Программа развития застроенных территории Петербурга (реновации) началась в августе 2008 года.
Однако из-за недостатка стартовых пятен под застройку, изменений в законодательстве, «синдрома последнего жильца» и протестов градозащитников за 9 лет программу удалось реализовать примерно на 1%.
Завершить программу можно только в случае продления инвестиционных договоров с застройщиками, а также при внесении правок в саму программу.
Неутешительные итоги
Реновацией в Санкт-Петербурге занимаются две компании – «СПб Реновация» и «Воин-В». Первая должна провести реновацию в 22 кварталах, вторая – в двух кварталах в Ульянке. Планируется, что в рамках реновации будет построено 8,44 млн кв. м жилья.
Однако на данный момент по программе возведено только 11 домов на 2522 квартиры (127,6 тыс. кв. м), для расселения передано около 1% площадей от запланированного объема.
«СПб-Реновация» сейчас ведет активные работы в семи кварталах – Сосновая Поляна 7-17, Колпино 10, Красный Кирпичник, Славянка, Лиговский пр., Ржевка 35, Малая Охта, в остальных кварталах активная реновация еще не начата, в том числе из-за отсутствия стартовых пятен под застройку.
При этом инвестиционный договор города с компанией «СПб-Реновация» истекает в январе 2019 года, с компанией «Воин-В» – в феврале 2018 года.
Во вторник компания «Воин-В» провела пресс-тур для журналистов, чтобы рассказать о причинах медленной реализации программы.
По условиям инвестиционного договора, компания должна провести реновацию в кварталах 2А и 2Г в Ульянке (в Кировском районе Петербурга), где расположено 15 хрущевок, в которых проживают около 4 тысяч человек.
Общая площадь квартала – 23 га, здесь планируется построить около 150 тыс. кв. м жилья.
К августу текущего года в рамках реновации компании «Воин-В» удалось построить только три многоквартирных дома на 350 квартир общей площадью 16,6 тыс. кв. м (дом «Бенуа» и два корпуса в составе жилого комплекса «Усадьба Воронцовых»).
В построенных домах 100 квартир общей площадью порядка 4,6 тыс. кв. м переданы для расселения. Это всего 8% от общей площади жилья, которую компания «Воин-В» должна передать под расселение.
Остальные квартиры в построенных домах компания продала, чтобы привлечь средства для дальнейшей реализации проекта.
Ни одна хрущевка на территории квартала пока не снесена. Наиболее близок к сносу дом 23/5 по улице Лени Голикова, расположенный рядом с корпусами «Усадьбы Воронцовых». В нем осталось всего четыре семьи, с которыми ведутся переговоры об условиях переселения.
Активисты задерживают стройку
В 2014 году компания «Воин-В» начала строить еще два новых дома, но пока не смогла их завершить.
Это жилой комплекс «Шереметьевский дворец», рассчитанный на 325 квартир (100 из них должны получить жители хрущевок), а также дом «Бенуа 2» на 29 квартир (половина из них для переселения). Оба объекта находятся рядом с парком Александрино.
С февраля этого года работы на стройках полностью заморожены: городской суд отменил выданные Госстройнадзором разрешения на строительство.
По словам представителей компании «Воин-В», строительство двух этих объектов и реализацию программы реновации в целом осложняют протесты градозащитников и изменения в законодательстве.
Несколько лет назад были приняты поправки в закон об охранных зонах (820-ФЗ), которые уменьшили предельную высотность в районе парка Александрино с 75 до 30 метров.
Компании пришлось снижать высоту ЖК «Шереметьевский дворец» с 25 до 9 этажей, а также переделывать проекты планировки и межевания территории. Сейчас строительство буксует из-за судебных разбирательств между градозащитниками и правительством города.
Активисты считают, что строительство домов рядом с парком может повлиять на сохранность Чернышевой дачи, которая находится в парке Александрино и является объектом культурного наследия.
Градозащитники просят привлечь к судебному разбирательству представителей Министерства культуры и, по словам Олега Глущенко, стремятся к тому, чтобы строительство объектов было вовсе отменено. Очередное судебное заседание назначено на 5 сентября.
«В ходе программы реновации мы три года строили, а пять с половиной лет бегали по судам. Есть группа градозащитников, которые при поддержке депутатов мешают выполнению программы, подают судебные иски», – комментирует генеральный директор компании «Воин-В» Олег Глущенко.
Олег Глущенко полагает, что многие градозашитники, участвующие в судебных тяжбах, не живут в хрущевках, поэтому не отражают интересов жителей квартала, а активные действия ряда депутатов могут быть вызваны местью за депутата Вячеслава Нотяга.
Депутат ЗакСа Нотяг был арестован в апреле прошлого года после получения взятки от Глущенко. По данным Глущенко, он был вынужден давать по 300 тысяч рублей Нотягу каждый триместр в течение 2015 и 2016 годов, чтобы депутат не мешал реновации в квартале Ульянка.
В итоге девелопер принял решение обратиться в ФСБ, а Нотяг был задержан.
Между тем завершения комплексов «Шереметьевский дворец» и «Бенуа 2» ждут не только жители хрущевок, но и дольщики, которые купили там квартиры. По данным компании «Воин-В», в «Шереметьевском дворце» купили квартиры порядка 100 дольщиков, в «Бенуа 2» – около 10.
При этом сдача первого объекта в эксплуатацию запланирована на март 2018 года, второго – на конец текущего года.
«Шереметьевский дворец» сейчас достроен до 6 этажа и готов на 75%, «Бенуа-2» находится на этапе котлована, и, если ситуацию не удастся урегулировать в ближайшее время, список обманутых дольщиков Петербурга может пополниться.
Стоит отметить, что компания «СПб Реновация» также столкнулась с недовольством активистов при строительстве квартала «Новый Лиговский». По словам представителей компании, против строительства проекта выступают жители домов, не включенных в программу реновации.
Градозащитники дошли до Верховного суда, который отменил действующий проект планировки территории (ППТ) и проект межевания квартала из-за отсутствия согласования с Минкультом.
Теперь компании необходимо разрабатывать новый ППТ, а также проходить общественные слушания – вся эта работа займет примерно год.
Перспективы программы
Генеральный директор «Воин-В» Олег Глущенко сообщил, что компания обратилась в суд с просьбой продлить срок инвестиционного договора между девелопером и городом на 6 лет, первое заседание по этому вопросу пройдет 7 сентября.
Отказываться от программы девелопер не намерен, несмотря на то, что после снижения высотности ЖК «Шереметьевский дворец» предполагаемая доходность проекта значительно снизилась.
Девелопер надеется, что суд разрешит достроить объекты «Шереметьевский дворец» и «Бенуа 2», а также продлит срок инвестиционного договора, чтобы компания смогла завершить разработку нового проекта планировки территории и приступить к строительству объектов на других площадках в рамках квартала.
Выразить свою позицию решили и жители хрущевок.
По данным представителя инициативной группы жильцов квартала 2А в Ульянке Юлии Трифановой, в ходе проведенного в начале июля опроса 89,42% жителей квартала поддержали реновацию, 4,76% жителей – не поддержали (в опросе приняли участие жители 643 из 1010 квартир в квартале).
Глава муниципального образования «Дачное» Вадим Сагалаев, как и представители компании «Воин-В», считает, что сроки реализации программы реновации надо продлить, а новый проект планировки территории с заново просчитанной социальной нагрузкой рассмотреть на общественных слушаниях.
Представители компании «СПб Реновация» ранее также заявляли о намерениях продлить инвестиционные договоры о реновации на 10 лет по согласованию с администрацией Санкт-Петербурга.
В начале текущей недели стало известно о том, что Комитет по строительству подготовил поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий, и осенью его направят в Законодательное собрание. В частности, предлагается принудительно расселять не согласных на переезд жителей хрущевок, если две трети жителей дома согласны переехать.
Это нужно, чтобы избежать случаев, когда последние оставшиеся в хрущевках жильцы предъявляют завышенные требования и тормозят расселение домов. Голосование предлагается проводить по московской схеме – на собраниях собственников или через портал госуслуг.
Кроме того, стартовые пятна для строительства планируется предоставлять не в границах квартала, а в границах района, что облегчит поиск площадки для строительства первого дома в рамках реновации конкретной территории.
Поправки неоднозначные, и можно предположить, что не все депутаты Законодательного собрания их одобрят, но без поправок, а также без продления инвестиционных договоров с застройщиками продолжение реновации вряд ли будет возможно.
Реанимация реновации: снос хрущёвок или катастрофа — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Эксперты предупреждают, что через пять лет ветшающие хрущёвки Петербурга начнут разваливаться. Чтобы реанимировать провальную программу реновации, придется менять правила расселения. LIVING выяснил, к чему готовиться каждому седьмому жителю Петербурга.
В середине июня Госдума приняла закон о реновации жилищного фонда в Москве. Тем временем, депутаты уже планируют распространить московский опыт на всю страну.
Первым на очереди, в том числе, Петербург, где программу реновации, по инициативе Валентины Матвиенко, приняли еще в 2008 году и закрепили соответствующим законом.
Теперь городские власти собираются вмонтировать ее в федеральный законопроект.
В Москве программу сноса хрущевок стала темой года. Москвичи никогда еще не были столь активными гражданами: за полгода состоялось более 500 народных сходов и митингов. В ущерб интересам жителей людей смогут переселять в худшие районы. Застройщики, напротив, в самых выгодных условиях.
Для первой волны переселенцев администрация Москвы выкупит нераспроданные квартиры в существующих свежепостроенных комплексах – 200 тыс. кв. м за 96 млрд рублей.
Девелоперы, по данным «Коммерсанта», от продажи невостребованных квартир смогут выручить почти 35,5 млрд рублей.
Во вторую и третью волну переселения девелоперы смогут продавать «излишки» квартир, что принесет им дополнительную прибыль.
Провал Петербурга
Очевидно, что ни один регион России не сможет себе позволить такой уровень софинансирования программы.
Поэтому петербургская схема реновации предусматривает строительство объема жилья, втрое превышающего квадратуру снесенных хрущёвок.
Застройщики смогут реализовать треть построенного по рыночным ценам, еще треть город безвозмездно получит для переселения нанимателей, и остальное достанется собственникам квартир хрущёвок.
Генеральный директор одной из двух компаний, принимающих участие в петербургской программе – компании «Воин-В» — Олег Глущенко отметил, что хрущёвки занимают около 10 млн кв. м жилья в Петербурге. В них проживает по разным оценкам от 650 до 750 тыс. человек – то есть каждый седьмой горожанин.
«Чтобы программа реализовалась за счет бизнеса, нужно построить в три раза больше жилья, чтобы окупить строительство. Тогда расселить можно более 30 тыс. кв. м жилья», — подчеркнул Глущенко.
Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский напомнил, что реновацией с 2009 года занимаются компании «Воин-В» и «СПб Реновация». Всего они должны были возвести 8 млн 440 тыс. кв. м.
Из них передать Петербургу для расселения 1 млн 12 тыс. кв. м и для переселения собственников — 1 млн 660 тыс. кв. м.
В программу включили 23 территории в девяти административных районах: Калининском, Кировском, Колпинском, Красносельском, Красногвардейском, Курортном, Московском, Невском и Фрунзенском.
Причем условия расселения в Северной столице выгодно отличаются от московских. Последние предполагают расселение в равнозначные квартиры, тогда как в Петербурге жилплощадь предусмотрена в соответствии с социальными нормами.
«Если в расселяемой квартире площадью 42 «квадрата» проживает пять человек, то мы им даем 90. То есть переселенцы кардинально улучшают свои условия проживания. И мы много раз встречались с людьми, которые переехали – они счастливы.
Я был на одном из несанкционированных митингов, и кто-то из этих активистов попросил показать, какое жилье мы строим.
И, когда я привел эту женщину в квартиру, она сказала, что они и не мечтали жить в таких условиях», — заверил глава «Воин-В», попутно пригласив журналистов оценить качество жилья самолично.
Тем не менее, как известно, реновация в Северной столице провалилась. По состоянию на июль в собственность нанимателей передано 7 тыс. 378 кв. м – это 0,73% от общей программы. За девять лет инвесторы ввели в эксплуатацию лишь 11 домов на 2 тыс. 552 квартиры, то есть 1,5% от запланированного.
«Сейчас инвесторы строят 16 многоквартирных домов на шести территориях. 14 домов строит «Реновация», два – «Воин-В». К окончанию действия договоров в 2018 и 2019 гг. они построят порядка 552 тыс. кв. м, с которых городу для расселения передадут 17 тыс. 548 «квадратов», а собственникам — 33 тыс.», — сообщил Бароновский.
По его словам, по 17 территориям уже понятны причины провала программы. «Это изменение законодательства о региональных нормативах градостроительства и охране объектов культурного наследия, об объектах культурного наследия в части памятников культуры и истории. Эти изменения приостановили проекты по реновации», — пояснил чиновник.
Кроме того, в отличие от Москвы, в Петербурге география переселения не должна выходить за рамки квартала, в котором планируется снести хрущевки. Если для населения это, несомненно, плюс, то для строителей и города – проблема.
«После принятия ППТ мы обнаружили, что в границах выбранных территорий зачастую нет стартовых пятен. Например, у метро Автово нет места для первой волны расселения», — сказал Бароновский.
Еще одно препятствие — проблема расселения последнего жильца. По словам зампреда комитета, это заблокировало реновацию как минимум в двух кварталах. Плюс активисты, проживающие не в хрущевках, но по разным причинам активно судятся и митингуют против застройки пятен.
В итоге «Воин-В» за девять лет не снес ни одного дома. «На двух участках мы построили три дома на 350 квартир. И 100 из них передали жителям хрущёвок. Они пока не снесены, потому что еще не закончен процесс переезда. Еще не переехали два собственника и три нанимателя. Но мы ожидаем, что до конца этого года все-таки снесем дома», — сообщил Глущенко.
