Pride.Moscow
10.01.2020, 19:41
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.
Налог на доход (НДФЛ)
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
Минимальный срок владения недвижимым имуществом
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Каков же минимальный срок владения недвижимостью с 2020 году (чтобы при продаже недвижимости не платить налог)?
Права участника долевого строительства
Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.
Гражданское законодательство
Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.
130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.
именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.
О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.
Специальный закон
К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:
- вводит понятие объект долевого строительства;
- разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
- регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
- прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
- устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
- вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
- включает обязательный для застройщика перечень документов;
- устанавливает государственный надзор в данной сфере.
Ответственность
Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:
- Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
- Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
- Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.
Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.
Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:
- требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
- расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
- требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
- требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
- переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
- быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
- быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
- зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
- требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
- искать защиты у государства.
Предлагаем ознакомиться: Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.
Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.
За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.
Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.
В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:
- договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
- обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
- прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.
Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.
Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.
По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:
- фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
- отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
- прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.
В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.
Объектом права собственности будут выступать:
- фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
- объект незавершенного строительства;
- доля в праве общей собственности на жилое здание.
По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.
Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:
- нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
- нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
- несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.
По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:
- возврат уплаченных денежных средств;
- проценты за пользование средствами в двойном размере;
- документально подтвержденные убытки.
Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.
Возмещение убытков
Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.
Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.
Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:
- нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
- нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.
Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.
Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.
Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика
Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:
- существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
- не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
- нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
- нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.
Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.
В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:
- полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
- изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
- существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.
Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.
Страхование долевого строительства
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.
Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.
Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:
- замедление строительства;
- заморозка объекта.
Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика
Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.
Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:
- обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
- требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).
Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.
На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.
Как правильно должен быть составлен договор по ДДУ (Долевого строительства), какие подводные камни ?! – Правовед Плюс
15.06.2021
Договор долевого участия – это документ, регламентированный нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Заключается он между собственником жилого помещения и компанией-застройщиком. По договору дольщик платит деньги, а застройщик в свою очередь использует денежные средства для того, чтобы возвести объект недвижимого имущества.
Особенности составления и подготовки договора
Договор заключается между сторонами в простой письменной форме. Также он подлежит процедуре обязательной регистрации в органах Росреестра по закону. Считается документ официальным с того момента, когда была произведена сама регистрация.
Составляется договор в трех экземплярах. Один остается у дольщика, второй передается застройщику, а третий экземпляр будет потом храниться в органах Росреестра. Все эти экземпляры обладают юридической силой и на них ставятся подписи сторон.
В договоре долевого участия не просто называется объект
Он прописывается полностью. Например, описывается месторасположение объекта жилой недвижимости, расположение комнат, метраж, графическое изображение квартиры, проектная декларация и документация, количество комнат, поэтажная площадь жилого помещения.
Помимо обозначенных выше сведений договор долевого участия содержать в себе обязан:
- Срок, в течение которого застройщиком будет передан объект долевого строительства. Это обычно конкретная календарная дата, в течение которой фирма должна сдать дом в дальнейшую эксплуатацию;
- Стоимость объекта жилой недвижимости, сроки произведения всех необходимых выплат, особенности осуществления порядка оплаты, все необходимые реквизиты для организации и проведения выплат;
- Полное наименование сторон ДДУ. Если говорить о юридическом лице, то это его название и реквизиты. Для физического лица достаточно ФИО и паспортных данных дольщика;
- Гарантийный срок на объект ДДУ. Обычно по закону дается гарантия на пять календарных лет.
Важно, чтобы все условия, имеющие отражение в договоре долевого участия имели соответствия сведениям, обозначенным в момент подписания в проектной декларации. Если в ДДУ обозначены одни сведения, а в декларации совсем другие, то тогда при плохом исходе событий есть шанс того, что документ будет признан в судебном порядке недействительным.
Подпись ставить в договоре должен исключительно застройщик, а не другое лицо. Также это может быть генеральный директор или иное лицо, обладающее генеральной доверенностью на совершение подобных юридически значимых действий. Если не директор подписывает договор, то от сделки лучше отказаться. Кстати, денежные средства принимать застройщик может не до, а после заключения договора ДДУ.
Особенности регистрации договора в органах Росреестра
Для того, чтобы гражданская сделка состоялась зарегистрировать ее надо в органах Росреестра. Вместе с заявлением о регистрации следует заплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для юридических по закону 6 тысяч рублей.
Вместе с заявлением о регистрации предоставляются также следующие документы:
- Паспорт;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- План будущего многоквартирного дома;
- Проектная декларация на объект жилой недвижимости;
- Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям 214 ФЗ;
- Договор поручительства по обязательствам строительной компании.
После сдачи дома в эксплуатацию обращаться придется снова с Росреестр. Но делается это для того, чтобы оформить право собственности на квартиру.
Какие подводные камни могут возникнуть при заключении ДДУ ?!
Дольщик может сделать переуступку права требования третьему лицу. Тут уже это лицо может выплатить дольщику стоимость договора. Дольщик получит при этом должен денежные средства, а третье лицо становится обладателем права требования недвижимости.
Чтобы не столкнуться с признаками мошеннических действий надо, чтобы сделка была зарегистрирована отдельным договором цессией. В этом договоре прописываются сроки выплат денежных средств плюс помимо прочего его также надо регистрировать в органах Росреестра.
Еще один риск связан с банкротством застройщика
В России это далеко не редкость и многие дольщики боятся того, что они просто потеряют имущество. Надо вовремя узнать информацию о процедуре банкротства.
Далее следует внести свои законные требования в единый реестр кредиторов. Делается это в течение тридцати календарных дней на стадии наблюдения.
Если речь идет о конкурсном производстве, то тогда требования от дольщика вносятся в течение шестидесяти календарных дней.
Застройщик в этом случае обязан будет вернуть денежные средства, которые были заплачены дольщиком
Также можно обязать передать недвижимость в вашу собственность при завершении строительства. Еще один подводный камень кроется в том, что часто застройщики не спешат по разным причинам передавать объект в эксплуатацию.
При намеренном затягивании сроков обращаться следует с заявлением в судебные органы. Суд в свою очередь обязан будет выдать все документы, которые могут потребоваться дольщику для осуществления регистрации сделки.
Кстати, шансы на удовлетворение требований по исковому заявлению будут выше, если подается не одиночная, а коллективная жалоба от дольщиков.
Также можно наследовать право требования на объект недвижимого имущества в том случае, если умирает дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком. В этом случае в Росреестр предоставляются сведения, которые подтверждают право наследования.
В завершении следует сказать, что обезопасить себя и свести риски к минимуму при заключении договора долевого участия можно при помощи обращения к грамотному юристу. Он поможет составить такой документ грамотно с учетом его полного и комплексного правового анализа
Финансирование долевого строительства
Сумма кредитных договоров, начиная с данных на 01.12.2020, приводится без учета договоров, прекративших действовать (в том числе исполненных).Сумма на счетах эскроу на все даты приведена без учета раскрытых счетов эскроу.
Средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика.
Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей.
Средства страхуются в период со дня их размещения на счете эскроу до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства, входящего в состав этого дома, или истечения срока депонирования.
Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100% суммы остатка на счете на дату наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей.
Высокая защищенность средств граждан — фактор повышения спроса на жилье на первичном рынке, которое строится по такой модели. При этом застройщики обеспечиваются стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита и не зависят от поступления средств участников долевого строительства.
Для защиты средств граждан, создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, привлекаемых непосредственно застройщиками, установлены требования к операциям, которые они могут проводить по счету, куда поступают средства граждан, и к банкам — по контролю за проведением ими банковских операций.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.
2018 № 697 (с изменениями) установлены требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, не имеющие права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.
В перечень таких банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-».
При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.
Актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу, ежемесячно публикуется на сайте Банка России.
Банк России внедрил регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволяет банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.
Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.
Информация о наличии и характеристиках кредитных продуктов, предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять для получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).
По состоянию на 1 мая 2021 года по завершенным в 69 субъектах России проектам с использованием счетов эскроу раскрыто более 101 тыс. таких счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 278,7 млрд руб.
Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний
Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования[1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.
На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.
Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику. Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.
Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.
Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп[2]:
- 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
- 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
- 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
- 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
- 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
- 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
- 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;
- 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.
Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.
Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв. м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.
Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г., то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.
При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков[3]:
- застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
- соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремяучредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.
Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним[4].
Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику[5].
Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.
Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г., и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков[6]:
- в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
- застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
- застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
- у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.
Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.
Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков [7], позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности. Застройщики в свою очередь с 01.01.2017 г. обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о [8]:
- своем финансовом состоянии (обязательные с 01.01.2017 г. ежегодные аудиторские заключения);
- условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
- а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.
Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса. Так, однозначно возникнут вопросы:
- допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
- способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
- способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.
Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.
При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.
Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.
[1] ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;
[2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[6] п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[7] ст. 23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;
[8] ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ.
Документы Статистика по документам и выполнению поручений
22 апреля 2019 14:00
Постановление от 22 апреля 2019 года №480.
Утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома или другого объекта недвижимости и количество заключённых договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Цель принятого решения – обеспечить достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу.
Справка
Подготовлено Минстроем
в соответствии с поручением
Президента России по итогам расширенного заседания президиума Государственного
совета, состоявшегося 12 февраля 2019 года (№Пр-555ГС от 29 марта 2019 года,
подпункт «в» пункта 1).
Президент России поручил
Правительству при участии органов исполнительной власти субъектов Федерации
разработать критерии, учитывающие степень готовности многоквартирного дома и
количество заключённых договоров участия в долевом строительстве, которым
должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств
граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых
возможно по старым правилам.
- Сообщение Виталия Мутко на совещании с вице-премьерами 22 апреля 2019 года
Федеральным законом
от 25 декабря 2018 года №478-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
направленные на усиление контроля за целевым использованием застройщиками
денежных средств участников долевого строительства. В том числе было
установлено право Правительства России определить критерии, при условии
соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников
долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в
долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1
июля 2019 года.
Подписанным постановлением
установлены такие критерии. Также утверждены методика определения соответствия
многоквартирного дома, другого объекта недвижимости либо нескольких
многоквартирных домов и других объектов недвижимости в пределах одного
разрешения на строительство критериям
и перечень документов, необходимых для определения такого соответствия.
Критерий степени готовности проекта
строительства установлен в размере не менее 30% за исключением ряда случаев.
Если проект строительства реализуется
в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении
(развитии) территории, других договоров, которыми предусмотрены обязательства
застройщика по строительству и передаче объектов социальной и
инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную
собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья, то степень готовности
проекта строительства должна составлять не менее 15%.
Если проект строительства реализуется
застройщиком, включённым в перечень системообразующих организаций, при условии,
что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв.
м и объекты строительства
находятся на территориях не менее четырёх субъектов Федерации, либо
застройщиком, заключившим соглашение о завершении строительства проблемного
объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами, то степень
готовности проекта должна составлять не менее 6%.
Критерий количества заключённых
договоров долевого участия установлен в размере, подтверждающем передачу
участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади
жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Высшим органам исполнительной власти
субъектов Федерации предоставляется право уточнять значения критериев, а также
случаи их применения на основании соглашения, заключаемого ими с уполномоченным
Правительством России федеральным органом исполнительной власти. Соглашение
может быть заключено при наличии закона или другого нормативного правового
акта, устанавливающего обязательство субъекта Федерации по финансированию
завершения строительства.
Цель принятого решения – обеспечить
достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство
возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу.