В петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Многие люди задумываются о том, как вложить деньги в недвижимость, чтобы сберечь свои накопления. Инвестирование в недвижимость – способ сохранить и приумножить свой капитал.

Какие риски существуют?

Риски присутствуют в любом бизнесе и любом секторе предпринимательской деятельности. В инвестициях в недвижимость тоже есть свои плюсы и минусы. Плюсы – стабильный вариант вложения средств. Здесь в одночасье трудно разориться, хотя есть вероятность снижения прибыли.

Недостатки и подводные камни этого вида бизнеса:

1. Нестабильность спроса. В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Это касается в первую очередь аренды недвижимости. Аренда сама по себе подвержена фактору сезонности. Кроме этого, на неё влияют экономические факторы. Спрос на аренду может упасть, а предложение значительно вырасти. Например, в период пандемии многие арендаторы уехали из столицы, спрос на аренду жилья упал.

Нельзя не учитывать тот факт, что за последние 10 лет в городе сдано и введено в эксплуатацию (не считая крупных районов новостроек) большое количество жилых комплексов. Появившееся новое жильё изменило рынок аренды в целом.

Если в 2000–2010 годах наблюдался недостаток арендного жилья, то теперь в некоторых районах наблюдается его переизбыток. Сдать квартиру весной где-нибудь в Девяткино или в Кудрово бывает проблематично. Слишком большое предложение.

 

Спрос на недвижимость при купле-продаже также зависит от экономической ситуации в стране в целом. Если случается кризис, то рынок недвижимости стагнирует.

2. Высокая цена входа на рынок недвижимости. Невысокое соотношение прибыли к вложениям. Во многих других видах бизнеса рентабельность значительно выше.

3. Постоянная забота и траты на недвижимость. Расходы на содержание, ремонт, коммунальные платежи.

Инвестирование в недвижимость Санкт-Петербурга

Недвижимость в Санкт-Петербурге пользуется стабильным спросом, цены на неё постоянно растут.

Есть такая закономерность, её давно выявили аналитики и эксперты в сфере недвижимости: она заключается в том, что чем крупнее город, чем выше уровень деловой активности, тем выгоднее там инвестировать в недвижимость. Спрос на недвижимость в таком городе редко падает, а цены на объекты недвижимости всегда растут.

В какую недвижимость следует инвестировать?

Прибыль от инвестирования напрямую зависит от способа и направления инвестирования. Разберём все направления инвестирования в недвижимость.

Жилая недвижимость на вторичном рынке

Этот сектор недвижимости характеризуется низким уровнем риска. Способ заработка:

  • покупка недвижимости для дальнейшей продажи;
  • покупка для сдачи в аренду.

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыВ Санкт-Петербурге многое зависит от локации, района. Многие знают, что есть районы, в которых жильё продаётся плохо. Это депрессивные промышленные (в прошлом) районы с плохой транспортной доступностью и своеобразным контингентом. А есть районы, где даже жильё среднего качества будет всегда ликвидно в силу привлекательности и развитости инфраструктуры района.

Например, всегда ценилась локация в непосредственной близости от метро Пионерская, Чёрная речка. Всегда ценились и ценятся объекты недвижимости в непосредственной близости от парка Сосновка (самый крупный в городе лесопарк). Есть микрорайоны, которые исторически ценятся жителями Санкт-Петербурга в силу их привлекательности. 

В Петербурге долгое время процветал способ инвестирования, которым пользовались предприимчивые инвесторы: покупка убитой квартиры в центре в старинном доме для дальнейшей перепродажи.

Делается ремонт и современная перепланировка, после которой квартиру просто не узнать.

Этот способ сходит на нет, так как таких объектов в центре остаётся всё меньше, хозяева таких квартир выставляют их по вполне рыночным ценам.

Жилая недвижимость на первичном рынке (новостройки)

Этот способ используют более опытные игроки рынка, так как инвестировать нужно на этапе котлована и несколько лет ждать, когда объект будет готов. Чтобы хорошо заработать, должно совпасть несколько факторов:

  • Надёжный застройщик,
  • хороший проект,
  • хорошая локация,
  • сдача объекта вовремя.

Кроме того, есть ещё один фактор: время покупки. Нужно успеть купить на стадии открытия продаж. Именно на этой стадии самые низкие цены на жильё, потом застройщик начинает цены повышать.

До внесения поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве вкладывать средства в строящуюся недвижимость было очень выгодно. Любые вложения окупались, правда степень доходности была разной.

Я знаю примеры, когда квартира в историческом центре, в доме бизнес-класса на этапе котлована покупалась за 6 млн рублей, а после окончания строительства, хорошей отделки и меблировки продавалась за 20 млн рублей. Так выгодно продать можно далеко не каждое жильё.

Надо понимать, будет ли востребована данная локация, данный жилой комплекс, кто его потенциальные жители и покупатели. 

Теперь первичный рынок изменился. Если раньше строительство велось на деньги дольщиков, теперь оно ведётся на кредитные или деньги самого застройщика. У застройщиков выросли расходы, они подняли цены, так как не хотят терять свою прибыль. Цены высокие даже на этапе котлована.

Как выбрать квартиру в новостройке.

Коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыотносятся проекты для супермаркетов, складов и производственных цехов, торговые зоны и офисные помещения. Они пользуется большим спросом у разного рода предпринимателей, готовых платить аренду.

Коммерческая недвижимость – достаточно специфическая отрасль, в ней нужно хорошо разбираться, поэтому для инвестиции в такую недвижимость нужен опыт.

Если приобретается коммерческая недвижимость не в том месте, то дохода можно и не ждать. Для многих проектов: офисов, парикмахерских, копи-центров, булочных – очень важна локация.

Каким должно быть место? Достаточно людным, с большим потоком проходящих мимо людей, желающих заглянуть в кафе, булочную или копи-центр.

Хозяева парикмахерских и других бизнесов часто жалуются на плохую посещаемость, просят подыскать в аренду другое, более проходное место.

Ключевое преимущество коммерческих проектов – получение пассивного дохода.

Минус – достаточно высокая цена объектов, необходимость делать ремонт под клиента. Трудно найти хорошую коммерческую недвижимость в нужном месте для сдачи в аренду.

Критерии привлекательности коммерческой недвижимости

Локация объекта иногда является ключевым фактором. Для складской недвижимости это не столь важно. Для каждого вида бизнеса есть свои особенности, копи-центры раньше базировались рядом с учебными заведениями, булочные, магазины и кафе хорошо востребованы даже в молодых районах города.

Зарубежная недвижимость

Зарубежная В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторынедвижимость приобретается для сдачи в аренду, для переезда в будущем, для последующей перепродажи. Важно знать законы государства, акты и постановления, регламентирующие куплю-продажу недвижимости в чужой стране.

Во Вьетнаме, например, если собственник жилья не появляется в стране более трёх месяцев, жильё национализируется. Поэтому даже состоятельные иностранцы там предпочитают арендовать жильё.

В Российской Федерации для налоговых нерезидентов установлен налог 30% со стоимости при продаже недвижимости. Иностранец может купить недвижимость, но при продаже должен заплатить 1/3 её стоимости в виде налога государству.

А на острове Мальта купить иностранцу недвижимость невозможно, потому что по закону её купить могут только местные жители.

Очень важно найти того, кто присмотрит за жильем во время вашего отсутствия. По отзывам владельцев я знаю, что в некоторых европейских странах полиция очень спокойно относится к грабежам домов, если эта собственность принадлежит иностранцам. Нужно быть готовым кроме налогов платить страховку.

Если собираетесь купить недвижимость за границей, узнайте всё о налогах, страховании в этой стране.

Чаще всего покупают недорогую недвижимость на популярных курортах, городах на море. Такая недвижимость редко теряет в цене. Чаще всего россияне приобретают недвижимость в Италии, Испании, Болгарии и Финляндии.

  • Способы инвестирования в недвижимость
  • Разберем популярные подходы к тому, как правильно инвестировать в недвижимость.
  • Получение дохода от сдачи в аренду

Сдача в аренду приносит стабильную прибыль в течение продолжительного времени. Доход можно получить от кратко- и долгосрочной аренды.

Долгосрочная аренда

Инвестору В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторынужно правильно выбрать объект для покупки, чтобы не было проблемы поиска клиентов. Если район далеко от центра, до метро нужно добираться на транспорте, то подобрать хорошего арендатора проблематично.

Из опыта агента по аренде недвижимости: 90% приезжих хотят найти однушку с мебелью и бытовой техникой, не более 10 минут пешком до метро. Именно такие квартиры лучше всего сдаются.

Следует учесть, что арендаторы не выносят плохой ремонт и старую мебель, хуже всего воспринимаются «бабушкины» квартиры.

Квартиры нужно оснащать бытовой техникой, обставлять хотя бы минимумом мебели, в общем, под сдачу квартиру нужно готовить.

Длительная аренда предполагает поддержание нормального состояния квартиры: ремонта бытовой техники, обновления мебели. От состояния дома, квартиры, района и близости к метро зависит стоимость аренды. 

Под аренду выгоднее покупать студии и однокомнатные квартиры в центре и развитых районах города недалеко от метро. Что касается районов новостроек на окраинах города, то там в силу слишком большого предложения квартир цены начали падать.

Думаю, что эта тенденция продолжится и в будущем. Если раньше можно было купить квартиру и без особых усилий получать арендную плату, то сейчас у потенциальных арендаторов появился выбор.

Поэтому нужно покупать и обставлять квартиру так, чтобы она была конкурентноспособна. 

Мне часто звонят хозяева квартир и жалуются на то, что квартира не сдаётся, хотя раньше она хорошо сдавалась. Что делать, рынок аренды меняется и если раньше можно было практически любую квартиру сдать, то теперь нет. 

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда даёт более высокие доходы. В зависимости от расположения квартиры в Санкт-Петербурге можно получить от 1 до 4 тысяч рублей за сутки.

Посуточная аренда имеет ряд минусов:

  • необходимость уборки после выезда жильцов;
  • постоянный поиск жильцов;
  • вероятность поломки мебели и другого имущества.

По В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторысути, краткосрочная аренда – отдельный бизнес, которым нужно постоянно заниматься самим или нанимать агента, который все обязанности возьмёт на себя. Желающих заниматься посуточной арендой агентов мало: работы, как у администратора хостела, а прибыль небольшая. Посуточная аренда схожа в чём-то с бизнесом хостелов и мини-отелей. Так же нужно вселять жильцов, выдать им чистое бельё и полотенца, следить, чтобы была чистая посуда, делать уборку, стирать бельё после отъезда.

Кроме того, необходим постоянный поток клиентов, поэтому нужна постоянная реклама, чтобы не было простоев и недополученной прибыли. Обычно краткосрочной арендой занимаются хозяева, у которых достаточно времени, так как этот бизнес занимает много времени, совместить его с работой сложно, особенно если объектов несколько.

Читайте также:  «Лахта-Центр» стал самым высоким зданием в Европе

Бизнес этот достаточно конкурентный, в Санкт-Петербурге, особенно его исторической части, большое количество хостелов и мини-отелей, готовых предложить неплохой сервис и невысокие цены.

Сначала это кажется простым делом, но когда владелец занимается посуточной арендой уже продолжительное время, это иногда становится настоящим бременем. Поэтому нужно быть готовым посвятить этому бизнесу всё своё время, силы и фантазию. Знаю нескольких людей, которые творчески ведут этот бизнес и преуспели в нём.

Получение дохода с перепродажи

Этот способ предполагает покупку недорогого объекта недвижимости и его последующую перепродажу. Чтобы выгодно продать, нужно найти подходящий объект недвижимости, который срочно продают с дисконтом. Обычно это квартиры в плохом состоянии, но с хорошей локацией и инфраструктурой.

Проблема состоит в том, что найти подходящий объект по сходной цене, который был бы юридически чист и находился в хорошем месте, весьма проблематично. Обычно, если объект дешевле остальных на рынке хотя бы на 15%, он уходит очень быстро. Это при условии, что нет квартирных долгов и документы в порядке.

Нужно учесть, что продать квартиру раньше 5 лет без уплаты налога не получится. Налог составляет 13% со стоимости продажи квартиры, но в налоговом кодексе есть ряд налоговых исключений, при которых можно продать недвижимость без налога раньше этого срока.

Заключение

Инвестирование В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыв недвижимость – популярный способ получить прибыль. Принимая решение о вложениях, нужно анализировать рынок, иметь представление о недвижимости Санкт-Петербурга, основных районах и классах жилья.

По данным аналитиков, только 20% инвесторов добиваются успеха на этом рынке. Нужно потратить достаточно времени для изучения и анализа рынка, всех его особенностей и подводных камней.

В моей практике была ситуация, когда два частных инвестора вложили примерно одну и ту же сумму в разные новостройки на этапе котлована у разных застройщиков, в разных локациях, в разные классы жилых комплексов.

В первом случае была куплена двухкомнатная квартира, а во втором – две студии. После окончания строительства стоимость квартиры возросла в три раза (и продолжает расти), а студий – в 1,5 раза.

На сегодняшний момент стоимость этой квартиры перевалила за 30 млн рублей, а стоимость студий составляет около 3,8 млн рублей каждая.

  1. В любом деле нужны знания, чутьё и сообразительность. 
  2. Желаю удачи! Галина Черкис
  3. Купить квартиру в Санкт-Петербурге
  4. 2021 год

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Около 15-20% покупателей квартир сейчас — инвесторы, которые не собираются переезжать в жилье, а вкладывают деньги ради получения дохода в будущем. Однако, по мнению экспертов, доходность такого «бизнеса» падает.

Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза — со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.

На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.

Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% — продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Названы цены на самые доступные квартиры на вторичном рынке Москвы

Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала «Мир квартир», плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).

Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.

Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.

Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.

Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в «человейниках» в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.

К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.

Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.

Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. «Владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу», — прогнозирует Гальцев.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.

Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья

Доходность аренды достаточно невысокая — около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.

Вложения в недвижимость — один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.

Инвестиции в квартиру на окраине Москвы («однушка» за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. «Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.

Я бы их не рекомендовала», — отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. «Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.

С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке», — подчеркивает Грошева.

Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году — перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Как изменятся цены на московские квартиры

Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.

Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.

В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.

Между тем летом прошлого года «Мир квартир» составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.

Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.

В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы — например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.

Кстати

Центр квартирных инвестиций России — Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.

Как рассказали «РГ» в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.

А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.

Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей — большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, «квадрат» за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.

Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для «новых москвичей», отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

«В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку», — сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру — тут же сдал — заработал.

Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.

ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.

Читайте также:  Плюсы и минусы жизни на верхних этажах

«В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели — датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, — рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. — В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах».

Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. «Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения», — говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.

Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы «Филатов луг», где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.

По оценкам специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на «первичке». В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.

Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.

«Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья «вторичка» начала обгонять «первичку» — причем в будущем эта тенденция усилится, — прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.

— Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно». По ценам «вторичка» и «первичка» практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас — 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн — на первичном.

Подготовил Сергей Бабкин

Инвесторы стали скупать квартиры в новостройках Петербурга :: С.-Петербург :: РБК

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Интерпресс / PhotoXPress.ru

В 2020 году доля инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга выросла в два раза, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед».

Спрос подстегнула девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов. В этом году найти варианты для вложения средств на первичном рынке будет сложнее, говорят эксперты.

Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге с рынка быстро «вымываются» бюджетные варианты.

Спасали свои сбережения

В общем объеме заключенных сделок 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания. Такие данные по результатам опроса риелторских агентств и специалистов по продажам жилья приводят аналитики фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

По их данным, доля инвесторов в структуре спроса на квартиры в новостройках выросла в 2-3 раза относительно 2018-2019 годов. Тогда в среднем по рынку она находилась в диапазоне от 8 до 15%.

Пик спроса пришелся на квартиры площадью 24-35 кв. м.

Небольшие студии и «однушки» в пешей доступности от метро, которые считаются самыми инвестиционно привлекательными, «вымывались» с рынка в первую очередь.

Рост числа инвестиционных покупок в «Рентаведе» объясняют потрясениями прошлого года. На фоне сочетания пандемии, обвала рубля, законопроекта о налогах на вклады физлиц и снижения ставки ЦБ люди начали активно инвестировать в покупку квартир.

«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках.

Часто покупки были эмоциональными и не очень обдуманными. Люди хотели просто спасти свои сбережения, поэтому покупали квартиры в новостройках в надежде на то, что они вырастут в цене.

О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», — отметил Руслан Сухий, руководитель «Рентаведа».

Он отмечает, что ядро инвесторов составили непрофессиональные игроки с бюджетов в 5-6 млн руб. Однако было зафиксировано несколько крупных сделок, когда юридические лица приобретали пулы квартир в новостройках по 20-30 единиц. Они покупают объекты в новостройках, реализуемых исключительно через эскроу, что сводит риск вложения средств к минимуму.

«Рекордно низкие ставки по ипотеке, недвижимость всегда в цене (снижения цен не ожидается) — все это подстегнуло инвесторов к покупке. Количество продавцов по переуступкам также увеличилось.

На фоне сокращения объема предложения на первичном рынке (от застройщиков), квартиры, продающиеся от инвесторов, — это зачастую единственные предложения в ЖК, и спрос на такие переуступки высокий в случае хорошего проекта и локации», — подтверждает тенденцию руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Инвесторы из регионов

Кроме того, рост числа инвестиционных покупок квартир в новых домах обусловлен приходом на рынок Петербурга инвесторов из Москвы и регионов.

«Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России, центром притяжения работоспособного населения из регионов и входит в топ-3 городов страны по привлекательности вузов, ранее был серьезно недооценен», — констатирует Руслан Сухий.

По его словам, большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в недвижимость у себя в городах, а те, у кого был более значительный бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы также ранее ничего не рассматривали кроме столицы и Подмосковья.

«Однако из-за пандемии и закрытия границ они быстро переключились на Петербург, осознав привлекательность рынка недвижимости города», — подчеркивает Руслан Сухий.

Этот тренд отмечают и девелоперы. Так, в «Группе ЛСР» сообщили, что 2020 году число количество сделок в Петербурге с покупателями из регионов выросло на 40% в сравнении с 2019 годом. По их данным, наибольшую активность проявляют покупатели из северных регионов России, а также из Сибири.

Вымывание бюджетных вариантов

Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая отмечает, что инвестиционный спрос сохраняется и сегодня — доля инвесторов на рынке массового жилья составляет около 15-20%, в том числе благодаря сниженным ставкам по ипотеке.

Полагаю, после сворачивания программы льготной ипотеки он вернется к показателям двухлетней давности –10%. По ее прогнозам, переход на эскроу-счета не скажется на популярности инвестиций в недвижимость.

«Те компании, кто практиковал снижение цен на квартиры в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства для стимулирования спроса, продолжат эту практику вне зависимости от схемы продажи», — считает она.

Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге произошло вымывание бюджетных вариантов покупки, что привело к существенному увеличению порога входа на рынок, отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость».

«Но варианты инвестирования есть, и грамотные инвесторы их отслеживают — новые проекты в удачных локациях. Тем более, что в текущем году цены продолжат расти, хоть и не такими темпами, как в 2020-м», — полагает Ольга Трошева.

Впрочем, некоторые экперты прогнозируют снижение объема инвесторов на рынке первичного жилья в 2021 году.

«Бума непрофессиональных инвесторов, как это было в 2020 году, уже не случится: к текущему моменту рост цен перекрыл выгоду от субсидированной ипотеки.

Максимальная маржа, которую можно получить в будущем, покупая в 2021 году квартиру на котловане — 30%», — уверен директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Инвесторы скупили четверть квартир в петербургских новостройках

В 2020 году доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге значительно выросла. Всего в новостройках 27,6% квартир были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания, подсчитали аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Данные получены по результатам опроса риэлторских агентств и специалистов по продажам жилья.

По оценкам экспертов, по сравнению с 2019 годом активность инвесторов выросла в 2–3 раза. Тогда в среднем по рынку доля инвестиционных сделок, в зависимости от класса жилья и локации, составляла от 8 до 15%. Пик спроса пришёлся на квартиры площадью 24–35 кв.м в пешеходной доступности от метро. Наиболее популярный бюджет сделки – 5–6 млн рублей.

«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», – комментирует Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

В Петербурге отмечено также появление частных инвесторов из Москвы и регионов.

В Москве специалисты ЦИАН составили обобщённый портрет столичного рантье. Средний возраст – 39 лет, «стаж» в жилой аренде – 4 года, 70% работают по найму; 54% сдают «единички». Ещё любопытно: 20% столичных арендодателей сами снимают квартиру, а свою – сдают.

Вал «эмоциональных покупок» поспособствовал росту цен и одновременно – увеличению предложения. Карантинные ограничения и закрытие границ уронили спрос на аренду.

В Петербурге за год снизились ставки аренды двух- и трёхкомнатных квартир, для «единичек» и комнат – остались на прежнем уровне. А бюджет сделки существенно вырос. Всё это в совокупности ставит под сомнение расчётные сроки окупаемости вложений.

Для Москвы это более 18 лет, для Петербурга – 14 лет. На такой период придётся закладывать расходы на ремонт и обновление мебели…

Кстати: руководители Центробанка заговорили о возможном повышении ключевой ставки. Крупнейшие банки готовят повышение ставок по депозитам.

Минстрой, ФНС и МВД разрабатывают «цифровую платформу» для арендодателей; усиление контроля заставит собственников включать в затраты налог на доходы. А заработки граждан продолжают снижаться…

Рост частных инвестиций в жилую аренду напоминает ситуацию на фондовом рынке: за 2020 год на Московской бирже было открыто около 4 млн новых брокерских счетов. И вряд ли все эти непрофессиональные частные инвесторы окажутся успешными.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

Рынок недвижимости в 2020 

В этом году цены на недвижимость ощутимо выросли в большинстве регионов России. По оценке Дом.РФ, за 9 месяцев 2020 г. накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В реальном выражении за вычетом инфляции цены выросли на 7,4%.

Читайте также:  В марте вторичка больше всего подорожала в тульской области и на кубани

Можно выделить два ключевых фактора такого роста. Первым и наиболее сильным является снижение процентных ставок. Ключевая ставка с начала года была снижена с 6,25% до 4,25%, что отразилось в сопоставимом снижении средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту с 9% в декабре 2019 г. до 7,3% в октябре 2020 г.

На первичном рынке ставки по ипотеке снизились до 6,5% за счет запущенной в апреле 2020 г. программы государственного субсидирования. Покупатели жилья в сельской местности могли воспользоваться программой сельской ипотеки, по которой можно взять кредит по ставке не выше 3% до 3 млн руб.

Снижение ипотечных ставок напрямую отразилось на доступности жилья. При том же размере ипотечных платежей заемщик получил возможность приобрести более дорогую квартиру, а покупатели с небольшим доходом в принципе смогли рассмотреть возможность приобретения квартиры или дома.

Вторым фактором является рост инвестиционного спроса на недвижимость. Для многих россиян недвижимость остается наиболее надежным активом для сбережения средств и первой альтернативой при отказе от депозита. Совместный опрос Дом.РФ и ВЦИОМ показал, что 50% опрошенных разместили бы крупную сумму именно в жилую недвижимость. Еще 17% предпочли вложения в земельный участок.

На фоне снижения ставок по депозитам, ужесточения налогового законодательства в отношении доходов по вкладам, а также ослабления рубля, которое на пике в марте составляло более 30% к началу года, люди забеспокоились за сохранность своих средств и стали с большим интересом смотреть в сторону недвижимости. Этот же фактор позитивно сказался на притоке инвесторов на фондовый рынок.

Взгляд на рынок в 2021

Программа субсидирования ипотеки на первичном рынке продлена до июня 2021 г. Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Согласно базовому прогнозу ЦБ, пространство для снижения ключевой ставки еще остается, и денежно-кредитная политика в 2021 г. будет оставаться мягкой. Это говорит о том, что поддержка спроса за счет минимальных в истории России ипотечных ставок сохранится.

Волатильность финансовых рынков в 2021 г. может снизиться. Запуск нескольких вакцин от COVID-19 снижает риски новых локдаунов, а мягкая монетарная политика поддержит фондовые рынки. Такая ситуация благоприятна для цен на углеводороды и стабильности российской экономики.

Распространение удаленной работы может привести к тому, что часть населения будет больше времени проводить дома, и покупка комфортного жилья станет для людей приоритетной. На фоне низких ипотечных ставок это может поддержать высокий спрос в I полугодии.

Негативным моментом является снижение доходов населения. Реальные располагаемые доходы, по оценке Росстата, снижаются несколько лет подряд. За 9 месяцев 2020 г. показатель упал на 4,3% в годовом сопоставлении. В предыдущие годы снижение компенсировалось удешевлением ипотеки. Однако по мере роста цен и стабилизаций процентных ставок данный фактор начнет оказывать давление на спрос.

По совокупности рассмотренных факторов можно предположить замедление роста недвижимости в 2021 г. Но позитивная динамика может сохраниться. Она будет различаться в зависимости от региона, рыночного сегмента и индивидуальных характеристик объекта, но средний диапазон может быть в районе до 6–8% в год.

При этом основная доля роста может приходиться на I полугодие 2021 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить.

Если продления программы не будет, то в мае-июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2021 г.

спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.

Как заработать на росте цен на недвижимость

Покупка недвижимости

Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.

С учетом агентских комиссионных, госпошлин, коммунальных платежей, налогов и прочих накладных расходов прибыль от перепродажи с трудом опережает депозит, а значит инвестору стоит искать объект с дисконтом.

Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.

При выборе новостройки инвестору необходимо проделать качественную аналитическую работу по оценке рыночных цен и выбору оптимального объекта. При этом стоит сразу объективно оценить смету на ремонт, если инвестиция предполагает последующую сдачу в аренду. Можно воспользоваться услугами консультанта, но в этом случае накладные расходы на сделку возрастут.

Вторичный рынок, на мой взгляд, может оказаться более выгодным для вложений. Рост цен на вторичном рынке несколько отстает от первичного и в 2021 г. может демонстрировать догоняющую динамику.

Готовое жилье может быть сразу сдано в аренду с минимальными временными задержками.

Кроме того, слабая информационная прозрачность рынка и сильные навыки торга у покупателя дают возможность приобрести объект с дисконтом 5–10%.