Как отметил советник президента «Банк Санкт-Петербург» Александр Вахмистров, закон не решает многих вопросов, связанных с общественным согласием всех граждан. Последние жильцы не уезжают из пятиэтажек и требуют немыслимую компенсацию за старую квартирку.
Шеф-редактор ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Синочкин добавил, что программа принималась с жесткими сроками и условиями во времена «розового оптимизма».
Но все изменилось: ПЗЗ, условия, социальная нагрузка на территорию, несколько раз менялись ценники и рыночные условия. А программа оставалась неизменной.
«Если мы не закладываем хоть какую-то адаптивность и изменчивость, ничего не получится», — подвел итог Синочкин.
Демократия во вред
Осенью в городском законодательном собрании пройдут публичные слушания, по итогам которых в федеральный законопроект поступят предложения. Поправки призваны реанимировать программу реновации в Петербурге.
Зампред комитета по строительству Евгений Барановский заявил, что по новым условиям необходимо дать возможность инвестору строить первую волну домов за рамками квартала.
«Тогда мы сможем решить проблему таких локаций, как Автово.
Есть случаи, когда возможно строительство буквально через дорогу, но мы не можем этого сделать, потому что жилье должно строиться внутри квартала», — прокомментировал он.
Если это пожелание администрации учтут, то жителей смогут переселять в менее транспортно доступные локации, где «квадрат» дешевле.
Что касается «вымогателей» из домов под снос, то законодатели намерены установить правило большинства в решении вопроса о расселении, снятое с московского лекала.
«Когда твой дом разрушится из-за того, что один сосед не хочет переезжать, нужно разбираться», — заявил депутат Законодательного собрания Петербурга Сергей Вострецов. Минимум недовольных, которых придется переселять принудительно, по его словам, можно установить исходя из первых результатов московского опыта.
«14% или 10% недовольных – давайте посмотрим, как пойдет в Москве и на федеральном уровне», — предложил он.
Впрочем, как заметил Синочкин, игнорирование мнения меньшинства – так себе демократия. «Мы понимаем, что последние жильцы превращают в заложников остальных жителей. Но мы также понимаем, что нельзя механически присваивать большинству право решать. Я бы предложил пропорцию 86 на 14. Это было бы честно. Механизм должен быть принят федеральным или региональным законом», — сказал эксперт.
Помимо прочего, по данным главы МО «Дачное» Вадима Сагалаева, комиссия по развитию застроенных территорий решила, что стесненные во время реновации дома (рядом с которыми построят замену хрущевкам для первой волны переселенцев) тоже должны получить должное внимание, и в бюджете Петербурга предусмотрят средства для целого ряда капитальных работ (замена коммуникаций, ремонт фасадов, благоустройство). О людях, которые живут в домах, не входящих в программу реновации тоже помнят», — заверил муниципал.
Дом под снос. Кронштадт.
Техногенная катастрофа на горизонте
Между тем, время играет против города. Гендиректор «Воин-В» Глущенко заявил, что пока дома стоят и не рушатся, нужно реанимировать программу немедленно, иначе время будет потеряно.
Синочкин же обратил внимание на то, что включение в программу реновации хрущевки автоматически исключает ее из плана капремонта.
«В Петербурге от 10 до 30 млн «квадратов» ветхого жилья. Оно ухудшается с каждым годом. У нас на горизонте техногенная катастрофа, когда эти дома начнут сыпаться массово. Ни московский, ни петербургский варианты не решают проблему.
С граждан не будут брать денег на ремонт, но и ремонт проводить не будут. Через пять лет на реновацию очередь выстроится. В аварийном случае приедет кто-нибудь крышу залатать, это и все. Без капремонта все посыплется еще быстрее.
Первые расселенные семьи будут в шоколаде, но дальше будут очереди, и жильцы согласятся уже на любые условия переезда», — предрекает эксперт.
По его словам, страшно то, что эти дома через несколько лет начнут признавать аварийными. Тогда многомиллиардные обязательства лягут на бюджет.
При этом у города нет четкой информации, какие именно дома находятся в ветхом состоянии. Власти начинали обследовать пилотные кварталы, и получилось, что мониторинг обошелся по 1 млн рублей на дом. В городе около 14 тыс. многоквартирных домов, а значит на них нужно 14 млрд.
Депутат Вострецов же сохраняет олимпийское спокойствие и предлагает государственно-частное партнерство. «Никакой катастрофы нет. У нас постоянно предсказывают крах системы ЖКХ и тому подобное, но ничего, живем», — рассуждает парламентарий.
По его мнению, когда строить станет негде, как в Москве, дело пойдет веселее. «Сначала давайте расселим коммуналки и аварийное жилье, потом займемся «хрущевками» 50-60-х годов.
Они часто находятся в неликвидном месте, и инвесторы туда не хотят идти. Здесь может помочь ГЧП.
Это лучше, чем ждать, когда жилье превратится в аварийное и полностью ляжет на плечи городского бюджета», — считает он.
Итог общественной дискуссии, развернувшейся на руинах программы реновации, обещал передать в Госдуму депутат Виталий Милонов. Он заверил, что все замечания к федеральному законопроекту он и его коллега Галина Хованская оформят в конкретные предложения. Затем придет черед областного закона, когда программа комплексного развития застроенных территорий Петербурга отметит свой первый юбилей.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Реновацию пятиэтажек в Петербурге принято считать малоэффективной и излишне неспешной. Особенно в сравнении с проводимой в Москве аналогичной программой, начатой еще в 1999 году.
За снос хрущевок у нас принялись почти на 10 лет позже, чем в столице. Сначала в 2008–м разработали программу. Через год, в 2009 году, появилась «СПб Реновация» — компания, ставшая основной движущей силой программы. С ней в январе 2010–го были подписаны договоры о развитии 22 городских территорий. Но снос старых и строительство новых домов начались еще несколько лет спустя.
«Для начала проектирования домов необходимо было разработать проекты планировки и межевания территорий, — рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. — Они были утверждены постановлениями правительства Санкт–Петербурга в 2011 и 2012 годах. Первое разрешение на строительство «СПб Реновация» получила только в 2012 году».
Под снос только ветхое
Из 22 кварталов, переданных «СПб Реновации», работой были охвачены восемь. В них сегодня снесено порядка 50 старых зданий. По словам Дмитрия Михалева, все они находились в ветхом состоянии.
В большинстве из них были деревянные перекрытия и изношенные ленточные фундаменты. Вместо снесенных хрущевок девелопер построил 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2, уместивших в себе более 9 тыс. квартир.
В новое жилье «СПб Реновация» переселила 520 семей.
В реновировании застроенных старыми панельками кварталов также принимает участие компания «Воин–В», работающая в Кировском районе.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на нее приходится около 130 тыс. м2 жилья. Из них около 17 тыс. м2 уже введено в эксплуатацию. Общая площадь реновации составляет порядка 8 млн м2 жилья.
В эксплуатацию введено порядка 5% из них. Объекты «СПб Реновации» представлены в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Невском и Фрунзенском районах города. В стройке находится еще почти 300 тыс.
м2 жилья, или более 7 тыс. квартир.
Достаточно высокими темпами ведется освоение Усть–Славянки (ЖК «Живи! В Рыбацком»), а также территорий в г. Колпино (ЖК «Новое Колпино» и «Астрид»). Тяжело проходит реновация в Кировском районе.
У последнего жильца
У реновации панельных пятиэтажек немало проблем. Взять хотя бы синдром последнего жильца. Юридических механизмов, позволяющих бороться с шантажом оператора реновации и города собственниками квартир в хрущевках, нет. Зато случаев выдвижения далеких от адекватности требований и отказа от переезда в новые дома хватает.
«Часть старых панельных домов стоят расселенные, но их снос пока не начался, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Причина в том числе в синдроме последнего жильца.
Например, в одном случае собственник трехкомнатной квартиры на первом этаже требует за свое жилье от 29 млн до 40 млн рублей.
Без его согласия мы не можем освободить пятно под строительство второй очереди ЖК «Сандэй» в Красносельском районе».
В Москве для решения данного вопроса разработаны механизмы, допускающие принудительное расселение при предоставлении равнозначных помещений или равноценной компенсации нанимателям и собственникам освобождаемых помещений. Там для этого существует специальная законодательная база. Она работает в столице, но не работает в Петербурге.
Не стартануть
Непросто со стартовыми пятнами, позволяющими запуск реновации в конкретном квартале. По мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы реновации стартовые участки были использованы под другие нужды.
«Где–то свободный участок был отдан под внутриквартальную зону озеленения, где–то из–за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Проблема дефицита земельных участков приняла даже более широкий масштаб. Однажды участок под школу город отдал под другое учебное заведение. То есть формально назначение участка сохранилось, но пятна для школы в квартале не осталось».
Меняющееся законодательство также вносило много корректив в ход реновации. Понижалась максимальная высотность зданий, повышался коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки.
Все это усиливало нагрузку на застройщика, затрудняя строительство и расселение.
«Оценивая темпы реновации в Петербурге, нужно учитывать, что она реализуется в основном силами инвестора», — называет Дмитрий Михалев последнюю причину, объясняющую невысокий темп реновации.
Не нужно загонять
Впрочем, корысть собственников, несовершенство законодательства и небольшие финансовые возможности — еще не все, что тормозит переселение людей в новые дома.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что медленный ход реновации обусловлен факторами не только законодательными, но и психологическими.
Реновация в Петербурге не будет массовой
Новый закон о комплексном развитии территорий позволяет регионам самостоятельно принимать решения о параметрах реновации /Pixabay
Компания «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет») расселила квартал «Колпино 10» площадью 11,4 га, который входит в программу реновации в Петербурге. С последним собственником договор о переселении был заключен в феврале. Всего в квартале 22 дома, в которых проживало 87 семей. Расходы «СПб Реновации» на расселение, по данным компании, составили 455 млн руб.
Восемь последних договоров были заключены на сумму 73 млн руб., говорит руководитель отдела по связям с органами государственной власти «СПб Реновации» Дмитрий Михалев. Около половины собственников предпочли получить деньги вместо жилплощади, уточнил он.
За 12 лет существования программы реновации в Петербурге было расселено только два небольших квартала — кроме Колпино, это квартал на Малой Охте, там «СПб Реновация» расселила 130 семей.
Программа реновации реализуется в Петербурге с 2008 г. Тогда был принят городской закон об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Компаний участниц программы было только две. «Воин-В» заключил с городом договор в феврале 2009 г.
в отношении одной территории и позже вышел из проекта. В том же году «СПб реновация» подписала четыре договора о развитии 22 территорий. Однако первое разрешение на строительство домов взамен старых компания получила только в 2013 г.
Позже «СПб реновация» продлила договоры с городом до 2029 г.
Расселению мешала нехватка стартовых пятен (участков, где можно построить дома для переселения), изменения генплана и градостроительных нормативов, конфликты с собственниками.
Поэтому демонтаж первых пятиэтажек начался только в июне этого года в микрорайоне Сосновая Поляна. Позже снесли еще три дома в квартале «Малая Охта 16» – он должен стать первой территорией, где удастся полностью завершить процесс реновации.
Следующим будет квартал «Колпино 10», заявил 16 декабря председатель совета директоров «СПб реновации» Дмитрий Голубков.
В отличие от Москвы, где реновация финансируется из казны (в бюджете Москвы на 2021–2023 гг. запланировано потратить на реновацию 320 млрд руб.), в Петербурге программу реновации реализуют только за счет средств инвесторов. «Вкладывать такие колоссальные средства, кроме Москвы, не может себе позволить ни один другой регион, включая Петербург.
Поэтому наша и московская программы кардинально отличаются. Но мы изучали столичный опыт, и принципиальные вещи можно перенять», – говорит зампредседателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский. Перенять чиновники хотят возможность переселения жильцов не только в границах территории реновации.
Это должно решить проблему стартовых пятен.
Ускорить процесс сноса ветхого и аварийного жилья должен принятый Госдумой 23 декабря и одобренный Советом Федерации 25 декабря закон о комплексном развитии территорий (СМИ называли его законом о «всероссийской реновации»). Проект закона критиковали региональные и федеральные эксперты.
Петербургское законодательное собрание направило в Думу 12 поправок к законопроекту. Депутаты предлагали разрешить комплексное развитие территорий, на которых не менее 80% занято участками с аварийным и ветхим жильем (в законопроекте было 50%, в принятом законе долю определяют сами регионы).
«Это должно защитить интересы жителей неаварийных домов», – пояснял «Ведомостям» председатель комитета по законодательству заксобрания Петербурга Денис Четырбок. Депутаты также обращали внимание на риск сноса исторических зданий в процессе реновации.
«Существуют дома, которые не входят в список объектов культурного наследия, но представляют ценность. В Петербурге для этого есть специальный термин – «историческое здание».
Но в других городах такого нет, значит, сносить можно будет не только хрущевки, но и, например, сталинки», – говорит депутат заксобрания Петербурга Оксана Дмитриева. Из 12 поправок к федеральному закону были приняты две – они касались вопросов планировки территорий.
Несостоявшаяся реновация: Петербург 10 лет не может расселить пятиэтажки
Реновация пятиэтажек. Сейчас это словосочетание на слуху. У обычного человека оно, как правило, ассоциируется с Москвой и московскими хрущевками. Тема обсуждается весьма и весьма активно, если не сказать что яростно. Любой желающий, если он захочет, может сам легко ознакомиться с этими полями сражений и сломанными на них копьями. Наша история — не об этом.
В чем отличие от Москвы?
Мало кто знает, что в Петербурге также идет программа реновации пятиэтажек. Более того, не просто идет, но опережает московскую на годы! Петербургская реновация стартовала еще 6 мая 2008 года и продолжается уже более 10 лет.
Как и в Москве, ее заявленная цель — снос аварийных зданий средины XX века и постройка на их месте новых, более современных и комфортабельных. Программа охватывает самые разные районы Северной столицы. Власти обещают обитателям ветхих малоэтажных зданий, что те будут расселены в их собственных районах.
Также — что площадь их новых квартир не будет уступать габаритам старого жилья.
На бумаге все это выглядит хорошо. Проблема в том, что лишь на бумаге все это и существует. О петербургской программе реновации мало кто слышала и тем более мало кто спорит потому, что говорить здесь фактически не о чем.
По официальным подсчетам, проведенным Смольным, за 10 лет программа реновации была выполнена всего на 2%. Некоторые альтернативные источники называют и того меньшую цифру — 1%, что кажется уже совсем смешным.
Ожидалось, что к 2018 году для переселенцев будет построено 8,4 миллионов квадратных метров нового жилья. В итоге они получили всего 127 тысяч таковых метров.
С самого начала программы в ней участвовали две компании: «СПб Реновация» и «Воин В». Многие бы сказали, что с такими несуществующими показателями контракт с ними уже давно следовало бы разорвать. Но, нет, городская администрация держится за своих застройщиков мертвой хваткой. Вот уже 10 лет воз, который являет собой проект реновации, фактически не движется с места.
Тем не менее в феврале в Смольном постановили, что это никак не может быть виной исполнителей проекта. Скорее всего, с самим законом о реновации что-то не так. Или же денег было выделено недостаточно. Закон обещали переделать. «Реновации» и «Воину» обещали новые бюджетные вливания.
Таким образом то, что многие назвали бы неисполнительностью и ленью, было не только прощено, но и вознаграждено финансово.
Но мы, наверное, перегибаем палку. Возможно, дело не в лени. Да, жильцы-переселенцы не получают новое квартиры по программе реновации. Но это не значит, что строительство под ее эгидой и вывеской не ведется.
Война «Воина»
Возьмем для примера Ульянку, 26-й муниципальный округ в составе Кировского района. Этот квартал располагается в юго-западной части нашего города и также включен в проект реновации. Из двух застройщиков работать там было поручено «Воину В».
За 10 лет в Ульянке было построено три дома, в настоящий момент ведется строительство четвертого. Местные активисты едины в мнении, что никто или почти никто из жителей хрущевок квартир в нем не увидит. Все же обещанных квартир в трех остальных домах они также не получили. Переселенцам выделили в них всего 20 квартир. Остальная жилплощадь была продана.
Фактически, утверждают местные жители, под благовидным предлогом реновации их микрорайон был отдан «Воину В» под уплотненную застройку.
Компания возвела несколько высоток, раздала ждущим своей очереди переселенцам по паре-другой ключей в каждой, об этом с помпой было объявлено на сайте проекта реновации — и все.
Дальше эти построенные при участии бюджетных средств дома к проекту реновации уже как бы и не относятся. Квартиры в них можно продавать людям со стороны.
Застройщик в выигрыше, городские власти разводят руками и говорят, что раз в этом году почти никого не получилось расселить, то, должно быть, получится в следующем. В проигрыше только жители самой Ульянки. Сначала их обманули, обещав новое жилье. Затем долгие годы им пришлось мириться с ведущимися прямо под их окнами шумными строительными работами.
Но даже не это самое тревожное. Строительство четвертой высотки проходит в непосредственной близости от школы и четырех жилых домостроений. Участок, на котором ведутся работы, представляет собой стык двух водоемов.
Рев насосов, выкачивающих воду из-под земли, слышан по всей окружающей территории круглые сутки. Но не никто не укреплял фундаменты окрестных домов от влаги. Когда насосы, наконец, заглохнут, существует серьезная опасность того, что они будут размыты.
После этого и без того ветхие хрущевки, скорее всего, обвалятся.
Таким образом, в Ульянке реновация обернулась не просто фикцией, но опасной проблемой. Если их дома развалятся, люди рискуют потерять свое жилье, не получив взамен новое. И, напомним, Ульянка — лишь один разрез этой маленькой трагикомедии. Повсюду в городе несостоявшиеся переселенцы из пятиэтажек сталкиваются со схожими проблемами.
Иван Войницкий
Почему в Петербурге буксует реновация
В Петербурге завершён снос первых шести пятиэтажек по программе реновации. О начале демонтажа оператор программы ООО «СПб Реновация» сообщило в конце июля. До этого в рамках принятого еще в 2008 году регионального закона о развитии застроенных территорий было снесено лишь несколько бараков и двух – трехэтажных домов.
Масштабная реновация в Северной столице за 12 лет так и не развернулась. Основной причиной чиновники называют синдром последнего жильца.
Имеется в виду, что кто-то из квартирных собственников мешает начать снос, требуя чрезмерно высокой денежной компенсации.
Например, в одном из домов квартала Сосновая поляна семья соглашалась выехать на условиях получения не менее 1 миллиона за каждый квадратный метр освобождаемой квартиры.
В середине ноября в Госдуме прошел первое чтение законопроект, который позволяет принудительно переселять несговорчивого жильца в квартиру не меньшей площади в пределах внутригородского административного района. Казалось бы, петербургские депутаты должны аплодировать долгожданному катализатору реновации. Однако Законодательное собрание на днях инициировало поправки к законопроекту, расширяющие права жильцов.
В частности кадастровую стоимость квартир предлагается рассматривать как минимальную выкупную стоимость. Поправки также сужают сферу охвата программы, увеличивая до 80% минимальную долю аварийных домов на осваиваемых территориях.
Примечательно, что документ консолидировал представителей всего политического спектра: Денис Четырбок («Единая Россия»), Оксана Дмитриева («Партия Роста»), Александр Рассудов (КПРФ). Последний в ходе обсуждения поправок высказался не просто за более строгие условия реновации. Он призвал к принципиальному противодействию её «костлявой руке».
«В нашем городе программа реновации задыхается по экономическим причинам — это надо еще богу свечку поставить!» — заявил депутат.
При отсутствии эффективной бизнес-модели компании, осваивающие застроенные территории, будут неминуемо тяготеть к работе с наиболее привлекательными с коммерческой точки зрения кварталами. С теми, где земля дороже, и соответственно строительство выгоднее.
Федеральное законодательство запрещает снос зданий, относящихся к объектам культурного наследия. Но это неприменимо к рядовым историческим домам. Депутат Оксана Дмитриева предлагает обезопасить их, внеся отдельную поправку в законопроект.
Иначе, по ее мнению, возникает угроза массового сноса дореволюционной застройки не только в Петербурге, но и в других крупных городах.
«Если не принять поправку, то все деревянные исторические центры Омска, Томска Казани Астрахани — все они пойдут под снос. Там статус объекта культурного наследия имеет один на 20, в лучшем случае из 10 домов» — считает Дмитриева.
Застройщику принципиально важна этажность возводимого дома. Александр Рассудов считает, что рентабельность достигается, если новый объект в 3-4 раза выше сносимого.
Плотность населения, соответственно, вырастает примерно в той же пропорции.
Значит, нужны новые парковочные места, дополнительные детские сады, школы и поликлиники, усиление подвижного состава на маршрутах общественного транспорта.
Судя по текущим проектам реновации в Москве, столичным властям удается найти компромисс между интересами бизнеса и горожан. Для примера возьмем квартал в районе Капотня.
К 2022 году там будут построены три жилых корпуса – 7, 8 и 12 этажей – на 320 квартир общей площадью 17,7 тысяч квадратных метров.
Из объектов инфраструктуры предполагается 2 детских, 1 спортивная площадка, и самое главное – подземный паркинг на 141 машиноместо.
© Реновация в Капотне / fr.mos.ru
Пример выглядит достаточно привлекательно. Остается только добавить, что московское правительство ежегодно ассигнует на свои проекты реновации около 100 миллиардов рублей. Ни в Петербурге, ни тем более в провинции подобные бюджетные вливания невозможны. То есть дома здесь будут выше, парковок меньше, а новую станцию метро в лучшем случае увидят только следующие поколения.
Конечно, панельные «хрущёвки» рано или поздно придется сносить. Они и возводились как временные. Еще один плацдарм для освоения — пустующие промышленные зоны, такие как «серый пояс» Петербурга.
Достаточного спроса на новые офисные и торговые центры, креативные пространства сегодня нет. Востребованным остается только жилищное строительство.
Если непосредственно прилегающие к центру районы превратятся в «человейники» наподобие Новых Химок под Москвой или Кудрово под Петербургом, то мегаполисы парализует.
Хорошим решением могли бы стать недорогие проекты пониженной этажности. Но для городской черты сегодня такое сочетание характеристик является нонсенсом – невыгодно. Получается, что без государственного финансирования проблему не решить.
О возможности использовать средства Фонда национального благосостояния (ФНБ — 13,46 триллионов рублей на 08.12.2020) говорят уже даже чиновники Минфина. Летом нынешнего года обсуждалось предложение направить на стимулирование жилищного рынка часть средств фонда. Наиболее вероятный вариант использования – на дополнительное субсидирование части процентных платежей по ипотечным кредитам.
Способ проверенный, но он повышает доступность ипотеки для населения нерыночным путем. Искусственное повышение спроса при свободном ценообразовании провоцирует удорожание жилья. Об этом не раз предупреждал Центробанк. Проблемы можно избежать, если государство само поучаствует в строительстве, сыграв на понижение цен.
В середине ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект об образовании публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» взамен нескольких ликвидируемых казенных предприятий. Может быть это первый шаг к выходу из градостроительного тупика?