аукционного дома Константин Раев. Сейчас же стало много тех, кто покупает такое жилье для себя.
На рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечает управляющий партнер сети офисов «Миэль» Александр Москатов. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу — с еще невыплаченной ипотекой. Причины могут быть разными — не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказал Раев. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег. Либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант — нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.
То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем. Некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка «за сложность» в последние годы небольшая — около 5%.
Снизить цену больше, процентов на 10, продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. «Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком», — поясняет Москатов.
Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор. «Квартира, например, стоит 25 млн рублей, и 10 млн продавец еще должен банку, — рассуждает он. — То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 млн рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер.
Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».
Это самый опасный вариант для покупателя — когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечает адвокат Наталья Тарасова.
«В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства.
Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит», — говорит она.
Из квартиры, купленной на торгах, бывших владельцев придется выселять самостоятельно
На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев.
При этом, если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.
Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке, подать заявку и внести задаток — до 20% от стоимости лота.
Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов — засчитывается в сумму продажи. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например каждые две недели, снижается.
И может уменьшиться даже до половины от первоначальной.
Как купить квартиру без риелтора
Через торги продаются «неблагополучные» квартиры, отмечает Москатов, это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья.
Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев.
Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс будет длиться несколько месяцев.
Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно.
В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых — больше, сообщает пресс-служба Сбербанка.
За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж, отмечает замдиректора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Елена Дорофеева.
«Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, — отмечает Раев. — Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора».
Прогноз
Официальные цены на жилье во втором квартале нынешнего года подрастут в 50 регионах России. Минстрой рассчитал среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья для каждого региона.
В 50 регионах, как указывается в проекте приказа ведомства, стоимость «квадрата» по сравнению с первым кварталом года увеличится. Существеннее всего — примерно на 4 тысячи рублей — поднимется официальная стоимость жилья в Москве (до 122 636 рублей), Якутии (91 425 рублей) и Амурской области (82 266 рублей). Подорожание около 2,5 тысячи рублей будет в Подмосковье и Севастополе.
Ипотечные заемщики столкнулись с новой схемой обмана
Изменятся цены во всех регионах Дальнего Востока.
Но если в шести регионах они заметно повысятся (примерно на две тысячи рублей), то в Сахалинской области метр станет даже дешевле (86 699 рублей против нынешних 87 063 рубля).
В конце года сильнее всего на Дальнем Востоке цены пересматривались опять же в Якутии и Амурской области, а также в Приморье, подорожание составило около 3-4 тысяч рублей.
При этом норматив стоимости одного «квадрата» общей площади жилья по Российской Федерации в целом останется прежним — 49 173 рубля, его меняют раз в полугодие.
«Эти значения не влияют на показатели, формирующие стоимость жилья на рынке. Они рассчитываются по утвержденной методике и используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья», — отмечал ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Лидерство по ценам на жилье удержит Москва. Самые дешевые квартиры, по расчетам минстроя, в Кабардино-Балкарии — по 31 968 рублей за кв. м. Близки к лидеру по доступным ценам также Брянская, Смоленская области, Калмыкия, Дагестан и Ингушетия, где стоимость квадратного метра колеблется от 32 до 33 тысяч рублей.
5 способов, которые используют риелторы, чтобы продать проблемную недвижимость
Риелторам часто приходится сталкиваться с проблемной недвижимостью, продать которую весьма трудно. Но тупиковых ситуаций не может быть, просто нужно грамотно подойти к решению создавшейся задачи.
Проблемными называют те объекты недвижимости, которые по каким-либо причинам (правового или технического аспекта) трудно реализовать по заявленной цене. По сведениям специалистов больше всего таких вариантов на вторичном рынке, причем они занимают 10 % от всех остальных продаж.
За такие сделки не берутся неопытные риелторы, да и те, что имеют достаточную квалификацию, предпочитают обходить их стороной. Однако некоторые все же занимаются продажей, аккуратно и грамотно подходя к источнику проблемы.
Типичные юридические проблемы жилых объектов (квартир)
В любом агентстве недвижимости существует список стоп-объектов, с которыми предпочитают не связываться. Задача продажи значительно усложняется при существовании проблем юридического характера:недвижимость с отказниками от процесса приватизации;
- квартиры в помещениях, не являющихся жилыми;
- с собственниками, имеющими непогашенные кредиты по исполнительным листам;
- квартиры и дома с залоговым обременением финансовой структуры;
- объекты с владельцами, которые вложили в покупку недвижимости маткапитал, но не узаконили доли детей, обойдя закон;
- недвижимость с наличием собственника с психическими заболеваниями, умершими или без вести пропавшими.
- недвижимость с перепланировкой, сделанной незаконно.
- жилье с собственниками, не оформившими документы о разделе при разводе.
Проблемы, связанные с технической стороной недвижимого имущества
Старые квартиры и дома также находятся в черных списках агентстви считаются — проблемными. Например, это:
- объекты без сантехники или инженерных коммуникаций;
- недвижимость после пожара, потопа и т. д.
Несмотря на любую помощь со стороны агентства или самого риелтора, если Вы выступаете в роли покупателя, непосредственно перед сделкой, необходимо самостоятельно убедиться в том, что существующие ранее проблемы – решены! Например, Вы можете получить свежие сведения из ЕГРН о правах и характеристиках объекта, узнав, что ипотека снята, запретов – нет, и недвижимость готова к покупке!
Проверить юридическую чистоту недвижимости
Решение проблем, связанных с недвижимостью
При недостатках в плане технических проблем ситуацию можно решить снижением стоимости или соответствующим ремонтом. Но при юридических загвоздках требуется привлечение специалистов, имеющих в этих вопросах опыт и квалификацию.
Для покупателей стало нормой проверка квартиры в юридическом ключе при оформлении сделки. И даже, если планируется самостоятельно подобрать жилье, то на момент покупки приглашают риелторов, разбирающихся в различных тонкостях.
Именно поэтому, чтобы продать проблемный объект, необходимо устранить все барьеры, вызывающие недоразумения:
- При ситуации, когда приобретается недвижимости в браке, а на момент продажи зарегистрирован развод, нужно иметь заверенный документ – подписанное нотариусом согласие экс супруга.
- Когда квартира все еще в ипотечном состоянии, необходимо снять обременение и только потом продавать ее. Некоторые фирмы идут навстречу продавцам и способствуют быстрой продаже. Возможное решение – это договориться о выплате долга банку с помощью агентства, а затем продавать с учетом той суммы, которую внесла организация.
- Если собственниками являются недееспособные, психически нездоровые лица или несовершеннолетние, то нужно получить разрешение от ответственных опекунов.
- Когда жилье в коммунальной собственности, то нужно провести приватизацию.
- При перепланировке нужно узаконить все моменты в БТИ или договориться с покупателем о продаже с незаконной перепланировкой.Профессионалы компании подскажут любые другие возможные решения проблемы, так как бывают разные нюансы, от которых опускаются руки. Понятно, что быстро и законно реализовать жилье с проблемами будет трудно. Бывает, что трудно продать квартиру в доме, имеющем сложности (трещины, обрушение балконов). С такими объектами покупатели предпочитают не связываться, ведь капитальный ремонт не сможет решить проблему. В таких ситуациях лучше минимально опускать стоимость, пока не найдется покупатель.
Зачастую квартиры продаются с жильцами
2017-10-18T18:33:08+10:00 2017-10-18T18:33:08+10:00 2017-10-18T18:33:08+10:00
Банки все чаще становятся обладателями активов, которые ничего, кроме головной боли и дополнительных расходов по их содержанию, финансистам не приносят. Полученные от заемщиков в качестве обеспечения по кредиту квартиры, дома и земельные участки легче продать, чем держать на балансе. Вот только очередей из потенциальных покупателей пока не наблюдается.
Условия и стоимость реализации активов могут отличаться в зависимости от стадии и ситуации, при которых проходит урегулирование задолженности заемщика перед кредитором.
Елена Кудрявцева, главный специалист отдела исполнения судебных актов дирекции по правовым вопросам банка «Санкт-Петербург»: «Ценообразование в процессе продажи залогового имущества несколько отличается от привычного механизма формирования цен.
Основное отличие в том, что помимо обычных факторов на формирование цены влияют еще и специфические, а именно: срок просрочки по кредитному обязательству, окончание срока исковой давности, сумма просрочки по кредитному обязательству, наличие обременений и запретов на распоряжение залоговым имуществом, стадия взыскания по финансовому обязательству и ряд других».
Залоговое имущество реализуется на различных стадиях. Первый вариант — реализация на досудебной стадии (добровольная). На данном этапе надо учитывать соблюдение интересов сторон (заемщика и кредитора), уровень просроченной задолженности, конъюнктуру рынка и т. д. Как правило, на этой стадии стоимость рыночная либо максимально приближенная к ней.
Андрей Тюкин, эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада, администратор «Российского портала залогового имущества «Залог24»: «Банк больше заинтересован в урегулировании задолженности путем реализации предмета залога на досудебной стадии.
Для покупателя это хорошо тем, что сроки реализации гораздо меньше, чем при проведении торгов. При этом можно свободно осмотреть объект недвижимости и повлиять на конечную цену продажи. На данном этапе жилое помещение можно приобрести в кредит и получить свободную от жильцов и судебных тяжб квартиру.
Чистоту сделки полностью контролирует банк, который, ко всему прочему, оформляет пакет документов для проведения сделки».
В случае приобретения жилья, находящегося в ипотеке, при добровольной реализации под контролем банка риски минимальны, так как информацию о всех обременениях можно найти в выписке из единого государственного реестра недвижимости.
Сергей Новиков, ведущий эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада: «При наличии у залогодателя иных кредитных обязательств существует риск наложения обременения на ипотечную квартиру в виде ареста на нее. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, и тогда квартира снова окажется под арестом.
Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности, продавцу нужно эти обременения снять. Либо вначале погасить задолженность перед кредитором.
Продавец квартиры может погасить долг как за счет собственных средств, так и за счет покупателя, в этом случае сумма задолженности передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения.
Риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему на праве собственности. Основной договор купли-продажи заключается уже при отсутствии обременений на квартиру».
Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире.
Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.
Также существует риск обжалования данной сделки в случае признания залогодателя банкротом.
При продаже недвижимости с торгов возможны различные виды реализации имущества и имущественных прав, в зависимости от наличия обременений (залог, арест, ограничение проведения регистрационных действий) и стадии реализации.
Во-первых, проходит мониторинг — принятие предложений от заинтересованных покупателей с последующим определением начальной цены продажи имущества.
Это своего рода «предпродажа» — изучение спроса на имущество с параллельным проведением оценки.
Второй вид — реализация имущества судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства, через торги или комиссионера. В третьем случае продажа имущества ведется через торги на аукционах.
«В зависимости от решения, принятого банком и заемщиком, арбитражными управляющими и различными юридическими лицами возможно определить наиболее эффективную систему продажи имущества, но для простого обывателя такая процедура покупки активов сложна и имеет ряд недостатков», — считает Сергей Новиков.
К негативным сторонам для покупателя можно отнести длительный срок реализации, отсутствие доступа к осмотру объекта и отсутствие возможности покупки в кредит.
При этом цена продажи регулируется условиями проведения торгов, а значит, дисконта может и не быть.
Учитывая принудительную процедуру реализации, могут возникнуть и иные негативные факторы, такие как наличие проживающих в квартире лиц, задолженность по оплате коммунальных услуг, наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц и т. п.
Еще одна форма реализации жилой недвижимости — продажа с баланса банка. Елена Кудрявцева называет этот вариант оптимальным и наиболее выгодным по стоимости.
«Покупка на стадии реализации имущества как непрофильного актива с баланса банка дает возможность купить недвижимость со значительным дисконтом от рыночной стоимости. Такая квартира уже не является залоговой, это уже собственность банка.
По этой причине упрощается сама процедура оформления сделки, конечно, при условии, что в квартире не будут проживать предыдущие зарегистрированные жильцы.
Зачастую такие квартиры реализуется с проживающими зарегистрированными ранее жильцами, и дальнейшая процедура выселения лежит на новом собственнике через суд», — объясняет Елена Кудрявцева.
Также на стадии продажи с баланса банк может предложить кредитную программу на льготных условиях. Сделка проходит напрямую от собственника. Для покупателя такая форма сделки является выигрышной, т. к.
недвижимость реализуется в кратчайшие сроки, объект можно предварительно посмотреть и отрегулировать его конечную стоимость. Если банк провел процедуру выселения до оформления сделки, то покупателю достается уже свободная квартира.
Чистоту такой сделки полностью контролирует банк, а его сотрудники берут на себя оформление пакета документов.
По словам Андрея Тюкина, банк может самостоятельно провести процедуру выселения жильцов до передачи объекта на продажу, но зачастую квартиры продаются с жильцами.
В таком случае покупатель уже самостоятельно обращается в суд с иском о выселении, но и стоимость продажи будет гораздо ниже.
Если клиент совершил сделку с банком, а прошлые жильцы, которым уже нечего терять, из квартиры так и не съехали, выселять их придется через суд.
«Право подачи иска о выселении есть у собственника квартиры, поэтому в случае регистрации покупателем своего права собственности с иском о выселении идет он, а не банк», — сообщает Елена Кудрявцева.
Так стоит ли покупать залоговую квартиру? «Допустим, жилье продает банк с дисконтом в 10%. При этом люди, которые оказались в сложной ситуации и запустили ее настолько, что с банком мирно договориться уже нельзя, будут всячески цепляться за возможность проживания в этой квартире.
Терять им нечего, и они будут руководствоваться правилом «мой дом — моя крепость», — рассуждает на условиях анонимности директор одного риелторского агентства Владивостока. — Выселять их из единственного жилья придется человеку, который купил квартиру.
Закон, конечно, на стороне собственника, но освобождать квартиру придется через суд.
Практика показывает, что такие процессы растягиваются даже не на месяцы — на годы.
И те деньги, которые покупатель выгадал от сделки с банком, пойдут на работу адвокатов, составление исковых заявлений и прочие издержки.
При этом человеку придется смотреть на отчаяние прежних владельцев, настаивать на том, что они должны уйти на улицу. Кстати, по закону просто выселить в никуда людей, особенно если у них есть дети, нельзя».
Эксперты говорят, что в Приморье случаев реализации залогового жилья банками не много. Причиной этому является то, что большинство должников предпочитают не затягивать и продают недвижимость раньше, с меньшими для себя потерями. «Представьте базовую ситуацию: когда человек берет ипотеку, 30% средств он вносит сам, остальные 70% — деньги банка.
Если сумма задолженности перед банком копится, то организация на момент продажи залогового жилья стремится покрыть свои расходы. За то время, пока ведутся тяжбы, банк тратит деньги на судебные издержки, проценты долга капают.
И новому владельцу, с учетом этих трат финансовой организации, квартира достается по цене, не сильно отличающейся от рыночной», — считает собеседник «К».
При этом взять ипотеку на квартиру, продаваемую с торгов, нельзя.
Андрей Тюкин: «Как процедура получения ипотеки, так и процедура торгов по приобретению недвижимого имущества — достаточно емкие и сложные процессы, совместить которые практически невозможно.
У многих банков существует свой устоявшийся порядок получения одобрения по ипотеке и формированию пакета документов для выдачи денежных средств под залог недвижимости.
Торги по своей сути также проходят в несколько этапов, в первую очередь, для участия в торгах необходимо зачислить задаток на счет организатора торгов, а затем — в случае выигрыша — победителю необходимо внести полную стоимость квартиры на счет организатора в течение пяти дней. Банк не сможет одобрить сделку, так как уверенности в том, что данная квартира будет приобретена на торгах, нет, а организатор торгов по закону через пять дней в случае непоступления денежных средств на счет может признать торги несостоявшимися».
Ксения СУХИХ
Какие риски при покупке квартиры с торгов после банкротства ?! – Правовед Плюс
18.11.2020
Во время кризиса можно выгодно приобрести жилье по сниженным ценам. Например, выбрать квартиру с торгов после банкротства. Такая недвижимость стоит на порядок дешевле обычных вариантов, но есть риск столкнуться с проблемами о которых мы поговорим чуть ниже.
В чем кроется суть аукциона по банкротству ?!
Первоначально это торги, на которых на продажу выставляются объекты недвижимости. Это может быть дом, квартира, коттедж, которые принадлежали физическому либо юридическому лицу, проходящему процедуру признания финансовой несостоятельности либо банкротства.
В ходе проведения торгов полученные от продажи квартиры денежные средства по закону должны передаваться в счет погашения долга перед кредитором.
Для заемщика торги вообще крайне невыгодный вариант, но деваться таким гражданам фактически некуда так как надо расплатиться по долговым обязательствам перед кредитором.
Осуществляются торги в три основных шага:
- Этап первичных торгов на повышение. Это значит то, что квартира попадает на торги по своей среднерыночной цене. Если покупателя нет, то тогда цена на данный лот снижается;
- Повторные торги. На этой стадии аукциона цена на объект недвижимого имущества может снижаться на 10-20 процентов;
- Публичные торги. Они считаются третьим и окончательным этапом, когда никто не покупает жилье долгое время. Считается что в этот момент квартиру приобретать выгодно, так как стоимость может снизиться до 30-45 процентов ниже среднерыночной цены.
Продавцом при организации торгов выступают несколько типов лиц.
Обычно это кредитно-финансовые компании, реализующие ликвидное имущество своих должников. Также в аукционе право на участие принимают государственные учреждения или коммерческие предприятия и компании.
Какие квартиры реализовываются ?!
Если обратить внимание на статистику, то можно сказать что абсолютное большинство жилых квартир, реализуемых через торги представляют собой собственность банковских компаний. Тут возможны несколько вариантов. В первую очередь квартира может быть в залоге по кредиту выданному банковской компанией или же быть ипотечной недвижимостью.
Все просто, так как человек либо не платит по долгам и банк пытается взыскать деньги с него доступными способами или же он проходит процедуру банкротства. Среди объектов недвижимого имущества, реализуемого банками можно найти огромное разнообразие квартир.
Еще при помощи торгов продается выморочное жилье. Так называются объекты которые отошли в собственность государственных органов, так как у них нет наследников по завещанию, фактически или по закону.
В этом случае в продаже на торгах чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы
муниципальными государственными органами на социальные нужны (улучшение жилищных условий граждан). Не всегда такая квартира может быть полностью убитой. Иногда продаются таким образом жилые объекты в виде элитных квартир. И они попросту не подходят для социальных нужд из-за своей дорогой стоимости. При этом приобрести на торгах такую квартиру при желании может каждый гражданин.
С какими рисками может столкнуться покупатель квартиры ?!
Конечно многих покупателей привлекают дешевые цены на недвижимость находящуюся на торгах. Но надо понимать, что не все так просто, как кажется на первый взгляд. Риски есть, и они достаточно существенные. Обозначим самые популярные и часто встречаемые риски при покупке квартиры на аукционе.
Судебные разбирательства предыдущих хозяев квартиры
Судебные разбирательства часто могут мешать сделке либо пользованию и распоряжению недавно купленной жилой квартирой.
Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями. Он просто желает возвратить свою квартиру назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи.
Решение суда предугадать невозможно. Оно зависит от множества факторов предугадать которые попросту невозможно.
Долги за коммуналку
В проблемной недвижимости могут быть и годами накопленные долги. С переходом права собственности оплачивать их придется как раз-таки новому хозяину. Причем долги могут достигать не одну сотню тысяч рублей.
Некоторые эксперты по продажам недвижимого имущества полагают, что большинство квартир, реализуемых с таких торгов достаются новым хозяевам с долгами.
Конечно можно попробовать снять с себя ответственность по уплате коммунальных услуг через суд, но любое судебное разбирательство – это трата времени, денег и сил.
Поэтому обязательно надо тщательно изучать все предложения на торгах в том числе и на предмет наличия долгов. Если они не столь критичны, и сделка все равно кажется вам выгодной, то тогда можно купить квартиру и оплатить их после окончательного оформления прав собственности.
Прописаны предыдущие собственники
На государственных торгах в заявке обязательно в соответствии с установленными законодательными нормами обозначается количество лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении. Но узнать об этом нельзя, если квартира продается банком на основании возбужденного исполнительного производства.
В итоге можно получить в придачу вместе с жильем и кучей посторонних людей, прописанных в нем. И самый плохой вариант – это прописанные в объекте жилой недвижимости дети, которых не получится выписать просто так без предоставления жилплощади.
А вот совершеннолетних граждан можно снять с регистрации путем обращения в судебные органы с исковым заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением. И опять же это судебные тяжбы и трата нервов для покупателя.
Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется инвалидами 1 или 2 группы, членами семьи умершего работника, семьями с детьми-инвалидами, пенсионерами по старости.
Предыдущие собственники не согласны с продаже квартиры
Если предыдущие собственники не согласны с продажей недвижимого имущества, то тогда они вполне могут на основании установленных законодательных норм опротестовать данное решение путем обращения в судебные органы с исковым заявлением.
Подобное разбирательство так же займет много сил и времени у обеих сторон и может закончиться не в пользу новых собственников.
Также такой риск, хоть и небольшой, есть для выморочной недвижимости, когда наследники объявляются уже после процедуры продажи жилья.
В завершении надо добавить, что можно купить квартиру в крайне плохом состоянии. Она будет требовать длительного и дорогостоящего ремонта. Это не обычная покупка квартиры, так как провести осмотр перед аукционом нельзя.
То есть вы не можете оценить полностью состояние помещение, которое приобретаете по сниженной цене на торгах.
Также стоит сказать о том, что покупка квартиры на аукционе – это сложная задача и обязательно надо посоветоваться с опытным юристом.
Нужна консультация юриста по недвижимости в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Срочный выкуп квартир – секреты и подводные камни — новости о недвижимости на Move.Ru
Иногда продавец в силу различных обстоятельств вынужден срочно продать квартиру и при этом хочет получить за нее рыночную стоимость. Во время самоизоляции сделать это довольно сложно – спрос на вторичное жилье в Москве сильно упал. Многие покупатели хотят получить значительный дисконт и довольно долго принимают решения. В такой ситуации намного выгоднее и надежнее обратиться за помощью к сервисам срочного выкупа квартир, которые после проверки документов готовы приобрести готовую квартиру в течение 3-5 дней.
Время – деньги
Рынок ускоренной продажи вторичного жилья в Москве оценивается в 12 млрд рублей. К 2025 году эта цифра, согласно прогнозам экспертов, составит 2 трлн рублей.
Огромный потенциал этого рынка привлекает большое количество инвесторов, которые готовы выкупать недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.
Растет и число продавцов, которые из-за пандемии и спада в экономике хотят продать вторичное жилье в короткие сроки.
- В каких случаях возникает необходимость срочно продать квартиру?
- — если накопились долги по ипотеке и у заемщика нет возможности дальше обслуживать кредит и выплачивать банку проценты;
- — когда нужно срочно переехать в другой город и собственник не готов тратить время на показы и переговоры с покупателями;
- — в случае если имеется большая задолженность по ЖКУ, и нет возможности ее погасить;
- — если инвестор вложил деньги в квартиру на первичке и хочет вернуть свои деньги, чтобы инвестировать их в другой бизнес.
До недавнего времени услуги срочного выкупа в Москве предлагали только агентства недвижимости. Обычно дисконт от продажи жилья через риэлторов доходит до 30-40%.
При этом у продавца часто нет никаких гарантий, что сделка будет закрыта в короткие сроки. На оформление документов и поиски реального покупателя может уйти 1-2 месяца.
Во время кризиса сроки продажи неликвидного жилья составляют 3-4 месяца.
Еще одна проблема, которая может помешать заключению сделки – это наличие долгов и обременений у продавца. В большинстве случаев риэлторы отказываются от продажи проблемных квартир или повышают дисконт до 50-60%. Поэтому срочная продажа жилья по рыночной стоимости является скорее исключением. Продавец теряет большое количество времени и денег, если обращается к посредникам.
- Онлайн дешевле
- Сейчас ситуация изменилась, в том числе, благодаря развитию proptech на московском рынке стали появляться новые игроки — высокотехнологичные компании (ibuyers), массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. В сравнении с традиционными сделками, которые нередко требуют значительных затрат со
- стороны продавца, онлайн-сервисы срочного выкупа квартир имеют ряд преимуществ:
- — экономия времени. Не нужно давать объявления для поиска покупателей;
- — полученные средства можно сразу же инвестировать. Во многих случаях это главный эффект, который позволяет значительно перекрыть все потери;
- — при таких сделках не требуется выплата комиссионного вознаграждения в пользу агентства;
- — при выборе крупного и надежного агентства все риски сводятся к минимуму;
- — инвесторы (ibuyers) закрывают долги по ипотеке и ЖКУ;
- — возможен выкуп квартир, находящихся в залоге;
Сроки продажи квартиры через ibuyers составляют 3-5 дней вместо стандартных 3-4 месяцев. Средний дисконт – 10% от рыночной стоимости квартиры. Экономия времени и денег – не единственная причина роста популярности онлайн-сервисов на вторичном рынке. Интерес продать квартиру удаленно резко вырос в связи с распространением коронавируса и ограничениями, введенными в Москве.
Новые игроки
Первые онлайн-сервисы по продаже вторичного жилья появились в Москве в 2019 году. Так, сервис недвижимости Beri.ru выкупает готовые квартиры, делает предпродажную подготовку (homestaging) и затем перепродает их по более высокой цене.
Технология продажи жилья через Beri.ru проста и безопасна: продавцу достаточно заполнить заявку на сайте, получить оценку и в случае согласия на продажу по установленной цене (в среднем дисконт составляет 10-15% от рыночной цены квартиры) – подписать договор на переход права собственности. Как правило, весь процесс занимает 3-5 дней, а средняя стоимость сделки не превышает 12 млн рублей.
Срочная продажа квартиры через ibuyers – один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками во всем мире. Такая практика уже давно существует в США, где каждый десятый дом продается дистанционно «в один клик».
Лидерами в этом сегменте считаются крупные онлайн-сервисы по продаже жилья, такие как Opendoor, Offerpad, Zillow. В Москве продажи через ibuyers станут мэйнстримом через 5 лет, в перспективе каждая десятая сделка в этом сегменте будет дистанционной.
Это значит, что онлайн-продажи на вторичке уже скоро станут новой реальностью для столичного рынка недвижимости.
- TOP 5 сервисов срочного выкупа квартир в Москве
- Онлайн-сервисы — ПИК Брокер, BERI.RU
- Агентства недвижимости — Инком», «Миэль», «БЕСТ-Недвижимость»
Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать | Rusbase
О наиболее распространенных способах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на успех
Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать
Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %.
О наиболее распространенных способах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на успех рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), инвестиционный консультант.Покупка «убитых» квартирМногие инвесторы зарабатывают на скупке жилья, которое пострадало в результате пожара, затопления и нуждается в капитальном ремонте. Плохое физическое состояние недвижимости обещает хорошие инвестиционные перспективы. Купить такую жилплощадь можно со скидкой 20, 30 и даже 40 % (дисконт возрастает, если хозяин жилья является алкоголиком или наркоманом), а после осуществления ремонта перепродать по рыночной цене. «Это прибыльная, но рискованная инвестиция. Во-первых, потому что трудно просчитать расходы на восстановление жилья. Косметический ремонт не всегда спасет от затхлости и гари, которую впитывают в себя стены, столярка и паркет. В результате ЧП нередко повреждаются несущие конструкции дома. Во-вторых, хозяин квартиры может оказаться клиентом психоневрологического диспансера. Актуален риск появления претендентов на жилье из числа прописанных в квартире родственников и детей хозяина. Поэтому к сопровождению таких сделок привлекаются юристы и технические специалисты, способные объективно оценить скрытые дефекты недвижимости и расходы, которые потребуются на их устранение», — подчеркивает адвокат Олег Сухов.
Приобретение проблемных ипотечных квартирВ последнее время большинство крупных банков выставляют часть изъятых у неплатежеспособных должников квартир на торги. Зачастую многие лоты имеют обременение — в виде проживающих в квартире прежних собственников. Такая «начинка» отпугивает рядовых покупателей жилья, но привлекает профессиональных инвесторов.
Они приобретают жилье на 10–20 % дешевле рыночной стоимости, проводят «юридическую зачистку» недвижимости и повторно перепродают ее уже по настоящей цене. Скорость получения прибыли напрямую зависит от того, откажутся ли прежние жильцы освободить квартиру добровольно, либо потребуются дополнительные судебные решения об их выселении и снятии с регистрационного учета.
Инвестиции в квартиры «с тараканами»Некоторые инвесторы специализируются на покупке квартир «с тараканами» — так на жаргоне риелторов называется жилье с обременением в виде прописанных жильцов, которые не являются собственниками недвижимости, но наотрез отказываются съезжать и аннулировать регистрацию (чаще всего это бывшие супруги и родственники хозяина).
Купив такое жилье с дисконтом, новый владелец по отлаженной технологии выселяет «отказников» через суд, а затем перепродает недвижимость на 10–15 % дороже. «По закону переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если отсутствуют иные законные причины.
Аналогичное правило применяется в отношении бывшего супруга продавца, проживавшего в его квартире. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования им.
Проблемы могут возникнуть с выселением несовершеннолетних, а также лиц, которые ранее оформили письменный отказ от приватизации», — комментирует этот вариант адвокат Олег Сухов.
Скупка проблемных долейПодавляющее большинство российских квартир находится в долевой собственности. Интерес для профессиональных перекупщиков представляют мизерные доли в малогабаритном жилье, которые эквивалентны нескольким квадратным метрам жилплощади и неликвидны на рынке как самостоятельный товар.
Сначала перекупщики выкупают всю долю или ее часть по фиктивному договору дарения — такой формат сделки лишает остальных собственников права преимущественного выкупа доли. Затем новые собственники мизерной доли вступают в переговоры с владельцами основной доли о выкупе подконтрольной им части «квартирного капитала».
В случае несогласия «миноритарии» жестко заявляют о своих правах на квартиру и прибегают к мерам психологического воздействия. Например, угрожают раздробить свою долю на множество еще более мелких долей, распродать их «в розницу» приезжим гастарбайтерам для постоянной регистрации по месту жительства.
Подавляющее большинство собственников ничего не могут противопоставить таким «наездам» и вынуждены выкупать мини-долю по завышенной цене. Рентабельность таких операций для профессиональных скупщиков может достигать 40–50 %.
«Стоит, впрочем, заметить, что в последнее время в практике судов стали появляться решения о признании раздробленных долей малозначительными, выплате их владельцам компенсации с последующим прекращением права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета.
Увеличение числа судебных решений, в которых будет зафиксировано приоритетное право владельца большей доли на пользование жилплощадью, может стать реальной угрозой для бизнеса профессиональных перекупщиков», — резюмирует Олег Сухов.
Олег Сухов.
12 лучших сайтов и сервисов для поиска недвижимости
В обзоре представлены наиболее полезные ресурсы Рунета, для тех кому нужно купить или продать, сдать в аренду или арендовать квартиру, дом или другую недвижимость.
Поиск, покупка, продажа, аренда недвижимости. 12 главных ресурсов
Авито
avito.ru
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Avito — крупнейший сайт частных объявлений в России На сайте можно купить или выгодно продать квартиру и другую недвижимость, авто, а также одежду, мебель, технику и многое другое. Здесь же вы найдёте исполнителей услуг и работу.
Площадка разработала и активно использует уникальную систему автоматической проверки объявлений с применением алгоритмов машинного обучения.
ЦИАН
cian.ru
База данных о недвижимости
ЦИАН.ру —удобный сайт для поиска недвижимости по точному адресу или по карте, с учётом различных параметров. На ресурсе имеется большая база актуальных объявлений о продаже или аренде объектов недвижимости по всей России.
Объявления проверяются командой модераторов. Для облегчения поиска реализована система рекомендаций похожих объявлений.
Яндекс.Недвижимость
realty.yandex.ru
Сервис для покупки и продажи недвижимости
Яндекс.Недвижимость — веб-сервис компании Яндекс, предназначенный для поиска объявлений о продаже и аренде недвижимости в России. Сервис работает и напрямую с рынком, и с крупнейшими базами жилья.
ДомКлик
domclick.ru
Сервис для поиска, покупки, продажи недвижимости
ДомКлик от Сбербанка — это сервис для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости в России, оформления ипотеки и безопасного проведения сделок с жильем.
Здесь вы сможете решить практически любой вопрос с недвижимостью, онлайн не выходя из дома: разместить или найти объявления о продаже, аренде; оформить ипотеку, получить услуги специалистов по подготовке договора, провести электронную регистрацию многие другие.
Юла
youla.ru
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Юла – сервис объявлений, входящий в состав Mail.ru Group и обслуживаемый сотней серверов и несколькими дата-центрами. Сервис доступен через сайт и мобильные приложения.
В разделе «Недвижимость» представлено большое количество объявлений о продаже и аренде офисов, квартир, загородных домов.
МирКвартир
mirkvartir.ru
Сайт о жилой недвижимости
МирКвартир —один из крупнейших сайтов о жилой недвижимости в России. Площадка популярна как среди покупателей, так и риэлторов и застройщиков.
Проект создан при поддержке Российской Гильдии Риэлторов (РГР), крупнейшего объединения риэлторов России.
Домофонд
domofond.ru
Сервис для поиска недвижимости
Портал содержит крупную базу объявлений о продаже и аренде жилья, новые объявления появляются каждый день. Организован удобный поиск в базе недвижимости по городу, району, шоссе и по карте метро.
Сервис будет полезен каждому, кто планирует снять или купить квартиру, также поможет в работе профессионалам рынка.
Фарпост
farpost.ru
Раздел «Недвижимость» на сайте объявлений
Фарпост -крупный сайт объявлений от частных лиц и компаний. Здесь удобно искать товары и услуги, недвижимость, работу . В разделе «Недвижимость» можно публиковать объявления о купле-продаже и аренде жилья, помещений, земельных участков.
Move.ru
move.ru
Портал о недвижимости
Move.Ru – информационный портал, посвященный недвижимости и предназначенный как для девелоперов, застройщиков и других представителей отрасли, так и для людей, желающих провести операции с жильем. На ресурсе представлена большая база предложений, включающая в себя и недвижимость бюджетного класса, и престижные дома и дачные участки.
Здесь можно размещать бесплатные объявления, создавать личные страницы агентов и виртуальные агентства недвижимости, задавать вопросы и консультировать других посетителей и многое другое.
Restate
restate.ru
Портал недвижимости, мультилистинговая система риэлторов
Сайт Рестейт содержит внушительную база недвижимости РФ- сотни тысяч объявлений от риэлторов и собственников жилья. Отличительной особенностью портала является наличие большого числа объектов от профессионалов рынка — агентств недвижимости, профессиональных брокеров и застройщиков.
Все новостройки и застройщики с отзывами и ценами на квартиры
Этажи
etagi.com
База объектов агентства недвижимости Этажи
Официальный сайт агентства недвижимости Этажи позволяет удобно выбирать квартиры, рассчитать через калькулятора и оформить ипотеку онлайн.
«ЭТАЖИ» — международный холдинг риэлторских компаний в 60 городах России.
Основные направления работы: — покупка, продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости; — ипотечный брокеридж; — дополнительное сервисное сопровождение (страховой брокеридж, property, девелопмент и др.).
N1.RU
n1.ru
Агрегатор объектов недвижимости
N1.RU — современный агрегатор, где ежедневно ищут и находят недвижимость сотни тысяч пользователей. Клиенты получают доступ к крупнейшей базе проверенных объявлений, удобной системе фильтров, дополненной реальности, поиску по карте и подробной аналитике цен на жильё.