Отдельно стоит отметить доходность от сдачи в аренду. С учетом удешевления ипотеки спрос на рынке аренды снизился. Рост цен постепенно выравнивает доходность от сдачи в аренду с депозитом, при этом собственник дополнительно несет расходы по коммунальным платежам в размере до 1–2% от стоимости жилья в год, а также платит налог на имущество и несет расходы по обслуживанию жилья.

Оценочная чистая доходность от аренды может составить около 3,5–6% в год при условии занятости 10–12 месяцев в году. Можно повысить этот диапазон до 9–11% при посуточной сдаче в аренду, но эта деятельность требует большой вовлеченности инвестора и, скорее, относится к предпринимательству, чем к инвестициям.

Покупка акций девелоперов

Высокий спрос на недвижимость означает потенциальный рост прибыли девелоперов. Среди крупнейших представителей сектора на Московской Бирже можно выделить ПИК и ЛСР.

ПИК

Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2020 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.

Несмотря на стремительный рост акций с мая по ноябрь этого года, мультипликаторы компании остаются на умеренном уровне, что не позволяет назвать компанию переоцененной.

Высокая доля ипотеки в структуре продаж (77% за 9 мес. 2020 г.) поддержит выручку компании в условиях низких ставок. Согласно стратегии компании, планирует расширять территориальную экспансию. Умеренный уровень долговой нагрузки позволит при необходимости беспрепятственно привлечь капитал для этих целей.

ЛСР

Второй по размеру девелопер России, ведет проекты на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. В 2020 г. показал сильные результаты. За 9 месяцев продажи выросли на 16%. EBITDA и Чистая прибыль в I полугодии выросли на 17% и 38% соответственно.

В инвестиционном кейсе ЛСР важную роль играют дивиденды. В 2015–2019 гг. компания придерживалась фиксированных выплат в размере 78 руб. на акцию. В 2020 г. компания отступила от этого правила на фоне пандемии COVID-19. В 2020 г. выплачено 50 руб. на акцию.

В 2021 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2016 по 2019 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.

Облигации девелоперов из высокодоходного сегмента

Мы не так часто обращаем внимание на рынок высокодоходных облигаций (ВДО), поскольку его объемы еще довольно скромные, а инвестиции в такие бумаги сопряжены с повышенным риском. Часть эмитентов специально отнесены Московской биржей в категорию компаний с повышенным уровнем риска.

В отношении сектора девелопмента рейтинговые агентства АКРА и Эксперт РА также имеют осторожный взгляд. По оценке АКРА, жилищное строительство относится к группе отраслей с наихудшими долгосрочными показателями проблемной банковской задолженности. По информации Эксперт РА, ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний.

Поэтому облигации девелоперов рейтинговой категории ниже ruA и A(ru) представляют из себя актив, который подойдет далеко не каждому инвестору. Тем не менее приводим список выпусков, которые инвестор может рассмотреть при наличии соответствующего риск-профиля и интереса к данному классу бумаг.

В 2021 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.

Среди новых и уже обращающихся выпусков вполне могут оказаться бумаги эмитентов хорошего кредитного качества, предлагающих премию исключительно за счет отраслевой составляющей. Устойчивый рыночный спрос и рост прозрачности отрасли откроют для таких бумаг потенциал снижения доходности и позитивной переоценки рыночной стоимости.

Что же выбрать

Выбор инструмента для инвестиций остается за инвестором, поскольку цели, горизонт инвестиций и риск-профиль у каждого свой.  На наш взгляд, среднесрочно могут быть интересны акции ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г.

имеет 77% ипотечных сделок в структуре продаж, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных.

Также обе компании могут стать выгодоприобретателями перехода отрасли на расчеты через эскроу-счета, нарастив свою долю.

ПИК является лидером рынка и представляется растущей историей. ЛСР уже в 2021 г. может вернуться к фиксированным дивидендам 78 руб. на акцию, которые при нынешнем уровне процентных ставок могут способствовать переоценке бумаг c потенциалом в районе 1000–1070 руб. за бумагу.

БКС Мир инвестиций

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *